Quản lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh hòa bình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

NGUYỄN THỊ NGỌC MAI

QUẢN LÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ở TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HỒ BÌNH

CHUN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ
MÃ SỐ: 8310110

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. ĐOÀN THỊ HÂN

Hà Nội, 2023


i

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Các số
liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử
dụng để bảo vệ một học vị nào.

Tôi xin cam đoan các thông tin, số liệu trích dẫn trong luận văn đều đã
được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày ….. tháng năm 2023
NGƯỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Thị Ngọc Mai


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ,
động viên của đồng nghiệp, bạn bè và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính
trọng và biết ơn sâu sắc tới TS. Đồn Thị Hân đã tận tình hướng dẫn, dành
nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực
hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa Kinh tế
và Quản trị Kinh doanh, Phòng Đào tạo Sau Đại học, Trường Đại học Lâm
nghiệp đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn
thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức, đồng
nghiệp tại Văn phịng Đăng ký đất đai tỉnh Hồ Bình, các cán bộ Sở Tài
nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân tỉnh Hồ Bình đã cung cấp tài liệu,
số liệu cho tơi để hồn thành luận văn thuận lợi.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã
tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ, động viên khuyến khích tơi hồn
thành luận văn.
Mặc dù bản thân đã có nhiều cố gắng, song do thời gian có hạn, kinh

nghiệm cịn hạn chế nên đề tài khơng tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Vì
vậy, tơi rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cơ và đồng nghiệp để luận
văn được hồn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày ….. tháng năm 2023
NGƯỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Thị Ngọc Mai


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ vii
DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ ......................................................................... ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC QUẢN
LÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ....................... 4
1.1. Cơ sở lý luận về quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của
Nhà nước ....................................................................................................... 4
1.1.1. Một số khái niệm ............................................................................. 4
1.1.2. Phân loại đất đai ............................................................................. 6
1.1.3. Vai trò và căn cứ của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở . 8
1.1.4. Điều kiện và quy trình để cấp GCNQSDĐ ở của hộ gia đình,
cá nhân .......................................................................................... 12
1.1.5. Nội dung quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở ...... 18

1.1.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất của nhà nước ....................................................................... 24
1.2. Cơ sở thực tiễn về quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... 29
1.2.1. Kinh nghiệm ở một số địa phương về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở ........................................................................................... 29
1.2.2. Bài học kinh nghiệm cho tỉnh Hồ Bình ....................................... 32
Chương 2. ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33
2.1. Đặc điểm cơ bản của tỉnh Hồ Bình .................................................... 33
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................... 33


iv

2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .............................................................. 34
2.1.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 tỉnh Hồ Bình......................... 36
2.1.4. Những thuận lợi và khó khăn đặc điểm cơ bản ảnh hưởng tới công
tác quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Nhà nước. ..... 38
2.2. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 39
2.2.1. Phương pháp thu thập thông tin, số liệu....................................... 39
2.2.2. Phương pháp xử lý và phân tích số liệu ...................................... 40
2.2.3. Các chỉ tiêu nghiên cứu. ............................................................... 41
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 42
3.1. Kết quả quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
tỉnh Hồ Bình .............................................................................................. 42
3.1.1. Bộ máy quản lý đăng ký cấp GCNQSDĐ ở tỉnh Hồ Bình .......... 42
3.1.2. Kết quả quản lý đất đai tỉnh Hồ Bình ......................................... 46
3.1.3. Kết quả cơng tác quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ở cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn tỉnh Hồ Bình .......................... 47
3.2. Thực trạng quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn tỉnh Hồ Bình ....................................................................................... 60

3.2.1. Xây dựng văn bản quy phạm pháp luật ........................................ 60
3.2.2. Tổ chức đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.............................. 62
3.2.3. Lập và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn tỉnh Hồ Bình ........ 72
3.2.4. In ấn, phát hành và quản lý việc sử dụng phôi giấy chứng nhận . 74
3.2.4. Kiểm tra, thanh tra về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của
thanh tra nhà nước trên địa bản tỉnh Hồ Bình ..................................... 76
3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở trên địa bàn tỉnh Hoà Bình ................................................................. 77
3.3.1. Các yếu tố khách quan .................................................................. 77
3.3.2. Các yếu tố chủ quan ...................................................................... 84


v

3.4. Đánh giá chung về quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
trên địa bàn tỉnh Hoà Bình .......................................................................... 87
3.4.1. Những kết quả đạt được ................................................................ 87
3.4.2. Những hạn chế .............................................................................. 88
3.4.3. Nguyên nhân ................................................................................. 89
3.5. Định hướng và giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Hồ Bình................................ 90
3.5.1. Định hướng tăng cường cơng tác quản lý nhà nước về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở tỉnh Hồ Bình .................................... 90
3.5.2. Một số giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hồ Bình ....................................... 94
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 103
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................... 106
PHỤ LỤC

vi

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa đầy đủ

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

CNH - HĐH

Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa

CNVPĐKĐĐ

Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai

CTSN

Cơng trình sự nghiệp

CT-TTg

Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

Hội đồng nhân dân

HSĐC

Hồ sơ địa chính

NĐ-CP

Nghị định số - Chính phủ

TB

Thông báo

TN & TKQ

Tiếp nhận và trả kết quả

TTHCC

Trung tâm hành chính cơng

UBND

Ủy ban nhân dân

VBHN

Văn bản hợp nhất

VPĐKĐĐ

Văn phịng Đăng ký đất đai


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Hiện trạng sử dụng đất tỉnh Hồ Bình đến 31/12/2022 .................. 37
Bảng 3.1: Kết quả công tác cấp mới lần đầu giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở địa bàn tỉnh Hồ Bình giai đoạn 2020-2022 .......................................... 47
Bảng 3.2: Tổng hợp kết quả công tác cấp mới lần đầu giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở theo đơn vị hành chính cấp huyện trên địa bàn tỉnh Hồ Bình
giai đoạn 2020-2022 ........................................................................................ 48
Bảng 3.3: Tổng hợp các trường hợp không đủ điều kiện cấp GCN quyền sử
dụng đất lần đầu đối với đất ở giai đoạn 2020 – 2022 .................................... 53
Bảng 3.4: Kết quả công tác cấp đổi, cấp lại GCN quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn tỉnh Hồ Bình năm 2020 - 2022 ............................................................... 54
Bảng 3.5: Tổng hợp kết quả cấp cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Hồ Bình giai đoạn 2020-2022 ......................... 55
Bảng 3.6: Kết quả công tác đăng ký giao dịch đảm bảo đất ở trên địa bàn tỉnh
Hồ Bình giai đoạn 2020 - 2022 .................................................................... 58

Bảng 3.7: Kết quả tổng hợp công tác cấp đăng ký giao dịch đảm bảo đất ở
trên địa bàn tỉnh Hồ Bình giai đoạn 2020-2022 ............................................ 58
Bảng 3.8: Trình tự, thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
lần đầu ............................................................................................................. 64
Bảng 3.9: Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai ................................... 67
Bảng 3.10: Hệ thống sổ sách hồ sơ địa chinh trên địa bàn Tỉnh Hồ Bình đến
năm 2022 ......................................................................................................... 72
Bảng 3.11: Số liệu tổng hợp huỷ phôi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
tỉnh Hồ Bình giai đoạn 2020 - 2022 .............................................................. 75
Bảng 3.12: Kết quả thanh tra, kiểm tra tại tỉnh Hồ Bình giai đoạn 2020 - 2022.76
Bảng 3.13: Bảng tổng hợp ý kiến đánh giá về hệ thống văn bản pháp lý liên
quan đến đăng ký cấp GCNQSDĐ trên địa bàn tỉnh Hồ Bình ...................... 78


viii

Bảng 3.14: Bảng tổng hợp ý kiến của người dân đánh giá về Quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất trong cơng tác đăng ký cấp GCNQSDĐ trên địa bàn tỉnh
Hồ Bình ......................................................................................................... 79
Bảng 3.15: Bảng tổng hợp ý kiến đánh giá về Trình tự, thủ tục đăng ký cấp
GCNQSDĐ trên địa bàn tỉnh Hồ Bình .......................................................... 81
Bảng 3.16: Bảng tổng hợp ý kiến đánh giá về Mức phí, lệ phí cấp giấy trên
địa bàn tỉnh Hồ Bình ..................................................................................... 83
Bảng 3.17: Bảng tổng hợp ý kiến đánh giá về năng lực đội ngũ CBCC phụ
trách công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn tỉnh Hồ Bình............................ 84
Bảng 3.18: Bảng tổng hợp ý kiến về trình độ nhận thức của người dân trong
cơng tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn tỉnh Hồ Bình ..................................... 86


ix

DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ
Hình 2.1. Sơ đồ hành chính Tỉnh Hồ Bình.................................................... 33
Hình 2.2. Biểu đồ cơ cấu kinh tế tỉnh Hồ Bình năm 2022 ............................ 35
Hình 3.1. Sơ đồ bộ máy quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của
tỉnh Hồ Bình .................................................................................................. 42
Hình 3.2. Biểu đồ tổng hợp kết quả cấp mới lần đầu giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Hồ Bình giai đoạn 2020-2022 ..................... 48
Hình 3.3. Quy trình cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu với
đối tượng là hộ gia đình, cá nhân .................................................................... 63
Hình 3.4. Quy trình đăng ký biến động đất đai của hộ gia đình, cá nhân....... 67


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong
sản xuất nông - lâm nghiệp, là một trong những nguồn lực quan trọng cho
chiến lược phát triển nền nơng nghiệp quốc gia nói riêng cũng như chiến lược
phát triển nền kinh tế nói chung. Do phát triển kinh tế - xã hội, cơng nghiệp hóa,
hiện đại hóa, đơ thị hóa và nhu cầu của các chủ sử dụng đất dẫn đến sự biến
động về đất đai và tài sản gắn liền với đất cùng nhiều biến động đa dạng khác
dưới nhiều hình thức khác nhau cần có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận) là một
trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Trong đó có nội dung cấp đổi,
cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do biến động về đất đai. Đây là một
thủ tục hành chính nhằm cập nhật, chỉnh lý hệ thống hồ sơ địa chính đảm bảo
tính thống nhất về hồ sơ pháp lý và hiện trạng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước

quản lý, nắm chặt tồn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo
pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp GCNQSDĐ giúp bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất cũng như đảm bảo các nghĩa vụ của người sử
dụng đất với Nhà nước về đất đai.
Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của
Luật này". Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận. Chính vì vậy, nhu cầu được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có nhu cầu cấp bổ sung quyền
sở hữu nhà ở, cấp đổi do đo đạc lại thửa đất do có biến động về hình thể thửa


2

đất, diện tích thửa đất; cấp lại do mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
thửa đất mình đang sử dụng là nhu cầu tất yếu của người sử dụng đất.
Hồ Bình là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội và là đô thị của
vùng Tây Bắc. Bởi lẽ đó, những năm qua, cùng với quá trình cơng nghiệp hóa
- hiện đại hóa thì tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày một sôi
động. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết
luôn được chính quyền tỉnh Hồ Bình chỉ đạo, thực hiện trong nhiều năm qua.
Tuy nhiên, trên thực tế công tác này ở một số huyện diễn ra chậm, chất lượng
hồ sơ cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
chưa cao dẫn đến tỷ lệ cấp GCN còn thấp, việc lấn chiếm, chuyển mục đích
sử dụng đất trái phép, mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra ngầm, thế chấp
dưới hình thức “tín dụng đen” không thơng qua cơ quan đăng ký cịn nhiều.
Vì vậy, nghiên cứu đề tài“Quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

ở trên địa bàn tỉnh Hoà Bình” là cần thiết.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá thực trạng công tác quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Hịa Bình từ đó đề xuất giải pháp phù hợp nhằm
hồn thiện cơng tác quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở của tỉnh
Hồ Bình.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của Nhà nước;
- Đánh giá được thực trạng công tác quản lý cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở của Nhà nước tại tỉnh Hồ Bình;
- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới công tác quản lý cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở của Nhà nước tại tỉnh Hồ Bình.


3

- Đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở của Nhà nước tại tỉnh Hồ Bình.
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Công tác quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
tỉnh Hịa Bình.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung: Công tác quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Hoà Bình.
- Phạm vi về khơng gian: Tỉnh Hồ Bình.
- Phạm vi về thời gian:
+ Đề tài thu thập số liệu thứ cấp trong 3 năm 2020 - 2022.

+ Thu thập số liệu sơ cấp từ 03-05/2023
4. Nội dung nghiên cứu
- Cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
- Thực trạng công tác quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
tại tỉnh Hồ Bình.
- Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác quản lý cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở tại tỉnh Hồ Bình.
- Giải pháp hồn thiện công tác quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở tại tỉnh Hồ Bình.
5. Kết cấu luận văn
Ngoài Phần mở đầu, Kết luận, nội dung của luận văn được kết cấu thành
3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác quản lý cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
Chương 2: Đặc điểm địa bàn nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu.
Chương 3: Kết quả nghiên cứu


4

Chương 1.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận về quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của
Nhà nước
1.1.1. Một số khái niệm
* Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mối

quan hệ pháp lý giữa nhà nước với người sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ là một
trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Từ khi có
luật đất đai năm 1988, luật đất đai năm 1993 ra đời thì GCNQSDĐ đã được
đề cập và triển khai thực hiện. Nhưng đến khi luật đất đai năm 2003 và đặc
biệt là Luật Đất đai 2013 ra đời thì GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà thực sự
mới được thể chế hoá trong Luật đất đai và các Nghị Định. Điều 48 luật đất
đai năm 2003 và điều 41 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP đã khẳng định:
GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
của người sử dụng đất đối với mảnh đất của mình, nó đảm bảo cho người sử
dụng đất yên tâm, đầu tư, sản xuất cải tạo, nâng cao hiệu quả sử dụng đất
Theo khoản 16, điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định “ Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đai là
chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
* Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường
phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước
đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, khái


5

niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không có khái niệm riêng và cũng
được hiểu theo quy định về “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” mà tại đó, mục đích sử dụng đất
được cấp cho loại đất ở.
Tại Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất ở được định nghĩa như sau:
“Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, các cơng trình phục vụ cho đời sống và
vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận là đất ở”.

* Quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý nhà nước là dạng quản lý xã hội mang tính quyền lực nhà nước,
được sử dụng quyền lực nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội và hành vi
hoạt động của con người để duy trì, phát triển các mối quan hệ xã hội, trật tự
pháp luật nhằm thực hiện chức năng và nhiệm vụ của Nhà nước.
Quản lý nhà nước về đất đai là hoạt động của cơ quan quản lý nhà nước
có thẩm quyền trong việc sử dụng các phương pháp, các công cụ quản lý thích
hợp tác động lên hành vi của người sử dụng đất nhằm đạt mục tiêu sử dụng
tiết kiệm, hiệu quả đất đai và bảo vệ môi trường trên phạm vi cả nước và từng
địa phương.
Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam với tư cách là đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện quyền quản lý Nhà nước thơng qua
các cơ quan có thẩm quyền như: Quốc hội, Hội đồng nhân dân các cấp, Chính
phù, Ủy ban nhân dân các cấp và hệ thống các cơ quan tài nguyên môi trường
từ trung ương đến địa phương.
Quản lý nhà nước về đất đai mang đặc thù của quản lý chuyên ngành
thông qua công cụ pháp luật về đất đai, vì vậy để thực hiện được mục tiêu
quản lý nhà nước về đất đai nhà nước đã ban hành một hệ thống các văn bản
quy phạm pháp luật về đất đai làm cơ sở pháp lý cho việc quản lý thống nhất
quỹ đất quốc gia và của từng địa phương.


6

* Quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở:
Tại Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất ở được định nghĩa như sau:
“Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, các cơng trình phục vụ cho đời sống
và vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận là đất ở”.
Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một
trong những nội dung quản lý hành chính nhà nước về đất đai, là tổng hợp các

hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện quản lý nhà
nước về đất đai và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai; đó là
các hoạt động ban hành văn bản quy phạm pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, tổ chức thực hiện quản lý quy trình, thủ tục về việc cấp
GCNQSDĐ cho tổ chức cá nhân, hộ gia đình theo quy định của pháp luật.
1.1.2. Phân loại đất đai
Theo quy định tại Điều 10 Luật đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử
dụng, đất đai được phân thành 3 nhóm: nhóm đất nơng nghiệp, nhóm đất phi
nơng nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục
đích sử dụng.
* Nhóm đất nơng nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng
năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất rừng sản xuất;
- Đất rừng phòng hộ;
- Đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác gồm:
+ Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục
đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất;


7

+ Đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động
vật khác được pháp luật cho phép;
+ Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập,
nghiên cứu thí nghiệm;

+ Đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
* Nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh;
- Đất xây dựng cơng trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ
chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào
tạo, thể dục thể thao, khoa học và cơng nghệ, ngoại giao và cơng trình sự
nghiệp khác;
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất
phi nơng nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khống sản; đất sản xuất vật liệu
xây dựng, làm đồ gốm;
- Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng gồm đất giao thông (gồm cảng
hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường
sắt, hệ thống đường bộ và cơng trình giao thơng khác); thủy lợi; đất có di tích
lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi,
giải trí cơng cộng; đất cơng trình năng lượng; đất cơng trình bưu chính, viễn
thơng; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất cơng trình cơng cộng khác;
- Đất cơ sở tơn giáo, tín ngưỡng;
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
- Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người
lao động trong cơ sở sản xuất;


8

- Đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật,
phân bón, máy móc, cơng cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp;

- Đất xây dựng cơng trình khác của người sử dụng đất khơng nhằm
mục đích kinh doanh mà cơng trình đó khơng gắn liền với đất ở;
* Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích
sử dụng.
Việc xác định loại đất được dựa trên một trong các căn cứ sau đây:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10/12/2009; Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều
100 Luật Đất đai 2013 đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận;
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp
Giấy chứng nhận;
1.1.3. Vai trò và căn cứ của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
1.1.3.1. Vai trị của cơng tác cấp GCN quyền sử dụng đất ở
* Đối với người sử dụng:
- GCNQSDĐ ở là giấy tờ thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà
nước và người sử dụng đất.
- GCNQSDĐ là điều kiện để đất đai tham gia vào thị trường bất động sản.
- GCNQSDĐ là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ đối
với Nhà nước đặc biệt là nghĩa vụ tài chính như: nộp lệ phí trước bạ, thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân... người sử dung đất phải sử
dụng đất đúng mục đích, diện tích... đã ghi trong GCNQSDĐ.
- GCNQSDĐ là điều kiện để người sử dụng đất được bảo hộ các quyền
và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất.


9

* Đối với nhà nước:
- GCNQSDĐ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng
đất nhằm mục đích bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
- GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất đai hợp
pháp của người sử dụng đất. Thông qua công tác cấp GCNQSDĐ Nhà nước xác
lập mối quan hệ hợp pháp giữa người sử dụng đất với Nhà nước với tư cách đại
diện chủ sở hữu đất đai, giúp Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ đất đai.
Từ đó, Nhà nước sẽ thực hiện việc phân phối lại đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất. Nhà nước thực hiện quyền chuyển giao, quyền sử dụng từ
các chủ thể khác nhau. Vì vậy, cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung
quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
1.1.3.2. Căn cứ cấp GCN quyền sử dụng đất ở
* Căn cứ cấp mới GCNQSDĐ
Căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định
trong Luật đất đai năm 2013 như sau:
- Trường hợp có giấy tờ về đất đai:
Theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 khi hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất ổn định và có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất
đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm
thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993;

10

Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác
nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ
cũ cấp cho người sử dụng đất;
- Trường hợp khơng có giấy tờ về đất đai
Đối với trường hợp khơng có giấy tờ gì về đất đai thì hộ gia đình,
cá nhân chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong hai trường
hợp sau:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật đất đai 2013 có
hiệu lực thi hành mà khơng có các giấy tờ quy định ở trên nhưng có hộ khẩu
thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn,
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân
dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, khơng có
tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Đối với trường hợp khơng có giấy tờ gì về đất nhưng cũng khơng thuộc
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội
đặc biệt khó khăn thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đã
được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm
pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất khơng
có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây
dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà