Đánh giá những điểm bất cập của pháp luật việt nam hiện hành trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở của người việt nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại việt nam

Đề số 14: Đánh giá những điểm bất cập của pháp luật việt nam hiện hành
trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở của người việt nam định cư ở nước ngoài
và người nước ngoài tại việt nam
A. LỜI MỞ ĐẦU.
Với đặc trưng pháp luật quy định hạn chế quyền sở hữu tư nhân nhân về
đất đai và nhà ở, cùng với nhiều yếu tố lịch sử để lại, trong suốt một thời gian
dài, vấn đề quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người việt nam định cư ở
nước ngoài và người nước ngoài tại việt nam luôn bị bỏ ngỏ. Tình trạng đó
gây nên khó khăn cho những người Việt Nam vì lý do lịch sử phải xa quê
hương muốn trở về cũng như một bộ phận người nước ngoài muốn làm ăn,
sinh sống lâu dài trên lãnh thổ Việt Nam. Trước tình trạng đó, Quốc hội
thông qua nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03/6/2008 về việc thí điểm
cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và Nghị
quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 Ngày 27/7/2006 quy định về giao dịch
dân sự về nhà ở xác lập trước ngày 01/07/1991 có người Việt Nam định cư ở
nước ngoài tham gia. Qua hai nghị quyết này, lần đầu tiên, quyền sở hữu bất
động sản của người nước ngoài chính thức được thừa nhận tại Việt Nam cũng
như người Việt Nam định cư ở nước ngoài được cấp giấy chứng nhận sở hữu
nhà ở. Mặc dù đã có Nghị quyết chung về vấn đề nêu trên, tuy nhiên, quá trình
thực hiện còn vướng mắc do thực tế có nhiều vấn đề phức tạp cũng như pháp
luật vẫn còn nhiều điểm bất cập. Trong bài tập này, tôi xin nêu lên những quy
định của pháp luật, những vấn đề trong thực tiễn áp dụng, qua đó đánh giá
những điểm bất cập của pháp luật việt nam hiện hành trong giải quyết vấn đề
sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài
tại Việt Nam.
B. NỘI DUNG.
I. Những quy định chung của pháp luật Việt Nam hiện hành về vấn đề sở
hữu nhà ở của sở hữu nhà ở của người việt nam định cư ở nước ngoài và
người nước ngoài tại việt nam .
1. Sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Giai đoạn từ 01/7/2006 đến nay, các giao dịch dân sự về nhà ở được điều

chỉnh bởi Bộ Luật dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2005.
Tuy nhiên, khi nói đến sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, chúng ta cần phân biệt hai đối tượng:
1
- Người đã sở hữu nhà tại Việt Nam trước khi xuất cảnh;
- Người đã định cư tại nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam.
a. Quy định đối với người đã sở hữu nhà tại Việt Nam trước khi xuất cảnh.
Cho đến nay, không có quy định nào của pháp luật hạn chế quyền sở
hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài xuất cảnh hợp pháp.
Ngay cả, đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu của người xuất cảnh trái phép nếu
có một trong các đối tượng là cha, mẹ, vợ, chồng hoặc con đang sống hợp
pháp trong nhà đó ở lại, thì tùy trường hợp cụ thể mà quyết định cho họ được
sở hữu một phần hoặc toàn bộ nhà họ đang ở (Khoản 1 điều 6 Quyết định số
297/CT ngày 02/10/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng về việc giải quyết
một số vấn đề về nhà ở) hoặc như Quyết định số 957/1997/QĐ-TTg ngày
11/11/1997 của Thủ tướng chính phủ về xử lý các trường hợp người Việt Nam
xuất cảnh nhưng ở lại nước ngoài trái phép cũng không có quy định về việc
xử lý tài sản của các đối tượng này.
Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu về nhà ở của cá nhân và
các chủ sở hữu khác (Pháp lệnh Nhà ở năm 1991). Người xuất cảnh hợp pháp
có quyền bán hoặc ủy quyền cho người khác quản lý nhà ở thuộc diện sở hữu
của mình (Khoản 1 điều 5 Quyết định số 297/CT ngày 02/10/1991 của Chủ
tịch Hội đồng Bộ trưởng về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở).
Bộ luật dân sự năm 1995 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/1996) và Bộ
luật dân sự năm 2005 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2006) cũng quy định
quyền sở hữu của cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác được pháp luật công
nhận, bảo vệ, không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái pháp luật quyền sở
hữu đối với tài sản của mình; chủ sở hữu được bán, trao đổi, tặng cho, để thừa
kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác đối với tài sản thuốc sở
hữu của mình. Bộ luật dân sự được áp dụng đối với các quan hệ dân sự có

người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia… (Khoản 3 điều 15 BLDS
1995 và khoản 3 điều 2 BLDS 2005).
Ngày 27/7/2006, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị
quyết số 1037/2006/ NQ-UBTVQH11 quy định về giao dịch dân sự về nhà ở
xác lập trước ngày 01/07/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham
gia. Sự kiện này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, vì kể từ ngày 01/9/2006 nếu đủ điều kiện theo quy định tại
2
Điều 36 Nghị quyết số 1037/2006/ NQ-UBTVQH11 thì họ sẽ được cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Điều 36 Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 quy định:
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được xác lập quyền sở hữu nhà ở
khi có các giấy tờ sau đây: đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở; Bản sao một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất ở được quy
định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003; Sơ đồ nhà ở,
đất ở; Trích lục hoặc bản sao bản án, quyết định của Toà án đã có hiệu lực
pháp luật về việc giải quyết tranh chấp về nhà ở, nếu có; Bản sao giấy tờ
chứng minh là người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Hộ chiếu hợp lệ của
Việt Nam hoặc hộ chiếu hợp lệ của nước ngoài hoặc giấy tờ thay thế hộ chiếu
nước ngoài hợp lệ. Trong trường hợp sử dụng hộ chiếu nước ngoài thì phải
kèm theo giấy chứng nhận có quốc tịch Việt Nam hoặc giấy xác nhận mất
quốc tịch Việt Nam hoặc giấy xác nhận đăng ký công dân. Đồng thời có một
trong các giấy tờ sau đây: Hợp đồng cho thuê nhà ở đối với trường hợp cho
thuê nhà ở; Hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở đối với trường hợp cho
mượn, cho ở nhờ nhà ở; Hợp đồng mua bán nhà ở đối với trường hợp mua bán
nhà ở;Hợp đồng tặng cho nhà ở đối với trường hợp tặng cho nhà ở; Văn bản
thoả thuận phân chia di sản thừa kế nhà ở hoặc di chúc theo quy định của pháp
luật; Hợp đồng uỷ quyền quản lý nhà ở đối với trường hợp uỷ quyền quản lý
nhà ở giữa cá nhân với cá nhân; Văn bản trả lại nhà ở đối với trường hợp cơ
quan, tổ chức trả lại nhà ở.

Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia giao dịch về
nhà ở trước ngày 01/7/1991 sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
không phụ thuộc vào việc họ có còn quốc tịch Việt Nam hay không và cũng
không bị hạn chế bởi các điều kiện quy định tại điều 126 Luật Nhà ở năm
2006 (Sửa đổi, bổ sung năm 2009).
Hiện nay, một số tỉnh, thành phố đã triển khai cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo Nghị
quyết số 1037/2006/ NQ-UBTVQH11, đơn cử như thành phố Hồ Chí Minh đã
triển khai từ năm 2008. Riêng tỉnh Thừa Thiên Huế cho đến thời điểm này vẫn
chưa triển khai thực hiện Nghị quyết số 1037/2006/ NQ-UBTVQH11.
b. Quy định đối với người đã định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại
Việt Nam.
3
Văn bản quy phạm pháp luật đầu tiên quy định về việc người Việt Nam
định cư tại nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam là Nghị định
số 81/2001/NĐ-CP ngày 05/11/2001 của Chính phủ về việc người Việt Nam
định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam, theo đó bốn đối tượng người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam gồm:
- Người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam;
- Người có công đóng góp với đất nước;
- Nhà vǎn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại
Việt Nam;
- Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam.
Tiếp đó, Luật Nhà ở năm 2006 mở rộng hơn với đối tượng người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà. Ngoài bốn đối tượng như quy định
tại định số 81/2001/NĐ-CP, thì những người đã về Việt Nam cư trú với thời
hạn cho phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một
căn hộ (Điều 126).
Đặc biệt, ngày 18/6/2009, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung
Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai. Theo đó, người Việt

Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm
quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có
quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại
Việt Nam:
- Người có quốc tịch Việt Nam (hộ chiếu VN còn giá trị, nếu đã mang hộ
chiếu nước ngoài thì cần giấy tờ chứng minh còn quốc tịch VN);
- Người gốc Việt Nam (phải có hộ chiếu nước ngoài kèm theo giấy tờ xác
nhận là người gốc Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp để
chứng minh có gốc Việt Nam) thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt
Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà
khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của
Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng
là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.
- Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng nêu trên được cơ quan có
thẩm quyền của Việt Nam cấp giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt
4
Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn
hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh
sống tại Việt Nam.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ cần có giấy tờ chứng minh
được phép cư trú tại Việt Nam theo quy định (người có hộ chiếu Việt Nam
còn hiệu lực thì cần: sổ tạm trú hay Giấy tờ xác nhận đăng ký tạm trú ở địa
phương; người có hộ chiếu nước ngoài thì cần thẻ tạm trú hay có dấu chứng
nhận tạm trú đóng vào hộ chiếu với thời hạn được tạm trú tại Việt Nam từ ba
tháng trở lên) là đủ điều kiện về cư trú để được quyền sở hữu nhà ở tại Việt
Nam, không yêu cầu phải có thời gian cư trú thực tế (cư trú liên tục hoặc cư
trú cộng dồn) từ đủ ba tháng trở lên tại Việt Nam mới được sở hữu nhà
ở (Điều 66, 67 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; điều 19 Thông tư
16/2010/TT-BXD quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung

của Nghị định 71/2010/NĐ-CP).
Bên cạnh đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được tặng cho, được
thừa kế nhà ở mà không thuộc diện và không đủ điều kiện được sở hữu nhà tại
Việt Nam thì được quyền tặng cho, trực tiếp bán hoặc ủy quyền cho tổ chức,
cá nhân theo quy định của pháp luật về dân sự (Điều 68 Nghị định
90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành Luật Nhà ở; Điều 72 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010
của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Điều 19
Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ
thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-
CP).
Như chúng ta đã thấy, pháp luật Việt Nam đã và đang được sửa đổi theo
hướng chú trọng đến việc mở rộng việc hưởng các quyền lợi cho người
Việt Nam định cư ở nước ngoài. Chính điều này khiến cho việc có quốc tịch
Việt Nam càng có ý nghĩa đối với cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, làm cho họ tuy sống xa Tổ quốc nhưng vẫn gắn bó với quê hương đất
nước và mong muốn đóng góp ngày càng nhiều hơn vào công cuộc xây dựng
và bảo vệ Tổ quốc
2. Sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam.
5
Sau khi BLDS 2005 ra đời thì luật nhà ở 2005, luật đầu tư 2005 cũng lần
lượt ra đời. Luật nhà ở qui định: “ Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây
dựng nhà ở để bán, để cho thuê tại Việt Nam được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó”
1
. Và trên cơ sở
tạo điều kiện môi trường pháp lí bình đẳng cho các nhà đầu tư thì luật đầu tư
2005 cũng qui định quyền sở hữu tài sản là bất động sản dùng để đầu tư của
các nhà đầu tư nước ngoài được bảo hộ giống như các nhà đầu tư trong nước;
nếu bị trưng mua trưng dụng thì vẫn được thanh toán hoặc bồi thường thỏa

đáng.
Ngày 03/6/2008 Quốc hội thông qua nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 về
việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt
Nam. Nghị quyết này có hiệu lực từ ngày 01/01/2009. Theo đó, đối tượng
người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được mở rộng hơn. Hay
nói khác hơn, quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài chính thức
được thừa nhận tại Việt Nam.
Tổ chức cá nhân nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được mua và sở
hữu nhà ở tại Việt Nam:
- Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo qui định của
pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam
theo qui định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong
nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lí
trong doanh nghiệp đó;
- Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huy
chương; cá nhân nước ngoài có công đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ
tướng Chính phủ quyết định;
- Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có
trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kĩ năng đặc
biệt mà Việt Nam có nhu cầu;
- Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam
theo pháp luật về đầu tư không có chức năng kinh doanh bất động sản, có nhu
cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở.
1
Điều 125 Luật nhà ở 2005
6
Theo qui định trên ta có 5 đối tượng thuộc diện mua, được thừa kế, được
tặng cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trong đó có bốn đối tượng là cá nhân

nước ngoài và một đối tượng là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Pháp luật nước ta quy định Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá
nhân nước ngoài bao gồm:
Điều 5 khoản 1 Nghị quyết số 19/2008/NQ – Qh12Nghị quyết qui định
cụ thể tại một thời điểm mỗi đối tượng chỉ được sở hữu một căn hộ chung cư
duy nhất trong dự án phát triển nhà ở thương mại. Thời điểm ở đây được hiểu
là thời gian sinh sống tại Việt Nam. Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá
nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, để cho thuê theo
cơ chế thị trường
2
. Điều này qui định rằng: trong thời gian sinh sống tại Việt
Nam, mỗi cá nhân chỉ được sở hữu một và chỉ một căn hộ chung cư trong dự
án phát triển nhà ở thương mại. Nếu trong trường hợp, cùng một thời điểm cá
nhân này vừa được tặng cho vừa được thừa kế nhiều căn nhà thì họ chỉ được
quyền chọn một căn hộ chung cư duy nhất, không được sở hữu nhà ở khác
không phải là căn hộ chung cư, còn những căn hộ còn lại họ chỉ được nhận giá
trị nhà mà không được sở hữu thêm.
Điều 5 khoản 2 Nghị quyết số 19/2008/NQ – Qh12Khác với cá nhân,
doanh nghiệp không bị giới hạn số lượng nhà được phép sở hữu mà được sở
hữu “một hoặc một số” vì doanh nghiệp sở hữu nhà cho những người đang
làm việc tại doanh nghiệp đó ở, số lượng sở hữu nhà của mối doanh nghiệp sẽ
khác nhau tùy thuộc vào số lượng người đang làm việc tại doanh nghiệp đó có
nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam, những người đang làm việc này có thể là
người nước ngoài cũng có thể là người Việt Nam. Doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài chỉ được chọn loại nhà là căn hộ chung cư trong dự án phát
triển nhà ở thương mại cho người đang làm việc tại doanh nghiệp. Nếu doanh
nghiệp này được tặng cho hoặc được thừa kế loại nhà ở không phải là căn hộ
chung cư thì doanh nghiệp cũng chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.
Điều 5 khoản 3 Nghị quyết số 19/2008/NQ – Qh12Cá nhân nước ngoài
được sở hữu nhà ở trong thời hạn tối đa là 50 năm kể từ ngày được cấp giấy

chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được
sở hữu nhà tương ứng với thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư cấp cho
doanh nghiệp đó. Tuy nhiên, cả hai đối tượng này đều được quyền định đoạt
nhà ở của mình như bán, tặng cho trước thời hạn đã được qui định nhưng phải
2
Điều 3 khoản 2 Nghị định 90/2006/NĐ – CP ngày 06/9/2006
7
sau 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
trường hợp đặc biệt, cá nhân nước ngoài là chủ sở hữu nhà ở không thể tiếp
tục cư trú tại Việt Nam thì được quyền bán hoặc tặng cho nhà ở đã mua trước
thời hạn 12 tháng.
Điều 5 khoản 4 Nghị quyết số 19/2008/NQ – Qh12: Quy định này khẳng
định nội dung quyền sở hữu của chủ thể là người nước ngoài được áp dụng
như người Việt Nam, họ được định đoạt nhà ở bằng biện pháp để thừa kế cho
người khác, và việc để thừa kế này được thực hiện theo pháp luật Việt Nam,
việc để thừa kế của họ không qui định có gì khác so với công dân Việt Nam,
và họ được để thừa kế cho bất cứ đối tượng nào. Tuy nhiên, đối tượng nhận
thừa kế không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì không được sở
hữu nhà thừa kế đó mà chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó. Qui định này của
Nghị quyết chủ yếu là qui định những quyền cơ bản nhất của một chủ sở hữu
nhà, đó là các quyền như thế chấp, bảo trì, cải tạo, sửa chữa, được bồi thường
thiệt hại khi phải phá giỡ, bị giải tỏa. Mỗi chủ sở hữu nhà là người nước ngoài
đều được bảo đảm thực hiện các quyền này như công dân Việt Nam.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam có các nghĩa vụ
sau đây:
“Chỉ được dùng nhà ở vào mục đích để ở, không được dùng để cho
thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác”. Các đối tượng được
mua nhà và đủ điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam được mua mỗi một căn hộ
chung cư chỉ với một mục đích duy nhất là để ở. Những nghĩa vụ mang tính
chất chung mà mỗi chủ sở hữu nhà phải thực hiện được thể hiện tại Điều 6

Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 3/6/2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá
nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam: “Thực hiện việc mua,
bán, tặng cho, thừa kế, thế chấp, uỷ quyền quản lý nhà ở theo đúng quy định
của Nghị quyết này và pháp luật về nhà ở … Thực hiện các nghĩa vụ khác
theo quy định của pháp luật Việt Nam”.
II. Những điểm bất cập của pháp luật Việt Nam hiện hành trong giải
quyết vấn đề sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và
người nước ngoài tại Việt Nam.
1. Những điểm bất cập của pháp luật Việt Nam hiện hành trong giải quyết
vấn đề sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
8
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam hoặc
người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn sinh sống lâu dài ở nước ngoài theo quy
định của Luật Quốc tịch Việt Nam. Theo quy định của Điều 126 của Luật Nhà
ở năm 2005, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu muốn mua nhà tại
Việt Nam thì họ phải là người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam (1), người có
công đóng góp với đất nước (2), nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu
cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây
dựng đất nước (3), người được phép về sống ổn định tại Việt Nam Những
người không thuộc diện nêu trên nhưng đã về Việt Nam cư trú với thời hạn
được phép từ sáu tháng trở lên thì chỉ được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc
một căn hộ.
Với quy định trên, quyền được sở hữu nhà của người Việt Nam định cư
ở nước ngoài rất hạn chế. Bởi vì, nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài
không phải là những cá nhân mang lợi ích về cho đất nước Việt Nam thì họ
chỉ có quyền mua nhà khi họ trở về sinh sống ổn định tại Việt Nam. Nếu
không, họ chỉ được quyền sở hữu một căn nhà duy nhất sau khi cư trú tại Việt
Nam được 6 tháng. Quy định này rõ ràng là bất hợp lý và bất bình đẳng, bởi
các lý do sau:
- Thứ nhất, Luật này đã đánh đồng giữa quyền được sở hữu nhà ở của công

dân Việt Nam và người nước ngoài. Theo Hiến pháp năm 1992 và Luật Quốc
tịch Việt Nam 2008, công dân Việt Nam là người có quốc tịch Việt Nam. Như
vậy, chúng ta có thể kết luận rằng, người nào không có quốc tịch Việt Nam là
người nước ngoài. Do đó, về mặt pháp lý, người gốc Việt Nam ở nước ngoài
là người nước ngoài, mặc dù trước kia họ là công dân Việt Nam. Với quy định
của Luật Nhà ở năm 2005, chúng ta thấy rằng quyền sở hữu nhà giữa công
dân Việt Nam và người gốc Việt Nam (hay còn gọi là người nước ngoài) là
ngang nhau, với những điều kiện được sở hữu như nhau. Điều này sẽ không
công bằng giữa những người Việt Nam luôn luôn muốn giữ quốc tịch Việt
Nam để làm công dân Việt Nam, trong khi những người khác đã từ bỏ quốc
tịch Việt Nam để chỉ còn "gốc Việt Nam". Do đó, về nguyên tắc, chúng ta
không nên quy định điều kiện được sở hữu nhà một cách ngang nhau giữa
những công dân Việt Nam với những người không còn là công dân Việt Nam.
- Thứ hai, Luật này không đảm bảo được nguyên tắc hiến định là "mọi công
dân đều bình đẳng trước pháp luật". Điều này thể hiện ở việc công dân Việt
Nam đang định cư ở nước ngoài nếu không thuộc diện là những nhà đầu tư,
nhà khoa học…thì sẽ không được sở hữu nhà một cách tự do về số lượng như
9
công dân Việt Nam định cư trong nước. Nói cách khác, theo quy định hiện
hành, thì chỉ có những công dân Việt Nam đang định cư ở nước ngoài mang
lợi ích về cho Việt Nam thì mới được hưởng quyền sở hữu nhà như công dân
Việt Nam mà không cần phải về Việt Nam sinh sống ổn định. Những đối
tượng công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài khác không được hưởng
quyền sở hữu nhà một cách đầy đủ như công dân Việt Nam trong nước. Trong
khi đó, quyền sở hữu nhà ở của mọi công dân Việt Nam đã được quy định tại
Điều 58 của Hiến pháp năm 1992. Đồng thời, Điều 4 Luật Nhà ở cũng quy
định "Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp
(…)theo quy định của pháp luật. Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở
hữu đối với nhà ở đó". Rõ ràng, Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005 đã áp dụng
hai quy định khác nhau về quyền sở hữu nhà ở đối với công dân Việt Nam

trong nước và công dân Việt Nam ở nước ngoài. Trong khi đó Hiến pháp năm
1992 và Điều 4 của chính Luật này lại không phân biệt.
2. Những điểm bất cập của pháp luật Việt Nam hiện hành trong giải quyết
vấn đề sở hữu nhà ở người nước ngoài tại Việt Nam.
Ngày nay, trong lĩnh vực sở hữu cá nhân đối với thu nhập hợp pháp và tư
liệu sinh hoạt, và cả trong lĩnh vực thừa kế đối với loại tài sản này người nước
ngoài được hưởng chế độ đãi ngộ quốc dân. Hay nói khác hơn, người nước
ngoài được quyền sở hữu tất cả những động sản hợp pháp như một công dân
Việt Nam. Tuy nhiên, trong lĩnh vực sở hữu bất động sản thì người nước
ngoài không được hưởng chế độ này. Quyền sở hữu của họ được qui định rãi
rác ở các văn bản khác nhau. Và nhìn chung, hầu hết người nước ngoài sở hữu
rất hạn chế về bất động sản tại Việt Nam. Ngoại trừ những bất động sản dùng
để đầu tư của các nhà đầu tư thì gần đây nhất, người nước ngoài được quyền
sở hữu thêm nhà ở.
Tuy vậy, chúng ta cũng có thể chỉ ra những điểm hạn chế như sau:
- Thứ nhất là sự hạn chế về số lượng và loại hình nhà ở mà người nước ngoài
có quyền sở hữu. Mỗi cá nhân nước ngoài đủ điều kiện sở hữu nhà tại Việt
Nam chỉ được quyền sở hữu một căn hộ chung cư duy nhất trong dự án phát
triển nhà ở thương mại, còn doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài , nếu có
nhu cầu, được sở hữu một hoặc một số căn hộ chung cư cho những người
đang làm việc tại doanh nghiệp đó và những người này chỉ được sử dụng mà
không được đứng tên là chủ sở hữu căn hộ mà họ chỉ được doanh nghiệp mua
cho ở. Như vậy, Suy cho cùng thì những căn hộ này thuộc quyền sở hữu của
doanh nghiệp.
10
- Thứ hai là hạn chế về quyền định đoạt đối với nhà ở do người nước ngoài sở
hữu. để tránh người nước ngoài đầu cơ hoặc tham gia mua bán bất động sản
như một hoạt động kiếm lời thì các đối tượng này chỉ được bán, tặng cho nhà
ở thuộc quyền sở hữu của mình sau thời hạn 12 tháng kể từ ngày được cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu, cá nhân nước ngoài chỉ được bán nhà trước

thời hạn 12 tháng khi họ không thể tiếp tục cư trú tại Việt Nam mà doanh
nghiệp không có quyền này.
- Thứ 3 là hạn chế về mục đích sử dụng và quyền thừa kế. Vì mục đích của
các nhà làm luật là đáp ứng về nhu cầu nhà ở cho cá nhân, tổ chức nước ngoài
đang sinh sống làm việc tại Việt Nam mà thôi nên qui định trên đã giới hạn
mục đích sử dụng nhà ở của người nước ngoài chỉ trong phạm vi để ở .
Về vấn đè thừa kế, đối tượng nhận thừa kế không thuộc diện được sở hữu nhà
ở tại Việt Nam thì không được sở hữu nhà thừa kế đó mà chỉ được hưởng giá
trị của nhà ở đó.
Những bất cập trên đã dẫn đến trên thực tế, vẫn còn nhiều rào cản đối
với người nước ngoài có nguyện vọng sở hữu nhà ở để ổn định làm việc, sinh
sống ở Việt Nam lâu dài cũng như người có nhưu cầu có nhà ở phù hợp để
làm việc trọng thời gian ngắn sau đó dễ dàng định đoạt để phục vụ cho mục
đích của mình.
Trên thực tế các đối tượng mua nhà phải đáp ứng được yêu cầu là thu
nhập cao và có kế hoạch sinh sống lâu dài tại Việt Nam ít nhất là 2-3 năm.
Ngoại trừ chủ các doanh nghiệp có khả năng mua nhà thì các cá nhân nước
ngoài đang làm việc tại Việt Nam không mấy quan tâm bởi họ chỉ làm việc
ngắn hạn tại Việt Nam và phần lớn được bố trí chỗ ở.
Đối với người muốn cư trú lâu dài, dù chính sách đã tạo cho người nước
ngoài có điều kiện ổn định để công tác lâu dài nhưng thời hạn mua nhà trong
50 năm cũng làm cho người nước ngoài e ngại. Thời hạn này, chính sách có
thể bị thay đổi trong khi giá nhà rất cao.
Về thủ tục hành chính, vẫn còn nhiều rào cản để người nước ngoài có thể
có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Việt Nam. Đặc biệt các dự án dường
như không mặn mà với việc hoàn tất thủ tục giấy tờ phức tạp để bán nhà
chung cư cho người nước ngoài.
11
III. Giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam hành trong giải quyết vấn
đề sở hữu nhà ở đối với người việt nam định cư ở nước ngoài và người

nước ngoài tại Việt Nam.
1. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Đối với những người gốc việt đang dần từ bỏ quốc tịch việt nam, ta cần
có sự so sánh với công dân vn đang sinh sống trên lãnh thổ, trực tiếp đóng góp
công sức mà mang lại lợi ích cho đất nước. Trong khi đó, những người gốc
việt lại được đối xử ngang với công dân vn, được hưởng quyền sở hữu nhà ở
ngang với công dân vn được hưởng. Đây là một điều mà các nhà làm luật cần
phải xem xét lại khi quy định về quyền và lợi ích của những người gốc việt.
Đối với vấn đề sở hữu nhà ở, người gốc việt có thể có điều kiện kinh tế tốt
hơn những người việt nam đang sinh sống trên đất nước, do đó khả năng sở
hữu nhà của họ trên lãnh thổ việt nam là cao hơn. Điều này khiến cho cơ hội
và lợi ích của công dân việt nam đang dần ít đi, khó có khả năng phát triển.
Do vậy, chính phủ cần phải xem xét và thống nhất các quy định trong luật nhà
ở, nhằm hợp hiến, giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhân dân tuân thủ
pháp luật dễ dàng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ.
2. Đối với người nước ngoài tại việt nam.
Sẽ đến lúc pháp luật phải dự trù trường hợp người nước ngoài đến sinh
sống, làm việc tại Việt Nam như những công dân bình thường. Họ không
thuộc đối tượng được pháp luật quy định, nhưng nếu họ không làm nguy hại
đến an ninh Việt Nam, không có mục đích xấu thì pháp Luật Việt Nam phải
tôn trọng quyền lựa chọn của họ. Cần mở rộng số lượng và loại hình nhà ở mà
người nước ngoài được sở hữu ở Việt Nam. Trong đó, số lượng nhà ở cần
được giới hạn nhưng nên tăng lên. Đến một thời điểm nhất định, chúng ta phải
chấp nhận thực tế có nhiều thế hệ người nước ngoài sẽ sinh sống ở Việt Nam.
Cũng như các gia đình ở Việt Nam, bố mẹ có quyền được chuẩn bị cho cuộc
sống của các con trong tương lai.
Về loại hình nhà ở, trên thực tế, căn hộ chung cư là loại nhà ở có sở hữu
phức tạp. Thường được mua khi dự án mới bắt đầu và sau đó mua đi bán lại
nhiều lần. Đối với người Việt Nam mua cuối cùng và dùng để ở, việc làm thủ
tục sang tên để có quyền sở hữu đã là rất khó khăn, chưa kể đó là người nước

ngoài. Do đó, việc này hạn chế rất lớn đến khả năng người nước ngoài muốn
sở hữu nhà ở Việt Nam. Nếu mở rộng loại hình nhà ở được sở hữu thì sẽ mở
12
ra con đường thuận lợi hơn cho người nước ngoài muốn sở hữu nhà ở ở Việt
Nam. Đồng thời, không nên hạn chế mục đích sử dụng chỉ là để ở. Người
nước ngoài đến Việt Nam làm ăn luôn có nhu cầu mua được nhà để vừa là nhà
vừa là văn phòng công ty, văn phòng đại diện. Nếu muốn làm ăn lâu dài thì
mua nhà để làm cả hai việc trên sẽ tiết kiệm chi phí hơn là vừa phải thuê nhà
ở, vừa phải thuê văn phòng. Không buông lỏng mục đích sử dụng nhưng nhìn
chung, đối với những mục đích phổ biến và hợp lý như làm văn phòng đại
diện, văn phòng công ty thì nên có quy định cho phép. Khi đã mở rộng quyền
sở hữu về số lượng cũng như loại hình nhà ở đối với người nước ngoài như
trên thì quyền định đoạt cũng phải được mở rộng cho tương xứng. Khi đó,
quyền thừa kế đối với nhà ở cũng nên được sửa đổi cho phù hợp. Tuy nhiên
để tránh trường hợp thế hệ này qua thế hệ khác người nước ngoài gần như sở
hữu một phần lãnh thổ Việt Nam thì có thể quy định về thời hạn sau khi thừa
kế phải sử dụng hoặc định đoạt, nếu không sẽ nhận được khoản tiền tương
đương.
Ngoài ra, cần hoàn thiện thủ tục hành chính ở tất cả các khâu để việc sở
hữu nhà ở của người nước ngoài ở Việt Nam được thuận lợi. Thậm chí cần
phải quy định những thủ tục riêng biệt và ưu tiên đối với người nước ngoài
đăng kí mua căn hộ chung cư tại các dự án nhà ở ở Việt Nam.
C. KẾT LUẬN.
Với những kiến thức đã học và hiểu biết, bài làm trên đã nêu ra quy định
của pháp luật, những vấn đề trong thực tiễn áp dụng, từ đó đánh giá những bất
cập của pháp luật Việt Nam hiện hành trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở
của người Việt Nam định của ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt
Nam. Với những bất cập trên, cá nhân em chưa đưa ra được những biện pháp
pháp lý để đóng góp ý kiến và sửa đổi. Mong thầy (cô) giáo nhận xét để bài
làm được hoàn thiện hơn.

Em xin chân thành cảm ơn!
13