Định giá đất cho DNNN cổ phần hóa tại Công ty cổ phần Định Giá và Dịch Vụ Tài Chính Việt Nam

Chuyờn thc tp tt nghip 1
trờng đại học kinh tế quốc dân
KHOA BấT ĐộNG SảN Và KINH Tế TàI NGUYÊN

chuyên đề tốt nghiệp
Đề tài:
ĐịNH GIá ĐấT CHO DOANH NGHIệP NHà NƯớC
Cổ PHầN HóA TạI CÔNG TY cổ phần ĐịNH GIá Và DịCH
Vụ TàI CHíNH VIệT NAM
Giáo viên hớng dẫn : THS. NGÔ Thị PHƯƠNG THảO
Sinh viên thực hiện : LÊ THị THU HIềN
Lớp : ĐịA CHíNH 47
Lờ Th Thu Hin Lp: a chớnh 47
Hà Nội - 2009
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 2
MỤC LỤC
Trang
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
1.2.4.3. Phương pháp thu nhập ........................................................................................................................................ 25
1.2.4.4. Phương pháp thặng dư ....................................................................................................................................... 26
1.2.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp định giá .......................................................................... 28
3.2.2.1 Tổ chức một hệ thống các cơ quan định giá đất ................................................................................................. 79
3.2.2.3. Đào tạo lực lượng cán bộ định giá đất ............................................................................................................... 81
3.2.2.5. Tạo điều kiện cho thị trường đất đai phát triển .................................................................................................. 82
1.2.4.3. Phương pháp thu nhập ........................................................................................................................................ 25
1.2.4.4. Phương pháp thặng dư ....................................................................................................................................... 26
1.2.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp định giá .......................................................................... 28
3.2.2.1 Tổ chức một hệ thống các cơ quan định giá đất ................................................................................................. 79
3.2.2.3. Đào tạo lực lượng cán bộ định giá đất ............................................................................................................... 81
3.2.2.5. Tạo điều kiện cho thị trường đất đai phát triển .................................................................................................. 82

Danh mục sơ đồ, bảng biểu
Bảng 1: Cơ cấu tổ chức của công ty VVFC
Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 3
Bảng 2: Quy trình định giá của công ty VVFC
Bảng 3: Các điểm khác nhau giữa các BĐS
Bảng 4: Bảng điều chỉnh các điểm khác nhau giữa các BĐS
Bảng 5: Thông tin thu thập BĐS
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Để tăng hiệu quả hoạt động và sức cạnh tranh của các doanh nghiệp Việt
Nam, đổi mới sắp xếp lại các doanh nghiệp Nhà nước là một đòi hỏi tất yếu. Cổ
Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 4
phần hoá là một hình thức đổi mới làm thay đổi tính chất sở hữu, qua đó làm
thay đổi cơ chế quản lí doanh nghiệp, là một giải pháp chủ yếu cho nhiệm vụ
trên. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay thì cổ phần hoá DNNN ngày càng được
thúc đẩy. Bởi lẽ, cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước được bắt đầu tiến hành từ
năm 1992, cho tới nay nó đã thực sự chứng minh được tính hiệu quả của hình
thức đổi mới này.
Mặc dù quá trình cổ phần hoá đã thu được nhiều thành quả tích cực nhưng
thời gian vừa qua tiến trình cổ phần hoá đã thực hiện rất chậm so với kế hoạch
đặt ra (cụ thể năm 2008 vừa qua cả nước mới chỉ cổ phần hoá được 74 DNNN,
bằng 25% kế hoạch đặt ra). Một trong những nguyên nhân đó là sự lúng túng
hay khó khăn trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị
doanh nghiệp khi cổ phần hoá, đặc biệt, đối với những doanh nghiệp có nhiều
đất đai ở vị trí thuận lợi. Do giá trị QSDĐ trong giá trị doanh nghiệp cổ phần
hóa có tính đặc thù riêng, nên việc định giá đất cũng có phần khác biệt hơn so
với các mục đích định giá thông thường khác. Vì vậy, việc xem xét vấn đề định
giá đất cho doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa là rất cần thiết trong

giai đoạn hiện nay nhằm đưa ra thực trạng và phương hướng giải quyết để đẩy
nhanh tiến độ cổ phần hóa thời gian tới.
Công ty Cổ Phần Định Giá và Dịch Vụ Tài Chính Việt Nam (VVFC), tiền
thân là ban vật giá chính phủ, được thành lập từ năm 1998, với bề dày thành
tích, hoạt động trong nhiều lĩnh vực, đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp.Trong
những năm qua công ty đã hoàn thành tốt công tác định giá nói chung và công
tác định giá đất phục vụ cho DNNN cổ phần hoá nói riêng - góp phần phục vụ
cho quá trình cổ phần hoá của đất nước. Tuy nhiên, cũng không tránh khỏi sự
lúng túng khi thực hiện, một phần do sự hạn chế của công ty và một phần cũng
do các quy chế, chính sách mà nhà nước ban hành chưa hợp lý. Vì vậy, đây cũng
là một vấn đề trọng điểm được công ty quan tâm.
Nhận thấy được tầm quan trọng của việc định giá đất cho DNNN cổ phần
hoá và sự khó khăn hay những tồn tại khi thực hiện công tác định giá đất cho
DNNN cổ phần hoá tại công ty, em đã chọn đề tài: “Định giá đất cho DNNN
cổ phần hóa tại Công ty cổ phần Định Giá và Dịch Vụ Tài Chính Việt
Nam” làm nội dung nghiên cứu của mình.
Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 5
2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu chuyên đề nhằm: hệ thống hoá cơ sở khoa học về
định giá đất trong cổ phần hóa DNNN; Đánh giá thực trạng công tác định giá
đất phục vụ cho DNNN cổ phần hoá tại công ty VVFC. Từ đó đề suất một số
giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất cho DNNN cổ phần hoá tại
công ty trong thời gian tới.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Chuyên đề tập trung đi sâu vào phân tích vấn đề định giá đất cho DNNN
cổ phần hoá tại công ty Định Giá và Dịch Vụ Tài Chính Việt Nam. Thời gian
nghiên cứu từ năm 2004 tới nay.
4. Phương pháp nghiên cứu
Chuyên đề sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử

làm nền tảng nghiên cứu, kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khác như: toán
học, thống kê, phân tích, tổng hợp và so sánh...
5. Nội dung nghiên cứu
Ngoài phần Lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề
gồm các chương sau:
Chương I: Cơ sở khoa học về định giá đất trong cổ phần hoá DNNN
Chương II: Thực trạng công tác định giá đất cho DNNN cổ phần hóa tại
công ty VVFC.
Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất cho DNNN cổ
phần hoá tại công ty VVFC trong thời gian tới.
Để hoàn thành tốt được chuyên đề này em đã nhận được sự chỉ bảo tận
tình của cô giáo Ths. Ngô Thị Phương thảo và toàn thể cán bộ công nhân viên
Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam. Em xin được gửi tới cô và
toàn thể công nhân viên công ty VVFC lời cảm ơn chân thành nhất!
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG CỔ
PHẦN HÓA DNNN.
1.1. Tổng quan về CPH và giá trị doanh nghiệp trong CPH
Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 6
1.1.1. Khái niệm, vai trò CPH và các nội dung chủ yếu của CPH DNNN
1.1.1.1. Khái niệm CPH
Xét về mặt hình thức, cổ phần hoá các doanh nghiệp nhà nước là việc nhà
nước bán một phần hay toàn bộ vốn của mình trong các doanh nghiệp cho các
đối tượng tổ chức hoặc cá nhân.
Xét về mặt thực chất, cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước chính là
phương thức thực hiện xã hội hoá sở hữu, chuyển hình thái kinh doanh một chủ
với sở hữu Nhà nước thành công ty cổ phần với nhiều chủ sở hữu (Tư nhân
hóa).
1.1.1.2. Vai trò của CPH DNNN
Cổ phần hóa là một bộ phận cấu thành quan trọng của quá trình cải

cách và cải tổ kinh tế ở nhiều nước có khu vực kinh tế nhà nước chiếm tỷ
trọng lớn trong nền kinh tế.
Quá trình cổ phần hóa đã thực sự đóng một vai trò quan trọng trong sự
phát triển kinh tế của mỗi quốc gia. Trong đó, cụ thể quá trình này đã có một số
vai trò chủ yếu sau:
- Nâng cao hiệu quả hoạt động của các DNNN.
- Giảm thâm hụt ngân sách Nhà nước đồng thời huy động được nguồn
vốn nhàn dỗi trong xã hội.
- Xóa bỏ độc quyền được Nhà nước quy định, tình trạng vô chủ của doanh
nghiệp buộc các doanh nghiệp này phải phát huy tính cạnh tranh để nâng cao
hiệu quả so với khu vực tư nhân. Từ đó, thu hút các nhà đầu tư tư nhân vào các
ngành , các lĩnh vực mà lâu nay Nhà nước độc quyền.
- Thu hút các nhà đầu tư nước ngoài để đổi mới kỹ thuật và học tập quản
lý, tạo ra một nền kinh tế mở cửa để tăng sức cạnh tranh của các DNNN, nâng
Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 7
cao chất lượng hàng hóa và dịch vụ.
- Tạo dựng và phát triển một thị trường tài chính (thị trường chứng khoán,
tư bản, tiền tệ) hoàn chỉnh.
Cổ phần hóa một bộ phận DNNN là giải pháp quan trọng được khẳng
định trong khuôn khổ cuộc cải cách cơ bản nhất – cải cách DNNN. Giải pháp
này tạo động lực nội tại mới trong các doanh nghiệp và tạo ra hiệu suất quản
lý doanh nghiệp tốt hơn.
Qua thời gian cổ phần hóa vừa qua, chương trình cổ phần hoá các
doanh nghiệp nhà nươcá đã thực sự cho thấy tầm quan trọng và vai trò to lớn
của quá trình này. Cổ phần hóa các DNNN đi kèm với sự thành lập nhiều công
ty Cổ phần mới sẽ đóng vai trò quan trọng xác lập nền kinh tế thị trường vững
chắc ở Việt Nam trong tương lai.
1.1.1. 3. Các nội dung chủ yếu của quá trình CPH
Thứ nhất, xử lý tài chính khi cổ phần hoá

Đó là hoạt động kiểm kê, phân loại, đối chiếu, xử lí các loại tài sản của
doanh nghiệp trước khi thực hiện định giá doanh nghiệp. Tuỳ theo từng loại và
tình trạng các loại tài sản sau khi được kiểm tra đối chiếu, doanh nghiệp có thể
xử lí bằng các hình thức sau: kế thừa hay thanh lí các hợp đồng, thanh lí,
nhượng bán, tính vào giá trị doanh nghiệp, chuyển giao cho người lao động, thu
hồi, xử lí các khoản nợ phải thu,v.v. Đây là bước chuẩn bị cho công việc định
giá doanh nghiệp được rõ ràng, chính xác.
Thứ hai, xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá
Đây là quá trình ước tính giá trị thực tế của doanh nghiệp và giá trị phần
vốn của nhà nước tại thời điểm cổ phần hoá. Giá trị thực tế của doanh nghiệp
được xác định căn cứ vào số liệu trong sổ sách kế toán; số lượng và chất lượng
thực tế của tài sản; tính năng kĩ thuật, nhu cầu sử dụng, giá trị thị trường của tài
Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 8
sản; giá trị quyền sử dụng đất, lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp; khả năng
sinh lời của doanh nghiệp.
Thứ ba, bán cổ phần lần đầu và quản lý, sử dụng tiền thu từ cổ phần hoá
Sau khi việc định giá doanh nghiệp được hoàn thành, công việc tiếp
theo là xác định cơ cấu cổ phần lần đầu: số lượng cổ phần do nhà nước nắm
giữ, bán ưu đãi cho người lao động, bán cho các đối tác chiến lược, bán cho
các đối tượng ngoài doanh nghiệp. Số tiền thu được từ cổ phần hoá DNNN,
sau khi trừ chi phí cổ phần hoá được chuyển về các quỹ hỗ trợ sắp xếp
doanh nghiệp
Thứ tư, chính sách đối với doanh nghiệp và người lao động khi cổ
phần hoá
Doanh nghiệp sau khi cổ phần hoá được hưởng các ưu đãi theo qui định
của pháp luật. Người lao động được hưởng ưu đãi thông qua việc được mua cổ
phần với giá ưu đãi, được giải quyết chính sách đối với lao động dôi dư.
Thứ năm, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong quá trình cổ phần hoá
Trong quá trình cổ phần hoá doanh nghiệp có những thắc mắc, khiếu nại,

tố cáo gì thì gửi đơn tới các cơ quan có thẩm quyền để xử lý. Và nếu doanh
nghiệp có những vi phạm trong quá trình CPH thì sẽ bị sử phạt theo quy định
của pháp luật.
Thứ sáu, tổ chức thực hiện
Xây dựng phương án cổ phần hoá, tổ chức bán cổ phần và xử lí các vấn
đề sau cổ phần hoá.
1.1.2. Giá trị doanh nghiệp trong cổ phần hóa
1.1.2 .1. Doanh nghiệp và Giá trị doanh nghiệp
Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 9
Theo Luật Doanh Nghiệp số 60/2005/QH11 khóa XI, kỳ họp thứ 8 do
quốc hội nước Cộng Hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày
29/11/2005: “Doanh nghiệp là một tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao
dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục
đích thực hiện các hoạt động kinh doanh.”
Theo tiêu chuẩn thẩm định quốc tế 2005: “Doanh nghiệp là một tổ
chức thương mại, công nghiệp, dịch vụ hay đầu tư đang theo đuổi một hoạt
động kinh tế”.
Như vậy, doanh nghiệp cũng là một loại tài sản. Có thể coi cổ phần hoá là
quá trình bán tài sản đó. Cũng như việc bán tất cả các tài sản thông thường khác,
vấn đề quan trọng nhất trong cổ phần hoá một doanh nghiệp là xác định giá trị
của tài sản - doanh nghiệp đó.
Vậy giá trị doanh nghiệp là gì và căn cứ vào đâu để xác định giá trị
doanh nghiệp?
Để đưa ra được khái niệm về giá trị doanh nghiệp, chúng ta có những
nhận xét sau:
- Thứ nhất, doanh nghiệp là một tổ chức, một đơn vị kinh tế chứ không
như những hàng hoá thông thường. Nó là một thực thể hoạt động. Doanh nghiệp
không phải là một tập hợp các loại tài sản. Giá trị doanh nghiệp là một khái
niệm chỉ được sử dụng cho những doanh nghiệp đang hoạt động và sẵn sàng

hoạt động.
- Thứ hai, doanh nghiệp là một tổ chức, đơn vị kinh doanh đồng thời
là một hàng hoá, cũng được trao đổi, mua bán như những hàng hoá thông
thường khác.
- Thứ ba, doanh nghiệp là một tổ chức, một hệ thống và là một phần tử
của một hệ thống. Giá trị của doanh nghiệp không những chỉ phụ thuộc vào
những yếu tố nội tại của bản thân doanh nghiệp mà còn phụ thuộc vào môi
Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 10
trường nền kinh tế, mối quan hệ ra bên ngoài doanh nghiệp như quan hệ với
nhà cung cấp, khách hàng, chủ nợ,... Do đó, đánh giá doanh nghiệp phải đặt
doanh nghiệp trong môi trường và các mối quan hệ đó.
-Thứ tư, nhà đầu tư lập ra doanh nghiệp không nhằm mục đích sở hữu tài
sản cố định, tài sản lưu động hay một bộ máy sản xuất kinh doanh năng động mà
vì lợi nhuận, tìm kiếm thu nhập. Tiêu chuẩn định giá hiệu quả hoạt động, lợi ích
của doanh nghiệp là thu nhập từ doanh nghiệp.
Từ những nhận xét trên ta có thể nói, giá trị của doanh nghiệp là biểu hiện
bằng tiền về các khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trong
quá trình sản xuất kinh doanh.
Về mặt nguyên lí có hai cách tiếp cận để xác định giá trị doanh nghiệp.
Thứ nhất, tiếp cận qua đánh giá trực tiếp giá trị tài sản của doanh nghiệp. Thứ
hai, tiếp cận qua đánh giá thu nhập dự tính của doanh nghiệp.
Tương ứng với hai cách tiếp cận này, ở Việt Nam có hai phương pháp xác
định giá trị doanh nghiệp trong cổ phần hóa được sử dụng thông dụng là phương
pháp tài sản và phương pháp dòng tiền chiết khấu.
1.1.2 .2. Phương pháp xác định giá trị DN cho DNNN CPH
a, Phương pháp tài sản là phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp trên
cơ sở đánh giá giá trị thực tế toàn bộ tài sản hiện có của doanh nghiệp tại thời
điểm xác định giá trị doanh nghiệp.
Theo phương pháp tài sản, giá trị thực tế của doanh nghiệp cổ phần hoá là

giá trị toàn bộ tài sản hiện có của doanh nghiệp tại thời điểm cổ phần hoá có tính
đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp mà người mua, người bán cổ phần đều
chấp nhận được.
Theo đó, xác đinh giá trị thực tế của doanh nghiệp căn cứ vào:
Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 11
- Số liệu theo sổ kế toán của doanh nghiệp tại thời điểm xác định giá trị
doanh nghiệp.
- Tài liệu kiểm kê, phân loại và đánh giá chất lượng tài sản của doanh
nghiệp tại thời diểm xác định giá trị doanh nghiệp.
- Giá thị trường của tài sản tại thời điểm tổ chức định giá.
- Giá trị QSDĐ được giao, được thuê và giá trị lợi thế kinh doanh của
doanh nghiệp.
b, Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) là phương pháp xác định
giá trị doanh nghiệp trên cơ sở khả năng sinh lời của doanh nghiệp trong
tương lai.
Với phương pháp này các căn cứ để xác định giá trị doanh nghiệp là:
- Báo cáo tài chính của doanh nghiệp trong 5 năm liền kề trước khi xác
định giá trị doanh nghiệp.
- Phương án hoạt động sản suất kinh doanh của doanh nghệp cổ phần hoá
từ 3 năm đến 5 năm sau khi chuyển thành công ty cổ phần.
- Lãi xuất của trái phiếu chính phủ có thời hạn 5 năm tại thời điểm gần
nhất với thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp và hệ số chiết khấu dòng tiền
của doanh nghiệp được định giá.
Ngoài hai phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp nêu trên, cơ quan
quyết định giá trị doanh nghiệp và tổ chức định giá được áp dụng các phương
pháp định giá khác để xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá, nhưng phải
đảm bảo tính khoa học, phản ánh thực chất giá trị doanh nghiệp và được quốc tế
áp dụng rộng rãi.
1.2. Cơ sở khoa học về định giá đất

1.2.1. Bản chất của giá đất và các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất
Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 12
1.2.1.1. Bản chất của giá đất
Đất đai với tư cách là một tài sản thì giá đất chính là “địa tô tư bản hoá”,
tức là giá trị hiện tại của các dòng thu nhập dự tính nhận được trong tương lai từ
việc sở hữu tài sản này. Một nhà đầu tư chỉ bỏ ra một khoản tiền nhất định để
mua một mảnh đất khi người đó kì vọng trong tương lai sẽ thu được những
khoản thu nhập từ nó. Giá trị của một lô đất không chỉ phụ thuộc vào độ lớn và
thời điểm xuất hiện các dòng thu nhập đó, mà còn phụ thuộc tỉ lệ lợi tức yêu cầu
của nhà đầu tư. Giả sử với một dòng thu nhập dự tính có độ lớn và thời điểm xác
định, một nhà đầu tư có tỉ lệ lợi tức yêu cầu thấp sẽ chấp nhận mua lô đất với giá
cao hơn. Ngược lại, trong một giai đoạn mà lãi suất ngân hàng rất cao, khiến cho
nhà đầu tư cũng yêu cầu tỉ lệ lợi tức cao tương xứng (nếu không anh ta sẽ gửi
tiền vào ngân hàng để hưởng lãi thay vì mua đất), khi đó giá của mảnh đất mà
nhà đầu tư chấp nhận trả sẽ thấp hơn một cách tương đối. Sự phụ thuộc của giá
đất vào độ lớn và thời gian xuất hiện các dòng tiền dự tính và tỉ lệ lợi tức yêu
cầu của nhà đầu tư có thể biểu diễn bằng công thức sau:
Giá trị
tài
sản đất
( )
n
n
r
T
r
T
r
T

)1(
...
1
)1(
2
21
+
++
+
+
+
=
Trong đó: T
1
, T
2
, …,T
n
là dòng tiền ròng năm thứ 1, 2, …, n từ lô đất.
r : là tỉ lệ lợi tức yêu cầu
Tóm lại, đất đai vốn không có giá trị, quá trình tác động của con người đã
chuyền tải một lượng giá trị vào đất đai. Giá của tài sản đất đai phụ thuộc vào
khả năng sinh lợi, tỉ lệ lợi tức yêu cầu của nhà đầu tư.
1.2.1.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
* Nhóm các yếu tố tự nhiên:
Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 13
Các yếu tố tự nhiên có mối liên hệ trực tiếp tới đất và quyết định rất nhiều
đến giá đất. Các yếu tố đó bao gồm:
- Vị trí mảnh đất: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì

giá trị của mảnh đất càng cao – giá đất càng cao. Mỗi mảnh đất luôn đông thời
tồn tại hai loại vị trí: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện
tổng quát cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò vai trò ngang nahu trong việc
tham gia đóng góp vào giá trị mảnh đất. Tuy nhiên, trong mỗi trường hợp cụ thể,
sự đóng góp vào giá trị chung của mảnh đất có thể khác nhau giữa hai loại vị trí.
- Kích thước, hình thể, diện tích mảnh đất: Một kích thước và diện tích
đạt tối ưu khi nó thỏa mãn một laoi nhu cầu cụ thể của đại đa số dân cư trong
vùng. Ví dụ, một mảnh đất hình chữ nhật thì thường có giá cao hơn các mảnh
đất không vuông, nhiều góc cạnh; mảnh đất “nở hậu” cũng thường có giá cao
hơn (do theo tâm lý của người Việt).
- Ngoài ra còn các yếu tố về địa hình mảnh đất tọa lạc, hướng của mảnh
đất và tình trạng môi trường của mảnh đất cũng là các yếu tố tự nhiên có ảnh
hưởng ít nhiều đến giá trị của mảnh đất.
* Nhóm các yếu tố kinh tế:
- Khả năng mang lại thu nhập từ đất: Thuộc loại này gồm các yếu tố như
sau: thu nhập hàng năm của mảnh đất, thời gian sử dụng có hiệu quả.
- Các yếu tố kinh tế liên quan đến tình hình chung của kinh tế quốc tế,
quốc gia, khu vực, địa phương như giá lao động, giá cổ phiếu, giao dịch
chứng khoán...
- Tình hình cung cầu đất đai trong khu vực: Đối với các loại hàng hóa
thông thường sẽ tuân theo đúng quy luật của quan hệ cung cầu. Nhưng đất đai
thì tuy có phản ứng theo quan hệ cung cầu nhưng theo một cách đặc biệt. Trong
điều kiện phát triển thị trường bình thường, sự thay đổi về cung hay cầu không
Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 14
làm giá đất biến động mạnh, nó sẽ giữ nguyên. Cung cầu về đất sẽ có ảnh hưởng
rất mạnh đến giá khi thị trường có sự tăng đột biến về cung hay cầu, nhưng chủ
yếu là cầu tạo nên những cơn “sốt giá” ở nước ta.
- Đặc điểm người tham gia thị trường đất đai: yếu tố này liên quan đến
khả năng thanh toán của các nhu cầu về đất.

* Nhóm các yếu tố về xã hội:
- Quá trình đô thị hóa: là quá trình hình thành và phát triển đô thị, là quá
trình tất yếu của mỗi quốc gia trong quá trình phát triển. Đó cũng là quá trình
tập trung dân số vào các đô thị tạo ra sự hình thành nhanh chóng các điểm dân
cư đô thị trên cơ sở phát triển sản xuất và đời sống. Quá trình đô thị hoá đặt ra
nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng lên trong khi khả năng cung về diện tích đất
đô thị lại hữu hạn. thực tế cho thấy quá trình đô thị hoá ảnh hưởng rất lớn đến
giá đất, có thể thấy ở đâu có quá trình đô thị hoá thì ở đó giá đất tăng và cao. Và
ở đây có thể thấy rằng đất đai được tăng giá tị về mặt vô hình (đây cũng chính là
một phần của giá trị lợi thế địa lý).
- Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng:
+ Cơ sở hạ tầng kỹ thuật: Đường giao thông, hệ thống dịch vụ cấp
thoát nước, hệ thống dịch vụ đường sinh hoạt và chiếu sang, hệ thống thông tin
liên lạc…
+ Cơ sở hạ tầng xã hội: Trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí…
Mật độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến giá đất. Kết
cấu hạ tầng có tính đặc trưng khác nhau giữa thành thị và nông thôn. Có thể thấy
cơ sở hạ tầng ở đô thị có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định giá đất hơn so
với cơ sở hạ tầng ở nông thôn. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và
giá trị của đất đai hiện có.
* Nhóm các yếu tố về mặt pháp lý:
Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 15
- Quy hoạch sử dụng đất: Thực tế, có thể thấy hiện nay nơi nào có sự quy
hoạch của nhà nước, có các dự án quy hoạch thì nơi đó giá đất tăng cao. Việc có
quy hoạch đã ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.
- Tình trạng pháp lý của mảnh đất: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên
chúng ta chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu. Quyền sử dụng
này được chứng nhận thông qua giấy chứng nhận QSDĐ. Vì vậy, một mảnh
dất có được giấy tờ đầy đủ về mặt pháp lý chắc chắn sẽ có giá cao hơn nhiều

so với các mảnh đất không có đầy đủ giấy tờ pháp lý. Thậm chí, mảnh đất
không có đầy đủ giấy tờ pháp lý còn không có giá trị.
- Các chính sách về đất đai của nhà nước: Nhà nước ban hành các quy
định về quyền sử dụng, thuê đất, chuyển nhượng đất…; các chính sách và nghĩa
vụ tài chính có liên quan đến QSDĐ (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất…). Các
chính sách này có ảnh hưởng rất lớn và trực tiếp đến giá đất.
- Các chính sách khác của nhà nước có liên quan: chính sách thị trường
bất động sản, thị trường tiền tệ, thị trường chứng khoán… cũng có ảnh hưởng
mạnh đến giá đất.
1.2.2 Khái niệm và cơ sở khoa học của định giá đất.
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của các quyền sử dụng đất cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong những điều
kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.
Cơ sở khoa học cho định giá tài sản nói chung và định giá đất nói riêng là
giá trị thị trường và giá trị phi thị trường.
- Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán
trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng
mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách
quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 16
+ Mức giá ước tính: đây là yếu tố về lượng của số tiền sẽ được đưa ra
trong trao đổi để lấy tài sản.
+ Người mua sẵn sàng mua - người bán sẵn sàng bán: điều đó xó nghĩa là
cả hai bên đều có thể đưa ra sự lựa chọn và một quyết định khách quan để trao
đổi và giao dịch.
+ Khách quan và độc lập: Có nghĩa là không có mối quan hệ, liên hệ hoặc
phối hợp giữa các bên để ảnh hưởng đến sự cân nhắc về số tiền mua bán.
+ Điều kiện bình thường: có nghĩa là khi cung vf cầu của thị trường cân
bằng và khi sự trả giá không phản ánh một giá tăng cao do sự khan hiếm của

cung, hoặc không là một giá thấp do cung quá mức. Đồng thời giao dịch là chín
muồi, có thông tin tốt và không có bất kỳ sự cưỡng ép nào.
- Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo
những căn cứ khác với giá trị của tài sản hoặc có thể được mua bán, trao đổi
theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường.
Một số khái niệm giá trị phi thị trường thường dùng là: Giá trị đang sử
dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị tính thuế, giá trị còn lại, giá trị tài
sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt…
Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị phi thị trường xuất phát trực
tiếp từ giá trị tài sản. Tuy nhiên, những lợi ích mà tài sản mang lại được các chủ
thể đánh giá rất khác nhau, nó tùy thuộc vào công dụng hay thuộc tính hữu ích
của tài sản đối với mỗi người, tùy thuộc vào giao dịch cụ thể của từng tài sản.
Vai trò của định giá viên là phải dựa vào các yếu tố đó để lựa chọn đúng khái
niệm giá trị, đảm bảo công việc định giá có thể được ước tính một cách hợp lý
nhất giá trị của tài sản.
1.2.3. Vai trò của định giá đất
Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 17
Đất đai là tài sản có giá trị lớn, vấn đề định giá đất thực sự cần thiết trong
giai đoạn hiện nay. Đặc biệt trong quá trình phát triển của nền kinh tế đất nước
giai đoạn hiện nay, vấn đề định giá đất lại càng trở nên quan trọng và hữu hiệu
trong nhiều lĩnh vực.
- Việc định giá đất sát với giá thị trường giúp cho các giao dịch như đánh
thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất, thế chấp được thực hiện một cách trôi
chảy. (trong xác định giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa thì định giá đất lại
càng quan trọng , do trước đây giá trị của đất đai của các DNNN thường chưa
được tính đến hoặc nếu có thường ở mức thấp khác xa giá trị thị trường, vì vậy,
nếu giá trị đất đai trong quá trình cổ phần hóa không được đánh giá lại thì ngân
sách nhà nước sẽ bị thất thoạt lớn).
- Định giá đất không chỉ cần thiết cho việc định giá hàng loạt quy mô lớn

của nhà nước để hình thành các khung giá phục vụ cho quản lý nhà nước mà
còn cần thiết cho định giá đất riêng lẻ. Việc xác định giá đất đai riêng lẻ không
chỉ diễn ra trong khu vực tư nhân mà cả trong khu vực kinh tế nhà nước (ví dụ
khi cổ phần hóa một doanh nghiệp nhà nước nào đó, khi không có các doanh
nghiệp tương tự trong vùng...)
- Xác định chính xác giá đất sẽ tránh được các tranh chấp đất đai về giá và
có thể nói đây là một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá
trị đất đai khi không có sự thống nhất giữa các bên.
- Một lý do quan trọng của việc xác định đúng giá trị đất đai là giúp cho
việc phân bố đất đai - như là một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả. Nói một
cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào người "sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất". Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và
không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất
đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất
Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 18
1.2.4. Các nguyên tắc định giá đất
Công tác định giá đất phải đảm bảo những nguyên tắc cơ bản sau:
a) Sử dụng cao nhất và tốt nhất
Sử dụng ở mức độ cao nhất và tốt nhất của một bất động sản là được phép
sử dụng cả về vật chất và theo pháp luật để tạo ra hiệu quả lớn nhất. Nguyên tắc
này đòi hỏi đất được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại thời điểm định giá có
khả năng tạo ra thu nhập hoặc hiệu quả lớn nhất.
b) Sử dụng phù hợp
Nguyên tắc này đòi hỏi khi định giá phải xem xét tính phù hợp của bất
động sản.
- Trước hết là sự phù hợp giữa lô đất và công trình xây dựng trên đất.
- Tiếp đến là sự phù hợp giữa bất động sản và môi trường xung quanh
(phù hợp qui hoạch, phù hợp về mục đích sử dụng, phù hợp với khu vực
xung quanh,…)

c) Sự thay thế
Giới hạn trên giá trị của bất động sản có xu hướng được tạo ra bởi chi phí
mua một bất động sản thay thế tương đương, với điều kiện là không có sự chậm
trễ quá mức làm ảnh hưởng tới sự thay thế.
d) Sự đóng góp
Giá trị một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào sự thiếu vắng của
nó sẽ giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ bất động sản, có nghĩa là lượng giá
trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của bất động sản là bao nhiêu.
e) Cung và cầu
Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng
Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 19
cung và cầu trên thị trường vào thời điểm định giá. Khi định giá phải phân tích
và đánh giá cẩn thận về sự tác động của các lực lượng thị trường tới giá đất. Khi
phân tích các thông tin thị trường cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thị
trường trước khi thực hiện các điều chỉnh.
f) Dự kiến các lợi ích trong tương lai
Khi ước tính giá trị bất động sản nên luôn luôn dựa trên các triển vọng
tương lai hơn là sự thực hiện quá khứ. Định giá giá trị là nhiệm vụ dự kiến lợi
ích nhận được từ sự sở hữu tài sản.
g) Sự cân bằng trong sử dụng đất và phát triển
Giá bán của một vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí
kế cận cũng phải có một giá trị như vậy.
Người định giá cần cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sự
phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các chính sách hoạch định, các
nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả.
h) Sự hoà hợp
Giá tối đa sẽ thích tích tụ vào một mảnh đất khi có được mức độ đồng
nhất về kinh tế và xã hội trong vùng; cần xem xét đến sự hoà hợp của các luật lệ,
lợi ích kinh tế, tâm lí,…

k) Những thay đổi trong mô hình kinh tế và xã hội
Nhận ra các chiều hướng ảnh hưởng đến đất đai và những hiệu quả có thể
nhìn thấy trước, dự đoán các điều kiện về thị trường và phản ứng người mua để
dự kiến về thị trường tương lai rất cần thiết đối với công tác định giá đất.
l) Xem xét tập quán mua bán đất của người dân địa phương
Do đặc trưng của đất đai là tính bất động, do vậy giá đất mang đậm tính
Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 20
địa phương. Vì vậy người định giá đất phải hiểu tập quán của người dân địa
phương mới có thể định giá chính xác được.
m) Gắn với mục tiêu của định giá
Định giá đất là cho một mục đích nhất định, không thể có một giá đất
chung chung, tuỳ theo mục đích cụ thể của việc định giá, giá trị của bất động sản
có thể khác nhau, phương pháp định giá cũng khác nhau.
1.2.5. Các phương pháp định giá đất
1.2.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
* Cơ sở lý luận:
Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một
tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự có thể so sánh
được đã được mua bán trên thị trường.
* Các bước tiến hành phương pháp so sánh trực tiếp
- Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những mảnh đất được bán trong thời
gian gần nhất mà có thể so sánh với mảnh đất cần định giá về các mặt: mục đích
sử dụng, vị trí , địa hình,...
- Bước 2: Tiến hành kiểm tra các mảnh đất có thể so sánh, để xác định
giá trị của nó và đảm bảo rằng các tài sản này là có thể so sánh được.
- Bước 3: Lựa chọn một số mảnh đất có thể so sánh được thích hợp nhất
(khoảng từ 3 đến 6 mảnh)
Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu hơn)
của mỗi một mảnh đất so với mảnh đất mục tiêu, và điều chỉnh giá bán (có thể

tăng lên hoặc giảm đi) của các tài sản này so với tài sản mục tiêu.
- Bước 4: Bước cuối cùng là ước tính giá trị của mảnh đất (đối tượng định
giá) trên cơ sở các giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 21
* Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp
-Thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài
sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu
ích như nhau.
- Sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng
góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thị trường
của tài sản
* Ưu điểm của phương pháp so sánh
- Là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về kĩ thuật
- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó có cơ
sở vững chắc để được cơ quan pháp lí công nhận
- Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình
cố định, mà nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp
dấu hiệu của giá trị.
- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác như
phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.
* Hạn chế của phương pháp so sánh
- Cần thiết phải có thông tin: Rõ ràng là trong phương pháp này
nếu không có thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không
sử dụng được.
- Các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử: Đây là điều không thể
tránh khỏi. Trong điều kiện thị trường biến động, những thông tin này sẽ trở nên
lạc hậu trong một thời gian ngắn.
- Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh
nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích

hợp.
Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 22
* Các trường hợp thích hợp dùng phương pháp so sánh:
- Các tài sản có tính đồng nhất như: Các lô đất ở cùng một dãy,
hoặc ở cùng những con phố có vị trí thuận lợi tương đương nhau.
- Các mảnh đất trống
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung cho việc định giá
cho mua bán, định giá trị thế chấp, định giá trị đánh thuế tài sản, định giá cho
việc mua và chuyển quyền sở hữu đất đai của nhà nước, định giá cho các tài sản
nơi có các bằng chứng về việc bán và cho thuê có thể sử dụng được.
* Các điều kiện cần thiết để thực hiện phương pháp so sánh
- Chất lượng của thông tin phải cao: Thông tin cần phải phù hợp,
kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và đáng tin cậy.
- Thông tin thu thập được có thể so sánh được: Trong trường
hợp
những cuộc mua bán có thể so sánh được lại không giống nhau lắm vì tính
chất đặc biệt của tài sản được xem xét, điều đó sẽ gây ảnh hưởng đến tính chính
xác của phương pháp này.
- Thị trường cần phải ổn định: Nếu thị trường có biến động, phương
pháp so sánh trực tiếp khó đạt được mức độ chính xác, mặc dù các đối tượng so
sánh có các tính chất giống nhau về mọi mặt.
1.2.4.2. Phương pháp chiết trừ
* Cơ sở lý luận
Phương pháp chiết trừ được hiểu là phương pháp định giá đất của thửa đất
có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất
ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị tài sản gắn
liền với đất).
Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 23

Thực chất phương pháp này là sự kết hợp của 2 phương pháp so sánh và
chi phí, dựa trên nguyên tắc thay thế.
Với phương pháp chiết trừ, việc định giá được thực hiện trên cơ sở thu
thập thông tin trên thị trường của ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản
trên đất) đã chuyển nhượng thành công, có những đặc điểm tương tự với thửa
đất cần định giá. Sau đó căn cứ vào điểm sai biệt giữa thửa đất cần định giá và
thửa đất so sánh để điều chỉnh (Việc xác định giá trị hiện tại của các tài sản để
đầu tư xây dựng trên đất được tính trên cơ sở giá trị xây mới trừ đi phần giá trị
hao mòn).
* Các bước tiến hành phương pháp chiết trừ:
- Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3
bất động sản (bao gồm đất đai và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công,
mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất
cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục
đích sử dụng, giá cả…)
- Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các
tài sản trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất
động sản nói trên.
* Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất.
Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất
=
Giá trị xây dựng mới
tại thời điểm định giá
−
Phần giá trị
hao mòn
- Bước 3: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã
lựa chọn ở Bước 1
Giá trị của

thửa đất
=
Giá chuyển nhượng
bất động sản
−
Giá trị hiện tại của
các tài sản trên đất
Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 24
- Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các
thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của
các bất động sản (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp).
Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân
của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó.
* Ưu điểm của phương pháp chiêt trừ
- Có thể định giá cho các mảnh đất có ít dữ liệu trên thị trường
- Định giá cho các mảnh đất có tài sản đã qua sử dụng
* Hạn chế của phương pháp chiết trừ
- Có những hạn chế tương tự như phương pháp so sánh (do có sử
dụng phương pháp so sánh).
- Gặp khó khăn khi xác định chi phí của tài sản và không phải lúc
nào chi phí cũng phản ánh đúng giá trị của tài sản, có những chi phí không có
giá trị sử dụng.
- Đòi hỏi người định giá phải có kiến thức nhất định về pháp luật,
tài chính, thuế và xây dựng.
* Trường hợp thích hợp dùng phương pháp chiêt trừ::
Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có
tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường
của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong

khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền
với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá.
Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 25
1.2.4.3. Phương pháp thu nhập
* Cơ sở lí luận
Cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập là giá trị thị trường của một tài
sản bằng với giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được
từ tài sản.
Quá trình chuyển đổi các thu nhập dòng tương lai thành giá trị vốn hiện
tại được gọi là quá trình vốn hoá, và có thể được thể hiện đơn giản như sau:
Giá trị vốn= Thu nhập ròng/ tỷ lệ vốn hoá(*)
* Các bước tiến hành định giá theo phương pháp thu nhập
- Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm của tài sản có
tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
- Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập
hàng năm như thuế tài sản , sửa chữa, bảo hành,...
- Bước 3: Tìm ra tỷ lệ vốn hoá bằng cách phân tích doanh số của
các tài sản tương tự.
- Bước 4: Áp dụng công thức vốn hoá (công thức *) để tìm ra giá
trị của tài sản.
* Ưu điểm của phương pháp thu nhập
- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ
nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà mảnh đất mang lại
cho nhà đầu tư.
- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phương
pháp đơn giản.
- Phương pháp này có thể đạt được độ chính xác cao khi có các chứng cứ
về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo
Lê Thị Thu Hiền Lớp: Địa chính 47