Phân tích kết quả kinh doanh của công ty cổ phần bất động sản việt giai đoạn 2007 2010

LỜI MỞ ĐẦU
Tại Việt Nam, trong thời gian qua, thị trường chứng khốn đã có những bước
phát triển vượt bậc. Sự phát triển của thị trường chứng khoán tác động lớn đến thị
trường bất động sản Việt Nam.Những người được lợi từ sự tăng trưởng mạnh mẽ
của thị trường chứng khốn là các cổ đơng, cơng ty chứng khốn, quỹ đầu tư và nhà
đầu tư trong, ngoài nước... Lượng tiền lãi từ thị trường chứng khoán đa số sẽ chảy
vào bất động sản. Kết quả làm cho giá bất động sản tăng lên.
Rất nhiều công ty bất động sản được thành lập và hoạt động rất sôi nổi trên
thị trường. Và công Cổ phần bất động sản Việt là một trong số đó. Với năng lực tài
chính và đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp công ty đã đi sâu và hoạt động trong
nhiều lĩnh vực trên thị trường bất động sản. Các lĩnh vực mà công ty đang hoạt
động như đầu tư mua bán, thuê và cho thuê bất động sản; tư vấn mua bán bất động
sản, tư vấn thuê và cho thuê văn phòng , nhà ở cho khách hàng…. Doanh thu hàng
năm của công ty đạt rất cao và bền vững.
Công ty với 100% vốn tư nhân, mục tiêu cơ bản và xuyên suốt cho mọi hoạt
động kinh doanh là tối đa hóa lợi nhuận, nâng cao chất lượng kinh doanh và giảm
chi phí. Thống kê kết quả hoạt động kinh doanh trong công ty là khâu rất quan
trọng. Qua đó giúp chúng ta nắm rõ được tình hình và xu hướng biến động của
doanh thu và lợi nhuận. Qua phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến kết quả sản xuất
kinh doanh cho ta thấy nhân tố nào có ảnh hưởng thực sự đến kết quả kinh doanh?
Đã sử dụng hợp lý các nguồn lực sẵn có hay chưa? Cần khắc phục những sai sót gì?
Qua đó, phương án mới cho sản xuất năm tới ra sao.
Từ thực tế đó, việc xây dựng và hồn thiện hệ thống phân tích kết quả sản
xuất kinh doanh một cách khoa học, chính xác để đáp ứng nhu cầu thông tin quản lý
kinh tế một cách nhanh chóng đang là yêu cầu cấp thiết đặt ra hiện nay. Xây dựng
và hoàn thiện hệ thống chỉ thiêu phân tích kết quả kinh doanh nhằm đánh giá thực
trạng tình hình sử dụng các nguồn lực của cơng ty, đặc biệt là tình hình sử dụng
nguồn vốn, nguồn nhân lực. Đồng thời qua đó tìm kiếm giải pháp nâng cao kết quả
kinh doanh và sử dụng có hiệu quả các nguồn lực trong thời gian tới.

Qua một thời gian thực tập tại công ty Cổ phần Bất Động Sản Việt được tìm
hiểu và thu thập số liệu về công ty, xuất phát từ tầm quan trọng của việc phân tích
kết quả kinh doanh,dưới sự hướng dẫn của cô Mai Anh em đã quyết định chọn đề
tài : “ Phân tích kết quả kinh doanh của công ty Cổ phần Bất Động Sản Việt giai
đoạn 2007-2010”để nghiên cứu và làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp.
Chuyên đề có nội dung gồm 2 chương:
Chương I: Lý luận chung về bất động sản va thị trường bất động sản và các chỉ
tiêu phản ánh kết quả kinh doanh
Chương II: Vận dụng phương pháp thống kê phân tích kết quả sản xuất kinh
doanh của công ty cổ phần bất động sản Việt Giai đoạn 2007-2010
Do còn nhiều hạn chế về thông tin cũng như kiến thức thực
tế, đề tài chắc chắn cịn nhiều thiếu sót, em rất mong nhận được ý
kiến đóng góp của cơ để đề tài được hoàn thiện hơn. Em xin chân
thành cảm ơn!


Chương 1 Lý luận chung về bất động sản va thị trường bất động sản và các chỉ
tiêu phản ánh kết quả kinh doanh
1. Lý luận chung về bất động sản
1.1

Khái niệm về bất động sản
Theo một số khái niệm bất động sản là những tài nguyên vật chất không thể di

dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Còn theo bộ luật dân sự Việt Nam-điều 174 quy đinh:
bất động sản là các tài sản bao gồm : đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác
gắn liền với đất đai; các tài sản khác do luật pháp quy định.
Để xác định bất động sản cần dựa vào các tiêu chí:
-

Là một yếu tố vật chất có ích cho con người

-

Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người

-

Có thể đo lường bằng giá trị nhất định

Khơng thể di dời hoặc di dời hạn chế tính chất, công năng, hình thái của nó
khơng thay đổi
1.2 Phân loại các bất động sản
Như chúng ta đã biết có rất nhiều tài sản được coi là bất động sản, tương ứng với nó
có rất nhiều nhóm tài sản bất động sản tuỳ thuộc vào các thức phân loại, yêu cầu sử
dụng. Trong quá trình quản lý cần phân loại bất động sản theo đặc điểm hình thành
và khả năng tham gia thị trường của từng loại bất động sản để có những chính sách
phù hợp với tình hình thực tế của thị trường bất động sản. Từ nhận thức đó, qua
kinh nghiệm nghiên cứu thực tế trong nước và của các nước có thị trường bất động
sản phát triển, bất động sản được chia thành các nhóm:
- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và cơng
trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là
trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao
gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng


rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và
khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến q trình cơng nghiệp hố, hiện đại
hố đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm

BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng
như ở các nước trên thế giới.
- Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất
nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất
rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
- Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các cơng trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm
của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
- Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc
xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù
hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.
1.3 Đặc điểm của bất động sản
Ngoài một số đặc điểm đã nêu ở trên, bất đọng sản còn co một số đặc điểm cơ bản
sau:
1.3.1 Tính cá biệt và tính khan hiếm
Hàng hóa bất động sản có tính khan hiếm là do đặc tính khăn hiếm của đất đai. Sở
dic vậy là do diện tích trên bề mặt trái đất có hạn, diện tích của các mảnh đất về các
cơng trình xây dựng lại càng có hạn hơn, người ta khơng thể cứ mở rộng mãi bề
rộng của các cơng trình. Chính vì vậy quan hệ cung cầu ln mất cân đối theo chiều
hướng cung nhỏ hơn cầu đẫn đến tình trạn đầu cơ bất động sản.
Do có tính khan hiếm nên bất động sản mang tính cá biệt. Mỗi bất động sản là
một tài sản riêng biệt , được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt,
được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ bất
động sản nào. Ngay cả hai tòa nhà nằm cạnh nhau hay hai căn phòng nằm cạnh
nhau tròn một tòa nhà cũng có rất nhiều sự khác biệt. Có sự khác biệt là do có sự
khác nhau giữa vị trí các lơ đất, hướng đất… Do vậy, trong đầu tư phát triển cần


chú ý khai thác tính cá biệt để làm tăng giá trị của bất động sản, đồng thời đáp ứng
về tính dị biệt cảu người tiêu dùng.

1.3.2 Tính cố định
Các bất động sản đều cố định về vị trí địa lý do nó gắn liền với đất đai, mà đất đai
thì các đặc điểm là vị trí cố định và giới hạn về diện tích, khơng gian. Vì vậy lợi ích
kinh tế của từng bất động sản gắn liền với từng vị trí. Cụ thể nó chịu ảnh hưởng của
nhiều yếu tố : khoảng cách đến trung tâm, các công trình cơng cộng, y tế, giáo dục,
pháo luật… Cũng do bất động sản có tính cố định nên giá trị của bất động sản cũng
chịu ảnh hưởng của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt. Một khi các yếu tố này thay đổi
thì giá trị của các bất động sản đó cũng thay đổi.
1.3.3 Tính bền lâu
Đất đai là một tài nguyên được thiên nhiên ban tặng, rất khó bị phá hủy nếu
như khơng có sự tàn phá của thiên tai, lũ lụt… Các cơng trình xây dựng trên nó sau
khoảng vài chục năm lại tiến hành bảo tồn, chỉnh sửa, nên có thời gian tồn tại rất
lâu. Chính vì vậy, tính bền lâu của bất động sản thể hiện ở tuổi thọ vật lý và tuổi thọ
kinh tế, nhưng thường thì tuổi thọ vạt lý dài hơn tuổi thọ kinh tế. Chính vì thế khi
đầu tư xây dựng cần chú ý đến tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh
đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
1.3.4 Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau
Hàng hóa bất động sản có tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau . sự ra dời một bất
động sản là điều kiện để ra dời hoặc mất đi một tài sản bất động sản khác. Ví dụ
như sự ra dời của một con đường mới sẽ góp phần hình thành cá điểm dân cư hoặc
các khu công nghiệp xung quanh con đường, khi đó giá trị của các bất động sản sẽ
có giá trị cao hơn nhiều so với trước khi có con đường mới đó.
1.3.5 Các đặc điểm khác của bất động sản
Mang nặng yếu tố tâm lý xã hội, tập quán, thị hiếu. Hầu hêt các hàng hóa đều
có it nhiều ảnh hưởng bởi đặc điểm này thể hiện rõ rệt hơn. Sở dĩ là do nhu cầu về
bất động sản ở mỗi khu vực chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán , phong
tục, yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo…


Chịu sự chi phối của pháp luật và các chính sách của Nhà nước

Hàng hóa bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, mỗi cơ quan cũng
như mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch của bất động sản đều ảnh hưởng trực tiếp
đến nền kinh tế-xã hội. Mặt khác, bất động sản đều gắn liền với đất đai, mà đất đai
về bản chất thuộc về quyền sở hữu của tồn xã hội. Do đó, bất động sản chịu ảnh
hưởng mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước.
- Phụ thuộc vào năng lực quản lý. Bất động sản là hàng hóa mang giá trị cao,
bao gồm nhiều chủng loại. Vì vậy để có thể quản lý tốt đòi hỏi người quản lý cần có
năng lực cao và chi phí quản lý nó cũng cao hơn nhiều so với các hàng hóa khác.
2. Lý luận chung về thị trường bất động sản
2.1 Thế nào là thị trường bất động sản?
Thị trường bất động sản có rất nhiều cách hiểu khác nhau. Tuy nhiên, một
cách nhiểu khái quát nhất, phổ biến nhất về thị trường bất động sản là tổng hòa các
quan hệ trao đổi hang hóa bất động sản, tức là quan hệ giao dịch giữa người mua và
người bán, giữa cung cầu và thực hiện các quan hệ dịch chuyển về giá trị bất động
sản.
Sự ra đời và phát triển của thị trường hang hóa gắn liền với việc đất đai trở
thành hang hóa do nhu cầu sử dụng đấ và sự phát triển của xã hội. Trên thực tế ta
thấy rằng thị trường bất động sản về nhà đất chiếm phần lớn các giao dịch trên thị
trường bởi vì tuy có nhiều loại bất động sản khác nhau nhưng hầu hết các bất động
sản gắn liền với đất đai. Do đó, các đặc trưng của thị trường đất đai ln chiếm vai
trò trọng tâm và chi phôi hầu hết thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản nhà đất là nơi diễn ra các hoạt động mua bán hang
hóa quyền sử dụng đất đai cũng như dich vụ gắn liền với bất động sản đó như mơi
giới, tư vấn … giữa các chủ thể tham gia trên thị trường. Do vậy chúng ta sẽ coi thị
trường bất động sản là thị trường bất động sản nhà đất và gọi chung là thị trường bất
động sản.


2.2 Đặc điểm của thị bất động sản
Tất cả các hoạt động giao dịch về bất động sản thông qua quan hệ hang

hóa, tiền tệ được gọi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bất động sản.Tuy
nhiên, hàng hóa bất động sản có nhiều điểm khác biệt so với các hang hóa khác. Cụ
thể như sau:
- Tính cách biệt hang hóa với địa điểm giao dịch
Đúng như tên gọi, các tài sản gắn liền với đất đai này có tính cố định, bất
động. Điều này dẫn đến thị trường bất động sản có đặc điểm là hang hóa bât động
sản có tính cách biệt so với địa điểm giao dịch. Khơng giống như các hang hóa
thơng thường địa điểm giao dịch là nơi có sự kiện của hang hóa đó. Vì chúng ta
khơng thể di dời các bất động sản đến những nơi khác nhau. Do có đặc điểm như
trên quan hệ giao dịch hang hóa bất động sản không thể kết thúc ngay tại địa điểm
giao dịch và trong một thời gian ngắn được mà thong thường phải trải qua các khâu
như sau:
- Đàm phán cho nhau thong tin về bất động sản tại các sàn giao dịch,
- Kiểm tra thực địa và xác nhận thong tin có được,
- Thực hiện các thủ tục xác nhận các giao dịch
Các bên tham gia thực hiện đầy đủ các khâu giao dịch trên. Đó là điều có tính
chất bắt buộc đối với thị trường giao dịch chính thức.
+ Thị trường bất động sản ở hầu hết các nước đều hình thành và phát triển trải
qua 4 giai đoạn:
 Giai đoạn sơ khởi: Ở giai đoạn này, mỗi người đều có thể tạo dựng được nhà
và được coi là bất động sản.
 Giai đoạn tập trung hóa: Đây là giai đoạn của các nhà xây dựng. Vì khơng
phải ai cũng có khả năng tài chính, trình độ và các điều kiện cần thiết khác để xây
dựng một tòa nhà, một bất động sản lớn.
 Giai đoạn tiền tệ hóa: Đây là giai đoạn của các ngân hang. Không phải bất kỳ
một doanh nghiệp nào tham gia trên thị trường bất động sản đều có đủ tiền cho đến


lúc bất động sản được rao bán trên thị trường. Do vậy việc ngân hang đầu tư vào dự
án nào ảnh hưởng trực tiếp đến sự thành công của dự án đó.

 Giai đoạn tài chính hóa: Đến khi thị trường bất động sản phát triển mạnh, các
ngân hang hoặc khơng thể tiếp tục cho vay vì những hạn chế về nguồn vốn dài hạn
hoặc đang phải đối mặt với các rủi ro. Lúc này các ngân hang phải tài chính hóa các
khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm
huy động tối đa các nguồn vốn.
Tuy nhiên không phải quốc gia nào cũng cần phải trải qua 4 giai đoạn như
trên mà tùy thuộc vào điều kiện kinh tế chính trị- xã hội của quốc gia đó.
Ở mỗi giai đoạn phát triển cả thị trường bất động sản, quá trình vận động
của thị trường đều có chu kỳ dao động tương rự như nhau.
Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản bao gồm các giai đoạn: phồn
vinh( sôi động), suy thối( có dấu hiệu chững lại ), tiêu điều(đóng bang), phục
hồi(nóng dần lên có thể gây sốt).
Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản là một hang hóa mang tính cố định, bất động và chịu ảnh hưởng
của các yếu tố phong tục, tập quán, thị hiếu. Trong khi đó phong tục tập quán thị
hiếu cảu mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Do vậy, hoạt động giao dịch bất
động sản mang tính khu vực sâu sắc. Mặt khác do mỗi vùng, mỗi khu vực có nền
kinh tế phát triển khác nhau do đó sự phát triển thị trường bất động sản ở mỗi khu
vực mỗi vùng cũng khác nhau.
2.3 Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội
ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất
của mỗi nước.
- Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế
thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về
quy mơ, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:


BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã
hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật

chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt
động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được
khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng
nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành
cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị
trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó
còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
- Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động:
Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới
chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho
các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống
sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát
triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.
Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân
hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho
vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc
chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển
kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử
dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở
hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu:


Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước cơng
nghiệp hố thì tỷ lệ đơ thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển
thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm
quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều
kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực
thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị

phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và
vướng mắc trong tương lai.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát
triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính
tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động...
Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu
tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên
quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác
dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thơng qua các biện pháp kích thích vào đất đai,
tạo lập các cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng
kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả
nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến
nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm
mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm sốt
được và thực tế là các giao dịch khơng thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu
thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có
đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường
thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng
mỗi năm.


- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc
ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn:
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường
BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn
“sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS
khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản
lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà
ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của

quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở.
3 Các chỉ tiêu tổng hợp phản ánh kết quả sản xuất kinh doanh của doanh
nghiệp
3.1 Các chỉ tiêu doanh thu
 Khái niệm doanh thu:( DT)
Doanh thu là chỉ tiêu phản ánh toàn bộ số tiền mà doanh nghiệp có được do
cung cấp sản phẩm và dịch vụ cho bên ngoài trong một thời kỳ nhất định
 Ý nghĩa:
-

Đây là chỉ tiêu tổng hợp phản ánh kết quả sản xuất kinh doanh theo doanh số
đã thực hiện được

-

Là cơ sở để dánh giá mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp

-

Đây là chỉ tiêu tuyệt đối thời kỳ

 Các nhân tố ảnh hưởng đến doanh thu của công ty
Chỉ tiêu doanh thu của công ty chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố trong đó có các
nhân tố cơ bản sau:
-

Các khoản chi phí sản xuất kinh doanh

-

Yếu tố pháp luật


-

Yếu tố giá cả

-

Chiến lược và kế hoạch đầu tư

3.1.1

Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ
 Nguyên tắc tính:
- Được tính tại thời điểm thanh tốn. ( Doanh nghiệp đã thu được tiền)
-

Tính theo giá thị trường. ( Giá mua hay giá sử dụng )

-

Bao gồm cả giá trị bán thành phẩm bán ra ngồi doanh nghiệp

-

Khơng bao gồm giá trị nguyên vật liệu của khách hàng

Có thể tính doanh thu theo hình thái biểu hiện :
 Doanh thu tiêu thụ sản phẩm làm bằng nguyên vật liệu của doanh nghiệp

( Gồm sản phẩm chính, sản phẩm phụ, nửa thành phẩm bán ra ngoài)
 Doanh thu do tiêu thụ thành phẩm do đơn vị gia cơng khác hồn thành
nhưng nguyên vật liêu do doanh nghiệp cung cấp
 Doanh thu do chế biến thành phẩm cho người đặt hàng
 Doanh thu bán phế phẩm phế liệu
 Giá trị sản phẩm sản xuất ra để lại tiêu thụ trong doanh nghiệp( tính theo giá
bên ngoài hay giá ghi trong sổ sách của doanh nghiệp)
 Doanh thu từ hoạt động sản xuất bên ngồi
Cũng có thể tính doanh thu theo thời kỳ thanh toán như sau:
 Doanh thu sản phẩm vật chất và dịch cụ đã hoàn thành và tiêu thụ ngay
trong kỳ báo cáo
 Doanh thu sản phẩm vật chất và dịch vuj đã hoàn thành kỳ trước được tiêu
thụ và thu tiền trong kỳ này


 Tiền thu được từ việc bán sản phẩm trong kỳ trước nhưng được thanh toán
trong kỳ này
 Doanh thu bán hàng của Hải Hà được ghi nhận khi đồng thời thoả mãn tất cả
năm (05) điều kiện sau:
- Công ty đã chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu
sản phẩm hoặc hàng hóa cho người mua;
- Cơng ty khơng còn nắm giữ quyền quản lý hàng hóa như người sở hữu hàng
hóa hoặc quyền kiểm sốt hàng hóa;
- Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;
-

Công ty đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán hàng;

-

Công ty xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán hàng.
Công thức tính: DT =

 p 'i q 'i

Trong đó: p’i là giá bán đơn vị sản phẩm i ( thực tế)
q’i là lượng sản phẩm i tiêu thụ được trong kỳ
 Doanh thu cung cấp dịch vụ: Doanh thu được ghi nhận khi kết quả của giao
dịch đó được xác định một cách đáng tin cậy, xác định trên cơ sở khi đảm bảo là
Công ty nhận được lợi ích kinh tế từ giao dịch, cụ thể: Doanh thu được xác định
tương đối chắc chắn; hóa đơn đã phát hành, người mua đã chấp nhận thanh toán,
đồng thời, xác định được chi phí phát sinh cho giao dịch và chi phí để hoàn thành
giao dịch cung cấp dịch vụ đó.
 Doanh thu hoạt động tài chính bao gồm doanh thu phát sinh từ lãi tiền gửi và
lãi chênh lệch tỷ giá, được ghi nhận cụ thể như sau:
- Lãi tiền gửi được ghi nhận trên cơ sở thời gian và lãi suất thực tế từng kỳ.


- Lãi chênh lệch tỷ giá: Phản ánh các khoản thu nhập phát sinh từ chênh lệch
tỷ giá thực tế trong kỳ của các nghiệp vụ phát sinh có gốc ngoại tệ.
Doanh thu từ các hoạt động khác:
- Thu nhập từ bán vật tư, phế liệu
- Thu nhập khác
3.1.2 Doanh thu thuần ( DT’)
- Khái niệm : Doanh thu thuần là doanh thu có được sau khi đã trừ đi các
khoản giảm trừ doanh thu
- Ý nghĩa: Là cơ sở để xác định lãi (lỗ) ròng của hoạt động sản xuất kinh
doanh của doanh nghiệp
- Công thức tính : DT’ = DT – Các khoản giảm trừ doanh thu
Trong đó : DT’ là doanh thu thuần

DT là doanh thu từ các hoạt động đầu tư, tư vấn, bán hàng...
Các khoản giảm trừ doanh thu gồm:
Thuế sản xuất ( Trừ những khoản trợ cấp), gồm: thuế sản xuất ( thuế



VAT ), thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất nhập khẩu thuế sản xuất khác ( thuế đất,
thuế môn bài, thuế tài sản...) các khoản phí mua của các cơ quan quản lý nhà nước.


Triết khấu thương mại



Giảm giá hàng bán



Giá trị hàng bán bị trả lại, chi phí sửa chữa hàng hư hỏng còn trong thời

hạn bảo hành
Nếu ký hiệu t là các khoản giảm trừ doanh thu tính trên một đơn vị sản phẩm
tiêu thụ
P’= p-t : Doanh thu thuần tính trên một đơn vị sản phẩm
Thì tổng doanh thu thuần được xác định bằng công thức sau:


DT’ =

 ( p  t )q '

DT’=

 p 'q '

3.1.3 Các chỉ tiêu lợi nhuận (LN):
 Khái niệm: Lợi nhuận hay lãi kinh doanh là chỉ tiêu biểu hiện khối lượng giá
trị thặng dư do lao động của doanh nghiệp tạo ra trong kỳ.
 Phương pháp tính:
Lợi nhuận kinh doanh= doanh thu kinh doanh- chi phí kinh doanh
M=
M=

 ( p  t  z  c)q '
 ( p ' z  c)q '

Trong đó: z là giá thành hay chi phí tính trên một đơn vị sản phẩm công
nghiệp
 Ý nghĩa: Phản ánh kết quả cuối cùng của hoạt động kinh doanh, phục vụ
đánh giá việc thực hiện mục tiêu tối hậu cảu doanh nghiệp.
 Các bộ phận cấu thành của lợi nhuận doanh nghiệp:
- Lợi nhuận thu từ hoạt động sản xuất kinh doanh: Là khoản chênh lệch giữa
doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ trừ đi chi phí bao gồm giá thành toàn bộ
của sản phẩm hàng hóa, dịch vụ đã tiêu thụ.
- Lợi nhuận thu từ kết quả hoạt động tài chính: là chênh lệch giữa doanh thu
hoạt động tài chính và chi phí hoạt động tài chính. Ví dụ như lãi cho vay vốn, lãi
vốn tham gia liên doanh liên kết, lãi thu từ chứng khoán…
- Lợi nhuận thu từ kết quả hoạt động khác: Là khoản chênh lệch giữa thu
nhập khác và chi phí khác .Các khoản thu nhập khác và chi chi phí khác là các
khoản mà doanh nghiệp không thể dự tính được hoặc dự tính nhưng ít có khả năng

thực hiện, hoặc đó là những khoản thu chi không mang tính chất thường xuyên, như


tiền thu được từ phạt vi phạm hợp đồng , thu được những khoản nợ khó đòi đã xóa
sổ…
* Đối với một doanh nghiệp sản xuất thì lợi nhuận thu từ kết quả hoạt động
kinh doanh là chiếm ưu thế. Tổ chức hoạch tốn cơng nghiệp tính 3 chỉ tiêu lợi
nhuận thu từ hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp như sau:
- Tổng lợi nhuận gộp ( M G): Là chỉ tiêu lợi nhuận chưa trừ đi các khoản chi phí
tiêu thụ
MG = DT’ – tổng giá vốn hàng bán
Nếu ký hiệu z là giá vốn một đơn vị sản phẩm bán thì M G còn được xác định bằng
công thức sau:
MG =

  p t  z  q '

MG =

  p ' z  q '

Tổng lợi nhuận thuần trước thuế (MT) Là chỉ tiêu lợi nhuận sau khi đã trừ tiếp đi các
khoản chi phí tiêu thụ
MT = MG – các khoản chi phí tiêu thụ
Chi phí tiêu thụ gồm những khoản sau:
- Chi phí bán hàng
- Chi phí quản lý doanh nghiệp
* Nếu ký hiệu c là chi phí tiêu thụ tính trên một đơn vị sản phẩm thì M T cồn được
xác định theo công thức sau:
MT =

 ( p  t  z  c)q '

(1)

MT =

 ( p ' z  c)q '

(2)


Tổng lợi nhuận thuần sau thuế hay lãi ròng ( M R): là chỉ tiêu lợi nhuận sau khi đã
trừ tiếp đi thuế thu nhập doanh nghiệp(TNDN) phải nộp nhà nước
MR = MT – tổng thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp
Lợi nhuận ròng là cơ sở để chia lãi cho chủ sở hữu, trích lập các quỹ của doanh
nghiệp ( quỹ đầu tư phát triển, quỹ dự phòng tài chính, quỹ khen thưởng phúc
lợi…)


Chương II: Vận dụng phương pháp thống kê phân tích kết quả sản xuất
kinh doanh của công ty cổ phần bất động sản Việt Giai đoạn 2007-2010

1.

Sơ lược về công ty

VIET REAL ESTATE J.S.C.
CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT
No.93 Vong St., Hai Ba Trung Dist., Hanoi, Vietnam.

Tel: +(84-4)32595383

Fax:+( 84-4) 32595384

Email:
Công ty cổ phần bất động sản Việt (Viet Real Estate Jsc.) là Công ty Kinh
Doanh & Quản Lý, Tư Vấn Đầu Tư & Phát Triển Bất Động Sản chuyên
nghiệp theo tiêu chuẩn quốc tế cho các toà nhà văn phòng, Trung tâm thương
mại, toà nhà chung cư cao cấp và khu đô thị mới hiện đại tại Việt Nam.
Kinh Doanh Cho Thuê & Quản Lý Bất Động Sản
Bất Động Sản Việt tư vấn chuyên nghiệp hỗ trợ Chủ nhà, Khách thuê, Chủ kinh
doanh, Chủ đầu tư nhà ở, văn phòng và căn hộ.
Tư Vấn Cho Thuê Bất Động Sản
Công ty Bất Động Sản Việt với đội ngũ chuyên viên tư vấn chuyên nghiệp hỗ trợ
các Chủ nhà về các điều kiện thuê, các văn bản pháp lý liên quan đến hợp đồng
thuê, hỗ trợ soạn thảo Hợp đồng thuê và các vấn đề liên quan giúp chủ nhà có cái
nhìn bao qt về thị trường Bất động sản cũng như thu hút, gắn bó với khách hàng.
Đại Diện Khách Thuê
Công ty là đại diện cho các Công ty Tài Chính, Ngân Hàng, Tổ Chức Quốc Tê, các
Tổ Chức Phi Chính Phủ, các Văn Phòng Đại Diện tại Việt Nam, … về nhu cầu thuê


văn phòng, căn hộ tại Việt Nam. Bất Động Sản Việt giúp Khách thuê đàm phán các
điều khoản khả thi nhất, tư vấn khách thuê về xu hướng phát triển thị trường trong
tương lai, và so sánh chi tiết về tình hình thị trường cũng như về tài chính để khách
hàng dễ dàng lựa chọn được phương án hợp lý nhất
Tư Vấn Gia Hạn Hợp Đồng Thuê & Xét Lại Giá Thuê
Với nên tảng kiến thức thực tiễn sâu rộng của từng Bất Động Sản cụ thể, công ty
Bất Động Sản Việt sẽ tư vấn cho Chủ Đầu Tư & Khách Thuê mức giá thuê trên thị
trường và các điều khoản cho thuê hợp lý nhất. Công ty đảm bảo đàm phán thành

công những điều khoản ưu đãi đặc biệt nhất cho khách hàng.
Đầu Tư Dự Án Bất Động Sản
Với năng lực mạnh mẽ và khả năng tài chính dồi dào, công ty chính là một đối tác
đầy tiềm năng và đáng tin cậy về đầu tư các dự án bất động sản chun nghiệp trên
phạm vi tồn diện. Cơng ty tự khẳng định đẳng cấp của mình: chuyên nghiệp trong
phương châm hợp tác cũng như phong cách làm việc.
Định Giá Bất Động Sản
Với kiến thức Bất Động Sản chuyên nghiệp và hiểu biết thị trường trong nước sâu
rộng cho phép công ty tư vấn chính xác và định giá nhanh chóng các loại hình Bất
Động Sản với mọi nhu cầu sử dụng.
Tư Vấn Mua, Bán, Đầu Tư Dự Án Bất Động Sản
Với nguồn thông tin sâu rộng, Công ty Bất Động Sản Việt tư vấn giúp khách hàng
tìm kiếm các Bất Động Sản để đầu tư và ra quyết định đầu tư một cách sáng suốt
nhằm mang lại hiệu quả kinh doanh cao. Công ty cung cấp các dịch vụ tư vấn đầu
tư chuyên nghiệp trên phạm vi toàn diện và tư vấn chiến lược đầu tư theo khuynh
hướng nổi trội nhất của thị trường hiện nay
Tư Vấn Phát Triển
Bất Động Sản Việt tư vấn khuynh hướng phát triển thị trường, sự hài hoà trong phát
triển, đặc điểm những vị trí thích hợp & nghiên cứu khả thi. Công ty tư vấn cho
khách hàng về thiết kế mặt bằng xây dựng nhằm tối đa hoá lợi nhuận.


Tư Vấn Quản Lý Bất Động Sản
Công ty cung cấp các dịch vụ tư vấn quản lý bất động sản bao gồm quản trị dự án,
quản lý hành chính, vệ sinh, an ninh, bảo trì bảo dưỡng các trang thiết bị, phụ trách
hợp đồng thuê nhà, nhân viên phục vụ, thu phí giá thuê, kế toán, và dự toán ngân
sách, ước đoán giá thuê mới, gia hạnh thêm hợp đồng thuê và xét lại giá thuê.
Nghiên Cứu
Hoạt động của công ty chủ yếu dựa vào những khảo sát chi tiết và uy tín. Cơng ty
có đội ngũ khảo sát chun nghiệp thị trường Bất Động Sản. Thêm vào đó, dựa vào

các báo cáo khảo sát hàng quý, công ty tiến hiành các dự án khảo sát cự thể cho
từng đối tượng khách hàng. Khảo sát thị trường chi tiết đóng vai trò quan trong để
thể hiện cơ hội phát triển, các thị trường tiềm năng và quan hệ cung cầu thị trường
trong tương lai.
Trên cơ sở này, công ty đảm bảo cung cấp cho khách hàng dịch vụ tốt nhất, phục vụ
chu đáo nhất trong thời gian nhanh nhất.
Cơ cấu tổ chức của công ty
Công ty cổ phần bất động sản Việt được tổ chức và họat động kinh doanh tuân
thủ theo luật doanh nghiệp 2005, các hoạt động của cơng ty tn theo luật doanh
nghiêp, các luật khác có liên quan và điều lệ của công ty.
Sơ đồ tổ chức quản lý của công ty cổ phần BDS Việt bao gồm Đại hội đồng
quản trị, ban giám đốc, ban kiểm soát, ban điều hành, dưới nữa là các phòng ban
chức năng. Cụ thể như sau:
 Đại hội đồng cổ đơng( ĐHĐCĐ)
Là cơ quan có thẩm quyền cao nhất quyết đinh mọi vấn đề quan trọng của công ty
theo luật doanh nghiệp và điều lệ của công ty. ĐHĐCĐ là cơ quan thông qua chủ
trương chính sách đầu tư dài hạn trong việc phát triển công ty, quyết định cơ cấu
vốn, và bầu ra cơ quan quản lý và điều hành sản xuất kinh doanh của công ty, quyết
định vơ cấu vốn, và bầu ra cơ quan điều hành sản xuất kinh doanh của công ty.