các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản tại công ty cổ phần xây dựng sông hồng

mi
Itf
BỘ GIÁO
DỤC VÀ
ĐÀO
TẠO
TRƯỜNG
ĐẠI
HỌC
NGOẠI
THƯƠNG
PHẠM
TIÊN THÀNH
CÁC
GIẢI
PHÁP
NHẰM
NÂNG
CAO
HIỆU
QUẢ
ĐẦU Tư
CÁC Dự ÁN
KINH
DOANH
BÁT
ĐỘNG
SẢN TẠI
CÔNG
TY

CỔ
PHẦN
XÂY
DỤNG
SÔNG
HỔNG
Chuyên ngành : Thương mại
Mã sô
:
603410
LUẬN
VĂN
THẠC
sĩ
THƯƠNG
MẠI
THƯ
VIỀN
NGOAI
s
'
006 u
.
ị
ị r£009
NGƯỜI
HƯỚNG
DẪN KHOA
HỌC:
TS.

Nguyn
Thị
Việt
Hoa
HÀ NỘI
-
2009
MỤC LỤC:
Danh mục các
từ
viết tắt:
Danh mục bảng
biểu:
Lời
mở
đầu:
CHƯƠNG
1:
Cơ SỞ
LÝ
LUẬN
CHUNG
VỀ ĐẦU
Tư,
DỰÁN
ĐẨU Tư VÀ ĐÁNH
GIÁ
HIỆU
QUẢ CấA Dự ÁN ĐẦU Tư 4
1.

Cơ
sở lý
luận
chung
về đầu
tư,
dự án đầu tư và đầu tư
kinh
doanh
Bất
động
sản
4
1.1.
Cơ
sở lý
luận
về đầu
tư.
4
1.1.1.
Định
nghĩa
về đẩu tư 4
1.1.2.
Mục đích
của
đầu tư 4
1.2 Cơ
sở lý

luận
về dự án đầu tư 5
1.2.1
Định
nghĩa
về
dự án đầu tư 5
1.2.2 Nội
dung
của
dự án đầu tư 5
1.3 Đầu tư
kinh
doanh
Bất
động
sản
7
1.3.1
Định
nghĩa
hoạt
động
kinh
doanh
bất
động
sản
7
1.3.2 Đặc

điểm
hoạt
động
kinh
doanh
bất
động sản 9
2. Hiệu
quả đầu tư
của
các dự án
kinh
doanh
Bất
động
sản
13
2.1
Khái
niệm
hiệu
quả đầu tư 13
2.2 Các nhân
tố
ảnh hưởng đến
hiệu
quả đầu
tư
các dự án
kinh

doanh
Bất
động
sản
14
2.2.1
Các
yếu
tố
có mối
liên
hệ
trực
tiếp
với
Bất
động
sản:
14
2.2.2 Các
yếu
tố
về pháp lý liên quan đến
Bất
động
sản:
16
2.2.3 Các
yếu
tố

chung
bên ngoài: 16
3. Đánh giá
hiệu
quả đầu tư
của
các dự án đầu
tư.
17
3.1
Tính
tổng
mức đầu tư
của
dự
án:
17
3.1.1 Chi
phí xây dựng 18
3.1.2
Chi
phí
thiết
bị
18
3.1.3
Chi
phí
bồi
thường

giải
phóng mặt
bằng,
tái
kinh
doanh
18
3.1.4
Chi
phí
quản
lý dự
án:
lg
3.1.5Chiphítư
vấn
đầu
tư
xây
dựng:
18
3.1.6 Chi phí
khác:
18
3.1.7
Chi phí
dự
phòng:
18
3.2 Tổng

doanh
thu
trong
thời
gian
vận hành của
dự
án
18
3.3 Đánh giá
hiệu
quả
tài
chính của dự án
18
3.3.1
Phân
tích
chỉ
tiêu
thu
nhập
thuần
(NPV)
18
3.3.2
Phân
tích
chỉ
tiêu

tỷ suất
hoàn
vốn
nội
bộ
(IRR)
20
3.3.3 Phân
tích
chỉ
tiêu
thời
gian
hoàn
vốn
có tính đến hệ
số
chiết
khá'
21
3.3.4
Phân
tích
chỉ số doanh
lợi
22
3.3.5 Phân
tích
độ
nhạy về tài

chính
22
CHƯƠNG
2
ĐÁNH
GIÁ HIỆU
QUẢ ĐẦU Tư CÁC Dự ÁN KINH
DOANH
BẤT
ĐỰNG
SẢN
TẠI
CÔNG TY cổ PHÂN XẢY
DỰNG
SÔNG
HỔNG
2.1
Giới thiệu
Công
ty
cổ phần xây dựng Sông
Hồng
25
2.1.1
Quá
trình
hình thành và
phát
triển
của

Công
ty
25
2.1.2 Cơ
cấu
tổ
chức của
Công
ty
cổ phần
xây
dựng
Sóng Hồng
27
2.1.3 Lĩnh vực
hoạt
động
của
Công
ty
30
2.2
Hoạt động
kinh
doanh
Bất động sản của Công
ty
cổ phần xây
dựng Sông
Hồng

30
2.2.1 Tổng
quan
thị
trường Bất động sản
Việt
Nam
và
tiềm
năng
thị
trường
trong
những
năm
tói
31
2.2.1.1
Tổng
quan
thị
trường
bất
động
sản của
Việt
nam
trong
2007-
2008

31
2.2.1.2
Tiềm
năng
của
thị
trường
Bất
động
sản của
Việt
nam
trong
những
năm
tới:
36
2.2.2 Hoạt động
kinh
doanh
Bất động sản của Công
ty
cổ phần xây
dựng Sông
Hồng
40
2.3 Phân tích
hiệu
quả đầu tư
tại

dự án xây dựng
Chợ Hàng
Da
của Công
ty
44
2.3.1
Giới thiệu
chung về dự án Chợ Hàng
Da 44
2.3.2 Xác
định
quy
mô
và nguồn vn đầu tư
của
dự
án
45
2.3.2.
Ì
Xác
định
quy
mô
vốn
đầu
tư
xây
dựng

công trình
45
2.3.2.2
Phân
tích
nguồn vốn
đầu
tư
và
tiến
độ
thực hiện
của
dự
án 48
2.3.3 Phân tích
hiệu
quả đầu tư
của
dự án
49
2.3.3.1
Xác
định
các
yếu
tố
đầu
vào
phục

vụ
cho
việc
nghiên cứu
hiệu
quả
đầu
tư của
dự án
49
2.3.3.2
Tổng doanh
thu trong
thời
gian
vận
hành
của
dự án
50
2.3.3.3
Xác
định
chi
phí
sản xuất kinh
doanh
trong
thòi
gian

vận
hành
của
dự án
52
2.3.3.4 Đánh
giá
hiệu
quả đẩu tư của
dự án
55
A.
Chạ
tiêu
thu
nhập
thuần
NPV 55
B. Chạ
tiêu thòi
gian thu hồi
vốn
có tính đến hệ
sốchiếtkh
55
c.
Phân
tích
chạ
tiêu

tỷ suất
hoàn
vốn
nội
bộ
(IRR)
55
D.
Phân
tích
chạ số doanh
lợi
56
E. Phân
tích
độ
nhạy
về
tài
chính
56
2.3
Nhận
xét chung về
hiệu
quả đầu tư dự án chợ Hàng
Da 56
CHƯƠNG
3
ĐỀ

XUẤT
CÁC
GIẢI
PHÁP
NHẰM
NÂNG
CAO
HIỆU
QUẢ ĐẦU TƯ
CHO
CÁC
Dự ÁN
KINH
DOANH
BẤT
ĐỘNG
SẢN CỦA CÔNG TY.
3.1. Chiên lược
hoạt
động động
kinh
doanh
của Công ty cổ phần
xây
dựng
Sông
Hồng
giai
đoạn
2009

-
2015
57
3.1.1.
Mục
tiêu
của
chiến
lược:
57
3.1.2.
Các
thuận
lợi
và
khó khăn tác động đến
chiến
lược
kinh
doanh
của
Công
ty
59
3.2.
CÁC
GIẢI PHÁP
CHỦ YẾU
NÂNG
CAO

HIỆU
QUẢ ĐẦU TƯ BẤT
ĐNG
SẢN CỦA
CÔNG
TY CỎ PHẢN XÂY
DƯNG SÔNG HÒNG.
63
3.2.1.
Các nhóm
giải
pháp
chiến
lược
63
3.2.2.
Nhóm
giải
pháp
theo
các
giai
đoạn
thực hiện
dự án
66
3.2.3 Nhóm
giải
pháp có
tính

chất
quản
trị
73
KẾT
LUẬN
DANH MỤC
TÀI
LIỆU
THAM KHẢO
DANH
MỤC
CÁC TỪ
VIẾT
TẮT
Incomex
Công
ty
cổ
phần
xây
dựng
Sông Hồng
BĐS
Bất
động
sản;
WTO
Tổ
chức

thương
mại
Thế
giới;
UBND
Uy
ban
nhân dân;
ĐHĐCĐ
Đại
hội
đồng cổ đông;
HĐQT
Hội
đồng
quản
trị;
UBCKNN
Uy ban
chứng
khoán Nhà
nước;
CNĐKKD
Chứng
nhận
đăng ký
kinh
doanh;
NĐ-CP
Nghị định Chính

phủ;
TTTM
Trung
tâm thương
mại;
CBRE
Công
ty
CB
Richard
Ellis
Việt
Nam;
IRR
Tỷ
suất
hoàn
vốn
nội
bộ;
NPV
Thu nhập
thuần;
ISO
Tổ
chức
tiêu
chun
Quốc
tế;

DANH
MỤC
BẢNG
BIỂU
Bảng
2.1:
Cơ
cấu
vốn
cổ
phần
của
Công
ty
29
Bảng 2.2: Chi phí đầu tư xây dựng công trình 45
Bảng 2.3: Nhu cầu vốn lưu động 46
Bảng 2.4: Bảng tính
doanh
thu
trong
thời
gian
vận hành 51
Bảng 2.5: Bảng tính chi phí trả lương
trong
thời
gian
vận hành 53
-1

-
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp
thiết
của đề tài:
Thủ
đó Hà
Nội
là một
trong
những
nơi
tập
trung
dân cư cao
nhất
trong
cả
nước,
hàng năm có thêm hàng ngàn
người
dân
từ
các vùng
miền
khác
chuyển
đến
sinh
sống

và làm
việc
ở
thủ đô.
Do
đó,
hơn
bất
cứ thành phố nào
trong
cả
nước,
Hà
Nội
là Thành phố có nhu cầu cao
nhất
vẻ nhà ở và văn phòng cho thuê cần
đưồc
thoa
mãn.
Trong
những
năm gần
đây,
Thành phố Hà
Nội
đã không
ngừng
triển
khai

chủ
trương phát
triển
nhà
theo
dự án để đảm bảo
vừa
đáp ứng đưồc nhu
cầu
về nhà ở của
người
dân
thủ đô,
của các
doanh
nghiệp,
các
tổ
chức
kinh
tế
trong
và ngoài nước và
vừa bảo tồn
đưồc
nét
kiến
trúc
riêng
vốn

có
của
mình.
Sự
kiện Việt
nam
trở
thành thành viên
thứ
150
của
WTO đã
tạo
điều
kiện
cho
các
doanh
nghiệp
nước ngoài đến nghiên cứu và tìm
kiếm
các cơ
hội
đầu tư
tại
Việt
Nam và
sự có
mặt ngày càng
nhiều của

các
doanh
nghiệp
nước ngoài đến làm
ăn ở
Việt
Nam
cũng
khiến
nhu cầu văn phòng cho thuê
cũng
tăng
vọt.
Nhu cầu
văn phòng cho thuê cao cấp không
chỉ
có ở
những
công
ty
nước
ngoài,
hiện
nay
doanh
nghiệp
trong
nước
cũng
chú ý đến

việc
dọn vào
toa
nhà
thay
vì thuê nhà
dân làm văn
phòng.
Càng
ngày,
các
doanh
nghiệp,
trẻ,
nhỏ,
mới thành
lập
càng có
xu
hướng
chọn
đặt
trụ
sở
công
ty
tại
các
cao ốc
văn phòng.

Công
ty
cổ
phần
xây
dựng
Sông Hồng
là
thành viên liên
kết của
Tổng
Công
ty
cổ
phần
xây
lắp
Dầu khí
Việt
Nam có
kinh
nghiệm
và năng
lực
trong việc
làm
chủ
đầu
tư
các dự án

tại
Hà
nội
cũng
như các dự án khác
trên
toàn
quốc.
Mặc dù Công
ty
đã
đạt
đưồc một số thành
tựu
trong
đầu tư
kinh
doanh
Bất
động
sản như:
Đầu tư xây
dựng
xong
Toa nhà hỗn hồp cao
tầng Biển Bắc,
Dự án
cải
tạo
và xây

dựng
mới nhà
chung
cư cao
tầng B4,
B14 Kim Liên nhưng đó vẫn
còn
là con số
khiêm
tốn
so
với
các
Tổng
Công
ty
khác.
Vì
vậy
song song
với
việc
định
hướng
phát
triển
thị
trường
trong
những

năm
tiếp
theo,
cần
phải
hệ
thống
hoa, kiểm
điểm,
đánh giá
lại
quá
trình
thực
hiện
các dự
án,
tìm
ra
những
thiếu
sót
những
vấn
đề
bất cập
có
thể
giải
quyết

đưồc,
đưa các
giải
pháp nâng cao
hiệu
quả
các dự án đầu
tư
kinh
doanh
Bất
động
sản của
Công
ty.
Chính
vì
những
lý do trên
-2-
tác
giả
đã
chọn
để tài "Các
giải
pháp nhằm nâng cao
hiệu
quả đầu tư các dự án
kinh

doanh
Bất
động sản
tại
Công
ty
cổ
phần
xây
dựng
Sông Hồng" làm đề tài
nghiên
cứu luận
văn
thạc
sĩ của
mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Hiện
nay các đề
tài
nghiên cứu liên
quan
đến các dự án
Bất
động sản vẫn
còn tương
đẩi ít,
cụ
thể hiện

nay có một
sẩ đề tài sau:
- Đề
tài:
Những
giải
pháp nâng
cao hiệu quả
đẩu
tư trong
hoạt
động
Kinh
doanh
bất
động sản
tại
Công
ty
cổ
phần
kinh
doanh
Bất động sản Hà
Nội trong
điều
kiện
Việt
Nam
hội

nhập
kinh tế thế
giới,
bảo vệ ngày 20
tháng 6 năm
2008
của
Thạc
sĩ
Phạm
Thu Thúy
-
Trường
Đại
học Xây
dựng
Hà
Nội.
- Đề
tài:
Thực
trạng
và
giải
pháp nhằm thúc đẩy
hoạt
động
kinh
doanh
bất

động
sản
tại
Công
ty
xây
dựng
sẩ
4
bảo vệ
ngày 02 tháng 5 năm
2003
của
Sinh
viên
Trần
Văn
Đồng
-
Trường
Đại học
Kinh
tế
Quẩc dân.
Tôi
xin
cam
kết
đề
tài

nghiên cứu
của
mình không trùng
lặp với
các đề tài
đã được nghiên
cứu
trước
đây.
3. Mục đích nghiên cứu:
- Nghiên cứu cơ sở lý
luận
chung
về dự ấn đầu
tư, hiệu
quả đầu tư của
các dự án
kinh
doanh
Bất
động
sản.
- Nghiên
cứu
thực
tế hiệu
quả đầu tư
của
các dự án và đánh giá
hiệu

quả
đầu tư của
các dự án
kinh
doanh
Bất
động
sản của
Công
ty.
4.
Nhiệm
vụ nghiên cứu:
- Nghiên cứu cơ sở lý
luận
chung
về dự án đầu
tư,
các
chỉ
tiêu đánh giá
hiệu quả đầu tư của
dự án
kinh
doanh
Bất
động
sản.
- Phân tích
hiệu

quả đầu tư
của
các dự án
kinh
doanh
Bất
động sản của
Công
ty cổ
phần
xây
dựng
Sông Hồng.
- Đề
xuất
các
giải
pháp nhằm nâng
cao hiệu
quả đầu
tư cho
dự án.
5. Đôi tượng và
phạm
vi
nghiên cứu:
-
Đẩi
tượng
nghiên cứu của đề tài là các

giải
pháp nhằm nâng cao
hiệu
quả đầu tư cho dự ấn.
-3-
-
Phạm
vi
nghiên
cứu:
+ Nghiên cứu cơ sở lý
luận
chung
về dự án đầu tư và
hiệu
quả đầu tư
của
dự án.
+ Do
điều
kiện
thời
gian
và
giới
hạn
của
luận
văn
thạc sĩ

nên đề
tài
chỉ
tập trung
nghiên
cứu
phân
tích
phần
hiệu
quả
tài
chính
của
một dự án cụ
thể
đó
là
dự án đầu
tư
xây
dựng chợ
Hàng Da
trên
cơ
sở
đó đưa
ra
các
giải

pháp
nhẩm nâng
cao
hiệu
quả đầu
tư cho
các
dự án
của
Công
ty.
6. Phương pháp nghiên cứu
Để
thực hiện
được mục đích nghiên
cứu của
đề
tài,
tác
giả
đã sử
dụng
các
phương pháp nghiên
cứu sau
đây:
- Phương pháp phân
tích
và
tổng

hợp
lý
thuyết
- Phương pháp
tra
cứu tài
liệu,
nghiên
cứu
văn bản
7. Kết cấu của
luận
văn:
Ngoài
phẩn
mở
đầu, kết luận,
phụ
lục
và các
tài
liệu
tham khảo thì
nội
dung
chính
của
luận
văn được
chia

làm 03 chương.
- Chương
Ì:
Cơ
sở lý
luận
chung về
dự án đầu
tư
và đánh giá
hiệu
quả đầu tư
của
dự án.
- Chương
2:
Đánh giá
hiệu
quả
đầu tư các dự án
kinh
doanh Bất
động
sản
tại
Công
ty
cổ
phần
xây

dựng
Sông Hồng.
- Chương
3:
Đề
xuất
các
giải
pháp nhẩm nâng
cao
hiệu
quả đầu
tư
cho
các
dự
án
Kinh
doanh
bất
động
sản của
Công
ty
cổ
phần
xây
dựng
Sông Hồng.
-4-

CHƯƠNG
1:
Cơ SỞ LÝ
LUẬN
CHUNG
VỀ ĐÂU Tư,
Dự ÁN ĐẦU Tư VÀ ĐÁNH GIÁ
HIỆU
QUẢ ĐẦU Tư CỦA Dự ÁN.
1. Cơ sở lý luận chung về đầu tu, dự án đầu tư và đầu tư kinh doanh Bất
động
sản
1.1.
Cơ
sở
lý
luận
vẽ
đầu
tư
1.1.1.
Định
nghĩa
vế
đầu
tư:
Theo
Luật
đầu tư số 59/2005/QH11 của Quốc
hội

nước Cộng hoa Xã
hội
Chủ
nghĩa
Việt
Nam
ban
hành ngày
29/11/2005
thì
Đầu
tư
được
hiểu
như
sau:
"Đầu
tư
là
việc
nhà đầu tư bỏ vốn
bằng
các
loại
tài sản
hữu hình
hoặc
vô
hình để hình thành
tài sản

tiến
hành các
hoạt
động đầu tư
theo
quy định
của Luật
này và các quy
định
khác
của
pháp
luật
có
liên
quan".!?
J
Theo
Giáo
trình
Đầu tư nước ngoài
của
Trưụng
Đại học
Ngoại
Thương
thì:
"Đầu
tư là
việc

sử
dụng
vốn vào một
hoạt
động
nhất
định nhằm
thu
lợi
nhuận
và/hoặc
lợi
ích
kinh tế
xã
hội".
Theo
Giáo trình
Kinh tế
đầu tư
của
Trưụng
Đại
học
Kinh tế
Quốc dân do
Nhà
Xuất
bản
thống

kê năm
2004
thì:
"Đầu
tu theo
nghĩa
rộng,
nói
chung
là sự
hy
sinh
các
nguồn
lực
ở
hiện
tại
để
tiến
hành các
hoạt
động nào đó nhằm
thu
về
cho
ngưụi
đầu tư các
kết
quả

nhất
định
trong
tương
lai
lớn
hơn các
nguồn
lực
đã
bỏ ra
để
đạt
được các
kết
quả
đó.
Nguồn
lực
đó có
thể là
tiền,
là tài
nguyên thiên
nhiên,
là sức lao
động và
trí
tuệ".|3-3
1.1.2.

Mục
đích
của đầu
tư
Mục đích
chủ yếu của
đầu
tư
đối
với
các
doanh
nghiệp là
sinh
lợi
có
nghĩa
là
mang
lại lợi
nhuận
để
cho
doanh
nghiệp
để
tiếp
tục
duy
trì hoạt

động và phát
triển
hoặc
mang
lại lợi
ích
kinh tế
cho
xã
hội.
Khả năng
sinh
lợi
là
điều
kiện
tiên
quyết
để đầu
tư,
ngưụi
ta
không đầu tư nếu không
thấy
triển
vọng
sinh
lợi.
Để tránh
những

cuộc
đầu tư không
sinh
lợi,
để đảm bảo
sinh
lợi tối
đa một
khi
đã bỏ vốn
đầu
tư phát
triển
phải
tiến
hành một cách có hệ
thống,
có phương
pháp,
theo
một
tiến
trình
gồm
nhiều
bước.
-5-
1.2 Cơ
sở
lý

luận
về
dự án đầu
tư
1.2.1 Định
nghĩa
về
dự
án
đầu
tư
Theo
Luật
đầu tư số 59/2005/QH11 của Quốc
hội
nước Cộng hoa Xã
hội
Chủ
nghĩa
Việt
Nam
ban
hành ngày
29/11/2005 thì
dự án đầu
tư
được
hiểu:
"Dự án đầu tư
là

tập
hợp các đề
xuất
bỏ vốn
trung
và dài hạn để
tiến
hành
các
hoạt
động
đầu
tư
trên
địa
bàn
cụ
thể,
trong
khoảng
thữi
gian
xác
định"|jf
J
Theo
Tài
liệu
nghiệp
vụ định giá xây

dựng của
Viện Kinh tế
Xây
dựng
-
Bộ
Xây
dựng
năm
2008
thì:
"Dự án đầu tư
là
tập
hợp các đề
xuất
có liên
quan
đến
việc
bỏ vốn để xây
dựng
mới,
mở
rộng
hoặc
cải tạo
những
công trình xây
dựng

nhăm mục đích phát
triển,
duy
trì,
nâng
cao
chất
lượng
công
trinh
hoặc sản
phẩm,
dịch
vụ
trong
một
thữi
hạn
nhất định"[f
3
Theo
Giáo
trình
đầu
tư và
quản
lý dự án
của
trưững
Đại

học
HUBM
thì:
"Dự
án đầu tư
là
một
tập
hồ sơ
tài
liệu
trình bày một cách
chi
tiết
và có hệ
thống
các
hoạt
động và
chi
phí
theo
một kế
hoạch của
một công
cuộc
đầu tư phát
triển
kinh
tế

xã
hội
hoặc
phát
triển
sản
xuất kinh
doanh
nhằm
đạt
được
những
kết
quả và
thực hiện
được
những
mục
tiêu
xác
định
trong
tương
lai
lâu
dài".
1.2.2 Nội dung của dụ án đầu
tư
xây
dựng:

Theo
Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày
07/2/2005
của Chính phủ về
việc
quản
lý dự án đầu tư xây
dựng
công trình
thì
nội
dung của
dự án đầu tư xây
dựng
gồm 2
phần:
phần
thuyết
minh
và
phần
thiết
kế
cơ
SỞ:[J
]
Nội
dung
phần
thuyết

minh
dự án bao gồm:
- Sự
cần
thiết
và mục
tiêu
đầu
tư;
đánh giá nhu
cầu
thị
trưững,
tiêu
thụ
sản
phẩm
đối
với
dự án
sản
xuất; kinh
doanh
hình
thức
đầu tư xây
dựng
công
trình;
địa

điểm
xây
dựng,
nhu cầu sử
dụng
đất;
điểu
kiện
cung
cấp nguyên
liệu,
nhiên
liệu
và các
yếu
tố
đầu
vào khác.
- Mô
tả
về quy mô và
diện
tích xây
dựng
công
trình,
các
hạng
mục công trình
bao

gồm công
trình
chính,
công
trình
phụ và các công
trình
khác;
phân
tích
lựa
chọn
phương án kỹ
thuật,
công
nghệ
và công
suất.
- Các
giải
pháp
thực hiện
bao gồm:
-6-
a)
Phương án
giải
phóng mặt
bằng, tái
định cư và phương án hỗ

trợ
xây
dựng
hạ tầng
kỹ
thuật
nếu
có;
b)
Các phương án
thiết
kế
kiến
trúc
đối
với
công trình
trong
đô
thị
và công
trình
có yêu
cầu
kiến
trúc;
c)
Phương án
khai
thác dự án và

sử dụng
lao
động;
d)
Phân
đoạn
thực
hiổn,
tiến
độ
thực
hiổn
và hình
thức
quản lý
dự án.
- Đánh
giá tác
động môi
trường,
các
giải
pháp
phòng,
chống
cháy,
nổ và các yêu
cầu
về
an

ninh,
quốc
phòng.
-
Tổng
mức đầu tư
của
dự
án;
khả
năng
thu
xếp
vốn,
nguồn vốn
và
khả
năng cấp
vốn theo
tiến
độ;
phương án hoàn
trả
vốn
đối với
dự án có yêu
cầu
thu hồi
vốn;
các

chỉ
tiêu
tài
chính và phân tích đánh giá
hiổu
quả
kinh
tế,
hiổu
quả xã
hội
của
dự án.
Nội
dung
phần
thiết
kế cơ
sở của
dự án bao gồm:
-
Nội dung phần
thiết
kế cơ sở
của
dự án
phải thể
hiổn
được
giải

pháp
thiết
kế
chủ yếu,
bảo đảm đủ
điều
kiổn
để xác định
tổng
mức đầu tư và
triển
khai
các
bước
thiết
kế
tiếp
theo,
bao gồm
thuyết
minh
và các
bản vẽ.
-
Thuyết
minh
thiết
kế
cơ
sở

được trình bày
riêng
hoặc
trình bày
trên
các
bản
vẽ
để
diễn
giải thiết
kế vói
các
nội
dung chủ yếu sau:
- Tóm
tắt
nhiổm
vụ
thiết
kế;
giới
thiổu
tóm
tắt
mối liên hổ của công trình
với
quy
hoạch
xây

dựng
tại
khu
vực;
các
số
liổu
về
điều
kiổn
tự
nhiên,
tải
trọng
và
tác
động;
danh
mục các quy
chuẩn,
tiêu
chuẩn
được áp
dụng.
-
Thuyết
minh
công
nghổ:
giới

thiổu
tóm
tắt
phương án công
nghổ
và sơ đồ công
nghổ;
danh
mục
thiết
bị
công
nghổ
với
các thông
số
kỹ
thuật
chủ yếu
liên
quan
đến
thiết
kế
xây
dựng.
-
Thuyết
minh
xây

dựng:
•S Khái quát
về
tổng
mặt
bằng:
giới
thiổu
tóm
tắt
đặc
điểm
tổng
mặt
bằng,
cao
độ
và
toa
độ xây
dựng;
hổ
thống
hạ
tầng
kỹ
thuật
và các
điểm
đấu

nối;
diổn
tích
sử
dụng
đất, diổn
tích xây
dựng,
diổn
tích cây
xanh,
mật độ xây
dựng,
hổ số sử
dụng
đất,
cao
độ
san nền
và các
nội
dung cẩn
thiết
khác.
-7-
s
Đối
vói công trình xây
dựng
theo

tuyến:
giới
thiệu
tóm
tắt
đặc
điểm
tuyến
công
trình,
cao độ và
tọa
độ xây
dựng,
phương án xử lý các chướng
ngại
vật
chính trên
tuyến;
hành
lang
bảo vệ
tuyến
và các đặc
điểm
khác
của
công trình
nếu
có;

s
Đối
với
công trình có yêu cầu
kiến
trúc:
giới
thiệu
tóm
tắt
mối liên hệ của
công trình
với
quy
hoạch
xây
dựng
tại
khu vực và các công trình lân
cận;
ý
tưởng
của
phương án
thiết
kế
kiến
trúc;
màu
sắc

công
trình;
các
giải
pháp
thiết
kế
phù hịp
với
điều
kiện
khí
hậu,
môi
trường,
văn
hoa,
xã
hội
tại
khu vực xây
dựng;
s
Phần
kỹ
thuật:
giới
thiệu
tóm
tắt

đặc
điểm
địa
chất
công
trình,
phương án
gia
cố nền,
móng, các
kết
cấu
chịu lực
chính, hệ
thống
kỹ
thuật
và hạ
tầng
kỹ
thuật
của
công
trình,
san
nền,
đào đắp
đất;
danh
mục các

phẩn
mềm sử
dụng
trong
thiết
kế;
•S
Giới
thiệu
tóm
tắt
phương án phòng
chống
cháy,
nổ và
bảo vệ
môi
trường;
•S Dự tính
khối
lưịng
các công tác xây
dựng,
thiết
bị
để
lập
tổng
mức đầu tư và
thời

gian
xây
dựng
công trình.
- Các bản
vẽ
thiết
kế
cơ
sở bao
gồm:
s Bản vẽ công
nghệ
thể hiện
sơ đồ dây
chuyền
công
nghệ
với
các thông số kỹ
thuật
chủ yếu;
•/ Bản vẽ xây
dựng
thể hiện
các
giải
pháp về
tổng
mặt

bằng,
kiến
trúc,
kết
cấu,
hệ
thống
kỹ
thuật
và hạ
tầng
kỹ
thuật
công trình
với
các kích thước và
khối
lưịng
chủ
yếu,
các mốc
giới,
toa
độ và
cao
độ xây
dựng;
•/ Bản
vẽ
sơ đồ hệ

thống
phòng
chống
cháy,
nổ.
-
Đối với
các dự án đầu tư xây
dựng
công
trình
có mục đích
sản
xuất
kinh
doanh
thì
tuy
theo
tính
chất, nội
dung
của dự án có
thể
giảm bớt
một số
nội
dung
thiết
kế cơ sở quy định

tại
khoản
2
Điều
này nhưng
phải
bảo đảm yêu cầu về
quy
hoạch,
kiến
trúc,
xác định đưịc
tổng
mức đầu tư và tính toán đưịc
hiệu
quả đầu
tư của
dự án.
- Số
lưịng
thuyết
minh
và
các bản vẽ của
thiết
kế
cơ
sở
đưịc
lập

tối
thiểu
là
09 bộ.
1.3 Đầu
tư
kinh
doanh Bất động sản
1.3.1. Định
nghĩa hoạt
động
kỉnh
doanh Bất động sản
Theo
Luật
kinh
doanh bất
động sản số 63/2006/QH11 do Quốc
hội
-8-
nước Cộng hoa
xã
hội
chủ
nghĩa
Việt
Nam
ban hành ngày
29
tháng

6 năm
2006
thì
kinh
doanh
Bất
động
sản
được
hiểu
như
sau:[V]
Hoạt
động
kinh
doanh Bất
động sản bao
gồm
kinh
doanh Bất
động sản
và
kinh
doanh dịch
vụ
Bất
động
sản.
a)
Kinh

doanh
Bất động
sản là
việc
bỏ vốn đầu tư
tạo
lập,
mua,
nhận,
chuyển
nhượng,
thuê,
thuê
mua
Bất
động sản
để
bán,
chuyển
nhượng, cho thuê,
cho
thuê
lại,
cho thuê
mua
nhựm
mục
đích
sinh
lợi.

Phạm
vi
của
hoạt
động
kinh
doanh
Bất động sản của
các
tổ
chức,
cá
nhân
trong
nước
gồm
các
hoạt
động
sau:
- Đầu
tư
tạo
lập
nhà,
công trình
xây
dựng
để
bán,

cho
thuê,
cho thuê
mua.
-
Mua
nhà,
công trình
xây
dựng
để
bán,
cho
thuê,
cho thuê
mua.
- Thuê nhà công trình
xây
dựng
để
cho thuê
lại,
-
Đầu tư
cải
tạo đất
và
đầu
tư
các công trình

hạ
tầng
trẽn
đất
thuê
để cho
thuê
đất
đã có hạ
tầng.
- Nhận
chuyển
nhượng
quyền
sử
dụng
đất,
đầu tư
công trình
hạ
tầng
để
chuyển
nhượng,
cho
thuê,
thuê
quyền
sử
dụng đất

đã có hạ
tầng
để cho
thuê
lại.
b)
Kinh
doanh dịch
vụ
bất
động sản là các
hoạt
động
hỗ
trợ kinh
doanh bất
động
sản
và
thị
trường
bất
động
sản,
bao
gồm
các
dịch
vụ môi
giới

bất
động
sản,
định giá
bất
động
sản,
sàn
giao
dịch
bất
động
sản,
tư
vấn
bất
động
sản,
đấu giá
bất
động
sản,
quảng
cáo
bất
động
sản,
quản lý
bất
động

sản.
Phạm
vi
của
kinh
doanh dịch
vụ
Bất
động
sản của
các
tổ
chức,
cá
nhân
trong
nước
gồm
các
hoạt
động
sau:
- Dịch vụ
môi
giới
bất
động
sản;
- Dịch vụ định giá
bất

động
sản;
- Dịch vụ sàn
giao
dịch
bất
động
sản;
- Dịch vụ tư
vấn
bất
động
sản;
- Dịch vụ đấu giá
bất
động
sản;
- Dịch vụ
quảng
cáo
bất
động
sản;
-9-
- Dịch vụ
quản lý
bất
động sàn.
1.3.2 Đặc điểm
hoạt

dộng
kinh
doanh
bất
động
sẩn
1.3.2.1 Đặc điểm hàng hoa
bất
động
sản
Bất
động
sản là
một hàng hóa đặc
biệt,
vì
vậy,
ngoài
những
đặc
điểm
chung
của
những
hàng hóa thông
thường,
bất
động
sản
còn có

những
đặc
điểm
riêng
sau:
-
Bất
động
sản
là
hàng hóa có
vị
trí
cố
định, không
di
chuyển được.
Bất
động
sản
luôn gắn
liền
với đất đai,
do đó
cố
định
về vị
trí,
về
địa

điểm
và
không có khả năng
chuyển
dịch,
khó có khả nâng tăng thêm về số
lượng,
diện
tích.
Mặt
khác,
đất
đai là
nguừn tài
nguyên do thiên nhiên ban
tặng,
nên có
giới
hạn
và
bị
giới
hạn về
không
gian.
Diện
tích
đất
đai
của

một
quốc
gia
khó
thay đổi
(trừ
vùng
gần
biển).
VỊ
trí
của
hàng hóa
bất
động
sản
bao gừm các
yếu
tố
như:
địa
điểm
cụ
thể,
tình hình phát
triển
kinh
tế,
văn hoa
-

xã
hội,
môi trường
cảnh quan
cũng
như
kết
cấu
hạ
tầng
khu vực
có hàng hóa
bất
động
sản.
-
Bất
động
sản
là
hàng hóa có
tính
lâu
bền.
Đất
đai là một
loại
tài sản
được xem như không
thể

bị huy
hoại
(trừ
trường
hợp
đặc
biệt);
các công trình
kiến
trúc và
vật kiến
trúc có
thể từn
tại
hàng trăm
năm. Chính
vì
tính
chất
lâu bền
của
hàng hóa
bất
động
sản
và do
đất
đai không bị
mất
đi sau một quá trình sử

dụng,
lại
có
thể
sử
dụng
vào
nhiều
mục đích khác
nhau
nên hàng hóa
bất
động
sản
rất
phong
phú và đa
dạng,
không bao
giờ
cạn.
- Hàng hóa
bất
động sản
chịu
sự
chi
phối
mạnh mẽ
của

pháp
luật
và
chính
sách
của Nhà
nước.
Bất
động
sản là tài sản quan
trọng
của
mỗi
quốc
gia,
là một
loại
hàng hóa
đặc
biệt.
Các
giao
dịch
về
bất
động
sản
có
sự tác
động

mạnh
đến hầu
hết
các
hoạt
động
kinh tế
-
xã
hội,
do
đó,
các
vấn
đề về
bất
động
sản
chịu
sự
chi phối
và
điều
chỉnh
chặt
chẽ của
hệ
thống
các văn bản pháp
luật

riêng về
bất
động sản đác biêt
là hệ
thống
luật
pháp về
đất đai.
Có
thể
nói,
hàng hóa
bất
động sản
chịu
sự
chi
phối
chặt
chẽ
nhất
của hệ
thống
pháp
luật
so
với
các hàng hóa thông thường khác
-10-
- Hàng

hóa bất
động
sản
mang
nặng
yếu
tố
tập
quán,
thị
hiếu
và tâm
lý
xã
hội.
Hàng hóa
bất
động
sản
chịu
sự
chi phối của
các yếu
tố
này
mạnh
hơn các
hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về
bất
động sản của mỗi vùng, mỗi khu

vực,
mỗi
quốc
gia
chịu
ảnh
hưởng
rất lớn của thị hiếu, tập
quán của dân cư
sinh
sống
tại
đó.
Yếu
tố
tâm lý xã
hội,
thậm
chí cả
vấn
đề tín
ngưỡng,
tôn
giáo,
tâm
linh
cũng
chi phối
mạnh
nhu

cầu về bất
động
sản.
- Hàng hóa
bất
động sản
chịu
sự ảnh hưởng
lẫn
nhau và
tác
động của môi
trường
tự
nhiên
và môi
trưởng
xã
hội.
Bất
động
sản
chịu
sự ảnh
hưởng
lẫn
nhau
rất lớn.
Giá
trị

của
một
bất
động sản
có
thợ bị
tác động
của bất
động
sản
khác.
Đặc
biệt,
trong
trường
hợp Nhà nước đầu
tư xây
dựng
các công trình
kết
cấu hạ
tầng
kỹ
thuật
và hạ
tầng
xã
hội
thì sẽ làm
tâng vẻ đẹp và nâng cao giá

của đất
đai và các công trình xây
dựng
trong
khu vực
đó.
Trong
thực
tế,
việc
xây
dựng
thêm công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự
hấp dẫn của
công
trình
khác
là hiện
tượng
phổ biến.
Ì
.3.2.2
Đặc
điểm
về
thị
trường
bất
động
sản

Cùng
với
sự phát
triợn
của
nền
kinh tế
hàng
hóa, thị
trường
bất
động sản
cũng
dần được hình thành và ngày càng được phát
triợn.
Thi
trường
bất
động sản
có
những
đặc
điợm
cơ
bản sau:
- Thị
trưởng
bất
động sẩn
không phải

là thị
trường giao dịch
bản
thân
bất
dộng sản mà
là thị
trường giao dịch
các quyền và
lợi ích
chứa đựng
trong
bất
động
sản.
Thị
trường
bất
động
sản là thị
trường
giao
dịch
các
quyền
và
lợi
ích có được
từ
việc

sở hữu
tài sản
trên
đất
và
quyền
sử
dụng
đất đai. Bởi vì đất
đai không bao
giờ
hao
mòn và mất
đi
(trừ
trường
hợp do
thiên
nhiên
tác
động),
người
sử
dụng
đất
không sử
dụng
đất
như các
tài sản

thông thường
khác,
cái mà họ có
thợ
sử
dụng
đó
là
các
quyền
và
lợi
ích do
đất đai
mang
lại.
Tính
chất
này
của đất
đai
là yếu tố
cơ
bản
quyết
định
tính
đặc
thù
của

giao
dịch
trên
thị
trường
bất
động
sản.
-
Thị
trường
bất
động
sản
chịu
sự chi
phối
bã
các
quy
luật kinh
tế hàng hoa:
Quy
luật
giá
trị,
quy
luật
cung
cầu,

quy
luật
cạnh
tranh
và
theo
mô hình
-
li
-
chung
của
thị
trường hàng hoa
với
3
yếu
tố
xác định cơ
bản: chất
lượng,
số
lượng
và giá
cả.
-
Thị
trường
bất
động

sản
mang
tính vùng, tính
khu
vực sâu
sắc.
Bất
động
sản là
một
loại
hàng hóa cố
định
và không
thể di dời
về mặt
vị trí.
Nó
chịu
ảnh hưởng của yếu
tố
tập
quán,
tâm
lý,
thị hiếu.
Trong
khi
tâm
lý, tập

quán,
thị hiếu
của mỗi
vùng,
mỗi
địa
phương
là
khác
nhau,
do
vậy,
hoạt
động của
thị
trường
bất
động
sản cũng
mang tính
địa
phương.
Mặt
khác,
thị
trường
bất
động
sản
mang tính không

tập trung
mà
trải
rộng
trên
tất
cả các vùng
của
đất
nước,
mà
ở
mỗi
vùng
đó,
trình độ phát
triển
kinh
tế,
văn
hoa,
xã
hội
khác
nhau,
mật độ dân
số
lại
không đồng
đều.

Do
đó,
nhu
cữu
về
bất
động
sản
rất
khác
nhau
về
số
lượng,
kiểu
cách,
mẫu
mã,
chất
lượng,
dẫn đến sự khác
nhau
về quy mô và trình độ phát
triển
của
thị
trường
bất
động
sản.

Thực
tế
cho
thấy, thị
trường
bất
động
sản
ở các
đô
thị
thường có quy mô và
trình
độ phát
triển
cao
hơn ở
khu vực
nông
thôn.
Ngay
cả giữa
các đô
thị với
nhau
cũng
có sự khác
biệt,
đô
thị

là
trung
tâm
kinh
tế,
văn
hoa,
chính
trị
của
một vùng
hay cả
nước
thì
thị
trường
bất
động
sản
ở đó
cũng
phát
triển
hơn,
hoạt
động
sôi
động hơn các đô
thị
khác.

-
Thị
trưởng
bất
động
sản
chịu
sự
chi
phối
của yếu
tố pháp
luật.
Bất
động
sản
muốn
trở
thành hàng hóa và
thực hiện giao
dịch
trên
thị
trường
phải
chịu
sự
chi phối
và
điều

chỉnh
của
hệ
thống
pháp
luật
về
đất
đai và
bất
động
sản.
Pháp
luật
chi phối,
điều
chỉnh
các
quyền
về
bất
động
sản như:
mua
bán, thế
chấp,
góp
vốn
Đồng
thời,

pháp
luật
còn quy định hợp đồng
giao
dịch
dân sự về
bất
động
sản.
Việc
cung cấp
thông
tin
về
bất
động
sản
(yếu tố
quan
trọng đối với
hoạt
động
thị
trường
bất
động
sản)
cũng
phải
tuân

thủ
quy định
của
Nhà nước và
pháp
luật.
- Cung
bất
động
sản
phản ứng chậm hơn
so
với
cẩu
bất
động
sản.
Mọi
hàng hóa đưa
ra thị
trường,
khi
được
thừa
nhận
và
xuất hiện
cữu
tăng lên
thì

nhà
sản
xuất
có
thể
đẩy
mạnh
sản
xuất
và tăng lượng
cung
nhanh
chóng.
Tuy
nhiên,
khi
cữu về
bất
động sản tăng thì
cung
về
bất
động sản trên
thị
trường
bất
-12-
động
sản
không

thể
phản
ứng
nhanh
chóng như các hàng hóa thông thường khác,
Bởi
vì,
việc
tăng
cung
hàng hóa
bất
động
sản cần
có
thời
gian
và khó khăn hơn các
hàng hóa thông
thường.
Việc
tạo ra
hàng hóa
bất
động
sản,
các công trình xây
dựng
đòi
hỏi phải tốn nhiều

thời
gian, từ
tìm
hiểu
thông
tin
về
đất
đai,
chuyển
nhượng
đất đai, xin
cấp
giấy
phép xây
dựng,
thiết
kế,
thi
công
Thủ
tớc
pháp lý
để
chuyển
nhượng
đất đai, bất
động sản thường là khá
phức
tạp.

Hem
nữa,
bất
động
sản là
hàng hóa có giá
trị lớn,
do đó
đòi
hỏi
vốn
đầu
tư
lớn.
- Giao
dịch trên
thị
trường
bất dộng sản cần đến các
loại
tư vấn chuyên
nghiệp trình
độ
cao.
Bất
động
sản
là hàng hóa có giá
trị lớn.
Thêm vào

đó,
giá cả hàng hóa
bất
động
sản chịu sự tác
động
phức
tạp
của
nhiều
yếu
tố.
Thông
tin
trên
thị
trường
bất
động
sản
lại
khá
phức
tạp
và thường không hoàn
hảo.
Chính
vì
vậy, khi
mua bán,

giao
dịch
bất
động
sản
đòi
hỏi phải
có sự tính toán kỹ
lưỡng,
đòi
hỏi phải
qua tư
vấn
của cấc
chuyên
gia
môi
giới,
định giá
bất
động
sản
có chuyên
môn
thuộc
các
tổ
chức
môi
giới

hoạt
động trên
thị
trường.
Tuy giá cả
của
các chuyên
gia
ước
tính vẫn
ít nhiều
mang tính chủ
quan
nhưng
những
người
này đã qua đào
tạo,
có
kinh
nghiệm
và
kiến
thức
chuyên môn, nắm được thông
tin
thị
trường,
am
hiểu

pháp
luật
về
bất
động
sản
nên có
thể
giúp
cấc
đối
tượng có nhu cầu
giao
dịch bất
động
sản
có
thể thoa
mãn nhu
cầu
đặt
ra.
Kinh
nghiêm cho
thấy,
các
tổ
chức
môi
giới

kém phát
triển
thì
sự
vận
hành
của
thị
trường
bất
động
sản sẽ
kém
hiệu
quả,
chi
phí
giao
dịch
bất
động sản sẽ
cao.
Hoạt
động của các
tổ chức
có
vai
trò
rất
quan

trọng,
góp
phần
kích
thích
thị
trường
bất
động
sản
phát
triển.
-
Thị
trường
bất
động
sản
có mối
liên
hệ mật
thiết
với
thị
trường
vốn.
Bất
động
sản là
loại

hàng hóa có giá
trị lớn,
do
đó,
các
hoạt
động
giao
dịch,
đầu tư
kinh
doanh
trên
thị
trường
bất
động
sản
đều có nhu
cầu
rất
lớn
về
vốn.
Một
phần
nhu cầu về vốn cho
hoạt
động đầu
tư,

kinh
doanh bất
động sản được huy
động
trên
thị
trường
vốn.
Đồng
thòi,
một lượng
vốn
huy động được trên
thị
trường
tài chính được đầu tư trên
thị
trường
bất
động
sản -
một
lĩnh
vực đầu tư được ưa
chuộng.
Hàng hóa
bất
động
sản
có giá

trị
lớn
và có một
số
đặc
điểm
như:
láu
bền,
-13-
không
thể
di
dời,
nên thường đóng
vai
trò là tài sản đảm bảo
trong
các
hoạt
động
vay
mượn trên
thị
trường
vốn.
Chính
vì
vậy, thị
trường

bất
động
sản của
một
quốc
gia
chỉ
có
thể
phát
triển
lành
mạnh
và ổn
định
khi
có một
thị
trường
vốn
phát
triển
lành
mạnh
và ổn
định.
Giữa
hai thị
trường
này có

mối quan
hệ khăng
khít
với
nhau.
Thục
tế
cho
thấy, biến
động trên
thị
trường này sẽ dẫn đến
biến
động
thị
trường
kia.
Khủng
hoảng
tài
chính
-
tiền
tệ
châu Á năm 1998 gắn
liền
với
cuộc
khủng
hoảng

của
thị
trường
bất
động
sản.
Sụ
sụt
giá
nhanh
chóng của
bất
động
sản
thường kéo
theo
sụ
gia
tăng các
khoản
nợ khó
đòi, thậm
chí dẫn đến sụ phá
sản
của
một
số
tổ
chức tài
chính

trên
thị
trường
vốn.
-
Thị
trường
bất
động
sản
là
một bộ phận cấu
thành
quan
trọng trong
nền
kinh
tế
thị
trưởng.
Thị
trường
bất
động
sản
hiểu
theo
nghĩa
hẹp là các
hoạt

động liên
quan
đến
giao
dịch
như: mua
bán,
cho
thuê,
thừa kế, thế
chấp.
Hiểu
theo
nghĩa
rộng,
thị
trường
bất
động
sản
không
chỉ
liên
quan
đến
giao
dịch
bất
động
sản

mà còn bao
gồm
cả
các
lĩnh
vục
liên
quan
đến
tạo lập bất
động
sản.
-
Thị
trường
bất
động
sản
có
tính
rủi
ro cao.
Thị
trường
bất
động sản bị
chi phối bởi
chính sách của nhà
nước,
tình hình

cung
cầu về
bất
động
sản
và
sụ
phát
triển
của nền
kinh tế.
2.
Hiệu
quả đầu tư
của
các dự án kỉnh
doanh
Bất động sản
2.1 Khái niệm
hiệu
quả đầu tư
Hiệu
quả đầu tư
là
phạm trù
kinh tế biểu hiện
quan
hệ so sánh
giữa
các

kết
quả
kinh
tế
- xã
hội đạt
được
của
hoạt
động đầu
tư
với
các
chi
phí
phải
bỏ
ra
để có
các
kết
quả
đó
trong
một
thòi
kỳ
nhất
định.
Hiệu

quả đầu tư
của
dụ án bao gồm
hiệu
quả
tài
chính và
hiệu
quả
kinh tế
-
xã
hội.
Trong
giói hạn
của bài
luận
văn
này,
tác
giả
chỉ
tập trung
đề
cập
đến
phần
hiệu
quả tài
chính

của
dụ án.
Hiệu
quả tài
chính
của
dụ án
là
sụ
so
sánh
giữa tổng
nguồn
thu
của
dụ án so
với
tổng chi
phí
bỏ
ra
ban đầu
của
dụ án
trong
một
thời
gian
nhất
định.

-
14-
2.2
Các nhân
tố
ảnh hưởng đến
hiệu
quả đầu tư
các
dụ án kinh doanh
Bất động
sản.
Muốn
nâng cao
hiệu
quả đầu tư
của
các dự án
kinh
doanh Bất
động
sản
thì
cần
phải
xác định các nhân
tố
ảnh
hưởng
đến

hiệu
quả
kinh tế
đầu tư
của
dự án.
Ảnh
hưởng
đến
hiệu
quả đầu tư
của
dự án có
thể
là nhân
tố
chủ quan
hay khách
quan.
Các nhân
tố
chủ quan là
trình độ
lập
và
thực
hiện
dự án kể
từ khi
xác định

đường
lối
chiến
lược đầu tư cho đến khâu
khai
thác sớ
dụng
các công trình đã
được
xây
dựng.
Các nhân
tố
khách
quan
như tình hình
tài
nguyên,
điều
kiện
khí
hậu
và dân
số,
trình
độ phát
triển
kinh
tế
kỹ

thuật
của
đất
nước,
khả
năng
cung
cấp
vốn,
các nhân
tố kinh tế đối
ngoại,
các nhân
tố phi kinh tế
và ngẫu
nhiên khác.
Các nhân
tố
ảnh
hưỏng
đến
hiệu
quả đáu tư
cũng
có
thể
trực
tiếp
hay gián
tiếp.

Các nhân
tố
trực
tiếp
như
giải
pháp
thiết
kế
công trình đã được đầu
tư
và xây
dựng,
mức giá cả để tính toán vốn đầu tư cơ bản và giá thành
sản
phẩm
của
công
trình,
cơ cấu đầu tư xây
dựng
cơ
bản,
năng
suất
lao
động xã
hội
được
biểu hiện

thong
qua giá cả để xác định vốn đầu tư xây
dựng
cơ bản và giá thành
sản
phẩm
của
công
trình.
Các nhân
tố
gián
tiếp
như cơ
chế quản
lý
kinh tế
tác
động lên quá
trình xây
dựng
và sớ
dụng
công trình sau
khi
xây
dựng
xong,
cơ
chế

đầu tư tác
động
lên
quá
trình
đầu tư.
Tóm
lại,
các nhân
tố
ảnh
hưởng
đến
hiệu
quả đầu tư có
thể
xét đến ba
nhóm nhân
tố sau:
2.2.1
Các
yếu
tố
có mối
liên
hệ
trực tiếp
với
Bất động
sản:

a.
Nhổm
các
yếu
tố tự
nhiên:
-
Vị
trí
của
Bất động
sản:
Khả năng
sinh
lời
do
yếu
tố
vị
trí
Bất
động
sản
mang
lại
càng
cao thì giá
trị
của
Bất

động
sản
càng
lớn.
Mỗi
Bất
động
sản
luôn đồng
thời
tồn
tại
hai
loại
vị
trí,
vị trí
tuyệt đối
và
vị trí
tương
đối.
Xét trên phương
diện
tổng
quát,
cả
hai
loại
vị trí

nói trên đều có
vai
trò
quan
trọng trong việc
xác
lập
giá
trị
của Bất
động
sản.
Những
Bất
động
sản
nằm
tại
trung
tâm đô
thị
hay
một vùng nào đó sẽ có giá
trị
lớn
hơn
những Bất
động sản nhà
đất
cùng

loại
nằm ở các vùng ven
trung
tâm
(vị
trí tương
đối).
Những Bất động sản
nằm
tại
các ngã 4 hay ngã
3,
trên các
trục
lộ
giao
thông
quan
trọng
lại
có giá
-15-
trị
cao hơn
những
Bất
động
sản
nằm ở
vị trí

khác
(vị trí tuyệt đối).
Việc
xem
xét đánh giá un
thế
về
vị trí Bất
động
sản là cực
kỳ
quan
trọng,
đặc
biệt
là
đôi
với
việc
xác
định
giá
đất.
-
Kích thước, hình
thề,
diện tích thửa
đất
hoặc
lô đất:

Một kích thước và
diện
tích
thửa
đất
tối
ưu
khi
nó
thoa
mãn một
loại
nhu
củu cụ thể của
đa
số
dân cư
trong
vùng.
Ví
dụ:
tại
Hà
Nội, với nhu củu
để
ở, thì
loại
kích
thước
và

diện
tích
tối
ưu
khi
mặt
tiền
thửa
đất từ
4m-5m
và
chiều
sâu
thửa
đất là từ
10m-15m.
- Địa
hình
Bất
động
sản toa
lạc:
Địa
hình
nơi Bất
động
sản tọa lạc cao hay
thấp
so
vói các

Bất
động
sản
khác
trong
vùng
lân cận
có
tác
động
đến giá
trị
Bất
động
sản.
Ở
những
khu vực
thấp,
thường hay
bị
ngập
nước vào mùa mưa
hay bị
hiện
tượng
triều
cường
thì giá của Bất
động

sản sẽ
thấp,
ngược
lại
giá của
nó
sẽ cao
hơn.
- Hĩnh
thức (kiến trúc)
bên
ngoài
của Bất động sản
(đối với
Bất động sản là
nhà hoặc
là
các công
trình
xây dựng
khác):
Nêu
hai
Bất động sản có giá xây
dựng
như
nhau,
Bất
động
sản

nào có
kiến
trúc phù họp
với thị
hiếu
thì
giá
trị
của
nó
sẽ cao
hơn và ngược
lại.
- Đặc
điếm trên
mặt
đất
và
dưới lòng
đất (độ
dày của
lớp
bề
mặt,
tính chất
thổ
nhưỡng, tính chất
vật
lý ):
Mức độ ảnh

hưởng
của
các
yếu tố
trên đến giá
trị
của
Bất
động
sản tuy
thuộc
vào mục đích sử
dụng
đất.
Ví
dụ:
độ màu mỡ
của đất
có
thể rất
quan
trọng đối với
giá
trị đất khi
sử
dụng
vào mục đích nông
nghiệp,
nhưng
lại

không
quan
trọng khi
sử
dụng
đất cho
xây
dựng.
-
Tinh trạng
môi
trưng:
Môi trường
trong
lành hay
bị
ô
nhiễm
nặng,
yên
tĩnh
hay
ồn ào đều ảnh
hưởng
trực
tiếp
đến
giá
trị
Bất

động
sản.
- Các
tiện
lợi
và
nguy
cơ
rủi ro
của
tự
nhiên:
Những
Bất
động
sản
nằm ở
những
vùng thường hay bị các sự cố của thiên
tai
(bão,
lụt,
động
đất,
khí hậu
khắc
nghiệt )
làm cho
giá
trị

Bất
động
sản bị sút
giảm
và ngược
lại.
b.
Nhóm
các yếu tố
kinh
tế:
- Khả năng mang
lại thu
nhập
từ
Bất động
sản:
Nếu
Bất
động sản nằm ờ khu
vực trung
tâm của thành
phố,
nơi
thuận
tiện
cho
việc kinh
doanh,
buôn bán thì

khả
năng
mang
lại
thu
nhập
tò
Bất
động
sản là rát
lớn.
Mức
thu
nhập
hàng năm
từ
-
16-
Bất
động
sản
mang
lại
sẽ có ảnh
hưởng
quan
trọng
đến giá
trị của Bất
động sản

đó. Khi khả
năng
tạo ra thu
nhập
từ Bất
động
sản
càng
cao thì
giá
chuyển
nhượng
của
nó càng
cao
và ngược
lại.
- Những
tiện nghi
gắn
liền
với Bất
động
sản:
Như hệ
thống
điện,
nước,
vệ
sinh,

điều
hoa nhiệt độ,
thông
tin
liên
lạc.
Hệ
thống
tiện
nghi
càng đầy đủ và
chất
lượng
càng
tốt
thì
càng làm
cho giá
trị
Bất
động
sản
càng
gia
tăng.
c.
Nhóm
các yếu tẻ
liên
quan đến

thị
trường:
- Tính hứu
dụng
của Bất
động
sản
- Nhu
cầu
loại
Bất
động
sản
trên
thị
trường.
2.2.2.
Các yếu
tố
về pháp
lý
liên
quan đến Bất động
sản:
a)
Tinh
trạng pháp
lý
của
Bất

động
sản:
Các
giấy tờ
chứng
thư pháp lý về
quyền
sử
dụng
đất, sở
hứu
nhà, giấy
phép xây
dựng
V.V
hiện
có.
b)
Các quy
định
về
xây dựng và
kiến trúc
gắn
với
Bất động
sản,
các hạn chế về
quyền sử dụng
đất,

s hữu nhà và công
trình
xây dựng khác gắn
với
Bất động
sản:
Tình
trạng
cho
thuê,
thế
chấp
Bất
động
sản,
tình
trạng tranh
chấp
quyển
sử
dụng
đất,
sở hứu
nhà,
sự hạn
chế
quyền
sở hứu
chung
(ví

dụ nhà xây
dựng
ở các
khu vực là
đường
băng
lên
xuống
của
máy
bay
không được
cao
quá
3 tầng ).
2.2.3.
Các yếu
tố
chung bên
ngoài:
à) Các yếu tố
chính
trị
pháp
(ý:
Sự
thay
đổi
về
đường

lối
chính sách của Nhà
nước
và chính
quyền
địa
phương có
thể
có
nhứng
tác động đến
hoạt
động
của thị
trường
Bất
động
sản
nói
chung
và sự đầu tư vào
lĩnh
vực
Bất
động
sản
nói riêng.
Cụ
thể là:
- Các

chính sách
có
tác
động
gián tiếp
như:
Sự
khuyến
khích đầu tư bên ngoài
vào
địa
phương có
thể
làm tăng nhu
cầu
về
Bất
động
sản
qua đó có
thể
làm cho
giá Bất
động
sản gia
tăng.
- Các
chỉnh sách
tác
động

trực tiếp
như:
•s Chính sách
cho
phép
Việt kiều
mua
Bất
động
sản
tại
Việt
Nam.
s Chính sách
cho
phép
nhứng
người
không có hộ
khẩu
thành phố được mua nhà
tại
thành
phố.
-17-
s Chính sách tài chính áp
dụng
đối với
những
người

được nhà nước
giao
đát,
cho
thuê
đất
s Chính sách
tín
dụng
đối với
hoạt
động đầu
tư
vào
lĩnh
vực Bất
động sản
•S Các chính sách
thuế của
Nhà nước
đối với Bất
động
sản.
b) Các
yếu tổ
thuộc
về
kinh
tế vĩ mô.
Đó

là
các
yếu tố kinh tế
liên
quan
như:
- Tình hình
cung-cầu
Bất
động
sản trong khu vực;
- Đặc
điểm
của
những
người
tham
gia thị
trường
Bất
động
sản trong khu vực;
- Các
điều
kiởn của thị
trường
Bất
động
sản trong khu vực;
-

Hiởn
trạng
vùng lân cận (cơ sờ hạ
tầng
như
đường,
hở
thống
cấp thoát nước,
cấp
điởn,
thông
tin
liên
lạc );
- Mức độ tăng
trưởng
GDP hàng năm
của
vùng;
- Thu
nhập
bình quân hàng năm của
người
dân
trong
vùng
(thuộc
nhóm cao,
trung

bình
hay
thấp)
so với
các vùng khác;
- Khả năng đáp ứng
nhu cầu tín
dụng
của hở
thống
tín
dụng
trong
vùng;
- Số lượng các
lô,
thửa
đất trống trong
vùng;
- Tình hình
thị
trường
lao
động,
thị
trường
chứng
khoán,
thị
trường tín

dụng
trong
vùng
c)
Các yểu
tố
xã
hội:
Các
yếu tố
xã
hội
cũng
tác động
lớn
đến giá
trị
Bất
động
sản.
Một
khu vực
mà mật độ dân
số đột
nhiên tăng cao do
tốc
độ tăng
của
dân số
cơ

học thì
giá
trị
Bất
động
sản
nơi đó
sẽ
tăng lên do cân
bằng
cung
-
cầu bị phá
vỡ.
Mặt khác các
yếu tố
khác
trong
vùng
như:
chất
lượng
dịch
vụ y
tế,
giáo dục
trình độ dân
trí,
vấn đề an
ninh, tập

quán
người
dân
trong
vùng
cũng
có ảnh
hưởng
đến
giá
trị
của Bất
động
sản.
Tình
trạng
những
người
sống
trong
BĐS tình
trạng sức
khoe,
nghề
nghiởp
và
tình
trạng viởc làm,
các mối
quan

hở tình cảm
gia
đình, xã
hội
của
những
người
đang
chung
sống
Những vấn đề liên
quan
đến
thuyết
phong
thúy.
3. Đánh giá
hiởu
quả đầu tư
của
các dự án đầu tư
3.1.
Tính tổng
mức đầu
tư của
dự án
THƯ
VIỄN
NGOAI-
T

11/OíioỊ
iTttS.
POỂ6Í
ị
ỉ
otỡej
ị
-
18-
Tổng
mức đầu
tư của
dự án xây
dựng
công
trình:
là
tổng
chi
phí
của
toàn bộ dự
án được xác định
trong
giai
đoạn
lập
dự
án,
gồm

chi
phí xây
dựng;
chi
phí mua
sắm
vật
tư
thiết
bị; chi
phí thuê
đất đai,
đền bù
giải
phóng mặt
bằng;
chi
phí đào
tạo
và
chuyớn
giao
công
nghệ;
chi
phí khác bao gồm cả
vốn
lưu động
đối với
các

dự
án
sản
xuất kinh
doanh,
lãi vay
trong
thòi
gian
xây
dựng
và dự phòng phí.
Tổng
mức đầu tư
của
dự án xây
dựng
công trình gồm (có kèm
nội
dung
chi
tiết
trong
phụ
lục
1.9):
3.1.1 Chi
phí xây
dựng:
3.1.2

Chi phí
thiết
bị:
3.1.3
Chi phí
bồi
thường
giải
phóng mặt
bằng,
tái
kinh
doanh
3.1.4
Chi phí quản lý
dự án:
3.1.5
Chi phí tư vấn
đầu
tư
xây
dựng:
3.1.6
Chi phí
khác:
3.1.7
Chi
phí dự phòng:
3.2.
Tổng doanh

thu
trong thời gian
vận hành của dự án
- Doanh
thu
của
dự án
trong
thời
gian
vận
hành gồm có:
+ Thu
từ
dịch
vụ
cho
thuê
chỗ
đớ xe ô
tô,
xe máy hàng
tháng,
hàng ngày.
+ Thu
từ
dịch
vụ
cho
thuê

kho chứa
hàng.
+ Thu
từ
dịch
vụ trông hàng đêm.
+ Thu
từ
dịch vụ vệ
sinh
thuê
cho
các
khu vực
kinh
doanh.
+ Thu
từ
cho thuê các
diện
tích
kinh
doanh
các
tầng
hầm
2,
tầng
2, 3 và 4
(siêu

thị,
gian
hàng
cao cấp
các
loại),
tầng
kỹ
thuật
(dịch
vụ các
loại).
3.3.
Đánh
giá
hiệu
quả
tài
chính
của dự
án: Ịj-J
3.3.1.
Phân
tích
chỉ
tiêu
thu
nhập
thuần
(NPV)

Thu nhập
thuần
của
dự án
tại
một
thời
điớm
(đầu
thời
kỳ phân
tích
- PV
hay
cuối
thòi
kỳ phân
tích
- FV)
là
chênh
lệch giữa
tổng
các
khoản
thu
và
tổng
các
khoản

chi
phí
của
cả đòi dự án
sau khi
đã
được
đưa
về
cùng
một
thời
điớm
PV
hay FV).
Trong
nội
dung
bài
luận
văn
này,
tác
giả
chỉ
đề cập đến
nội
dung,
Thu
nhập

thuần
của dự án được tính
chuyớn
về mặt
bằng
hiện
tại
đầu
thời
kỳ phân tích ký
hiệu
NPV và nó được xác
định
theo
công
thức: