Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011-2013.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM





PHẠM THỊ CẢNH

Tên đề tài:
"ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2011 – 2013"



KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC




Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa : Quản lý Tài nguyên
Khóa học : 2010 - 2014

Thái Nguyên - 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM





PHẠM THỊ CẢNH

Tên đề tài:
"ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2011 – 2013"



KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC




Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa : Quản lý Tài nguyên
Khóa học : 2010 - 2014

Giảng viên hướng dẫn: ThS Vương Vân Huyền
Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên




Thái Nguyên - 2014

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản
thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn
bè, đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Th.S Vương Vân
Huyền giảng viên Khoa Quản Lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá
trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong khoa Quản
Lý Tài Nguyên, Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo
mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân
thành phố Thái Nguyên, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi
điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề
tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Thái Nguyên, tháng 5 năm 2014
Tác giả luận văn

Phạm Thị Cảnh

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên năm 2013 21
Bảng 4.2. Tình hình biến động đất đai thành phố Thái Nguyên giai đoạn
2011 - 2013 23
Bảng 4.3. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2013 26
Bảng 4.4. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2011 - 2013 28
Bảng 4.5. Kết quả cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất tại thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2013 29
Bảng 4.6. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên giai
đoạn 2011 - 2013 30
Bảng 4.7. Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên giai
đoạn 2011 - 2013 32
Bảng 4.8. Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2011 - 2013 33
Bảng 4.9. Kết quả xóa thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2013 34
Bảng 4.11. Kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2011 - 2013 36
Bảng 4.12. Tổng hợp kết quả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa
bàn TP. Thái Nguyên theo thời gian 37
Bảng 4.13. Kết quả các hình thức chuyển quyền trên địa bàn TP. Thái Nguyên
theo đơn vị hành chính 38
Bảng 4.14. Kết quả các hình thức chuyển quyền trên địa bàn TP. Thái Nguyên

theo loại đất 40
Bảng 4.15. Kết quả các hình thức chuyển quyền trên địa bàn TP. Thái Nguyên
theo đối tượng sử dụng 41
Bảng 4.16. Những hiểu biết cơ bản của người dân về những quy định chung
của chuyển quyền sử dụng đất 43

Bảng 4.17. Sự hiểu biết của người dân về hình thức chuyển đổi quyền sử
dụng đất 44
Bảng 4.18. Sự hiểu biết của người dân về hình thức chuyển nhượng quyền sử
dụng đất 45
Bảng 4.19. Sự hiểu biết của người dân về hình thức cho thuê và cho thuê lại
quyền sử dụng đất 46
Bảng 4.20. Sự hiểu biết của người dân về hình thức để thừa kế quyền sử
dụng đất 47
Bảng 4.21. Sự hiểu biết của người dân thành phố Thái Nguyên về hình thức
tặng cho quyền sử dụng đất 48
Bảng 4.22. Sự hiểu biết của người dân về hình thức thế chấp, bảo lãnh bằng
giá trị quyền sử dụng đất 49
Bảng 4.23. Sự hiểu biết của người dân về hình thức góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất 50
Bảng 4.24. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân TP. Thái Nguyên về chuyển
quyền sử dụng đất 51


DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên 16

Hình 4.1. Biểu đồ cơ cấu kinh tế thành phố Thái Nguyên năm 2013 18

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản
thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn
bè, đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Th.S Vương Vân
Huyền giảng viên Khoa Quản Lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá
trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong khoa Quản
Lý Tài Nguyên, Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo
mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân
thành phố Thái Nguyên, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi
điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề
tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Thái Nguyên, tháng 5 năm 2014
Tác giả luận văn


Phạm Thị Cảnh

MỤC LỤC

Trang
PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1
1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ 1
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát Error! Bookmark not defined.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể Error! Bookmark not defined.
1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI 2
1.4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 2
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 3
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài 3
2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài 4
2.1.3. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 6
2.2. SƠ LƯỢC VỀ TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
VIỆT NAM VÀ TỈNH THÁI NGUYÊN 12
2.2.1. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 12
2.2.2. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở tỉnh Thái Nguyên 13
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 14
3.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 14
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 14
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 14
3.2. ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN TIẾN HÀNH 14
3.2.1. Thời gian nghiên cứu 14
3.2.2. Địa điểm nghiên cứu 14
3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 14
3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 15
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 15

3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 15
3.4.3. Phương pháp xử lý số liệu 15

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 16
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ
THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN 16
4.1.1. Điều kiện tự nhiên 16
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 17
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội 19
4.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA THÀNH PHỐ
THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN 20
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 20
4.2.2. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 22
4.2.2.1. Công tác quy hoạch, kế hoạch 22
4.2.2.2. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 22
4.2.2.3. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 24
4.2.2.4. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính 24
4.2.2.5. Công tác giao đất, thu hồi đất 24
4.2.2.6. Công tác giải quyết khiếu nại tố cáo 24
4.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 - 2013 25
4.3.1. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2013 25
4.3.2. Đánh giá kết quả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2013 27
4.3.3. Đánh giá chung kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2013 36
4.3.1.1. Tổng hợp kết quả các hình thức chuyển quyền trên địa bàn TP.
Thái Nguyên theo thời gian 36
4.4. ĐÁNH GIÁ SỰ HIỂU BIẾT CỦA NGƯỜI DÂN VỀ CHUYỂN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 42
4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về các quy định chung về
chuyển quyền sử dụng đất 42
4.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về các hình thức chuyển quyền
sử dụng đất 44

4.4.3. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân TP. Thái Nguyên về chuyển
quyền sử dụng đất 51
4.5. THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN, NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG VÀ
GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC TRONG CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT 52
4.5.1. Thuận lợi 52
4.5.2. Khó khăn 52
4.5.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố
Thái Nguyên 53
4.5.4. Một số giải pháp khắc phục 54
PHẦN 5 55
5.1. Kết luận 55
5.2. Kiến nghị 55
TÀI LIỆU THAM KHẢO 56

1

Phần 1: MỞ ĐẦU

1.1. Đặt vấn đề
Công nghiệp hóa, hiện đại hóa là xu thế tất yếu của mỗi quốc gia trong
quá trình phát triển, đặc biệt là đối với Việt Nam để đạt mục tiêu đến năm
2020 Việt Nam là một nước công nghiệp hóa, hiện đại hóa,đòi hỏi sự phát
triển toàn diện của kết cấu hạ tầng, phát triển công nghiệp cũng như sử dụng
hợp lý nguồn tài nguyên đất. Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường phát triển
mạnh, quá trình đô thị hóa diễn ra trên quy mô toàn cầu gây ra những lo
ngại như: bùng nổ dân số, hiện tượng ô nhiễm môi trường, mất cân đối
trong cơ cấu sử dụng đất trong khi quỹ đất có hạn thì việc sử dụng đất như
thế nào là một bài toán khó. Tất cả những trở ngại đó là áp lực nặng nề đặt
lên vai các nhà quản lý đất đai.
Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai
một cách phù hợp và hiệu quả. Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện
các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này. Chuyển quyền sử dụng
đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay và tồn tại dưới
nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến Luật Đất đai năm 1993, chuyển
quyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống và các
hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Tiếp
đó, Luật Đất đai 2003 đã tiếp tục hoàn thiện và khắc phục những tồn tại của

Luật Đất đai năm 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy
định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và thủ tục chuyển
quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác.
Thành phố Thái Nguyên là trung tâm kinh tế, văn hóa và chính trị của
tỉnh Thái Nguyên.Trong công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa vấn đề đất
đai của thành phố tương đối phức tạp, đã và đang đặt ra nhiều khó khăn cần
được giải quyết. Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của
Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên,
Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo
ThS. Vương Vân Huyền, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái
Nguyên giai đoạn 2011-2013”.


2

1.2. Mục tiêu của đề tài
Tìm hiểu, đánh giá thực trạng của công tác chuyển quyền trên địa bàn
Thành phố giai đoạn 2011 - 2013.
Xác định những thuận lợi khó khăn trong việc thực hiện những chính
sách pháp luật đất đai. Từ đó tìm ra hướng giải quyết cho công tác quản lý nhà
nước về đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng.
Xây dựng và hoàn thiện thủ tục pháp lý trong công tác chuyển quyền
sử dụng đất cho địa bàn thành phố
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững nội dung của công tác chuyển quyền sử dụng đất đai theo
quy định của Luật Đất đai 2003, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về
đất đai của trung ương và địa phương.
- Thu thập tài liệu, số liệu điều tra có liên quan đến đề tài nghiên cứu
một cách khoa học, đảm bảo tính trung thực, khách quan.

- Từ các văn bản, tài liệu và số liệu thu thập đưa ra những thuận lợi
khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất đồng thời đánh giá một
cách xác thực công tác chuyển quyền sử dụng đất và đưa ra các giải pháp
nhằm hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất.
- Các giải pháp đưa ra phải phù hợp với địa phương và mang tính
khả thi cao.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên tiếp cận với các công việc thực tế
tại địa phương nhằm áp dụng được các kiến thức đã được học trong Nhà
trường, đồng thời làm phong phú hơn các kiến thức thực tế đặc biệt là xung
quanh các vấn đề nghiên cứu. Từ đó sẽ làm tốt các công việc sau khi tốt
nghiệp ra trường.
Ý nghĩa trong thực tế: Đề tài giúp tìm hiểu rõ những vướng mắc trong
công tác chuyển quyền sử dụng đất. Từ đó kiến nghị những biện pháp khắc phục
những hạn chế còn tồn đọng, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong
công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương.



3

Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do
chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một
phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển
quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, thế chấp các loại đất khác hầu như bị cấm đoán, nhưng thực
tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước
Đến Luật Đất đai 1993, nhà nước đã thừa ghi nhận sự thay đổi mối quan
hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai đã có giá trị sử dụng và
coi nó như một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền
chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ.
Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào
công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền
kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993
cũng còn bộc lộ những điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của
đất nước trong thời kỳ CNH - HĐH. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất
đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai,
tại kỳ họp 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể
hóa hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung hình thức chuyển quyền
dưới hình thức cho tặng QSDĐ và thủ tục cũng như có nhiều vấn đề khác
liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:


4

- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng.
- Đất đang có tranh chấp.

2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 2003 đến nay Nhà nước đã ban
hành các văn bản pháp quy liên quan như sau:
* Các văn bản luật
- Luật Đất đai năm 2003.
- Bộ luật Dân sự năm 2005.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007
* Các văn bản dưới luật
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính
phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực
hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính
phủ về lệ phí trước bạ.
- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ
tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa" tại cơ
quan hành chính Nhà nước ở địa phương.

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên năm 2013 21
Bảng 4.2. Tình hình biến động đất đai thành phố Thái Nguyên giai đoạn
2011 - 2013 23
Bảng 4.3. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2013 26
Bảng 4.4. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2011 - 2013 28
Bảng 4.5. Kết quả cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất tại thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2013 29
Bảng 4.6. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên giai
đoạn 2011 - 2013 30
Bảng 4.7. Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên giai
đoạn 2011 - 2013 32
Bảng 4.8. Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2011 - 2013 33
Bảng 4.9. Kết quả xóa thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2013 34
Bảng 4.11. Kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2011 - 2013 36
Bảng 4.12. Tổng hợp kết quả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa
bàn TP. Thái Nguyên theo thời gian 37
Bảng 4.13. Kết quả các hình thức chuyển quyền trên địa bàn TP. Thái Nguyên
theo đơn vị hành chính 38
Bảng 4.14. Kết quả các hình thức chuyển quyền trên địa bàn TP. Thái Nguyên
theo loại đất 40
Bảng 4.15. Kết quả các hình thức chuyển quyền trên địa bàn TP. Thái Nguyên
theo đối tượng sử dụng 41
Bảng 4.16. Những hiểu biết cơ bản của người dân về những quy định chung
của chuyển quyền sử dụng đất 43

6

- Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và
hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08 tháng 9 năm 2008
của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28 tháng 2 năm 2011 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi
hành Nghị định số 85/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 và Nghị định
số 106/2010/NĐ-CP ngày 28 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ.
- Thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài
Chính ban hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của Bộ tài
chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ.
- Quyết định số 2868/QĐ-UB ngày 04 tháng 11 năm 2003 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về việc thực hiện cơ chế "một cửa" tại các cơ quan hành
chính Nhà nước thuộc tỉnh.
- Hướng dẫn số 1342/HD-TCCQ ngày 04 tháng 12 năm 2003 thực hiện
có chế "một cửa" tại các cơ quan hành chính thuộc tỉnh Thái Nguyên.
2.1.3. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
* Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc

chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất”
giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất
cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của
việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho


7

người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất
phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng
với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí
đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
* Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong
một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo qui định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của
Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì
không cấm việc này.
* Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
xã hội.

* Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng
đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không
thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm
huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử
dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy
nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui
định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu
thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải
chịu loại thuế này.


8

* Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng
đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá
nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá
trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế
chấp là chuyển quyền nửa vời.
* Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự như quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng
giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền
sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu
hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay. Do đó, những qui định về quyền bảo lãnh
tương tự như quyền thế chấp.
* Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng
đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự

đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp
này có thể sẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể
góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc
theo thoả thuận.
2.1.3.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
* Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc các đối tượng được chuyển quyền muốn
thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều kiện
quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:
1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2. Đất không có tranh chấp
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
4. Trong thời hạn sử dụng đất
* Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được quy định tại điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ - CP như sau:


9

1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà
nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ

tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có
quyết định đó;
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao
đất có hiệu lực thi hành.
3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển
hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện
xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp
được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ
khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và
cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện như sau: Tổ chức kinh
tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho

Bảng 4.17. Sự hiểu biết của người dân về hình thức chuyển đổi quyền sử
dụng đất 44
Bảng 4.18. Sự hiểu biết của người dân về hình thức chuyển nhượng quyền sử
dụng đất 45
Bảng 4.19. Sự hiểu biết của người dân về hình thức cho thuê và cho thuê lại
quyền sử dụng đất 46
Bảng 4.20. Sự hiểu biết của người dân về hình thức để thừa kế quyền sử

dụng đất 47
Bảng 4.21. Sự hiểu biết của người dân thành phố Thái Nguyên về hình thức
tặng cho quyền sử dụng đất 48
Bảng 4.22. Sự hiểu biết của người dân về hình thức thế chấp, bảo lãnh bằng
giá trị quyền sử dụng đất 49
Bảng 4.23. Sự hiểu biết của người dân về hình thức góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất 50
Bảng 4.24. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân TP. Thái Nguyên về chuyển
quyền sử dụng đất 51



11
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận quyền sử
dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng
đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất
đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế
chấp, bảo lãnh để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai;
quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân; quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù
hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với
pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có chung quyền sử dụng đất;
2) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia

tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền
hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với
pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị
chia tách hoặc sáp nhập.
3) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục
đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất.
4) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy
định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì
được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký kinh doanh và
tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103
của Nghị định này.


12
Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản này
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều
kiện về nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh.
2.2. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam và
tỉnh Thái Nguyên
2.2.1. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Chuyển quyền SDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số
người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh
doanh. Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất
đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Chỉ tính riêng
đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia
định nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển
nhượng QSDĐ. Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như
chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không

hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến trên
50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp. Hình thức thế chấp góp
phần to lớn trong việc huy động vốn của các tổ chức, hộ gia đình tạo điều
kiện cho kinh tế phát triển.
Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam: Việc thực hiện
các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt,
chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa
đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan
dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất
tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác
định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay
góp vốn bằng QSDĐ. Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ
phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động
sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng
phí cho Nhà nước và nhân dân.



13
2.2.2. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở tỉnh Thái Nguyên
Thực hiện Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg, ngày 09/02/2004 của Thủ tướng
chính phủ về triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003, trong đó có nội dung
trọng tâm là đẩy mạnh tiến độ cấp Giấy chứng nhận QSD đất, UBND tỉnh
Thái Nguyên đã thành lập Ban chỉ đạo và Tổ chuyên viên giúp việc Ban chỉ
đạo thực hiện cấp Giấy chứng nhận QSD đất. Sở Tài nguyên và Môi trường,
UBND các huyện, thành phố Thái Nguyên, thị xã Sông Công đã triển khai
nhiều đợt kê khai cấp GCN cho các tổ chức; hộ gia đình, cá nhân; phối hợp
với các ngành có liên quan ban hành nhiều văn bản chỉ đạo, hướng dẫn
chuyên môn, nghiệp vụ về công tác cấp GCN và các vấn đề có liên quan; giải

quyết những khó khăn, vướng mắc trong công tác cấp GCN của các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân.
Nhờ thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã tạo
điều kiện thuận lợi cho việc chuyển quyền sử dụng đất. Thị trường chuyển quyền
sử dụng đất trong tỉnh Thái Nguyên đặc biệt là trong thành phố diễn ra rất sôi
động. Công tác cấp giấy chứng nhận tốt, sau đến là việc giải quyết thủ tục chuyển
quyền nhanh gọn, dễ dàng đúng quy định đã làm tăng số lượng hồ sơ chuyển
quyền đăng ký với cơ quan quản lý, giảm đáng kể số vụ chuyển quyền không
đăng ký với cơ quan nhà nước do không đủ giấy tờ hoặc do thủ tục quá rườm rà,
phức tạp.
Thành phố Thái Nguyên được đánh giá là địa phương có tình hình
chuyển quyền sử dụng đất diễn ra sôi động với số hồ sơ nhiều nhất so với các
huyện, thị xã trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.




14
Phần 3:
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu
- Kết quả thực hiện công tác chuyển QSDĐ của địa phương trong giai
đoạn từ 2011 đến hết năm 2013
- Các văn bản liên quan đến các hình thức chuyển QSDĐ
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về không gian: Trong 28 xã, phường thuộc thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Phạm vi về thời gian: Từ năm 2011 đến năm 2013.

- Phạm vi về nội dung: Công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành
phố Thái Nguyên và các yếu tố liên quan.
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành
3.2.1. Thời gian nghiên cứu
Từ ngày 20/1/2014 - 30/04/2014
3.2.2. Địa điểm nghiên cứu
Phòng Tài Nguyên và Môi trường thành phố Thái Nguyên
3.3. Nội dung nghiên cứu
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên, tỉnh
Thái Nguyên.
- Tình hình quản lý và sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, tỉnh
Thái Nguyên.
- Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2011 - 2013
- Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của người dân
- Thuận lợi và khó khăn, những yếu tố ảnh hưởng và giải pháp khắc
phục trong công tác chuyển quyền sử dụng đất.

DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên 16

Hình 4.1. Biểu đồ cơ cấu kinh tế thành phố Thái Nguyên năm 2013 18