Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện mai sơn, tỉnh sơn la giai đoạn 2020 2022

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

LÒ VĂN QUYẾN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TẢI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MAI SƠN,
TỈNH SƠN LA GIAI ĐOẠN 2020-2022

NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ NGÀNH: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS Hồ Thị Lam Trà

Hà Nội, 2023


i
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi, các kết
quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan, các
thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Sơn La, ngày… tháng… năm 2023
NGƯỜI CAM DOAN

Lò Văn Quyến


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, học
viên đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy giáo, cơ giáo,
sự giúp đỡ, động viên của gia đình, bạn bè và đồng nghiệp.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép em được bày tỏ lịng kính
trọng và biết ơn sâu sắc tới Phó Giáo sư Tiến Sỹ Hồ Thị Lam Trà, người đã
tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian và tạo điều kiện cho em
trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài.
Học viên xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu Trường
Đại học Lâm nghiệp, các thầy cô giáo của Viện Quản lý đất đai và Phát triển
nơng thơn đã tận tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho học viên trong quá trình học
tập, nghiên cứu, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ phòng Tài Nguyên
và Môi trường huyện Mai Sơn, tỉnh Sơn La, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký
đất đai huyện Mai Sơn, tỉnh Sơn La đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong
suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã
tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tơi về mọi mặt, động viên khuyến
khích tơi hồn thành luận văn./.
Sơn La, ngày… tháng… năm 2023
TAC GIẢ

Lò Văn Quyến

iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG ...................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH ...................................................................................... viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận về việc đăng ký, cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất ..................................................................................... 4
1.1.1. Khái niệm đăng ký, cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.......................................................................................... 4
1.1.2. Vai trò của đăng ký, cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.......................................................................................... 6
1.2. Cơ sở pháp lý của việc đăng ký đất đai cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta ..................................................... 9
1.2.1. Các văn bản pháp luật có liên quan đến cơng tác cấp Giấy chứng nhận .9
1.2.2. Quy định về việc cấp Giấy chứng nhận ........................................ 11
1.3. Tình hình kê khai đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất của một số nước trên thế giới và Việt Nam .............. 15
1.3.1. Tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận ở một số nước trên thế giới 15
1.3.2. Tình hình cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất tại Việt Nam ................................................................................ 19
1.4. Thực trạng công tác đăng ký, cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh sơn la ............................................. 22

1.4.1. Tình hình đăng ký đất đai, cấp GCN QSDĐ , QSH nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất ............................................................................... 22
1.4.2. Đánh giá kết quả đạt được và những tồn tại, vướng mắc ............ 23


iv
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................... 26
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................ 26
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................... 26
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu....................................................................... 26
2.2. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 26
2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của huyện Mai Sơn,
tỉnh Sơn La .............................................................................................. 26
2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Mai Sơn.. 26
2.2.3. Thực trạng công tác cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất trên địa bàn huyện Mai Sơn .......................................... 27
2.2.4. Đánh giá công tác cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất trên địa bàn huyện Mai Sơn .......................................... 27
2.3. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 27
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .......................................... 27
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................ 28
2.3.3. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp .............................. 28
2.3.4. Phương pháp tổng hợp, phân tích tài liệu .................................... 29
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................ 30
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Mai Sơn, tỉnh Sơn La .30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................... 30
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ................................................................ 37
3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế, cơ sở hạ tầng, xã hội .................... 45
3.2. Tình hình quản lý nhà nước và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn

huyện Mai Sơn ............................................................................................ 47
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Mai Sơn ................ 47
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Mai Sơn ........................................ 51
3.3. Thực trạng công tác đăng ký, cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Mai Sơn ...................................... 54


v
3.3.1. Hiện trạng cơ sở vật chất và nguồn nhân lực phục vụ công tác
đăng ký, cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 54
3.3.2. Thực trạng nguồn tài liệu phục vụ công tác cấp GCN QSDĐ, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................................... 55
3.3.3. Kết quả cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất trên địa bàn huyện Mai Sơn giai đoạn 2020-2022 .......................... 60
3.4. Đánh giá công tác đăng ký, cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Mai Sơn...................................... 68
3.4.1. Đánh giá chung cấp GCN QSDĐ trên địa bàn huyện Mai Sơn ... 68
3.4.2. Đánh giá của người dân về công tác cấp GCN QSDĐ, QSH nhá ở
và tài sản khác gắn liền với đất .............................................................. 71
3.4.3. Đánh giá của cán bộ về hoạt động của chi nhánh VPĐKĐĐ huyện
Mai Sơn ................................................................................................... 79
3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp GCN QSDĐ,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Mai Sơn .. 84
3.5.1. Về chính sách pháp luật đất đai .................................................... 84
3.5.2. Về giải pháp xây dựng và hoàn thiện hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu
địa chính .................................................................................................. 85
3.5.3. Về cơ sở vật chất, nhân lực làm việc thực hiện công tác kê khai
đăng ký cấp Giấy chứng nhận................................................................. 86
3.5.4. Về tài chính ................................................................................... 86
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 88

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 90
PHỤ LỤC


vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CNQSDĐ

Công nhận quyền sử dụng đất

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

Hội đồng nhân dân

KTXH

Kinh tế xã hội

NSNN

Ngân sách nhà nước

PTQĐ&CCN

Phát triển quỹ đất và Cụm công nghiệp

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

SDĐ

Sử dụng đất

TNMT

Tài nguyên môi trường

TW

Trung ương

UBND

Ủy ban nhân dân

vii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Tình hình biến động dân số năm 2022 ........................................... 42
Bảng 3.2. Diện tích, cơ cấu các loại đất nông nghiệp năm 2022 .................... 52
Bảng 3.3. Diện tích, cơ cấu loại đất phi nơng nghiệp năm 2022 .................... 53
Bảng 3.4. Kết quả đo đạc bản đồ địa chính, lập hồ sơ địa chính huyện Mai Sơn57
Bảng 3.5. Kết quả cấp Giấy chứng nhận đất ở huyện Mai Sơn giai đoạn 2020-202260
Bảng 3.6. Kết quả cấp giấy chứng nhận đất nông nghiệp huyện Mai Sơn giai
đoạn 2020-2022 ............................................................................................... 63
Bảng 3.7. Thống kê, giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận tồn đọng giai đoạn
2020 – 2022 ..................................................................................................... 66
Bảng 3.8. Đánh giá về mức độ thực hiện các thủ tục tại chi nhánh VPĐKĐĐ
huyện Mai Sơn ................................................................................................ 73
Bảng 3.9. Đánh giá về thời gian thực hiện các thủ tục tại chi nhánh VPĐKĐĐ
huyện Mai Sơn ................................................................................................ 74
Bảng 3.10. Đánh giá về mức độ dễ hiểu của văn bản hướng dẫn ................... 75
Bảng 3.11. Đánh giá về thái độ của cán bộ khi thực hiện tiếp nhận, hướng dẫn
kê khai hồ sơ của chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Mai Sơn ................................. 76
Bảng 3.12. Đánh giá về tiền sử dụng đất, thuế, lệ phí địa chính .................... 77
Bảng 3.13. Đánh giá về mức độ hài lòng của người dân khi thực hiện các thủ
tục tại chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Mai Sơn ................................................... 78
Bảng 3.14. Đánh giá điều kiện cơ sở vật chất của chi nhánh VPĐKĐĐ huyện
Mai Sơn ........................................................................................................... 79
Bảng 3.15. Đánh giá điều kiện cơ sở dữ liệu đất đai hiện có của chi nhánh
VPĐKĐĐ huyện Mai Sơn............................................................................... 80
Bảng 3.16. Đánh giá nhân lực hiện có của chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Mai Sơn 81
Bảng 3.17. Đánh giá thời gian giải quyết công việc chi nhánh VPĐKĐĐ
huyện Mai Sơn ................................................................................................ 81
Bảng 3.18. Mức độ phối hợp công việc của chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Mai Sơn 82

Bảng 3.19. Đánh giá mức độ hài lịng về cơng việc của chi nhánh VPĐKĐĐ .....83


viii

DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Mai Sơn ................................................... 31
Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu sử dụng các nhóm đất............................................. 54
Hình 3.3. Biểu đồ so sánh kết quả cấp Giấy chứng nhận đất ở huyện Mai Sơn
giai đoạn 2020 đến 2022 ................................................................................. 61
Hình 3.4. Biểu đồ kết quả cấp giấy chứng nhận đất nông nghiệp huyện Mai
Sơn giai đoạn 2020 đến 2022 .......................................................................... 65


ix
Tên tác giả: Lò Văn Quyến
Tên luận văn: “Đánh giá tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa
huyện Mai Sơn, tỉnh Sơn La, giai đoạn 2020 - 2022"
Ngành: Quản lý đất đai
Tên cơ sở đào tạo: Đại học lâm nghiệp

Mã số: 8850103

Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Phương pháp tổng hợp phân tích tài liệu, thống kê số liệu
Kết quả chính và kết luận

1. Huyện Mai Sơn có vị trí địa lý thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội,
điều kiện khí hậu ơn hồ, địa hình đa dạng, các ngành nghề sản xuất nơng lâm
nghiệp có hiệu quả kinh tế giá trị cao cho xuất khẩu, cơ cấu ngành nghề từng
bước chuyển dịch sang các ngành nghề mũi nhọn công nghiệp - xây dựng và
dịch vụ - thương mại.
2. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện được tăng
cường và phát huy hiệu quả, quan tâm và kịp thời hướng dẫn tháo gỡ khó
khăn cho người sử dụng đất. Quyết liệt đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSDĐ,
tập chung xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai; tập trung
chỉ đạo công tác lập, rà soát, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
tăng cường cơng tác kiểm tra, kiểm sốt việc quản lý, sử dụng đất nhằm phát
hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm pháp Luật Đất đai năm 2013 người sử dụng
đất. Tổng diện tích tự nhiên của huyện Mai Sơn trước đây được duyệt là
142.670,60 ha, diện tích đến năm 2022 là 141.969,66 ha, giảm 700,94 ha.
Tổng diện tích tự nhiên giảm là do thay đổi đường địa giới hành chính.
3. Cơng tác cấp GCN QSDĐ trên địa bàn huyện Mai Sơn đã đi vào ổn
định số các thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận trên địa bàn rất ít do
nguyên nhân chủ quan, số lượng thửa đất đã cấp giấy chứng nhận cho chủ sử


x
dụng đất cơ bản đã đáp ứng được nhu cầu đề ra. Số lượng giấy chứng nhận
cấp cho người sử dụng đất tăng dần so với các năm (năm 2021 số lượng giấy
chứng nhận cấp giảm do tình hình diễn biến dịch bệnh Covid-19 phức tạp trên
địa bàn huyện thực hiện giãn cách xã hội một thời gian dài) tổng số giấy
chứng nhận cấp giai đoạn năm 2020-2022 là 1.354 giấy chứng nhận với diện
tích 288,09 ha trong đó: số giấy chứng nhận cấp đất ở là 825 giấy với diện
tích 20,63 ha; số lượng giấy chứng nhận cấp đất nơng nghiệp 529 giấy với
diện tích 267,46 ha.
4. Kết quả đánh giá công tác cấp GCN QSDĐ của Chi nhánh VPĐKDĐ

huyện Mai Sơn của người dân: 100% ý kiến của người dân cho rằng Chi
nhánh VPĐKDĐ huyện Mai Sơn đã công khai thủ tục tiếp nhận hồ sơ, thời
gian thực hiện đúng hẹn, thủ tục thực hiện đơn giản, thái độ khi tiếp nhận,
hướng dẫn của cán bộ chuyên môn khi là nhiệt tình...Hầu hết người dân rất
hài lịng (81,11%) khi đến giao dịch tại Chi nhánh VPĐKDĐ huyện Mai Sơn.
Qua điều tra ý kiến của 40 công chức, viên chức có liên quan đến hoạt động
của Chi nhánh VPĐKDĐ huyện Mai Sơn cho thấy: chi nhánh VPĐKDĐ
huyện Mai Sơn đã phối hợp tốt với các phòng ban cơ quan chuyên môn
(72,50%ý kiến), 62,50% ý kiến cho rằng điều kiện cơ sở vật chất và cơ sở đáp
ứng yêu cầu cơng việc, tuy nhiên có đến 67,50% ý kiên đánh giá cơ sở dữ liệu
đất đai chưa đáp ứng với hoạt động của Chi nhánh VPĐKDĐ.
5. Từ những tồn tại và khó khăn vướng mắc trong cơng tác đăng ký cấp
GCN QSDĐ trên địa bàn huyện, đề tài đưa ra giải pháp về chính sách pháp
luật đất đai, hồn thiện hồ sơ địa chính cơ sở dữ liệu địa chính trên địa bàn
huyện, nâng cao trình độ cho đội ngũ thực hiện công vụ, đề xuất với cấp trên
cải cách bộ thủ tục hành chính và giải pháp tài chính về liên quan đến đất đai.


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Điều 5 Hiến pháp năm 2013 quy định “Đất đai, tài nguyên nước, tài
nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên
khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Khoản 1
Điều 54 Hiến pháp năm 2013 quy định “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc
gia, nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”.
Công tác đăng ký đất đai, cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là một trong những nội dung Quản lý nhà nước về đất đai
giúp cho Nhà nước quản lý được người sử dụng đất và sử dụng đất hợp lý,

hiệu quả tài nguyên đất, phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc
phịng, an ninh và cải thiện mơi trường sinh thái.
Luật đất đai năm 2013, quy định “ Đăng ký đất đai, cấp GCN QSDĐ,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” là một trong 15 nội dung quản lý
Nhà nước về đất đai, giúp Nhà nước quản lý, sử dụng hợp l, khai thác có hiệu
quả nguồn tài nguyên đất, đáp ứng được nhu cầu của người dụng đất. Đăng ký
đất đai, cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được
quy định từ Điều 95 đến Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 và được cụ thể hóa
tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày
06/01/2017 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định
chi tiết thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày
18/12/2020 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật
đất đai.
Mai Sơn là một huyện miền núi của tỉnh Sơn La, trung tâm huyện lỵ
cách trung tâm tỉnh 30 km về phía Bắc. Là trung tâm công nghiệp và là huyện


2
trọng điểm kinh tế của Tỉnh nằm trong cụm tam giác kinh tế Thành phố Sơn
La - Mai Sơn - Mường La là điều kiện thuận lợi cho việc giao lưu kinh tế văn hố, khoa học cơng nghệ giữa các địa phương trong và ngoài tỉnh. Trong
những năm qua, việc tổ chức triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2013 và các
văn bản thi hành, công tác cấp GCN QSDĐ trên địa bàn huyện Mai Sơn, tỉnh
Sơn La từng bước đi vào nền nếp, bước đầu đạt được một số kết quả tích cực,
góp phần quan trọng trong công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện, đặc
biệt là sau khi được cấp GCN QSDĐ, người sử dụng đất được thực hiện đầy
đủ các quyền và nghĩa vụ của mình, hạn chế đáng kể tình trạng tranh chấp,
khiếu nại và thất thu ngân sách nhà nước liên quan đến đất đai.
Việc đăng ký đất đai, cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là một nội dung quan trọng, không thể thiếu trong quản lý nhà

nước về đất đai.
Tuy nhiên, thực tế hiện nay đội ngũ cán bộ công chức, viên chức trong
quản lý đất đai thiếu ổn định, một số cán bộ trình độ chun mơn cịn hạn chế,
nhất là cơng chức địa chính cấp xã, thị trấn (do thường xuyên ln chuyển
cơng chức địa chính cấp xã từ xã này sang xã khác); trình tự thủ tục hành
chính cịn nhiều rườm rà, người sử dụng đất khó tiếp cận, dẫn đến thời gian
giải quyết hồ sơ cấp GCN QSDĐ cho người sử dụng đất chậm so với quy
định; công tác tuyên truyền, phổ biến về pháp luật đất đai còn hạn chế nên
người dân chưa nắm rõ các quy định của pháp luật đất đai trong việc cấp giấy
chứng nhận. Do đó cơng tác cấp GCN QSDĐ chưa đạt được mục tiêu đề ra;
cơng tác lập hồ sơ địa chính còn chậm, chất lượng thấp; dẫn đến việc quản lý
đất đai gặp nhiều khó khăn, tình trạng lấn chiếm, tranh chấp, khiếu kiện đất
đai vẫn còn xảy ra ở một số nơi.
Xuất phát từ thực tiến trên, tác giả nghiên cứu đề tài “Đánh giá tình
hình cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa
huyện Mai Sơn, tỉnh Sơn La, giai đoạn 2020 - 2022" là hết sức cần thiết
trong giai đoạn hiện nay.


3
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ luận giải được cơ sở khoa học, cơ sở
pháp lý, lý luận và thực tiễn các quy định của pháp luật trong việc tổ chức
thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, là cơ sở đề xuất các giải pháp, phát huy vai trò của cơ
quan, tổ chức, cá nhân có liên quan, góp phần nâng cao hiệu quả trong việc
thực hiện công tác đăng ký, cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất trên địa bàn huyện Mai Sơn.
2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
2.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của Đề tài làm cơ sở khoa học góp phần bổ sung và

hồn thiện các chính sách pháp luật đến công tác đăng ký đất đai, cấp GCN
QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên phạm vi cả nước nói
chung, địa bàn tỉnh Sơn La và huyện Mai Sơn nói riêng.
Kết quả nghiên cứu góp phần hồn thiện cơ sở lý luận về quản lý, kê
khai, đăng ký, cấp giấy GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai, từ đó thúc đẩy phát triển
kinh tế - xã hội của địa phương, đảm bảo tình hình an ninh chính trị xã hội.
2.2. Ý nghĩa thực tiễn
Trên cơ sở nghiên cứu thực trạng công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã xác định được những yếu tố
ảnh hưởng và chỉ ra những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện,
làm cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp phù hợp với điều kiện thực tế ở địa
phương, góp phần nâng cao hiệu quả cơng tác đăng ký, kê khai cấp GCN
QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Mai
Sơn, tỉnh Sơn La.


4
Chương 1.
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về việc đăng ký, cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
1.1.1. Khái niệm đăng ký, cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
1.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai
Một trong các quyền cơ bản của người sử dụng đất khi tham gia vào
quan hệ pháp Luật Đất đai là quyền được cấp GCN QSDĐ. Khoản 1 Điều 166
Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất "được cấp GCN QSDĐ,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” Như vậy, quyền được cấp GCN
QSDĐ là quyền cơ bản của người sử dụng đất và luôn được Nhà nước bảo

đảm, đây cũng là trách nhiệm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong
việc thực thi công tác quản lý nhà nước đối với đất đai. Theo quy định của
Luật Đất đai năm 2013, một trong các điều kiện để người sử dụng đất được
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là
phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo Điều 3 Luật Đất đai 2013 về giải thích từ ngữ: Đăng ký đất đai,
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp
lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
1.1.1.2. Khái niệm Giấy chứng nhận
- Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: “GCN QSDĐ, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất của
người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác
gắn liền với đất”.


5
- GCN QSDĐ là chứng thư pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người sử dụng đất, ghi nhận tính hợp pháp đối với quyền sử
dụng đất. Do vậy, xét về giá trị pháp lý, GCN QSDĐ có giá trị pháp lý cao
nhất. Chỉ khi có GCN QSDĐ, người sử dụng đất mới có thể thực hiện được
một cách đầy đủ và trọn vẹn các quyền của người sử dụng đất.
- Các loại GCN QSDĐ qua các thời kỳ. Trong giai đoạn đầu, nước ta
tồn tại nhiều loại GCN QSDĐ do các cơ quan khác nhau ban hành như:
+ GCN QSDĐđược cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987 (mẫu
giấy do Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành);
+ GCN QSDĐ theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 (mẫu giấy này
do Tổng cục địa chính ban hành, gọi là sổ đỏ) cấp cho người sử dụng đất ở

khu vực nông thôn và người sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp.
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cấp
theo Nghị định 60/2004/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị (mẫu do Bộ xây dựng ban hành,
gọi là sổ hồng) cấp cho người sử dụng đất ở đô thị. Việc tồn tại nhiều loại
GCN QSDĐ do các cơ quan nhà nước khác nhau ban hành đã gây khó khăn
cho cơng tác quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cản trở người sử dụng đất
khi thực hiện các quyền do pháp luật quy định. Để khắc phục hạn chế này,
khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước cấp GCN QSDĐ
thống nhất cho mọi loại đất. Mẫu giấy này do Bộ Tài nguyên và môi trường
phát hành. Đối với các tài sản trên đất sẽ thực hiện việc đăng ký QSH theo
Luật Đăng ký bất động sản. Tuy nhiên, Luật Xây dựng năm 2003 và Luật Nhà
ở năm 2005 ra đời lại quy định: Nhà, cơng trình xây dựng trên đất nếu chủ sở
hữu có yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà và cơng trình xây dựng, mẫu
giấy này do Bộ xây dựng phát hành. Việc tồn tại song song 2 loại giấy này (sổ
đỏ, sổ hồng) đã gây nên nhiều phiền hà cho người sử dụng đất khi đăng ký bất
động sản và những hậu quả không thể giải quyết được khi phát sinh tranh


6
chấp. Một lần nữa, để khắc phục tình trạng trên và thúc đẩy các giao dịch về
nhà đất phát triển, Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày
19/10/2009 về cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
đã quy định thống nhất tất cả các loại bất động sản vào một loại giấy chứng
nhận chung cho cả nhà và đất, mẫu giấy này do Bộ Tài nguyên và Môi trường
phát hành (gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và
các tài sản trên đất”). Đây chính là GCN QSDĐ hiện hành. Ngày
29/11/2013, Quốc hội khóa 13 ban hành Luật Đất đai năm 2013 với nhiều nội
dung cơ bản kế thừa như quy định của Luật Đất đai và Nghị định trước đây.

- Vai trò của đăng ký, cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn
liên với đât, dưới khía cạnh quản lý Nhà nước đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Với tư cách là đại
diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước khơng trực tiếp khai thác lợi ích từ đất mà
giao cho các tổ chức, cá nhân gọi chung là người sử dụng đất, dưới các hình
thức: Giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Nhằm đảm bảo
cho việc quản lý, sử dụng đất đai hiệu quả.
1.1.2. Vai trò của đăng ký, cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
- Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận có ý nghĩa thiết thực trong
quản lý đất đai của nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức, cá nhân
dụng đất; là chứng thư pháp lý đảm bảo mọi quyền lợi, lợi ích hợp pháp đối
với chủ sở hữu đất, nhà ở và tài sản liền kề gắn liền với đất đã được Bộ tài
nguyên và Môi trường thống nhất một mẫu Giấy chứng nhận chung.
- Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự
về đất đai, tạo tiền đề hình thành thị trường bất động sản công khai, lành
mạnh tránh thao túng hay đầu cơ trái phép bất động sản.
- Đăng ký đất đai nhắm thiết lập hồ sơ địa chính với đầy đủ thơng tin về
tự nhiên, kinh tế, xã hội, tính pháp lý của thửa đất. Hệ thống các thơng tin đó
chính là sản phẩm để thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai.


7
- Đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận có ý nghĩa quan trọng việc triển
khai các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai hiện tại và tương lai. Kết quả
đạt được là cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác về tình hình sử dụng đất để
đánh giá và đề xuất chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Qua đăng ký
đất đai chất lượng tài liệu bản đồ địa chính được nâng cao, nhưng sai sót trong
q trình đo đạc bản đồ.
- Đây là một cơng cụ để Nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất theo

quy định, đăng ký đất đai còn là đảm bảo cho quỹ đất được sử dụng đầy đủ,
tiết kiệm, hiệu quả là điều kiện cần thiết để Nhà nước thực hiện các biện pháp
lập lại trật tự trong sử dụng đất đai hiện nay và thời gian tới,
- Đăng ký đất đai, cấp GCN QSDĐ là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải
quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và
bảo hộ quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Giấy chứng nhận là căn cứ
pháp lý để xác định người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất theo thông tin tại ghi tại GCN QSDĐ. Để từ đó người sử dụng đất
thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước.
- Đăng ký, cấp GCN QSDĐ là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước
về đất đai được xác lập tại Điều 22 Luật đất đai 2013, thơng qua đó để xác lập
mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và
người sử dụng đất đồng thời Nhà nước thiết lập hồ sơ địa chính làm cơ sở xác
định các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận đóng một vai trị quan trọng trong việc xây dựng các
quy định cụ thể, như các quyết định về đăng ký, biến động các giao dịch dân
sự về đất đai cũng như không những buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa
vụ tài chính khi có giao dịch về đất đai mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt
hại về đất khi bị thu hồi.
- Theo Điều 63 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm
2014, được bổ sung bởi Khoản 41 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06


8
tháng 01 năm 2017 quy định về việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử
dụng đất trong thực hiện thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai thì
nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất được hiểu là:
“Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai
và lệ phí trước bạ (sau đây viết tắt là nghĩa vụ tài chính) do cơ quan thuế xác
định. Văn phịng ĐKĐĐ tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp

huyện cung cấp thơng tin địa chính cho cơ quan thuế đối với các trường hợp
phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCN QSDĐ theo quy định”.
- Theo quy định của pháp luật tại khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai 2013,
thì người sử dụng đất phải hồn thành nghĩa vụ tài chính: “Người sử dụng đất,
chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận GCN QSDĐ, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài
chính”.
- Dựa vào GCN QSDĐ để xử lý vi phạm về đất đai, tại Điều 3 Nghị
định 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ quy định về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đã quy định theo đó các trường hợp bị
xử phạt trong sử dụng đất.
Thông qua việc cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được
việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn từ đất
đai và quản lý việc người sử dụng đất được thực hiện các quyền người sử
dụng đất đối với thửa đất đã được cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất trên cả nước.
Cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là căn cứ
xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển kinh tế xã hội giúp cho
người sử dụng đất, yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình.
Tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 đã quy định các quyền của
người sử dụng đất như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:


9
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186
và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất khơng có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì GCN QSDĐ cũng là căn cứ
để được nhận bồi thường, thu hồi đất được quy định tại Điều 75 Luật Đất đai
2013, hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc
gia, khi có đủ 02 điều kiện sau:
Thứ nhất: Đất đang sử dụng không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
Thứ hai: Phải có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp
Giấy chứng nhận mà chưa được cấp, trừ trường hợp được quy định tại khoản
2 Điều 77 Luật Đất đai 2013.
1.2. Cơ sở pháp lý của việc đăng ký đất đai cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta
1.2.1. Các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác cấp Giấy chứng
nhận
* Ngày 1/7/2004, Luật Đất Đai 2003 có hiệu lực thi hành và các văn
bản hướng dẫn thi hành Luật:
- Chỉ thị số 05/2004/TTg-CP ngày 9/2/2004 của Chính phủ về việc triển
khai thi hành Luật đất đai 2003, trong đó có chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để
hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2005;
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất;
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ trưởng
Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.

10
- Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 8/02/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây
dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất;
-Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 8/02/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai;
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 2/7/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/NĐ-CP;
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2009 về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất;
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
* Ngày 1/7/2014, Luật Đất Đai 2013 có hiệu lực thi hành và các văn
bản hướng dẫn thi hành Luật:
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều
của Luật Đất đai 2013.
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi,
bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một
số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày

15/5/2015;


11
- Nghị định 148/2021/NĐ-CP ngày 18/12/2021 sửa đổi, bổ sung một số
nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về bản
đồ địa chính;
- Thơng tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ
sơ địa chính;
- Thơng tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
-

Thông

tư

Liên

tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày

04/4/2015 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và
cơ chế hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc sở tài nguyên
và môi trường;
- Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/06/2016
quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định
nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất.
- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2019 quy định chi tiết Nghị
định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy

định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các
thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
1.2.2. Quy định về việc cấp Giấy chứng nhận
Theo quy định tại khoản 16, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của
người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác
gắn liền với đất.”
Theo Điều 3 của Thông tư 23/2014/TT-BTNM ngày 19/5/20104 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định như sau:
Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một


12
mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi thửa đất.
Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu
hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và trang bổ sung giấy
chứng nhận nền trắng; mỗi trang giấy chứng nhận có kích thước 190mm x
265mm bao gồm các nội dung theo quy định như sau:
a) Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in
màu đỏ; mục “I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng
Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi
trường;
b) Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất”, trong đó có các thơng tin về thửa đất, nhà ở, cơng trình
xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày
tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào

sổ cấp Giấy chứng nhận;
c) Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy
chứng nhận”;
d) Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những
thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được
cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;
đ) Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ
“Trang bổ sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng
nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp
Giấy chứng nhận” như trang 4 của Giấy chứng nhận;
e) Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a,b,c,d và đ
khoản này do Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng


13
đăng ký đất đai cấp huyện, thành phố hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi
chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác
nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
*Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.
Theo Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
UBND cấp tỉnh cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực hiện dự án đầu tư hoặc tổ chức
nước ngồi có chức năng ngoại giao trên địa bàn tỉnh, thành phố.
UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường
cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
UBND cấp huyện, thành phố cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây
dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan
tài ngun và mơi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Theo quy định trên: UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối
với tổ chức; Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận cho các
trường hợp thực hiện các quyền của người sử dụng đất hoặc cấp đổi, cấp lại
Giấy chứng nhận khi đã được cấp Giấy chứng nhận; UBND cấp huyện cấp
Giấy chứng nhận lần đầu đối với hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư.
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ- CP
ngày 15/5/2014 của Chính phủ, cụ thể như sau:


14
- Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy
định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trường
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã
được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng, trong các trường hợp sau:
+ Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người
sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng.
- Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo

quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận
cho các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:
+ Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tơn
giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngồi thực hiện dự án đầu tư; tổ chức,
cá nhân nước ngồi; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi;
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
* Đối tượng được cấp Giấy chứng nhận:
Theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai 2013, Nhà nước cấp
GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường
hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ, QSH nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các Điều 100, 101 và 102
của Luật này;