Đánh giá thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị tại thành phố sơn la, tỉnh sơn la giai đoạn 2019 2022

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP
2023_THS_QLKT_2023_THS_QLKT_

HÀ VĂN UÂN

ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐÔ
THỊ TẠI THÀNH PHỐ SƠN LA, TỈNH SƠN LA
GIAI ĐOẠN 2019 - 2022

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. XUÂN THỊ THU THẢO

Hà Nội, 2023


i
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong

bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác.
Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên
cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận
đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học.
Hà Nội, ngày tháng năm 2023
Người cam đoan

Hà Văn Uân


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự giúp đỡ của các tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện
thuận lợi cho tơi hồn thành Luận văn thạc sĩ này.
Đầu tiên, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới TS. Xuân Thị Thu Thảo
là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tận tình trong suốt thời gian thực hiện
đề tài.
Ngồi ra, Tơi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy
giáo, cô giáo Viện quản lý đất đai & phát triển nơng nghiệp trường Đại học
Lâm nghiệp, cùng tồn thể bạn bè, đồng nghiệp, đã giúp đỡ tôi trong quá trình
học tập và thực hiện đề tài.
Tơi cũng xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo, cán
bợ Phịng Tài ngun và Mơi trường thành phố Sơn La; Chi cục Thống kê
thành phố Sơn La; Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Sơn La; đã tạo mọi
điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tuy nhiên, do lần đầu tiên thực hiện nghiên cứu và kinh nghiệm còn
hạn chế nên luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót. Tơi rất mong nhận được ý
kiến đóng góp của q thầy cơ và bạn bè để tơi hồn thiện luận văn này.
Tơi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng
Tác giả

Hà Văn Uân

năm 2023


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................ viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận của thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị ....................... 4
1.1.1. Đất đai và đất ở đô thị ...................................................................... 4
1.1.2. Thị trường quyền sử dụng đất .......................................................... 7
1.2. Căn cứ pháp lý liên quan đến thị trường quyền sử dụng đất ................ 15
1.3. Cơ sở thực tiễn về thị trường bất động sản tại một số nước trên thế giới
và Việt Nam ................................................................................................. 18
1.3.1. Cơ sở thực tiễn về thị trường bất động sản tại một số nước trên thế
giới ............................................................................................................ 18
1.3.2. Thực trạng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam ......... 21
1.3.3. Thực trạng phát triển thị trường bất động sản tại tỉnh Sơn La ...... 24
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............... 27
2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 27

2.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 27
2.3. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 27
2.4. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 27
2.5. Nội dung nghiên cứu............................................................................. 28
2.5.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại thành phố Sơn La,
tỉnh Sơn La ................................................................................................ 28


iv
2.5.2. Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Sơn La,
tỉnh Sơn La ................................................................................................ 28
2.5.3. Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị tại thành phố Sơn
La, tỉnh Sơn La.......................................................................................... 28
2.5.4. Đề xuất giải pháp nhằm ổn định và thúc đẩy sự phát triển của thị
trường quyền sử dụng đất ở đô thị tại thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La .... 28
2.6. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 29
2.6.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp .............................. 29
2.6.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .............................................. 29
2.6.3. Thu thập số liệu sơ cấp ................................................................... 31
2.6.4. Phương pháp xử lý thông tin và phân tích số liệu .......................... 32
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ....................................................... 34
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tạı thành phố Sơn La ...... 34
3.1.1. Điều kiện tự nhiên........................................................................... 34
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế .......................................................... 37
3.1.3. Vấn đề giáo dục đào tạo và văn hóa, xã hội .................................. 39
3.1.4. Đánh giá chung............................................................................... 40
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại thành phố Sơn La ....................... 41
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai tại thành phố Sơn La ............................. 41
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Sơn La ................................ 46
3.2.3. Tình hình biến động đất nơng nghiệp tại thành phố Sơn La giai

đoạn 2019 - 2022 ...................................................................................... 49
3.3. Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị tạı thành phố sơn la,
tỉnh Sơn La ................................................................................................... 50
3.3.1. Thị trường quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đô thị tại
thành phố Sơn La ...................................................................................... 50
3.3.2. Thị trường quyền thừa kế quyền sử dụng đất ở đô thị tại thành phố
Sơn La ....................................................................................................... 66


v
3.3.3. Thị trường quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở đô thị tại thành phố
Sơn La ....................................................................................................... 68
3.3.4. Thị trường quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở đô thị tại
thành phố Sơn La. ..................................................................................... 71
3.3.5. Đánh giá chung về thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị tại thành
phố Sơn La ................................................................................................ 75
3.4. Gıảı pháp nhằm ổn định và thúc đẩy sự phát trıển của thị trường quyền
sử dụng đất tạı thành phố sơn la, tỉnh Sơn La ............................................. 79
3.4.1. Giải pháp về chính sách ................................................................. 79
3.4.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện ....................................................... 80
3.4.3. Giải pháp về khoa học và công nghệ.............................................. 81
3.4.4. Giải pháp về nguồn nhân lực ......................................................... 81
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 84
PHỤ LỤC


vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Nghĩa là

BĐS

: Bất đợng sản

CHXHCN

: Cợng hịa xã hợi chủ nghĩa

CN-XD

: Cơng nghiệp - Xây dựng

CP

: Chính phủ

CT

: Chỉ thị

HĐND

: Hợi đờng nhân dân

FDI

: Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi

NĐ

: Nghị định

NQ

: Nghị quyết

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TT-BTC

: Thơng tư - Bợ Tài chính

TT- TCĐC

: Thơng tư - Tổng cục địa chính

TW

: Trung ương

TTg

: Thủ tướng Chính phủ

TP

: Thành phố

XH

: Xã hội

UBND

: Ủy ban nhân dân

UBTVQH

: Ủy ban thường vụ Quốc Hợi

VT

: Vị trí


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1 Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 liên quan đến
điều tiết thị trường quyền sử dụng đất ............................................................ 16
Bảng 2.1. Tên các tuyến đường và loại đường tại 3 phường điều tra ............. 30
Bảng 2.2. Tổng số hộ điều tra theo từng phân khúc thị trường trong thị trường
quyền sử dụng đất ở đô thị tại thành phố Sơn La ........................................... 32
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Sơn La năm 2022 ................ 47
Bảng 3.2. Kết quả các giao dịch thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ở đô thị giai đoạn 2019 - 2022 ........................................................................ 51
Bảng 3.3. Kết quả giá đất ở đô thị do UBND tỉnh Sơn La quy định tại các
tuyến đường của 3 phường điều tra tại thành phố Sơn La .............................. 63
Bảng 3.4. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các vị trí điều tra trên địa
bàn thành phố Sơn La...................................................................................... 53
Bảng 3.5. Tỷ lệ chênh lệch giá ở đô thị giao dịch và giá ở đô thị do UBND
tỉnh quy định tại thành phố Sơn La ................................................................. 55
Bảng 3.6. Thông tin của các hộ điều tra thực hiện giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở đô thị .............................................................................. 58
Bảng 3.7. Tổng hợp các thông tin cơ bản về các hộ điều tra thực hiện chuyển
hướng quyền sử dụng đất ................................................................................ 60
Bảng 3.8. Thông tin về lý do chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ
điều tra ............................................................................................................. 62
Bảng 3.9. Nguồn thông tin hỗ trợ các giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở đô thị.............................................................................................. 63
Bảng 3.10.Tổng hợp kết quả địa điểm thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất ...... 64
Bảng 3.11. Kết quả tổng hợp hình thức thanh toán của các giao dịch về quyền
sử dụng đất ...................................................................................................... 65
Bảng 3.12. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ở đô thị ...... 66


viii

Bảng 3.13. Thông tin chung về các hộ thực hiện giao dịch thừa kế quyền sử
dụng đất ở đô thị.............................................................................................. 67
Bảng 3.14. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở đô thị .... 69
Bảng 3.15. Thông tin chung về các hộ thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất ở
đô thị ................................................................................................................ 70
Bảng 3.16. Kết quả thực hiện các giao dịch quyền thế chấp quyền sử dụng đất
ở đô thị............................................................................................................. 71

Bảng 3.17. Thông tin chung về thửa đất thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất
của các hộ thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở đô thị ..................... 72
Bảng 3.18: Thông tin chung về thửa đất thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất của
các hộ thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở đô thị .............................. 73
Bảng 3.19. Kết quả biến động thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị tại thành
phố Sơn La theo đơn vị hành chính ................................................................ 76

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Cơ cấu sử dụng đất tại thành phố Sơn La năm 2022 ..................... 46
Hình 3.2. Biến động các loại đất tại thành phố Sơn La giai đoạn 2019 - 2022..... 49
Hình 3.3. Biến đợng thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị tại thành phố Sơn
La giai đoạn 2019 - 2022................................................................................. 75
Hình 3.4. Biến động thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị tại 7 phường của
thành phố Sơn La giai đoạn 2019-2022 .......................................................... 77


1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên có hạn của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc
biệt không thể thay thế được của ngành sản xuất nông, lâm ngư nghiệp và
cũng là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống đồng thời cũng
là địa bàn phân bố dân cư, phát triển kinh tế, xã hợi và an ninh quốc phịng.
Mặt khác, đất đai là tài nguyên có giới hạn về số lượng, có vị trí cố định trong
khơng gian với các điều kiện về địa chất, địa hình, khí hậu, thời tiết,... hết sức
phong phú và đa dạng. Chính vì vậy, đất đai cần được quản lý một cách hợp
lý, sử dụng một cách hiệu quả, tiết kiệm và bền vững. Khi xã hội ngày càng
phát triển, tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh thì nhu cầu sử dụng đất ở mọi
ngành nghề, mọi lĩnh vực ngày càng tăng. Do vậy, đã hình thành lên việc trao
đổi, mua bán đất đai trong đó có quyền sử dụng đất.

Luật đất đai năm 1993 được ban hành đánh dấu sự ra đời 1 cách chính
thức thị trường bất đợng sản tại Việt Nam. Qua các lần sửa đổi bổ sung hiện
nay Luật đất đai năm 2013, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và các
văn bản dưới Luật khác đã hoàn thiện hơn các cơ chế vận hành của thị trường
bất đợng sản trong đó có thị trường quyền sử dụng đất. Hiện nay, thị trường
quyền sử dụng đất của các địa phương tại Việt Nam phát triển theo chu kỳ với
4 giai đoạn (phồn vinh, suy thoái, tiêu điều và phục hời), tuy nhiên q trình
phát triển ln tiềm ẩn mợt số hạn chế: cịn nhiều giao dịch chưa được đăng
ký, giá giao dịch chưa phản ánh chính xác giá chuyển nhượng thực tế, cịn
tình trạng đầu cơ, bao chiếm đất đai, chậm đưa đất vào sử dụng, xử lý tài sản
thế chấp gặp khó khăn… (Bích Liên, 2021). Do đó, để khắc phục được những
khó khăn trên, để có cơ sở đề xuất giải pháp hoàn thiện và thúc đẩy sự phát
triển của thị trường quyền sử dụng đất cần phải biết được thực trạng hoạt
động của thị trường như thế nào?


2
Thành phố Sơn La là thành phố thuộc tỉnh miền núi Sơn La thuộc khu
vực Tây Bắc Bộ. Thành phố được thành lập trên cơ sở mở rộng thị xã Sơn la
và xác nhập một số xã của huyện Mường La nhưng đến tháng 4/2019 Thủ
tướng chính phủ ban hành Quyết định 466/QĐ-TTg công nhận thành phố Sơn
la là thành phố trực thuộc tỉnh Sơn La. Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế
xã hội và quy hoạch xây dựng các dự án phục vụ cho mục đích phát triển tại
địa phương, trong thời gian qua số lượng các giao dịch đất đai tại thành phố
và các địa phương khác trong tỉnh đã có nhiều thay đổi theo xu hướng tăng.
Để tăng cường công tác quản lý đất đai, thúc đẩy thị trường quyền sử dụng
đất phát triển ổn định, lành mạnh Chủ tịch UBND tỉnh đã ban hành văn bản
chỉ đạo. Tuy nhiên, việc phát triển thị trường quyền sử dụng đất đặc biệt là thị
trường quyền sử dụng đất ở đô thị (nơi tập trung nhiều giao dịch về quyền sử
dụng đất) cịn mợt số những hạn chế như: Giá chuyển nhượng cao hơn so với

giá đất do UBND tỉnh ban hành, một số giao dịch chưa đăng kí cũng như tình
trạng gom đất, đầu cơ đất diễn ra. Do đó để khắc phục được những hạn chế
trên cần phải có bức tranh mơ tả thực trạng thị trường quyền sử dụng đất ở đô
thị tại thành phố Sơn La từ đó đề xuất được giải pháp đờng bợ nhằm góp phần
ổn định của thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị theo đúng quy định của
pháp luật.
Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị tại thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La
giai đoạn 2019-2022”
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở đánh giá thực trạng thị trường quyền sử dụng đất tại thành
phố Sơn La, từ đó thấy được thuận lợi và khó khăn và đề xuất giải pháp khắc
phục khó khăn và thúc đẩy sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất tại
địa phương.


3
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng thị trường quyền sử dụng đất tại thành phố
Sơn La, tỉnh Sơn La.
- Đề xuất giải pháp khắc phục khó khăn và thúc đẩy sự phát triển của
thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị tại thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La.
1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa khoa học
Luận văn đã hệ thống hóa cơ sở khoa học về giá đất và thị trường
quyền sử dụng đất.
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu có thể là tài liệu tham khảo trong việc xây dựng cơ
chế chính sách và giải pháp nhằm ổn định và thúc đẩy sự phát triển thị trường

quyền sử dụng đất ở đô thị tại thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La.
Ngoài ra kết quả của đề tài là tài liệu học tập cho các sinh viên và học
viên ngành quản lý đất đai và các nghành khác trong quá trình học tập và
nghiên cứu khoa học.


4
Chương 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị
1.1.1. Đất đai và đất ở đô thị
1.1.1.1. Đất đai
Đất đai với nghĩa chung nhất, đó là lớp vỏ trái đất, lớp thổ nhưỡng hoặc
là cả quả địa cầu, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, rừng cây, bãi
hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá. Với nghĩa hẹp hơn thì “đất đai” biểu hiện
khối lượng và tính chất của tài sản mà con người có thể chiếm hữu đối với
đất. Nó có thể bao gờm mọi tài sản hoặc lợi ích trên đất cả về mặt pháp lý và
sự bình đẳng cũng như về quyền địa dịch và về di sản thiêng liêng. Đất đai là
một mặt, cịn tài sản trên đất là mợt mặt khác, vì tài sản trên đất là có thời hạn
hoặc đất là được sử dụng cho các tài sản đó trong mợt thời hạn nhất định”.
(Henry Campbell Black, 1991).
Đất đai không chỉ giới hạn là bề mặt trái đất, mà còn được hiểu như là
khái niệm pháp lý về bất động sản. Tài sản hợp pháp được định nghĩa là không
gian bên trên, dưới hoặc trên mặt đất và bao gồm một số cơng trình xây dựng về
mặt vật chất hoặc pháp lý gắn với tài sản đó, ví dụ mợt tịa nhà. Khái niệm đất
đai cũng bao gồm các khu vực có nước bao phủ (Tommy Ưsterberg, 2011).
Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gờm đồng
ruộng, đồng cỏ, bải chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi
đá. Với nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi
hoặc tài sản mà mợt người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gờm lợi

ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền và tập quán ở không thành
văn (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2009). Đất đai cịn được coi là mợt tài sản đặc
biệt vì bản thân nó khơng do lao đợng làm ra, mà lao đợng tác đợng vào đất
đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích (Hờ
Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Qn, 2006).


5
1.1.1.2. Đất đô thị
a. Khái niệm
Đất đô thị là đất nội thành, nội thị và đất ngoại thành được quy hoạch
để phát triển đô thị: đất đô thị được xem xét theo 3 khu vực: Đất trung tâm đô
thị (đã xây dựng); Đất quy hoạch xây dựng đô thị (đang hình thành); Đất
trong phạm vi quản lý hành chính của đô thị (bao gồm cả vùng ngoại ô). (Đỗ
Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012).
b. Nguồn gốc đất đô thị
Đô thị đã có lịch sử phát triển trên 5000 năm cùng với quá trình nâng
cao năng lực sản xuất của cải vật chất và phân công lao động của loài người;
trở thành nơi tập trung cao độ về nhân khẩu, kinh tế và mọi hoạt đợng chính
trị, xã hợi làm cho hiệu suất sử dụng đất là cao nhất. Đất là nền tảng để phát
triển đơ thị, ở đó con người sinh sống, làm việc và sử dụng các dịch vụ. Cùng
với sự hình thành đô thị, đất đai cũng từng bước được chia thành đất đô thị,
đất ngoại ô và đất nơng thơn; Đất đơ thị có ng̀n gốc chủ yếu từ đất nông
nghiệp: về địa lý, do kinh tế đô thị phát triển, nhân khẩu tập trung vào đô thị,
quy mô đô thị phải mở rộng ra vùng nông nghiệp phụ cận làm cho đất nông
nghiệp bị suy giảm, về kinh tế, đô thị mở rộng làm cho giá đất xung quanh đô
thị tăng cao buộc phải nâng cao số tầng xây dựng mở rộng ra các vùng xung
quanh. Đơ thị đã có lịch sử phát triển trên 5000 năm cùng với quá trình nâng
cao năng lực sản xuất của cải vật chất và phân công lao động của loài người;
trở thành nơi tập trung cao độ về nhân khẩu, kinh tế và mọi hoạt đợng chính

trị, xã hợi làm cho hiệu suất sử dụng đất là cao nhất. (Đỗ Hậu và Nguyễn
Đình Bồng, 2012)
c. Đặc điểm đất đô thị
- Đất đô thị gắn liền với cơ sở hạ tầng kỹ thuật (hệ thống đường giao
thông, năng lượng - điện, khí đốt; cấp thoát nước, vệ sinh mơi trường...); cơ
sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, sân vận đợng, nhà văn hóa, khu vui
chơi giải trí...);


6
- Vị trí đất đơ thị có ý nghĩa quan trọng đặc biệt: Tiêu chuẩn lựa chọn
khu dân cư là những vị trí mà giao thơng thuận tiện, gần bệnh viện, trường
học, siêu thị, cửa hàng, chợ, công viên, khu vui chơi giải trí...
- Đất đơ thị đa dạng về mục đích sử dụng: Hệ thống kinh tế đơ thị là
phức tạp và đa dạng, xã hợi hóa cao đợ, chun mơn hóa triệt để, tạo ra tính
đa dạng về mục đích sử dụng đất đơ thị;
- Đất đơ thị khó thay đổi mục đích sử dụng: Đất đơ thị, khi đầu tư càng
nhiều thì việc thay đổi mục đích sử dụng càng trở nên khó khăn vì phải thay
đổi cả kết cấu nền móng và điều chỉnh lợi ích của những người đang sử dụng
cơng trình; việc chuyển đất đô thị thành đất nông nghiệp là không thể và
không khả thi.
- Sử dụng đất đơ thị có tác đợng mạnh đến môi trường sinh thái và hiệu
quả kinh tế đối với đất đai ở vùng lân cận.
Đất đô thị có những đặc điểm nổi bật sau đây: (i) Vị trí có ý nghĩa quan
trọng đặc biệt: Tiêu chuẩn lựa chọn khu dân cư là những vị trí mà giao thơng
thuận tiện, có mơi trường lý tưởng, mua bán dễ dàng, gần các dịch vụ xã hội...
(ii) Phụ thuộc nhiều vào điều kiện giao thông và cơ sở hạ tầng: khu vực đơ
thị nào có điều kiện giao thơng và cơ sở hạ tầng càng tốt thì khả năng cạnh
tranh càng cao, chênh lệch giá cả đất đai càng lớn. (iii) Ít hạn chế về quy mơ
đầu tư tính theo diện tích: trên cùng mợt diện tích mà mức đầu tư có thể khác

nhau nhiều lần tùy tḥc vào khả năng khai thác phần không gian bên trên và
bên dưới mặt đất (iv) Đa dạng về mục đích sử dụng: hệ thống kinh tế đô thị là
phức tạp và đa dạng, xã hợi hóa cao đợ, chun mơn hóa triệt để, các ngành
hoạt đợng được bố trí vào các khu vực có chức năng khác nhau và có mối liên
hệ chặt chẽ trong nội bộ của mỗi đô thị. (v) Phải sử dụng đất đai hết sức tiết
kiệm: đó cũng là cách khai thác tốt nhất cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hợi đơ
thị. (vi) Khó khăn trong việc thay đổi mục đích sử dụng: khi đầu tư càng nhiều
thì việc thay đổi mục đích sử dụng càng trở nên khó khăn vì phải vơ hiệu hóa


7
mợt khoản chi phí đầu tư ban đầu, nhất là trong trường hợp phải thay đổi cả
kết cấu nền móng; (vii) Kết quả sử dụng đất đơ thị có tác dụng lan tỏa về môi
trường sinh thái và hiệu quả kinh tế sang đất đai lân cận, tức là gây ra các
ngoại ứng có lợi hoặc có hại. (Tơn Gia Huyên, 2009).
1.1.1.3. Đất ở tại đô thị
Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các cơng
trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô
thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đơ thị đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. (Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam, 2013a).
Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường,
thị trấn, kể cả đất ở tại các khu đô thị mới đã được thực hiện thuộc phạm vi
quy hoạch phát triển của các quận, thành phố, thị xã đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng đến thời điểm thống kê, kiểm kê vẫn do
xã quản lý. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2018).
Quy định về việc sử dụng đất đất ở đô thị được quy định tại khoản 2 và
khoản 3 Điều 144 Luật đất đai năm 2013 như sau:
- Đất ở tại đơ thị phải bố trí đờng bợ với đất sử dụng cho mục đích xây
dựng các cơng trình cơng cợng, cơng trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi

trường và cảnh quan đô thị hiện đại.
- Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đơ thị, có
chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đơ thị có chỗ ở.
1.1.2. Thị trường quyền sử dụng đất ở đơ thị
1.1.2.1. Thị trường
Có rất nhiều khái niệm về thị trường. Thị trường là sự biểu thị ngắn gọn
q trình mà nhờ đó có các quyết định của các hộ gia đình về việc tiêu dùng
những hàng hóa khác nhau; các quyết định của các doanh nghiệp về việc sản
xuất cái gì và như thế nào; các quyết định của người lao động về làm việc bao


8
lâu và cho ai được điều hòa bởi sự điều chỉnh giá; hay Thị trường là một tập
hợp các dàn xếp mà thơng qua đó người bán và người mua tiếp xúc với nhau
để trao đổi hàng hóa, dịch vụ; Ngoài ra, cịn có quan điểm cho rằng thị trường
là mợt khn khổ vơ hình, trong đó người này tiếp xúc với người kia để trao
đổi mợt thứ gì đó khan hiếm và thơng qua đó họ cùng xác định giá và số
lượng trao đổi. (Bộ Giáo dục và Đào tạo, 2013).
Cịn theo Robert và Daniel, 1994 (dẫn theo Hờ Thị Lam Trà và Nguyễn
Văn Quân, 2005), “Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán
tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi”. Hay nói cách khác, thị
trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế
giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá.
1.1.2.2. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc
được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,… từ những chủ thể khác có
quyền sử dụng đất.
Theo Luật đất đai năm 2013 quy định: Đất đai thuộc quyền sở hữu của

toàn dân và Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng
đất cho người dân thơng qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Pháp luật cũng
công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy
định quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định
quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.
Tại điều 167 Luật đất đai 2013 quy định: Quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử
dụng đất (Quốc Hợi nước Cợng hịa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, 2013).
a. Quyền chuyển đổi
Chuyển đổi đất đai là mợt hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong
đó các bên (hợ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn) chuyển


9
giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau (đổi đất nông nghiệp), các bên
vừa là người chuyển đổi nhưng cũng đồng thời là người nhận chuyển đổi.
Đối tượng chuyển đổi quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp trong cùng
một xã, phường, thị trấn giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau.
b. Quyền chuyển nhượng
Chuyển nhượng QSDĐ: Là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có
khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho
phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển
QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được
quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc
chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc
chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước
có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển
QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định mợt
số trường hợp không được chuyển QSDĐ; chuyển nhượng QSDĐ đều phải

đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp
(Nguyễn Mạnh Hùng, 2020).
c. Quyền cho thuê và cho thuê lại
Đối với cho thuê, người cho thuê là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở
hữu ủy quyền và đối tượng cho thuê là quyền sử dụng đất. Nơi dung cho th:
có quyền sử dụng đất hợp pháp, cho chủ thể bên kia khai thác sử dụng tài sản,
bên kia trả tiền. Về bản chất pháp lý: cho thuê không chuyển giao quyền sở
hữu, quyền sử dụng và bên thuê chỉ có quyền khai thác sử dụng.
Đối với cho thuê lại, người đi thuê cho người khác thuê lại và được sự
đồng ý của người cho thuê. Riêng đối với đất đai thì chủ thể được cho thuê lại
nếu thuê đất của nhà nước trả tiền một lần (trừ một số trường hợp nhất định).
d. Quyền thừa kế và tặng cho


10
Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống
đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nợp thuế.
Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội,
việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát
triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ
chiếm mợt tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động
sản (Nguyễn Mạnh Hùng, 2020).
c. Quyền thế chấp
Thế chấp QSDĐ: Là mợt hình thức chuyển QSDĐ (khơng đầy đủ)
trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế
chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật
thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng
và dùng nó đảm bảo có mợt giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ
không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và
ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài

sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất đợng sản thì phần lớn giá
trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền khơng có
QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy đợng vốn, đó
là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách
nhiệm thay cho khoản vay của mình (Nguyễn Mạnh Hùng, 2020).
d. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: Là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản x́t, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng
loạt đất nông nghiệp thành đất phi nơng nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ,
thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân. Đây là
một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và cơng nghiệp
hố nơng nghiệp và nông thôn (Nguyễn Mạnh Hùng, 2020).


11
1.1.2.3. Thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị
Thị trường quyền sử dụng đất là thị trường chuyển giao quyền sử dụng
đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật (Lê Tuấn Định, 2022).
Luật Đất đai 1993 ra đời trên cơ sở Hiến pháp 1992: Lần đầu tiên,
người sử dụng đất có các quyền sử dụng đất (QSDĐ) được chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Nhà nước giao đất cho các tổ
chức, hộ gia đình và cá nhân dưới hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng
đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được
Nhà nước cho thuê đất.
Giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý
đơn phương làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên đối với quyền sử

dụng đất. Các loại hình giao dịch quyền sử dụng đất bao gờm: chuyển đổi,
chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn, thế chấp, cho thuê (cho thuê lại).
Do đó, thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị là thị trường trong đó diễn
ra các giao dịch về quyển sử dụng đất ở đô thị (tương ứng với các quyền của
người sử dụng đất) như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thế chấp bằng quyền sử dụng đất, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp
vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
1.1.2.4. Phân loại thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị
Thị trường quyền sử dụng đất theo nguồn gốc phân thành bao gồm các
loại sau:
- Thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp (thị trường quyền sử dụng đất
cấp I): là Thị trường quyền sử dụng đất mà chủ sở hữu đất đai chuyển giao
quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân (giao đất không thu tiền
sử dụng đất, giao đất có thu tiền thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất );
- Thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp gồm: thị trường quyền sử dụng
đất cấp II là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất chuyển nhượng