Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thị trấn hát lót, huyện mai sơn, tỉnh sơn la

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP
VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NƠNG THƠN

KHỐ LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HÁT LÓT,
HUYỆN MAI SƠN, TỈNH SƠN LA

Giáo viên hướng dẫn: Ths. Trần Thu Hà
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Na
Mã sinh viên: 1954030307
Lớp: K64- QLĐĐ

Hà Nội, 2023


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành khóa luận, tơi
đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ,
động viên của đồng nghiệp, bạn bè và gia đình.
Nhân dịp hồn thành khóa luận , cho phép tơi được bày tỏ lịng kính
trọng và biết ơn sâu sắc tới Ths. Trần Thu Hà đã tận tình hướng dẫn, dành
nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực
hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Viện Quản
lý đất đai và Phát triển nông thôn, Phòng Đào tạo , Trường Đại học Lâm
nghiệp đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn
thành khóa luận.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức, đồng

nghiệp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Mai Sơn, các cán bộ
Phịng Tài ngun và Mơi trường, Ủy ban nhân dân thị trấn Hát Lót đã cung
cấp tài liệu, số liệu cho tơi để hồn thành khóa luận thuận lợi.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ, động viên khuyến khích tơi hồn thành
khóa luận.
Mặc dù, bản thân đã có nhiều cố gắng, song do thời gian có hạn, kinh
nghiệm cịn hạn chế nên đề tài khơng tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Vì
vậy, tơi rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cơ và đồng nghiệp để khóa
luận được hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!

i


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
MỤC LỤC ......................................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ v
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH .................................................................. vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................ vii
CHƯƠNG I: MỞ ĐẦU .................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát .................................................................................. 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 3
1.3. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 3
CHƯƠNG II: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................. 4
2.1. Cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ........................................................................................................ 4

2.1.1. Khái niệm về đất đai ............................................................................... 4
2.1.2. Phân loại đất đai ...................................................................................... 4
2.1.3. Khái niệm đăng ký đất đai ...................................................................... 5
2.1.4. Vai trò của đăng ký đất đai ..................................................................... 5
2.1.5. Phân loại đăng ký đất đai ........................................................................ 6
2.1.6. Đối tượng đăng ký đất đai ....................................................................... 7
2.1.7. Trách nhiệm thực hiện đăng ký đất đai ................................................... 8
2.1.8. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................ 9
2.1.9 Mẫu giấy chứng nhận ............................................................................. 10
2.1.10. Vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất................ 13
2.1.11. Những trường hợp được cấp GCN ...................................................... 15
2.1.12. Trình tự đăng ký đất đai ...................................................................... 17
ii


2.2. Cơ sở pháp lý trong đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ........................................................................................................... 22
2.3. Cơ sở thực tiễn của công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên thế giới và Việt Nam ................................................. 25
2.3.1. Kinh nghiệm về xây dựng hệ thống đăng ký và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất Trên thế giới...................................................................... 25
2.3.2. Kinh nghiệm một số nước về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tại Việt Nam ..................................................................................... 27
CHƯƠNG III: VẬT LIỆU - PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................... 32
3.1. Địa điểm nghiên cứu ................................................................................ 32
3.2. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 32
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 32
3.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 32
3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ...................................... 32

3.4.2. Phương pháp điều tra thu thập tài liệu sơ cấp ....................................... 33
3.4.3. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu ................................................ 34
CHƯƠNG IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................... 36
4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị trấn Hát Lót, huyện
Mai Sơn, tỉnh Sơn La ...................................................................................... 36
4.1.1 Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 36
4.1.2. Điều kiện kinh tế ................................................................................... 36
4.1.3. Điều kiện xã hội .................................................................................... 37
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Hát Lót, Mai Sơn,
tỉnh Sơn La ...................................................................................................... 39
4.3.Tình hình sử dụng của thị trấn Hát Lót, huyện Mai Sơn, tỉnh Sơn La. .... 42
4.3.1. Đánh giá tình hình sử dụng đất của thị trấn Hát Lót, huyện Mai Sơn,
tỉnh Sơn La. ..................................................................................................... 42
4.3.2 Tình hình sử dụng đất theo quyết định được giao đất, được thuê đất,
được chuyển mục đích sử dụng đất. ................................................................ 47
4.3.3.Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất khác với hồ sơ địa chính........ 48
iii


4.3.4. Tình hình tranh chấp địa giới hành chính ............................................. 49
4.4. Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thị trấn Hát Lót ........ 49
4.4.1. Kết quả cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất lần đầu đối với đất ở của hộ gia đình cá nhân
giai đoạn 2020-2022 ........................................................................................ 49
4.4.2. Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau biến động của thị trấn Hát Lót giai
đoạn 2020-2022 ............................................................................................... 54
4.4.3. Kết quả khảo sát, lấy ý kiến của người dân và cán bộ về tình hình cấp
giấy trên địa bàn huyện ................................................................................... 59

4.5. Những thuận lợi và khó khăn trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. ..................................................................................................... 61
4.5.1. Thuận lợi ............................................................................................... 61
4.5.2. Khó khăn, tồn tại ................................................................................... 62
4.6. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác cấp giấy chứng nhận
trên địa bàn thị trấn Hát Lót. ........................................................................... 63
4.6.1. Giải pháp về nâng cao công tác đội ngũ địa chính ............................... 63
4.6.2. Giải pháp về tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai .......... 64
4.6.3. Giải pháp về hồn thiện chính sách pháp luật đất đai ........................... 64
4.6.4. Giải pháp về đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến luật đất đai ... 65
4.6.5. Giải pháp về khoa học công nghệ ......................................................... 65
PHẦN V: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ........................................................ 66
5.1. Kết luận .................................................................................................... 66
5.2. Kiến nghị ................................................................................................. 67
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 68

iv


DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Hát Lót năm 2022 ......................... 42
Bảng 4.2. Biến động sử dụng đất tại thị trấn Hát Lót ..................................... 45
Bảng 4.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất
ở năm 2020 ...................................................................................................... 49
Bảng 4.4. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất
ở năm 2021 ...................................................................................................... 51
Bảng 4.5. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất
ở năm 2022 ...................................................................................................... 52
Bảng 4.6.Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu giai đoạn

2020 – 2022 ..................................................................................................... 54
Bảng 4.7. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có biến động
với đất ở năm 2020 .......................................................................................... 55
Bảng 4.8. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có biến động
với đất ở năm 2021 .......................................................................................... 56
Bảng 4.9. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có biến động
với đất ở năm 2022 .......................................................................................... 57
Bảng 4.10. Kết quả điều tra các hộ gia đình, cá nhân tham gia vào cơng tác
đăng ký đất đai trên địa bàn huyện Mai Sơn................................................... 60
Bảng 4.11: Kết quả tổng hợp, đánh giá của các cán bộ, công chức ............... 61

v


DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH

Sơ đồ 2.1. Quy trình cấp mới GCN QSDĐ lần đầu ....................................... 18
Sơ đồ 2.2. Quy trình đăng ký biến động quyền sử dụng đất ........................... 22
Hình 2.1: Trang 1 và 4 mẫu GCN quy định tại Thơng tư 23/2014/TTBTNMT ........................................................................................................... 12
Hình 2.2: Trang 2 và 3 mẫu GCN quy định tại Thông tư 23/2014/TTBTNMT ........................................................................................................... 12
Hình 4.1. Biểu đồ kết quá cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
đối với đất ở năm 2020.................................................................................... 50
Hình 4.2. Biểu đồ kết quá cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối
với đất ở năm 2021 .......................................................................................... 51
Hình 4.3. Biểu đồ kết quá cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối
với đất ở năm 2022 .......................................................................................... 53
Hình 4.4. Biểu đồ kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có
biến động với đất giai đoạn 2020- 2022.......................................................... 58

vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

HSĐC

Hồ sơ địa chính

GPMB

Giải phóng mặt bằng

ĐTXD

Đầu tư xây dựng

TĐC

Tái định cư

vii


CHƯƠNG I: MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong
sản xuất nông - lâm nghiệp, là một trong những nguồn lực quan trọng cho
chiến lược phát triển nền nơng nghiệp quốc gia nói riêng cũng như chiến lược
phát triển nền kinh tế nói chung. Do phát triển kinh tế - xã hội, cơng nghiệp
hóa, hiện đại hóa, đơ thị hóa và nhu cầu của các chủ sử dụng đất dẫn đến sự
biến động về đất đai và tài sản gắn liền với đất cùng nhiều biến động đa dạng
khác dưới nhiều hình thức khác nhau cần có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
Như chúng ta đã biết đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là
giấy chứng nhận) là một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai.
Trong đó có nội dung cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do
biến động về đất đai. Đây là một thủ tục hành chính nhằm cập nhật, chỉnh lý hệ
thống hồ sơ địa chính đảm bảo tính thống nhất về hồ sơ pháp lý và hiện trạng
sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt tồn bộ diện tích đất đai
và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp
GCNQSDĐ giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng

như đảm bảo các nghĩa vụ của người sử dụng đất với Nhà nước về đất đai.
Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của
Luật này". Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận. Chính vì vậy, nhu cầu được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có nhu cầu cấp bổ sung quyền
sở hữu nhà ở, cấp đổi do đo đạc lại thửa đất do có biến động về hình thể thửa
đất, diện tích thửa đất; cấp lại do mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
thửa đất mình đang sử dụng là nhu cầu tất yếu của người sử dụng đất.
Thị trấn Hát Lót, huyện Mai Sơn là một huyện trung du miền núi của
1


tỉnh Sơn La, hệ thống hồ sơ địa chính chưa được hoàn thiện về hồ sơ đăng ký
cấp Giấy chứng nhận so với bản đồ địa chính. Các Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất do người dân đang sử dụng là Giấy chứng nhận được cấp theo hệ
thống bản đồ 299 đã cũ và tự kê khai theo Chỉ thị số 18/CT-TTg về tăng
cường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, giữa Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất so với hiện trạng sử dụng đất chưa thống nhất về diện tích,
loại đất… đồng thời do nhu cầu người dân cần chứng nhận bổ sung thêm
quyền sở hữu nhà ở để nâng cao giá trị của bất động sản trong việc thực hiện
các quyền như thế chấp trong những năm gần đây có xu hướng tăng cao.
Trong những năm gần đây, địa bàn thị trấn Hát Lót, huyện Mai Sơn,
tỉnh Sơn La là một địa bàn có quá trình đơ thị hóa, phát triển kinh tế xã hội,
dịch vụ thương mại phát triển nhanh. Từ đó dẫn đến các vấn đề chuyển dịch
đất đai trên địa bàn rất phức tạp và đa dạng. Năm 2013, Ủy ban nhân dân tỉnh
Sơn La ban hành Chỉ thị số 05/2013/CT-UBND về tăng cường công tác đăng
ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo quyền lợi cho

người sử dụng đất. Tuy nhiên, tại địa bàn thị trấn Hát Lót, huyện Mai Sơn hệ
thống hồ sơ địa chính đã cũ, khơng cịn phù hợp với hiện trạng sử dụng đất.
Khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình đã gặp khó khăn trong
q trình thực hiện quyền như: hiện trạng sử dụng không phù hợp theo Giấy
chứng nhận đã cấp, phải thực hiện cấp đổi lại Giấy chứng nhận trước khi thực
hiện quyền.... Xuất phát từ thực tế trên tôi đã lựa chọn đề tài: “Đánh giá công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất trên địa bàn thị trấn Hát Lót, huyện Mai Sơn, tỉnh Sơn
La”
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Hát Lót, huyện
2


Mai Sơn, tỉnh Sơn La, đề xuất một số giải pháp khắc phục những hạn chế, đẩy
nhanh tiến độ và hồn thành cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thị trấn
Hát Lót, huyện Mai Sơn,tỉnh Sơn La
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá kết quả thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn thị trấn Hát Lót, huyện Mai Sơn, tỉnh Sơn La.
- Đánh giá những thuận lợi và khó khăn của cơng tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Hát Lót, huyện Mai Sơn,tỉnh Sơn La
- Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng và hiệu quả để
hồn thành cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thị
trấn Hát Lót, huyện Mai Sơn,tỉnh Sơn La
1.3. Phạm vi nghiên cứu
- Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Hát Lót, huyện

Mai Sơn,tỉnh Sơn La.
- Tình hình quản lý nhà nước về đất đai của Thị trấn Hát Lót
- Đánh giá tình hình sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Hát Lót giai đoạn
2020 – 2022.
- Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận QSDĐ trên địa bàn thị trấn
Hát Lót giai đoạn 2020 – 2022.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần hồn thiện những yếu tố ảnh
hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ tại thị trấn Hát Lót.

3


CHƯƠNG II: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
2.1.1. Khái niệm về đất đai

Đất đai là tài nguyên vô cùng quan trọng, là tài sản quý giá của mỗi Quốc
gia. Đất đai có hai nghĩa, thứ nhất, đất đai là nơi ở, xây dựng cơ sở hạ tầng của
con người và thổ nhưỡng là mặt bằng để sản xuất nông, lâm nghiệp. Thứ hai, đất
đai là tư liệu sản xuất không thể thiếu của con người và mọi sinh vật.
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:
“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm: Khí hậu
bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (sơng, suối, hồ, đầm lầy,...). Các
lớp trầm tích sát bề mặt cùng với các mạch nước ngầm và khống sản trong
lịng đất, tập đồn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người,
những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ
chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa,...”
2.1.2. Phân loại đất đai

Theo Điều 10, Luật Đất đai năm 2013 quy định: Căn cứ vào mục đích
sử dụng, đất đai phân loại thành 3 nhóm bao gồm đất nơng nghiệp, đất phi
nơng nghiệp và chưa sử dụng
- Nhóm đất nơng nghiệp bao gồm: Đất trồng cây hàng năm gồm đất
trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản
xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm
muối, đất nông nghiệp khác. Nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm đất ở gồm
có đất ở tại nơng thơn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử
dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; đất xây dựng cơng trình sự nghiệp;
đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp; đất sử dụng vào mục đích cơng
cộng; đất cơ sở tơn giáo, tín ngưỡng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang
4


lễ, nhà hỏa táng; đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối và mặt nước chun dùng;
đất phi nơng nghiệp khác. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác
định mục đích sử dụng gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng
và đất núi đá không có rừng cây.
2.1.3. Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối
với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, sở hữu tài sản
trên đất (gọi chung là người sử dụng); là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản trên đất đối với một thửa đất xác định vào HSĐC và cấp
GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản trên đất cho những chủ sử dụng đất hợp pháp
qua đó xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013,
đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
2.1.4. Vai trị của đăng ký đất đai

Đối với chủ thể sử dụng đất, quản lý đất và các chủ thể liên quan, đăng
ký đất đai đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
theo pháp luật. Đối với Nhà nước, đăng ký đất đai đảm bảo hiệu quả cho công
tác quản lý đất đai, bảo vệ quyền sở hữu đất đai của Nhà nước. Đối với xã
hội, với những thơng tin của mình, đăng ký đất đai góp phần hiệu quả trong
việc bình ổn xã hội, thúc đẩy sự phát triển của thị trường đất đai và bất động
sản, hạn chế ô nhiễm môi trường, đảm bảo sự phát triển bền vững của tài
nguyên quốc gia (Đặng Anh Quân, 2011).
Đăng ký đất đai là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
theo Luật Đất đai năm 2013. Đăng ký đất đai nhằm xác lập quyền sử dụng đất
hợp pháp, quyền sở hữu tài sản hợp pháp trên đất; xây dựng cơ sở pháp lý để
quản lý đất đai thường xun. Bên cạnh đó thơng qua công tác này người dân
cũng yên tâm đầu tư sản xuất, khai thác hết mọi tiềm năng của đất.
Đối với Nhà nước và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
5


thống nhất quản lý, nên Nhà nước phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc
sử dụng đất, thông qua cơng tác cấp GCNQSDĐ, Nhà nước có thể là:
- Giám sát hiện trạng sử dụng đất: Công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước nắm chắc thông tin
về chủ sử dụng đất, thông tin từng thửa đất. Những thay đổi trong quá trình sử
dụng đất được ghi trên GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất thông qua việc cấp đổi GCNQSDĐ, qua đó Nhà nước kiểm sốt
được các giao dịch về đất đai, giám sát cơ sở hạ tầng, nhà ở, các cơng trình
xây dựng trên đất từ đó có định hướng phát triển phù hợp hơn nhằm đem lại
hiệu quả sử dụng đất cao nhất.
2.1.5. Phân loại đăng ký đất đai
Theo Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 thì hệ thống
Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký lần đầu và đăng ký biến động.

- Đăng ký lần đầu là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình
trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất, quyền sở hữu tài sản
trên đất đối với thửa đất được thực hiện lần đầu tiên. Theo Khoản 2, Điều 38,
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, đăng ký lần đầu được thực hiện trong các
trường hợp sau: Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng; người
đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Theo Khoản 3 Điều 95, Luật Đất đai năm 2013, đăng ký lần đầu
được thực hiện trong các trường hợp: cũng giống như 2 trường hợp quy định ở
Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai năm 2003 nhưng ở Luật
Đất đai năm 2013 quy định thêm 2 trường hợp đó là thửa đất được giao để
quản lý mà chưa đăng ký, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
- Đăng ký biến động là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi
về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định
của pháp luật, được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng
nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi. Theo Khoản 3 Điều 38, Nghị định số
181/2004/NĐ-CP quy định đăng ký biến động được thực hiện trong các
trường hợp sau đây: Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi,
6


chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất,
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người sử dụng đất được
phép đổi tên; có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất; chuyển
mục đích sử dụng đất; có thay đổi thời hạn sử dụng đất; chuyển đổi từ hình
thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất; có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất; nhà
nước thu hồi đất.
Theo Khoản 4 Điều 95, Luật Đất đai năm 2013, đăng ký biến động
được thực hiện trong các trường hợp: cũng giống như các trường hợp quy
định ở Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai năm 2003 nhưng

ở Luật Đất đai năm 2013 quy định thêm các trường hợp như: Thứ nhất, có
thay đổi về tài sản gắn liền với đất; Thứ hai, chuyển từ hình thức Nhà nước
cho thuê đất thu tiền hàng năm sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền
một lần, từ hình thức nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất sang thuê
đất; Thứ ba, chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất của vợ hoặc chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản
chung của cả vợ và chồng; Thứ tư, chia tách quyền sử dụng đất; Thứ năm,
thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả
hòa giải thành về tranh chấp đất đai; Thứ sáu, xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt
quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề.
2.1.6. Đối tượng đăng ký đất đai
Các đối tượng phải đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo Điều 05
Luật đất đai năm 2013 bao gồm:
- Các tổ chức trong nước;
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước;
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất nơng nghiệp và cơng
trình tín ngưỡng);
- Cơ sở tôn giáo được nhà nước cho phép hoạt động;
- Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao;
7


- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà gắn liền với
QSDĐ ở;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức và cá nhân ở nước ngoài
đầu tư vào Việt Nam (đăng ký theo tổ chức kinh tế là pháp nhân Việt Nam)
Các đối tượng sử dụng đất này thực hiện đăng ký trong các trường hợp:
- Người sử dụng đất chưa được cấp GCN;
- Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ;

- Người nhận chuyển QSDĐ;
- Người sử dụng đất đã có GCN được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cho phép đổi tên, chuyển QSDĐ, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay
đổi ranh giới thửa đất;
- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước đã thi hành.
Riêng đối với trường hợp: Người th đất dành cho cơng ích xã, nhận
khốn các tổ chức, cộng đồng dân cư được giao đất để quản lý thì khơng thực
hiện đăng ký QSDĐ.
2.1.7. Trách nhiệm thực hiện đăng ký đất đai
Người đứng đầu tổ chức trong nước, tổ chức nước ngồi có chức năng
ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đối với việc sử dụng đất
của tổ chức mình; chủ tịch UBND cấp xã đối với đất được Nhà nước giao cho
UBND cấp xã sử dụng; chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia
đình; cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất
của mình; người đại diện cộng đồng dân cư đối với việc sử dụng đất đã giao
công nhận cho cộng đồng dân cư; người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc
sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo; người đại diện cho những người có
quyền sử dụng chung thửa đất hoặc cả nhóm người sử dụng chung thửa đất,
sở hữu chung tài sản gắn liền với đất.
8


2.1.8. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thẩm quyền cấp GCN được quy định tại Điều 105 Luật Đất đai 2013
như sau:
- UBND cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người
Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực

hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
- UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường
cùng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
- UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận, giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng
mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất hoặc cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài
ngun và mơi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
* Theo Điều 37, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định:
Cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của
người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, cấp đổi, cấp lại Giấy
chứng nhận
1. Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy
định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài ngun và Mơi trường
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã
9


được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng, trong các trường hợp sau:
a. Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của
người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất;
b. Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng.
2. Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo
quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận
cho các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:
a. Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức,
cá nhân nước ngồi; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
b. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và
việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
2.1.9 Mẫu giấy chứng nhận
Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ban hành kèm theo
Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
GCN do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống
nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài
10


sản khác gắn liền với đất. GCN gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống
đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ

sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm có nội
dung quy định như sau:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in
màu đỏ; mục “I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng
Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi
trường;
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất”, trong đó có các thơng tin về thửa đất, nhà ở, cơng trình xây
dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng
năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp
Giấy chứng nhận;
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sở đồ thửa đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy
chứng nhận”;
- Trang 4 in chữ màu đen nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay
đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp
Giấy chứng nhận; mã vạch;
- Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a,b,c, d và đ
Khoản 1 Điều 3 Thơng tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 do Văn
phịng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng
đăng ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.

11


Hình 2.1: Trang 1 và 4 mẫu GCN quy định

tại Thơng tư 23/2014/TT-BTNMT

Hình 2.2: Trang 2 và 3 mẫu GCN quy định
tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT
12


2.1.10. Vị trí, vai trị, ý nghĩa của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
a. Vị trí
Cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là
một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai đã được quy định trong
Luật đất đai 2013. Việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất là việc làm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là cơ
quan hành pháp: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện.
b. Vai trò
- Kết quả cấp GCN còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của
hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong cơng tác tuyên truyền phổ biến
pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật đất đai và các văn
bản hướng dẫn thi hành đã đi vào cuộc sống chưa.
- Phục vụ quản lý trật tự xã hội: Thực hiện tốt việc cấp GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ giúp cho công tác
thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý Nhà nước đối với các giao dịch liên quan
đến bất động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị trường bất động sản. Cơng dân sử
dụng nhà, đất có GCN với tỷ lệ cao sẽ giúp họ yên tâm hơn vì quyền lợi hợp
pháp của họ được Nhà nước bảo hộ. Làm cho xã hội văn minh thêm, nhân dân
tin tưởng vào Chính quyền hơn, góp phần vào việc đấu tranh phịng, chống
diễn biến hồ bình của các thế lực thù địch có âm mưu chống phá cách mạng
nước ta.
- Đối với người dân: Cơng tác cấp GCN với vai trị ghi nhận các thông

tin của thửa đất, của ngôi nhà thành chứng thư pháp lý, là sự đảm bảo quyền
lợi người sử dụng đất, chủ sở hữu đối với nhà ở đó. Bởi lẽ, một khi nhà, đất
đã được cấp GCN là Nhà nước đã công nhận chủ quyền của chủ sử dụng, chủ
sở hữu. Chủ quyền đó sẽ được bảo hộ bởi chính sánh pháp luật. Như vậy,
thơng qua việc cấp GCN, sự an toàn về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở của chủ sở hữu - sử dụng sẽ được tăng cường.
- Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản: Hầu hết các giao dịch trên thị
trường bất động sản hiện nay đều có tình trạng chung là thiếu thơng tin hoặc
thơng tin thiếu chính xác, không kịp thời. Những bất động sản được cấp GCN
13


tức là đã được đăng ký đầy đủ các thông tin cần thiết theo đúng quy định của
pháp luật. Những thơng tin đó là cơ sở để người tham gia vào thị trường bất
động sản đưa ra quyết định. Thực tế ít người muốn nhận chuyển nhượng một
thửa đất, mua một ngơi nhà chưa có GCN vì cịn tiềm ẩn tranh chấp, khiếu
kiện, hoặc thông tin quy hoạch, hạn chế quyền sở hữu, sử dụng chưa rõ, hay
nguồn gốc nhà, đất chưa cụ thể…
- Tạo điều kiện cho các sàn giao dịch bất động sản hoạt động tốt, đẩy
nhanh mô hình hệ thống địa chính điện tử và Chính phủ điện tử mà trước hết
là hoàn thành việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai điện tử. Phục vụ việc tra
cứu thông tin nhà, đất, thông tin quy hoạch…nhanh chóng, chính xác.
- Khuyến khích đầu tư, mở rộng khả năng huy động vốn, phát triển thị
trường tài chính, tiền tệ: GCN là chứng thư pháp lý để cho người sử dụng đất,
sở hữu nhà ở, có thể vay vốn từ các tổ chức tín dụng ngân hàng thơng qua
việc thế chấp, bảo lãnh. Có thể góp vốn để liên doanh, kinh doanh sản xuất,
làm nhiều sản phẩm cho xã hội, tạo công ăn việc làm cho người lao động, hạn
chế tệ nạn xã hội.
- Giảm thiểu tranh chấp về đất đai và nhà ở, nếu có tranh chấp thì dễ
giải quyết: Thực tế cho thấy những ngôi nhà và thửa đất đã được Nhà nước

cấp GCN, được Nhà nước cơng nhận chủ quyền thì việc tranh chấp nhà, đất ít
khi xảy ra.
- Phục vụ việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển
nhượng… khi Nhà nước nắm được một cách chính xác thơng tin về thửa đất
và tài sản trên đất thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả
hơn, giúp Nhà nước tránh được tình trạng thất thu ngân sách, hồn thiện chủ
trương thực hiện công cụ quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế, một trong bốn
công cụ, quy hoạch, pháp luật, hành chính và kinh tế (Đào Xuân Bái, 2002).
c. Ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
* Cấp giấy chứng nhận đơi bên cùng có lợi: Đất và nhà ở là tài sản của
cơng dân – của người có quyền sử dụng đất, có quyền sở hữu nhà ở. Tài sản
mà chưa được cấp giấy chứng nhận, hay chậm nhận được cấp giấy nếu đủ
điều kiện cấp GCN thì là một thiệt thịi cho cơng dân và cũng thiệt thịi cho
14


Nhà nước. Do vậy, Nhà nước ta càng phải khẩn trương cấp GCN cho tất cả
trường hợp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Tài sản có đủ điều
kiện cấp GCN mà không được cấp giấy là một vấn đề phi lý, không thể đẩy
mạnh việc giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trong thị trường
bất động sản được, số phần trăm GCN cấp trong dân tăng lên, điều đó càng
làm mạnh thị trường bất động sản.
* Cấp GCN là tạo điều kiện cho cơng dân thực hiện quyền của mình:
Cơng dân phải sống và làm việc theo hiến pháp - pháp luật, cơng dân được
phép làm những gì pháp luật khơng cấm, khoản 1 điều 66 luật đất đai 2013
quy định người sử dụng đất: “được cấp GCNQSDĐ”, như vậy việc cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tạo điều
kiện cho cơng dân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thực hiện quyền
của mình.

* Cấp được GCN là làm tăng nguồn thu cho ngân sách: Trên
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã có đầy đủ
thông tin người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, diện tích, hình thể, kích
thước, vị trí, quy mơ, số tầng của ngơi nhà, do đó khi cơ quan thuế xác định
thuế sử dụng đất là chính xác theo định lượng, định hình và định tính.
* Cấp GCN là đảm bảo an sinh xã hội, góp phần xây dựng Nhà nước
của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân.
Việc tranh chấp đất đai mà một trong hai bên hoặc cả hai bên đã có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất thì việc giải quyết đơn giản và nhanh gọn, hạn chế những mâu thuẫn láng
giềng khơng đáng có, giúp ban chỉ đạo tồn dân đồn kết xây dựng đời sống
văn hóa, nhân dân đồn kết cùng mặt trận Tổ quốc tích cực tham gia xây dựng
và củng cố chính quyền nhân dân ngày một vững chắc, xây dựng Nhà nước
thực sự của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân (Đào Xuân Bái, 2002).
2.1.11. Những trường hợp được cấp GCN
Người sử dụng đất sẽ được cấp GCN theo Điều 99, 100, 101 và 102 Luật đất đai 2013 khi:
+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật đất đai
2013 có hiệu lực thi hành;
15


+ Người sử dụng đất ổn định có các giấy tờ liên quan về quyền được sử
dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp
trong q trình thực hiện chính sách đất đai.
+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10
năm 1993 đến trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành mà chưa
được cấp GCN thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực
hiện theo quy định của pháp luật.
+ Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có cơng trình là đình, đền, miếu,

am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp theo quy định tại khoản 3 Điều
131 của Luật đất đai 2013 và đất đó khơng có tranh chấp, được UBND cấp xã
nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp GCN.
+ Người khơng có đủ giấy tờ pháp lý quy định tại Điều 100 của Luật
đất đai 2013 nhưng đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 1 tháng 7 năm 2004
và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là
đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi
tiết xây dựng đơ thị, xây dựng nơng thơn mới thì được cấp GCN.
+ Người trúng đấu giá QSDĐ, trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Người mua nhà ở gắn liền với đất ở, hoặc được nhà nước thanh lý,
hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở;
+ Người được chuyển đổi, chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho QSDĐ, người nhận QSDĐ khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng
QSDĐ để thu hồi nợ, tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành
do các bên góp vốn bằng QSDĐ;
+ Người sử dụng đất thuê, thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tư xây
dựng, kinh doanh hạ tầng (Trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu
kinh tế);
+ Người sử dụng đất xin tách thửa, hợp thửa đất mà pháp luật cho phép
(phù hợp với quy hoạch chi tiết);
+ Người sử dụng đất đã được cấp GCN có biến động về ranh giới thửa đất.
+ Có quyết định hồ giải thành cơng;
16


+ Có quyết định về chia tách và sát nhập tổ chức;
+ Thoả thuận về xử lý nợ theo hợp đồng thế chấp, bảo lãnh;
+ Có quyết định hành chính giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai;
+ Bản án hoặc quyết định của toà án, quyết định của cơ quan thi hành án;
+ Có văn bản cơng nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Có văn bản thoả thuận chia tách quyền sử dụng đất của hộ hoặc
nhóm người sử dụng đất.
+ Cấp đổi, cấp lại GCN đã cấp.
2.1.12. Trình tự đăng ký đất đai
2.1.12.1. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất
a). Trình tự thực hiện:

TT

Cơ quan
thực hiện

Trình tự thực hiện

-

HGĐ, cá nhân có nhu cầu cấp mới
GCN QSDĐ
Nộp hồ sơ theo quy định

-

Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ

B1

Người sử
dụng đất

B2

Bộ phận
TN và trả
kết quả

B3

UBND xã
(Cán bộ địa
chính xã)

B4

VPĐKDĐ

Hồn
thiện hồ
sơ

Đ
ạt

Ghi thơng tin vào sổ theo dõi hồ sơ
In giấy TN, hẹn ngày trả kết quả
Chuyển hồ sơ cho cán bộ địa chính

-

Xác định nguồn gốc, thời điểm SDĐ,

tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với QH

-

-

Trích lục bản đồ thửa đất
Trường hợp chưa có BĐĐC, UBND xã thơng báo
cho VPĐKDĐ thực hiện trích đo địa chính

17