(Luận văn thạc sĩ) thực trạng công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố quảng ngãi, tỉnh quảng ngãi
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.22 MB, 97 trang )
i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong bất kì cơng
trình nào khác.
Tơi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Quảng Ngãi, ngày 20 tháng 4 năm 2018
Tác giả luận văn
Nguyễn Tiến Cần
h
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tơi nhận được sự quan tâm giúp đỡ
nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện thuận lợi
cho tơi hồn thành luận văn thạc sĩ này.
Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy PGS. TS. Hồ Kiệt là
người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ bảo tận tình trong suốt thời gian nghiên cứu
thực hiện đề tài.
Xin trân thành cảm ơn sự góp ý chân thành và tạo mọi điều kiện thuận lợi của
các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp, Khoa sau đại
học, các thầy, cô giáo - Trường Đại học Nông lâm Huế, cùng tập thể lớp Cao học
Quản lý đất đai K22A đã giúp đỡ tôi trong q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi cũng xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ phịng
Quản lý đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh –
Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi; phịng Quản lý giá và Cơng sản – Sở
Tài chính tỉnh Quảng Ngãi; phịng Tổng hợp, nghiệp vụ, dự toán – Cục thuế tỉnh
Quảng Ngãi; Chi cục thuế thành phố Quảng Ngãi đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi
trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
h
Cảm ơn gia đình, các anh chị đồng nghiệp, bạn bè đã luôn động viên, giúp đỡ
và tạo điều kiện thuận lợi cho tơi hồn thành Luận văn này.
Quảng Ngãi, ngày 20 tháng 4 năm 2018
Tác giả luận văn
Nguyễn Tiến Cần
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii
MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .......................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................ vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .........................................................................................viii
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài................................................................................................... 1
2.1. Mục tiêu chung ..................................................................................................... 1
2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .................................................................. 2
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................. 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................... 2
h
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu ....................................................................... 3
1.1.1. Khái niệm .......................................................................................................... 3
1.1.2. Định giá đất .................................................................................................... 10
1.1.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ................................................................ 16
1.2. Cơ sở thực tiễn về vấn đề nghiên cứu .................................................................. 21
1.2.1. Thực tiễn công tác xác định giá đất của một số nước trên thế giới. ................... 21
1.2.2. Thực tiễn công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối
với các dự án kinh doanh bất động sản tại Việt Nam .................................................. 22
1.3. Các đề tài đã nghiên cứu có liên quan ................................................................. 26
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .......................................................................................................................... 28
2.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 28
2.2. Phạm vi nghiên cứu: ........................................................................................... 28
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv
2.3. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 28
2.4. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 29
2.4.1. Phương pháp thu thập thập số liệu .................................................................... 29
2.4.2. Phương pháp tham vấn ý kiến chuyên gia ........................................................ 29
2.4.3. Phương pháp thống kê và phân tích số liệu....................................................... 29
2.4.4. Phương pháp so sánh........................................................................................ 29
2.4.5. Các phương pháp định giá đất .......................................................................... 30
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 31
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, diều kiện kinh tế - xã hội: .................................................. 31
3.1.2. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .......................................... 35
3.2. Đánh giá thực trạng cơng tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh
Quảng Ngãi. .............................................................................................................. 36
3.2.1. Kết quả thực hiện xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của
một số dự án trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi ........................... 36
h
3.2.2. Kết quả thực hiện nghĩa vụ tài chính của các dự án kinh doanh bất động sản trên
địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi ....................................................... 67
3.3. Phân tích những vướng mắc, bất cập trong q trình tổ chức thực hiện cơng tác
xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh
bất động sản ............................................................................................................... 72
3.3.1. Về thời điểm xác định giá đất........................................................................... 72
3.3.2. Về việc điều chỉnh, thay đổi quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án sau khi giá
đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được xác định ...................................... 75
3.3.3. Về tiến độ thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và diện tích giao đất, cho
thuê đất để thực hiện dự án ........................................................................................ 76
3.4. Đề xuất một số giải phápđể khắc phục những vướng mắc, bất cập trong công tác
xác định giátính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất
động sản .................................................................................................................... 79
3.4.1. Về quy hoạch và phân kỳ tiến độ thực hiện dự án ............................................ 79
3.4.2. Về thẩm định và phê duyệt chủ trương đầu tư dự án......................................... 80
3.4.3. Về thẩm định điều chỉnh, thay đổi quy hoạch chi tiết của dự án ....................... 80
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v
3.4.4. Về tiến độ thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và diện tích giao đất, cho
thuê đất để thực hiện dự án: ....................................................................................... 80
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 82
1. Kết luận ................................................................................................................. 82
2. Kiến nghị ............................................................................................................... 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 84
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 86
h
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
:
Bất động sản
BTNMT
:
Bộ Tài Nguyên Môi Trường
GCN
:
Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ
:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
KTTT
:
Kinh tế thị trường
KT-XH
:
Kinh tế - Xã hội
NĐ-CP
:
Nghị định – Chính phủ
NN
:
Nhà nước
QSH
:
Quyền sở hữu
QSDĐ
:
Quyền sử dụng đất
SHNN
:
Sở hữu nhà nước
SHTN
:
Sở hữu tư nhân
SHTT
:
Sở hữu tồn dân
SDĐ
:
Sử dụng đất
TNMT
:
Tài ngun mơi trường
TT
:
Thơng Tư
UBND
:
Ủy ban nhân dân
VNĐ
:
Việt nam đồng
VPĐKĐĐ
:
Văn phịng đăng ký đất đai
XHCN
:
Xã hội chủ nghĩa
h
BĐS
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 3.1. Tổng diện tích quy hoạch dự án Khu đô thị mới Nam Lê Lợi................... 37
Bảng 3.2. Diện tích từng loại đất tương ứng với từng tuyến đường theo quy hoạch lần
đầu dự án Khu đô thị mới Nam Lê Lợi ................................................... 38
Bảng 3.3.
Diện tích chênh lệch từng loại đất tương ứng với từng tuyến đường giữa
quy hoạch điều chỉnh và quy hoạch lần đầu dự án Khu đô thị mới Nam Lê
Lợi ......................................................................................................... 46
Bảng 3.4.
Diện tích từng loại đất tương ứng với từng tuyến đường theo quy hoạch
điều chỉnh dự án Khu đô thị mới Nam Lê Lợi ........................................ 48
Bảng 3.5.
Tổng diện tích quy hoạch dự án Khu nhà ở nông thôn kết hợp thương mại
dịch vụ Nghĩa An ................................................................................... 50
Bảng 3.6.
Diện tích từng loại đất tương ứng với từng tuyến đường theo quy hoạch dự
án Khu nhà ở nông thôn kết hợp thương mại dịch vụ Nghĩa An .............. 51
Bảng 3.7.
Tổng diện tích quy hoạch dự án Khu Đô thị - Dịch vụ VSIP Quảng Ngãi giai đoạn 1A ........................................................................................... 60
Bảng 3.8.
Diện tích từng loại đất tương ứng với từng tuyến đường theo quy hoạch dự
án Khu Đô thị - Dịch vụ VSIP Quảng Ngãi – giai đoạn 1A .................... 61
h
Bảng 3.9. Tổng hợp diện tích đã giao đất, cho thuê đất và đã cấp GCN thuộc dự án
Khu đô thị mới Nam Lê Lợi ................................................................... 68
Bảng 3.10. Tổng hợp diện tích đã giao đất, cho thuê đất và đã cấp GCN thuộc dự án
Khu nhà ở nông thôn kết hợp thương mại dịch vụ Nghĩa An .................. 70
Bảng 3.11. Tổng hợp diện tích đã giao đất, cho thuê đất và đã cấp GCN thuộc dự án
Khu Đô thị – Dịch vụ VSIP Quảng Ngãi – giai đoạn 1A ........................ 71
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí vùng nghiên cứu ............................................................. 31
Hình 3.2. Cơ cấu các ngành kinh tế ở thành phố Quảng Ngãi ........................... 33
Hình 3.3. Cơ cấu dân số thành phố Quảng Ngãi năm 2015 theo ngành nghề .... 35
Hình 3.4. Diện tích đất đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và đã được
cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của từng dự án. ................................ 79
h
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phịng. Trải qua nhiều thế
hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai
như ngày nay. Ngày nay, đất đai trở thành nguồn nội lực quan trọng để thực hiện cơng
nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, với mục tiêu đưa nước ta trở thành một nước cơng
nghiệp vào năm 2020.
Trong q trình hội nhập và phát triển kinh tế quốc tế, chính sách, pháp luật đất
đai có vai trị quan trọng, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời cũng
mở ra những cơ hội đầu tư cho các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp đầu tư
kinh doanh bất động sản.
h
Tuy nhiên, bên cạnh những mặt đạt được thì cơng tác quản lý nhà nước về đất
đai vẫn cịn những khó khăn, vướng mắc trong q trình tổ chức thực hiện như: cơng
tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng;
cơng tác thu hồi, giao đất, cho th đất; cơng tác xác định nghĩa vụ tài chính về đất
đai... Trong đó, vấn đề về giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất và thực hiện nghĩa vụ
tài chính đối với các dự án kinh doanh bất động sản hiện nay vẫn còn nhiều vướng
mắc, bất cập cần có những giải pháp tháo gỡ nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác
quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo nguồn thu ngân sách từ đất đai và đẩy nhanh q
trình đơ thị hóa tại các địa phương.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, với mong muốn được mang kiến thức học
tập ở nhà trường, góp phần giải quyết vấn đề thực tiễn của địa phương, tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Thực trạng công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố
Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá được thực trạng cơng tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản, từ đó đề xuất được một số
giải pháp phù hợp trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng cơng tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi nhà nước giao đất, cho thuê đất
đối với các dự án kinh doanh bất động sản;
- Phân tích những vướng mắc, bất cập trong q trình tổ chức thực hiện cơng
tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và kết quả thực hiện nghĩa
vụ tài chính đối với các dự án kinh doanh bất động sản.
- Đề xuất các giải pháp để khắc phục những vướng mắc, bất cập trong công tác
xác định giá và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với các dự án kinh doanh bất
động sản, góp phần nâng cao hiệu quả trong cơng tác quản lý nhà nước về đất đai, đảm
bảo nguồn thu ngân sách từ đất đai và đẩy nhanh q trình đơ thị hóa tại địa phương
trong những năm tiếp theo.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Thơng qua việc nghiên cứu chính sách pháp luật của Nhà nước quy định về xác
định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để làm rõ các cơ sở lý luận trong
việc điều chỉnh mối quan hệ giữa quyền lợi và nghĩa vụ của nhà đầu tư khi thực hiện
đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
h
Đánh giá, phân tích được thực trạng cơng tác xác định giá đất tính thu tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi nhà nước giao đất, cho
thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Quảng
Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi; rút ra được những mặt tồn tại hạn chế và đưa ra những giải
pháp nhằm giúp cho những nhà quản lý có được một cách nhìn tổng quan, đưa ra các
các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, đảm
bảo nguồn thu ngân sách từ đất đai và đẩy nhanh q trình đơ thị hóa tại địa phương.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Khái niệm
1.1.1.1. Giá đất
Trong các nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu đó là sự biểu hiện về mặt giá
trị của quyền sở hữu đất đai. Xét trên phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền
sở hữu đất; là mệnh giá của quyền sở hữu đối với một diện tích đất xác định, trong
khơng gian, thời gian xác định và trong các điều kiện, hoàn cảnh cụ thể xác định. Qua
đó, giá đất có thể được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.
h
Trên thực tế dù là ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ hay nền kinh tế
thị trường chưa đầu đủ thì giá đất ln tồn tại hai mức giá hay còn gọi là hai giá: giá
đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định. Giá đất thị trường được hình thành
trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất với các bên khác có liên quan trong điều
kiện thị trường mở và cạnh tranh; giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị
trường nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Cả
hai loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác
động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó các mức giá đất thị trường thường
được xác lập trước các mức giá đất Nhà nước quy định; giá đất Nhà nước quy định ở
trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường thường ở trạng thái động.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
(Điều 4 Luật đất đai năm 2013)[26]. Nội hàm của quyền đại diện chủ sở hữu về đất
đai của Nhà nước được pháp luật thể chế hoá với các nội dung chủ yếu sau:
- Thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai, bao gồm: Quyết định mục đích sử
dụng đất thơng qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử
dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất.
- Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thơng qua các
chính sách tài chính về đất đai như: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm
từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
- Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức
giao đất, ch th đất, cơng nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4
định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Theo qui định tại Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013thì: “Giá đất là giá trị
của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”[26]. Trước đó, Luật Đất đai
năm 2003 cũng từng qui định về giá đất tại khoản 23 Điều 4: “Giá quyền sử dụng đất
(giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được
hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.”[25]. Có thể thấy, so với Luật Đất
đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã có sự khái quát hóa khái niệm về giá đất
hơn trước, để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay.
1.1.1.2. Giá trị quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì “Giá trị quyền sử
dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định
trong thời hạn sử dụng đất xác định.” [26]
1.1.1.3. Tài chính về đất đai
Quản lý tài chính về đất đai là việc Nhà nước sử dụng các cơng cụ tài chính để
quản lý, điều tiết tình hình sử dụng đất đai nhằm góp phần đạt được mục tiêu của quản
lý Nhà nước về đất đai
h
Tùy thuộc vào từng giai đoạn lịch sử khác nhau, việc sử dụng các cơng cụ tài
chính đất đai cũng có những khác biệt nhằm đáp ứng mục tiêu quản lý, điều kiện phát
triển của nền KT-XH và chế độ xã hội cụ thể. Ở nước ta hiện nay, ngồi chính sách
quản lý nhà nước về giá đất thì cơ chế chính sách quản lý tài chính về đất đai của nước
ta được thực hiện thơng qua các nguồn thu tài chính từ đất đai, bao gồm:Tiền sử dụng
đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất khi
được Nhà nước cho thuê; Thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng
đất; Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; Tiền bồi thường cho Nhà
nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Phí và lệ phí trong quản lý, sử
dụng đất đai.
* Thu tiền sử dụng đất:
Nhà nước giao QSDĐ là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao
QSDĐ cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất [26].
Nhà nước tiến hành giao đất dưới hai hình thức: giao đất có thu tiền sử dụng đất
và giao đất khơng thu tiền sử dụng đất.
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất, cơng nhận QSDĐ [26].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5
Căn cứ của việc giao đất không thu tiền sử dụng đất là đối tượng được giao đất
mà tính chất và chức năng của chúng thực hiện các chức năng đại diện chủ sở hữu đất.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu tồn dân, những cơng trình phục vụ lợi ích quốc gia,
cơng trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật phục vụ quốc kế dân sinh của chính nhân dân lao
động thì khi giao đất, Nhà nước khơng thu tiền sử dụng đất.
Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam và Luật Đất đai qua các
thời kỳ đã quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó người được giao đất khơng
phải là chủ sở hữu về đất đai được giao. Người được giao đất phải thực hiện nghĩa vụ
nộp tiền sử dụng đất một lần theo quy định và được thực hiện các quyền về sử dụng
đất như: “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế tặng cho
QSDĐ, quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, quyền được bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất…” [26] và các quyền chung của người sử dụng đất quy định tại điều 166
Luật Đất đai.
Căn cứ tính tiền sử dụng đất hiện nay là trên cơ sở diện tích đất và giá đất.
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao
tại thời điểm giao đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau
đây gọi chung là Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh) ban hành theo quy định của
Chính phủ. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá đất hoặc đấu
thầu dự án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá [16].
h
Diện tích thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận QSDĐ [16].
Có thể thấy rằng, việc giao đất có thu tiền sử dụng đất ngồi việc huy động
nguồn lực tài chính từ đất đai cho ngân sách nhà nước thực hiện các nhiệm vụ phát
triển KT-XH thì việc thu tiền sử dụng đất có tác dụng nâng cao hiệu quả sử dụng đất,
gắn trách nhiệm của chủ thể sử dụng đất trong việc quản lý, khai thác đất đai được
Nhà nước giao. Bên cạnh đó, mục tiêu giao đất có thu tiền sử dụng đất là giải pháp để
đảm bảo an sinh xã hội, tạo điều kiện về đất ở cho người dân.
* Thu từ tiền thuê đất:
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì: Nhà nước cho thuê đất là việc
Nhà nước trao QSDĐ bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Luật Đất
đai năm 2013 quy định: Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền
sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thơng qua hợp đồng cho thuê quyền
sử dụng đất [26].
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối.
- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức quy
định.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ, hoạt động khoáng sản,
đất sản xất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm, đất cơ sở sản xuất kinh doanh phi nơng
nghiệp khác.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục
đích kinh doanh.
- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước
ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất sản xuất kinh doanh phi nơng
nghiệp, đất xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh, đất thực hiện các
dự án đầu tư nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở để cho thuê.
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở
làm việc.
- Tổ chức sử dụng đất xây dựng cơng trình sự nghiệp.
- Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh[26].
h
Chủ thể được Nhà nước cho thuê đất ngoài nghĩa vụ phải nộp tiền thuê đất cho
Nhà nước thì chỉ được sử dụng đất trong thời hạn cho thuê và được sử dụng một số
quyền hạn chế nhất định theo luật định.
Đây là một khoản thu khá ổn định, thường xuyên và có xu hướng tăng lên trong
điều kiện kinh tế ngày càng phát triển, cơ chế kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế
quốc tế.
* Thu từ thuế sử dụng đất:
Thuế sử dụng đất là một khoản thu được hình thành và tồn tại một cách khách
quan, là một hợp phần không thể thiếu trong hệ thống thuế của quốc gia. Căn cứ để
tính thuế phải trên cơ sở xác định mức địa tô. Tuy nhiên, thực tế việc xác định mức địa
tô là hết sức khó khăn, do đó, Nhà nước thường áp dụng trên cơ sở chính sách thuế
theo từng giai đoạn lịch sử cụ thể.
Tùy theo điều kiện đặc thù của mỗi nước mà quy định sắc thuế khác nhau, ở
nước ta có thể phân định các loại thế đối với đất đai như sau:
- Thuế nhà đất và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7
Thuế nhà đất là thuế thu đối với nhà và đối với đất ở, đất xây dựng cơng trình
[30].
Từ năm 2003 đến năm 2011, thuế nhà đất được thu theo Pháp lệnh về thuế nhà
đất năm 1992 và Nghị định 94/CP năm 1994 của Chính phủ.
Căn cứ tính thuế được áp dụng được áp dụng theo công thức:
Thuế nhà đất = (S) x (H) x (MT) x (GT) [2], Trong đó:
S là diện tích đất ở, đất xây dựng cơng trình chịu thuế.
H là hạng đất: Được xác định theo hạng đất chịu thuế nông nghiệp trong khu
vực. Cụ thể: đối với đất ở, đất xây dựng cơng trình thuộc khu vực đơ thị hoặc vùng ven
đơ thì hạng đất được xác định là hạng đất nông nghiệp cao nhất trong vùng; đối với đất
ở, đất xây dựng cơng trình chịu thuế ở vùng nông thôn được xác định là hạng đất nơng
nghiệp bình qn trong xã.
MT là mức thuế: đối với đất thuộc đơ thị thì mức thuế bằng từ 3 - 32 lần mức
thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng cao nhất trong vùng; đối với vùng ven đơ thị
thì mức thuế bằng 2 – 2,5 lần; đất thuộc vùng nơng thơn thì mức thuế bằng 01 lần mức
thuế sử dụng đất nơng nghiệp bình qn của xã.
GT là giá thóc: được tính theo giá thóc của vụ cuối năm liền kề trước năm thu
thuế do cơ quan Nhà nước quy định [2].
h
Ngày 17/6/2010, Quốc hội thông qua Luật Thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp có
hiệu lực từ ngày 01/01/2012, nội dung chủ yếu của Luật này gồm:
Đối tượng chịu thuế gồm: đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp như đất xây dựng khu công nghiệp, đất làm mặt bằng xây dựng
cơ sở sản xuất kinh doanh, đất khai thác, chế biến khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây
dựng, làm đồ gốm; các loại đất phi nơng nghiệp khác sử dụng vào mục đích kinh
doanh.
Căn cứ tính thuế dựa vào bậc thuế, diện tích đất tính thuế và thuế suất. Thuế
suất có 03 mức khác nhau là 0,03%; 0,07% và 0,15%.
- Thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Thuế sử dụng đất nông nghiệp thực hiện điều tiết đối với vùng đất dùng vào sản
xuất nông nghiệp. đối tượng chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp bao gồm: Đất trồng
trọt; đất có mặt nước ni trồng thủy sản; đất trồng rừng.
Căn cứ để xác định mức thuế là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng
kilơgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất. Hạng đất tính thuế được xác
định dựa vào 5 yếu tố: chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu thời tiết, điều kiện
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8
tưới tiêu. Đồng thời tham khảo năng suất bình quân đạt được trong điều kiện canh tác
bình thường của 5 năm trước. Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng
thủy sản được chia là 6 hạng, đất trồng cây lâu năm chia làm 5 hạng. Định suất thuế
(mức thuế) một năm tính bằng kilơgam thóc trên 1 ha của từng hạng đất. Thuế tính
bằng thóc thu bằng tiền theo giá quy định của Nhà nước [2].
Trong các sắc thuế hiện nay ở nước ta, bên cạnh mục tiêu là nguồn thu ổn định
và thường xuyên trong ngân sách nhà nước, thuế đối với đất đai còn có các vai trị chủ
yếu sau:
+ Là cơng cụ quản lý, điều hành và ổn định chính sách đất đai, nâng cao hiệu
quả sử dụng đất.
+ Góp phần điều hịa thu nhập, hạn chế đầu cơ và mất cân bằng xã hội.
+ Tạo sự cân bằng, hợp lý giữa các đối tượng hoạt động sản xuất kinh doanh.
* Thu từ thuế chuyển quyền sử dụng đất:
Nhận chuyển QSDĐ là việc xác lập QSDĐ do người khác chuyển QSDĐ theo
quy định của pháp luật thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
tặng cho QSDĐ hoặc góp vốn bằng QSDĐ mà hình thức pháp nhân mới [25].
Đến Luật Đất đai năm 2013 quy định: Chuyển QSDĐ là việc chuyển giao
QSDĐ từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ [26].
h
Thuế chuyển QSDĐ là phương thức hợp lý nhất để Nhà nước điều hành thu với
tư cách là người quản lý vừa với tư cách là nhà đầu tư xã hội để phân phối lại lợi ích từ
đất đai do đầu tư mang lại. Lợi ích này chỉ được thực hiện bằng tiền khi phát sinh các
giao dịch và đó là cơ hội tốt nhất để Nhà nước thực hiện đúng vai trị của mình. Trong
khoản thu này có một phần là giá trị tăng thêm của đất sau khi đầu tư mà có tính chất
đồng dạng với tiền sử dụng đất và cần trích nhập vào ngân sách nhà nước để đầu tư
làm tăng giá trị của đất, góp phần khắc phục hạn chế đặc thù về số lượng đất đai. Đây
là cơng cụ tích cực để giải quyết quan hệ cung cầu về đất đai.
Theo Luật Thuế chuyển QSDĐ đã được Quốc hội thông qua ngày 22/6/1994 và
được bổ sung, sửa đổi năm 1999, Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 và các
văn bản hướng dẫn thi hành thì nội dung cơ bản của thuế chuyển QSDĐ là:
- Căn cứ tính thuế là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất.
- Giá đất tính thuế do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định.
- Thuế suất chuyển QSDĐ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối là 2%. Đất ở, đất xây dựng cơng trình các loại là 4% [30].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9
Hiện nay, thuế chuyển QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân được áp dụng theo
Luật Thuế thu nhập cá nhân ban hành năm 2007 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2009.
* Thu từ phí và lệ phí trong quản lý và sử dụng đất:
- Lệ phí trước bạ đất đai: Là khoản thu đối với tổ chức, cá nhân nhận chuyển
nhượng QSDĐ bao gồm cả đăng ký QSDĐ khi hợp thức hóa QSDĐ [2].
Một thực tế khi tiến hành thu lệ phí trước bạ là vừa có tính chất thuế vừa có tính
chất phí dịch vụ cơng, chính sự thiếu minh bạch này dẫn đến các cách hiểu và đánh giá
khác nhau. Nếu là khoản thuế tài sản thì mức thu có thể cho là phù hợp hoặc là thấp
nhưng với cách hiểu là phí dịch vụ cơng thì được xem là quá cao so với hiện hành. Vì
vậy, cần phải tách bạch khoản thu này sẽ làm minh bạch hóa các nguồn thu của ngân
sách nhà nước từ đất đai, vừa tạo điều kiện thúc đẩy quá trình hình thành hệ thống
đăng ký BĐS thống nhất.
- Lệ phí địa chính: Lệ phí địa chính là khoản thu khi cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền thực hiện cơng việc về địa chính, bao gồm cấp giấy chứng nhận QSDĐ, chứng
nhận đăng ký biến động về đất đai, trích lục hồ sơ địa chính….[2]
* Thu từ xử phạt vi phạm pháp luật, tiền bồi thường khi gây thiệt hại trong quản
lý, sử dụng đất đai:
h
Đây là khoản thu không mong muốn trong việc huy động nguồn lực tài chính từ
đất đai. Tuy nhiên, thực tế trong quá trình thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất
đai đã và đang xảy ra những vấn đề tiêu cực, vi phạm quy định của pháp luật. Do đó,
việc xử lý vi phạm, buộc bồi thường thiệt hại gây ra và buộc chủ thể sử dụng đất phải
có trách nhiệm của mình trong việc khai thác, sử dụng đất là tất yếu để đảm bảo việc
thực thi pháp luật về đất đai và cơng bằng xã hội. Ở góc độ quản lý Nhà nước, đây là
nguồn thu thể hiện năng lực quản lý Nhà nước về đất đai nhưng ở góc độ KT-XH thì
đây là hoạt động nhằm kiềm chế vi phạm của các chủ thể quản lý và sử dụng đất, đồng
thời là nguồn thu nhằm khắc phục hậu quả của các hành vi vi phạm pháp luật đất đai,
duy trì sự công bằng và trật tự xã hội.
Trong điều kiện nền kinh tế đang bước vào giai đoạn hội nhập sâu rộng, đất đai
ngày càng có giá trị thì vấn đề vi phạm trong quản lý, sử dụng đất ngày càng tăng. Do
đó, việc duy trì và nâng cao hình thức, mức xử phạt, các chế tài về bồi thường khi gây
thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất là yêu cầu tất yếu nhằm đảm bảo tính nghiêm minh
của pháp luật, đồng thời là biện pháp đánh vào kinh tế của các chủ thể quản lý, sử
dụng đất, nâng cao trách nhiệm của mình trong quản lý, khai thác và sử dụng đất.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10
1.1.2. Định giá đất
1.1.2.1. Khái niệm định giá đất
Trên thế giới, đất đai và tài sản khác gắn liền với đất được nhất thể hóa và được
gọi chung là bất động sản. Do bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, có những đặc
trưng khơng giống bất cứ loại tài sản nào; là đối tượng của nhiều giao dịch dân sự. Vì
vậy, trong hoạt động định giá tài sản thì định giá bất động sản là một lĩnh vực được
nhiều nhà kinh tế, nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các
nước đang phát triển đặc biệt quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại
các nước như Mỹ, Thụy Điển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung
Quốc, định giá đất và bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế.
Các kết quả nghiên cứu về giá bất động sản và định giá bất động sản đã được đưa vào
ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên
thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp bất động sản
diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt động định giá đất và bất động sản tại nhiều nước trên
thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt động quản lý của nhà nước đối với thị
trường bất động sản vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm
trong sự kiểm soát của nhà nước.
h
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính
pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn
liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Có 02 khái niệm được giới
học giả, các nhà kinh tế và các nhà định giá tài sản trên thế giới thường sử dụng khi
nghiên cứu về định giá bất động sản như sau:
- Định giábất động sản là sựước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động
sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đãđược xác định (GS. W. Sealrooke
- Viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh)
- Định giábất động sản là một nghệ thuật hay khoa học vềước tính giá trị cho
một mục đích cụ thể của một bất động sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân
nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn
bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.(GS. Lim Lan Yuan – Khoa xây
dựng và bất động sản - Đại học quốc gia Singapore)
Như vậy: Định giá bất động sản là sựước tính giá trị của bất động sản tại một
thời điểm xác định, có cân nhắc đến các đặc điểm của bất động sản cũng như xem xét
đến các yếu tố kinh tế thị trường. Vì vậy định giá bất động sản là một cơng việc phức
tạp địi hỏi người làm cơng việc định giá vừa phải có kiến thức chun mơn nghề
nghiệp vững vàng, vừa phải có sự nhạy cảm với thị trường.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11
Mặc dù trên thế giới, khái niệm định giá bất động sản đã được Hiệp hội những
người hành nghề định giá chuẩn hóa từ nhiều năm nay, nhưng tại Việt Nam cho đến
nay, khái niệm về định giá đất hay định giá bất động sản cũng chỉ dừng lại ở các cuộc
trao đổi, tham luận của các học giả, các chuyên gia nghiên cứu về định giá. Đây là một
khó khăn lớn trong lĩnh vực định giá đất và bất động sản nhất là khi thể chế hóa chế
định này thành các quy phạm pháp luật cụ thể [14].
1.1.2.2. Định giá đất hàng loạt
Định giá đất hàng loạt là mô hình định giá hệ thống một hay nhiều thửa đất
cùng loại đất (loại bất động sản) hoặc một hay nhiều nhóm đất (nhóm bất động sản) tại
một thời điểm nhất định bằng các thủ tục được tiêu chuẩn hóa và bằng việc kiểm tra
thống kê.
Mục đích của định giá đất hàng loạt là nhằm xác định giá của tất cả các thửa đất
và tài sản gắn liền với thửa đất đó (gọi chung là giá bất động sản) có trong một khu
vực, một địa phương nhất định nhằm phục vụ việc thu thuế của Nhà nước đối với bất
động sản. Thông thường kỳ của định giá hàng loạt là do pháp luật của mỗi nước quy
định trên cơ sở chế độ thu thuế của Nhà nước đó. Tại Úc, Thái Lan thì kỳ định giá
hàng loạt là 03 năm; Thụy Điển thì kỳ định giá hàng loạt là 06 năm [14].
h
Hiện nay, theo quy định của pháp luật đất đai 2013 thì tại Việt Nam, định giá
đất hàng loạt được được áp dụng trong việc xây dựng Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh
ban hành theo định kỳ 05 năm một lần và công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu
kỳ. Theo đó, Bảng giáđất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia
đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất từđất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải làđất ở sang đất ởđối với
phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
- Tính thuế sử dụng đất;
- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng
đất đai;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà
nước đối với trường hợp đất trả lại làđất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuêđất một lần
cho cả thời gian thuê [26].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
12
1.1.2.3. Định giá đất cụ thể
Song song với hoạt động định giá đất hàng loạt di Nhà nước tổ chức thực hiện
nhằm mục đích phục vụ việc thu thuế đất cịn có hoạt động định giá đất cụ thể nhằm
xác định giá đất của một một số thửa đất, khu đất nhất định theo yêu cầu của Nhà nước
hoặc tổ chức, cá nhân.
Định giá đất cụ thể nhằm xác định giá của một thửa đất hoặc khu đất nhất định
tại một thời điểm nhất định để các bên tham khảo trước khi thống nhất về giá trong các
giao dịch như bán, cho thuê, thế chấp bất động sản,…
Đối với nước ta, theo quy định của pháp hiện hành (Điều 114 Luật đất đai năm
2013) [26] thì định giá đất cụ thể là nhằm xác định giá của một thửa đất nhất định tại
một thời điểm nhất định để Nhà nước xem xét trước khi quyết định về giá đất tính tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường về đất, xác định lại giá đất khi doanh nghiệp
nhà nước cổ phần hóa. Ngồi ra, định giá đất cụ thể còn nhằm cung cấp giá đất để
người sử dụng đất, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan tham khảo trước khi thống
nhất về giá trong các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.
Định giá đất cụ thể phát sinh theo yêu cầu của các bên tham gia giao dịch như
mua bán, chuyển nhượng đất đai hoặc khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đât,
cho thuê đất,… Đây là công việc diễn ra thường xuyên nhưng không được báo trước,
vì vậy có nước gọi việc định giá này là định giá đột xuất, định giá đơn lẻ.
h
Trong định giá đất cụ thể tập trung vào một thửa đất hoặc khu đất nên độ chính
xác và độ tin cậy của kết quả định giá là yêu cầu số một của mọi cuộc định giá cụ thể.
Định giá cụ thể thường chỉ thỏa mãn cho một khách hàng, tuy nhiên các cơ quan định
giá cũng có quan tâm đến kết quả định giá vì coi đó là nguồn để định giá lại.
1.1.2.4. Các nguyên tắc định giá đất
Theo quy định tại Điều 112 Luật đất đai năm 2013thì khi thực hiện việc định
giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời hạn sử dụng đất;
- Phù hợp với giáđất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử
dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu
giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng
sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau [26].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
13
Ngoài các nguyên tắc cơ bản nêu trên theo quy định của pháp luật đất đai 2013
thì theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 khi thực hiện xác định giá còn phải
tuân thủ một số các nguyên tắc có liên quan đến sự hình thành giá trị của tài sản như
sự tác động của nhiều yếu tố như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng
thanh tốn,.. từđóđưa ra kết luận về giá trị của tài sản, bao gồm các nguyên tắc sau:
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- Nguyên tắc cung - cầu.
- Nguyên tắc thay đổi.
- Nguyên tắc thay thế.
- Nguyên tắc cân bằng.
- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm.
- Nguyên tắc phân phối thu nhập.
- Nguyên tắc đóng góp.
- Nguyên tắc phù hợp.
- Nguyên tắc cạnh tranh.
- Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai[10].
1.1.2.5. Các phương pháp định giá đất
h
a) Phương pháp so sánh trực tiếp
* Khái niệm:
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giáđất thơng qua việc phân
tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng
sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng
đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá
quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá [20].
* Điều kiện áp dụng:
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường
có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng
đất [20].
* Trình tự xác định giá:
Bước 1. Khảo sát, thu thập thông tin.
Bước 2. Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
14
thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.
Bước 3. Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá.
Bước 4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá [15].
b) Phương pháp chiết trừ
* Khái niệm:
Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản
gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá
trị bất động sản (bao gồm giá trịđất và giá trị tài sản gắn liền với đất) [20].
* Điều kiện áp dụng:
Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn
liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản
gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường,
trúng đấu giá quyền sử dụng đất [20].
* Trình tự, nội dung xác định giá:
Bước 1. Khảo sát, thu thập thông tin.
Bước 2. Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động
sản so sánh.
h
Bước 3. Ước tính giá đất của bất động sản so sánh.
Bước 4. Xác định giá đất của bất động sản cần định giá [15].
c) Phương pháp thu nhập
* Khái niệm:
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa
mức thu nhập rịng thu được bình qn một năm trên một đơn vị diện tích đất so với
lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại
tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền
gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh [20].
* Điều kiện áp dụng:
Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được
các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất [20].
* Trình tự, nội dung xác định giá:
Bước 1. Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
15
Bước 2. Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa
đất cần định giá.
Bước 3. Xác định thu nhập rịng bình qn một năm.
Bước 4. Xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
Bước 5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá [15].
d) Phương pháp thặng dư
* Khái niệm:
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép
chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng
chi phíước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản [20].
* Điều kiện áp dụng:
Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng
phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được
tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính [20].
* Trình tự, nội dung xác định giá:
h
Bước 1. Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin
về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng
đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất.
Bước 2. Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Bước 3. Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản.
Bước 4. Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều
năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng
năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất.
Bước 5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá [15].
đ) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
* Khái niệm:
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách
sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh) ban hành. Tuy nhiên, đây là phương pháp thực hiện theo hình thức định giá đất
hàng loạt, khơng áp dụng thực hiện trong việc xác định giá đất cụ thể [20].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
16
* Điều kiện áp dụng:
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các
trường hợp theo quy định mà có diện tích thửa đất hoặc khu đất có giá trị theo Bảng
giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thấp; có tính tương đồng về vị trí, khả năng sinh
lợi, thu nhập và cần áp dụng định giá theo phương thức định giá hàng loạt nhằm rút
ngắn thủ tục hành chính.
* Trình tự, nội dung xác định giá:
Bước 1. Khảo sát, thu thập thông tin.
Bước 2. Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất.
Bước 3. Xác định hệ số điều chỉnh giá đất.
Bước 4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá [15].
1.1.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu theo các nhóm sau:
- Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, tâm lý, mơi trường gắn với thửa đất.
- Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường.
- Nhóm các yếu tố liên quan đến nhà nước và pháp luật.
h
1.1.3.1. Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, tâm lý, môi trường gắn
với thửa đất
a) Yếu tố tự nhiên
- Vị trí thửa đất: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí thửa đất mang lại càng cao thì
giá của thửa đất đó càng lớn. Điều đó giải thích tại sao những thửa đất khu vực trung
tâm đơ thị hay một vùng nào đó có giá trị lớn hơn so với những thửa đất cùng loại
nhưng lại ở những khu vực, những vùng ven trung tâm và cũng giải thích tại sao những
thửa đất tại các vị trí giao nhau của các tuyến dường giao thông hay đường phố lại có
giá trị cao hơn so với giá trị những thửa đất tương tự trong cùng khu vực, từng vùng
nhưng lại ở những vị trí khơng phải ngã ba, ngã tư. Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị
trí thửa đất là cực kỳ quan trọng, đặc biệt đối với hoạt động định giá. Kinh nghiệm định
giá của nhiều nước cho thấy một đánh giá chính xác, khách quan về mức độ ảnh hưởng
của yếu tố vị trí chỉ có thể đạt được trên cơ sở giá thị trường và ngược lại.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất: Một số đo về kích thước và diện tích
thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đai đa số dân cư trong
vùng. Ví dụ như đối với nhu cầu về đất ở tại khu vực các phường trung tâm thành phố
Quảng Ngãi thì số đo kính thước, diện tích thửa đất tối ưu khi có mặt tiền thửa đất từ
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
17
5m đến 6m và chiều sâu thửa đất từ 18m đến 25m.
- Địa hình thửa đất tọa lạc: Địa hình thả đất tọa lạc cao hay thấp so với các thửa
đất khác trong vùng lân cận có quan hệ trực tiếp tới giá của thửa đất đó. Tuy nhiên, sự
tác động nhiều hay ít của yếu tố địa hình cịn phụ thuộc vào đặc điểm của vùng lân cận
thửa dất là vùng dân cư, công nghiệp, nông nghiệp hay thương mại – dịch vụ. Nếu
vùng lân cận là dân cư, có dịch vụ cấp, thốt nước tốt thì địa hình thửa đất cao hơn sẽ
làm tăng giá trị của thửa đất và ngược lại; nếu vùng lân cận là khu vực sản xuất cơng
nghiệp (xi măng, luyện thép,..) thì thửa đất có vị trí cao, đầu gió thì giá đất sẽ ít chịu sự
ảnh hưởng so với những thửa đất có vị trí thấp, cuối gió.
- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lịng đất (độ phì của đất, tính chất vật lý của
từng tầng đất mặt,…): Mức độ ảnh hưởng của những yếu tố này đến giá đất tùy thuộc
và mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ dày và tính chất thổ những của lớp đất bề mặt có
ảnh hưởng lớn đến giá trị đất nếu đất đó được sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, lâm
nghiệp nhưng sẽ ít ảnh hưởng hơn nếu đất đó được sư dụng vào mục đích xây dựng –
loại cơng năng liên quan nhiều đến tính chất cơ học của lớp đất mặt.
- Kiến trúc của các cơng trình gắn liền với đất đối với thửa đất có nhà ở hoặc
cơng trình xây dựng: Kiến trúc của bất động sản ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị của bất
động sản đó. Nếu 2 bất động sản có vị trí như nhau, chi phí đầu tư xây dựng như nhau
nhưng bất động sản nào có kiến trúc đẹp, phù hợp với thị hiếu của thị trường thì giá trị
của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
h
- Yếu tố thiên nhiên: Mức độ ảnh hưởng của thiên nhiên đến giá của một bất
động sản cụ thể tùy thuộc vùng địa lý. Đối với các thành phố ven biển những bất động
sản là nhà ở có mặt tiền hướng biển thường có giá trị lớn hơn so với những bất động
sản tương tự nhưng mặt tiền hướng ngược lại. Do chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi các rủi
ro từ lũ lụt có thể gây ra, những bất động sản tọa lạc phía ngồi đê kè dọc theo các con
sơng có hệ số rủi ro lớn hơn so với các bất động sản cùng công năng và tương tự về vị
trí nhưng tọa lạc ở phía trong đê kè.
- Yếu tố môi trường: Những yếu tố môi trường ảnh hưởng đến giá bất động sản
bao gồm: nước sinh hoạt, khơng khí, tiếng ồn,… Mức độ ảnh hưởng đến giá đất, bất
động sản của các yếu tố nêu trên ngày càng lớn nhất là tại các khu vực đô thị, các khu
công nghiệp, khu kinh tế.
b) Yếu tố kinh tế
- Khả năng cho sinh lợi: Đặt trong bối cảnh công năng của thửa đất phù hợp với
quy hoạch sử dụng đất thì thửa đất có khả năng cho sinh lợi càng lớn với thời gian sinh
lợi càng dài thì giá đất của thửa đất đó càng cao và ngược lại. Các tiêu chí để đánh giá
khả năng sinh lợi từ đất gồm: mức thhu nhập hàng năm hoặc giai đoạn hoặc mức thu
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
