Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng

BỘGIÁODỤCVÀĐÀOTẠO

NGÂNHÀNGNHÀNƯỚCVIỆTNAM

TRƢỜNGĐẠIHỌCNGÂNHÀNGTHÀNHPHỐHỒCHÍMINH

NGUYỄNTHANHTÙNG

THỰCTHIPHÁPLUẬTVỀĐỊNHGIÁTÀISẢNBẢOĐẢMLÀ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA
TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG

LUẬNVĂNTHẠCSĨ

Chuyên ngành: Luật kinh
tếM ã sốchuyênngành:8380107

ThànhphốHồChíMinh-Năm2023


BỘGIÁODỤCVÀĐÀOTẠO

2 NGÂNHÀNGNHÀNƯỚCVIỆTNAM

TRƢỜNGĐẠIHỌCNGÂNHÀNGTHÀNHPHỐHỒCHÍMINH

NGUYỄNTHANHTÙNG

THỰCTHIPHÁPLUẬTVỀĐỊNHGIÁTÀISẢNBẢOĐẢMLÀ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA
TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG

LUẬNVĂNTHẠCSĨ

Chuyênngành:Luậtkinhtế Mã
số: 8 38 01 07

NGƢỜIHƢỚNGDẪNKHOAHỌC:TS.VIÊNTHẾGIANG

ThànhphốHồChíMinh-Năm2023


1
LỜICAMĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài “Thực thi pháp luật về định giá tài sản
bảo đảmlà quyền sử dụng đấttrong hoạtđộng cho vay của tổ chức tín dụng đốivới
khách hàng” là cơng trình nghiên cứu riêng biệt, độc lập của riêng tôi trong thời gian
qua dưới sự hướng dẫn của TS. Viên Thế Giang.
Toàn bộ nội dung, kết quả nghiên cứu là do tơi tự tìm hiểu, phân tích một
cáchkhách quan, trung thực.Các tàiliệuhỗtrợ trong qtrình phác thảo,xâydựng cơ sở
lý luận đều được trích dẫn đầy đủ và ghi nguồn gốc rõ ràng theo đúng quyđịnh.
Kết quả của luận văn này chưa từng được triển khai và công bố trong bất kỳ
nghiên cứu nào khác. Tôi xin chịu hồn tồn trách nhiệm nếu có sự khơng trung thực
về thơng tin sử dụng trong cơng trình nghiên cứu này.

TP.HồChíMinh,ngày29tháng08năm2023
Ngƣờithựchiệnluậnvăn

NguyễnThanhTùng

LỜICẢMƠN
Đề tài này là sự đúc kết giữa lý luận và thực tế, giữa vốn kiến thức và khoa
họcmàtôitiếp thuđượctrongnhững nămthánghọctậpvàrèn luyệntạitrườngĐại họcNgân
hàng TPHồChíMinh.Nhờsựgiúp đỡqbáucủacácQ Thầy,Cơvà bè bạn, các anh chị
đồng nghiệp và đặc biệt là sự giúp đỡ tận tình của Thầy TS. Viên Thế Giang, tơi đã
hồn thành luận văn “Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảmlà quyền sử dụng
đấttrong hoạtđộng cho vay của tổ chức tín dụng đốivới khách hàng”. Hồn thành đề tài
này, cho phép tôi được tỏ lời cảm ơn tới tồn thể các Thầy, các Cơ khoa Luật kinh tế,
những người đã trực tiếp giảng dạy, giúp tôi lĩnh hội được nhiều kiến thức chuyên
ngành hay và bổ ích. Đặc biệt, tôi xin chân thành gửi lời tri ân đến Thầy Viên Thế
Giang đã tận tình hướng dẫn, hỗ trợ tôit r o n g t ừ n g g i a i đ o ạ n n g h i ê n c ứ u đ ể
hoàn thiện tốt nội dung đề tài.
Bên cạnh đó, tơi cũng xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, và bạn bè đã lnc h i a
sẻ động viên, đóng góp ý kiến và tiếp thêm nguồn động lực cho
tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hồn thành bài luận văn
này.
Tuy nhiên, với thời lượng và vốn kiến thức eo hẹp nên bải luận văn khơng
tránh khỏi sai sót, và rất mong nhận được sự thơng cảm, đóng góp ý kiến của Q
Thầy, Cơ để luận văn được hồn thiện hơn.
Tơixinchânthànhcámơn!
Họcviên

NguyễnThanhTùng


TÓMTẮT
1. Tiêuđề
Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt
động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng.

2. Tómtắt
Trong bài nghiên cứu này, tác giả sử dụng những kinh nghiệm hiện đang công
tác tại Agribank kết hợp với văn bản pháp luật, văn bản dưới luật, các tài liệu nội bộ,
và các tài liệu sưu tầm của các ngân hàng khác để làm rõ vấn đề trong thực thi pháp
luật về định giá TSBĐ là QSDĐ trong quan hệ cho vay của TCTD với khách hàng.
Hiện nay, việc thực thipháp luậtvề định giáQSDĐ thế chấp trong cho vay cịn nhiều
bấtcậptừ quy định củapháp luật, quy trình thực hiện của TCTD đến việc tuân thủ quy
định của các bên trong mối quan hệ vay và cho vay, do đó cấp thiết phải có một nghiên
cứu chuyên sâu để giải quyết nhằm: thứ nhất, đưa ra các quy định của pháp luật, những
quy định nội bộ TCTD về định giá TSBĐ là QSDĐ, thứ hai trình bày thực trạng thực
thi pháp luật về định giá trong công tác xác định giá trị TSBD là QSDĐ tại các TCTD,
chỉ ra những bất cập, khó khăn khơng chỉ riêng trong cơng tác thực thi mà cịn chỉ các
thiếu sót, chưa rõ ràng của pháp luật hiện hành về định giá. Để đào sâu vấn đề, luận
văn sử dụng linh hoạt và kết hợp nhiều phương pháp như phương pháp so sánh, phân
tích tình huống và hệ thốngh ó a l ạ i n ộ i d u n g . Q u a n g h i ê n c ứ u ,
đề

tài

bất

khơng

cập

những

trong

những

chỉ

ra

quy

được

định

những

của

luật

khó

khăn,

hiện

hành

và quy trình tác nghiệp hiện tại và cịn từ đó, đề
xuất

những

giải

pháp

nhằm

khắc

phục

để

hồn

thiện hơn pháp luật về định giá BĐS nói chung và
QSDĐ

thế chấp

nói riêng,

góp phần làm cho việc

thực thi được hiệu quả và đồng bộ.
Bàinghiên cứu này làtàiliệu chuyên khảo phục vụ việc thamkhảocho công tác
giảng dạy học tập, và cho công tác tác nghiệp tại các ngân hàng thương mại nói riêng
và các tổ chức tín dụng nói chung.
3. Từkhóa
Định giá QSDĐ thế chấp, cho vay có TSBĐ là QSDĐ, thực thi pháp luật định
giá QSDĐ.

ABSTRACT
1. Titile
Enforcethelawonvaluationofcollateralaslanduserightsinlendingactivitiesofcredit
institutions to customers.
2. Abstract
Inthisresearch,theauthorusesthecurrentexperienceworkingatAgribankin
combinationw i t h l e g a l d o c u m e n t s , s u b lawdocuments,internaldocuments,and
c o l l e c t e d documents ofothercreditinstitutionstodothework.Itiscl ear thatt
he
problemin l a w e n f o r c e m e n t on v a l u i n g col l at eral i s l a nd u s e r i g ht i n t h e l en d
i ng relationshipofcreditinstitutionswithcustomers.Currently,theenforcementofthelawonv
aluationofmortgagedlanduserightsinlendinghasmanyshortcomingsfromthe
provisionso f t h e l a w , t h e i m p l e m e n t a t i o n p r o c e s s o f c r e d i t i n s t i t u t i o n s t o
thec o m p l i a n c e withregulationsofthepartiesintheloanandle
n d i n g r e l a t i o n s h i p . T h e r e f o r e , itisurgenttohaveanindepthstudytosolveit.First,itprovidesthelegal
provisions,theinternalregulationsofcreditinstitutionsonthevaluationofcollateral
assetsa s l a n d u s e r i g h t s , a n d s e c o n d l y p r e s e n t s t h e c u r r e n t
s i t u a t i o n o f l a w enforcement.Thelawonvaluationinthevaluationofphysicalasset
saslanduserightsatc r e d i t i n s t i t u t i o n s , p o i n t s o u t t h e i n a d e q u a c i e s a n d d i f f
icultiesnotonlyinthe
i m p l e m e n t a t i o n workbutalsotheshortcomingsandambiguitiesofthecurrentlawon
pricing.Todeepentheproblem,thethesisusesflexiblyandcombinesmanymethodssuchascomparis
onmethod,sentimentanalysisandcontentsystematization.Throughther e s e a r c h , t h e t o p
icdoesnotpointoutthedifficultiesandinadequaciesinthe
c u r r e n t legalregulationsandoperationalprocessesandfromthere,proposesolutionstoservethei
mprovementofthelaw.onrealestatevaluationingeneralandmortgagedlanduserightsinpartic
ular,contributingtoeffectiveandsynchronousimplementation.
Thisisaspecializedresearch andreferencematerial foracademicteachi

ng authorsandforauthorsworkingatcreditinstitutions.
3. Keywords


Valuationoflanduserightsascollateral,loanswithcollateralaslanduserights,lawenfor
cementonlanduserightvaluation.


DANHMỤCCÁCTỪVIẾTTẮTTIẾNGVIỆT
STT

CHỮVIẾTTẮT

CHÚTHÍCH

1

BĐS

Bấtđộngsản

2

BLDS2015

Bộluậtdânsựnăm2015

3

HĐNH

Hoạtđộngngânhàng

4

NHNN

NgânhàngNhànước

5

NHTM

Ngânhàngthươngmại

6

QSDĐ

Quyềnsửdụngđất

7

TCTD

Tổchứctíndụng

8

TSBĐ

Tàisảnbảođảm

9

UBND

Ủybannhândân

10

VAMC

VietnamAssetM anag ement Co m p an y ( C ô n g t
y
QuảnlýtàisảnViệtNam)


MỤCLỤC
LỜICAMĐOAN........................................................................................................ i
LỜICẢMƠN............................................................................................................ ii
TÓMTẮT................................................................................................................ iii
ABSTRACT............................................................................................................ iv
DANHMỤCCÁCTỪVIẾTTẮTTIẾNGVIỆT........................................................v
MỤCLỤC................................................................................................................ vi
MỞĐẦU.................................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THỰC THI
PHÁPLUẬT ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤTT R O N G G I A O D Ị C H C H O V A Y C Ủ A T Ổ C H Ứ C T Í N
D Ụ N G Đ Ố I V Ớ I KHÁCHHÀNG........................................................................9

1.1. Khái quát chung về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong
giaodịchchovaycủatổchứctíndụngđốivớikháchhàng....................................................9
1.1.1. Tổngquanvềquyềnsửdụngđấtvàtàisảnbảođảmlàquyền sửdụngđất9
1.1.2. Địnhgiátàisảnbảođảmlàquyềnsửdụngđất.........................................................13
1.2. Thựcthiphápluật địnhgiátàisảnbảođảmlàquyềnsửdụngđấttronghoạt đ
ộng cấp tín dụng........................................................................................................19
1.2.1. Khái niệm thực thi pháp luật định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng
đấtt r o n g g i a o d ị c h c h o v a y c ủ a t ổ c h ứ c t í n d ụ n g đ ố i v ớ i k h á c h
h à n g 19
1.2.2. Cơ chế thực thiphápluậtđịnhgiá tàisản bảo đảmlàquyềnsử dụng
đấttronggiaodịchchovaycủatổchứctíndụngđốivớikháchhàng....................................22
CHƢƠNG 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC THI
PHÁPLUẬT ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤTT R O N G G I A O D Ị C H C H O V A Y C Ủ A T Ổ C H Ứ C T Í N
D Ụ N G Đ Ố I V Ớ I KHÁCHHÀNG......................................................................28
2.1. Quy

địnhphápluậtvềđịnh

giá

tàisảnbảođảmlàquyềnsửdụngđất

trong

giaodịchchovaycủatổchứctíndụngđốivớikháchhàng.................................................28
2.1.1. ĐịnhgiátàisảnbảođảmlàquyềnsửdụngđấttrongLuậtĐấtđai...............................28


2.1.2. ĐịnhgiátàisảnbảođảmtrongBộluậtDânsự........................................................31

2.1.3. Định giá tài sản bảo đảmlà quyền sửdụng đất trong giao dịch cho vay của
tổchứctíndụngđốivớikháchhàng................................................................................32
2.2. Thực tiễn thi hành quy định pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền
sửdụngđấttronghoạtđộngcấptíndụng.........................................................................34
2.2.1. Cụ thể hố quy định pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử
dụngđấttronggiaodịchchovaycủatổchứctíndụng.......................................................34
2.2.2. Khó khăn, vướng mắc trong q trình thực thi quy định pháp luật về định
giátài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín
dụngvàkháchhàng.................................................................................................... 41
CHƢƠNG 3. HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAOHIỆU
QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢMLÀ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA
TỔCHỨCTÍNDỤNGỞVIỆTNAMHIỆNNAY........................................................54
3.1. Sự cần thiết phải tiếp tục hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực
thipháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho
vaycủatổchứctíndụngởViệtNam...............................................................................54
3.1.1. Bảo đảm tính khả thi của pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền
sửdụngđấttronggiaodịchchovaycủatổchứctíndụng....................................................54
3.1.2. Khai thác hiệu quả giá trị kinh tế của quyền sử dụng đất qua thực tiễn
thựcthi/thihành pháp luậtđịnh giá tàisản bảo đảmlà quyền sửdụng đấttrong giao
dịchchovaycủatổchứctíndụngđốivớikháchhàng........................................................57
3.2. Kiến nghị hoàn thiện một số quy định pháp luật về định giá tài sản bảo đảm
làquyền sử dụng đất tronggiao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối vớikhách hàng
................................................................................................................................ 59
3.2.1. Hoàn thiện quy định về giá đất làm cơ sở cho các thoả thuận định giá đất
khinhận tài sản bảo đảm............................................................................................59
3.2.2. Hoànt h i ệ n q u y đ ị n h ph áp l u ậ t về x â y d ự n g n gu yê n t ắ c đ ị n h g i á q u y ề n s
ử dụng đất................................................................................................................. 61

3.2.3. Hoàn thiện quy định pháp luật về định giá tài sản gắn liền với đất song
songvới định giá quyền sử dụng đất...........................................................................61
3.3. Kiến nghị một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về định giá
tàisản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng
đốivớikháchhàng...................................................................................................... 62
3.3.1. Bảo đảm bình đẳng thực sự trong định giá tài sản bảo đảm là quyền sử
dụngđấtgiữatổchứctíndụngvàkháchhàng...................................................................62
3.3.2. Nâng cao ý thức pháp luật, sự thận trọng của người thẩm định tài sản
bảođảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng với
kháchhàng................................................................................................................
64
KẾTLUẬN............................................................................................................. 65
TÀILIỆUTHAMKHẢO...........................................................................................i


1
MỞĐẦU
1. Tínhcấpthiếtcủađềtài:
Định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) trong quan hệ cho vay, cấp tín dụng là cơng
việc thường xun của các TCTD, thể hiện quyền bình đẳng, quyền tự định đoạt giữa
TCTD và khách hàng trong quan hệ tín dụng. Định giá tài sản khơng chỉ có ý nghĩa
đối với TCTD mà cịn cả với khách hàng, từ đó góp phần bảo đảm tính an tồn, minh
bạch cho hoạt động cấp tín dụng.
Theo số liệu năm2019 của 19 ngân hàng có tỷ trọng nhận TSBĐ là bấtđộng sản
(BĐS) lớn, thì giá trị BĐS thế chấp đảm bảo cho các khoản cấp tín dụng là 6,3 triệu
tỷđồng,chiếmtỷtrọng trung bình là62,5%tổnggiátrịtàisản thếchấp tạicác ngân hàng.
Việc này cho thấy công tác định giá TSBĐ là BĐS mà tiêu biểu là QSDĐ, chiếm vai
trị vơ cùng thiết yếu và quan trọng trong hệ thống các TCTD.
Điều 306, BLDS 2015 chỉ rõ khi định giá tài sản bảo đảm, giá trị tài sản bảo
đảm được xác định ưu tiên trên nguyên tắc thỏa thuận, ngồi đảm bảo tính khách

quan thì cịn phải phù hợp với giá trị thị trường. Luật Đất đai 2013 dành một mụcđ ể
n ó i v ề giá đất trong đó Điều 112 Luật này cũng chỉ rõ việc xácđịnh giáđất cũng phải
phù hợp với giá trị thị trường.
Thực tế cho thấy, hiện nay, việc thực thi pháp luật trong định giá QSDĐ để cấp
tín dụng tại các TCTD vẫn còn nhiều bất cập, chưa tuân thủ theo các quy định của
pháp luật về định giá. Một số TCTD định giá QSDĐ căn cứ trên khung giá đất đã
được nội bộ lập sẵn, hay việc định giá hoàn toàn dựa trên chứng thư thẩm định giá
của đơn vị tư vấn giá độc lập, hay việc định giá được nhân viên tín dụng trực tiếp
thẩm định căn cứ trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh/thành phố và giá trị khảo sát
thị trường. Mỗi TCTD đều có cách thức định giá khác nhau chung quy lại nhằm mục
đích xác định đúng nhất giá trị thực của TSBĐ tuy nhiên việc định giá vẫn mang tính
chủ quan, cịn nhiều lỗ hổng trong khâu định giá dẫn đến gây mất quyền lợi cho
khách hàng, gây rủi ro khi xử lý tài sản bảo đảm cho các TCTD. Nhằmhạn chế thấp
nhất rủi ro trong cấp tín dụng và bảo đảmtính an tồn khi xử lý tàisản,hơn hếtđảmbảo
quyền

lợi,

lợiích

chokhách

hàng

khi

thếchấp

tàisản,việc

nghiêncứuthực thiphápluật vềđị nhgi á TSBĐ, trongphạmviTSBĐl àQSDĐ


của TCTD trong giao dịch cho vay với khách hàng đóng vai trị hết sức ý nghĩa.
Chính vì vậy, tác giả lựa chọn “Thực thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là
quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng”
làm đề tài nghiên cứu trong luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế.
2. Mụctiêucủađềtài
2.1. Mụctiêutổngquát
Mục đích nghiên cứu của bài luận là làm rõ cơ sở lý luận và những thựct r ạ n g
trong thực thi pháp luật trong định giá tài sản bảo đảm là
quyền sử dụng đất của các tổ chức tín dụng trong hoạt động,
giao dịch cho vay với khách hàng trêncác khía cạnh:
- Bản chấtpháp lý và phương thức định giá quyền sử dụng đất trong cho vay
của tổ chức tín dụng.
- QuyđịnhphápluậthiệnhànhtrongđịnhgiásảnbảođảmlàQSDĐ.
- Thực trạng thi hành pháp luật, những vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn
thi hành pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch
cấp tín dụng với khách hàng.
2.2. Mụctiêucụthể
Nhiệmvụchínhcủaluậnvăntậptrungnghiêncứu:
Thứ nhất, hệ thống hóa các vấn đề lý luận trong định giá quyền sử dụng đất
giữa ngân hàng và khách hàng trong hoạt động cho vay.
Thứ hai, đánh giá những quy định trong hệ thống pháp luật Việt Nam, cùng
với thực tiễn thi hành luật về định giá quyền sử dụng đất trong giao dịch cấp tíndụng.
Thứba,đềxuấtnhữngkiến nghịđểhồnthiện hơn nhữngquyđịnh củapháp luật về
định giá quyền sử dụng đất trong cho vay trong bối cảnh hiện nay ở ViệtNam.
3. Câuhỏinghiêncứu
- Bản chất pháp lý của định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong
hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng là gì?

- Pháp luật Việt Nam hiện hành quy định về định giá tài sản bảo đảm là
quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay giữa TCTD và khách hàng như thếnào?
- Thực tiễn thi hành pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng
đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng có những khó
khăn vướng mắc gì cần phải tháo gỡ?
- Cần có những kiến nghị gì để hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi
pháp luậtvềđịnh giá tàisản bảo đảmlà quyền sử dụng đấttrong hoạtđộng cho vay của
tổ chức tín dụng đối với khách hàng trong giai đoạn hiện nay?
4. Đốitƣợngvàphạmvinghiêncứu
4.1. Đốitƣợngnghiêncứu
ĐốitượngnghiêncứucủaLuậnvănlà:
- Hệ thống lý thuyết liên quan đến pháp luật định giá quyền sử dụng đất
trong cho vay của tổ chức tín dụng, liên quan đến quyền tự định đoạt và tự chịu
trách nhiệm của TCTD và khách hàng.
- Quy định luật Việt Nam về định giá đất đai trên phương diện đất đai là tài
sản bảo đảm cho khoản vay giữa ngân hàng, khách hàng.
- Chủ trương, đường lối về phát triển tín dụng và bất động sản trong mối
quan hệ hỗ trợ lẫn nhau.
4.2. Phạmvinghiêncứu
Luận văn tập trung nghiên cứu pháp luậtViệt Nam(bao gồmBộ luậtdân sự, Luật
đất đai, Luật các tổ chức tín dụng, Luật giá) về thực thi pháp luật về định giá QSDĐ
trong hoạt động cho vay theo pháp luật Việt Nam từ năm 2013 đến nay.
5. Phƣơngphápnghiêncứu
Luậnvănlàsựtổnghòacácphươngphápnghiêncứudướiđây:
- Phương pháp phân tích, tổng hợp:Đây là phương pháp nghiên cứu sử dụng
xuyên suốt trong quá trình tác giả triển khai nghiên cứu những nội dung liên quan
của đề tài. Luận văn vận dụng phương pháp phân tích đi đơi với tổng hợp trongv i ệ c
xem xét quy định của pháp luật thực định, những hạn chế của

pháp luật và những vấn đề cần được bổ sung, sửa đổi, hoàn
thiện cơ sở luật định về định giá tài


sảnb ả o đ ả m l à Q S D Đ t r o n g g i a o d ị c h c h o v a y g i ữ a t ổ c h ứ c t í n d ụ n g v à k h á c
h hàng.
- Phương pháp so sánh: Luận văn áp dụng phương thức so sánh trong triển
khai các nội dung nghiên cứu pháp luật về thi hành luật pháp về định giá đất đai,
các quy định nội bộ của các TCTD trong hoạt động cấp vốn cho thị trường thơng
qua thế chấp QSDĐ.
- Phương pháp hệ thống hóa: phương pháp hệ thống hóa được tác giả vận
dụng để xây dựng các luận điểm khoa học cần làm rõ trong luận văn.
- Phương pháp phân tích tình huống: bài luận sử dụng phương pháp phân
tích tình huống trong qtrình phân tích các vướng mắc xảy ra trong qtrình thực
thi pháp luật về định giá quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay, cấp tín dụng.
6. Nộidungnghiêncứu
Cácnộidungcầnnghiêncứuđểđạtmụctiêucủađềtài:
- Bản chất pháp lý của định giá QSDĐ trong giao dịch thế chấp để bảo đảm
khoản vay.
- Quy định pháp luật và thực thi pháp luật trong định giá đất đai gắn liền với
hoạt động cho vay của ngân hàng.
- Những kiến nghị, đóng góp để hồn thiện, nâng cao hiệu quả thực thi pháp
luật về xác định giá trị quyền sử dụng đất phục vụ cấp tín dụng trong bối cảnh
hiệnnay.
7. Đónggópcủađềtài
7.1. Vềkhoahọc
Luận văn triển khai làm rõ các vấn đề lý luận pháp luật về định giá đất đai
trong hoạt động cho vay giữa ngân hàng và khách hàng.
7.2. Vềthựctiễn
Luận văn chỉ ra một số hạn chế, bất cập trong quy định, cũng như thực tiễn thi

hành pháp luật về xác định giá trị đất đai để cho vay, cấp tín dụng. Đồng thời luận
văn kỳ vọng sẽ là tài liệu tham khảo để giảng dạy, nghiên cứu, cũng như áp dụng vào
thực tiễn để phục vụ hoạt động định giá đất đai trong cho vay của TCTD.


8. Tổngquanvềlĩnhvựcnghiêncứu
Cácnghiên cứuvềbảo đảmtiền vay bằngQSDĐ đượccácnhàkhoahọctiếp cận từ
rất sớm. Nội dung cốt lõi làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn, những bất cập
chồng chéo trong các quy định của luật. Tiêu biểu là những xuh ư ớ n g n g h i ê n c ứ u
sau đây:
Một là, các nghiên cứu về lý luận, thực tiễn của việc thế chấp QSDĐ để bảo
đảm cấp tín dụng tại NHTM. Có thể kể đến các bài viết, nghiên cứu sau đây:
- Sách: "Nghiên cứu về tàisản trong LuậtDân sự ViệtNam" của TS Nguyễn
Ngọc Điện, Nhà xuất bản Trẻ TP Hồ Chí Minh, năm 2000;
- Sách:"QSDĐtrong thịtrường bấtđộng sảnởViệtNam"củatập thểtácgiả do Ths
Trần Quang Huy chủ biên, Nhà xuất bản Tư pháp Hà Nội năm 2004;
- Nguyễn Quang Hương Trà (2021), Luận án tiến sỹ luật học: "Thế chấp
BĐS theoquyđịnh của pháp luật Việt Namhiệnhành", Học việnKhoahọc Xãhội;
- Nguyễn Xuân Bang (2017), Luận án tiến sỹ luật học: "Pháp luật về bảo
đảm an toàn trong hoạt động cấp tín dụng của các Ngân hàng thương mại Việt
Nam", Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh;
-

Nguyễn

Quang

Tuyến

(2002),

"Thế

chấp

QSDĐ", />cập ngày02/06/2021;
- Nguyễn Thị Hồng Hương (2015), "Bất cập từ thế chấp nhà, đất",
/>
truy

cập

ngày02/06/2021.
Hai là, các nghiên cứu liên quan đến đảm bảo tiền vay thông qua tài sản của
bên thứ ba nhằm làm rõ các điều kiện, cơ sở pháp lý, vướng mắc và khó khăn phát
sinh trong việc các TCTD nhận tài sản bên thứ ba làm tài sản thế chấp, đảm bảo. Các
nghiên cứu có liên quan kể đến là:
- Bùi Đức Giang (2020), "Bảo đảm khoản vay bằng tài sản của bên thứ
ba:t ừ q u y đ ị n h p h á p l u ậ t đ ế n t h ự c t i ễ n á p d ụ n g " , h t t p : / / t a p c h i n g a n h a n g
. g o v . v n / b a o - dam-khoan-vay-bang-tai-san-cua-ben-thu-ba-tu-quy-dinh-phap-luatden-thuc-tien-ap-dung.htm, truy cập ngày 02/06/2021;


- BùiĐứcGiang(2020),"Khnkhổpháp lý chungvềbảolãnhnhìntừthực tiễn cấp
tín dụng có bảo đảm", />
-

tien-cap-tin-dung-co-bao-dam.htm,

truy

cập

ngày02/06/2021;
- Đoàn Thái Sơn (2012), "Một số vấn đề pháp lý về hợp đồng thế chấp
QSDĐ của bên thứ ba", Tạp chí Ngân hàng số 12/2012.
Ba là, các nghiên cứu về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ. Các bài viết,
nghiên cứu này chỉ rõ những bất cập, và hướng hoàn thiện pháp luật trong đăng ký
giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ. Điển hình là các nghiên cứu sau:
- Nguyễn Thị Nga (2008), "Những bất cập cần khắc phục trong pháp luật về
đăng ký, thế chấp QSDĐ", Tạp chí Nhà nước pháp luật số 12/2008;
- Luận án tiến sĩ: "Thực hiện pháp luật về đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay" của Hồ Quang Huy, Học
viện khoa học xã hội, năm 2015;
- Đề tài khoa học cấp trường: "Hoàn thiện những chế định pháp luật về giao
dịch bảo đảm" của Trường Đại học Luật Hà Nội do Tiến sĩ Phạm Văn Tuyết làm
chủ nhiệm đề tài, năm 2014;
- Bài viết: "Những điểm mới về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và yêu cầu đặt
ra đối với việc hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm" của tác giả Nguyễn
Quang Hương Trà, số chuyên đề "Triển khai thi hành Bộ luật Dân sự năm 2015",
Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, năm 2016;
- Văn Hường (2020), "Sự cần thiết để hoàn thiện quy định pháp luật về giao
dịchb ả o đ ả m " , h t t p : / / v k s c a n t h o . v n / v k s c a n t h o / i n d e x .
p h p / n e w s / V K S N D - T P - C a n - Tho/Su-can-thiet-de-hoanthien-quydinh-phap-luat-ve-giao-dich-bao-dam-3779,t r u y c ậ p n g à y
03/06/2021;
- Nguyễn Quang Hiền (2018), Giao dịch bảo đảm trong hợp đồng tín
dụng, />%2589o- da%25cc%2589-trong-ho%25%cc%25a3p-dong%-tin-du25cc%25a3ngphan-3,t r u y c ậ p n g à y 0 3 / 0 6 / 2 0 2 1 .
Nhậnxétchung:


Qua tìm hiểu và tiếp cận các nghiên cứu về pháp luật liên quan đến QSDĐ, thế

chấp QSDĐ,giaodịchđảmbảo, cácnghiên cứu vềbảo đảmkhoản cấp tín dụng bằng
QSDĐ, tơi nhận thấy các nghiên cứu này nêu khá đủ và rõ các vấn đề liên quan đến
khía cạnh bảo đảm an tồn trong hệ thống NHTM bằng việc thế chấp QSDĐ. Nộidung
cácnghiên cứu nêu trên tập trung vào các nộidung như xây dựng khái niệm và luận giải
những vấn đề liên quan đến bất động sản, bất động sản thế chấp, thế chấp bất động
sản, đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật dựa trên chủ thuyết khoa học.
Ngoài ra, các nghiên cứu cũng đưa ra nhiều giải pháp để hoàn thiện pháp luật bảo đảm
an toàn trong hoạt động ngân hàng. Tuy vậy, những nghiên cứu này chưa tập trung
tìmhiểu pháp luậtvềquy trìnhquy trình định giátài sản bảo đảm, quy trình xử lý tài sản
thế chấp, để từ đó có giải pháp giảm thiểu rủir o t r o n g h o ạ t đ ộ n g t í n d ụ n g .
Hơn

nữa,

các

vấn

đề

về

pháp

luật

trong

thế

chấpQSDĐ

c h ư a mang tính thựctiễn cao, chưa trọng tâmphân tíchkếthợp hàihịa giữa thực tiễn
sinh động vàlý luậnphức tạp cũngnhư chưađi sâuphân tích sự giao thoa giữa luậtchung
và luậtchuyênngành về thếchấp QSDD…Mặcdù vậy, cácnghiên cứu nêu trên là những
tài liệu quý báu cho tác giả luận án trong việc tiếp thu, chọn lọc và phát triển nhằm làm
sáng tỏ cơ sở lý luận của nghiên cứu về xác định giá trị tài sản bảo đảm là QSDĐ trong
hoạt động cho vay của TCTD. Các nội dung củac á c n g h i ê n c ứ u đ ã n ê u v ẫ n
cịn nhiều thiếu khuyết như:
Một là, chưa có nghiên cứu tổng thể, mang tính hệ thống về đảm bảo tiền v a y
bằng QSDĐ của TCTD và khách hàng; chưa có những nét đặc
thù, đặc trưng của quan hệ đảm đảm tiền vay bằng QSDĐ; chưa
c ó n g h i ê n c ứ u t h ự c t i ễ n t r o n g t h i h à n h l u ậ t p h á p v ề định giá tài sản
bảo đảmlà QSDĐ trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng
trong bối cảnh đấ đai là tài sản có giá trị lớn, cần được thẩm định giá một cách thận
trọng.
Hai là,xét ở góc độ cụ thể, các đề tài nghiên cứu nêu trên đãgiải quyếtđược một
vài vấn đề cụ thể như quản lý và quản trị rủi ro, bảo đảm an toàn trong hoạt động cho
vay, giải quyết nợ xấu, hạn chế rủi ro, mối quan hệ giữa an toàn hoạtđ ộ n g ngânhàng
trongtổng

thểan

tồnvàanninh

tàichínhnóichung.Tuyvậy,cịn

nhiềuvấnđềmàcáctácgiảđềcậpvẫncầnđượcphântích,làmrõtrênquanđiểm

khoa học pháp lý như: bản chất pháp luật về QSDĐ, về thế chấp đảm bảo tiền vay
bằng QSDĐ, về đảm bảo rủi ro trong việc thế chấp QSDĐ thông qua công tác
địnhgiá;
Như vậy, luận văn này là đề tài nghiên cứu riêng biệt về định giá đất đai p h ụ c
vụ giao dịch cấp tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng, khơng
trùng lặp các cơng trình đã từng cơng bố trước đó. Những cơng
trình,

nghiên

cứu

liên

quan

và

những

phân

tích,

q u a n điểmcủacácnhà nghiên cứu nêutrên là nền tảng và là cơsở quan trọng để tác giả
đưa ra những quan điểm, giải pháp thiết thực nhằm phát triển đề tài luận án cũng như
việc thi hành luật pháp về Định giá tài sản bảo đảm là QSDĐ trong cho vay của TCTD
với khách hàng trên thực tế.
9. Kếtcấucủaluậnvăn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, và danh mục tài liệu tham khảo thì bài luận có

kết cấu 3 chương với những nội dung nghiên cứu như sau:
Chƣơng 1: Một số vấn đề lý luận cơ bản về thực thi pháp luật định giá tài
sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng
đối với khách hàng.
Chƣơng 2: Quy định pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật định giá
tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín
dụng đối với khách hàng.
Chƣơng 3: Hồn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả thực
thi pháp luật về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong giao dịch
cho vay của tổ chức tín dụng ở Việt Nam hiện nay.


CHƢƠNG1.MỘTSỐVẤNĐỀLÝLUẬNCƠBẢNVỀTHỰC
THIPHÁPLUẬTĐỊNHGIÁTÀISẢNBẢOĐẢMLÀQUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ
CHỨCTÍNDỤNGĐỐIVỚIKHÁCHHÀNG
1.1. Khái quát chung về định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong
giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng
1.1.1. Tổngquanvềquyềnsửdụngđấtvàtàisảnbảođảmlàquyềnsửdụngđất
1.1.1.1. Quyềnsửdụngđất
Trong khoa học pháp lý, QSDĐ hệ quả từ việc ghi nhận chế độ sở hữu toàn dân
vềđất đai, là "một quyền được tách ra từ quyền sở hữu toàn dân vềđất đai" 1, là một tài
sản và cũng là hàng hoá trên thị trường BĐS và gắn liền với người sử dụng đất và đến
nay, nội hàm khái niệm QSDĐ vẫn còn những tranh luận 2. Nguyễn Thị Thuỳ Trang
(2016) khái quát ba quan niệm phổ biến về QSDĐ, bao gồm: "i)Q S D Đ l à m ộ t
trong những nội dung của quyền sở hữu; ii) QSDĐ
là vật quyền; iii) QSDĐ là tài sản, đồng thời phân
tích
QSDĐ

ưu

và

nhược

điểm

của

từng

quan

niệm

về

ở cảkhía cạnhlý luận pháp luậtcũngnhư luậtthựcđịnh ViệtNam". Tácgiả

Uông Chu Lưu (2014) giải thích "QSDĐ trên thực tế đã trở thành một loại quyềnc ó
tính độc lập tương đối so với quyền sở hữu hay có
thể gọi là một quyền sở hữu hạn chế, nhưng trong
các quy định pháp luật vẫn chưa làm rõ được bản
c h ấ t c ủ a loại quyền này". Về bản chất, QSDĐ là một loại tài
sản đặc biệt được “tách rời” một cách tương đối độc lập khỏi
quyền sở hữu đất đai của Nhà nước để có thể đáp ứng được yêu
cầu của nền kinh tế hàng hóa vận động theo cơ chế thị trường.
Cho nên, QSDĐ khi đã được trao cho người sử dụng đất sẽ trở
thành

“quyền

sở

h ữ u t h ự c tế”cầnđư ợ c phải bảohộ 3.Nguyễn T h à n h L u â n ( 2 0 1 8 ) ch o rằng qu an n
iệm

1

Lê Hồng Hạnh (2017), “Bản chất pháp lýcủa quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật,

ISSN: 9366-7535, tr.8-23.