Hoạt động định giá bất động sản tại công ty định giá và dịch vụ tài chính việt nam1

LỜI NĨI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản bao gồm đất đai và những vật tự nhiên khác gắn liền với
đất như cây cối, khống sản; cơng trình trên đất như các tồ nhà, cơng trình
xây dựng (theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005). Do đó, bất động sản
là nguồn tài sản lớn của các quốc gia trên thế giới nói chung, của mọi gia đình
và cá nhân nói riêng. Các hoạt động của thị trường bất động sản chủ yếu dựa
vào kết quả định giá đáng tin cậy. Hiện nay, Việt Nam đang trên con đường

Ch

hội nhập với thế giới, nền kinh tế nước ta đang phát triển mạnh mẽ không

uy

ngừng, đầu tư ở mọi lĩnh vực ào ạt tăng trưởng. Các nhà đầu tư trong và ngoài

ên

nước đều thừa nhận tiềm năng khi đầu tư vào bất động sản là rất lớn. Đi cùng

đề

xu thế phát triển đó, hoạt động định giá ở nước ta cũng được chú trọng phát
triển và đã có những bước tiến đáng kể. Tuy nhiên, công tác định giá vẫn chỉ

th

ở trong giai đoạn đầu của quá trình hình thành và phát triển, vì vậy nó cịn ẩn

ực

chứa nhiều vấn đề phức tạp; điều đó đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động

tậ

của thị trường bất động sản. Bởi vậy, nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại

p

cu

trong công tác định giá ở nước ta là công việc quan trọng và cấp thiết để từ đó

ối

đề ra các giải pháp khắc phục những hạn chế, khó khăn.

óa
kh

Cơng ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam (được chuyển đổi từ
Trung tâm Thẩm định giá Bộ Tài Chính), là đơn vị đầu ngành trong lĩnh vực
định giá bất động sản ở nước ta. Công tác định giá của công ty đã thu được
nhiều thành tựu quan trọng với hơn 40.000 bất động sản được công ty định
giá. Bên cạnh mặt tích cực, hoạt động định giá của cơng ty vẫn còn tồn tại
nhiều bất cập đòi hỏi cần được Nhà nước và ban lãnh đạo công ty quan tâm
và giải quyết nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá của Công ty.
Từ thực tế hoạt động định giá ở nước ta nói chung và q trình nghiên
cứu tại Cơng ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam, em lấy tên đề tài

chuyên đề tốt nghiệp là: "Hoạt động định giá bất động sản tại Công ty Định
giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam".
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Nghiên cứu hoạt động định giá tại công ty tập trung giải quyết các mục
tiêu cơ bản sau đây:
- Nghiên cứu cơ sở khoa học về định giá bất động sản.
- Đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản của cơng ty định
giá và dịch vụ tài chính Việt Nam

Ch

- Trên cơ sở thực trạng nghiên cứu từ đó đưa ra những biện pháp, kiến
nghị để hồn thiện hoạt động định giá bất động sản của công ty nói riêng và

uy

của cả nước nói chung.

ên

3. Đối tượng nghiên cứu của đề tài

đề

Định giá là một hoạt động rộng rãi bao gồm các hoạt động như: định giá

th

tài sản, bất động sản, cổ phiếu, thương hiệu. Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu

ực

của chuyên đề này tập trung vào hoạt động định giá bất động sản. Trong đó,

tậ

tập trung chủ yếu vào những lý luận cơ bản của định giá bất động sản, thực

p

trạng hoạt động định giá tại công ty định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam,

cu

và giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản của cơng ty

ối

4. Phương pháp nghiên cứu

óa
kh

Chun đề này sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch
sử làm nền tảng nghiên cứu, kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khác như
phương pháp thống kê, phương pháp tốn học, phương pháp phân tích, tổng
hợp và xem xét những ưu điểm, hạn chế còn tồn tại trong công tác định giá
bất động sản tại công ty dịch vụ và định giá tài chính Việt Nam từ đó đề xuất
những giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế cịn tồn tại.

5. Kết cấu đề tài
Ngồi phần mở đầu và kết luận nội dung của chuyên đề được trình bày ở
ba chương như sau:
Chương 1: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản


Chương 2: Hoạt động định giá bất động sản tại Cơng ty Cổ phần Định
giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam
Chương 3: Giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản
tại Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam
Qua đây, em xin gửi lịng cảm ơn chân thành của em tới thầy cơ giáo
GS.TSKH Lê Đình Thắng và tồn thể cán bộ nhân viên tại Cơng ty Định giá
và Dịch vụ Tài chính Việt Nam đã đóng góp ý kiến và giúp đỡ em hồn thành
chun đề tốt nghiệp này.

ên

uy

Ch
đề
ực

th
p

tậ
ối

cu

óa
kh


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Một số khái niệm liên quan đến bất động sản
1.1.1. Bất động sản
Bất động sản là một nguồn tài sản lớn của mọi quốc gia, mọi nền kinh tế,
của mọi gia đình và cá nhân. Nó có vai trị vơ cùng quan trọng, là tư liệu sản

Ch

xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống và xã hội, đảm bảo

uy

cho q trình tái sản xuất và phát triển. Có nhiều cách hiểu, cách nhìn nhận

ên

khác nhau về bất động sản, nhưng nhìn chung vẫn có quan niệm thống nhất về
bất động sản như sau: " Bất động sản là đất đai và những tài sản liên quan đến

đề

đất đai, không tách rời với đất đai".

th

Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước cộng hoà XHCN Việt Nam tại

ực

điều 174 có quy định: "Bất động san là những tài sản không thể di dời được

cu

- Đất đai

p

tậ

bao gồm:

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản theo quy định của pháp luật

óa
kh

liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó

ối

- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn

Như vậy, bất động sản trước hết đó là tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, các

cơng trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất đai mà không thể di
dời được. Một bất động sản có thể chỉ là một thửa đất hoặc nhà ở, cơng trình
xây dựng hoặc nhà ở, cơng trình xây dựng cùng với khn viên đất của nhà
hoặc cơng trình đó.
Bất động sản khác với những loại hàng hoá và dịch vụ khác ở chỗ quá
trình giao dịch bất động sản diễn ra tương đối dài và không dễ dàng chuyển


đổi thành tiền. Những đặc điểm này chính là những nhân tố làm tăng sự cần
thiết phải có những định giá viên chuyên nghiệp trong lĩnh vực định giá.
1.1.2. Định giá bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm định giá bất động sản
Có rất nhiều cách khác nhau để tìm hiểu về định giá bất động sản.
Thông thường người ta thường sử dụng hai khái niệm như sau:
- Định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất
động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đựơc xác định.

Ch

- Định giá bất động sản là một nghệ thuật khoa học về ước tính giá trị
cho một mục đích cụ thể của bất động sản cụ thể tại thời điểm nhất định, có

uy

cân nhắc đến tất cả đặc điểm của bất động sản cũng như xem xét đến tất cả

ên

các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm cả các loại đầu tư lựa

đề

chọn.

th

Như vậy, định giá bất động sản là cơng việc phức tạp nó khơng chỉ mang

ực

tính khoa học, mà cịn là một nghệ thuật địi hỏi người làm cơng tác định giá

tậ

phải có kiến thức chuyên môn về nghiệp vụ vững vàng và sự nhạy cảm tốt đối

p

với thị trường. Quá trình định giá bất động sản là quá trình áp dụng các

cu

phương pháp khoa học để tính giá trị của một bất động sản đó. Q trình này

ối

khơng thể tách rời mục đích định giá bất động sản.

óa
kh

1.1.2.2. Bản chất của định giá bất động sản

Bất động sản thường bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với
đất, nhưng trong nhiều trường hợp bất động sản là đất đai, nên định giá bất
động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất. Mặt
khác do bất động sản là đơn vị thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng và về mục địch sử dụng nên việc định giá bất động sản không thể tách
rời định giá đất với định giá tài sản gắn liền với đất. Trong đó:
- Định giá đất: là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho
một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Mục
đích sử dụng đất là yếu tố ảnh hưởng mang tính quyết định đến giá trị của đất,


vì vậy khi định giá người định giá phải xác định rõ mục đích sử dụng của
mảnh đất mà mình tiến hành định giá
- Định giá tài sản trên đất: Giá trị tài sản trên đất được tính căn cứ vào
chi phí xây dựng hồn thành để tạo ra cơng trình trên mảnh đất đó. Do vậy, để
ước tính giá trị của cơng trình, ta phải dựa vào chi phí của từng hạng mục
cơng trình, của từng bộ phận trong cơng trình... đồng thời phải tính đến cả các
khoản khấu hao và các khoản giảm giá khác.
1.2. Đặc điểm của định giá bất động sản

Ch

Đối tượng của định giá là các bất động sản do vậy đặc trưng của hoạt
động định giá phần lớn được quy định bởi những đặc điểm của bất động sản.

uy

Do bất động sản có những đặc trưng mà không một loại tài sản nào giống nó,

ên

vì vậy việc định giá bất động sản cũng có đặc điểm khác với định giá tài sản

đề

thông thường. Định giá bất động sản cũng có những đặc trưng cơ bản sau đây.

th

- Bất động sản là loại hàng hoá cố định, khơng di dời được nên trong q

ực

trình định giá buộc phải có giai đoạn khảo sát, điều tra thực địa nơi có bất

tậ

động sản định giá toạ lạc. Đồng thời cũng phải thông qua nhiều nguồn thông

p

tin khác để năm được diễn biến của thị trường bất động sản, đặc biệt là những

cu

thông tin về thị trường bất động sản tại khu vực có bất động sản định giá toạ

ối

lạc.

óa
kh

- Một trong những đặc điểm của bất động sản là mang tính cá biệt, độc
nhất vơ nhị (ít nhất là về mặt vị trí), phản ánh khả năng sinh lời khác biệt giữa
các bất động sản. Trong thực tế khó có một phương pháp định giá có thể xác
định chính xác giá trị của bất động sản. Vì vậy, định giá chỉ là sự ước tính giá
trị của bất động sản.
- Khi định giá bất động sản ngoài vệic tuân theo các kỹ thuật định giá
còn phải đảm bảo sự phù hợp giữa nội dung định giá với những quy định của
Nhà nước về chế độ sử dụng đối với từng loại đất, loại nhà, gắn với các
quyền, nghĩa vụ, và đặc biệt là nghĩa vụ tài chính của người được Nhà nước
giao đất, cho thuê, công nhận được quyền sử dụng đất. Quá trình định giá bất


động sản mà thốt ly khỏi đặc điểm này thì việc định giá trở nên vô nghĩa và
không đem lại kết quả.
1.3. Sự cần thiết của hoạt động định giá bất động sản
- Định giá bất động sản là cơ sở giúp Nhà nước quản lý, điều tiết thị
trường bất động sản.
Quản lý, điều tiết thị trường bất động sản là một trong những nhiệm vụ
quan trọng trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.. Nhà nước
quản lý thị trường bất động sản thông qua các hoạt động như: thu thuế, thu

Ch

hồi và bồi thường đất đai. Để các hoạt động đó đựơc thực hiện tốt thì một yêu
cầu đặt ra là công tác định giá bất động sản cần phải được chú trọng phát

ên

uy

triển.

+ Định giá bất động sản giúp xác định các loại thuế liên quan đến bất

đề

động sản

th

Số tiền thuế căn cứ vào giá trị thị trường của bất động sản. Việc không

ực

nắm được giá trị thị trường bất động sản sẽ dẫn tới việc thất thu thuế. Hoạt

tậ

động định giá sẽ làm cho việc xác định các loại thuế liên quan đến bất động

p

sản được tính tốn chính xác và thoả đáng hơn.

cu

+ Định giá bất động sản giúp xác định các khoản đền bù thiệt hại bất

ối

động sản

óa
kh

Khi Nhà nước thu hồi đất đai của các cá nhân, tổ chức để xây dựng các
cơng trình cơng cộng thì việc xác định giá trị thị trường những bất động sản
bị thu hồi sẽ làm cho công việc này được tiến hành một cách chuẩn mực hơn.
Trong các trường hợp khác, khi chủ sở hữu mua bảo hiểm cho bất động sản
của họ thì việc xác đinhk giá trị thị trường bất động sản cũng là cần thiết.
- Định giá bất động sản làm cơ sở cho đổi mới doanh nghiệp Nhà nước
Hiện nay, đi cùng với quá trình đổi mới, phát triển kinh tế là sự đổi mới
doanh nghiệp Nhà nước là: cổ phần hố, giải thể, chuyển hình thức sở hữu.
Để việc đổi mới doanh nghiệp Nhà nước đạt hiệu quả cao thì phải xác định


được chính xác giá trị doanh nghiệp. Hoạt động định giá sẽ làm cho việc xác
định giá trị doanh nghiệp được chính xác hơn.
- Định giá bất động sản giúp người kinh doanh bất động sản hoạch định
chiến lược kinh doanh
Để kinh doanh bất động sản có được hiệu quả cao người kinh doanh bất
động sản cần hoạch định ra một chiến lược kinh doanh. Nội dung của một
chiến lược thường bao gồm: cơ sở xây dựng chiến lược; lập dự án đầu tư (liên

quan tới giá); tính tốn khả năng đầu tư (tính tốn các khoản tài chính). Định
cao.

uy

Ch

giá sẽ giúp cho việc xây dựng chiến lược của người kinh doanh có hiệu quả
- Định giá bất động sản giúp việc mua bán, giao dịch quyền sở hữu hoặc

ên

sử dụng bất động sản diễn ra thuận lợi hơn.

đề

Trong một giao dịch bất động sản, giá trị thị trường bất động sản là căn

th

cứ quan trọng cho các bên giao dịch mua - bán bất động sản. Trong các giao

ực

dịch mua bán bất động sản, người bán thường có xu hướng chào bán bất động

tậ

sản với mức giá cao hơn mức dự kiến. Ngược lại, người mua thường có xu

p

hướng trả lời thấp hơn giá trị thị trường của bất động sản. Do vậy, hoạt động

cu

định giá sẽ góp phần thúc đẩy các giao dịch mua - bán trên thị trường diễn ra

ối

thuận lợi hơn.

óa
kh

- Định giá bất động sản làm cơ sở cho định giá bất động sản làm tài sản
đảm bảo tiền vay.

Khi nhận bất động sản thế chấp, các tổ chức tín dụng thường cần được
khẳng định là giá trị thị trường của bất động sản đảm bảo phải cao hơn phần
vốn vay mà bất động sản là tài sản đảm bảo. Hoạt động định giá góp phần xác
định chính xác giá trị thị trường của bất động sản, từ đó hạn chế được những
rủi ro có thể xảy ra trong hoạt động tín dụng.
2. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Thị trường bất động sản diễn biến vừa theo quy luật chung vốn có, vừa
theo những quy luật có tính đặc thù: đó là một thị trường khơng hồn hảo, bị


chia cắt theo các vùng địa lý, theo các trung tâm chính trị, kinh tế, thương
mại, dịch vụ, du lịch với khả năng cung cầu rất khác nhau. Vì vậy, định giá

bất động sản cũng phải tuân theo những nguyên tắc nhất định. Những nguyênt
tắc cơ bản trong định giá bất động sản có mối liên hệ mật thiết, ln đi với
nhau và bổ sung cho nhau, vì thế rất ít khi chúng được xem xét một cách
riêng rẽ, tách biệt. Để kết quả định giá sát với giá trị thị trường, việc định giá
phải tuân theo những nguyên tắc cơ bản được trình bày ở dưới đây.
2.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

Ch

Một bất động sản được đánh gái là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu tại thời
điểm định giá bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang

uy

cho thu thập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập

ên

ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại

đề

và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Sử dụng cao nhất và

th

tốt nhất được xem như là một trong những nguyên tắc quan trọng nhất của

ực

định giá bất động sản. Nguyên tắc này đòi hỏi bất động sản được định giá trên

p

nhất hoặc đạt hiệu quả cao nhất.

tậ

cơ sở ứng dụng mà tại thời điểm định giá nó có khả năng tạo ra thu nhập lớn

cu

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất được phản ánh ở 4

ối

mặt sau đây:

óa
kh

- Về mặt vật chất: khi một bất động sản thoả mãn được nhiều sự lựa
chọn sử dụng nhất thì nó được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Về mặt pháp luật: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất
tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản đó là hợp pháp, phù hợp với những
quy định của Nhà nước.
- Về mặt sử dụng: khi một bất động sản tạo ra thu nhập ròng cao nhất
hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập rịng trong tương lai là cao nhất thì việc
sử dụng bất động sản đó được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất.
- Về mặt thời gian: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất,

tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.


Nguyên tắc này đòi hỏi người định giá trong quá trình định giá phải chỉ
ra được khả năng thực tế về việc sử dụng bất động sản và những lợi ích của
việc sử dụng đó.
2.2. Nguyên tắc cung - cầu
Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị trường được xác định bởi sự tác động
qua lại giữa các lực lượng cung và lực lượng cầu trên thị trường. Khi lượng
cung giảm mà lượng cầu khơng giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên;
khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu khơng tăng hoặc giảm thì giá thị trường

Ch

sẽ giảm. Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc giảm thì giá sẽ tăng
hoặc giảm tuỳ theo chế độ tăng, giảm của cung và cầu. Như vậy, giá cả trên

uy

thị trường có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.

ên

Khi định giá, phải phân tích và đánh giá sự ảnh hưởng của cung - cầu

đề

đến giá trị thị trường của bất động sản ở hiện tại cũng như là ở tương lai. Khi

th

phân tích thơng tin trên thị trường phải cân nhắc đến tình trạng thị trường

ực

trước khi thực hiện các điều chỉnh.

tậ

2.3. Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tạo ra thu nhập của bất động sản

p

Nội dung nguyên tắc: Thu nhập của bất động sản được tạo ra bởi sự

cu

đóng góp của 4 yếu tố, đó là: lao động, vốn, đất đai và quản lý. Nguyên tắc

ối

này cho rằng để xác định giá trị thực của một bất động sản, cần phải đánh giá

óa
kh

đầy đủ sự tham của bốn yếu tố nói trên trong q trình tạo ra thu nhập từ bất
động sản. Việc đánh giá đó được thực hiện thơng qua hoạt động xem xét,
đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Trong quá trình đánh giá ta thường đưa
giá trị của từng yếu tố về cùng một mốc thời gian với mục đích đảm bảo tính

thống nhất về mặt giá trị. Trong quá trình định giá, cần phải căn cứ vào 4 yếu
tố đó để xác định đúng giá trị của bất động sản đang định giá.
2.4. Nguyên tắc nhất quán
Nguyên tắc này cho rằng, định giá một bất động sản phải căn cứ trên cơ
sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản (cả địa điểm và
cơng trình xây dựng phải được định giá với cùng một tính chất sử dụng). Trên


thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau:
như để ở, để kinh doanh thương mại - dịch vụ,.. vì thế, một bất động sản cùng
một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau: giá trị để ở, giá trị để kinh
doanh thương mại - dịch vụ...
"Nhất quán" được hiểu: đó là sự phù hợp giữa mục đích sử dụng đất và
mục đích đầu tư cơng trình. Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang
tính pháp lý và giữ vai trị quyết định chi phối mục đích sử dụng của tồn bộ
bất động sản. Vì vậy, khi định giá bất động sản không được lẫn lộn với các

Ch

mục đích sử dụng khác, mà cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của
bất động sản, hay chính là căn cứ vào mục đích sử dụng đất.

uy

2.5. Nguyên tắc cân đối

ên

Nguyên tắc cân đối cho rằng: Giá trị thu được từ một bất động sản sẽ đạt

đề

ở mức cao nhất khi sự đầu tư giữa bốn yếu tố sản xuất: đất đai, lao động vốn

th

và quản lý đạt tới trạng thái cân đối. Cân đối trong thị trường bất động sản

ực

được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường

p

được từ chúng đạt ở mức cao nhất.

tậ

một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực để giá trị thu

ối

cu

Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép:

- Trong trường hợp áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên

óa
kh

tắc cân đối chỉ ra rằng giá trị thị trường đạt tới tối đa khi các yếu tố tạo ra bất
động sản đạt tới trạng thái cân đối, nghĩa là sự kết hợp của 4 yếu tố đầu vào:
lao động, vốn, đất đai, quản lý là phù hợp nhau.
- Trong trường hợp áp dụng đối với một khu vực cụ thể, nguyên tắc này
chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ
đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý. Khi áp
dụng đối với một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó, nguyên tắc cân đối
thường được kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.


2.6. Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng: Các yếu tố trong thị trường bất động sản
không bao giờ giữ nguyên vì các yếu tố tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp
luật, xã hội, môi trường luôn tác động đến bất động sản tạo ra các thay đổi
như: thay đổi trong nhu cầu, thị hiếu; trong quá trình sử dụng (hao mịn, lạc
hậu,...). Những thay đổi đó làm cho giá thị trường bất động sản luôn biến
động.
Tuân thủ ngun tắc này địi hỏi người định giá ngồi việc hiểu rõ những

Ch

nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường tại thời điểm hiện tại, cịn phải dự
đốn được các yếu tố tác động tới giá cả thị trường tại thời điểm hiện tại, cịn

uy

phải dự đốn các yếu tố tác động tới giá cả thị trường ở thời điểm tương lai.

ên

2.7. Nguyên tắc cạnh tranh

đề

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo,

th

cung bất động sản thường phản ứng chậm hơn so với cầu (cung khơng đáp

ực

ứng đủ cầu) nên tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các

tậ

loại hàng hố thơng thường. Cạnh tranh trong thị trường bất động sản là biểu

p

hiện của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường vì tính đến lợi ích

cu

của bản thân. Các mảnh đất tuy không giống nhau nhưng chúng vẫn có thể

ối

thích một vị trí hoặc một loại nhà riêng biệt, nhưng người đó cũng có thể thay

óa
kh

bằng một vị trí hoặc một loại nhà riêng biệt, nhưng người đó cũng có thể thay
bằng một vị trí hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn hơn. Nhà kinh
doanh bất động sản cũng có thể chuyển từ thị trường bất động sản của địa
phương này đến thị trường bất động sản của địa phương khác để đạt được
mục đích của họ, đó là tối đa hố lợi nhuận.
Yếu tố cạnh tranh đóng vai trị quan trọng, nên khi định giá bất động sản
cần phải xem xét đến nhân tố này. Nếu như bất động sản đang định giá nằm
trong mơi trường cạnh tranh thì người định giá phải căn cứ vào giá trị được
hình thành trên thị trường. Ngược lại, nếu bất động sản mang tính độc quyền
cao thì phải sử dụng phương pháp chun biệt cho bất động sản đó.


2.8. Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động
sản phụ thuộc vào lượng giá trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của bất
động sản là bao nhiêu (nghĩa là với sự hiện diện hay vắng mặt nó, sẽ làm cho
giá trị của toàn bộ bất động sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu).
Với nội dung như trên, nguyên tắc đóng góp chỉ ra rằng khi định giá bất
động sản cần phải xem xét mức độ đóng góp của từng yếu tố bất động sản vào
giá trị của bất động sản nói chung.

Ch

2.9. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi cho rằng khi có sự gia tăng liên

uy

tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố

ên

định, thì nhu cầu ròng sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia

đề

tăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập ròng trong tương lai.

th

Nghĩa là phần sinh lợi không tăng lên đồng đều khi tăng yếu tố đầu tư.

p

2.10. Nguyên tắc ngoại ứng

tậ

nhuận ở trong tương lai.

ực

Vì vậy, khi định giá phải xem xét lợi nhuận trước mắt cũng như lợi

cu

Nguyên tắc ngoại ứng cho rằng: trong một quần thể bất động sản ln có

ối

sự ảnh hưởng lẫn nhau giữa các bất động sản. Sự tác động qua lại đó làm tăng

óa
kh

hoặc giảm giá trị của bản thân bất động sản. Những bất động sản có giá trị
thực thấp nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá
trị cao, thì giá trị thị trường của bất động sản đó có chiều hướng tăng so với
giá trị thực của chính nó. Và ngược lại, một bất động sản có giá trị thực cao
nhưng nằm trong một khu vực mà giá trị của những bất động sản ở đó đa
phần thấp, thì giá trị thị trường của nó có xu hướng thấp hơn giá trị thực.
2.11. Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc thay thế chỉ ra rằng: giá trị thị trường của một bất động sản
chủ thể có xu hướng bị ảnh hưởng bởi chi phí mua một bất động sản thay thế
khác tương tự về giá trị so với bất động sản chủ thể, với điều kiện không có


sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế đó. Một người mua cẩn
trọng sẽ khơng trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản như vậy trên thị trường
mở.
Ngun tắc thay thế đóng vai trị là cơ sở cho ba phương pháp định giá
bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu
nhập.
3. PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Trong định giá bất động sản người ta thường sử dụng 5 phương pháp cơ

Ch

bản sau đây:

- Phương pháp so sánh trực tiếp

uy

- Phương pháp chi phí

ên

- Phương pháp đầu tư

đề

- Phương pháp thặng dư

th

- Phương pháp lợi nhuận

ực

Trong định giá, khơng có phương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ

tậ

có phương pháp thích hợp nhất. Một phương pháp được đánh giá là phù hợp

p

nhất khi các điều kiện để thực hiện phương pháp đó được đáp ứng đầy đủ, dễ

óa
kh

3.1.1. Khái niệm

ối

3.1. Phương pháp so sánh

cu

dàng và chính xác và kịp thời.

Phương pháp so sánh là phương pháp định giá được tiến hành bằng cách
so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu cần định giá với bất động sản tương tự
đã bán trên thị trường để ước tính giá trị thực của bất động sản mục tiêu từ giá
bán của bất động sản so sánh.
3.1.2. Cơ sở lý luận
Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa vào việc tuân
thủ "nguyên tắ thay thế" đó là: khơng một người mua nào sẽ bỏ ra một số tiền
nếu người đố tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương để thay thế.


Theo nguyên tắc này: giá trị bất động sản mục tiêu được coi là hồn tồn có
thể ngang bằng với giá trị của bất động sản tương đương có thể so sánh được.
3.1.3. Các bước tiến hành

Khi tiến hành định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần tuân theo
các bước sau đây:
Bước 1: Xác định bất động sản mục tiêu theo các tiêu chí như: vị trí, mơi
trường, thơng tin kỹ thuật: diện tích, hình thể, tuổi thọ, thời gian, các yếu tố
pháp lý và quyền năng liên quan đến bất động sản và những ràng buộc khác.

Ch

Bước 2: Thu thập, tìm kiếm thơng tin về các bất động sản đã được giao
dịch trong khoảng thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản

uy

mục tiêu. Ở bước này người định giá nên lựa chọn và sàng lọc hiệu quả những

ên

thông tin thị trường.

đề

Bước 3: Kiểm tra các thông tin về bất động sản so sánh đã thu thập được

th

để xác định lựa chọn nhóm bất động sản so sánh phù hợp nhất (theo kinh

ực

nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản so sánh).

tậ

Bước 4: Xác định sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và bất động

p

sản so sánh. Đồng thời, dựa vào những yếu tố khác biệt đó tiến hành điều

cu

chỉnh giá của bất động sản. Nguyên tắc điều chỉnh lấy bất đống sản mục tiêu

ối

làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với bất động sản so sánh. Nếu bất

óa
kh

động sản so sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất động sản mục tiêu
thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản so sánh xuống và ngược
lại. Nội dung cụ thể:
- Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và quy đổi giá của các động sản so sánh
về bất động sản mục tiêu nhằm loại bỏ sự khác biệt giữa các bất động sản cần
so sánh về diện tích, kích thước..
- Lập bảng so sánh các chỉ tiêu khác nhau giữa bất động sản so sánh và
bất động sản mục tiêu. Những yếu tố cần phải xem xét trong quá trình điều
chỉnh là.

+ Vị trí mặt bằng của bất động sản: kích thước lơ đất, hình dáng lơ đất,
địa điểm, quy mơ lơ đất...
+ Tình trạng pháp lý của bất động sản
+ Tình hình quy hoạch
+ Các cơng trình xây dựng trên đất
+ Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường, thời điểm giao dịch,
động cơ giao dịch.
+ Các điều kiện thị trường như: lạm phát, giảm phát, sự dao động cung

Ch

cầu và sức mua trên thị trường.
- Thực hiện điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh. Có hai cách

uy

điều chỉnh: điều chỉnh gộp và điều chỉnh theo tỷ lệ

ên

+ Điều chỉnh gộp: Điều chỉnh số tiền tính gộp của các sự khác biệt giữa

đề

bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu.

th

+ Điều chỉnh theo tỷ lệ: Điều chỉnh theo tỷ lệ % trên cơ sở cộng hoặc trừ

ực

đơn giản các yếu tố khác biệt.

tậ

Bước 5: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản mục tiêu trên cơ sở

p

giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.

ối

3.1.4.1. Đối tượng

cu

3.1.4. Đối tượng, yêu cầu, hạn chế

óa
kh

Phương pháp so sánh thường được sử dụng để định giá bất động sản
trong các trường hợp sau:

- Những bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư,
các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng
biệt, các phân xưởng, các nhóm cửa hiệu.

- Đất trống
3.1.4.2. Yêu cầu
- Chất lượng của thông tin phải cao
Định giá giá trị hiện tại của bất động sản, nhưng lại căn cứ vào những
thơng tin tìm được trong quá khứ, do vậy dễ gây ra tình trạng quên, nhầm lẫn,


bỏ sót. Vì vậy, để đảm bảo độ chính xác khi sử dụng phương pháp so sánh đòi
hỏi chất lượng của thông tin phải phù hợp, đáng tin cậy và kiểm tra được. Từ
đó cũng đặt ra yêu cầu đối với người định giá: phải thu thập được càng nhiều
thông tin càng tốt và phải đảm bảo được hệ thống thơng tin sàng lọc có hiệu
quả và cập nhập.
- Thị trường phải ổn định
Nếu thị trường có biến động phương pháp so sánh trực tiếp khó đạt được
độ chính xác cao hoặc đối tượng so sánh có tính chất giống nhau về mọi mặt.

Ch

3.1.4.3. Hạn chế
- Phương pháp so sánh dựa vào những thơng tin, chứng từ mang tính

uy

chất lịch sử để làm căn cứ cho việc ước tính giá trị hiện tại. Do vậy, nếu thị

ên

trường biến động mạnh, các thơng tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một

đề

thời gian ngắn thì khi đó kết quả định giá có độ chính xác thấp.

th

- Phương pháp này địi hỏi định giá phải có nhiều kinh nghiệm và kiến

ực

thức thị trường thì mới có thể tiến hần định giá chính xác.

tậ

- Phương pháp so sánh thực hiện được khi có đủ giao dịch về các bất

p

động sản tương tự, do vậy nó chỉ sử dụng ở những nơi có thị trường phát triển

cu

hoặc đang phát triển. Tại những nơi thị trường kém phát sinh, số lượng những

ối

giao dịch ít, thơng tin so sánh thu thập được không đáp ứng đủ u cầu, thì

óa
kh

kết quả định giá sẽ có độ chính xác kém, khơng có cơ sở vững chắc và thiếu
sức thuyết phục.

- Việc phân tích so sánh bất động sản lớn tạo thu nhập là rất khó khăn
nên sử dụng phương pháp so sánh là rất khó.
3.2. Phương pháp chi phí
3.2.1. Khái niệm
Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá trị bất động sản dựa
trên việc tính tốn chi phí xây dựng trừ đi các phần giảm giá như hao mịn
hữu hình và vơ hình, hỏng hóc và các thiệt hại khác đã xảy ra đối với bất động
sản đang định giá, sau đó cộng với giá đất để thành giá bất động sản.


Có thể biểu diễn phương pháp này bằng cơng thức sau:
Giá bất động sản = Giá đất + (Chi phí xây dựng - Giảm giá)
3.2.2. Cơ sở lý luận
Dựa trên "ngun tắc thay thế", phương pháp chi phí hay cịn gọi là
phương pháp giá thành giả định rằng, giá trị của bất động sản mục tiêu có giá
trị tương đương với chi phí tạo ra một bất động sản giống như vậy và coi đây
là một vật thay thế. Vì vậy, khi có đầy đủ thơng tin hợp lý thì người mua sẽ
không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn chi phí mua đất và xây

Ch

dựng cơng trình có lợi ích tương tự. Phương pháp chi phí được xem là
phương pháp tổng hợp của 2 phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp ổn

uy

định giá đất và phương pháp chi phí để định giá cơng trình xây dựng gắn liền

ên

với đất.

đề

3.2.3. Các bước thực hiện

th

Quá trình định giá theo phương pháp chi phí diễn ra trong 5 bước:

ực

Bước 1: Xác định, ước tính giá trị mảnh đất của bất động sản.

tậ

Coi mảnh đất đó đất trồng. Giả định việc sử dụng hiện tại là sử dụng

p

hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.

cu

Bước 2: Xác định chi phí hiện tại để tái tạo lại hoặc để thay thế những

ối

cơng trình hiện tại có trên mảnh đất.

óa
kh

- Chi phí tái tạo cơng trình: là chi phí để tái tạo tất cả các bộ phận như
nguyên trạng của cơng trình hiện có (khơng tính đến các yếu tố cơng năng và
tính hữu dụng của nó).
- Chi phí thay thế: là chi phí để tạo ra một cơng trình mới nhưng có cơng
năng, tính hữu dụng tương đương với cơng trình cần định giá.
Bước 3: Xác định tổng số tiền giảm giá tích luỹ của cơng trình trên đất,
xem xét tất cả mọi nguyên nhân gây ra sự mất giá này: do yếu tố tự nhiên, do
yếu tố lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài.
- Những ngun nhân làm giảm giá cơng trình:


+ Sự giảm giá tự nhiên: là những tổn thất do tác động của những lực
lượng tự nhiên (tác động vật lý, hố học) làm cơng trình xây dựng bị hư hỏng,
nứt, lún
+ Lỗi thời chức năng: là tổn thất về giá trị do các điều kiện nội tại của
bất động sản như kích thước, kiểu dáng, thiết kế, sự bất tiện hoặc do thiết bị
lạc hậu gây ra.
+ Lỗi thời về kinh tế: là tổn thất về giá trị do những điều kiện khách
quan ngoài bất động sản như sự thay đổi về điều kiện môi trường xã hội xung

Ch

quanh bất động sản, những thay đổi về luật pháp hay những điều kiện kinh tế
khác gây ra.

uy

- Phương pháp tính giảm giá tích luỹ của cơng trình: Có ba phương pháp

ên

tính giảm giá tích luỹ của cơng trình, đó là:

đề

+ Phương pháp kỹ thuật: tính chi phí giảm giá dựa trên các điều tra khảo

th

sát sự thay đổi và suy giảm kỹ thuật của cơng trình

ực

+ Phương pháp thị trường: thơng qua việc so sánh, tính tốn các tỉ lệ

tậ

giảm giá của các bất động sản tương tự đã trao đổi trên thị trường để rút ra tỷ

p

lệ giảm giá cho bất động sản mục tiêu.

cu

+ Phương pháp tính giảm giá tích luỹ theo tuổi cơng trình.

ối

Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích luỹ ,khỏi chi phí hiện tại để có giá trị
=-

óa
kh

hiện tại trên mặt đất.

Bước 5: Tính chi phí giảm giá của các cơng trình phụ trợ nếu các cơng
trình đó đi kèm theo cơng trình chính.
Bước 6: Tính giá trị của bất động sản.
= Giá đất + +


3.2.4. Đối tượng, yêu cầu, hạn chế
3.2.4.1. Đối tượng
Phương pháp chi phí thường được sử dụng cho mục đích định giá bất
động sản để tính thuế, thuế suất theo giá trị và vị trí của nó. Đơi khi phương
pháp này còn được sử dụng trong định giá để đền bù khi bất động sản bắt
buộc phải thu hồi. Ví dụ do mở đường phải dỡ bỏ ngôi nhà nằm trên phần
diện tích con đường đi qua theo quy hoạch.
Đối với các bất động sản không tạo ra các nguồn thu nhập hoặc các bất

Ch

động sản đặc thù nên khơng có những giao dịch tương tự để so sánh, ví dụ
như những cơng trình cơng cộng: trường học, bệnh viện... thì phương pháp

uy

chi phí sẽ là phương pháp định giá chính được áp dụng.

ên

Việc định giá bất động sản theo phương pháp này thường được dùng để

đề

đối chiếu với kết quả định giá theo phương pháp khác.

th

3.2.4.2. Yêu cầu

ực

Phương pháp giá thành căn cứ vào chi phí để ước tính giá trị bất động

tậ

sản vì thế để kết quả giá có độ chính xác cao, thì việc xác định, tính tốn chi

p

phí một cách chính xác là một u cầu khơng thể thiếu được đối với phương

cu

pháp này. Điều này cũng đặt ra yêu cầu đối với người định giá, đó là phải

ối

nắm vững được những quy định hiện hành về đơn giá xây dựng; đồng thời

óa
kh

cũng phải tìm hiểu thêm giá trị thị trường của từng loại vật liệu xây dựng
cơng trình gắn liền với đất.

Khi sử dụng phương pháp chi phí cần phân biệt giữ
--đất và giá trị cơng trình trên đất, bởi vì chỉ có cơng trình trên đất mới bị
khấu hao. Mặt khác, không thể dùng phương pháp chi phí để xác định giá đất,
do vậy để tính được giá trị mảnh đất thì phải dùng phương pháp thu nhập
hoặc phương pháp so sánh.


3.2.4.3. Hạn chế
Cũng như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí cũng sử dụng
những dữ liệu thị trường để làm căn cứ định giá, nên những hạn chế của
phương pháp so sánh cũng đúng với phương pháp chi phí.
Chi phí nói chung khơng tạo ra giá trị, khơng bằng với giá trị nên nó chi
phí khơng phản ánh được giá trị thị trường của bất động sản.
Phương pháp chi phí sử dụng phương pháp cộng dồn, song tổng của
nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của tồn bộ.

Ch

Việc ước tính số tiền giảm giá nhiều khi vẫn dựa vào ý kiến chủ quan
của người định giá. Trên thực tế, vẫn chưa có một phương pháp thống nhất để

uy

tích tổng giảm giá tích luỹ.

ên

Phương pháp chi phí địi hỏi người định giá phải thơng thạo về kỹ thuật

đề

xây dựng và phải có kinh nghiệm

ực

3.3.1. Khái niệm

th

3.3. Phương pháp thu nhập

tậ

Phương pháp thu thập (phương pháp vốn hoá hay phương pháp đầu tư)

p

là phương pháp định giá bất động sản dựa vào tổng nguồn thu nhập mang lại

cu

từ bất động sản đó trong suốt thời gian khai thác, sử dụng. Bản chất của

ối

phương pháp này là tiến hành chuyển hố các lng thu nhập tương lai về

óa
kh

hiện tại để xác định giá trị của vốn đầu tư, đó cũng là giá trị của bất động sản.
3.3.2. Cơ sở lý luận

Phương pháp đầu tư được xây dựng chủ yếu dựa vào "nguyên tắc dự
báo" lợi ích tương lai. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, giá trị thị
trường hiện hành của một bất động sản phụ thuộc vào giá trị hiện tại của tất cả
các khoản thu nhập tương lai có thể thu được từ bất động sản đó. Như vậy, có
thể xác định được giá trị của một bất động sản nếu biết trước thu nhập hàng
năm được tạo ra từ bất động sản đó.


3.3.3. Kỹ thuật định giá
Phương pháp vốn hố có hai phương pháp đó là: phương pháp vốn hố
trực tiếp và phương pháp vốn hoá lợi tức (phương pháp chiết khấu)
- Phương pháp vốn hoá trực tiếp: Là phương pháp sử dụng để chuyển đổi

ước lượng thu nhập kỳ vọng của một năm cụ thể thành trị số giá trị thông qua
một bước trực tiếp đó là chia thu nhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập phù
hợp.
G=

Ch

Trong đó:

G: Giá trị bất động sản

uy

NOI: Thu nhập hoạt động ròng

ên

Ro: Tỷ lệ vốn hoá

đề

Phương pháp này áp dụng đối với những bất động sản sở hữu vĩnh viễn

th

(cho thu nhập ổn định hàng năm)

ực

- Phương pháp vốn hoá lợi tức: Là phương pháp được sử dụng để chuyển

ối

Trong đó:

cu

G = + + +........+

p

tương lai ở tỷ lệ lợi tức thích hợp.

tậ

đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích

óa
kh

NOI: giá trị hiện tại của các khoản lợi nhuận thuần thu được
r: lãi suất bình quân của năm

n: số giai đoạn hoặc giai đoạn phát sinh dòng tiền hoặc thu nhập
Phương pháp này áp dụng để định giá đối với những bất động sản có thu
nhập khơng đều thời gian có giới hạn
3.3.4. Các bước tiến hành
Bước 1: Tính tổng nguồn thu nhập hàng năm mang lại từ bất động sản có
tính đến tất cả các yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập đó.
Bước 2: Tính các chi phí bỏ ra để có được nguồn thu nhập đó.

Bước 3: Tính thu nhập rịng (thu nhập rịng là hiệu số giữa doanh thu thu
được từ việc khai thác, sử dụng bất động sản với chi phí bỏ ra để có được
doanh thu đó kể cả việc khấu trừ thuế).
Thu nhập rịng = thu nhập - Chi phí - Thuế
Bước 4: Xác định hệ số văn hố
Trong đó, tỷ lệ vốn hoá là lãi suất lợi tức mà người định giá căn cứ vào
đó để chuyển hố thu nhập thành giá trị vốn của bất động sản.
Bước 5: Áp dụng cơng thức vốn hố để xác định ra giá trị thị trường của

Ch

bất động sản đang định giá.
3.3.5. Đối tượng, yêu cầu, hạn chế

uy

3.3.5.1. Đối tượng

ên

- Phương pháp vốn hoá được áp dụng rộng rãi đối với những bất động

đề

sản tạo ra thu nhập được bán cho người mua với mục đích đầu tư.

th

- Những tài sản được tiếp tục thuê mang lại thu nhập cho người sử dụng.

tậ

3.3.5.2. Yêu cầu

ực

- Một sự đầu tư có mang lại lợi nhuận

p

Khi tính tốn các tỉ lệ lợi nhuận, tỉ lệ thu hồi vốn người định giá phải

cu

quan tâm và đưa các yếu tố rủi ro, bất lợi của thị trường vào tính tốn và điều

ối

chỉnh.

óa
kh

Ngồi ra, người định giá cũng cần phải dự đoán được giá bán thu hồi và
thanh lý tài sản để có thể định giá trong những trường hợp như: cho thuê theo
hợp đồng, thế chấp bất động sản để vay vốn tại ngân hàng thương mại.
3.3.5.3. Hạn chế
Một trong những hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính

giá trị bất động sản địi hỏi phải có độ chính xác cao, trong khi đó việc xác
định chúng lại tiến hành trong điều kiện dự kiến trước.. Việc dự báo nhiều khi
khơng chính xác do không thể dự báo trước được những biến động, những rủi
ro có thể xảy ra, điều này làm cho độ chính xác của kết quả tính tốn thường
bị hạn chế. Tuy vậy, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp


định giá khác để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch
lớn thì phải áp dụng các phương pháp định giá khác để tính tốn.
Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt:
tuổi thọ, chất lượng, thời hạn thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương
lai. Ngoài ra, kết quả định giá có độ nhạy lớn trước sự thay đổi của tham số
tính tốn cũng là một hạn chế của phương pháp này.
Trên đây là 3 phương pháp định giá bất động sản được áp dụng phổ biến
nhất,. Ngoài ra cịn có một số phương pháp khác cũng được áp dụng để định

Ch

giá bất động sản như: phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận
3.4. Phương pháp thặng dư

uy

3.4.1. Khái niệm

ên

Phương pháp thặng dư (phương pháp phát triển lý thuyết) là phương

đề

pháp xác định giá trị của bất động sản bằng cách phát triển đa dạng bất động

th

sản thành nhiều cơng trình, đạt được mục tiêu phát triển cao nhất, tốt nhất và

ực

sẽ tương ứng với một giá trị của cơng trình cao nhất. Sau khi trừ đi chi phí

tậ

đầu tư phát triển có được giá trị của bất động sản.

p

Giá trị cịn lại = Giá trị cơng trình sau khi phát triển - Chi phí phát triển.

ối

cu

3.4.2. Cơ sở lý luận

Là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư, phương pháp thặng dư

óa
kh

địi hỏi phải qn triệt đầy đủ các nguyên tắc định giá. Tuy nhiên, trong các
ngun tắc thì "ngun tắc đóng góp" giữ vai trò quan trọng nhất. Theo
nguyên tắc này, giá trị của một bất động sản được xác định trên cơ sở của sự
có mặt hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm
đi là bao nhiểu.
3.4.3. Các bước tiến hành
Bước 1: Xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất cho bất động sản mục tiêu
có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Thông qua phương pháp so sánh hoặc phương pháp vốn hố
ước tính tồn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển.


Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển
Chi phí phát triển bao gồm: chi phí xây dựng, lợi nhuận nhà đầu tư, chi
phí marketing, chi phí tài chính và các chi phí liên quan khác
Bước 4: Xác định giá trị còn lại
Giá trị = Giá trị phát triển - Chi phí phát triển
Bước 5: Xác định giá trị bất động sản mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị
còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của bất động sản mục tiêu.
Giá đất = Giá trị cịn lại - Chi phí quản lý - Thuế - Chi phí tài chính của

Ch

đất - Lợi nhuận liên quan đến đất.
3.4.4. Đối tượng, yêu cầu, hạn chế

uy

3.4.4.1. Đối tượng

ên

Phương pháp thặng dư được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh

đề

doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá khả năng

th

và các cơ hội đầu tư vào bất động sản (nghĩa là, phương pháp này được sử

ực

dụng để định giá những bất động sản có sự phát triển hoặc có tiềm năng để

tậ

phát triển). Ngồi ra, nó cịn được sử dụng khi các phương pháp định giá khác

p

không thực hiện được đầy đủ và hoàn chỉnh.

ối

cu

3.4.4.2. Yêu cầu

Khi sử dụng phương pháp giá trị cịn lại địi hỏi người định giá phải xem

óa
kh

xét và quyết định hình thức sử dụng cao nhất, tốt nhất để tăng giá trị một bất
động sản, dự báo giá trị của bất động sản sau khi nó hồn thành. Đây là một
cơng việc hết sức khó khăn và để thực hiện cơng việc đó người định giá phải
có kiến thức- kỹ năng và kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác
định đúng cơ hội sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất.
3.4.4.3. Hạn chế
Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động
sản đang tồn tại.
Những ước tính về chi phí sản xuất và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo
điều kiện của thị trường.