Đồ án kinh tế xây dựng

THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 1
Khoa kinh tế xây dựng
Bộ môn kinh tế xây dựng
- - - O - - -
đồ án môn học
phần I
PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế
Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG
KHU BIệT THự, khách sạn CHO THUÊ
white night
Gvhd: t.s đặng văn dựa
Sinh viên: lơng minh thi
Mssv: 8843 - 45
Lớp 45 kt1, khoa ktxd
Hà nội, tháng 11/2003
Trờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 2
phần I
PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ
XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê
white night

Mở ĐầU
* * *
I. VAI TRò CủA ĐầU TƯ xây dựng TRONG NềN KINH Tế QuốC DÂN
Trong chiến lợc phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia,
mỗi chế độ chính trị, đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng, trang thiết
bị trong toàn nền kinh tế quốc dân. Để tạo lập đợc cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục
tiêu chiến lợc đặt ra của mỗi quốc gia thì hoạt động Đầu t & Xây dựng (ĐTXD) có
vai trò hết sức quan trọng, đợc thể hiện qua các đặc trng sau:
- ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, tài sản cố

định (TSCĐ) phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển
các ngành, các thành phần kinh tế và phát triển xã hội.
- ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con ngời, góp phần nâng cao đời sống
vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiến
trúc của dân tộc và có tác động trực tiếp đến môi trờng sinh thái.
- ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng: xây dựng các công
trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia.
Đối với nớc ta hiện nay đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt
động ĐTXD có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân: là cơ sở, nền
tảng & động lực thúc đẩy thực hiện nhanh công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá
đất nớc mà Đảng, Nhà nớc đã chủ trơng đề ra. Cụ thể là:
- Tiến hành hoạt động ĐTXD nhằm tạo ra sản phẩm xây dựng dới dạng các
công trình xây dựng, đó chính là các TSCĐ tạo tiền đề về cơ sở vật chất ban
đầu cho nền kinh tế quốc dân, từ đó các ngành kinh tế khác khai thác để sinh
lợi.
- Thông qua hoạt động ĐTXD cho phép giải quyết một cách hài hoà các mối
quan hệ nảy sinh trong nền kinh tế & trong xã hội (VD : mối quan hệ giữa phát
triển công nghiệp & phát triển nông nghiệp, giữa phát triển kinh tế trung ơng
& kinh tế địa phơng, giữa phát triển kinh tế với phát triển văn hoá xã hội, an
ninh quốc phòng, giáo dục, y tế, bảo vệ môi trờng, ).
- Hoạt động đầu t trong lĩnh vực xây dựng là một hoạt động trực tiếp tạo ra của
cải vật chất cho xã hội, góp phần làm tăng trởng kinh tế & đóng góp trực tiếp
Trờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 3
vào tổng sản phẩm quốc dân, tổng sản phẩm quốc nội (GNP & GDP). Ngoài
ra nó còn đóng góp một nguồn thu khá lớn vào ngân sách Nhà nớc (từ việc
thu thuế, phí, lệ phí, ).
- Hoạt động ĐTXD chiếm một khối lợng rất lớn nguồn lực của quốc gia, trong
đó chủ yếu là: Vốn, lao động, tài nguyên, Do đó, nếu quản lý sử dụng kém
hiệu quả, đầu t không đúng mục đích sẽ gây ra những thất thoát & lãng phí

vô cùng lớn, ảnh hởng nghiêm trọng tới nền kinh tế.
- Thông qua các hoạt động ĐTXD góp phần thúc đẩy phát triển khoa học công
nghệ, đẩy nhanh tốc độ CNH & HĐH đất nớc, góp phần làm tăng năng suất
lao động xã hội, nâng cao chất lợng sản phẩm, cải thiện điều kiện lao động,
điều kiện sống & sinh hoạt cho ngời dân. Góp phần bảo vệ & cải thiện điều
kiện môi trờng.
Tóm lại, hoạt động ĐTXD (Đầu t trong lĩnh vực Xây dựng) mà sản phẩm cuối
cùng là công trình xây dựng là một hoạt động mang tính tổng hợp & đầy đủ tất cả các
ý nghĩa (bao gồm ý nghĩa về kinh tế, chính trị, xã hội, KH-CN-KT, môi trờng, an
ninh quốc phòng, ).
II. VAI TRò CủA Dự áN TRONG QUảN Lý Và ĐầU TƯ XÂY DựNG
Mặc dù dự án mới chỉ là các đề xuất nhng nó có vai trò đặc biệt quan trọng trong
quản lý và đầu t xây dựng:
Dự án đầu t (DAĐT) đợc lập theo quy định hiện hành của Nhà nớc là căn cứ
để trình duyệt cấp có thẩm quyền. Khi đã đợc phê duyệt thì DAĐT là căn cứ
xin cấp giấy phép đầu t xây dựng, là căn cứ để chủ đầu t xem xét cơ hội dự
kiến đạt đợc các mục tiêu kinh tế, xã hội, môi trờng và tính hiệu quả của nó.
DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó Nhà nớc có thể kiểm
soát đợc một cách toàn diện các mặt nh hiệu quả tài chính (đối với dự án sử
dụng vốn Nhà nớc), hiệu quả xã hội cũng nh an ninh quốc phòng.
DAĐT là hệ thống để triển khai, cụ thể hoá những ý tởng & cơ hội chuyển hoá
dần những biện pháp đợc đề xuất (về kỹ thuật, tài chính, kinh tế xã hội) trở
thành hiện thực.
Nội dung đợc soạn thảo trong dự án là cơ sở để giúp các nhà đầu t xem xét
tính khả thi của dự án. Đặc biệt là tính khả thi về hiệu quả của dự án từ đó đi đến
quyết định có đầu t hay không?
Một dự án đầu t đợc lập và phê duyệt là van bản căn cứ pháp luật. Nó còn là
một bản kế hoạch cụ thể để chủ đầu t triển khai & thực hiện các công việc theo
đúng dự kiến.
Những chỉ tiêu đợc phê duyệt trong dự án đóng vai trò là ngỡng khống chế để

tổ chức thực hiện & quản lý dự án.
Thông qua dự án mà các cơ quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay không.
DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt đợc với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà
quản lý rút kinh nghiệm thực hiện dự án tốt hơn.
Thông qua việc thẩm định, phê duyệt trong dự án, Nhà nớc kiểm soát đợc các
công việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trờng và những khía cạnh
khác đối với dự án,
Trờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 4
III. NộI DUNG CủA Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG ( dự án khả thi )
Để quản lý một cách thống nhất việc lập, thẩm định & phê duyệt dự án đầu t
xây dựng, Nhà nớc đã ban hành và quy định những nội dung cho việc lập và thẩm
định dự án đầu t, đợc ban hành trong Nghị định 52/CP và Thông t hớng dẫn lập
và thẩm định dự án của Bộ Kế hoạch và Đầu t đối với 2 loại dự án đầu t trong nớc
và dự án đầu t nớc ngoài:
- Dự án đầu t trong nớc theo Thông t số 09 BKH/VPTĐ ra ngày 21/09/1996.
- Dự án đầu t nớc ngoài áp dụng theo luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam và
văn bản hớng dẫn lập và thẩm định các dự án đầu t nớc ngoài tại Việt Nam
do Uỷ ban hợp tác và đầu t (thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu t) ban hành.
Nội dung chủ yếu của báo cáo nghiên cứu khả thi gồm 14 nội dung sau:
(Theo Nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999)
1. Những căn cứ để xác định sự cần thiết của đầu t:
- Căn cứ pháp lý: các quyết định, nghị quyết, nghị định,
- Căn cứ chiến lợc phát triển KT-XH của đất nớc, vùng, miền,
- Căn cứ phân tích thực tế thị trờng:
+ Nhu cầu của thị trờng về loại sản phẩm.
+ Khả năng đáp ứng,
2. Lựa chọn hình thức đầu t:
- Đầu t theo chiều sâu, rộng?
- Đầu t mới hay cải tạo mở rộng?

- Nguồn vốn đầu t từ đâu?
3. Chơng trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng (đối với các dự án có sản
xuất).
4. Các phơng án, địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa điểm, phơng án tuyến công
trình) phù hợp với quy hoạch xây dựng (bao gồm cả tài liệu về sự lựa chọn địa
điểm, trong đó có đề xuất giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu ảnh hởng xấu
đối với môi trờng và xã hội).
5. Phơng án giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định c (nếu có).
6. Phân tích lựa chọn phơng án kỹ thuật công nghệ, thiết bị cho d án (bao gồm
cả cây trồng, vật nuôi nếu có).
7. Các phơng án kiến trúc, giải pháp xây dựng, giải pháp kết cấu. Thiết kế sơ bộ,
thuyết minh chi tiết cho các phơng án đề nghị lựa chọn. Nêu rõ giải pháp
quản lý & bảo vệ môi trờng.
8. Phơng án về vốn & hoàn trả vốn vay (vay vốn đầu t u đãi, vốn tín dụng
thơng mại, vốn ngân sách, vốn tự có, vốn ứng trớc của các nhà đầu t, )
Xác định nhu cầu vốn cho tiến độ, xác định tổng mức đầu t, cụ thể các
phơng án hoàn trả vốn.
9. Phơng án quản lý, khai thác dự án, sử dụng và bố trí lao động.
10. Phân tích hiệu quả của đầu t:
- Chủ đầu t : Hiệu quả tài chính (lợi nhuận, mức doanh lợi của đồng vốn, )
- Đối với Nhà nớc, cộng đồng: Hiệu quả kinh tế xã hội (mức nộp ngân
sách, thuế, trật tự kỷ cơng an toàn xã hội, giải quyết thất nghiệp, bảo vệ
môi trờng, )
Trờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 5
11. Những mốc thời gian chính cơ bản để thực hiện quá trình đầu t (quá trình thực
hiện dự án): Thời gian khởi công, hoàn thành bàn giao đa vào sử dụng,
12. Phân tích, kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án: Chủ đầu t trực tiếp
quản lý, ban chủ nhiệm điều hành, chìa khoá trao tay, tự làm,
13. Xác định chủ đầu t dự án.

14. Mối quan hệ & trách nhiệm của những cơ quan có liên quan đến dự án.
IV. NộI DUNG PHÂN TíCH TàI CHíNH Và KINH Tế - Xã HộI
1. Nội dung phân tích tài chính dự án đầu t:
Phân tích tài chính sự án đầu t là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính
đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu t. Phân tích tài chính dự án đầu t là
nội dung quan trọng nhất của một dự án.
Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu t bỏ chi phí ra nh thế nào,
lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết
định có đầu t hay không. Ngoài ra, phân tích tài chính còn giúp cho chủ đầu t có
những thông tin & cơ sở cần thiết để ra quyết định đầu t một cách đúng đắn.
Đối với các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nớc thì phân tích tài chính là cơ
sở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án, đồng thời là cơ sở để cấp giấy
phép đầu t.
Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu t cần thực hiện những nội dung sau đây:
a) Tính toán, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích ( chủ yếu là
dòng tiền):
Xác định quy mô vốn đầu t cho dự án (Tổng mức đầu t).
Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành (Tổng giá trị hàng hoá, sản
phẩm của dự án sản xuất ra đợc bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành.
Chú ý không có thuế VAT đầu ra).
Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án (phần thu nhập bất thờng của DA).
Xác định chi phí vận hành hàng năm của dự án (liên quan đến việc sản xuất
sản phẩm). Trong cấu thành chi phí vận hành hàng năm sẽ không kể đến phần
chi phí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu nếu có & tiền trả lãi
vốn vay (chi phí động).
Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành.
Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng.
Trên cơ sở doanh thu & chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành,
tiến hành tính toán lãi hoặc lỗ. (Chi phí sản xuất kinh doanh trong
vận hành = Chi phí vận hành + Khấu hao + Lãi tín dụng).

Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án.
Lập kế hoạch huy động & sử dụng vốn cho dự án.
Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án.
Xác định lãi suất dùng trong tính toán (lãi suất tối thiểu chấp nhận đợc hay
ngỡng hiệu quả định trớc).
Trờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 6
b) Tiến hành phân tích lãi lỗ cho dự án. (Vẽ sơ đồ dòng tiền, xác định hiệu số
thu chi, )
c) Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án qua hệ thống các chỉ tiêu đánh
giá hiệu quả (tĩnh hoặc động).
d) Phân tích, đánh giá độ an toàn về mặt tài chính cho dự án.
e) Phân tích, đánh giá độ nhạy về mặt tài chính của dự án./.
2. Nội dung phân tích kinh tế xã hội:
Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án đứng
trên giác độ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của toàn xã hội & cộng đồng.
Phân tích kinh tế xã hội rất cần thiết vì:
Trong nền kinh tế thị trờng, tuy chủ trơng đầu t phần lớn là do doanh
nghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nhng
lợi ích đó không đợc trái với pháp luật và phải phù hợp với đờng lối phát
triển kinh tế - xã hội chung của toàn đất nớc. Lợi ích của Nhà nớc và
doanh nghiệp phải đợc kết hợp chặt chẽ. Những yêu cầu này đợc thể
hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án đầu t.
Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu t đó là căn cứ chủ yếu để thuyết
phục Nhà nớc, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục
các ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phơng nơi đặt dự án
ủng hộ chủ đầu t thực hiện dự án.
Đối với Nhà nớc, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà
nớc xét duyệt & cấp giấy phép đầu t.
Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn

cứ quan trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân
đạo, viên trợ cho các mục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trờng.
Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nớc trực tiếp bỏ vốn thì
phần phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án.
Loại dự án này hiện nay ở nớc ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn
khá lớn. Vì vậy, việc phân tích kinh tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ một
vai trò quan trọng.
Phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế-xã hội cũng có thể đợc thực hiện nh nội
dung của phân tích hiệu qủa tài chính, nhng các chỉ tiêu đầu vào phân tích là các chỉ
tiêu đứng trên quan điểm lợi ích kinh tế xã hội. Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh giá hiệu
quả dựa trên góc độ lợi ích KT-XH. Cụ thể nh sau:
a) Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm & tính cho cả đời dự án.
b) Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án.
c) Mức thu hút lao động vào làm việc:
- Tổng số lao động đợc thu hút vào làm việc hàng năm.
- Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án.
d) Mức đóng góp của dự án vào ngân sách hàng năm & tính cho cả đời sự án.
e) Thu nhập ngoại tệ hàng năm & cho cả đời dự án.
f) Thu nhập của ngời lao động làm việc trong dự án.
g) Các lợi ích & ảnh hởng khác,
Trờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 7
V. GiớI THIệU Dự áN
Tên dự án: Dự án đầu t xây dựng khu biệt thự, khách sạn cho thuê
White night
Chủ đầu t của dự án: Tập đoàn đầu t xây dựng black wall
Địa điểm xây dựng: Khu ven đô Thành phố Hà Nội.
(Khu đất nông nghiệp thuộc huyện Gia Lâm, nằm trên Quốc lộ 5.
Đoạn từ Cầu Chui đến hết địa phận xã Trâu Quỳ)
Quy mô của dự án:

+) Gồm 12 hạng mục chính:
Số liệu chi tiết đợc thể hiện ở bảng trang 11, dới đây là bảng tổng hợp.
Bảng TổNG HợP diện tích xD & diện tích sàn XD các hạng mục CHíNH
Đơn vị tính: m
2
Hạng mục
Nhà A
Nhà B
Nhà C
Nhà D
Tổng
Số lợng
5
4
2
1
12
Diện tích xây dựng
(Tính cho 1 hạng mục)
97,01
92,23
166,05
551,22
-
Tổng diện tích xây dựng
(Diện tích chiếm đất)
485,05
368,92
332,10
551,22

1.737,29
Diện tích sàn xây dựng
(Tính cho 1 hạng mục)
211,02
256,65
476,23
1.880,63
-
Tổng diện tích sàn xây dựng
(Công suất thiết kế)
1.055,10
1.026,60
952,46
1.880,63
4.914,79
+) Một số hạng mục phụ khác:
San lấp mặt bằng.
Sân bãi đỗ xe + Đờng giao thông.
Hàng rào, tờng bao + Cổng ra vào.
Bể bơi + Sân Tenis.
Vờn hoa, thảm cỏ + Cây cảnh.
Hệ thống cấp điện ngoài nhà.
Hệ thống cấp, thoát nớc ngoài nhà.
Công trình cơ sở hạ tầng ngoài nhà khác.
+) Tổng diện tích mặt bằng khu đất là: F
TMB
= 4500 m
2
. (50 m * 90 m)
(Tỷ lệ diện tích xây dựng so với tổng diện tích mặt bằng: 1737,29/4500 = 38,61%)

Trờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 8
bảng Tỷ lệ chiếm đất từng hạng mục
STT
Tên hạng mục
Diện tích
(m
2
)
Tỷ lệ chiếm đất
(%)
1
Hạng mục công trình chính
(Nhà A, B, C, D)
1.737,29
38,61
2
Hàng rào, tờng bao (265m)
& cổng ra vào (dài 15m)
62,71
1,39
3
Sân bãi, lán đỗ xe
225,00
5,00
4
Đờng giao thông
900,00
20,00
5

Bể bơi, sân tennis,
vờn hoa, thảm cỏ, cây xanh
1.350,00
30,00
6
Cơ sở HT ngoài nhà khác
225,00
5,00
tổng
4.500,00
100,00
Thời gian xây dựng các hạng mục: T
xd
= 1 năm. (Quý 1/2005 -> Quý 4/2005)
Thời gian để chuẩn bị thực hiện đầu t xây dựng: 3 tháng (Quý 4/2004)
Thời gian tính toán, đánh giá dự án: n
da
= 10 năm. (Đầu năm 2006->Hết 2015)
Mục đích đầu t : Xây dựng khu biệt thự cho ngời trong nớc hoặc ngời nớc
ngoài thuê dài hạn dùng để ở, sinh hoạt hoặc làm văn phòng.
Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:
+) Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại.
+) Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, )
đợc thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (thiết kế một bớc).
+) Giải pháp quy hoạch đợc thể hiện ở bản vẽ quy hoạch.
+) Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng so với tổng diện tích chiếm đất là: 38,61%.
+) Tiêu chuẩn cấp hạng công trình: Nhóm V, loại 4.
+) Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lợng tơng đơng & đạt tiêu chuẩn
khách sạn quốc tế loại ba sao ( * * * ).
Mặt bằng tổng thể khu đất

Và quy hoạch cho từng hạng mục
(Trang sau)
Trờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47
47kt3
THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i
Trang 9
Trờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 10
Chơng I
Phân tích tài chính dự án đầu t
I. xác định tổng mức đầu t của dự án ( T
mđt
)
Dự trù vốn đầu t (tổng mức đầu t) cho dự án có thể theo một số cách khác
nhau tuỳ theo số liệu thu thập đợc. ở nớc ta hiện nay thờng dự trù vốn đầu t cho
dự án trên cơ sở dự trù từng bộ phận cấu thành tổng mức đầu t khi biết giá chuẩn
xây dựng, số lợng giá cả thiết bị & chi phí khác:
T
mđt
= v
xl
+ g
tb
+ c
lđ
+ c
k
+ dpf
Trong đó:
- T

mđt
: Tổng mức đầu t của dự án.
- v
xl
: Chi phí xây lắp các hạng mục.
- g
tb
: Chi phí mua sắm các thiết bị lắp đặt vào công trình.
- c
lđ
: Chi phí lắp đặt thiết bị vào công trình.
- c
k
: Các khoản chi phí khác.
- dpf : Dự phòng phí.
1) Xác định chi phí (vốn) xây lắp các hạng mục ( v
xl
)
a) Các căn cứ :
Danh mục các hạng mục xây dựng: Đã trình bày ở phần giới thiệu dự án.
Quy mô xây dựng các hạng mục: Bảng tính cụ thể ở phần sau.
Giá chuẩn của 1 đơn vị quy mô xây dựng.
(Giá chuẩn này đã đợc quy đổi theo mặt bằng giá lúc lập dự án)
Mức thuế suất thuế giá trị gia tăng (VAT) theo quy định hiện hành.
Đối với công tác xây lắp, mức thuế suất VAT: 5%
b) Xác định chi phí xây lắp các hạng mục:
Chi phí xây lắp các hạng mục chính:
xác định diện tích sàn xây dựng các hạng mục chính
( Công suất thiết kế )
Ghi chú:

S ở = S phòng ăn + S phòng ngủ + S phòng khách + S phòng SHC + ;
S phụ = S bếp + S vệ sinh + S kho + S tiền sảnh, ban công;
S giao thông = S hành lang + S cầu thang tầng;
S sử dụng = S ở + S phụ + S giao thông;
S kết cấu = Diện tích kết cấu chiếm chỗ trên mặt bằng các tầng;
S sàn : Là tổng diện tích mặt cắt các tầng nhà;
S sàn = S sử dụng + S kết cấu.
Trờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
THUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 11
Bảng xác định diện tích sàn xây dựng cho từng hạng mục công trình chính
Đơn vị tính: m
2
stt
hạng mục
diện tích sử dụng
diện tích
sử dụng
diện tích
kết cấu
diện tích
sàn xây lắp
tổng dt sàn
(công suất)
diện tích
ở
diện tích
phụ
Diện tích
giao thông
1

Nhà A
Tầng 1
47,65
19,72
16,41
83,78
13,23
97,01
211,02
Tầng 2
48,81
39,51
8,42
96,74
17,27
114,01
2
Nhà B
Tầng 1
41,96
20,01
15,19
77,16
15,07
92,23
256,65
Tầng 2
49,71
17,10
11,81

78,62
15,35
93,97
Tầng xép
59,09
0,00
0,00
59,09
11,36
70,45
3
Nhà C
Tầng 1
68,30
27,21
44,00
139,51
26,54
166,05
476,23
Tầng 2
100,88
52,62
21,96
175,46
27,04
202,50
Tầng xép
67,96
12,70

11,80
92,46
15,22
107,68
4
Nhà D
Tầng trệt
(Tính chung cho toàn nhà, gồm 5 biệt thự ghép hộ)
551,22
1.880,63
Tầng 1
(Gồm 15 phòng ngủ)
466,40
74,92
541,32
Tầng 2
(Gồm 15 phòng ngủ)
466,40
74,92
541,32
Tầng 3
(Gồm 10 phòng)
210,36
36,41
246,77
Trờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 12
(Bảng tổng hợp diện tích xây dựng & sàn xây dựng các hạng mục chính
đã đợc thể hiện ở phần giới thiệu dự án)
- Công thức tính:

n
i
GTGT
XLi
i
XLXL
TgV
1
)1(*
- Trong đó:
XL
V
: Tổng chi phí xây lắp các hạng mục chính.
i
XL
g
: Chi phí xây lắp trớc thuế GTGT của hạng mục thứ i.
ii
i
XL
SPg *
i
P
: Mức giá (cha gồm VAT) tính theo một đơn vị diện tích
hay một đơn vị công suất của đơn vị thứ i.
i
S

: Diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i.
n : Số hạng mục.
GTGT
XLi
T
: Thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp thứ i.
- Lấy giá chuẩn (bao gồm: xây dựng + điện, nớc trong nhà), cha có VAT:
+) Hạng mục nhà A, B, C : P = 1.600.000 (đ/ m
2
sàn xây dựng).
+) Hạng mục nhà D : P = 1.500.000 (đ/ m
2
sàn xây dựng).
- Thuế suất thuế giá trị gia tăng đầu ra (VAT) đối với công tác xây lắp : 5%
Chi phí xây lắp các hạng mục phụ khác:
Diện tích của từng hạng mục phụ đã đợc thể hiện trong
Bảng tỷ lệ chiếm đất từng hạng mục ở phần giới thiệu dự án.
Chi phí san lấp mặt bằng:
- Công thức tơng tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính.
- Trong đó:
g
SL
: Giá san lấp trung bình 1 m
2
đất nông nghiệp, cha gồm VAT.
g
SL
= 45.000 (đ/ m
2
san lấp).

F
SL
: Diện tích san lấp khu đất (đất ruộng).
F
SL
= F
TMB
= 4500 m
2
.
- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%.
Chi phí xây dựng sân bãi, lán đỗ xe (có mái che):
- Công thức tơng tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính.
- Trong đó:
g
ĐX
: Giá xây dựng trung bình 1 m
2
lán đỗ xe, cha gồm VAT.
g
ĐX
= 200.000 (đ/ m
2
lán, bãi).
F
ĐX
: Diện tích bãi, lán đỗ xe.
F
ĐX
= 5% * F

TMB
= 5% * 4500 = 225 m
2
.
- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%.
Trờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 13
Chi phí xây dựng đờng giao thông:
- Công thức tơng tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính.
- Trong đó:
g
GT
: Giá xây dựng 1 m
2
đờng giao thông Bê-tông, cha gồm VAT.
g
GT
= 120.000 (đ/ m
2
).
F
GT
: Diện tích đờng giao thông.
F
GT
= 20% * F
TMB
= 20% * 4500 = 900 m
2
.

- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%.
Hệ thống hàng rào, tờng bao:
- Công thức tơng tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính.
- Trong đó:
+) L : Tổng chiều dài hàng rào (xây bằng gạch chỉ đặc + hoa sắt).
Hàng rào cao <= 2m, đơn vị tính theo chiều dài: m.
Khối lợng: L = 2 * (50 + 90) 15 = 265 (m).
+) g
HR
: Giá xây dựng trung bình 1m dài hàng rào, cha gồm VAT.
g
HR
= 350.000 (đ/m).
- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%.
Chi phí xây dựng Bể bơi:
- Xây dựng một bể bơi, kích thớc: 16 * 25 (m).
- Công thức tơng tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính.
- Trong đó:
+) Diện tích: 16 * 25 = 400 (m
2
).
+) Đơn giá xây dựng, cha có VAT: 1.600.000 (đ/m
2
).
- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%.
Chi phí xây dựng sân Tennis:
- Xây dựng một sân Tennis (sân đôi), kích thớc tiêu chuẩn: 10,97 * 23,77 (m).
- Diện tích chiếm chỗ: 12 * 25 = 300 (m
2
).

- Công thức tơng tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính.
- Trong đó:
Đơn giá xây dựng một sân, cha có thuế VAT: 700.000.000 (đ/sân).
- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%.
Vờn hoa, thảm cỏ:
- Công thức tơng tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính.
- Trong đó:
+) F
VH
: Diện tích vờn hoa, thảm cỏ.
F
VH
= 1350 F
Bể bơi
- F
Sân Tennis
= 1350 - 400 - 300 = 650 ( m
2
).
+) g
VH
: Giá xây dựng 1m
2
vờn hoa, thảm cỏ, cha gồm VAT.
g
VH
= 40.000 (đ/m
2
).
- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%.

Trờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 14
Cây cảnh:
- Công thức tơng tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính.
- Trong đó:
+) SL : Số lợng cây cảnh, dự kiến SL = 150 (cây).
+) g
CC
: Giá một cây cảnh, cha gồm thuế VAT.
g
CC
= 500.000 (đ/cây).
- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%.
Cổng ra vào:
- Xây dựng 2 cổng: Cổng chính rộng 10 m, cổng phụ rộng 5 m.
- Công thức tơng tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính.
- Trong đó:
+) Cổng chính 1 chiếc (rộng 10 m), chi phí dự kiến lấy: C
C
= 25.000.000 (đ).
+) Cổng phụ 1 chiếc (rộng 5m), chi phí dự kiến lấy: C
P
= 5.000.000 (đ).
- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%.
Hệ thống cấp điện ngoài nhà:
(Hệ thống đờng dây, trạm biến thế, đèn trang trí, đèn cao áp, )
C
CĐ
= 2,5% * V
XDCT

Hệ thống cấp nớc ngoài nhà:
(Bể chứa nớc chung, đài nớc, đờng ống dẫn nớc ngoài nhà, )
C
CN
= 2,0% * V
XDCT
Hệ thống thoát nớc ngoài nhà:
(Đờng ống thu nớc thải, hố ga, bể xử lý sơ bộ, )
C
TN
= 1,0% * V
XDCT
Công trình cơ sở hạ tầng ngoài nhà khác:
(Nhà điều hành, phòng tiếp tân, phòng y tế, phòng bảo vệ, )
C
HT
= 4,0% * V
XDCT
Chi phí xây lắp các hạng mục đợc tổng hợp ở bảng 1.1
(Trang sau)
Trờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 15
Bảng 1.1: Chi phí xây lắp các hạng mục
Đơn vị tính: 1000đ
S
T
T
Tên hạng mục
Đơn
vị

Qui mô
xây dựng
Đơn giá
(cha VAT)
Thành tiền
Cha VAT
Có VAT-5%
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)=(4)*(5)
(7)=(6)*(1+ TS
VAT
)
1
Xây dựng nhà A
(5 nhà)
m
2
1.055,10
1.600
1.688.160
1.772.568
2
Xây dựng nhà B
(4 nhà)
m
2

1.026,60
1.600
1.642.560
1.724.688
3
Xây dựng nhà C
(2 nhà)
m
2
952,46
1.600
1.523.936
1.600.133
4
Xây dựng nhà D
(1 nhà)
m
2
1.880,63
1.500
2.820.945
2.961.992
5
Tổng chi phí xây dựng hạng mục công trình chính:
( V
XDCT
)
7.675.601
8.059.381
6

San lấp mặt bằng
m
2
4.500
45
202.500
212.625
7
Sân bãi, lán đỗ xe
m
2
225
200
45.000
47.250
8
Đờng giao thông
m
2
900
120
108.000
113.400
9
Hàng rào,
tờng bao
m
265
350
92.750

97.388
10
Bể bơi
m
2
400
1.600
640.000
672.000
11
Sân Tennis
sân
1
700.000
700.000
735.000
12
Vờn hoa,
thảm cỏ
m
2
650
40
26.000
27.300
13
Cây cảnh
cây
150
500

75.000
78.750
14
Cổng ra vào
1 cổng chính + 1 cổng phụ
30.000
31.500
15
Hệ thống cấp
điện ngoài nhà
2,5% x V
XDCT
191.890
201.485
16
Hệ thống cấp
nớc ngoài nhà
2,0% x V
XDCT
153.512
161.188
17
Hệ thống thoát
nớc ngoài nhà
1,0% x V
XDCT
76.756
80.594
18
Cơ sở hạ tầng

ngoài nhà khác
4,0% x V
XDCT
307.024
322.375
tổng
10.324.033
10.840.235
Trờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 16
2) Xác định vốn thiết bị cho dự án
(Không bao gồm các dụng cụ, dồ dùng không thuộc tài sản cố định, tức là phải thoả
mãn 4 tiêu chuẩn: Chắc chắn thu đợc lợi ích kinh tế khi sử dụng; nguyên giá đợc
xác định một cách đáng tin cậy; thời gian sử dụng ớc tính lớn hơn 1 năm; có giá
trị lớn hơn hoặc bằng 5 triệu VNĐ)
a) Các căn cứ xác định:
Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang thiết bị
trong các nhà ở, các trang thiết bị dụng cụ dùng trong quản lý điều hành dự án
Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trờng xây lắp bao gồm giá mua, chi phí vận
chuyển, kho bãi, bảo quản, bảo dỡng thiết bị tại kho bãi hiện trờng.
Tỷ giá chuyển đổi từ USD sang VNĐ lấy ở thời điểm lập dự án:
1USD = 15.670 VNĐ
Thuế suất thuế GTGT cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành: 10%
b) Xác định chi phí thiết bị:
Trang thiết bị cho mỗi phòng trong các nhà ở:
- Phòng khách: 1 Điều hoà + 1 Bộ Salon to + 1 Tivi 21 inch + 1 Telephone
+ 1 Radiocasette + 1 Tủ tờng + 1 Bộ dàn âm thanh.
- Quầy bar : 1 Bộ quầy (có ghế) + 1 Telephone + 1 Tivi 21 inch + 1 Tủ lạnh 100l
+ 1 Tủ rợu.
- Phòng bếp: 1 Tủ lạnh 1001 + 1 Bếp gas + 1 Tủ bếp + 1 Bộ đồ dụng cụ nấu bếp.

- Phòng ăn: 1 Bộ bàn ăn + 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ.
- Phòng ngủ: 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ + 1 Tủ đứng 2 buồng có gơng
+ 1 Giờng đệm (1,4m) + 1 Radiocasette + 1 Tivi 21 inch
+ 1 Bàn phấn + 1 Bộ Salon nhỏ.
- Phòng WC: 1 Lavabo + 1 Vòi hoa sen + 1 Xí bệt + 1 Bồn tắm + 1 Vòi nớc
+ 1 Bình nóng lạnh (30l).
- Phòng phục vụ: 1 Giờng đệm + 1 Tủ đứng + 1 Điều hoà.
- Phòng giặt : 1 Máy giặt + 1 Lavabo + 1 Vòi nớc.
Trang thiết bị phục vụ công tác quản lý điều hành chung (Nhà điều hành):
- Reception: 2 Bộ quầy (có ghế) + 1 Bộ Salon to + 1 Tổng đài điện thoại + 1 Fax
+ 1 Telex + 2 Bộ máy vi tính + 2 Điều hoà ( + Bảng giá & sơ đồ khách sạn).
- Phòng điều hành chung (Giám đốc, Th ký, Phó Giám đốc, Tài vụ):
4 Bộ bàn ghế văn phòng + 1 Bộ Salon to + 1 Fax + 4 Telephone nội bộ
+ 1 Điều hoà + 4 Bộ máy vi tính + Dụng cụ khác.
- Phòng ở chung: 2 Giờng đệm (1,4m) + 1 Tủ đứng 2 buồng có gơng
+ 1 Bộ Salon nhỏ + 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ + 1 Tivi 21 inch.
(Dùng cho nhân viên, bảo vệ. Có tất cả 4 phòng)
Trờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 17
- Phòng WC: 1 Lavabo + 1 Vòi hoa sen + 1 Xí bệt + 1 Bồn tắm + 1 Vòi nớc
+ 1 Bình nóng lạnh (30l). (Có 4 phòng WC cho nhà điều hành)
- Thiết bị quản lý và phục vụ chung:
+) Một Bộ máy phát điện.
+) Một Hệ thống PCCC chung toàn khu.
+) Một Hệ thống lọc & bơm nớc.
+) Máy hút bụi chung: 5 chiếc.
+) Một Bộ Video trung tâm & Ăng-ten Parabol.
+) Một Ôtô con 4 chỗ.
Ngoài ra bố trí cho mỗi biệt thự A, B, C: 1 Máy giặt & 1 Máy hút bụi.
(Do những biệt thự này mang tính chất khép kín, cho thuê theo kiểu trọn gói.

Lu ý nhà C gồm 2 biệt thự ghép.)
Số lợng ứng với mỗi loại phòng:
Bảng xác định số lợng các loại phòng
Loại phòng
Nhà a
5
nhà b
4
nhà c
2
nhà d
1
nhà đh
1
tổng
Phòng khách
5
4
4
0
0
13
Quầy Bar
0
4
4
0
0
8
Phòng bếp

5
4
4
0
0
13
Phòng ăn
5
4
4
0
0
13
Phòng ngủ
15
12
12
40
0
79
Phòng WC
20
12
12
30
4
78
P.phục vụ
0
0

0
5
0
5
Phòng giặt
0
0
0
5
0
5
Reception
0
0
0
0
1
1
P.điều hành
0
0
0
0
1
1
P.ở chung
0
0
0
0

4
4
Dự trù vốn thiết bị cho dự án đợc xác định theo công thức sau:



n
i
TBi
VAT
TB
i
TB
iTB
TMQG
1
)1(**
Trong đó:
+)
TB
G
: Tổng vốn thiết bị cho dự án.
+) n : Số lợng các loại thiết bị.
+)
TB
i
Q
: Số lợng loại thiết bị thứ i.
+)
TB

i
M
: Giá mua sắm loại thiết bị thứ i (tại nơi lắp đặt), cha gồm thuế VAT.
Trờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 18
( Có thể xác định cụ thể
TB
i
M
nh sau:
iiiii
TB
i
hVKnmM
Với:
i
m
: Giá gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng Việt Nam.
i
n
: Chi phí vận chuyển 1 đơn vị thiết bị thứ i.
i
K
: Chi phí lu kho, lu bãi, lu container,
i
V
: Chi phí bảo quản, bảo dỡng tại hiện trờng.
i
h
: Thuế và phí bảo hiểm.).

Bảng 1.2: Chi phí thiết bị
Đơn vị tính: USD
S
T
T
Loại thiết bị
Đơn vị
Số
lợng
Đơn giá
cha VAT
Thành tiền
Cha VAT
Có VAT-10%
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)=(4)*(5)
(7)=(6)*(1+ TS
VAT
)
1
Điều hoà
Chiếc
117
780
91.260
100.386

2
Salon to
Bộ
15
600
9.000
9.900
3
Salon nhỏ
Bộ
83
400
33.200
36.520
4
Tivi 21 inch
Chiếc
104
320
33.280
36.608
5
Radiocasette
Chiếc
92
150
13.800
15.180
6
Dàn âm thanh

Bộ
13
500
6.500
7.150
7
Tổng đài ĐT
Bộ
1
10.000
10.000
11.000
8
Telephone
Chiếc
121
120
14.520
15.972
9
Fax
Chiếc
2
500
1.000
1.100
10
Telex
Chiếc
1

400
400
440
11
Máy Vi tính
Bộ
19
500
9.500
10.450
12
Tủ tờng
Chiếc
13
640
8.320
9.152
13
Tủ lạnh 100l
Chiếc
21
530
11.130
12.243
14
Tủ rợu
Chiếc
8
500
4.000

4.400
15
Tủ bếp
Chiếc
13
300
3.900
4.290
16
Bếp Gas
Chiếc
13
200
2.600
2.860
17
Đồ nấu bếp
Bộ
13
100
1.300
1.430
18
Bàn ăn
Bộ
13
400
5.200
5.720
19

Bộ bàn quầy
Bộ
10
600
6.000
6.600
20
Bàn ghế VP
Bộ
4
100
400
440
21
Bàn phấn
Bộ
79
100
7.900
8.690
22
Tủ đứng (gơng)
Chiếc
88
150
13.200
14.520
(còn nữa)
Trờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 19

(1)
(2
(3)
(4)
(5)
(6)=(4)*(5)
(7)=(6)*(1+ TS
VAT
)
23
Giờng đệm
Chiếc
92
320
29.440
32.384
24
Lavabo
Chiếc
83
30
2.490
2.739
25
Vòi hoa sen
Chiếc
78
10
780
858

26
Xí bệt
Chiếc
78
50
3.900
4.290
27
Vòi nớc
Chiếc
83
5
415
457
28
Bồn tắm
Chiếc
78
110
8.580
9.438
29
Bình nóng lạnh
(Dung tích 30l)
Chiếc
78
150
11.700
12.870
30

Máy giặt
Chiếc
18
500
9.000
9.900
31
Máy hút bụi
Chiếc
18
120
2.160
2.376
32
Máy phát điện
Chiếc
1
20.000
20.000
22.000
33
Hệ thống PCCC
Bộ
1
20.000
20.000
22.000
34
Hệ thống
bơm, lọc nớc

Bộ
1
1.600
1.600
1.760
35
Video trung tâm
& Ăngten Parabol
Bộ
1
5.000
5.000
5.500
36
Ôtô 4 chỗ
Chiếc
1
30.000
30.000
33.000
Tổng
(1 USD = 15.670 VNĐ)
usd
431.475,0
474.622,5
vnđ (1000đ)
6.761.213
7.437.335
DANH MụC CHI TIếT CáC THIếT Bị, Đồ DùNG Và CáC CÔNG Cụ, DụNG Cụ NHỏ
TRONG PHòNG KHáCH, PHòNG NGủ, RECEPTION

(Tham khảo)
STT
Tên thiết bị
Đơn vị
Số lợng
Ghi chú
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Bàn làm việc
Ghế ngồi làm việc
Bàn uống nớc
Ghế thấp ngồi uống nớc
Hộp màn
Nệm trải giờng
Ga trải giờng
Màn tuyn
Vỏ gối
Ruột gối
Chăn len
Riđô che cửa

Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Bộ
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
Phòng ngủ
Phòng ngủ
Có nệm
Cả phòng
Trờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 20

13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
Thảm chân giờng
Thảm chùi chân
ấm chén uống nớc
Cốc thuỷ tinh
Bình thuỷ tinh
Phích đựng nớc sôi
Đĩa kê cốc thuỷ tinh
Gạt tàn thuốc lá
Lọ hoa
Hộp đựng chè
Bô nhựa đổ nớc
Sọt rác nhựa
Mắc treo quần áo

Dép đi trong nhà
Tranh treo tờng
Bàn trải quần áo
Bàn trải đánh giầy
Chiếc
Chiếc
Bộ
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Đôi
Chiếc
Chiếc
Chiếc
1
1
1
2
1
1
2
1
2

1
1
1
1
5
1
1
1
Ghi chú:
Phần kinh phí để mua sắm các dụng cụ nhỏ này đợc trích từ phần vốn lu
động ban đầu trong Tổng mức đầu t của dự án. Dự kiến chi phí dùng để mua
các đồ dùng, dụng cụ nhỏ ban đầu: 70.000.000 đồng.
Tuỳ từng loại dụng cụ, cứ sau 1 đến 3 năm sửa chữa hoặc mua mới một lần.
Tính bình quân, chi phí để mua đồ dùng, công cụ, dụng cụ nhỏ hàng năm
khoảng 35 triệu/năm.
3) Dự trù chi phí lắp đặt thiết bị
a) Các căn cứ xác định:
- Khối lợng công tác lắp đặt thiết bị (hoặc)/ giá trị thiết bị cần lắp đặt.
- Đơn giá lắp đặt thiết bị (hoặc)/ tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết
bị cần lắp đặt.
- Thuế suất thuế giá trị gia tăng VAT cho công tác lắp đặt: 5%.
b) Xác định chi phí lắp đặt thiết bị:



n
i
LDTBi
VAT
TB

i
TB
iLD
TTGC
1
)1(**
Trong đó:
+)
:
LD
C
Tổng chi phí lắp đặt thiết bị.
+)
:
TB
i
G
Giá trị thiết bị cần lắp đặt thứ i (Cha có thuế VAT).
+)
:
TB
i
T
Tỷ lệ chi phí lắp đặt thiết bị thứ i (so với giá trị thiết bị
TB
i
G
).
(Lấy
TB

i
T
tuỳ theo độ phức tạp khi lắp đặt thiết bị, từ 1->5%)
+)
:
LDTBi
VAT
T
Mức thuế suất thuế GTGT đối với công tác lắp đặt thiết bị thứ i.
Trờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 21
Bảng 1.3: chi phí lắp đặt thiết Bị
Đơn vị tính: USD
STT
Loại thiết bị
Giá trị TB
Cha VAT
Tỷ lệ %
(
TB
i
T
)
Thành tiền
Cha VAT
Có VAT - 5%
(1)
(2)
(3)
(4)

(5)=(3)*(4)/100
(6)=(5)*(1+ TS
VAT
)
1
Điều hoà
91.260
5,0
4.563,00
4.791,15
2
Tổng đài ĐT
10.000
3,0
300,00
315,00
3
Telephone
14.520
1,0
145,20
152,46
4
Fax
1.000
1,0
10,00
10,50
5
Telex

400
1,0
4,00
4,20
6
Máy Vi tính (cài đặt)
9.500
3,0
285,00
299,25
7
Lavabo
2.490
2,0
49,80
52,29
8
Vòi hoa sen
780
1,0
7,80
8,19
9
Xí bệt
3.900
2,0
78,00
81,90
10
Vòi nớc

415
1,0
4,15
4,36
11
Bồn tắm
8.580
3,0
257,40
270,27
12
Bình nóng lạnh (30l)
11.700
4,0
468,00
491,40
13
Máy phát điện
20.000
3,0
600,00
630,00
14
Hệ thống PCCC
20.000
5,0
1.000,00
1.050,00
15
Hệ thống bơm, lọc

1.600
2,0
32,00
33,60
16
Video trung tâm
& Ăngten Parabol
5.000
5,0
250,00
262,50
Tổng
(1 USD = 15.670 VNĐ)
Bằng USD
8.054,35
8.457,07
Bằng VNĐ (1000đ)
126.212
132.522
Bảng tập hợp vốn
(Vốn xây lắp kiến trúc, vốn thiết bị & chi phí lắp đặt thiết bị)
Đơn vị tính: 1000 đ
STT
Nội dung
Kí hiệu
Cha VAT
Có VAT
1
Vốn xây lắp các hạng mục
V

xl
10.324.033
10.840.235
2
Chi phí lắp đặt các thiết bị
c
lđ
126.212
132.522
3
Tổng giá trị xây lắp
g
xl
10.450.245
10.972.757
4
Vốn mua sắm thiết bị
g
tb
6.761.213
7.437.335
tổng
Giá trị Xây lắp + Thiết bị
g
xl+tb
17.211.458
18.410.092
Ghi chú: Giá trị Xây lắp = Vốn Xây lắp các hạng mục + Chi phí Lắp đặt các thiết bị.
Trờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 22

4) Xác định chi phí khác trong vốn đầu t
(Cha kể trả lãi vay trong thời gian xây dựng)
a) Các căn cứ xác định:
- Các định mức chi phí thuộc các khoản chi phí khác theo quy định.
- Khối lợng và đơn giá.
- Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm, theo quy định của pháp luật.
b) Tính toán chi tiết:
Giai đoạn chuẩn bị đầu t (Có chủ trơng đầu t)
Chi phí lập dự án khả thi (cha VAT):
05,1** NGC
TBXLLDA

Trong đó:
+)
LDA
C
: Chi phí lập dự án khả thi.
+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp + giá trị thiết bị.(N tra theo
Bảng 1, phần II, Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ trởng
Bộ Xây dựng ra ngày 20 tháng 07 năm 2001).
+)
TBXL
G

: Giá trị xây lắp + giá trị thiết bị (cha có VAT).
G
XL+TB
= g
xl
+ g

tb
= 17.211.458 (nghìn đồng)
+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm t vấn.
Chi phí thẩm định dự án đầu t (cha VAT):
05,1** NGC
TBXLDAT

Đ
Trong đó:
+)
DAT
C
Đ
: Chi phí thẩm định dự án.
+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp + giá trị thiết bị.(N tra theo
Bảng 4, phần II, Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ trởng
Bộ Xây dựng ra ngày 20 tháng 07 năm 2001).
+)
TBXL
G

: Giá trị xây lắp + giá trị thiết bị (cha có VAT).
G
XL+TB
= G
xl
+ g
tb
+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm t vấn.
Chi phí khác: Khảo sát thị trờng; điều tra kinh tế, xã hội; khảo sát tình hình

điều kiện tự nhiên, khí hậu, địa chất thuỷ văn, hạ tầng kỹ
thuật; Chi phí tuyên truyền, quảng cáo cho dự án, thu hút
vốn đầu t, tài trợ vốn vay trong & ngoài nớc;
Lấy theo dự kiến, chi phí:
QC
C
= 15 (triệu đồng).
Giai đoạn thực hiện đầu t (Có DA đợc duyệt)
Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng:
Ta lấy theo dự toán đền bù:
GPMBGPMB
gFC *
Trờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 23
Trong đó:
+)
:
GPMB
C
Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng.
+)
F
: Diện tích đất sử dụng của dự án (Bằng diện tích Tổng mặt bằng).
F = 4.500 m
2
+)
GPMB
g
: Giá đền bù giải phóng mặt bằng tính cho 1 m
2

, lấy bằng giá đất
nông nghiệp tại địa điểm xây dựng. Đối với đất nông nghiệp ở
vùng ven nội thành của huyện Gia Lâm, theo Quyết định số
3519/QĐ-UB của Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội ra
ngày12/9/1997, áp dụng cho đất trồng cây hàng năm hạng 1, tại
Bảng 1 của Quyết định trên ta có: G
D
=19.300 (đồng / 1 m
2
).
Vậy,
GPMB
g
= G
D
= 19,3 (1000đ/ m
2
).
Chi phí thuê đất (Trả trong giai đoạn xây dựng):
TgFC **
TĐTĐ

Trong đó:
+)
F
: Diện tích đất thuê của dự án (Bằng diện tích Tổng mặt bằng).
F = 4500 m
2
+)
TĐ

g
: Giá thuê đất trong một năm, lấy
TĐ
g
= 0,7%*
D
G
.
+)
D
G
: Giá trị đất tại khu vực công trình xây dựng.
Đối với đất nông nghiệp ở vùng ven nội thành của huyện Gia Lâm,
theo Quyết định số 3519/QĐ-UB của Uỷ ban Nhân dân Thành phố
Hà Nội ra ngày12/9/1997, tại Bảng 1 ta có: G
D
=19.300 (đồng/1 m
2
).
Tuy nhiên, khi xin cấp phép xây dựng dự án khu biệt thự thì trở
thành đất khu dân c. Đối với thửa đất của dự án đang xét nằm trên
Quốc lộ 5 (đoạn từ Cầu Chui đến hết địa phận xã Trâu Quỳ) là đoạn
đờng loại I, vị trí 1, áp dụng cho thửa đất cha có cơ sở hạ tầng,
theo Bảng 3 của Quyết định trên ta có: G
D
= 2.050 (1000đ/1 m
2
).
+)
T

: Số năm xây dựng của dự án (Thời gian XD công trình: T = 1 năm).
Chi phí thiết kế (cha có VAT):
Ta lấy theo công thức:
05,1*9,0*)1,0(** kNVC
tXLTK
Trong đó:
+)
:
TK
C
Chi phí thiết kế hạng mục công trình.
+)
:
t
N
Định mức chi phí thiết kế quy định, tra theo Bảng 5.1 & 5.2,
phần I, Quyết định số 12/2001/QĐ-BXD của Bộ trởng Bộ
Xây dựng, ra ngày 20/07/2001.
+)
XL
V
: Giá trị dự toán xây lắp cha có thuế GTGT trong tổng dự toán
(hoặc dự toán) đợc duyệt của hạng mục công trình cần tính
chi phí thiết kế.
+) k : Hệ số giảm do việc thiết kế công trình lặp lại trong một dự án.
- Công trình thứ 1: k = 1,00.
- Công trình thứ 2: k = 0,36.
- Công trình thứ 3 trở đi: k = 0,18.
Trờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 24

Ngoài ra, hệ số k còn đợc nhân thêm với hệ số giảm 0,81 do kể tới việc
thiết kế công trình là thiết kế kỹ thuật thi công (thiết kế một
bớc).
+) 0,1 : Chi phí giám sát tác giả, có tỷ trọng định mức là 10% của toàn
bộ chi phí thiết kế (cha nhân với hệ số giảm).
+) 0,9 : Hệ số điều chỉnh do việc thiết kế đợc làm cho từng hạng mục
công trình ( Lý do: Giá trị dự toán xây lắp của hạng mục công
trình nhỏ hơn so với toàn công trình nên có định mức chi phí
thiết kế
t
N
cao hơn -> phải nhân với hệ số giảm).
+) 1,05 : Chi phí mua bảo hiểm sản phẩm thiết kế, đợc tính 5% so với
chi phí thiết kế.
Chi phí khảo sát thiết kế (cha có VAT):
TKKSTK
CTC *
Trong đó:
+)
:
KSTK
C
Chi phí khảo sát thiết kế (tạm tính).
+)
:
TK
C
Chi phí thiết kế (cha có VAT).
+) T : Tỷ lệ % của chi phí khảo sát thiết kế so với chi phí thiết kế.
Lấy T = 30%.

Chi phí thẩm định thiết kế (cha VAT):
05,1*** kNVC
XLTDTK

Trong đó:
+)
TDTK
C
: Chi phí thẩm định thiết kế.
+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp.(N tra theo Bảng 4, phần II,
Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ trởng Bộ Xây dựng ra
ngày 20 tháng 07 năm 2001).
+)
XL
V
: Giá trị dự toán xây lắp cha có thuế GTGT trong tổng dự toán
(hoặc dự toán) đợc duyệt của hạng mục công trình cần tính chi
phí thẩm định thiết kế.
+) k : Hệ số giảm chi phí thẩm định thiết kế do sử dụng thiết kế lặp lại.
- Công trình thứ 1: k = 1,00.
- Công trình thứ 2: k = 0,36.
- Công trình thứ 3 trở đi: k = 0,18.
+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm t vấn.
Chi phí lập HSMT xây lắp và phân tích đánh giá HSDT xây lắp:
05,1** NGC
XL

TXLĐ
Trong đó:
+)

TXLĐ
C
: Chi phí lập HSMT xây lắp & phân tích đánh giá HSDT xây lắp.
Cơ cấu phân chia:
- Lập hồ sơ mời thầu xây lắp: 40%.
- Phân tích & đánh giá hồ sơ dự thầu xây lắp: 60%.
Trờng đhxd hà nội sv: Vũ Dũng _ 2574.47 47kt3
tHUYếT MINH Đồ áN KINH Tế XÂY DựNG - PHầN i Trang 25
+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp.(N tra theo Bảng 2, phần II,
Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ trởng Bộ Xây dựng ra
ngày 20 tháng 07 năm 2001).
+)
XL
G
: Giá trị Tổng dự toán xây lắp (cha có thuế GTGT) đợc duyệt.
+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm t vấn.
Chi phí lập HSMT mua sắm thiết bị và phân tích đánh giá HSDT mua
sắm thiết bị:
05,1** NGC
TB

TTBĐ
Trong đó:
+)
TTBĐ
C
: Chi phí lập HSMT mua sắm thiết bị & phân tích đánh giá HSDT
mua sắm thiết bị.
Cơ cấu phân chia:
- Lập hồ sơ mời thầu mua sắm thiết bị: 40%.

- Phân tích & đánh giá HSDT mua sắm thiết bị: 60%.
+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp.(N tra theo Bảng 3, phần II,
Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ trởng Bộ Xây dựng ra
ngày 20 tháng 07 năm 2001).
+)
TB
G
: Giá trị thiết bị cần mua sắm (cha có thuế GTGT) đợc duyệt.
+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm t vấn.
Chi phí thẩm định tổng dự toán:
05,1** NGC
XL

TĐ-TDT
Trong đó:
+)
TĐ-TDT
C
: Chi phí thẩm định tổng dự toán.
+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp.(N tra theo Bảng 4, phần II,
Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ trởng Bộ Xây dựng ra
ngày 20 tháng 07 năm 2001).
+)
XL
G
: Giá trị tổng dự toán xây lắp (cha có thuế GTGT) đợc duyệt.
+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm t vấn.
Chi phí khởi công:
Lấy theo dự kiến, chi phí:
KC

C
= 15 (triệu đồng).
Chi phí cho Ban quản lý dự án (không thuê t vấn):
TBTBXLXLBQL
NGNGC **
Trong đó:
+)
BQL
C
: Chi phí Ban quản lý dự án.
+)
TBXL
NN &
: Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp hoặc với giá trị thiết bị.
(Tra theo Thông t số 07/2003/TT-BXD ra ngày 17/06/2003).
+)
TBXL
GG &
: Giá trị xây lắp & Giá trị thiết bị (cha có VAT) đợc duyệt.
Chi phí giám sát thi công xây dựng (cha có VAT):
05,1** NGC
XL

GSTC