Thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản theo pháp luật việt nam hiện hành

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
-----------

NGUYỄN HẠNH NGUYÊN

THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU DI SẢN
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH

KHÓA LUẬN CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT DÂN SỰ
--------

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU DI SẢN
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Hạnh Nguyên
Khóa: 39
MSSV: 1453801011175
GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN: TS. Nguyễn Xuân Quang

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2018

LỜI CAM ĐOAN
Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi, đƣợc
thực hiện dƣới sự hƣớng dẫn khoa học của TS. Nguyễn Xuân Quang, đảm bảo tính
trung thực và tuân thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo. Tơi
xin chịu hồn tồn trách nhiệm về lời cam đoan này.
NGƢỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Hạnh Nguyên


BẢNG DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CHỮ VIẾT TẮT

NỘI DUNG ĐƢỢC VIẾT TẮT

BLDS

Bộ luật dân sự

BLTTDS

Bộ luật Tố tụng dân sự

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSHN

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

TANDTC

Tòa án nhân dân tối cao

UBND

Ủy ban nhân dân


MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU .........................................................................................................1
CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN
SỞ HỮU DI SẢN ........................................................................................................8
1.1. Khái quát về thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản .....................................8
1.1.1.

Khái niệm về thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản .............................8

1.1.2.

Ý nghĩa của việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản.......11

1.2.

Quy định pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối di sản .............12

1.2.1.

Di sản là nhà ở ......................................................................................13

1.2.2.

Di sản là quyền sử dụng đất ..................................................................20

1.2.3.

Di sản là tài sản khác ............................................................................25

1.2.4.

Thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản của một số nƣớc trên thế giới 27

CHƢƠNG 2 : THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY
ĐỊNH VỀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU DI SẢN..............................30
2.1. Thực trạng pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản .................30
2.1.1. Sự thiếu rõ ràng của quy định pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở
hữu di sản ...........................................................................................................30
2.1.2. Vƣớng mắc về hậu quả pháp lý đối với di sản khi ngƣời thừa kế từ chối
nhận di sản ..........................................................................................................34
2.1.3.

Không xác định đƣợc thời điểm mở thừa kế ........................................37

2.1.4.

Di chúc chung của vợ, chồng ảnh hƣởng tới thời hiệu khởi kiện thừa kế

...............................................................................................................40

2.1.5.
hữu

Hết thời hiệu khởi kiện thừa kế di sản không xác lập đƣợc quyền sở
...............................................................................................................44

2.1.6.

Tài sản thừa kế chƣa đăng ký quyền sở hữu mà ngƣời thừa kế chết ....48

2.1.7.
hữu

Ngƣời thừa kế định đoạt tài sản thừa kế chƣa đƣợc đăng ký quyền sở
...............................................................................................................51

2.2. Những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở
hữu di sản ...............................................................................................................53


2.2.1. Giải pháp hoàn thiện việc xây dựng pháp luật xác định thời điểm
chuyển quyền sở hữu di sản ...............................................................................53
2.2.2. Giải pháp hoàn thiện thực tiễn áp dụng pháp luật về xác định thời điểm
mở thừa kế ..........................................................................................................55
2.2.3. Giải pháp hoàn thiện thực tiễn áp dụng pháp luật về xác lập quyền sở
hữu đối với di sản hết thời hiệu ..........................................................................56
KẾT LUẬN ...............................................................................................................58

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Thừa kế là một hiện tƣợng xã hội xuất hiện và tồn tại trong mọi chế độ xã
hội. Nơi nào có sở hữu, nơi đó có thừa kế. Nếu sở hữu là sự phản ánh tài sản nào
trong xã hội thuộc về ai thì thừa kế là sự phản ánh tài sản của ai đó sẽ đƣợc dịch
chuyển cho ai khi họ chết. Thừa kế là sự tiếp nối của sở hữu, là hệ luận của sở hữu.
Thừa kế và sở hữu luôn tồn tại song song và gắn bó chặt chẽ với nhau trong mọi
hình thái kinh tế. Trong đó, nếu sở hữu là cơ sở để làm xuất hiện vấn đề thừa kế thì
thừa kế lại là phƣơng tiện để duy trì và củng cố vấn đề sở hữu.1
Thừa kế là một cách thức chuyển quyền sở hữu tài sản, là một căn cứ xác lập
quyền sở hữu cho ngƣời thừa kế. Điều này đã đƣợc pháp luật ghi nhận: “quyền sở
hữu đƣợc xác lập đối với tài sản trong trƣờng hợp sau đây: đƣợc thừa kế”2. Từ đó,
có thể thấy rõ rằng thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản là một vấn đề pháp lý có
ý nghĩa về lý luận và thực tiễn. Bởi lẽ, cái chết của một con ngƣời không kéo theo
sự chấm dứt tất cả các quan hệ pháp luật mà họ tham gia, mà cụ thể là không chấm
dứt quyền và nghĩa vụ pháp lý của họ trong một số quan hệ pháp luật, đặc biệt là
các quan hệ về tài sản.3 Và để bảo vệ quyền lợi của các chủ thể trong giao lƣu dân
sự thì việc quy định cụ thể về thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản là điều hết sức
cần thiết. Tuy nhiên, tài sản của ngƣời quá cố đƣợc chuyển cho ngƣời thừa kế nhƣ
thế nào? Quyền sở hữu đƣợc chuyển giao cho ngƣời thừa kế là tự động hay sau khi
thực hiện một thủ tục nhất định? Đây vẫn là những câu hỏi mà quy định pháp luật
vẫn chƣa thể làm rõ. Thực vậy, xem xét những quy định về thời điểm chuyển quyền
sở hữu di sản trong BLDS năm 2015 cùng một số văn bản chuyên ngành khác sẽ
thấy đƣợc nhiều quy định chƣa rõ ràng, thiếu tính nhất qn. Điều đó gây khó khăn
cho các chủ thể khi tìm hiểu pháp luật để bảo vệ quyền lợi cho chính mình và gây
lúng túng trong thực tiễn xét xử.
Từ những phân tích trên, tác giả nhận thấy đƣợc tầm quan trọng của thời
điểm chuyển quyền sở hữu di sản và mong muốn tìm hiểu, nghiên cứu một cách
Phạm Văn Tuyết, Lê Kim Giang (2017), Pháp luật về thừa kế và thực tiễn giải quyết tranh chấp,

Nxb. Tƣ pháp, tr.08.
2
Khoản 5 Điều 221 BLDS năm 2015.
3
Trần Thị Huệ (2011), Tài sản thừa kế theo pháp luật dân sự Việt Nam - những vấn đề lý luận và
thực tiễn, Nxb. Tƣ pháp, tr.63.
1

1


tổng thể về vấn đề trên để trang bị thêm kiến thức cho bản thân cũng nhƣ đƣa ra
một số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện quy định này trong BLDS. Xuất phát từ
những lý do trên, tác giả chọn đề tài: “Thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản theo
pháp luật Việt Nam hiện hành” để làm khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong phạm vi nghiên cứu, tìm hiểu tác giả xin phép đƣợc báo cáo tình hình
nghiên cứu liên quan đến đề tài: “Thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản” nhƣ sau:
Nhóm các luận văn, luận án:
Luận văn Thạc sĩ Luật của tác giả Phạm Thị Thanh Hải (2015), với đề tài
“Thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với tài sản thừa kế”. Tác giả đã nghiên cứu về
thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản trong giao dịch dân sự nói chung và
tài sản trong thừa kế nói riêng. Từ đó cho thấy sự khác nhau trong cách thức xác
lập, cũng nhƣ thời điểm chuyển quyền sở hữu giữa tài sản thông thƣờng và tài sản
là di sản dựa trên tính chất đặc thù riêng biệt của tài sản thừa kế. Nghiên cứu thực
tiễn xét xử của Tịa án và hoạt động hành nghề cơng chứng để đƣa ra phƣơng hƣớng
xử lý và cách xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản thừa kế. Luận
văn đi sâu vào nghiên cứu các quy định của BLDS năm 2005, tham khảo Dự thảo
BLDS sửa đổi, các quy định mới trong luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm
2014, Luật Công chứng năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; tuy

nhiên sự ra đời của BLDS 2015 có một số phần thay đổi so với dự thảo mà chính
tác giả cũng không dự liệu đƣợc, cụ thể nhƣ phần di chúc chung của vợ chồng, quy
định về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản… Điều này làm cho luận văn
có một vài phần khơng phù hợp với quy định của luật hiện hành.
Luận văn Thạc sĩ Luật của tác giả Lê Minh Hùng (2003), với đề tài “Hoàn
thiện chế định quyền thừa kế trong pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành”. Tác giả
đã đi sâu phân tích các quy định về thừa kế trong BLDS năm 1995 và việc áp dụng
các quy định này trong phạm vi một số Tịa án phía Nam. Luận văn cử nhân luật
của Lê Vũ Anh Đào (2009), đề tài “Thực trạng pháp luật thừa kế quyền sử dụng đất
và hướng hoàn thiện” nghiên cứu quy định pháp luật đất đai hiện hành về thừa kế
quyền sử dụng đất, đƣa ra những mâu thuẫn và kiến nghị để hoàn thiện pháp luật
đất đai hiện hành về vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất. Luận văn cử nhân luật của
Trần Dƣơng Công (2010), đề tài “Thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản”
nghiên cứu quy định pháp luật về quyền sử dụng đất và thời điểm chuyển quyền sở
hữu bất động sản trong một số giao dịch thông dụng, đƣa ra một số điểm bất cập và
2


hƣớng hoàn thiện trong việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản.
Luận văn cử nhân luật của Trƣơng Thị Thúy Hằng (2011), đề tài “Thời điểm chuyển
quyền sở hữu bất động sản” phân tích pháp luật thực định về thời điểm chuyền
quyền sở hữu đối với một số bất động sản cụ thể và phân tích vụ án dân sự chỉ ra
những bất cập trong quy định của pháp luật và vƣớng mắc trong thực tiễn áp dụng
pháp luật. Từ đó, tác giả tìm ra ngun nhân của những bất cập và đề xuất kiến
nghị, phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật. Luận văn cử nhân luật của Nguyễn Thị
Mùi (2014), đề tài “Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản trong pháp
luật Việt Nam hiện hành” nghiên cứu, phân tích các quy định của pháp luật về thời
điểm chuyển giao quyền sở hữu bất động sản chủ yếu là nhà ở và quyền sử dụng đất
đƣợc quy định trong BLDS năm 2005, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm
2005. Bên cạnh đó, tác giả cũng phân tích một số vụ việc thực tế liên quan tới vấn

đề cần nghiên cứu để làm rõ những khó khăn, vƣớng mắc trong việc áp dụng pháp
luật. Các luận văn trên tập trung khai thác về một số vấn đề trong pháp luật thừa kế,
tuy nhiên chƣa có nghiên cứu chuyên sâu nào liên quan đến thời điểm chuyển quyền
sở hữu di sản hoặc nếu có chỉ mới đề cập đến một loại tài sản là bất động sản. Bên
cạnh đó, với sự thay thế của BLDS năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Công
chứng năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
thì những nghiên cứu trên đã trở nên khơng cịn phù hợp, thiếu tính áp dụng trong
thực tế.
Nhóm giáo trình, sách chun khảo:
Cũng đã có nhiều nhà nghiên cứu bình luận vấn đề về thời điểm chuyển
quyền sở hữu di sản, theo đó chia ra hai trƣờng phái chính:
Trƣờng phái thứ nhất: thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản thừa kế
phụ thuộc vào thủ tục đăng ký hay thủ tục khác. Ủng hộ quan điểm này là các tác
giả sau: Tác giả Trần Thị Huệ (2011) trong cuốn sách “Tài sản thừa kế theo pháp
luật dân sự Việt Nam, những vấn đề lý luận và thực tiễn”, Nhà xuất bản Tƣ pháp,
Hà Nội cho rằng quyền hƣởng di sản và thực hiện quyền di sản đƣợc diễn ra ở hai
thời điểm khác nhau trong quá trình thực hiện các bƣớc của quan hệ pháp luật thừa
kế. Tác giả kiến nghị BLDS cần phải có quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu
của những ngƣời hƣởng di sản đối với phần tài sản mà họ đƣợc hƣởng trong khối tài
sản thừa kế của ngƣời chết để lại sẽ thuộc quyền sở hữu của ngƣời có quyền hƣởng
di sản từ khi họ nhận di sản (đối với di sản mà pháp luật không yêu cầu phải đăng
ký quyền sở hữu) hoặc từ khi hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản
3


thừa kế (nếu pháp luật có yêu cầu); trong cuốn Bình luận khoa học BLDS năm 2015
của nƣớc Cộng hịa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (2017) do Nguyễn Văn Cừ, Trần
Thị Huệ chủ biên, tác giả lại tái khẳng định quan điểm của mình về vấn đề này, kể
từ thời điểm mở thừa kế, ngƣời thừa kế cũng nhƣ ngƣời đƣợc hƣởng di sản (nếu có)
chỉ mới có quyền thừa kế, di sản thừa kế chƣa thuộc về ngƣời này, nghĩa vụ của

ngƣời thừa kế cũng đƣợc lý giải tƣơng tự. Tuy nhiên, cũng trong chính cuốn sách
này khi bình luận Điều 234 về xác lập quyền sở hữu do đƣợc thừa kế, tác giả
Nguyễn Thị Quế Anh lại cho rằng thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản
thừa kế là thời điểm mở thừa kế; tác giả Phạm Văn Tuyết, Lê Kim Giang (2017)
trong cuốn sách “Pháp luật về thừa kế và thực tiễn giải quyết tranh chấp”, Nhà xuất
bản Tƣ pháp, Hà Nội cũng khẳng định rằng thời điểm mở thừa kế chỉ là thời điểm
làm phát sinh quyền của ngƣời thừa kế mà chƣa xác lập quyền sở hữu đối với di
sản, quyền sở hữu đối với di sản thừa kế chỉ xác lập ở ngƣời thừa kế kể từ thời điểm
họ nhận di sản đó bởi nếu ngƣời thừa kế khơng nhận di sản thì đƣơng nhiên sẽ
khơng phát sinh quyền sở hữu của họ đối với di sản thừa kế. Trong thực tế, đƣợc coi
là ngƣời thừa kế đã nhận di sản từ thời điểm hoàn tất thủ tục khai nhận di sản tại cơ
quan cơng chứng (trong trƣờng hợp khơng có tranh chấp) hoặc bản án có hiệu lực
của Tịa án (trong trƣờng hợp có tranh chấp về thừa kế).
Trƣờng phái thứ hai: thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản thừa kế
là thời điểm mở thừa kế. Ủng hộ quan điểm này là các tác giả: Lê Kim Quế (2001)
trong “110 Câu hỏi về thừa kế theo BLDS”, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà
Nội cho rằng, căn cứ vào Điều 639 BLDS 1995 thì kể từ thời điểm mở thừa kế,
những ngƣời thừa kế có những quyền và nghĩa vụ do ngƣời chết để lại. Vì vậy, dù
di sản có đƣợc chia ngay hay khơng, cũng từ thời điểm đó, di sản thuộc quyền sở
hữu của ngƣời thừa kế hoặc sở hữu chung của những ngƣời thừa kế; Hồng Thế
Liên (chủ biên) (2013) trong cuốn “Bình luận khoa học BLDS 2005”, tập III, Nhà
xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội; tác giả Nguyễn Ngọc Điện (1999) trong “Một
số suy nghĩ về thừa kế trong luật dân sự Việt Nam”, Nhà xuất bản Trẻ, Tp. Hồ Chí
Minh cũng cho rằng, từ thời điểm mở thừa kế, di sản thuộc quyền sở hữu của ngƣời
thừa kế, và từ đó họ có quyền lợi, nghĩa vụ về tài sản do ngƣời chết để lại, ông lý
giải rằng quyền thừa kế là quyền phái sinh từ quyền sở hữu. Thừa kế là sự chuyển
giao quyền sở hữu theo chiều dọc, do đó, thời điểm chuyển quyền sở hữu của ngƣời
thừa kế trùng với thời điểm ngƣời để lại di sản chết đi. Ngay cả đối với các bất động
sản mà pháp luật có quy định đăng ký quyền sở hữu thì thời điểm chuyển quyền sở
4

hữu là thời điểm mở thừa kế, mà không phải là thời điểm đăng ký; tác giả Đỗ Văn
Đại (2016), trong “Luật thừa kế Việt Nam – Bản án và bình luận bản án”, tập 2,
Nhà xuất bản Chính trị quốc gia – Sự thật, Hà Nội khẳng định, quyền hƣởng di sản
có ngay từ thời điểm mở thừa kế. Xu hƣớng của thực tiễn xét xử của Tòa án cũng
nhƣ pháp luật về thừa kế theo hƣớng những ngƣời thừa kế trở thành chủ sở hữu tài
sản thừa kế kể từ thời điểm mở thừa kế; ngay sau khi ngƣời để lại di sản chết,
những ngƣời thừa kế trở thành đồng sở hữu tài sản do ngƣời chết để lại và việc này
không phụ thuộc vào thủ tục chuyển tên chủ sở hữu đối với tài sản.
Nhóm các bài viết trên các báo, tạp chí:
Tác giả Tƣởng Bằng Lƣợng (2004), trong bài viết “Một số vấn đề trong giải
quyết các tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất” trên tạp chí Tịa án nhân dân số
4/2004. Tác giả cho rằng kể từ thời điểm mở thừa kế chỉ phát sinh quyền của ngƣời
thừa kế chứ không phát sinh quyền sở hữu tài sản đối với di sản thừa kế đó. Dù đã
mở thừa kế, thì ngƣời thừa kế mới chỉ có quyền để đƣợc hƣởng di sản, họ muốn
thực sự đƣợc hƣởng quyền đó trên thực tế thì trong nhiều trƣờng hợp họ phải có
một số hành vi nhất định. Quyền thừa kế không đồng nhất với quyền sở hữu, nên
thời điểm phát sinh quyền thừa kế không đồng thời phát sinh quyền sở hữu.
Tác giả Nguyễn Minh Tuấn (2007), trong bài viết “Tài sản thừa kế và thời
điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản thừa kế” trên tạp chí Luật học số
11/2007. Tác giả nêu lên quan điểm về thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản là vào
thời điểm ngƣời thừa kế tiếp nhận di sản. Theo đó, thời điểm chuyển quyền sở hữu
đối với tài sản phải đăng ký là thời điểm đăng ký, đối với tài sản không phải đăng
ký quyền sở hữu là thời điểm tiếp nhận di sản; đối với quyền tài sản thì ngƣời thừa
kế có quyền sở hữu kể từ khi tiếp nhận các giấy tờ chứng nhận quyền tài sản của
ngƣời để lại thừa kế (nếu không phải thực hiện các thủ tục chuyển giao quyền tài
sản);….
Tác giả Nguyễn Hải An (2014), trong bài viết “Thực tiễn áp dụng chế định
tài sản và quyền sở hữu trong BLDS năm 2005”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (8)

cho rằng thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản thừa kế là thời điểm mở
thừa kế. Tuy nhiên, tác giả mới nêu lên đƣợc thực tiễn xét xử và xu hƣớng của Tòa
án về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản thừa kế mà chƣa làm rõ đƣợc
cơ sở lý luận của xu hƣớng xét xử nêu trên.
3. Mục đích nghiên cứu

5


Trên cơ sở nghiên cứu các vấn đề về thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản,
tác giả phân tích cơ sở lý luận, bản chất pháp lý và các nguyên tắc xác định thời
điểm chuyển quyền sở hữu di sản; đồng thời chỉ ra những vƣớng mắc trong quy
định của pháp luật và khi áp dụng trên thực tế. Từ đó, hƣớng đến việc đƣa ra những
giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về thời điểm chuyển quyền
sở hữu di sản.
4. Phạm vi nghiên cứu
Khóa luận tập trung nghiên cứu những quy định của pháp luật Việt Nam hiện
hành về thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản và thực tiễn áp dụng những quy định
này. Từ đó, đề xuất các giải pháp hồn thiện pháp luật về thời điểm chuyển quyền
sở hữu di sản.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Phƣơng pháp so sánh: so sánh giữa quy định của BLDS năm 2015 và các luật
chuyên ngành về thừa kế với thực tiễn xét xử; so sánh quy định về thời điểm chuyển
quyền sở hữu di sản của Việt Nam với quy định của một số nƣớc trên thế giới. Từ
đó cho thấy rõ sự khác biệt, điểm chƣa thống nhất giữa BLDS năm 2015 và các luật
chuyên ngành, giữa quy định của luật với thực tiễn, giữa luật Việt Nam và một số
quy định của luật nƣớc ngồi, từ đó nêu lên đƣợc tính cấp thiết của khóa luận trong
phần “lý do chọn đề tài”, phần 1.2.4 và chƣơng 2 của khóa luận.
Phƣơng pháp tổng hợp: tiến hành tìm kiếm những giáo trình, luận văn,
những bài viết khoa học liên quan đến thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản,

những bản án của Tòa án nhân dân để làm rõ hơn thực tiễn xét xử đối với đề tài này.
Bằng phƣơng pháp này, nêu bật lên quan điểm của tác giả cũng nhƣ xu hƣớng xét
xử thực tế để sử dụng vào phần “tình hình nghiên cứu” và phần 2.1 của khóa luận.
Phƣơng pháp phân tích: tiến hành phân tích các quy định của pháp luật hiện
hành tại Chƣơng 1 của khóa luận để tìm ra những vƣớng mắc trong quy định pháp
luật hiện hành cũng nhƣ trong thực tiễn xét xử. Từ đó đƣa ra những hƣớng giải
quyết cho những bất cập đó trong phần 2.2.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của khóa luận
Đây là cơng trình nghiên cứu dƣới góc độ khóa luận tốt nghiệp. Do đó, đề tài
có giá trị tham khảo phục vụ cho việc học tập, nghiên cứu đối với bạn đọc có nhu
cầu tìm hiểu về thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản. Qua đó, giúp bạn đọc có cái
nhìn rõ nét đối với những vấn đề về thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản. Đồng
thời, với việc nghiên cứu thực tiễn xét xử, cơng trình nghiên cứu này cũng chỉ ra
6


đƣợc những bất cập và từ đó đƣa ra hƣớng hồn thiện, hy vọng có thể đóng góp
phần nào vào hoạt động lập pháp và thực thi pháp luật liên quan đến vấn đề thời
điểm chuyển quyền sở hữu di sản.
7. Bố cục của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
khóa luận gồm hai chƣơng:
Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận về thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản.
Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật và giải pháp hoàn thiện quy định về thời
điểm chuyển quyền sở hữu di sản.

7


CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN

QUYỀN SỞ HỮU DI SẢN
1.1. Khái quát về thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản
1.1.1. Khái niệm về thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản
 Khái niệm về thời điểm
Trong pháp luật dân sự, khái niệm “thời điểm” xuất hiện rất nhiều lần trong
các quy định, ví dụ nhƣ: thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài
sản; thời điểm giao kết hợp đồng; thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng,… Hay
khái niệm này còn đƣợc dùng để định nghĩa một khái niệm khác trong luật, cụ thể
“Thời hạn là một khoảng thời gian đƣợc xác định từ thời điểm này đến thời điểm
khác”4. Thời điểm có vị trí quan trọng trong quan hệ dân sự, vì gắn với mỗi thời
điểm khác nhau chủ thể tham gia quan hệ có những quyền, nghĩa vụ khác nhau.
Việc xác định đúng những mốc thời gian làm phát sinh sự kiện pháp lý liên quan
đến quan hệ dân sự mình tham gia ln đƣợc các chủ thể chú trọng để bảo vệ tốt
nhất quyền lợi của bản thân. Nhƣng thời điểm là gì? Hiện nay trong văn bản pháp
luật, từ điển pháp lý chƣa chỉ rõ cách hiểu thế nào là thời điểm.5
Ở góc độ nghiên cứu của từ điển tiếng việt thì thời điểm là “một khoảng thời
gian rất ngắn”6, có thể coi là “một điểm trên trục thời gian”7. Dựa trên khái niệm về
thời điểm của từ điển tiếng việt và những quy định pháp luật có liên quan đến thời
điểm thì chúng ta có thể hiểu trong khoa học pháp lý: thời điểm chính là khoảng
thời gian cực ngắn do luật định trong đó xảy ra một sự kiện pháp lý8.
 Khái niệm về di sản
Trong pháp luật về thừa kế thì di sản đƣợc hiểu là toàn bộ tài sản thuộc
quyền sở hữu hợp pháp của ngƣời chết để lại, là đối tƣợng của quan hệ pháp luật
liên quan đến việc dịch chuyển tài sản của ngƣời đó sang cho những ngƣời hƣởng
thừa kế đƣợc nhà nƣớc thừa nhận và bảo đảm thực hiện. Di sản thừa kế là các loại
tài sản đƣợc quy định tại Điều 105 BLDS năm 2015 không bị hạn chế về số lƣợng,
Khoản 1 Điều 144 BLDS 2015.
Trƣơng Thị Thúy Hằng (2011), Thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản, Khóa luận tốt
nghiệp, Đại học Luật Tp.HCM, tr.01.
6

“Thời điểm là một khoảng thời gian rất ngắn trong đó xảy ra một sự kiện quan trọng”– Nguyễn
Lân (2000), Từ điển từ và ngữ Việt Nam, Nxb. Tp.HCM, tr.1756.
7
“ Thời điểm là một khoảng thời gian cực ngắn được hạn định một cách chính xác, coi như một
điểm trên trục thời gian”, Từ điển tiếng việt (2006), Viện ngôn ngữ học, Nxb. Đà Nẵng – Trung
tâm từ điển học.
8
Trƣơng Thị Thúy Hằng (2011), tlđd (5), tr.01.
4
5

8


giá trị miễn là thuộc quyền sở hữu của cá nhân, bao gồm: “Tài sản là vật, tiền, giấy
tờ có giá và quyền tài sản”9.
Theo quy định của pháp luật10, di sản bao gồm:
 Tài sản riêng của ngƣời chết: là tài sản do ngƣời đó tạo ra bằng thu nhập hợp
pháp của mình lúc cịn sống, chẳng hạn nhƣ: tƣ liệu sinh hoạt, tiền, vàng, bạc, nhà
ở, vốn cổ phần, tƣ liệu sản xuất mà ngƣời đó sử dụng để tiến hành sản xuất kinh
doanh, thành lập doanh nghiệp tƣ nhân, hoặc góp vốn vào cơng ty11.
 Tài sản của ngƣời chết trong khối tài sản chung hợp nhất của vợ chồng: khái
niệm về tài sản chung của vợ chồng đã đƣợc quy định cụ thể trong Luật Hôn nhân
và gia đình năm 201412. Tài sản chung của vợ chồng là tài sản chung hợp nhất. Khi
một bên chết trƣớc và có yêu cầu chia di sản thừa kế, khối tài sản chung này đƣợc
chia đôi một nửa thuộc sở hữu của ngƣời đang sống, phần còn lại đƣợc xác định là
di sản của ngƣời đã chết.
 Tài sản của ngƣời chết trong khối tài sản chung với ngƣời khác: sở hữu
chung theo phần cho phép xác định phần quyền của mỗi chủ sở hữu. Phần tài sản
này có thể do họ góp vốn, góp cơng sức để cùng kinh doanh; phần vốn góp trong

cơng ty; phần tài sản đƣợc cho chung, đƣợc thừa kế chung của họ trong khối tài sản
chung của nhiều ngƣời. Vì vậy, khi ngƣời này chết phần tài sản của họ trong khối
tài sản chung theo phần là di sản mà họ để lại.13
Để có cái nhìn rõ hơn về di sản, chúng ta phân chia di sản dựa theo loại tài
sản:
 Di sản là hiện vật và tiền sẵn có của ngƣời để lại di sản trƣớc khi chết.
 Di sản là tài sản hình thành trong tƣơng lai: có một số trƣờng hợp tài sản có
đƣợc sau khi một ngƣời chết cũng đƣợc coi là di sản. Ví dụ: tài sản mà doanh

Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ (đồng chủ biên) (2017), Bình luận khoa học BLDS năm 2015 của
nước CHXHCN Việt Nam, Nxb. Công an nhân dân, tr.930.
10
Điều 612 BLDS năm 2015: “Di sản bao gồm tài sản riêng của ngƣời chết, phần tài sản của ngƣời
chết trong tài sản chung với ngƣời khác”.
11
Hồng Thế Liên (2010), Bình luận khoa học BLDS năm 2005 (Tập III), Nxb. Chính trị quốc gia,
tr.18.
12
Điều 33 Luật Hơn nhân và gia đình năm 2014: “Tài sản chung của vợ chồng bao gồm: tài sản do
vợ chồng tạo ra; thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh và thu nhập hợp pháp khác
nhau của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân, tài sản mà vợ chồng đƣợc thừa kế chung hoặc đƣợc
tặng, cho chung và những tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung; quyền sử dụng đất
mà vợ chồng có đƣợc sau khi kết hơn cũng là tài sản chung của vợ chồng”.
13
Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ (đồng chủ biên) (2017), tlđd (9), tr.931.
9

9

nghiệp khuyến mãi cho ngƣời mua hàng bằng việc bốc thăm, mà lúc mua thì chƣa
bốc thăm, sau khi chết mới bốc thăm và trúng thƣởng, tiền bảo hiểm, tiền lãi…
 Di sản là quyền tài sản phát sinh từ việc Nhà nƣớc giao các quyền tài sản, từ
quan hệ hợp đồng hoặc ngồi hợp đồng. Ví dụ: quyền sử dụng đất, quyền địi nợ về
những món tiền mà ngƣời chết đã cho vay khi còn sống, quyền đòi tiền làm thuê
chƣa trả hết cho ngƣời chết lúc còn sống, quyền đòi bồi thƣờng thiệt hại do ngƣời
khác đã gây thiệt hại cho ngƣời để lại di sản khi ngƣời đó cịn sống,…14
 Di sản là quyền tài sản phát sinh khi ngƣời quá cố chết và do sự kiện chết đó.
Trong hợp đồng bảo hiểm tính mạng hoặc bảo hiểm nhân thọ, nếu khi lập hợp đồng
bảo hiểm không nói rõ ai sẽ đƣợc hƣởng số tiền bảo hiểm, thì khi ngƣời mua bảo
hiểm chết, quyền địi số tiền bảo hiểm do cơ quan bảo hiểm trả thuộc di sản của
ngƣời mua bảo hiểm và thuộc về tất cả những ngƣời thừa kế theo pháp luật. Còn
nếu trong hợp đồng bảo hiểm đã xác định rõ số tiền bảo hiểm thuộc về ai thì chỉ
ngƣời đó có quyền u cầu chi trả tiền bảo hiểm sau khi ngƣời mua bảo hiểm chết.15
Di sản không bao gồm những quyền tài sản gắn với nhân thân ngƣời để lại di
sản. Ví dụ nhƣ: quyền của ngƣời để lại di sản khi còn sống đƣợc hƣởng lƣơng hƣu,
hƣởng trợ cấp thƣơng tật, đƣợc cấp dƣỡng của ngƣời để lại di sản khi cịn sống do
quan hệ hơn nhân và gia đình. Những quyền tài sản này chấm dứt khi ngƣời để lại
di sản chết và không chuyển cho những ngƣời thừa kế.
Trong thực tế, còn xuất hiện một loại tranh chấp về tiền phúng điếu. Hiện
nay, có nhiều quan điểm khác nhau về việc liệu tiền phúng điếu có phải là di sản
không. Tác giả cho rằng tiền phúng điếu không phải là di sản vì tiền này khơng phải
là tài sản của ngƣời chết để lại mà có sau thời điểm mở thừa kế, và nó cũng khơng
phải là kết quả của những hành vi có trƣớc của ngƣời chết nhƣ tiền trúng xổ số, tiền
lãi,…
 Khái niệm về thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản
Thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản chƣa có định nghĩa cụ thể trong quy
định của pháp luật. Nhƣng có thể hiểu một cách chung nhất thì thời điểm chuyển
quyền sở hữu di sản là thời điểm mà tài sản của ngƣời chết đƣợc chuyển giao cho
ngƣời thừa kế (còn sống) kể từ thời điểm ngƣời có tài sản chết. Sau thời điểm này,

chủ thể là chủ sở hữu ban đầu sẽ mất quyền sở hữu và chủ thể mới có đƣợc quyền

14
15

Hồng Thế Liên (2010), tlđd (11), tr.19.
Hoàng Thế Liên (2010), tlđd (11), tr.20.

10


sở hữu đối với di sản. Lúc này, các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu mới đối với
di sản cũng phát sinh.
Theo nghĩa chủ quan: thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản là thời điểm di
sản của ngƣời chết đƣợc xác lập quyền sở hữu cho ngƣời thừa kế. Quyền sở hữu của
ngƣời để lại di sản chấm dứt kể từ thời điểm phát sinh quyền sở hữu của ngƣời thừa
kế.
Theo nghĩa khách quan: thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản là tổng thể
các quy phạm pháp luật về khoảng thời gian rất ngắn có thể coi là một điểm trên
trục thời gian trong đó xảy ra sự kiện cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền chính thức
ghi nhận sự chuyển dịch quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với di sản
của chủ thể này cho chủ thể khác thông qua việc để thừa kế.
1.1.2. Ý nghĩa của việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản
Việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản có ý nghĩa rất quan
trọng. Vì thừa kế là một loại quan hệ tài sản chỉ phát sinh sau khi ngƣời để lại di sản
chết hoặc đƣợc xác định là đã chết theo một bản án tuyên bố cá nhân chết có hiệu
lực pháp luật16. Do đó, thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản có điểm khác biệt
đáng kể so với thời điểm chuyển giao quyền sở hữu của các loại giao dịch dân sự
khác. Và đây cũng chính là quy định có ảnh hƣởng rất lớn đối với ngƣời thừa kế,
ngƣời có quyền của ngƣời thừa kế hoặc thậm chí là ngƣời đang chiếm hữu, sử dụng

tài sản, ngƣời đƣợc lợi về tài sản khơng có căn cứ pháp luật.
Thứ nhất, xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản cho phép xác định
bắt đầu từ thời điểm nào, những ngƣời thừa kế trở thành chủ sở hữu của di sản,
cũng nhƣ thời điểm đƣợc thực hiện một số quyền nhất định đối với tài sản đó nhƣ
kiện địi ngƣời thứ ba đang chiếm hữu, sử dụng tài sản hay đƣợc khai thác cơng
dụng của tài sản cũng nhƣ phải có trách nhiệm của chủ sở hữu đối với thiệt hại mà
tài sản gây ra với ngƣời thứ ba.17 Khi ngƣời hƣởng thừa kế đƣợc xác lập quyền sở
hữu thì mọi giá trị vật chất phát sinh từ phần di sản đó cũng nhƣ mọi rủi ro hay bất
lợi cho di sản từ phần di sản đó thuộc về ngƣời hƣởng di sản.
Thứ hai, xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản cịn có ý nghĩa trong
việc xem xét tính hợp pháp của các giao dịch liên quan đến di sản thừa kế của ngƣời
Phạm Thị Thanh Hải (2015), Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản thừa kế, Luận văn
thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Tp.HCM, tr.46.
17
Đỗ Văn Đại (2016), Luật thừa kế Việt Nam – Bản án và bình luận bản án, tập 2, Nxb. Hồng Đức
– Hội luật gia Việt Nam, tr. 454.
16

11


di sản. Bởi chỉ có chủ sở hữu mới có quyền định đoạt tài sản thuộc quyền sở hữu
của mình.
Thứ ba, thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản còn giúp xác định tình trạng
pháp lý của di sản kể từ thời điểm ngƣời để lại di sản chết. Cụ thể, nếu quyền sở
hữu di sản đƣợc chuyển giao cho ngƣời thừa kế một cách tự động kể từ thời điểm
mở thừa kế thì tài sản ln trong tình trạng có chủ sở hữu (ngƣời quá cố và ngay sau
đó là ngƣời thừa kế mà khơng có khoảng thời gian chờ). Còn nếu quyền sở hữu di
sản chỉ đƣợc chuyển giao khi thực hiện một thủ tục nhất định thì di sản thuộc sở
hữu của ai trong thời gian chƣa thực hiện thủ tục đó? Phải chăng, đó là khoảng thời

gian mà trong đó di sản là tài sản khơng có chủ sở hữu. Đây là vấn đề cịn gây nhiều
tranh cãi mà tác giả sẽ bình luận ở phần sau.
Thứ tư, cơ chế xác lập quyền sở hữu đối với di sản cho thấy cách thức
chuyển quyền đặc biệt của nó so với các hình thức chuyển quyền khác. Từ đó nhận
biết bản chất của mối quan hệ của bên nhận và bên chuyển quyền trong tài sản thừa
kế là mối quan hệ bị động của bên nhận chuyển quyền và mang tính chủ quan của
bên chuyển quyền (tức của ngƣời quá cố) đối với tài sản của mình. Nó đƣợc xác
định là giao dịch có đền bù hoặc khơng có đền bù (khi ngƣời thừa kế nhận di sản
của ngƣời quá cố phải thực hiện một nghĩa vụ do ngƣời quá cố để lại hoặc không).18
Quy định pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối di sản
“Kể từ thời điểm mở thừa kế, những người thừa kế có quyền, nghĩa vụ tài sản
do người chết để lại”19. Theo quy định của điều luật này, thời điểm phát sinh quyền
và nghĩa vụ của ngƣời thừa kế đƣợc xác định kể từ thời điểm mở thừa kế, “Thời
điểm mở thừa kế là thời điểm người có di sản chết”20.
Ở Việt Nam trƣớc đây, “khi một di sản khai phát thì thừa kế đƣơng nhiên
đƣợc coi là tiếp nhận ngay tích sản và tiêu sản của ngƣời quá cố. Phần hƣởng của
1.2.

mỗi ngƣời thừa kế đƣơng nhiên sáp nhập vào tài sản riêng của thừa kế thành một
khối duy nhất”21. Hoặc theo quy định của văn bản pháp luật đƣợc ban hành trƣớc
ngày ban hành BLDS 1995 thì: “từ thời điểm mở thừa kế, di sản thuộc quyền sở
hữu của ngƣời thừa kế và từ đó, họ có quyền lợi, nghĩa vụ về tài sản do ngƣời chết

Phạm Thị Thanh Hải (2015), tlđd (16), tr.47.
Điều 614 BLDS 2015.
20
Khoản 1 Điều 611 BLDS 2015.
21
Vũ Văn Hiền, Chế độ tài sản trong gia đình Việt Nam, phần số 563.
18

19

12


để lại”22. Quy định này đã minh thị cho chúng ta thấy quyền sở hữu di sản đƣợc xác
lập cho ngƣời thừa kế ngay từ thời điểm mở thừa kế.
Với sự thay đổi quy định của pháp luật, tác giả nghĩ rằng cần phải thận trọng
hơn khi xác định về thời điểm phát sinh quyền sở hữu của những ngƣời thừa kế đối
với di sản bởi lẽ quy định hiện hành đã làm phát sinh quan điểm trái chiều nhau về
thời điểm ngƣời thừa kế đƣợc sở hữu tài sản của ngƣời quá cố. Cụ thể, có quan
điểm cho rằng, ngay tại thời điểm mở thừa kế những ngƣời thừa kế trở thành chủ sở
hữu tài sản của ngƣời quá cố (quyền sở hữu tự động đƣợc chuyển giao)23 nhƣng có
quan điểm lại cho rằng cần phải theo một thủ tục nhất định thì ngƣời thừa kế mới có
quyền sở hữu tài sản của ngƣời quá cố24.25 Để làm rõ vấn đề này, chúng ta cùng
phân tích quy định của pháp luật cũng nhƣ hƣớng xử lý trên thực tế đối với từng
loại di sản.
1.2.1. Di sản là nhà ở
Từ xa xƣa ngƣời Việt Nam đã có câu “an cƣ lạc nghiệp”, theo đó nhà ở đóng
một vai trị quan trọng của mỗi con ngƣời, nó khơng chỉ là một loại tài sản có giá trị
lớn mà cịn giúp chúng ta yên tâm tham gia lao động tạo ra của cải vật chất cho xã
hội hoặc chính nó là nguồn thu nhập chính của con ngƣời. Do đó, nhà nƣớc phải có
trách nhiệm quản lý và theo sát mọi sự thay đổi liên quan đến loại tài sản này để có
những điều chỉnh cụ thể, kịp thời nhằm đảm bảo quyền lợi của các chủ thể trong xã
hội.
Nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 là “công trình xây dựng với
mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”26. Nó là
một loại bất động sản, gắn liền với đất và nhằm đáp ứng một nhu cầu tối cần thiết
cho con ngƣời nên nó đƣợc Nhà nƣớc hết sức quan tâm để đảm bảo bình ổn trong
mọi mặt sinh hoạt của đời sống nhân dân. Đầu tiên Nhà nƣớc thừa nhận rộng rãi

quyền đƣợc có chỗ ở thơng qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc
thuê, mƣợn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật, khẳng định quyền sở hữu của
Điều 30 Pháp lệnh thừa kế.
Theo tác giả Nguyễn Ngọc Điện, việc quy định nhƣ trên của pháp luật là đƣơng nhiên, vì quyền
thừa kế là quyền phái sinh từ quyền sở hữu. Thừa kế là sự chuyển giao quyền sở hữu theo chiều
dọc. Quyền sở hữu đƣợc chuyển giao liên tục, do đó thời điểm xác lập quyền sở hữu của ngƣời
thừa kế trùng với thời điểm ngƣời để lại di sản chết đi” (Một số suy nghĩ về thừa kế trong luật dân
sự Việt Nam”, Nhà xuất bản Trẻ, tr.313).
24
Trần Thị Huệ (2011), tlđd (3), tr.347.
25
Đỗ Văn Đại (2016), tlđd (17), tr.451-452.
26
Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.
22
23

13


những ngƣời đã thực hiện việc đầu tƣ tạo lập nhà ở đồng thời cam kết bảo hộ quyền
sở hữu đó.27
Cũng nhƣ những quyền dân sự khác, quyền sở hữu nhà ở bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với nhà ở của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật. Trong đó quyền để thừa kế nhà ở là một trong những quyền cơ
bản của mỗi chủ sở hữu nhà ở và đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ bằng những quy định pháp
luật. Trong giai đoạn Luật Nhà ở năm 2005 còn hiệu lực, chúng ta có đƣợc câu trả
lời hết sức rõ ràng cho vấn đề về thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản. Cụ thể,
khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005: “bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên
được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để đƣợc cấp GCNQSHN ở theo trình

tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trƣờng hợp bên bán nhà ở là tổ chức có
chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác. Quyền sở hữu nhà ở
được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể
từ thời điểm hợp đồng đƣợc công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với
cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch
về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế
trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở”. Theo quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi
hành luật nhà ở: “thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trƣờng hợp thừa kế
nhà ở tính từ thời điểm mở thừa kế”28. Ở đây quyền sở hữu nhà ở đƣợc chuyển sang
ngƣời thừa kế từ thời điểm mở thừa kế mà không phụ thuộc vào thủ tục để đƣợc cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu cũng nhƣ không phụ thuộc vào việc ngƣời thừa kế
đã nhận tài sản hay chƣa29.
Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực thi hành ngày 01 tháng 7 năm 2015, thay
thế Luật Nhà ở năm 2005 quy định trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển
quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế30. Tuy
nhiên, việc dẫn chiếu đến BLDS gây ra nhiều khó khăn trong việc áp dụng pháp
luật. Bởi lẽ nhƣ đã trình bày ở trên, BLDS chƣa có quy định cụ thể về thời điểm
chuyển quyền sở hữu di sản và chính vì vậy cịn xuất hiện rất nhiều những quan
Võ Thị Thanh Nhàn (2009), Quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài
và người Việt Nam định cư ở nước ngồi, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh,
tr.17-18.
28
Khoản 5 Điều 64 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy
định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005.
29
Đỗ Văn Đại (2016), tlđd (17), tr.446-447.
30
Khoản 4 Điều 12 Luật Nhà ở 2014.
27

14


điểm trái chiều khó thống nhất đƣợc. Quan điểm thứ nhất, “kể từ thời điểm mở thừa
kế, những người thừa kế có các quyền, nghĩa vụ tài sản do người chết để lại”31, quy
định này đƣợc hiểu là từ thời điểm mở thừa kế sẽ phát sinh ở ngƣời thừa kế quyền
nhận di sản, quyền từ chối nhận di sản và trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản do
ngƣời chết để lại. Thời điểm mở thừa kế chỉ là thời điểm làm phát sinh quyền của
ngƣời thừa kế mà chƣa xác lập quyền sở hữu đối với di sản, quyền sở hữu đối với di
sản chỉ phát sinh ở ngƣời thừa kế khi hội tụ đủ hai sự kiện: có ngƣời chết để lại di
sản và có ngƣời nhận di sản đó32. Quan điểm thứ hai, kể từ thời điểm mở thừa kế,
ngƣời thừa kế có các quyền và nghĩa vụ tài sản do ngƣời chết để lại. Mà quyền của
ngƣời chết bao gồm cả quyền sở hữu tài sản của họ. Điều này có nghĩa rằng, đối với
nhà ở, quyền sở hữu của ngƣời chết đƣợc chuyển ngay lập tức cho ngƣời thừa kế kể
từ thời điểm mở thừa kế, bất kể tài sản có hay khơng tiến hành đăng ký chuyển
quyền sở hữu.33 Quan điểm này càng đƣợc khẳng định hơn với việc Luật Nhà ở năm
2014 đã ghi nhận cho ngƣời thừa kế đƣợc nhận thừa kế nhà ở ngay cả khi khơng có
GCNQSHN34.
Ngồi ra, với một vài quy định trong các văn bản khác đã khiến cho vấn đề
về thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản trở nên phức tạp hơn. Cụ thể, Điều 31
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất
đai. “Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp
luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được
chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây: đ) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận
tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của cơng chứng hoặc
chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật”. Nhƣ vậy,
rõ ràng việc thực hiện các thủ tục để chứng nhận quyền sở hữu trong trƣờng hợp
thừa kế nhà ở là bắt buộc, do vậy nếu pháp luật cho phép ngƣời thừa kế đƣợc
chuyển quyền sở hữu kể từ thời điểm ngƣời có tài sản chết (thời điểm mở thừa kế)
thì các quy định về đăng ký quyền sở hữu tài sản, hiệu lực về thời điểm chuyển

quyền sở hữu đối với tài sản và các quy định về trình tự, thủ tục chứng nhận quyền
sở hữu tài sản do đƣợc thừa kế sẽ khơng có hiệu lực trong trƣờng hợp này. Theo
quan điểm này thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở quy định trong Luật Nhà ở
31

Điều 614 BLDS năm 2015.
Phạm Văn Tuyết, Lê Kim Giang (2017), tlđd(1), tr.96-99.
33
Phạm Thị Thanh Hải (2015), tlđd (16), tr.34.
34
Điểm đ khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014.
32

15


chỉ là căn cứ để ngƣời thừa kế thực hiện nghĩa vụ đăng ký quyền sở hữu tài sản,
nghĩa là căn cứ vào quy định của Luật Nhà ở về thời điểm chuyển quyền sở hữu, từ
thời điểm ngƣời có tài sản chết (thời điểm mở thừa kế) ngƣời thừa kế mới có quyền
thực hiện các thủ tục để chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Do đó, ngƣời đƣợc thừa
kế phải thực hiện trách nhiệm đăng ký quyền sở hữu và việc chuyển quyền chỉ có
hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu. Ngƣời đƣợc thừa kế chỉ có thể thực
hiện các quyền của chủ sở hữu sau khi việc chuyển quyền có hiệu lực. Bởi vì, theo
quy định tại Điều 167 BLDS năm 2005 thì quyền sở hữu đối với bất động sản phải
đƣợc đăng ký theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về đăng ký bất
động sản. Điều 168 BLDS năm 2005 đồng thời quy định việc chuyển quyền sở hữu
đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu35. Tác giả
không đồng ý với quan điểm trên bởi lẽ thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong
trƣờng hợp thừa kế và thời điểm đƣợc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong trƣờng
hợp thừa kế là hai vấn đề khác nhau. Khi phân tích kỹ điều luật thì một trong những

điều kiện để đƣợc chứng nhận quyền sở hữu là ngƣời đó trƣớc tiên phải thuộc đối
tƣợng đƣợc sở hữu nhà ở. Việc chứng nhận chỉ giúp bảo vệ tốt hơn quyền sở hữu
vốn có của ngƣời thừa kế. Ngồi ra, việc áp dụng nhƣ trên là không phù hợp bởi lẽ
nhà ở là một tài sản đặc biệt đƣợc quy định trong luật chuyên ngành (Luật Nhà ở
năm 2014). Do đó, trƣớc tiên phải căn cứ vào Luật Nhà ở để xác định thời điểm
chuyển quyền sở hữu nhà ở. Điều này cũng đƣợc khẳng định lại trong BLDS năm
2015, cụ thể:
Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thực hiện theo
quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan; trường hợp luật khơng
có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên; trường hợp luật
không quy định và các bên khơng có thỏa thuận thì thời điểm xác lập
quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là thời điểm tài sản được chuyển
giao.
Thời điểm tài sản được chuyển giao là thời điểm bên có quyền hoặc người
đại diện hợp pháp của họ chiếm hữu tài sản.36
Ngoài ra, nhà ở trong trƣờng hợp này là tài sản đƣợc để lại thừa kế. Vì vậy, chúng ta
phải áp dụng quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản là nhà ở để có cái
35

/>06/4/2018.
36
Khoản 1 Điều 161 BLDS 2015.

16

truy

cập

ngày

nhìn chính xác nhất, tránh gây nhầm lẫn. Nhƣ đã trình bày ở trên, hiện nay chƣa có
quy định rõ ràng về vấn đề này. Tuy nhiên, với tinh thần của Luật Nhà ở năm 2005
thì quyền sở hữu đối với tài sản thừa kế sẽ chuyển giao một cách đƣơng nhiên cho
ngƣời thừa kế kể từ thời điểm mở thừa kế mà không cần thông qua bất kỳ một thủ
tục nào khác. Cách hiểu này phù hợp với bản chất của thừa kế, đồng thời không làm
gián đoạn tƣ cách chủ sở hữu của tài sản (ngƣời quá cố và sau đó là ngƣời thừa kế
mà khơng có một thời gian chờ đợi). Việc đăng ký có chăng chỉ mang tính ý nghĩa
đối kháng với ngƣời thứ ba, chứ khơng thực sự có liên quan đến việc xác lập quyền
sở hữu nhà ở do thừa kế. Chính việc đăng ký mới giúp cho quyền sở hữu bao hàm
các quyền năng thực tại của chủ sở hữu trong quan hệ với tất cả mọi ngƣời 37. Bên
cạnh đó, việc ấn định thời điểm chuyển quyền sở hữu di sản là nhà ở không phụ
thuộc vào thủ tục đăng ký hay thủ tục khác đang trở nên phù hợp với thực tiễn. Lấy
ví dụ: Quyết định số 16/2011/DS-GĐT ngày 21/4/2011 của Hội đồng Thẩm phán
TANDTC, căn nhà số 509bis Lý Thƣờng Kiệt thuộc sở hữu của ơng Bích và đƣợc
tạo lập trong thời kỳ hôn nhân với bà Găng nên thuộc sở hữu chung của ơng Bích và
bà Găng (là tài sản chung của ơng Bích và bà Găng). Ngày 20/5/1993, ông Bích và
bà Găng lập di chúc (di chúc chung của vợ chồng) cho hai ngƣời con là anh Hòa
(đang định cƣ ở Hoa Kỳ) và anh Chúc đƣợc thừa kế căn nhà này. Năm 1999 ơng
Bích chết và căn cứ vào Điều 671 BLDS năm 1995 (có hiệu lực ở thời điểm mở
thừa kế), theo đó “phần di chúc liên quan đến phần di sản của ngƣời chết trong tài
sản chung có hiệu lực pháp luật” nên phần di chúc liên quan đến tài sản của ơng
Bích có hiệu lực pháp luật (thơng thƣờng là ½ căn nhà). Liên quan đến quyền sở
hữu căn nhà trên sau khi ông Bích chết, Tịa giám đốc thẩm đã theo hƣớng “ngày
23/9/1999 ông Bích chết nhƣng ông không thay đổi ý chí nên anh Hòa, anh Chúc
đƣợc thừa kế theo di chúc của ơng Bích. Nhƣ vậy, anh Chúc là đồng thừa kế nên là
đồng chủ sở hữu (cùng với bà Găng, anh Hịa) đối với căn nhà này. Do đó, Tịa án
các cấp buộc anh Chúc giao lại toàn bộ giấy tờ về căn nhà trên cho bà Găng là
khơng có cơ sở pháp lý”. Ở đây, Tòa giám đốc thẩm đã ghi nhận “quyền sở hữu”

căn nhà cho những ngƣời thừa kế trong di chúc và khẳng định họ là “đồng chủ sở
hữu” căn nhà và không cần qua bất kỳ thủ tục nào và cũng không cần biết ngƣời
thừa kế đã nhận tài sản trong thực tế hay chƣa38.39
Phạm Thị Thanh Hải (2015), tlđd (16), tr.16.
Tƣơng tự, bản án số 19/2010/DSST ngày 27/4/2010 của Tòa án nhân dân quận Tân Bình, Thành
phố Hồ Chí Minh: sau khi khẳng định “có đủ có sở xác định căn nhà 130 Hồng Hoa Thám là do
37
38

17


Bên cạnh đó, vẫn cịn một số vƣớng mắc giữa thời điểm chuyển quyền sở
hữu nhà ở trong trƣờng hợp thừa kế với thời điểm đƣợc thực hiện các quyền của chủ
sở hữu trong trƣờng hợp đƣợc thừa kế. Trong giao dịch về mua bán, cho thuê mua,
tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có GCNQSHN theo quy
định của pháp luật. Có nghĩa là, ngƣời thừa kế phải tiến hành thủ tục đăng ký để
chứng nhận quyền sở hữu, sau đó khi đã có GCNQSHN thì mới đƣợc thực hiện các
quyền của mình. Có quan điểm cho rằng, về nguyên tắc, khi một ngƣời có quyền sở
hữu thì họ phải đƣợc thực hiện các quyền năng cụ thể của chủ sở hữu đối với tài sản
của mình trong giao các giao dịch dân sự. Việc Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Nhà ở
năm 2014 quy định bắt buộc phải có GCNQSHN trong khi đã xác lập quyền sở hữu
thì chỉ mới dừng lại ở việc ghi nhận cho ngƣời nhận chuyển quyền với tƣ cách là
chủ sở hữu nhƣng lại không cho họ đƣợc thực hiện các quyền năng cụ thể trên thực
tế (nếu muốn thực hiện các giao dịch dân sự thì chủ sở hữu phải tiến hành thủ tục
đăng ký để đƣợc cấp GCNQSHN) là điều bất hợp lý40. Tuy cách quy định có thể
dẫn đến cách hiểu mâu thuẫn trong quy định của luật, nhƣng chúng ta cũng cần nhìn
nhận vấn đề quyền sở hữu tài sản và có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản là hai
vấn đề khác nhau. Quyền sở hữu đối với nhà ở sẽ khơng bị hạn chế bởi việc có hay
khơng có giấy chứng nhận, mà về mặt bản chất, ngƣời thừa kế có các quyền năng

nhƣ một ngƣời chủ sở hữu thực sự41. Lấy một liên tƣởng trong trƣờng này, đối với
tài sản thế chấp, Bên thế chấp không đƣợc bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản
thế chấp (trừ một số trƣờng hợp pháp luật cho phép). Từ đó, ta thấy rõ tài sản thế
chấp vẫn thuộc sở hữu của bên thế chấp và bên thế chấp vẫn có quyền định đoạt đối
với tài sản này nhƣng trong một giới hạn cho phép. Trở lại với trƣờng hợp di sản là
nhà ở, cũng tƣơng tự, pháp luật cũng cho phép những ngƣời thừa kế có quyền định
đoạt nhƣng bị hạn chế. Quy định nhƣ vậy nhằm đảm bảo cho tài sản nằm trong sự
liên tục của việc đảm nhận tƣ cách chủ sở hữu từ thời điểm mở thừa kế (tài sản luôn
ông Thành, bà Minh cũng tạo lập ra trong thời kỳ hôn nhân nên là tài sản chung”, Tòa án đã xét
rằng: “ngày 2/6/1999 bà Minh chết, do bà Minh chết không lập di chúc nên phần tài sản của bà
Minh có đƣợc tại căn nhà 130 Hoàng Hoa Thám trở thành di sản thừa kế. Căn cứ điểm a khoản 1
Điều 679 của BLDS năm 1995 thì hàng thừa kế thứ nhất của bà Minh sẽ là ông Thành (chồng), ông
Lễ (cha đẻ), bà Xuân (mẹ đẻ) và Dũng (con đẻ). Do đó, căn nhà 130 Hoàng Hoa Thám thuộc cộng
đồng sở hữu của những ngƣời thừa kế của bà Minh”.
39
Đỗ Văn Đại (2016), tlđd (17), tr.447-448.
40
Trần Dƣơng Công (2010), Thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp
cử nhân Luật, Đại học Luật Tp.Hồ Chí Minh, Tp. Hồ Chí Minh, tr.38.
41
Phạm Thị Thanh Hải (2015), tlđd (16), tr.35.

18


có chủ sở hữu); vừa cho phép ngƣời thừa kế đƣợc định đoạt tài sản một cách hạn
chế trong thời gian chƣa tiến hành đăng ký chuyển quyền sở hữu42; vừa đảm bảo
quyền lợi cho ngƣời thứ ba khi giao kết có tài sản là di sản đƣợc an tồn và hợp
pháp, tránh các tranh chấp cũng nhƣ thiệt hại43 đồng thời tạo thuận lợi cho việc
quản lý của Nhà nƣớc trong giao lƣu dân sự. Ngoài ra, một số giao dịch về nhà ở

luật quy định không bắt buộc phải có GCNQSHN gồm: mua bán, thế chấp nhà ở
hình thành trong tƣơng lai; tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình
thƣơng; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc; mua bán, thuê mua nhà ở
xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cƣ không thuộc sở hữu nhà nƣớc; cho thuê, cho
mƣợn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; nhận thừa kế nhà ở;chuyển nhƣợng hợp
đồng mua bán nhà ở thƣơng mại đƣợc xây dựng trong dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở
bao gồm cả trƣờng hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tƣ nhƣng chƣa nộp hồ sơ
đề nghị cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó 44.
Có thể thấy, pháp luật cũng theo xu hƣớng chủ sở hữu đƣợc quyền định đoạt đối với
tài sản của mình ngay cả khi khơng có giấy chứng nhận. Và điều quan trọng ở đây
chính là việc nhà làm luật đã có sự phân biệt rõ về thời điểm xác lập quyền sở hữu
và thời điểm đƣợc cấp giấy chứng nhận.
Tóm lại, thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản thừa kế là nhà ở là
thời điểm mở thừa kế. Tuy nhiên, các quy định hiện hành liên quan đến thừa kế nhà
ở chƣa đƣợc rõ ràng và không thống nhất giữa các văn bản quy phạm pháp luật liên
quan, điều này gây khó khăn cho việc áp dụng. Do vậy, khi xây dựng Nghị định
hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2014, nhà làm luật cần phải rà sốt lại các quy
định hiện hành có liên quan và cần phải có sự phân biệt và quy định rõ 3 vấn đề, đó
là thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong trƣờng hợp thừa kế, việc chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở trong trƣờng hợp thừa kế và thời điểm đƣợc thực hiện các
quyền của chủ sở hữu trong trƣờng hợp đƣợc thừa kế. Đặc biệt, không nên dẫn
chiếu đến quy định của BLDS, bởi BLDS chƣa có quy định chi tiết, cụ thể về các
vấn đề nêu trên.

Trong thực tiễn xét xử, đối với trƣờng hợp trƣớc khi di sản đƣợc chia mà một hay nhiều thừa kế
chuyển di sản cho ngƣời khác (nhƣ di chúc hoặc bằng hợp đồng chuyển nhƣợng), Tòa án theo
hƣớng công nhận việc định đoạt này đối với phần di sản của ngƣời định đoạt. Đỗ Văn Đại (2016),
tlđd (17), tr.454.
43
Phạm Thị Thanh Hải (2015), tlđd (16), tr.75.

44
Khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014.
42

19