Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu tái định cư trrên địa bàn quận cầu giấy, thành phố hà

MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC HÌNH ẢNH

DANH MỤC BẢNG

MỞ ĐẦU 1

1. Tính cấp thiết của đề tài. 1

2. Mục tiêu của đề tài. 3

3. Nhiệm vụ nghiên cứu: 3

4. Phạm vi nghiên cứu. 4

5. Phương pháp nghiên cứu. 4

6. Cấu trúc luận văn 5

CHƯƠNG 1 6

TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT, QUYỂN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT . 6

1.1. Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất 6

1.1.1. Đăng ký quyền sử dụng đất 6

1.1.2. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 7

1.2 Tổng quan về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước
ta qua các thời kỳ 11

1.2.1. Thời kỳ trước năm 1945 11

1.2.2. Thời kỳ Mỹ Nguỵ tạm chiếm miền Nam (1954 - 1975) 12

1.2.3. Thời kỳ Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà và Cộng Hoà Xã Hội Chủ
Nghĩa Việt Nam 13

1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất 20

1.3.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 20

1.3.2. Sự cần thiết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 22

1.3.3. Vai trò và ý nghĩa của việc cấp GCN quyền sử dụng đất 24


1.3.3.1. Vai trò 24

1.3.3.2. Ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 25

1.3.3.3. Chức năng nhiệm vụ của công tác cấp giấy chứng nhận 25

1.3.4. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận 25

1.3.5. Vai trò của các cấp chính quyền đối với công tác đăng ký đất đai, lập
hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận 26

1.4. Khái quát công tác cấp Giấy chứng nhận ở Việt Nam 28

1.4.1. Khái quát công tác cấp Giấy chứng nhận của cả nước 28

1.4.2. Khái quát công tác cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Hà
Nội 31

1.4.3. Thuận lợi và khó khăn trong việc triển khai công tác cấp Giấy chứng
nhận 34

1.4.3.1. Thuận lợi 34

1.4.3.2. Khó khăn 35

1.5. Thu hồi đất và nhu cầu nhà tái định cư trong quá trình công nghiệp hóa,
hiện đại hóa 36

1.5.1. Khái niệm về tái định cư 36

1.5.2. Nhu cầu nhà tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng trong quá trình
công nghiệp hóa, hiện đại hóa 37

CHƯƠNG 2 40

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC

GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỐI VỚI KHU TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 40

2.1. Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu 40

2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên 40

2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội 42

2.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn
quận Cầu Giấy 45


2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất quận Cầu Giấy 45

2.2.2. Tình hình cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn quận Cầu Giấy 47

2.2.3. Các khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy. 48

2.3. Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận đối với khu tái định cư giải
phóng mặt bằng trên địa bàn quận Cầu Giấy. 52

2.3.1. Hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà
tái định cư là hộ gia đình, cá nhân 52

2.3.2. Quy trình cấp Giấy chứng nhận cho các hộ dân thuộc diện tái định cư
giải phóng mặt bẳng trên địa bàn Thành phố Hà Nội 54

2.3.3. Hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận đối với các hộ dân tái định cư
nằm trên các Quận, Huyện khác nhau thuộc thành phố Hà Nội 57

2.3.4. Kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà và tài sản gắn liền với đất đối với khu tái định cư trên địa bàn
quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội 62

2.3.4.1. Kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận đối với khu tái định cư 62

2.3.4.2. Kết quả điều tra thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
khu tái định cư thuộc quận Cầu Giấy 66

2.3.4.3. Phân loại các trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận 72

2.4. Đánh giá chung quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu tái định cư
thuộc quận Cầu Giấy 73

2.4.1. Thuận lợi 73

2.4.2. Tồn tại và khó khăn 74

CHƯƠNG 3 78

ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỐI VỚI KHU TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN
CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 78


3.1. Những vấn đề bất cập trong công tác cấp Giấy chứng nhận tại quận
Cầu Giấy 78

3.2. Đề xuất giải pháp góp phần hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất đối với khu tái định cư. 79

3.2.1. Giải pháp về chính sách pháp luật 79

3.2.2. Hiện đại hóa và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính 80

3.2.3. Nâng cao chất lượng tổ chức cán bộ 80

3.2.4 Giải pháp riêng cho nhà tái định cư 81

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82

TÀI LIỆU THAM KHẢO 84



DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS Bất động sản
BQLDA Ban quản lý dự án
CMT Chứng minh thư nhân dân
DN Doanh nghiệp
GCN Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GKS Giấy khai sinh
HKTT Hộ khẩu thường trú
QĐ Quyết định

QSDĐ Quyền sử dụng đất
UBND Ủy ban nhân dân
VBTT Văn bản thỏa thuận
XNTTHN Xác nhận tình trạng hôn nhân
LDĐ Luật đất đai





DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 2.1. Sơ đồ địa giới hành chính quận Cầu Giấy 41

Hình 2.2. Biểu đồ thể hiện cơ cấu loại đất trên địa bàn quận Cầu Giấy
- thành phố Hà Nội 46

Hình 2.3. Sở đồ vị trí các khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy,
thành phố Hà Nội 51

Hình 2. 4. Quy trình đăng ký lần đầu và cấp giấy chứng nhận cho các hộ dân
thuộc diện tái định cư 56

Hình 2.5. Biểu đồ so sánh kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với khu tái
định cư giai đoạn 2006 - 2013 63

Hình 2.6. Biểu đồ so sánh thực trạng cấp giấy chứng nhận QSĐ giữa các khu
tái định cư thông qua phiếu điều tra 71

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1. 1. Kết quả cấp GCN các loại đất trên cả nước tính đến 30/9/2008 29

Bảng 1. 2. Kết quả cấp GCN các loại đất trên cả nước tính đến 30/9/2014 30
Bảng 2. 1. Cơ cấu quỹ đất quận Cầu Giấy năm 2010 45
Bảng 2. 2. Biến động quỹ đất năm 2010 so với 2014 47
Bảng 2. 3. Số lượng hồ sơ kê khai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ
gia đình,tổ chức DN từ năm 2008 - 2010 tại quận Cầu Giấy 48
Bảng 2. 4. So sánh hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với
các hộ dân tái định cư nằm trên các Quận, Huyện khác nhau thuộc thành phố Hà
Nội 60
Bảng 2. 5. Kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ đối với khu tái định cư
giai đoạn 2006 - 2013 63
Bảng 2. 6. Thống kê kết quả phiếu điều tra tại sáu khu tái định cư trên địa bàn quận
Cầu Giấy, thành phố Hà Nội 70

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là điều kiện tồn tại
và phát triển của con người và các sinh vật khác ở trên trái đất. Đối với đời sống,
đất đai là nơi trên đó con người xây dựng nhà cửa và tiến hành các hoạt động văn
hóa, là nơi phân bố các khu dân cư… Sử dụng đất đai có ý nghĩa quyết định tới sự
thành bại về kinh tế và ổn định chính trị, phát triển xã hội cả trước mắt và lâu dài.
Tuy nhiên, đây là nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý và sử dụng nguồn tài
nguyên này vào việc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước một cách khoa học,
tiết kiệm và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn.

Trong quá trình phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại
hóa, việc thu hồi đất để phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát
triển kinh tế - xã hội là một quá trình tất yếu, tác động lớn đến người bị thu hồi đất.
Trong khi quỹ đất hiện có dành cho các hạng mục trên không thể đáp ứng được
nhu cầu của sự phát triển, vì vậy, việc chuyển đất đang sử dụng vào các mục đích
như đất nông nghiệp, đất ở, đất chưa sử dụng… sang mục đích sử dụng đất chuyên
dùng là điều không thể tránh khỏi. Nhu cầu chuyển đổi đất đai đang tạo nên một áp
lực ngày càng tăng, trong 10 năm qua, từ 2001-2010 đã có 725 nghìn ha đất nông
nghiệp chuyển sang các mục đích phi nông nghiệp như xây dựng đường giao
thông, thủy lợi, khu đô thị, khu công nghiệp ; dự báo trong 10 năm tới (2011-
2020), diện tích đất chuyển từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp sẽ là 907 nghìn
ha. Chính vì vậy tái định cư là một vấn đề lớn của quốc gia, đặc biệt là các nước
đang phát triển trong những trường hợp điển hình như làm đường, phát triển đô thị.
Tái định cư là việc Nhà nước bố trí đất ở, nhà ở tại nơi mới cho những
người bị Nhà nước thu hồi đất ở mà họ không còn chỗ ở nào khác. Việc thu hồi đất
ở thông qua một quyết định hành chính là một quá trình không tự nguyện, có tính
cưỡng chế và đòi hỏi có sự “hy sinh” của người sử dụng đất, do đó, không chỉ đơn
thuần là sự đền bù về mặt vật chất (có đất ở, nhà ở) mà còn phải đảm bảo lợi ích
2

của người bị thu hồi đất, họ phải có được chỗ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc
tốt hơn nơi ở cũ [11].
Hiện nay, nhu cầu nhà tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nôi tăng mạnh
trong đó nhu cầu nhiều nhất là quận Hoàng Mai, cần 1.500 căn hộ cho các Dự án
Công viên Yên Sở, đường vành đai 2,5, đường Lĩnh Nam - Tam Trinh, đường
Minh Khai - Yên Duyên - Vĩnh Tuy, Dự án thoát nước, tiếp đến là quận Đống Đa
cần 1.200 căn hộ cho Dự án đường vành đai I (Ô Chợ Dừa – Hoàng Cầu), Dự án
hồ Linh Quang, đường vành đai II (Ngã Tư Sở - Ngã Tư Vọng), Dự án xây dựng
đường Trần Phú - Kim Mã cần 170 căn hộ tái định cư và nhiều dự án khác trên địa
bàn thành phố Hà Nội.

Trong thời gian gần đây, vấn đề thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất của
người đang sử dụng đất để giao đất cho các nhà đầu tư vẫn đang gây nhiều bức xúc
trong thực tế triển khai, nhất là những bức xúc của người bị thu hồi đất trong việc
thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Vì vậy, công tác cấp Giấy chứng nhận
cho các hộ dân để họ sớm ổn định tại nơi ở mới cần được quan tâm hơn nữa.
Tuy nhiên trong thực tế, trong nhiều trường hợp, công tác cấp Giấy chứng
nhận quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối
với khu tái định cư của cả nước nói chung và của quận Cầu Giấy, thành phố Hà
Nội nói riêng vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn, bất cập. Mặc dù là một quận nội
thành và đang trong quá trình đô thị hoá mạnh mẽ, các quan hệ đất đai ngày càng
trở nên phức tạp và đa dạng nhưng việc cập nhật thông tin về đất đai trên địa bàn
quận Cầu Giấy vẫn chưa được thực hiện một cách đầy đủ, thường xuyên mà
nguyên nhân chủ yếu là do dữ liệu hồ sơ chưa được liên kết với nhau nên dẫn đến
nhiều vướng mắc trong quá trình cấp Giấy chứng nhận, mặt khác các quy định về
thủ tục hành chính khi tiến hành cấp Giấy chứng nhận còn quá cồng kềnh, phải qua
nhiều cấp, sự phân cấp không thích hợp với yêu cầu thực tế, thủ tục thực hiện liên
quan đến nhiều cơ quan mà trong đó quy định về trách nhiệm của các cấp các
ngành còn thiếu cụ thể, đôi chỗ còn chồng chéo gây mất thời gian khi thực hiện.
Trong khi đó, Nhà nước chưa có biện pháp tháo gỡ những vướng mắc đang tồn tại
3

một cách đúng đắn và cần thiết.
Để có các giải pháp nâng cao hiệu quả cấp Giấy chứng nhận ổn định cuộc
sống cho các hộ dân tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội tôi
tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng
cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu tái định cư trên địa bàn
quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu của đề tài.
- Đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với các khu tái định cư trên
địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy
chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối
với các khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Nghiên cứu cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
với trình tự và quy phạm của công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
- Điều tra, thu thập số liệu, tài liệu về thực trạng công tác cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với
khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
- Phân tích tình hình quản lí và hiện trạng sử dụng đất quận Cầu Giấy, thành
phố Hà Nội.
- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu tái định
cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
4

4. Phạm vi nghiên cứu.
- Phạm vi khu vực: Trong đề tài này, tác giả tập trung nghiên cứu, đánh giá
công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại Khu tái định cư Nam Trung Yên, phường Trung Hòa,
quận Cầu Giấy; Khu 5,03 ha Dịch Vọng, phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy; Khu
Trung Hòa - Nhân Chính, Phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy; Khu Tây Nam Đại
Học Thương Mại, phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy; khu 127 Nguyễn Phong Sắc,
phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy; khu 4F Trung Yên, phường Trung Hòa, quận

Cầu Giấy.
- Giới hạn nội dung nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng
và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội ( gọi chung là Giấy chứng nhận).
5. Phương pháp nghiên cứu.
- Phương pháp thu thập số liệu: thu thập tài liệu, số liệu tại các phòng, ban
có liên quan: phòng Tài nguyên và môi trường, Văn phòng đăng ký đất và nhà
quận Cầu Giấy; Công ty TNHHMTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội; thu thập
các văn bản, tài liệu liên quan đến công tác cấp Giấy chứng nhận của Trung ương
(Chính phủ, các Bộ ngành) và của thành phố Hà Nội.
- Phương pháp điều tra: phỏng vấn cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường,
cán bộ Văn phòng đăng ký đất và nhà quận Cầu giấy, cán bộ trực tiếp thụ lý hồ sơ
của Xí nghiệp quản lý dịch vụ và khai thác khu đô thị trực thuộc Công ty
TNHHMTV quản lý và phát triển nhà Hà Nội, các hộ gia đình tại các tòa nhà tái
định cư để phục vụ cho việc đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận cho
các hộ dân tái định cư hiện nay.
- Phương pháp thống kê, tổng hợp: từ số liệu điều tra và thu thập được tiến
hành thống kê, tổng hợp để có căn cứ cho phần đánh giá tình hình cấp Giấy chứng
nhận cho các hộ dân tái định cư trên địa bàn quận.
- Phân tích, so sánh các số liệu điều tra: Phân tích số liệu đã tổng hợp, từ đó
5

đánh giá tình hình cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn quận.
- Phương pháp thống kê và xử lý số liệu: Hệ thống hóa và chuẩn hóa các tài
liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, số liệu thống về tình hình sử dụng và
quản lý đất đai.
6. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về vấn đề câp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Chương 2: Nghiên cứu thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu tái định
cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp đối với công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu
tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội
Kết luận và kiến nghị
6

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT, QUYỂN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất
1.1.1. Đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký quyền sử dụng đất là quá trình ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sử
dụng đất đối với một thửa đất xác định và cấp GCN đối với thửa đất đó, nhằm
chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Đăng ký đất đai là một trong mười ba nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
được xác lập tại điều 46 luật đất đai 2003 [20], thông qua đó để xác lập mối quan
hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Đồng thời, Nhà nước thiết lập hồ sơ địa chính làm sơ sở xác lập quyền, nghĩa vụ
của người sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai, là điều kiện đảm bảo quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ được sử dụng hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả.
Đăng ký quyền sử dụng đất vừa có tính kế thừa, có quan hệ hữu cơ với các
nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai theo quy định tại Điều 46 luật đất đai năm
2003 [20], các thông tin đăng ký đất đai phải thống nhất với các tài liệu có liên

quan. Hoàn thiện tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai là cơ sở cần thiết cho việc thành lập
hệ thống thông tin đất đai.
Khi quan hệ đất đai ngày càng được mở rộng và phức tạp như hiện nay thì
việc đăng ký quyền sử dụng đất nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra
một cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo các lợi
ích là rất cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và
xã hội ổn định. Ngược lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự phát
triển của nền kinh tế - xã hội đất nước.
7

Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng việc đăng ký quyền sử dụng
đất mà Nhà nước ta thực hiện từ xưa đến nay là hợp lý và phù hợp với thực tiễn.
Hệ thống văn bản pháp luật đã bước đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp
trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai phức tạp. Tuy nhiên với xu hướng
phát triển như ngày nay, công tác quản lý và sử dụng đất đai còn nhiều khó khăn
đòi hỏi Nhà nước ta phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những
văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế
những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai. Đây sẽ là
cơ sở pháp lý vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn
định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích lớn nhất.
1.1.2. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai. Đối với con người nhà ở là nơi
không thể thiếu. Về mặt vật chất, nhà ở là phương tiện che mưa nắng bảo vệ con
người trước những hiện tượng thiên nhiên như mưa, gió, giá rét, bão Về mặt tinh
thần ngôi nhà là nơi con người nghỉ ngơi, sinh hoạt lấy lại sức lực sau ngày làm
việc vất vả.
Theo điều 181 bộ Luật dân sự 2005, Nhà ở là một bất động sản không thể
di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm
quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở
để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận

pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi, ) Chủ sở hữu
nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể
tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc
toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác
trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê
nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và
người sử dụng nhà không tuân theo quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận
giữa hai bên.
8

Hiến pháp năm 1992 của nước ta khẳng đinh việc đảm bảo quyền có nhà ở
của công dân, bảo vệ quyền sở hữu nhà ở, động viên và khuyến khích các tổ chức,
mọi cá nhân duy trì và phát triển quỹ nhà ở. Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 (văn
bản pháp luật có tính pháp lý cao nhất về nhà ở) cũng đã quy định: "Công dân thực
hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở
của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật. Nhà nước công nhận và bảo vệ
quyền sở hữu nhà ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác".
Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:
+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn
ngân sách của Nhà nước.
Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo
quy định của pháp luật.
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền
góp của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp
nhưng chưa trả hết tiền.
Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực
tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng.
+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động.

Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp.
+ Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây
dựng, mua bán hoăc do nhận thừa kế bởi các hình thức hợp pháp khác.
Nhà nước ta công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền
bảo hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu. Nhà nước công nhận quyền
sở hữu nhà ở bằng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là chứng thư có tính pháp lý cao nhất biểu
hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là căn cư pháp lý gắn
kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nước.
9

Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho
nên Nhà nước ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở. Nhà nước đóng vai trò
là cơ quan quản lý tối ao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải
thực hiện nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nước, cụ thể là:
- Về quyền lợi:
Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho thuê nhà ở của
mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, bảo lãnh, uỷ quyền cho người
khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác theo luật định.
- Về nghĩa vụ:
Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại UBND cấp có thẩm quyền.
Chủ sở hữu nhà ở phải nộp thuế về nhà theo luật định.
Chủ sở hữu phải bảo quản và sửa chữa nhà ở. Khi cải tạo hay xây dựng mới
đều phải xin phép của UBND cấp có thẩm quyền.
Phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảo
đảm an toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước.
Về phía nhà nước với tư cách là người quản lý có quyền quy định quyền lợi
và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở. Nhà nước có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp
pháp của chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải thực
hiện nghĩa vụ của họ theo luật định. Ngoài việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của

chủ sở hữu nhà ở như trên nhà nước còn thực hiện chế độ quản lý nhà nước về nhà
ở thông qua một số biện pháp như:
- Nhà nước ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, thiết
kế, xây dựng, quản lý nhà ở.
- Nhà nước có quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế nhà nước tổ
chức việc cấp phép xây dựng.
- Nhà nước lập kế hoạch xây dựng nhà ở.
- Nhà nước tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở.
- Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở.
Hiến pháp 2013 của nước ta quy định:
10

- Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp
- Mọi người có quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở. Không ai được tự ý vào
chỗ ở của người khác nếu không được người đó đồng ý.
- Việc khám xét chỗ ở do luật định.
Nhà ở và quyền có nhà ở là một trong những yếu tố phản ánh bản chất của
xã hội. Ðảng và Nhà nước ta coi đây là một trong những quốc sách. Pháp lệnh về
nhà ở cũng ghi rõ: "Công dân thực hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp
nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật".
Song, điều băn khoăn là, khi xóa bao cấp về nhà ở, chúng ta không có những cơ
chế, chính sách kịp thời để thay thế và giải quyết chế độ từ thời xa xưa sang cơ chế
mới. Ðiều này dẫn đến tình trạng tùy tiện, mạnh ai nấy làm, gây lộn xộn, thậm chí
gây bất công bằng về nhà ở trong nhiều năm qua.
Khó khăn lớn của Hà Nội cũng như một số thành phố khác là không chỉ lo
nhà ở cho những người dân sở tại, mà còn phải lo một phần rất lớn cho những
người từ các địa phương khác đến lập nghiệp. Song muốn phát triển nhà ở thì phải
có tiền. Nếu chỉ nhìn vào đồng lương hiện nay, thì nhà ở đối với người làm công ăn
lương và những người thu nhập thấp trong xã hội sẽ mãi mãi là chuyện không
tưởng. Ngay cả thời điểm này, khi mà hàng chục nghìn căn hộ đang tồn kho với

tổng giá trị ngót 50 nghìn tỷ đồng, và thị trường này cũng đã "đến đáy" không chỉ
một lần, thì với những người làm công ăn lương và thu nhập thấp, để mua được
căn hộ chung cư bình dân thôi cũng không hề dễ dàng gì.
Thực tế cho thấy, với mỗi hộ gia đình, nhà ở chính là một nguồn kinh phí lớn
nhất. Nghĩa là, đòi hỏi phải có một số tiền lớn, nhất thiết phải thành lập các cơ quan
tài chính nhà ở để thu gom tiền và đầu tư. Nhiều nước khác trên thế giới, quỹ dự
phòng hay quỹ lương hưu bảo đảm an sinh xã hội là nguồn thu chủ yếu của tài chính
nhà ở. Các khoản cho vay quốc tế cũng là những nguồn có hiệu quả cao cho vấn đề
tài chính nhà ở. Thế nhưng, trên khía cạnh này, dường như ta vẫn còn lúng túng.
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo cần có giải pháp tổng thể tháo gỡ
bế tắc cho thị trường bất động sản. Ngân hàng Nhà nước sẽ có gói tín dụng 20.000
11

- 40.000 tỷ đồng hỗ trợ người mua nhà với lãi suất hợp lý, thời hạn 10 năm. Hy
vọng hướng tháo gỡ trên cùng những chính sách và giải pháp thiết thực khác sớm
phát huy hiệu quả trên thực tế, để vấn đề quyền có nhà ở sớm bớt đi nhức nhối.
Chính sách của Nhà nước đã giúp cho quá trình phát triển nhà ở nước ta
hiện nay diễn ra một cách mạnh mẽ, đáp ứng cho nhu cầu ở ngày một gia tăng
cũng như nhu cầu dùng nhà để kinh doanh phát triển kinh tế. Tuy nhiên, một thực
tế hiện nay là nhà ở nước ta, đặc biệt là nhà ở các đô thị, đang phát triển một cách ồ
ạt, không theo quy hoạch, xây dựng nhà ở trái phép, quy mô manh mún làm phá vỡ
cảnh quan kiến trúc đô thị. Việc quản lý nhà ở còn bị buông lỏng khiến cho việc
cơi nới xây dựng trái phép, tranh chấp nhà cửa diễn ra thường xuyên. Sự phát triển
các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số vấn đề mà pháp luật nhà ở hiện hành chưa
theo kịp để điều chỉnh. Thực tế này đòi hỏi Nhà nước ta phải thực thi chế độ quản
lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải nhanh chóng ban hành và đưa vào thực hiện
những văn bản pháp luật mới để kịp thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản lý
nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho nhà ở phát triển, nhưng vẫn đảm bảo quản lý
chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở.
1.2 Tổng quan về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta

qua các thời kỳ
1.2.1. Thời kỳ trước năm 1945
Ở Việt Nam, công tác đăng ký đất đai có từ thế kỷ thứ VI và nổi bật nhất là:
- Thời kỳ Gia Long với sổ Địa bạ được lập cho từng xã phân biệt rõ đất
công điền và đất tư điền của mỗi xã. Trong sổ đó ghi rõ của ai, diện tích, tứ cận,
đẳng hạ để tính thuế. Sổ Địa bạ được lập cho 18.000 xã từ Mục Nam Quan đến mũi
Cà Mau, bao gồm 10.044 tập và có 3 bộ được lưu ở 3 cấp: bản Giáp được lưu ở bộ
Hộ, bản Bính ở Bộ Chánh, bản Đinh ở xã sở tại. Theo quy định cứ 5 năm thì phải
đại tu, hàng năm tiểu tu.
- Thời Minh Mạng: sổ Địa bộ được lập tới từng làng xã. Sổ này tiến bộ hơn
sổ thời Gia Long vì nó được lập trên cơ sở đạc điền với sự chứng kiến của các chức
sắc giúp việc trong làng. Các viên chức trong làng lập sổ mô tả ghi các thửa đất,
12

ruộng kèm theo sổ Địa bộ có ghi diện tích, loại đất. Quan Kinh Phái và viên Thơ
Lại có nhiệm vụ ký xác nhận vào sổ mô tả. Quan phủ căn cứ vào đơn thỉnh cầu của
điền chủ khi cần thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ quyền phải xem xét ngay tại chỗ sau
đó trình lên quan Bố Chánh và ghi vào sổ Địa bộ.
- Thời kỳ Pháp thuộc: Thời kỳ này tồn tại rất nhiều chế độ điền địa khác nhau:
- Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ: Pháp đã xây dựng được hệ thống bản đồ dải
thửa được đo đạc chính xác và lập sổ điền thổ. Trong sổ điền thổ, mỗi trang sổ thể
hiện cho một lô đất của mỗi chủ sử dụng trong đó ghi rõ: diện tích, nơi toạ đạc,
giáp ranh và các vấn đề liên quan đến sở hữu và sử dụng.
- Chế độ quản thủ địa chính tại Trung Kỳ: đã tiến hành đo đạc bản đồ dải
thửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ, tài chủ bộ.
- Chế độ điền thổ và quản thủ địa chính tại Bắc Kỳ: Do đặc thù đất đai ở
miền Bắc manh mún, phức tạp nên mới chỉ đo đạc được các lược đồ đơn giản và
lập được hệ thống sổ địa chính. Sổ địa chính lập theo thứ tự thửa đất ghi diện
tích, loại đất, tên chủ. Ngoài ra còn được lập các sổ sách khác như sổ điền chủ,
sổ khai báo…

Nhìn chung, thời kỳ này áp dụng nhiều chế độ quản lý, nhiều loại hồ sơ
khác nhau để vừa phù hợp với điều kiện ngoại cảnh vừa phù hợp với mục tiêu lâu
dài là xây dựng được một hệ thống hồ sơ thống nhất. Tuy nhiên, trong các chế độ
quản lý này thì hệ thống hồ sơ được thiết lập cũng chỉ gồm hai nhóm tài liệu: nhóm
lập theo thứ tự thửa đất và nhóm lập theo chủ đất để tra cứu.
1.2.2. Thời kỳ Mỹ Nguỵ tạm chiếm miền Nam (1954 - 1975)
Thời kỳ này tồn tại hai chính sách ruộng đất: một chính sách ruộng đất của
chính quyền cách mạng và một chính sách ruộng đất của chính quyền Nguỵ
- Tân chế độ điền thổ: Theo sắc lệnh 1925 miền Nam Việt Nam sử dụng chế
độ điền thổ. Đây là chế độ được đánh giá chặt chẽ có hiệu quả nhất trong thời kỳ
Pháp thuộc. Hệ thống hồ sơ được thiết lập theo chế độ này gồm: bản đồ dải thửa kế
thừa từ thời Pháp; sổ điền thổ lập theo lô đất trong đó ghi rõ: diện tích, nơi toạ đạc,
giáp ranh, biến động, tên chủ sở hữu; sổ mục lục lập theo tên chủ ghi số liệu tất cả
13

các thửa đất của mỗi chủ. Hệ thống hồ sơ trên được lập thành hai bộ lưu tại Ty
Điền địa và xã Sở tại.
- Chế độ quản thủ điền địa cũng tiếp tục được duy trì từ thời Pháp thuộc.
Theo chế độ này phương pháp đo đạc rất đơn giản các xã có thể tự đo vẽ lược đồ.
Và hệ thống hồ sơ gồm: sổ địa bộ được lập theo thứ tự thửa đất (mỗi trang sổ lập
cho 5 thửa), sổ điền chủ lập theo chủ sử dụng (mỗi chủ một trang), sổ mục lục ghi
tên chủ để tra cứu.
- Giai đoạn 1960 – 1975: Thiết lập Nha Tổng Địa. Nha này có 11 nhiệm
vụ trong đó có 3 nhiệm vụ chính là: xây dựng tài liệu nghiên cứu, tổ chức và
điều hành tam giác đạc, lập bản đồ và đo đạc thiết lập bản đồ sơ đồ và các văn
kiện phụ thuộc.
1.2.3. Thời kỳ Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà và Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa
Việt Nam
- Thời kỳ tháng 8/1945-1979: Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 đặc biệt là
sau cải cách ruộng đất năm 1957, Nhà nước đã tịch thu ruộng đất của địa chủ chia

cho dân nghèo. Đến năm 1960 hưởng ứng phong trào hợp tác hoá sản xuất đại bộ
phận nhân dân đã góp ruộng vào hợp tác xã làm cho hiện trạng sử dụng đất có
nhiều biến động. Thêm vào đó là điều kiện đất nước khó khăn có nhiều hệ thống hồ
sơ địa chính giai đoạn đó chưa được hoàn chỉnh cũng như độ chính xác thấp do vậy
không thể sử dụng được vào những năm tiếp theo. Trước tình hình đó ngày
03/07/1958, Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 344/TTg cho tái lập hệ thống Địa
chính trong Bộ Tài chính [13].
Hệ thống tài liệu đất đai trong thời kỳ này chủ yếu là bản đồ dải thửa đo đạc
thủ công bằng thước dây, bàn đạc cải tiến và sổ mục kê ruộng đất.
Ngày 09/11/1979, Chính phủ đã ban hành Nghị định 404-CP về việc thành
lập tổ chức quản lý ruộng đất trực thuộc Hội đồng Bộ trưởng thống nhất quản lý
Nhà nước đối với toàn bộ ruộng đất trên toàn lãnh thổ [14].
- Thời kỳ từ năm 1980-1988
14

Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý “. Nhà nước quan tâm đến công tác quản lý đất đai để
quản chặt và nắm chắc quỹ đất trong cả nước. Tuy nhiên, trong giai đoạn này, hệ
thống quản lý đất đai của toàn quốc còn nhiều hạn chế và chưa có biện pháp cụ thể
để quản lý toàn bộ đất đai. Nhà nước mới chỉ quan tâm đến việc quản lý đất nông
nghiệp cho nên mới xảy ra tình trạng giao đất, sử dụng đất tuỳ tiện đối với các loại
đất khác. Từ thực tế đó, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều Quyết định, Thông
tư, Chỉ thị như:
Quyết định số 201/QĐ- CP ngày 01/07/1986 về công tác quản lý đất đai
trong cả nước.
Chỉ thị số 299/CT- TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về việc
triển khai thực hiện công tác đo đạc, đăng ký đất đai, thống kê đất đai, phân hạng
đất [31].
Quyết định số 56/QĐ- ĐKTK ngày 05/11/1981 về việc điều tra đo đạc, kê
khai đăng ký và lập hồ sơ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai. Quyết định số 56 này ban hành đã làm cho
công tác quản lý đất đai có bước đột phá mới. Công tác đăng ký đất đai có một
trình tự khá chặt chẽ. Việc xét duyệt phải do hội đồng đăng ký thống kê đất đai của
xã thực hiện, kết quả xét đơn của xã phải do Ủy ban nhân dân huyện phê duyệt mới
được đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ đăng ký đất đai
khá hoàn chỉnh và chặt chẽ bao gồm 4 mẫu. Nó đã đáp ứng được yêu cầu công tác
quản lý đất đai giai đoạn đó. Các tài liệu của hệ thống quản lý này bao gồm: biên
bản xác định địa giới hành chính, sổ dã ngoại, biên bản và các kết quả chi tiết kiểm
tra đo đạc ngoài thực địa, trong phòng, đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, bản kê khai ruộng đất của tập thể, bản tổng hợp các hộ sử dụng đất không
hợp pháp, sổ mục kê, biểu thống kê, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ
địa chính, thông báo công khai hồ sơ đăng ký, biên bản kết thúc công khai, sổ khai
báo biến động…
15

Tuy nhiên, trong giai đoạn này, việc xét duyệt được thực hiện chưa nghiêm túc
do đó độ chính xác chưa cao. Hầu hết các trường hợp vi phạm không bị xử lý mà vẫn
còn được kê khai. Có thể nói, hệ thống hồ sơ địa chính cũng như trình tự thủ tục quản
lý khá chặt chẽ nhưng trong quá trình thực hiện chúng lại không chặt chẽ. Do vậy, hệ
thống hồ sơ này vẫn chỉ mang tính chất điều tra, phản ánh hiện trạng sử dụng đất.
Trong quá trình thiết lập hệ thống hồ sơ thì tình trạng sai sót vẫn chiếm tỷ lệ khá cao
(trên 10% có nơi trên 30%). Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa
được thực hiện. Công tác quản lý đất đai giai đoạn này thiếu đồng bộ cũng như độ
chính xác là do pháp luật chưa chặt chẽ, trình độ chuyên môn nghiệp vụ của cán bộ
cũng như nhận thức của người dân giai đoạn này chưa cao.
- Thời kỳ từ năm 1988 -1993
Năm 1988, Luật đất đai lần đầu tiên được ban hành nhằm đưa công tác quản
lý đất đai vào nề nếp. Giai đoạn này công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính là một nhiệm vụ bắt buộc và bức thiết
của việc quản lý, là cơ sở cho việc tổ chức thực hiện Luật đất đai. Do yêu cầu thực

tế, để đáp ứng các nhiệm vụ đặt ra và thừa kế sản phẩm theo Chỉ thị số 299/CT-
TTg ngày 10/11/1980, Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số
201/ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành
Quyết định số 201. Chính việc ban hành các văn bản này mà công tác quản lý đất
đai đã có bước phát triển mới, công tác đăng ký đất đai có thay đổi mạnh mẽ và
chúng được thực hiện đồng loạt vào những năm tiếp theo trên phạm vi cả nước.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện đã có những vướng mắc cần phải giải
quyết đó là vấn đề chất lượng hồ sơ, tài liệu đã thiết lập theo Chỉ thị số 299 cũng
như vấn đề về chính sách đất đai trong giai đoạn hoàn thiện.
Trong quá trình triển khai theo Luật đất đai 1988, Nhà nước đã ban hành
chính sách khoán 100 và khoán 10 theo Chỉ thị số 100/CT-TW làm cho hiện trạng
sử dụng đất có nhiều thay đổi do đó công tác đăng ký đất đai gặp nhiều khó khăn
cùng với việc chưa có một hệ thống văn bản hoàn chỉnh chặt chẽ làm cho công tác
quản lý đất đai giai đoạn này kém hiệu quả.
16

Chính vì những lý do trên mà công tác quản lý đất đai cũng như việc lập
hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn này chưa
đạt kết quả cao. Đến năm 1993, cả nước mới cấp được khoảng 1.600.000 giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ nông dân ở gần 1.500 xã, tập trung
chủ yếu tại các vùng đồng bằng sông Cửu Long (40%). Đặc biệt do chính sách
đất đai chưa ổn định nên giấy chứng nhận giai đoạn này chủ yếu là giấy chứng
nhận tạm thời (theo mẫu của Tỉnh) chủ yếu cho các xã tự kê khai. Năm 1994,
toàn quốc cấp được khoảng 1.050.000 giấy chứng nhận. Loại giấy này có độ
chính xác thấp cùng với việc cấp đồng loạt do đó dẫn đến sai sót cao trong quá
trình cấp.
- Thời kỳ từ khi Luật đất đai 1993 ra đời đến trước khi có Luật đất đai 2003.
Luật đất đai đầu tiên ra đời năm 1988 cùng với nó là sự thành công của
Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã khẳng định đường lối, chủ trương của Đảng là

hoàn toàn đúng. Nó đã tạo điều kiện cho Luật đất đai 1993 ra đời nhằm quản lý
chặt chẽ đất đai hơn để đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân khi họ là chủ thực
sự của đất đai. Nhà nước khẳng định đất đai có giá trị và người dân có các quyền
sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp…
Do vậy, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn này là
việc làm cấp thiết để người dân khai thác được hiệu quả cao nhất từ đất. Nhận thấy
được tính cấp thiết của vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người
dân, cơ quan các cấp, các địa phương đã tập trung chỉ đạo công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và coi nó là vấn đề quan trọng nhất trong quản lý đất đai
giai đoạn này. Vì vậy, công tác cấp giấy chứng nhận được triển khai mạnh mẽ nhất
là từ năm 1997. Tuy nhiên, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn
còn nhiều vướng mắc dù Nhà nước đã ban hành nhiều Chỉ thị về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân và đã không hoàn thành theo yêu cầu
của Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg và Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng
Chính phủ về hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nông thôn
vào năm 2000 và thành thị vào năm 2001.
17

Để hỗ trợ cho Luật đất đai 1993, Nhà nước đã ban hành một số văn bản dưới
luật như sau: Tổng cục Địa chính đã ra Quyết định số 499/QĐ – TCĐC ngày
27/7/1995 quy định mẫu hồ sơ địa chính thống nhất trong cả nước và Thông tư số
346/TT – TCĐC ngày 16/3/1998 về việc hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính [33]. Đến năm 2001, Tổng
cục Địa chính ban hành Thông tư số 1990/2001/TT – TCĐC ngày 31/11/2001
hướng dẫn các thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
lập hồ sơ địa chính trong cả nước [34].
Từ khi ban hành Luật đất đai 1993, trong quá trình thực hiện bên cạnh
những tích cực cũng bộc lộ không ít điều chưa thật phù hợp, chưa đủ cụ thể để xử
lý những vấn đề mới phát sinh nhất là trong việc chuyển quyền sử dụng đất, làm
cho quan hệ đất đai trong xã hội rất phức tạp, và kinh tế phát triển chưa ổn định mà

còn ảnh hưởng không nhỏ đến sự ổn định của xã hội. Do vậy, Luật đất đai 1993 đã
có nhiều lần sửa chữa, bổ sung vào các năm 1998 và 2001 để kịp thời điều chỉnh
những vấn đề mới phát sinh.
Nói chung, trong 10 năm thực hiện Luật đất đai đã tạo ra sự ổn định tương
đối trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và hệ thống hồ sơ địa chính cũng hoàn thành khá tốt. Nhưng
Luật đất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ sung năm 1998 và 2001 vẫn bộc lộ những vấn
đề mới phát sinh mà chưa có định hướng giải quyết cụ thể. Do vậy, Luật đất đai
2003 ra đời để đáp ứng nhu cầu của thực tế tạo cơ sở để quản lý đất đai chặt chẽ
hơn trong quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước.
- Thời kỳ từ khi Luật đất đai 2003 ra đời đến nay
Ngày 16/11/2003, Luật đất đai 2003 được ban hành và có hiệu lực từ ngày
01/07/2004. Luật đất đai 2003 đã nhanh chóng đi vào đời sống và góp phần giải
quyết những khó khăn vướng mắc mà Luật đất đai giai đoạn trước chưa giải quyết
được [20]. Sau khi Luật đất đai 2003 ra đời, Nhà nước đã ban hành các văn bản
dưới luật để cụ thể hoá trong quá trình thực hiện:
18

Chỉ thị số số 05/2004/CT – TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ
về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trong năm 2005 [32].
Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật
đất đai 2003 do Chính phủ ban hành [15].
Quyết định số 24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [29].
Thông tư số 29/2004/TT – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính [10].
Quyết định số 08/2006/QĐ – BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay thế cho Quyết
định số 24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004 [6].

Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai [16].
Thông tư số 06/2007/TT – BTNMT ngày 15/06/2007 hướng dẫn thực hiện
một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 05/05/2007 [9].
Thông tư số 09/2007/TT – BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính [8].
- Quyết định số 23/2008/QĐ-UBND, ngày 09/05/2008 của UBND Thành
phố Hà Nội V/v ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cùng với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đinh, cá nhân, cộng đồng
dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trên địa bàn Thành phố Hà Nội [28].
- Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội: Về việc ban
hành Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn
liền với đất cho hộ gia đình, cỏ nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, cỏ nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
ở tại Việt Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội [26].