Định giá về 1 bất động sản chung cư

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

BÀI TẬP LỚN MÔN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
ĐỀ BÀI: LẬP BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ MỘT BẤT ĐỘNG SẢN CỤ THỂ
Lớp học phần: Định giá bất động sản_01
Giáo viên hướng dẫn: Th.s Trần Thị Minh Thư
Thành viên thực hiện: Nhóm 6
Bùi Minh Phương – 11217391
Phạm Thị Ngọc Oanh – 11217389
Phạm Thị Diễm Quỳnh – 11215115
Vi Thị Mai Phương – 11217393
Đinh Mai Phương Anh – 11217333

Hà Nội, tháng 10, năm 2023
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ


TÀI SẢN THẨM ĐỊNH

:

Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CN 748040
do Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hà
Nội cấp ngày 04 tháng 06 năm 2018.

ĐỊA CHỈ TÀI SẢN

:

Căn hợ 06 tầng 12A, tịa N02 premier berriver số 390
Nguyễn Văn Cừ, Quận Long Biên

KHÁCH HÀNG YÊU CẦU
ĐỊA CHỈ
MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH
THỜI ĐIỂM THẨM ĐỊNH
CƠNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ
ĐỊA CHỈ
ĐIỆN THOẠI

:

Ông Hoàng Văn Minh

:
:
:
:
:
:

I. CĂN CỨ PHÁP LÝ ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ
1. Văn bản pháp lý về Thẩm định giá
- Luật giá số 16/2023/QH15
- Thông tư 60/2021/TT-BTC sửa đổi Thông tư 38/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định
89/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật giá về thẩm định giá
- Thông tư 28/2021/TT-BTC về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12
- Nghị định 12/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 89/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật Giá về
thẩm định giá

- Thông tư 86/2019/TT-BTC giá khởi điểm để đấu giá khai thác tài sản kết cấu hạ tầng giao
thơng
- Thơng tư 323/2016/TT-BTC của Bợ Tài chính quy định về kiểm tra, giám sát và đánh giá
chất lượng hoạt động thẩm định giá
- Các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hiện hành
2. Văn bản pháp luật khác
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi
hành;
- Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 và các văn bản hướng
dẫn thi hành;
- Thông tư số 47/2018/TT-BTC, ngày 15/5/2018 của Bợ Tài chính Hướng dẫn xác định giá
cho thuê, giá khởi điểm để đấu giá cho thuê, chuyển nhượng, có thời hạn quyền khai thác tài
sản kết cấu hạ tầng
- Thông tư số 37/2018/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn mợt sớ nợi dung về sắp
xếp lại, xử lý nhà, đất theo quy định tại Nghị định sớ 167/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 của
Chính phủ quy định


II. Đặc điểm tài sản thẩm định giá
1. Đặc điểm pháp lý của tài sản thẩm định giá
- (Chi tiết theo phụ lục 01 kèm theo)
2. Đặc điểm kinh tế kỹ thuật tài sản thẩm định giá
- (Chi tiết theo phụ lục 02, 05 kèm theo)
III. CƠ SỞ THẨM ĐỊNH GIÁ
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường
vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người
bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan đợc lập, trong điều kiện thương
mại bình thường’’
IV. CÁCH TIẾP CẬN, PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ
1. Cách tiếp cận

- Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông
qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giớng hệt hoặc tương tự đã có các
thơng tin về giá trên thị trường;
- Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thơng
qua chi phí tạo ra mợt tài sản có chức năng, cơng dụng giớng hệt hoặc tương tự với tài sản
thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.
2. Phương pháp thẩm định giá
- Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm
định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị
của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường;
- Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản
thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự
tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, cơng dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị
hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế tḥc cách tiếp cận từ chi
phí
- Đới với Qùn sử dụng đất là đất ở tại đô thị, tổ thẩm định sử dụng phương pháp so
sánh để tính toán vì đất ở có thơng tin giao dịch trên thị trường, việc ước tính chi phí tái tạo
là khơng thể, đất ở nên việc ước tính dịng thu nhập từ quá trình sử dụng là khó khăn nên
khơng thể dùng phương pháp chi phí hay chiết khấu dịng tiền được;
- Đới với cơng trình xây dựng, việc xác định bằng phương pháp so sánh là không thể,
mặt khác xác định các chi phí, đơn giá xây dựng có thể dựa theo các định mức xây dựng,
thông tin giá thị trường. Tổ thẩm định đề xuất sử dụng phương pháp chi phí thay thế để đánh
giá lại nguyên giá của tài sản;
- Chất lượng còn lại của tài sản được đánh giá theo phương pháp thống kê kinh nghiệm
vận dụng theo thông tư 45/2013/TT-BTC của Bợ Tài chính ngày 25/04/2013 hướng dẫn chế
đợ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định và phương pháp thống kê kỹ thuật dựa
theo Thông tư liên tịch số 13/LB-TT ngày 18/8/1994 do của Bợ Xây dựng - Tài chính - Ban
Vật giá Chính phủ hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở trong bán nhà ở

thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê. CLCL của tài sản được lựa chọn bằng trung
bình cợng của 2 phương pháp khi tỷ lệ còn lại đánh giá giữa 2 phương pháp không chênh
lệch nhau quá 20% hoặc lấy theo phương pháp thống kê kỹ thuật khi tỷ lệ có sự chênh lệch
lớn, CLCL dưới 45%.
3. Các nguyên tắc thẩm định giá:
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất;
- Nguyên tắc cung cầu;
- Nguyên tắc cân bằng;
- Nguyên tắc thay thế;
- Nguyên tắc thay đổi;
- Nguyên tắc đóng góp.
4. Xác định giá trị tài sản thẩm định giá:
- (Chi tiết theo các phụ lục báo cáo xác định giá trị tài sản đính kèm)
V. Kết quả thẩm định giá
- Tổng giá trị tài sản tham khảo tại thời điểm tháng 10/2023 là:
- Bằng chữ: Tám tỷ, không trăm bảy mươi mốt triêu, không trăm bảy mươi nghìn./.
- (Chi tiết tại phụ lục 03 kèm theo)
VI. Những hạn chế, điều kiện kèm theo kết quả thẩm định giá:
- (Chi tiết theo phụ lục 04 kèm theo)


PHỤ LỤC BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT
Kèm theo Chứng thư, Báo cáo kết quả Thẩm định giá
Số 1990819.02/TĐG/BĐS-DVFC ngày 28/10/2023
STT
A
1

HẠNG MỤC

Thông tin về tài sản

TSTĐ

Nguồn tin

TSSS 1

TSSS 2

TSSS 3

Anh Hoạt

Anh Khánh

Anh Phú

0902720139

0978551294

0971508587

Tháng 10/2023

Tháng 10/2023

Tháng 10/2023

2

Thời điểm

3

Địa chỉ

Căn hợ 06 tầng 12A,
tịa N02 premier
berriver sớ 390
Nguyễn Văn Cừ,
Q̣n Long Biên

Căn hợ 05 tầng 16, tịa
N02 premier berriver
số 390 Nguyễn Văn
Cừ, Quận Long Biên

Căn hộ 07 tầng 20,
tịa N01 premier
berriver sớ 390
Nguyễn Văn Cừ,
Q̣n Long Biên

4

Pháp lý

Sổ đỏ lâu dài

Sổ đỏ lâu dài

Sổ đỏ lâu dài

Căn hợ 04 tầng
15, tịa N01
premier berriver
sớ 390 Nguyễn
Văn Cừ, Q̣n
Long Biên
Sổ đỏ lâu dài

Diện tích sử dụng
111,09 m2
1 phịng khách, 1
phịng bếp, 3 phịng
ngủ, 2 phịng WC, 1
ban cơng, 1 logia

Diện tích sử dụng
69,48 m2
1 phịng khách, 1
phịng bếp, 1 phịng
ngủ +1, 1 phịng WC,
1 ban cơng, 1 logia

Vị trí tầng

12A

16

Diện tích sử dụng
78,47 m2
1 phịng khách, 1
phịng bếp, 2 phịng
ngủ+1, 1 phịng
WC, 1 ban cơng, 1
logia
20

Diện tích sử dụng
111,09 m2
1 phòng khách, 1
phòng bếp, 3
phòng ngủ, 2
phòng WC, 1 ban
công, 1 logia
15

Giao thông

Ngay nút giao của 2
tuyến phố sầm uất
của quận Long Biên
là Nguyễn Văn Cừ và
phố Nguyễn Sơn.
Bên cạnh đó, việc mở
rợng tuyến đường

40m tại phớ Hồng
Tiến giúp kết nối
Nguyễn Văn Cừ – Cổ
Linh trở nên thuận

Ngay nút giao của 2
tuyến phố sầm uất của
quận Long Biên là
Nguyễn Văn Cừ và
phớ Nguyễn Sơn. Bên
cạnh đó, việc mở rợng
tuyến đường 40m tại
phố Hồng Tiến giúp
kết nối Nguyễn Văn
Cừ – Cổ Linh trở nên
tḥn tiện cịn góp

Ngay nút giao của 2
tuyến phố sầm uất
của quận Long Biên
là Nguyễn Văn Cừ
và phớ Nguyễn
Sơn. Bên cạnh đó,
việc mở rợng tuyến
đường 40m tại phố
Hồng Tiến giúp kết
nối Nguyễn Văn Cừ
– Cổ Linh trở nên

Ngay nút giao của

2 tuyến phố sầm
uất của quận Long
Biên là Nguyễn
Văn Cừ và phớ
Nguyễn Sơn. Bên
cạnh đó, việc mở
rợng tuyến đường
40m tại phố Hồng
Tiến giúp kết nối
Nguyễn Văn Cừ –

5

Mô tả

Cấu tạo


Khoảng cách

Hạ tầng
6

Giá chào bán

tiện cịn góp phần
giúp việc di chuyển
của cư dân Berriver
trở nên cực kỳ thuận
lợi.

phần giúp việc di
chuyển của cư dân
Berriver trở nên cực
kỳ thuận lợi.

-1.5 km đến chân
Cầu Chui
- 1.5 km đến chân
cầu Chương Dương
- 2 km đến chân cầu
Long Biên
- 4 km đến chân cầu
Vĩnh Tuy, trung tâm
thương mại AEON
Mall

-1.5 km đến chân Cầu
Chui
- 1.5 km đến chân cầu
Chương Dương
- 2 km đến chân cầu
Long Biên
- 4 km đến chân cầu
Vĩnh Tuy, trung tâm
thương mại AEON
Mall

Điều kiện cơ sở hạ Điều kiện cơ sở hạ
tầng kỹ thuật đầy đủ tầng kỹ thuật đầy đủ

và đồng bợ.
và đồng bợ.
2.455.000.000

tḥn tiện cịn góp
phần giúp việc di
chuyển của cư dân
Berriver trở nên cực
kỳ thuận lợi.

Cổ Linh trở nên
thuận tiện cịn góp
phần giúp việc di
chuyển của cư dân
Berriver trở nên
cực kỳ thuận lợi.
-1.5 km đến chân
-1.5 km đến chân
Cầu Chui
Cầu Chui
- 1.5 km đến chân
- 1.5 km đến chân
cầu Chương Dương cầu Chương
- 2 km đến chân cầu Dương
Long Biên
- 2 km đến chân
- 4 km đến chân cầu cầu Long Biên
Vĩnh Tuy, trung
- 4 km đến chân
tâm thương mại

cầu Vĩnh Tuy,
AEON Mall
trung tâm thương
mại AEON Mall
Điều kiện cơ sở hạ
Điều kiện cơ sở hạ
tầng kỹ thuật đầy
tầng kỹ thuật đầy
đủ và đồng bộ.
đủ và đồng bộ.
3.016.000.000
3.885.000.000

Giá trên m2

49.620.000

38.440.000

34.980.000

7

Thời gian bán

1 tháng trước

1 tháng trước

1 tháng trước

8

Tình trạng
giao dịch

Đã giao dịch

Đã giao dịch

Đang giao dịch

B

Chi tiết tính tốn

I
1

Giá trị căn hợ

2

Kết cấu
Diện tích sàn
XD (m2)

3

Đơn giá nhà

4

Tỷ lệ GTCL

II
III
A

Ước tính giá
khơng có cơng
trình trên đất
Đơn giá
Quyền sử
dụng đất
Bảng điều
chỉnh các yếu
tố so sánh
Giá đất trống


ước tính
B

Diện tích (m2)

C

Đơn giá (m2)

D

Điều chỉnh
theo các yếu tố
so sánh

1

Pháp lý

Tương đồng

Tương đồng

Tương đồng

Thực trạng

Đầy đủ

Đầy đủ

Đầy đủ

Đầy đủ

Tỷ lệ

100%

100%

100%

100%

0%

0%

0%

0

0

0

Diện tích nhỏ hơn,
tính thanh khoản cao
hơn đánh giá tốt hơn
TSTĐ

Tương đồng

Diện tích nhỏ
hơn, tính thanh
khoản cao hơn
đánh giá tốt hơn
TSTĐ

Tương đồng

Tương đồng

Tương đồng

Tương đối vuông vức

Tương đối vuông vức

Tương đối vuông
vức

Tương đối vuông
vức

100%

100%

100%

100%

0%

0%

0%

0

0

0

Kém hơn

Tốt hơn

Kém hơn

Tỷ lệ điều
chỉnh
Mức điều chỉnh
Giá sau điều
chỉnh
2

Quy mô

Thực trạng
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều
chỉnh
Mức điều chỉnh
Giá sau điều
chỉnh
3

Hình dáng
Thực trạng
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều
chỉnh
Mức điều chỉnh
Giá sau điều
chỉnh

4

Vị trí
Thực trạng


Tỷ lệ
Tỷ lệ điều
chỉnh
Mức điều chỉnh
Giá sau điều
chỉnh
5

Kinh doanh
Thực trạng
Tỷ lệ

Tương đồng

Tương đồng

Tương đồng

Căn hộ chung cư,
không phù hợp để
kinh doanh

Căn hộ chung cư,
không phù hợp để kinh
doanh

Căn hộ chung cư,
không phù hợp để
kinh doanh

Căn hộ chung cư,
không phù hợp để
kinh doanh

100%

100%

100%

100%

0%

0%

0%

0

0

0

Tương đồng

Tương đồng

Tương đồng

100%

100%

100%

0%

0%

0%

0

0

0

Tương đồng

Tương đồng

Tương đồng

100%

100%

100%

0%

0%

0%

0

0

0

Tương đồng

Tương đồng

Tương đồng

An ninh tốt

An ninh tốt

An ninh tốt

An ninh tốt

100%

100%

100%

100%

0%

0%

0%

Tỷ lệ điều
chỉnh
Mức điều chỉnh
Giá sau điều

chỉnh
6

Giao thông
Thực trạng
Tỷ lệ

100%

Tỷ lệ điều
chỉnh
Mức điều chỉnh
Giá sau điều
chỉnh
7

Hạ tầng
Thực trạng
Tỷ lệ

100%

Tỷ lệ điều
chỉnh
Mức điều chỉnh
Giá sau điều
chỉnh
8

An ninh

Thực trạng
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều


chỉnh
Mức điều chỉnh

0

0

0

Kém hơn

Kém hơn

Tương đồng

2 mặt thoáng

1 mặt thoáng

1 mặt thoáng

2 mặt thoáng

100%

95%

95%

100%

5%

5%

0%

Kém hơn

Kém hơn

Tương đồng

4,1m

7,8m

95%

95%

100%

5%

5%

0%

Giá sau điều
chỉnh
9

Khoảng cách
Thực trạng
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều
chỉnh
Mức điều chỉnh
Giá sau điều
chỉnh

10

Mặt thoáng
Thực trạng
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều
chỉnh
Mức điều chỉnh
Giá sau điều
chỉnh

11

Mặt tiền
Thực trạng
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều
chỉnh
Mức điều chỉnh

E
1
2
3
4

Giá sau điều
chỉnh
Mức giá chỉ
dẫn đ/m²
Số lần điều
chỉnh
Số điều chỉnh
thuần
Số điều chỉnh
tuyệt đối
Biên độ điều
chỉnh (%)

100%


5

G
H

Mức đợ chênh
lệch với giá trị
trung bình của
các mức giá chỉ
dẫn (khơng
vượt q
15%)
Đơn giá đất ở
đề xuất đ/m²
Làm trịn


PHỤ LỤC BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
BẢNG ĐÁNH GIÁ CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI CỦA TÀI SẢN
Kèm theo Chứng thư, Báo cáo kết quả Thẩm định giá
Số 1990819.02/TĐG/BĐS-DVFC ngày 28/10/2023
ST
T
1

Tên nhà cửa, vật kiến
trúc
Căn hộ

Phương pháp phân tích Kinh tế kỹ thuật
Tường

Nền nhà

Trần nhà

Tỷ lệ còn
lại

Phương pháp thống kê
kinh nghiệm
t
T (Theo
% còn
TT 60)
lại

Hiện trạng
Tỷ lệ chất lượng còn lại
Tỷ trọng kết cấu chính

PHỤ LỤC BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ

Tỷ lệ còn lại
lựa chọn


XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ CƠNG TRÌNH
Kèm theo Chứng thư, Báo cáo kết quả Thẩm định giá
Số 1990819.02/TĐG/BĐS-DVFC ngày 28/10/2023
STT Danh mục thẩm

định giá

1

ĐVT

Số lượng

Theo quyết định số
18/2019/QĐ-UBND ngày
14 tháng 10 năm 2019
quyết định về việc ban
hành giá xây dựng mới
nhà ở, nhà tạm, vật kiến
trúc làm cơ sở xác định
giá trị bồi thường, hỗ trợ
khi nhà nước thu hồi đất
trên địa bàn thành phố
Hà Nội

Giá trị thẩm định lựa
chọn

Đơn giá
lựa chọn

CLCL
Đơn giá

Thành tiền