Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017 - 62019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHAN ÁNH NGUYỆT
Tên đề tài :
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2017- 6/2019

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên nghành

: Quản Lý Đất Đai

Lớp

: K48 – QLĐĐ

Khoa

: Quản Lý Tài Nguyên

Khóa học

: 2016 – 2020

Giảng viên hướng dẫn

: ThS. Vương Vân Huyền

Thái Nguyên, năm 2020


i

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập, nghiên cứu và hồn thành khóa luận tốt nghiệp
đại học, em đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ tận tình của nhiều tập thể, cá
nhân trong và ngoài trường. Trước hết em xin chân thành cảm ơn cô giáo
ThS. Vương Vân Huyền đã nhiệt tình giảng dạy và hướng dẫn em trong suốt
thời gian thực tập và viết khóa luận tốt nghiệp. Em xin chân thành cảm ơn
Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Ban giám hiệu Trường Đại học
Nông lâm Thái Nguyên cùng các thầy cô đã giảng dạy những kiến thức và
truyền đạt kinh nghiệm quý báu cho em trong quá trình học tập, rèn luyện. Tất
cả là những hành trang quý báu cho mỗi sinh viên khi ra trường. Đó là sự
hồn thiện về kiến thức chun mơn, lý luận và phương pháp làm việc, năng
lưc công tác nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn. Em xin bày tỏ lòng biết ơn tới
các bác, các anh trong Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh đã nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho
em hồn thành khóa luận một cách tốt nhất. Do trình độ và thời gian có hạn,
bước đầu làm quen với thực tế và phương pháp nghiên cứu vì thế khóa luận
khơng thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp
quý báu của các thầy cô giáo và bạn bè để khóa luận của em được hồn thiện
hơn. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày

tháng năm 2020

Sinh viên

Phan Ánh Nguyệt


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long
tỉnh Quảng Ninh năm 2019 ............................................................................. 37
Bảng 4.2. Tình hình sử dụng đất của Thành phố Hạ Long
giai đoạn 2017 – 2019 ..................................................................................... 38
Bảng 4.3. Kết quả chuyển đổi QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của Thành
phố Hạ Long giai đoạn 2017 – T6/2019 ......................................................... 39
Bảng 4.5 Số liệu về Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu
của hành phố Hạ Long giai đoạn 2017 – T6/2019 ......................................... 43
Bảng 4.6. Kết quả thừa kế QSD đất ................................................................ 44
Bảng 4.7 Kết quả tặng cho QSD đất .............................................................. 46
Bảng 4.8. Kết quả thế chấp QSD đất .............................................................. 47
Bảng 4.9. Kết quả góp vốn bằng giá trị QSD đất ........................................... 49
Bảng 4.10: Kết quả đánh giá của cán bộ và người dân về công tác ............... 52
chuyển quyền sử dụng đất đai ......................................................................... 52
Bảng 4.11: Kết quả phỏng vấn của cán bộ và người dân về trình tự, thời gian
và mức thuế phí của cơng tác chuyển quyền sử dụng đất đai ......................... 53
Bảng 4.12: Kết quả phỏng vấn của cán bộ và người dân về công tác chuyển
quyền sử dụng đất đai...................................................................................... 55

iii

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
Phần 1. MỞ ĐẦU .............................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu đề tài ............................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu ................................... 2
Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................... 3
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 3
2.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 3
2.1.2. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 4
2.1.2 Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 7
2.2. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất............................................... 8
2.2.1. Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất ................. 8
2.2.2. Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất .................................. 8
2.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất ................................................................ 8
2.2.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất ................................................... 8
2.3 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ..................................................... 8
2.3.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 9
2.3.2 Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất ..................................................... 13
2.3.3 Điều kiện nhận chuyển quyền sử dụng đất ............................................ 15
2.3.4. Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất ......... 15
2.3.5. Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất .......................................................... 16
2.3.6. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định
43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 .................................................................. 16

iv

2.3.7. Nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy
định pháp luật hiện hành, khi chuyển nhượng QSDĐ các bên chuyển nhượng
phải có nghĩa vụ nộp: ...................................................................................... 17
Phần 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 19
3.1.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................. 19
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu: .......................................................................... 19
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu:.............................................................................. 19
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 19
3.2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 19
3.2.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 19
3.3. Nội dung nghiên cứu: ............................................................................... 19
3.3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hạ Long,
tỉnh Quảng Ninh .............................................................................................. 19
3.3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai tại thành phố Hạ Long tỉnh Quảng
Ninh ................................................................................................................. 20
3.3.3 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của thành phố Hạ Long,
tỉnh HL giai đoạn 2017-6/2019 ....................................................................... 20
3.3.4.Đánh giá chung về sự minh bạch của công tác chuyển quyền sử dụng đất
......................................................................................................................... 20
3.3.5. Đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy, nâng cao công tác thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất trong thời gian tiếp theo ...................................... 20
3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 20
3.4.1. Phương pháp điều tra số liệu ................................................................. 20
3.4.2. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu ................................................. 21
3.4.3. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 21
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 21
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Hạ Long tỉnh Quảng
Ninh ............................................................................................................... 222

v

4.1.1 Vị trí địa lý ............................................................................................. 22
4.1.2. Khí hậu .................................................................................................. 24
4.1.3 Các nguồn tài nguyên ............................................................................. 25
4.1.4 Tình hình kinh tế xã hội tại thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh. ....... 30
4.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
......................................................................................................................... 32
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai ...................................................................... 32
4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất và biến động các loại đất .................................. 36
4.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ
Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017-T6/2019............................................ 39
4.3.1: Công tác chuyển đổi QSD đất:.............................................................. 39
4.3.2: Công tác chuyển nhượng QSD đất: ...................................................... 41
4.3.3: Công tác cho thuê và cho thuê lại QSD đất: ......................................... 43
4.3.4 Đánh giá kết quả thừa kế QSD đất tại hai khu vực nghiên cứu của
Thành phố Hạ Long giai đoạn ......................................................................... 44
4.3.5 Đánh giá kết quả tặng cho QSD đất tại hai khu vực nghiên cứu của
Thành phố Hạ Long giai đoạn 2017-T6/2020................................................. 46
4.3.6 Đánh giá kết quả thế chấp QSD đất tại hai khu vực nghiên cứu của
Thành phố Hạ Long giai đoạn 2017- T6/2019 ................................................ 47
4.3.8 Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị QSD đất tại hai khu vực nghiên
cứu của Thành phố Hạ Long giai đoạn 2017-T6/2019 ................................... 48
4.4.2. Đánh giá trình tự, thời gian, đơn giá thuế công tác chuyển quyền sử
dụng đất đai ..................................................................................................... 53
4.4.3. Đánh giá mức độ phục vụ tổ chức công chứng và cơ quan nhà nước
trong công tác chuyển quyền sử dụng đất đai: ................................................ 54
4.5. Đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy, nâng cao công tác thực hiện chuyển

quyền sử dụng đất trong thời gian tiếp theo .................................................... 56
4.5.1. Giải pháp về chính sách ........................................................................ 56


vi

4.5.2. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật.................................. 57
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................ 59
5.1 Kết Luận ................................................................................................... 59
5.2 Kiến Nghị .................................................................................................. 60
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 61


1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Mua bán, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình
thành từ rất sớm nó gần như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm
hữu tư nhân về đất đai. Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, hình thức
giao dịch này đã có nhiều thay đổi thăng trầm khác nhau. Ngày nay, mua bán
chuyển nhượng đất đai đã trở thành hình thức sơi động và phổ biến trong giao
lưu dân sự và thương mại ở hầu hết các quốc gia trên thế giới. Ở Việt Nam,
do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ có
quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất ở nước ta đã tạo nên
nét đặc thù trong giao dịch quyền sử dụng đất hình thành một thị trường đặc
biệt đó là thị trường bất động sản. Một thị trường khơng những có ảnh hưởng
trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội và có
mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác như thị trường tài chính, tiền

tệ...có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư.
Trong những năm đổi mới vừa qua, nền kinh tế nước ta đã đạt được
nhiều thành tựu to lớn nhưng nhiều loại thị trường chưa được phát triển theo
kịp với xu thế chung, trong đó có thị trường về quyền sử dụng đất, do vậy đã
có phần hạn chế nhất định tới sự phát triển, tăng trưởng kinh tế. Mặc dù Nhà
nước ta đã xây dựng khuôn khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị
trường chuyển quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai minh bạch nhưng
thực tế thi hành cho thấy các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn
tồn tại một số bất cập làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước về loại thị trường
này; thủ tục chuyển quyền còn phức tạp, phiền hà, gây tâm lý “ngại” làm thủ
tục về đất đai đối với người dân.


2

Cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc độ đơ thị hố của thành
phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh cũng diễn ra khá mạnh trong giai đoạn từ năm
2017-2019. Với q trình đơ thị hố nhanh chóng như vậy khiến cho đất đai
trên địa bàn biến động khá mạnh, nhiều khu dân cư mới đồng nghĩa với việc
phát triển về dân cư, do đó việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi
động và phức tạp.
Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài “Đánh giá công
tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long tỉnh Quảng
Ninh giai đoạn 2017-6/2019
2. Mục tiêu đề tài
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản
lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Đánh giá được thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017 – 6/2019
- Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của thành phố hạ long

qua ý kiến của người dân
- Đánh giá thuận lợi khó khăn và đề xuất các giải pháp
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu
- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong
việc chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm
đề xuất các giải pháp phù hợp.
- Ý nghĩa thực tiễn: Giúp học viên củng cố những kiến thức đã học và
tiếp xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu.
Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản lý chặt chẽ các giao dịch về đất
đai, giảm khiếu kiện về đất đai, giảm các giao dịch phi chính thức và tăng thu
cho ngân sách nhà nước.


3

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận
Đề tài là cơng trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách
pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh và đề xuất giải pháp thực hiện.
Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các
giao dịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hồn thiện một số
chính sách, thủ tục về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với thành
phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh;. Người dân hay dùng từ “mua bán đất” để chỉ
sự sang nhượng này và thường là “chuyển nhượng chui” không thông qua
Nhà nước. Ngay sau Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993 được ban hành.
Thuật ngữ “chuyển quyền sử dụng đất” cũng ra đời từ đó. Điều 1 Luật Đất
đai 1993 quy định “Đất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước thống nhất

quản lý”, do đó người dân chỉ có quyền sử dụng về đất đai mà khơng có
quyền sở hữu và chiếm hữu. Thu được nhiều kết quả đáng kể trong công tác
quản lý Nhà nước về đất đai, song, Luật Đất đai 1993 còn nhiều điểm chưa
phù hợp với sự đổi mới và phát triển đất nước theo hướng Cơng nghiệp hóaHiện đại hóa. Luật Đất đai 2003 trên cơ sở Luật Đất đai 1993 mở rộng quyền
được chuyển quyền sử dụng đất, bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình
thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh giá trị QSDĐ. Hiện nay, Nhà nước
đang áp dụng Luật đất đai 2013 vào trong công tác quản lý Nhà nước về đất
đai. Luật Đất đai 2013 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý
và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi
vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển QSDĐ được quy định rõ ràng
hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt: số hình thức chuyển quyền, điều


4

kiện, trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ. Việc chuyển quyền sử dụng đất trở nên
phổ biến và sôi động. Để thấy được tình hình chuyển nhượng QSDĐ chúng ta
cần phải đánh giá công tác này.
2.1.2. Cơ sở pháp lý
Các văn bản của Nhà nước
* Luật
- Hiến pháp 2013, ngày 28/11/2013.
- Luật Đất đai 2013, ngày 29 tháng 11 năm 2013.
- Bộ Luật Dân sự năm 2015, ngày 24 tháng 11 năm 2015.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân số
26/2012/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2012.
*Các văn bản dưới Luật
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính

phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định về giá đất;
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;
- Nghị định số 36/2017/NĐ-CP ngày 04 tháng 4 năm 2017 của Chính
phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài
nguyên và Môi trường;
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy
định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy
định về hồ sơ địa chính;


5

- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy
định về bản đồ địa chính;
- Thơng tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 quy định về
hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy
định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất,
định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 quy
định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.
-Thơng tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 của bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP

của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân
và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân;
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;
- Thơng tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính;
- Thơng tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 06 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản
đồ hiện trạng sử dụng đất;
- Thông tư 29/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 06 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về việc lập, điều chỉnh quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất


6

- Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 06 năm 2014 của Bộ tài
chính về việc hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của
Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định
43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014
của Chính phủ;
- Nghị quyết 15 NQ-CP ngày 13 tháng 2 năm 2018 về điều chỉnh quy
hoạch sử dung đất về kế hoạch sử dụng đất kì cuối (2016-2020) tỉnh Quảng Ninh;
- Quyết định số 499/2010/QĐ-UBND ngày 11/02/2010 của UBND tỉnh
Quảng Ninh về việc ban hành Quy định một số chính sách cụ thể về bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh
Quảng Ninh;
- Quyết định số 4505/2007/QĐ-UBND ngày 05/12/2007 của Uỷ ban
nhân dân tỉnh Quảng Ninh về việc quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức
công nhận đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
- Quyết định số 1179/2012/QĐ-UBND ngày 17/9/2010 của Uỷ ban
nhân dân tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất cho
hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa
bàn tỉnh Quảng Ninh
- Quyết định số 499/2010/QĐ-UBND ngày 11/02/2010 của UBND tỉnh
Quảng Ninh về việc ban hành Quy định một số chính sách cụ thể về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh
Quảng Ninh;


7

- Quyết định số 3703/2007/QĐ-UBND ngày 8/10/2007 của UBND tỉnh
Quảng Ninh “V/v quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí
thẩm định cấp quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”.
- Quyết định số 3821/2007/QĐ-UBND ngày 16/10/2007 của UBND
tỉnh Quảng Ninh “V/v quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng
lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”.
- Quyết định số 3272/2009/QĐ-UBND ngày 23/10/2009 của UBND
tỉnh Quảng Ninh “V/v sửa đổi nội dung thu phí thẩm định cấp quyền sử dụng
đất đối với trường hợp cấp mới (lần đầu) và điều chỉnh tỷ lệ trích để lại cho
đơn vị thu phí cấp quyền sử dụng đất quy định tại quy định tại Quyết định số
3703/2007/QĐ-UBND ngày 8/10/2007 của UBND tỉnh Quảng Ninh”.

- Quyết định số 1768/2014/QĐ-UBND ngày 13 tháng 08 năm 2014 của
UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v ban hành Quy định hạn mức giao đất ở, hạn
mức cơng nhận đất ở, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”.
- Nghị quyết số 15/NQ-CP ngày 13/2/2018 của Chính Phủ về điều
chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối
(2016-2020) tỉnh Quảng Ninh.
2.1.2 Cơ sở thực tiễn
- Hiện nay, trong thời kì cơng nghiệp hóa- hiện đại hóa, xã hội ngày
càng phát triển, dân số đang có xu hướng tăng nhanh dẫn đến nhiều vấn đề
phức tạp và khó khăn trong quản lý xã hội. Trong đó có quản lý nhà nước về
đất đai.
- Tình hình chuyển nhượng QSDĐ đất ở thành phố Hạ Long tỉnh
Quảng Ninh diễn ra hàng ngày hàng giờ nên cần phải có cái nhìn đúng đắn về
vấn đề này.
- Công tác quản lý của địa phương cịn gặp khó khăn và có nhiều
trường hợp phức tạp dẫn đến tranh chấp.


8

2.2. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất
- Người sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc được người khác chuyển
QSD đất phù hợp với quy định của Pháp luật.
2.2.2. Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất
- Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng,
văn bản.
- Hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất phải được công

chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
2.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất
- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi
thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
2.2.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật
cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội
dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy
định của pháp luật về đất đai.
- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích,
đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.
2.3 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất: Là việc người có quyền sử dụng
đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác tuân theo
các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.


9

2.3.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
2.3.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Theo điều 190 của Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận
chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ
người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong
cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản

xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền
sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Trình tự thủ tục của chuyển đổi QSDĐ được
quy định tại điều 78 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.3.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất được phép chuyển nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ
các điều kiện quy định tại điều 188 Luật đất đai năm 2013.
Luật đất đai năm 2013 tại điều 191 quy định cụ thể các trường hợp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trong trường hợp sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khơng được nhận chuyển nhượng
QSDĐ, nhận tặng cho quyền SDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không
cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền SDĐ.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chun trịng lúa nước.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, tặng cho
QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục
hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phịng hộ nếu khơng


10

sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2007) [6]
Luật đất đai năm 2013 tại điều 192 quy định cụ thể các trường hợp hộ
gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có

điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, ni
trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nơng
nghiệp trong khu vực rừng phịng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang
sinh sống trong khu vực rừng phịng hộ đó.
3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước
giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng
cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo
quy định của Chính phủ.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều
79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.3.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhượng
QSDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất
định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. (Nguyễn Khắc Thái Sơn,
2007) [6] Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhượng QSDĐ
cho người khác là đất khơng phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử
dụng đất cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trình tự, thủ tục xóa đăng
ký cho th, cho th lại QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 80 của Nghị
định 43/2014/NĐ-CP.


11

2.3.1.4. Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là
một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa

mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị, xã hội. Bởi từ Luật Đất đai
1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng
đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó QSDĐ được coi như một tài
sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này
chủ yếu tuân theo quy định của Luật Dân sự để thừa kế. Nguyên tắc chung:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà
khơng thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào
di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu khơng có di chúc hoặc tồn bộ di chúc không hợp pháp hoặc
phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần khơng hợp pháp theo pháp
luật; - Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi khơng có người này ở hàng trước thì
người đứng ở hàng sau mới được hưởng:
+ Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết.
+ Hàng 2 gồm: Ơng nội, bà nội, ơng ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết.
+ Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cơ ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người chết mà
người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, cơ một. (Nguyễn Khắc Thái
Sơn, 2007) [6].


12

Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được quy định cụ thể
tại điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.3.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất

- Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo
quan hệ tình cảm mà người chuyển QSDĐ khơng thu lại tiền hoặc hiện vật
nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng
không loại trừ loại quan hệ này.
- Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền khơng phải là mới
nhưng trước đây khơng có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh
người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
- Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển QSDĐ mà người chuyển
QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường
hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào
được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập
và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này. (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2007) [6]
- Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại
điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.3.1.6. Quyền thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp QSDĐ là hình thức người sử dụng đất mang QSDĐ của mình
đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó
theo quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hoá trong một
thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển
quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam.


13

Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi
được thế chấp rộng hơn là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân

được phép hoạt động tại Việt Nam. Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng
là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín
dụng cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ. (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [6]
Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp bằng QSDĐ được quy
định cụ thể tại điều 81 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.3.1.7. Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với
người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra
giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tượng có thể góp đất, góp
tiền hoặc góp cái khác như sức lao động, cơng nghệ, máy móc theo thoả
thuận. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]
Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ được quy định cụ
thể tại điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.3.2 Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
Điều kiện chung theo Quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai
2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các
điều kiện sau:
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Đất khơng có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.


14

- Bên chuyển nhượng có các điều kiện sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất
nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà
đã chuyển nhượng và khơng cịn đất sản xuất, khơng còn đất ở, nếu được Nhà
nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất,
đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho
QSDĐ trong thời hạn mười năm kể từ ngày được giao đất lần hai.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có
điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong phân khu đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông
nghiệp trong khu vực rừng phịng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang
sinh sống trong khu vực rừng phịng hộ đó.
- Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải có các điều kiện sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi
sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phịng hộ nếu khơng sinh
sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phịng hộ đó. Việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể
từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính


15

2.3.3 Điều kiện nhận chuyển quyền sử dụng đất

Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền
muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện qui
định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
1- Có giấy chứng nhận QSDĐ;
2- Đất khơng có tranh chấp;
3- QSDĐ khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4- Trong thời hạn sử dụng đất.
2.3.4. Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
được quy định tại điều 168 Luật đất đai 2013 như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy
chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp
thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất,
cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng
đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài
chính trước khi thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự
án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau
khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của
Luật này.


16

2.3.5. Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất
Quy định về hồ sơ:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều
186 của Luật Đất đai 2013.
+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hoặc hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất (03 bản có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Biên bản kiểm tra hiện sử dụng đất
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa,
hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã.
2.3.6. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định
43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp thực hiện quyền của
người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích
cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện
quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều
kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các cơng việc sau đây:
a) Gửi thơng tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thơng báo
thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính
theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy
định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp phải cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử

17

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử
dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất
đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân
cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
2.3.7. Nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo
quy định pháp luật hiện hành, khi chuyển nhượng QSDĐ các bên chuyển
nhượng phải có nghĩa vụ nộp:
Thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
- Căn cứ tính thuế và lệ phí trước bạ: Diện tích chuyển nhượng: Diện
tích thực tế ghi trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Giá đất: Do UBND
tỉnh quy định trên cơ sở khung giá chung của Chính phủ. Thuế thu nhập cá
nhân từ chuyến nhượng QSDĐ: Thuế suất 25% thu nhập chịu thuế chỉ áp
dụng đối với các trường hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ
hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định giá chuyển nhượng, giá vốn và
các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng. Trường hợp không
xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập
tính thuế, thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng. Lệ phí trước
bạ là 0,5%: Theo quy định giá đất tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND cấp
tỉnh quy định. Tuy nhiên trên thực tế nếu giá mua bán ghi trong hợp đồng
thấp hơn giá quy định của Nhà nước thì cơ quan thuế sẽ áp dụng theo giá của
Nhà nước, ngược lại nếu trong hợp đồng ghi giá cao hơn khung giá của Nhà
nước thì sẽ áp dụng giá trong hợp đồng. Việc xác định giá trị chuyển nhượng
bất động sản theo khung giá Nhà nước phụ thuộc vào vị trí của bất động sản
đó. Sau khi hồn thành thủ tục, nghĩa vụ đóng thuế, các bên mới được thực
hiện thủ tục còn lại để sang tên cho bên nhận chuyển nhượng. Trường hợp
được miễn thuế thu nhập cá nhân khi tham gia chuyển nhượng QSDĐ

18

-Theo Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 tại khoản
1,2 và 3, điều 4 quy định những trường họp thu nhập được miễn Thuế thu
nhập cá nhân như sau: hồi đất của dân nhưng không triển khai được. Trong
khi đó, nơng dân thiếu đất canh tác, diện tích đất thu hồi bỏ hoang nhiều năm
trời, khiến người dân mất đất bức xúc. Bên cạnh đó, giá đất cũng là nguyên
nhân gây nên tình trạng khiếu kiện kéo dài. Có nơi tiến hành thu hồi đất của
dân nhưng trả mức giá đền bù rất thấp, tới mức người dân cảm thấy khơng thể
chấp nhận được. Vì vậy để giải quyết vấn đề này, Luật Đất đai sửa đổi 2013
ra đời, kèm theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Luật Đất đai sửa đổi đã quy định
rõ chế tài xử lý tình trạng quy hoạch treo và tháo gỡ những bất hợp lý trong
việc định giá đất đền bù. Việc điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất theo
biến động thị trường cũng được bổ sung vào luật. Theo đó, Chính phủ ban
hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần với từng loại đất, theo từng vùng.
Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường
tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối
thiểu trong khung thì Chính phủ điều chỉnh khung cho phù hợp