Thực trạng quản lý dự án đầu tư tại công ty đầu tư hạ tầng khu công nghiệp bàu xéo, huyện trảng bom, tỉnh đồng nai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP
  

LÊ NGUYỄN NHẬT TRUNG

THỰC TRẠNG QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY
ĐẦU TƯ HẠ TẦNG KHU CÔNG NGHIỆP BÀU XÉO,
HUYỆN TRẢNG BOM, TỈNH ĐỒNG NAI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

Đồng Nai, 2023


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP
  

LÊ NGUYỄN NHẬT TRUNG

THỰC TRẠNG QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY
ĐẦU TƯ HẠ TẦNG KHU CÔNG NGHIỆP BÀU XÉO,
HUYỆN TRẢNG BOM, TỈNH ĐỒNG NAI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ
MÃ SỐ: 831 01010

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS. VŨ THU HƯƠNG


i

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc Lập - Tự do - Hạnh phúc
LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên: LÊ NGUYỄN NHẬT TRUNG.
Sinh ngày: 14/4/1990 tại Đồng Nai.
Hộ khẩu thường trú: Tổ 8, khu phố 3, thị trấn Trảng Bom, huyện
Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai.
Hiện là Sinh viên Cao học Trường Đại học Lâm Nghiệp.
Tôi cam đoan, Luận văn Thạc sỹ Kinh tế với đề tài “Thực trạng quản
lý đầu tư tại công ty đầu tư hạ tầng Khu công nghiệp Bàu Xéo, huyện Trảng
Bom, tỉnh Đồng Nai” là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong bất
kỳ cơng trình nghiên cứu nào khác.
Nếu nội dung nghiên cứu qua Luận văn của tôi trùng lặp với bất kỳ
cơng trình nghiên cứu nào đã cơng bố, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm và
tn thủ kết luận đánh giá Luận văn của Hội đồng khoa học nhà trường.
Người cam đoan

Lê Nguyễn Nhật Trung


ii

LỜI CẢM ƠN
Luận văn tốt nghiệp chuyên ngành Quản lý kinh tế với đề tài: “Thực
trạng quản lý dự án đầu tư tại Công ty đầu tư hạ tầng khu công nghiệp
Bàu Xéo, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai” là kết quả của quá trình cố
gắng, nghiên cứu của bản thân và được sự giúp đỡ hết sức tận tình, động viên,
khích lệ trực tiếp của Cơ hướng dẫn Luận văn, của các Thầy cô trong nhà
trường, bạn bè và người thân. Qua đây, cho em kính xin gửi lời cảm ơn chân
thành nhất đến tất cả toàn bộ những người đã giúp đỡ em trong suốt thời gian
học tập, nghiên cứu khoa học và hoàn thành Luận văn này.
Em kính xin trân trọng gửi đến Cơ TS.Vũ Thu Hương, người đã trực
tiếp thường xuyên và hết sức tận tình quan tâm, giúp đở, hướng dẫn cũng như
cung cấp tài liệu, thông tin khoa học cần thiết cho Luận văn này được hoàn
thành với lời cảm ơn chân thành nhất và sâu sắc nhất.
Em cũng kính xin cảm ơn Hội đồng khoa học, Ban Giám hiệu, lãnh đạo
cùng toàn thể các Thầy Cô giáo Trường Đại học Lâm nghiệp đã tạo điều kiện
cho em hồn thành tốt cơng việc nghiên cứu khoa học của mình.
Cuối cùng, em kính xin cảm ơn tập thể gia đình, người thân, bạn bè đã
ln bên cạnh, ủng hộ, động viên cho em hoàn thành cơng việc trong suốt
thời gian qua.
Một lần nữa, em kính xin chân thành cảm ơn tất cả.
Trân trọng !
Học viên

Lê Nguyễn Nhật Trung

iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC BẢNG ...................................................................................... viii
DANH MỤC HÌNH ẢNH, SƠ ĐỒ ................................................................. ix
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu ............................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 3
2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 3
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 3
3.1. Đối tượng nghiên cứu: ............................................................................... 3
3.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 3
3.2.1. Phạm vi về nội dung................................................................................ 3
3.2.2. Phạm vi về không gian ............................................................................ 3
3.2.3. Phạm vi về thời gian................................................................................ 3
4. Nội dung nghiên cứu ..................................................................................... 4
5. Kết cấu của luận văn ..................................................................................... 4
Chương 1 ........................................................................................................... 5
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI
KHU CÔNG NGHIỆP ...................................................................................... 5
1.1 Cơ sở lý luận về quản lý dự án đầu tư tại khu công nghiệp ........................ 5
1.1.1 Một số vấn đề chung ................................................................................ 5
1.1.2 Quản lý dự án đầu tư tại khu công nghiệp ............................................. 10
1.2 Cơ sở thực tiễn về quản lý dự án đầu tư tại khu công nghiệp ................... 17
1.2.1 Kinh nghiệm về quản lý dự án đầu tư tại một số khu công nghiệp trong

iv

tỉnh Đồng Nai .................................................................................................. 17
1.2.2 Bài học kinh nghiệm cho Công ty đầu tư hạ tầng khu công nghiệp Bàu
Xéo, huyện Trảng Bom ................................................................................... 21
1.3 Một số nghiên cứu có liên quan ................................................................ 22
Chương 2 ......................................................................................................... 24
ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................... 24
2.1 Đặc điểm cơ bản của huyện Trảng Bom ................................................... 24
2.1.1 Đặc điểm tự nhiên .................................................................................. 24
2.1.2 Đặc điểm kinh tế-xã hội ......................................................................... 27
2.2 Đặc điểm của Công ty đầu tư hạ tầng khu cơng nghiệp Bàu Xéo, huyện
Trảng Bom....................................................................................................... 32
2.2.1 Lịch sử hình thành, nhiệm vụ ................................................................. 32
2.2.2 Ngành nghề và địa bàn kinh doanh ........................................................ 34
2.2.3 Mơ hình quản trị, tổ chức kinh doanh và bộ máy quản lý ..................... 35
2.2.4 Định hướng và mục tiêu phát triển......................................................... 36
2.2.5 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh qua 03 năm (2019, 2020, 2021):
......................................................................................................................... 37
2.2.6 Ảnh hưởng của đặc điểm địa bàn nghiên cứu đến công tác quản lý dự án
đầu tư tại khu công nghiệp Bàu Xéo ............................................................... 40
2.3 Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 41
2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu ................................................................. 41
2.3.2 Phương pháp xử lý và phân tích số liệu ................................................. 42
2.3.3 Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu ................................................................. 42
Chương 3 ......................................................................................................... 44
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................................. 44
3.1 Hoạt động đầu tư tại KCN Bàu Xéo huyện Trảng Bom ........................... 44

3.1.1 Chính sách đầu tư khu cơng nghiệp Bàu Xéo ........................................ 44


v

3.1.2 Chính sách hỗ trợ đầu tư tại khu cơng nghiệp Bàu Xéo ........................ 44
3.1.3 Các dự án của các nhà đầu tư trong khu công nghiệp Bàu Xéo ............ 45
3.2 Thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư tại Công ty đầu tư hạ tầng khu
công nghiệp Bàu Xéo ...................................................................................... 48
3.2.1 Về quy hoạch, lập kế hoạch dự án đầu tư .............................................. 48
3.2.2 Về triển khai thực hiện, điều phối kế hoạch dự án đầu tư ..................... 56
3.2.3 Về giám sát, đánh giá dự án đầu tư ........................................................ 76
3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý dự án đầu tư tại Công ty đầu
tư hạ tầng khu công nghiệp Bàu Xéo, huyện Trảng Bom ............................... 79
3.3.1 Chính sách, pháp luật của Nhà nước và các quy định của địa phương . 80
3.3.2 Năng lực quản lý của đội ngũ ................................................................ 81
3.3.3 Môi trường đầu tư .................................................................................. 83
3.3.4. Tác động của hội nhập kinh tế quốc tế ................................................. 83
3.4 Đánh giá về công tác quản lý dự án đầu tư tại Công ty đầu tư hạ tầng khu
công nghiệp Bàu Xéo, huyện Trảng Bom ....................................................... 84
3.4.1 Kết quả đạt được .................................................................................... 85
3.4.2 Tồn tại và nguyên nhân .......................................................................... 88
3.5. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư tại Công
ty đầu tư hạ tầng khu công nghiệp Bàu Xéo, huyện Trảng Bom .................... 91
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................... 94
1. Kết luận ....................................................................................................... 94
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 95
2.1. Đối với Chính phủ, Bộ, ngành ở Trung ương .......................................... 95
2.2. Đối với UBND tỉnh Đồng Nai ................................................................. 98
2.3. Đối với Ban quản lý các KCN Đồng Nai và các sở, ngành của tỉnh có liên

quan ................................................................................................................. 99
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... cii


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
- BĐH

Ban điều hành

- BKS

Ban kiểm sốt

- CCN

Cụm cơng nghiệp

- CNĐT

Chứng nhận đầu tư

- DAĐT

Dự án đầu tư

- ĐKKD

Đăng ký kinh doanh

- ĐTNN

Đầu tư nước ngoài

- FDI

Nguồn vốn đầu tư nước ngoài

- GDP

Tốc độ tăng trưởng kinh tế

- HĐQT

Hội đồng quản trị

- HEPZA

Ban quản lý các khu chế xuất, khu cơng nghiệp thành phố
Hồ Chí Minh

- HNX

Sàn giao dịch chứng khoán Hà Nội

- IRR

Tỷ suất hồn vốn nội bộ (Internal Rate of Return)

- KCN

Khu cơng nghiệp

- KCX

Khu chế xuất

- KTTĐPN

Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam

- LN

Lợi nhuận

- NPV

Giá trị thu nhập hiện tại ròng (Net Present Value)

- PCCC

Phòng cháy chữa cháy

- PI

Chỉ số lợi nhuận (Profitability Index)

- TNDN

Thuế thu nhập doanh nghiệp

- TNHH MTV Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên


vii

- TPHCM

Thành phố Hồ Chí Minh

- TTDV

Khu Trung tâm dịch vụ khu công nghiệp

- UBND

Ủy ban nhân dân

- VAT

Thuế giá trị gia tăng

- VNĐ

Tiền Việt Nam

- WEPZA

Ban quản lý các khu công nghiệp Đồng Nai

- WTO

Tổ chức Thương mại thế giới

- XDCB

Xây dựng cơ bản


viii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Phân bố dân cư tại huyện Trảng Bom năm 2021 ........................... 28
Bảng 2.2: Lao động trong độ tuổi và lao động đang làm việc tại huyện ........ 29
Bảng 2.3: Các khu, cụm công nghiệp trên địa bàn huyện Trảng Bom ........... 31
Bảng 2.4: Kế hoạch và thực hiện sản xuất kinh doanh năm 2019 .................. 37
Bảng 2.5: Kế hoạch và thực hiện sản xuất kinh doanh năm 2020 .................. 37
Bảng 3.1: Các khách hàng đầu tư, quốc gia và ngành nghề chủ yếu .............. 46
Bảng 3.2: Quy hoạch sử dụng đất tại khu công nghiệp Bàu Xéo ................... 49
Bảng 3.3: Kế hoạch dự án đầu tư cơ sở hạ tầng Khu công nghiệp Bàu Xéo .. 55
Bảng 3.4: Kinh phí đầu tư cơ sở hạ tầng khu công nghiệp Bàu Xéo .............. 59
Bảng 3.5: Kết quả thực hiện kế hoạch dự án đầu tư cơ sở hạ tầng Khu công
nghiệp Bàu Xéo năm 2019 .............................................................................. 61
Bảng 3.6: Kết quả thực hiện kế hoạch dự án đầu tư cơ sở hạ tầng Khu công
nghiệp Bàu Xéo năm 2020 .............................................................................. 64
Bảng 3.7: Kết quả thực hiện kế hoạch dự án đầu tư cơ sở hạ tầng Khu công
nghiệp Bàu Xéo năm 2021 .............................................................................. 67
Bảng 3.8. Tổng hợp tình hình thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng Khu công
nghiệp Bàu Xéo 3 năm 2019-2021 ................................................................. 71

Bảng 3.9. Tổng hợp trình độ của nhân sự tại Cơng ty đầu tư hạ tầng khu công
nghiệp Bàu Xéo năm 2021 .............................................................................. 82
Bảng 3.10. Vốn của các doanh nghiệp FDI đầu tư tại tỉnh Đồng Nai ............ 84


ix

DANH MỤC HÌNH ẢNH, SƠ ĐỒ

Hình 2.1: Bản đồ hành chính huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai .................. 25
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu bộ máy công ty đầu tư hạ tầng KCN Bàu Xéo.................. 35
Hình 3.1: Bản đồ quy hoạch mặt bằng khu cơng nghiệp Bàu Xéo ................. 50
Hình 3.2: Quy hoạch khu Trung tâm dịch vụ khu công nghiệp Bàu Xéo ...... 51
Sơ đồ 3.1: Quy trình lập kế hoạch dự án đầu tư ............................................. 53
Sơ đồ 3.2: Quy trình thực hiện các dự án đầu tư vào hoạt động trong KCN
Bàu Xéo ........................................................................................................... 73


1

MỞ ĐẦU

1. Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu
Đồng Nai được biết đến như là vùng đất của công nghiệp, đặc biệt hấp
dẫn đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước, các KCN của Đồng Nai thời
gian qua phát triển mạnh cả về số lượng, khả năng thu hút vốn đầu tư nước
ngồi lẫn diện tích đất cho thuê. Một số KCN tiêu biểu trong tỉnh như: Biên
Hồ 1, Biên Hồ 2, Long Bình Logistics, Amata, Hố Nai, Sông Mây, Bàu
Xéo, Giang Điền, Nhơn Trạch 1, Nhơn Trạch 2,... đã từng bước lấp đầy diện
tích cho thuê.

Thực hiện quy hoạch tổng thể, đến năm 2020, Việt Nam cơ bản trở thành
nước công nghiệp hiện đại và Đồng Nai sẽ trở thành điểm đến hấp dẫn với các
nhà đầu tư trong và ngoài nước với 35 KCN đã được quy hoạch, thành lập;
trong đó, tập trung thu hút có chọn lọc các dự án cơng nghệ cao, ít ô nhiễm môi
trường; đặc biệt, các dự án công nghiệp phụ trợ của Nhật Bản (JICA).
Huyện Trảng Bom của tỉnh Đồng Nai hiện có 4 KCN đã xây dựng,
đang hoạt động và đã phê duyệt đang mở rộng diện tích với tổng diện tích đất
tự nhiên là 1.999,6 ha. Đến nay, Trảng Bom đã có bước phát triển trên nhiều
mặt, từ một huyện nông nghiệp đã trở thành một trong 4 huyện trọng điểm
phát triển công nghiệp của tỉnh (Biên Hòa, Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng
Bom). Bước vào giai đoạn mới, điều kiện, bối cảnh phát triển xuất hiện những
nhân tố mới trên địa bàn huyện, tỉnh Đồng Nai, Vùng kinh tế trọng điểm phía
Nam và phạm vi cả nước, có tác động quan trọng, mở ra cơ hội đột phá phát
triển công nghiệp của huyện Trảng Bom hiện nay và lâu dài.
Quá trình hình thành và phát triển các KCN đã tác động mạnh mẽ đến
sự phát triển kinh tế-xã hội, môi trường của địa phương từ năm 1998 đến


2

nay và của thị xã Trảng Bom trong tương lai sắp tới đây, trong đó có KCN
Bàu Xéo đã được Thủ tướng Chính Phủ phê duyệt quy hoạch phát triển các
KCN ở Việt Nam từ năm 2006 (Quyết định số 1107/QĐ-TTg ngày 21/8/2006
của Thủ tướng Chính Phủ về phê duyệt quy hoạch phát triển các KCN ở Việt
Nam đến năm 2015 và định hướng đến năm 2020).
KCN Bàu Xéo có vai trị quan trọng trong việc phát triển kinh tế-văn
hóa-xã hội của huyện Trảng Bom nói riêng và tỉnh Đồng Nai nói chung; là
một bộ phận kết nối và phát triển hạ tầng chung với thị trấn Trảng Bom hiện
tại và các tuyến đường giao thông quan trọng trong Vùng kinh tế trọng điểm
phía Nam. Với vị trí địa lý thuận lợi và sự đáp ứng tốt về cơ sở hạ tầng như:

Giao thông, cấp điện, cấp nước, xử lý nước thải,…và các dịch vụ hỗ trợ cần
thiết như: Ngân hàng, kho bãi, trạm xăng dầu,… Đến nay, KCN Bàu Xéo đã
thu hút được 34 nhà đầu tư trong và ngoài nước, với các ngành nghề hoạt
động như: Giày da, may mặc, chế biến gỗ, thức ăn chăn nuôi, cơ khí,…
KCN Bàu Xéo có tổng diện tích 499,7993 ha, được quy hoạch tại 4 xã,
thị trấn: xã Sông Trầu, xã Tây Hòa, xã Đồi 61 và thị trấn Trảng Bom thuộc
huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai. Việc quản lý các dự án đầu tư để phát triển
các khu công nghiệp, thu hút nhiều vốn và lấp đầy là một thách thức lớn đối
với Công ty đầu tư hạ tầng tại đây, có ảnh hưởng lớn đến hiệu quả hoạt động
của các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong KCN và cũng chính là vấn đề cần
được quan tâm, nghiên cứu.
Từ những lý do trên, đề tài “Thực trạng quản lý dự án đầu tư tại Công
ty đầu tư hạ tầng Khu công nghiệp Bàu Xéo, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng
Nai” được tác giả chọn làm đề tài nghiên cứu luận văn tốt nghiệp Cao học
ngành Quản lý Kinh tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, tạo điều kiện cho các
KCN trên địa bàn huyện Trảng Bom phát triển bền vững, tiếp tục có những
đóng góp quan trọng trong phát triển cơng nghiệp của tỉnh nói chung.


3

2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư và các yếu tố ảnh
hưởng đến công tác quản lý dự án đầu tư tại Công ty đầu tư hạ tầng KCN
Bàu Xéo, qua đó đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý
các dự án đầu tư, góp phần phát triển kinh tế-xã hội huyện Trảng Bom nói
riêng và sự phát triển cơng nghiệp của tỉnh nói chung.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý dự án đầu tư tại KCN.

- Đánh giá thực trạng quản lý dự án đầu tư tại Công ty đầu tư hạ tầng
KCN Bàu Xéo, huyện Trảng Bom.
- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý dự án đầu tư tại
Công ty đầu tư hạ tầng KCN Bàu Xéo, huyện Trảng Bom.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý dự án đầu
tư tại Công ty đầu tư hạ tầng KCN Bàu Xéo, huyện Trảng Bom.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu:
Công tác quản lý dự án đầu tư tại Công ty đầu tư hạ tầng KCN Bàu
Xéo, huyện Trảng Bom.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
3.2.1. Phạm vi về nội dung
Đề tài tập trung đánh giá thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư tại
KCN Bàu Xéo, huyện Trảng Bom do Công ty đầu tư hạ tầng KCN Bàu Xéo,
huyện Trảng Bom đảm nhận.
3.2.2. Phạm vi về không gian
Đề tài được tiến hành tại KCN Bàu Xéo, huyện Trảng Bom.
3.2.3. Phạm vi về thời gian
Thu thập dữ liệu thứ cấp qua 03 năm (2019-2020-2021).


4

4. Nội dung nghiên cứu
- Cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác quản lý dự án đầu tư tại KCN.
- Những nghiên cứu, đánh giá có liên quan đến việc quản lý dự án đầu
tư tại KCN.
- Thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư tại KCN Bàu Xéo, huyện
Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai.
- Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý dự án đầu tư tại KCN

Bàu Xéo, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai.
- Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý dự án đầu tư tại
KCN Bàu Xéo, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai.
5. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, tài liệu tham khảo, phụ lục, kết cấu của luận văn
gồm có 3 Chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý dự án đầu tư tại khu công
nghiệp.
Chương 2: Đặc điểm địa bàn và phương pháp nghiên cứu.
Chương 3: Kết quả nghiên cứu và thảo luận.


5

Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
TẠI KHU CÔNG NGHIỆP
1.1 Cơ sở lý luận về quản lý dự án đầu tư tại khu công nghiệp
1.1.1 Một số vấn đề chung
1.1.1.1 Dự án đầu tư
Theo Khoản 4, Điều 3, Luật Đầu tư năm 2020: “Dự án đầu tư là tập hợp
đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh
doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”.
Dự án đầu tư là cơ sở để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành
các biện pháp quản lý, cấp phép đầu tư. Nó là căn cứ để nhà đầu tư triển khai
hoạt động đầu tư và đánh giá hiệu quả của dự án và đặc biệt quan trọng trong
việc thuyết phục chủ đầu tư quyết định đầu tư và tổ chức tín dụng cấp vốn cho
dự án. Dự án đầu tư là một chuỗi các hoạt động liên kết được tạo ra nhằm đạt
kết quả nhất định trong phạm vi ngân sách và thời gian xác định.
Căn cứ vào dự án đầu tư, chúng ta biết được thông tin về nhà đầu tư,

các dự định, dự án mà nhà đầu tư sẽ tiến hành, các phương thức đầu tư, địa
bàn, khu vực, lĩnh vực đầu tư, trên cơ sở đó đánh giá được tổng quan vĩ mơ về
tình hình kinh tế-xã hội. Dự án đầu tư là một chuỗi các hoạt động liên kết
được tạo ra nhằm đạt kết quả nhất định trong phạm vi ngân sách và thời gian
xác định, là tập hợp các thông tin chỉ rõ chủ dự án định làm gì, làm như thế
nào và làm thì được gì?
Xét về mặt hình thức: Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày
một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động, chi phí theo một kế hoạch để
đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong
tương lai.
Xét về mặt nội dung: Dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên


6

quan với nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt được các mục tiêu đã định bằng
việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử
dụng các nguồn lực xác định.
Xét trên góc độ quản lý: Dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử
dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế, xã hội trong
một thời gian dài.
1.1.1.2 Dự án đầu tư tại khu công nghiệp
a. Khái niệm
Khu công nghiệp: Là khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản
xuất hàng công nghiệp và cung ứng dịch vụ cho sản xuất cơng nghiệp (Quốc
hội, 2020).
Theo đó, có thể hiểu KCN là khu vực dành cho phát triển công
nghiệp theo một quy hoạch cụ thể nào đó nhằm đảm bảo được sự hài hòa và
cân bằng tương đối giữa các mục tiêu kinh tế, xã hội và môi trường. Khu công
nghiệp do Chính phủ cấp phép đầu tư với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và khung

pháp lý riêng.
Dự án đầu tư tại KCN: Là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài
hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh tại KCN cụ thể, trong
khoảng thời gian xác định (Quốc hội, 2020).
Các dự án được xây dựng trong KCN. Bao gồm dự án đầu tư phát
triển kết cấu hạ tầng KCN và dự án đầu tư thực hiện trong KCN.
b. Đặc điểm và vai trò của dự án đầu tư tại khu công nghiệp
 Đặc điểm
Thứ nhất: Dự án đầu tư phải có mục tiêu rõ ràng.
Mục tiêu đầu tư cũng là một trong những nội dung quan trọng được thể
hiện trong đề xuất dự án đầu tư nộp kèm với hồ sơ xin quyết định chủ trương
đầu tư. Chính vì vậy, để được xét duyệt dự án, thì ngồi việc chuẩn bị về kinh


7

phí, đội ngũ nguồn nhân lực, chủ đầu tư phải đặt ra những mục tiêu cụ thể phù
hợp với tiến trình thực hiện dự án.
Thứ hai: Dự án đầu tư phải tuân thủ quy định về thời hạn.
Dự án đầu tư sẽ không được thực hiện mãi mãi hoặc vô thời hạn, mà
pháp luật có quy định thời hạn cụ thể cho từng loại, theo đó:
- Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư trong khu kinh tế không quá 70 năm.
- Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư ngồi khu kinh tế khơng q 50
năm. Dự án đầu tư thực hiện tại địa bàn có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn,
địa bàn có điều kiện kinh tế-xã hội đặc biệt khó khăn hoặc dự án đầu tư có
vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm thì thời hạn hoạt động của dự án đầu
tư có thể dài hơn nhưng khơng q 70 năm.
Đối với dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng nhà
đầu tư chậm được bàn giao đất thì thời gian Nhà nước chậm bàn giao đất
khơng tính vào thời hạn hoạt động, tiến độ thực hiện của dự án đầu tư.

Khi hết thời hạn hoạt động của dự án đầu tư mà nhà đầu tư có nhu cầu
tiếp tục thực hiện dự án đầu tư và đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp
luật thì được xem xét gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đầu tư nhưng
không quá thời hạn tối đa quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, trừ các
dự án đầu tư sau đây:
- Dự án đầu tư sử dụng công nghệ lạc hậu, tiềm ẩn nguy cơ gây ô nhiễm
môi trường, thâm dụng tài nguyên;
- Dự án đầu tư thuộc trường hợp nhà đầu tư phải chuyển giao khơng bồi
hồn tài sản cho Nhà nước Việt Nam hoặc bên Việt Nam.
Thứ ba: Dự án đầu tư có thể chuyển nhượng.
Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư nếu muốn và khi đáp
ứng được các điều kiện dưới đây:
- Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp


8

chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất;
- Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh
doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng
nhà ở, dự án bất động sản;
- Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy
chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên
quan (nếu có);
- Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định
tại Điều này, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định
của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh
doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.
 Vai trò

Thứ nhất: Đối với chủ đầu tư
- DAĐT là một căn cứ quan trọng nhất để nhà đầu tư quyết định có nên
tiến hành đầu tư dự án hay khơng.
- DAĐT là cơng cụ để tìm đối tác trong và ngoài nước liên doanh bỏ
vốn đầu tư cho dự án.
- DAĐT là phương tiện để chủ đầu tư thuyết phục các tổ chức tài chính
tiền tệ trong và ngoài nước tài trợ hoặc cho vay vốn.
- DAĐT là cơ sở để xây dựng kế hoạch thực hiện đầu tư, theo dõi, đôn
đốc và kiểm tra quá trình thực hiện dự án.
- DAĐT là căn cứ quan trọng để theo dõi đánh giá và có điều chỉnh kịp
thời những tồn tại, vướng mắc trong quá trình thực hiện và khai thác cơng trình.
- DAĐT là căn cứ quan trọng để soạn thảo hợp đồng liên doanh cũng
như để giải quyết các mối quan hệ tranh chấp giữa các đối tác trong quá trình
thực hiện dự án.


9

Thứ hai: Đối với các nhà tài trợ (Các tổ chức tín dụng, Ngân hàng
thương mại)
DAĐT là căn cứ quan trọng để các cơ quan này xem xét tính khả thi
của dự án, từ đó sẽ đưa ra quyết định có nên tài trợ cho dự án hay khơng và
nếu tài trợ thì tài trợ đến mức độ nào để đảm bảo rủi ro ít nhất cho nhà tài trợ.
Thứ ba: Đối với các cơ quan quản lý Nhà nước
- DAĐT là tài liệu quan trọng để các cấp có thẩm quyền xét duyệt, cấp
giấy phép đầu tư.
- Là căn cứ pháp lý để Toà án xem xét, giải quyết khi có sự tranh chấp
giữa các bên tham gia đầu tư trong quá trình thực hiện dự án sau này.
c. Các hoạt động liên quan đến dự án đầu tư tại khu công nghiệp
 Hoạt động của nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh

doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp
Theo Điều 48, Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của
Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu
tư quy định hoạt động của nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh
doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, bao gồm:
(a) Xây dựng nhà xưởng, văn phòng, kho bãi để bán hoặc cho thuê.
(b) Định giá cho thuê đất, giá cho thuê lại đất đã xây dựng kết cấu hạ
tầng kỹ thuật; các loại phí sử dụng hạ tầng; giá cho thuê, giá bán nhà xưởng,
văn phòng, kho bãi và các loại phí dịch vụ khác theo quy định của pháp luật
và đăng ký với Ban quản lý về khung giá và các loại phí sử dụng hạ tầng.
Việc đăng ký khung giá và các loại phí sử dụng hạ tầng thực hiện định kỳ 6
tháng hoặc trong trường hợp có sự điều chỉnh khác so với khung giá và các
loại phí sử dụng hạ tầng đã đăng ký.
(c) Thu các loại phí sử dụng hạ tầng.
(d) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê đất và cho thuê lại đất


10

đã xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong khu công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao và khu kinh tế cho nhà đầu tư khác theo quy định của pháp
luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
(e) Thực hiện các hoạt động khác theo quy định của Luật Đầu tư, Nghị
định của Chính Phủ và pháp luật có liên quan.
 Hoạt động của nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư tại khu công nghiệp
Theo Điều 47, Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của
Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư
quy định hoạt động của nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư tại KCN, bao gồm:
(a) Thuê hoặc mua nhà xưởng, văn phòng, kho bãi đã xây dựng để phục
vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh.

(b) Sử dụng có trả tiền các cơng trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, các cơng
trình dịch vụ, bao gồm hệ thống đường giao thơng, cấp điện, cấp nước, thốt
nước, thơng tin liên lạc, xử lý nước thải, chất thải và các công trình dịch vụ,
tiện ích cơng cộng khác (gọi chung là phí sử dụng hạ tầng).
(c) Chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê
đất, thuê lại đất đã xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà xưởng,
văn phịng và các cơng trình khác phục vụ sản xuất, kinh doanh theo quy định
của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
(d) Được cho thuê, cho thuê lại nhà xưởng, văn phịng, kho bãi và các
cơng trình khác đã xây dựng để phục vụ sản xuất, kinh doanh theo quy định
của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
(e) Thực hiện các hoạt động khác theo quy định của Luật Đầu tư, Nghị
định của Chính Phủ và pháp luật có liên quan.
1.1.2 Quản lý dự án đầu tư tại khu công nghiệp
1.1.2.1 Quản lý dự án đầu tư
Quản lý nói chung là sự tác động có mục đích của chủ thể quản lý vào


11

các đối tượng quản lý để điều khiển đối tượng nhằm đạt được các mục tiêu đã
đề ra. Quản lý dự án là việc áp dụng những hiểu biết, kỹ năng, công cụ, kỹ
thuật vào hoạt động dự án nhằm đạt được những yêu cầu và mong muốn từ dự
án. Quản lý dự án cịn là q trình lập kế hoạch tổng thể, điều phối thời gian,
nguồn lực và giám sát quá trình phát triển của dự án từ khi bắt đầu đến khi kết
thúc nhằm đảm bảo cho dự án hoàn thành đúng thời hạn, trong phạm vi ngân
sách được duyệt và đạt được các yêu cầu đã định về kỹ thuật và chất lượng
sản phẩm dịch vụ bằng những phương pháp và điều kiện tốt nhất cho phép.
Quản lý dự án đầu tư chính là sự tác động liên tục, có tổ chức, có định
hướng q trình đầu tư (bao gồm công tác chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư

và vận hành kết quả đầu tư cho đến khi thanh lý tài sản do đầu tư tạo ra) bằng
một hệ thống đồng bộ các biện pháp nhằm đạt được hiệu quả kinh tế-xã hội
cao trong những điều kiện cụ thể xác định và trên cơ sở vận dụng sáng tạo
những quy luật kinh tế khách quan nói chung và quy luật vận động đặc thù
của đầu tư nói riêng.
1.1.2.2 Các hình thức quản lý dự án đầu tư tại khu cơng nghiệp
Về hình thức quản lý dự án đầu tư tại khu cơng nghiệp, hiện nay có 4
hình thức sau:
+ Hình thức Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án
Quản lý trực tiếp dự án là hình thức được nhiều chủ đầu tư sử dụng.
Hình thức này được ứng dụng khi chủ đầu tư có đủ năng lực, chun mơn về
lĩnh vực dự án và có thể theo sát tiến trình hoạt động từ lúc bắt đầu tới khi dự
án kết thúc. Trên thực tế, chủ đầu tư sẽ tiến hành quản lý dự án trực tiếp theo
2 loại sau:
 Loại 1: Chủ đầu tư sử dụng tư cách pháp nhân của mình và bộ máy
chuyên môn trực thuộc để tổ chức quản lý dự án đầu tư. Bên cạnh đó, chủ đầu
tư cũng phải thơng qua bản quyết định về việc giao nhiệm vụ và quyền hạn


12

quản lý cho phịng ban, cá nhân nào đó.
 Loại 2: Chủ đầu tư quyết định thành lập Ban quản lý để tiến hành
giám sát, hoàn thiện dự án. Những thành viên nằm trong Ban quản lý dự án
này đều là những người có đủ điều kiện về mặt chuyên môn, pháp lý, nghiệp
vụ dựa trên yêu cầu mà dự án đề ra.
Hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án này sẽ được áp dụng trong
các trường hợp sau:
- Chủ đầu tư thực hiện dự án có quy mơ lớn, địi hỏi chun mơn về kỹ
thuật cao và chuyên nghiệp.

- Chủ đầu tư cùng một lúc thực hiện nhiều dự án.
+ Hình thức Chủ nhiệm thực hiện công tác quản lý dự án
Đây là một trong những hình thức tổ chức quản lý dự án theo hướng
thuê bên thứ ba hoặc Chủ nhiệm để thay mặt hoàn thành dự án. Hình thức
thuê bên thứ ba để thực hiện công tác quản lý sẽ bao gồm hai loại sau:
- Tư vấn quản lý dự án theo hợp đồng: Tổ chức được thuê sẽ có thể đảm
nhận một phần hoặc toàn bộ nội dung dự án tùy theo hợp đồng ký kết với chủ
đầu tư.
- Ban quản lý dự án chuyên ngành: Được thực hiện khi dự án được
Chính phủ giao cho các cơ quan, ban ngành, Bộ hoặc Ủy ban nhân dân tỉnh
quản lý.
Trường hợp áp dụng hình thức chủ nhiệm thực hiện công tác quản lý dự
án thì có 3 nội dung: Chủ đầu tư khơng đủ năng lực chun mơn cũng như
trình độ kỹ thuật, dự án có vốn đầu tư cơng của Nhà nước hoặc ngân sách
nguồn vốn nước ngồi, dự án mang tính chất đặc thù, chun ngành.
+ Hình thức Chìa khóa trao tay
Hình thức quản lý dự án theo hướng chìa khóa trao tay có nghĩa là chủ
đầu tư dự án phải có đủ điều kiện năng lực, chuyên môn, cơ sở pháp lý để tự


13

tổ chức đấu thầu dự án. Chủ đầu tư sẽ tự chọn ra nhà thầu có đủ điều kiện
theo quy định của pháp luật.
Về hình thức chìa khóa trao tay, khi áp dụng hình thức quản lý này, nhà
đầu tư sẽ chỉ cần cung cấp ngân sách như ban đầu hai bên ký kết và Ban quản
lý dự án sẽ là người trực tiếp xây dựng, hoàn thành dự án theo thời gian đã đặt
ra. Nhà thầu được chọn sẽ chịu mọi trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư
về mọi hoạt động quản lý dự án của mình. Các trường hợp thường áp dụng
hình thức chìa khóa trao tay là:

 Khi dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước.
 Dự án sử dụng ngân sách của Tập đồn kinh tế, Tổng cơng ty Nhà nước.
+ Hình thức Tự thực hiện dự án
Hình thức tự thực hiện dự án khác hồn tồn với hình thức nhà đầu tư
trực tiếp quản lý. Tại đây, chủ đầu tư sẽ sử dụng nguồn lực của mình để xây
dựng một Ban quản lý chuyên trách về dự án và thực thi theo kế hoạch đã đề
ra. Chủ đầu tư sẽ chịu hoàn toàn trách nhiệm về mọi việc liên quan đến dự án
như: Giá cả vật liệu xây dựng, quá trình sản xuất, tiến độ thi cơng,..…
Đối với hình thức tự thực hiện dự án: Vì phải chịu trách nhiệm đối với
pháp luật về giá thành và chất lượng sản phẩm nên chủ đầu tư cần phải tiến
hành giám sát mọi vấn đề hết sức chặt chẽ. Chủ đầu tư chỉ nên áp dụng hình
thức quản lý này khi đã có đầy đủ năng lực, chuyên môn và kỹ năng phù hợp
với cơng việc đảm nhận.
Những trường hợp áp dụng hình thức tự thực hiện dự án, đó là:
 Có đủ năng lực để cải tạo và sửa chữa dự án quy mô nhỏ.
 Thực hiện các dự án liên quan đến cộng đồng.
1.1.2.3 Nội dung quản lý dự án đầu tư tại khu công nghiệp
Theo giai đoạn, quản lý dự án đầu tư tại khu công nghiệp bao gồm 3 nội
dung chủ yếu:


14

a. Quản lý việc quy hoạch, lập kế hoạch dự án
Đây là giai đoạn xây dựng mục tiêu, xác định những cơng việc
cần được hồn thành, nguồn lực cần thiết để thực hiện dự án và là quá trình
phát triển một kế hoạch hành động theo trình tự lơgic mà có thể biểu diễn
được dưới dạng sơ đồ hệ thống.
Quy hoạch dự án trong KCN bao gồm: quy hoạch hệ thống giao thơng,
cấp nước, cấp điện, thốt nước, thơng tin liên lạc, các cơng trình xử lý chất

thải, đảm bảo vệ sinh môi trường,....
Lập kế hoạch dự án là quá trình tiến hành sắp xếp cơng việc, phân chia
nhiệm vụ, lên kế hoạch mục tiêu và đề ra các chiến lược trước khi bắt tay vào
thực thi dự án. Lập kế hoạch cho dự án rất quan trọng đối với mỗi nhà quản lý
doanh nghiệp nói chung và người quản lý dự án nói riêng. Điều này sẽ giúp
từng cá nhân nắm bắt được nhiệm vụ cụ thể đồng thời các nhà quản lý cũng
dễ dàng xử lý các tranh chấp liên quan đến nghĩa vụ nếu có.
Dựa vào bản kế hoạch dự án, doanh nghiệp có thể theo dõi, kiểm sốt
tiến độ thực hiện dự án và có sự phân bổ thời gian hợp lý trong từng giai đoạn.
Giúp nắm bắt được tình hình nhân sự để có những điều phối nhân lực
đúng đắn, làm việc hiệu quả, đúng người đúng việc.
Khi lập kế hoạch dự án, chúng ta sẽ biết được mức kinh phí dự trù để
lên dự toán về ngân sách và kiểm tra được nguồn tài chính của dự án.
Đơn vị thực thi sẽ nắm được các mục tiêu đã hoạch định cụ thể của dự
án để đảm bảo đạt được mục tiêu đề ra. Đồng thời việc lên kế hoạch cho mỗi
dự án trước khi thực hiện sẽ hạn chế được nhiều vấn đề rủi ro.
b. Quản lý việc triển khai, điều phối thực hiện kế hoạch dự án
Đây là quá trình triển khai và phân phối nguồn lực bao gồm: Tiền
vốn, lao động, thiết bị và đặc biệt quan trọng là triển khai và điều phối quản lý
tiến độ thời gian.