Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá svalue

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
KHOA TÀI CHÍNH


KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN
THẨM ĐỊNH GIÁ SVALUE

Sinh viên:

Nguyễn Thị Dung

Lớp:

K20CLCC

Khóa học:

2017-2021

Mã sinh viên:

20A4010792

Giảng viên hướng dẫn:

TS. Phạm Thị Vân Huyền

Hà Nội, 2021

Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!! 17014126789171000000


HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
KHOA TÀI CHÍNH


KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN
THẨM ĐỊNH GIÁ SVALUE

Sinh viên:

Nguyễn Thị Dung

Lớp:

K20CLCC

Khóa học:

2017-2021

Mã sinh viên:

20A4010792

Giảng viên hướng dẫn:

TS. Phạm Thị Vân Huyền

Hà Nội, 2021


LỜI CAM ĐOAN
Em đã đọc và hiểu các quy định về trung thực trong học thuật. Em xin cam đoan
bằng danh dự cá nhân rằng luận văn “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản
tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Svalue” là do tự bản thân em thực hiện và không
vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật. Bài nghiên cứu có nhận được sự
góp ý từ giảng viên hướng dẫn, số liệu thứ cấp được sử dụng trong bài được trích dẫn
nguồn gốc đầy đủ và rõ ràng.
Em xin chịu hoàn toàn trách nhiệm với lời cam đoan này.
Hà Nội, ngày 21 tháng 5 năm 2021
NGƯỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Thị Dung


LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên em xin chân thành cảm ơn các quý thầy cô giảng viên Học viện
Ngân hàng nói chung và các thầy cơ giảng viên Khoa Tài chính nói riêng trong suốt
thời gian qua đã tận tình giảng dạy, giúp em xây dựng nền tảng kiến thức vững chắc,
làm tiền đề cho khóa luận của em có thể được đi vào thực hiện. Đặc biệt, em xin gửi
lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất đến TS. Phạm Thị Vân Huyền – người đã
không quản thời gian, cơng sức, nhiệt tình góp ý, giúp đỡ em trong suốt q trình
hồn thành khóa luận. Bên cạnh đó, em muốn gửi lời cảm ơn đến những cô quản lý,
nhân viên, viên chức tại thư viện đã giúp đỡ em trong việc tìm kiếm tài liệu, hỗ trợ
tài liệu trực tuyến trong tình hình dịch bệnh Covid-19 như hiện nay.
Đồng thời, em cũng xin cảm ơn ban lãnh đạo cùng các đồng nghiệp tại Công ty

Cổ phần Thẩm định giá Svalue đã quan tâm, giúp đỡ em trong quá trình em thực tập
tại cơng ty, cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho công tác nghiên cứu của em.
Trong suốt q trình thực hiện khốn luận tốt nghiệp của bản thân, em luôn cố
gắng vận dụng những kiến thức đã được giảng dạy tại nhà trường cũng như những
kiến thức mới được học trong quá trình thực tập tại Công ty. Tuy nhiên do kiến thức
của bản thân em còn hạn hẹp và năng lực bản thân còn hạn chế nên bài nghiên cứu
của em không tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy, em kính mong q thầy cơ có thể
cho em những nhận xét và góp ý chân thành để bài nghiên cứu của em có thể được
hồn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn.


Mục lục
DANH MỤC VIẾT TẮT ............................................................................................ i
DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ HÌNH MINH HỌA ................................................ ii
LỜI MỞ ĐẦU .............................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài .....................................................................................1
2. Tổng quan các công trình nghiên cứu ................................................................2
2.1 Tổng quan các cơng trình nghiên cứu trên thế giới .....................................2
2.2 Tổng quan các cơng trình nghiên cứu trong nước .......................................3
3. Mục tiêu nghiên cứu ...........................................................................................4
4. Câu hỏi nghiên cứu .............................................................................................5
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................5
6. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................5
7. Cấu trúc đề tài .....................................................................................................6
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN .............................................................................................................................7
1.1. Khái niệm về thẩm định giá ............................................................................7
1.2. Khái quát về bất động sản ...............................................................................7
1.2.1. Khái niệm bất động sản ...........................................................................7

1.2.2. Đặc điểm của bất động sản ......................................................................8
1.2.3. Phân loại bất động sản ...........................................................................10
1.3. Khái quát về thẩm định giá bất động sản ......................................................11
1.3.1. Khái niệm về thẩm định giá bất động sản .............................................11
1.3.2. Vai trò thẩm định giá bất động sản ........................................................11
1.3.3. Mục đích thẩm định giá bất động sản ....................................................12
1.3.4. Cơ sở giá trị và nguyên tắc thẩm định giá bất động sản ........................12
1.3.5. Quy trình thẩm định giá bất động sản....................................................17


1.3.6. Phương pháp thẩm định giá bất động sản ..............................................20
1.3.7. Các chỉ tiêu phản ánh mức độ hoàn thiện của công tác thẩm định giá bất
động sản. ...........................................................................................................27
1.3.8. Các nhân tố tác động đến công tác thẩm định giá BĐS ........................30
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1..........................................................................................31
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CÔNG TY CỔ PHẨN THẨM ĐỊNH GIÁ SVALUE ......................................32
2.1. Giới thiệu chung về CTCP Thẩm định giá Svalue ........................................32
2.1.1. Quá trình phát triển và mục tiêu của CTCP Thẩm định giá Svalue ......32
2.1.2. Ngành nghề hoạt động ...........................................................................33
2.1.3. Sơ đồ tổ chức và chức năng hoạt động ..................................................34
2.1.4. Đánh giá sơ bộ tình hình hoạt động kinh doanh của Công ty ...............35
2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản tại CTCP Thẩm định giá Svalue
...................................................................................................................................37
2.2.1. Việc tuân thủ các quy định pháp luật về công tác thẩm định giá bất động
sản .....................................................................................................................37
2.2.2. Quy trình thẩm định giá bất động sản....................................................39
2.2.3. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản .......................................41
2.2.4. Ví dụ minh họa công tác thẩm định giá bất động sản ...........................44
2.2.5. Thực trạng chất lượng dịch vụ công tác thẩm định giá bất động sản ....52

2.2.6. Thực trạng nguồn nhân lực tham gia công tác thẩm định giá BĐS.......54
2.3 Đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty CTCP
Thẩm định giá Svalue................................................................................................54
2.3.1 Những thành tựu đạt được ......................................................................54
2.3.2 Hạn chế ...................................................................................................55
2.4 Nguyên nhân của những hạn chế ...............................................................57


KẾT LUẬN CHƯƠNG 2..........................................................................................60
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẨN THẨM ĐỊNH GIÁ SVALUE........61
3.1 Định hướng phát triển của CTCP thẩm định giá Svalue ................................61
3.2 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản tại SVALUE
...................................................................................................................................61
3.2.1. Hồn thiện quy trình thẩm định giá .......................................................61
3.2.2. Hoàn thiện và ứng dụng linh hoạt các phương pháp TĐG ....................62
3.2.3. Bổ sung, hoàn thiện, nâng cao chất lượng cơ sở vật chất phục vụ công tác
TĐG ..................................................................................................................64
3.2.4. Xây dựng hệ thống dữ liệu phục vụ công tác TĐG ...............................65
3.2.5. Nâng cao năng lực của đội ngũ chuyên viên TĐG ................................66
3.2.6. Nâng cao chất lượng quản lý, kiểm tra và giám sát công tác thẩm định
giá BĐS ............................................................................................................67
3.3 Một số kiến nghị .............................................................................................67
3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ ........................................................................67
3.3.2 Kiến nghị với Bộ Tài chính ....................................................................68
3.3.3 Kiến nghị với hội thẩm định giá Việt Nam ............................................69
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3..........................................................................................70
KẾT LUẬN CHUNG ................................................................................................71

DANH MỤC VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Nguyên nghĩa

BĐS

Bất động sản

SVALUE

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Svalue

TSSS

Tài sản so sánh

TSTĐG

Tài sản thẩm định giá

TCTĐG

Tiêu chuẩn thẩm định giá

TĐG

Thẩm định giá

TĐV

Thẩm định viên

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

CTCP

Công ty cổ phần

i


DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ HÌNH MINH HỌA

DANH MỤC BẢNG
Tên bảng

Trang

Bảng 2.1: Ngành nghề hoạt động của SVALUE

34

Bảng 2.2: Tổng hợp kết quả doanh thu từ hoạt động thẩm định giá của

37

SVALUE giai đoạn 2018-2020
Bảng 2.3: Quy trình thẩm định giá tại SVALUE

40-42

Bảng 2.4: Thu thập thông tin thị trường về TSTĐG, TSSS

47-49

Bảng 2.5: Điều chỉnh các yếu tố của tài sản so sánh

49-52

Bảng 2.6: Số liệu về đánh giá tiến độ thực hiện của các hồ sơ thẩm

53

định giá bất động sản tại SVALUE giai đoạn 2018-2020
Bảng 2.7: Số liệu hồ sơ nhận được phản hồi tiêu cực từ khách hàng tại

54

SVALUE giai đoạn 2018-2020
Bảng 3.1: Đánh giá tính phù hợp của các phương pháp thẩm địng giá

64

bất động sản

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ

Tên biểu đồ, sơ đồ

Trang

Biểu đồ 2.1: Tỷ lệ doanh thu từng mảng trên tổng doanh thu từ hoạt động

37

thẩm định giá của SVALUE giai đoạn 2018-2020
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu bộ máy tổ chức của SVALUE

ii

36


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trải qua gần hai thập kỷ, ngành thẩm định giá tài sản ở Việt Nam đã từng bước
khẳng định vị thế của bản thân, dần dần trở nên hoàn thiện và phù hợp với các thông lệ
thẩm định giá quốc tế. Đồng thời, sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường và
tồn cầu hóa đã mang lại nhiều tiềm năng cho ngành thẩm định, đặc biệt là nhu cầu định
giá BĐS đang ngày càng gia tăng mạnh mẽ. Hoạt động TĐG bất động sản có ý nghĩa
ngày càng quan trọng, là cơ sở khách quan, minh bạch đảm bảo công bằng xã hội, bảo
vệ quyền lợi của các bên khi thực hiện giao dịch BĐS, được sử dụng đa dạng trong nhiều
hoạt động kinh tế như trong hoạt động tín dụng ngân hàng, bảo hiểm, mua bán doanh
nghiệp, cổ phần hóa hoặc liên doanh, liên kết trong đầu tư. Tuy nhiên, ngành thẩm định
giá Việt Nam vẫn đang phải đối mặt với nhiều thách thức khác nhau, trong đó thách thức
lớn nhất là kiểm sốt chất lượng và thơng tin thị trường thiếu nhất quá, kém hiệu quả và
không minh bạch.

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Svalue là một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh
vực tài chính với các dịch vụ như tư vấn đầu tư, đánh giá quản lý và rủi ro, đặc biệt thẩm
định giá là ngành nghề chính của Cơng ty. Được thành lập năm 2017, SVALUE là một
doanh nghiệp mới trong ngành, chính vì vậy, cơng tác TĐG tại Cơng ty chưa được hồn
thiện, còn nhiều hạn chế. Trong thực tế, trong thời gian em thực tập tại phòng nghiệp vụ
thẩm định giá BĐS của công ty em đã ý thức được ý nghĩa và vai trị đặc biệt của cơng
tác thẩm định giá BĐS cũng như những vấn đề đang tồn tại. Vì vậy, em đã thực hiện
nghiên cứu về đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty Cổ
phần Thẩm định giá Svalue”, làm đề tài nghiên cứu với mong muốn góp phần hồn
thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản tại CTCP thẩm định giá Svalue dựa trên cơ sở
lý thuyết đã học kết hợp kinh nghiệm thực tiễn và nghiên cứu thực trạng tại công ty.
“

…..

1


2. Tổng quan các cơng trình nghiên cứu
Cùng song hành phát triển với nền kinh tế thị trường, ngành thẩm định giá nói
chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng đã khẳng định được tầm quan trọng đối
với những chủ thể tham gia vào nền kinh tế. Chính vì vậy, từ trước đến nay có rất nhiều
nghiên cứu trên thế giới, cũng như tại Việt Nam về đề tài dưới nhiều khía cạnh khác
nhau đã được thực hiện.
2.1 Tổng quan các cơng trình nghiên cứu trên thế giới
Trên thế giới có rất nhiều nghiên cứu nổi tiếng liên quan đến định giá BĐS với
nhiều mục đích khác nhau đã được thực hiện. Điển hình như:
Nghiên cứu của Ted Gwartney Arden và Delaware (1999) đã đưa ra một số nguyên
tắc và phương pháp xác định giá trị của đất. Hay trong nghiên cứu “EMS and Land
Valuation” (EMS và Định giá đất) của tác giả Catherine Nind (2002) nghiên cứu về việc

định giá bất động sản dưới tác động của các yếu tố mơi trường. Bên cạnh đó, nhóm tác
giả Elli Pagourtzi, Vassilis Assimakopoulos, Thomas Hatzichristos và Nick French
(2003) đã cho thấy một cái nhìn bao qt, xúc tích về các phương pháp được sử dụng
trong định giá bất động sản. Trong bài nghiên cứu của mình, nhóm tác giả đã phân nhóm
các phương pháp định giá bất động sản thành hai nhóm là truyền thống và nâng cao. Các
phương pháp truyền thống là mơ hình hồi quy, lợi nhn, chi phí và so sánh. Các phương
pháp nâng cao là ANN, phương pháp định giá theo chủ nghĩa khoái lạc, phương pháp
phân tích khơng gian và mơ hình ARIMA. Rotimi Boluwatife Abidoye, Ma Junge,
Terence Y.M. Lam, Tunbosun Biodun Oyedokun và Malvern Leonard Tipping (2019)
đã thực hiện một cuộc khảo sát bảng bảng hỏi về mức độ nhận thức và áp dụng các
phương pháp định giá tài sản khác nhau đối với các thẩm định viên tại Úc. Kết quả cho
thấy các phương pháp định giá truyền thống, cụ thể là so sánh, đầu tư và thặng dư, là
những phương pháp được các nhà định giá Úc áp dụng nhiều nhất, trong khi các phương
pháp định giá tiên tiến hiếm khi được áp dụng trong thực tế. Nhìn chung các nghiên cứu
này được thực hiện dưới nhiều khía cạnh tiếp cận khác nhau trong điều kiện thông tin

2


khá đầy đủ và được áp dụng trong điều kiện hệ thống pháp luật khá chặt chẽ và hoàn
thiện.
2.2 Tổng quan các cơng trình nghiên cứu trong nước
Từ khi Pháp lệnh giá 2002 được ban hành, đề tài thẩm định giá nói chung và thẩm
định giá bất động sản nói riêng luôn là một đề tài thu hút được nhiều sự chú ý từ các nhà
nghiên cứu. Một số nghiên cứu tiêu biểu như:
Phạm Thị Ngọc Mỹ (2003), “Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thẩm định giá tại
Việt Nam trong những năm tới”, đưa ra những lý luận chung nhất về thẩm định giá bất
động sản tại Việt Nam, đồng thời, thông qua việc nghiên cứu thực trạng tình hình hoạt
động của cơng tác thẩm định giá và đưa ra giải pháp.
Nghiên cứu khoa học “Khả năng áp dụng một số phương pháp xác định giá trị

quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất ở Việt nam”
của tác giả Nguyễn Mạnh Hải (2004), đã phân tích các phương pháp định giá và đưa ra
khả năng áp dụng từng phương pháp tại Việt Nam.
Nguyễn Minh Hoàng (2008), “Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh
nghiệp”. Nghiên cứu này đã đưa ra những khái niệm cơ bản, các nguyên tắc TĐG trong
nền kinh tế thị trường, các phương pháp TĐG tài sản và thẩm định doanh nghiệp. Tuy
nhiên, nghiên cứu này mới chỉ dừng lại tại việc phần tích các nguyên lý, cơ sở lý luận
trong công tác định giá tài sản và xác định giá trị doanh nghiệp, mà chưa đề xuất giải
pháp nâng cao hiệu quả hoạt động TĐG.
Tô Công Thành Luận (2012) “Phát triển dịch vụ TĐG ở Việt Nam”. Thông qua
việc nghiên cứu về hoạt động thẩm định giá ở các nước khác nhau trên thế giới, nghiên
cứu đưa ra các giải pháp cho hoạt động dịch vụ TĐG ở Việt Nam. Bên cạnh đó, nghiên
cứu cũng phân tích dịch vụ TĐG ở Việt Nam trong giai đoạn 2007-2011, và đưa ra giải
pháp nhằm phát triển dịch vụ TĐG ở Việt Nam.

3


Bộ Tài chính (2013), “Nâng cao năng lực hoạt động thẩm định giá của Việt Nam
giai đoạn 2013-2020”. Thông qua việc nghiên cứu thực trạng thẩm định giá tại Việt Nam,
nghiên cứu đã xây dựng một chiến lược phát triển hoạt động thẩm định giá với các kế
hoạch, lộ trình cụ thể trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, phạm vi bao gồm cả thẩm
định giá của Nhà nước và thẩm định giá của doanh nghiệp.
Một số nghiên cứu về công tác thẩm định giá bất động sản tại một doanh nghiệp cụ
thể đã được thực hiện. Chẳng hạn, luận văn: “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động
sản trong cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần Bản Việt” (2015) của tác giả Vũ
Ngọc Luân đã nghiên cứu công tác thẩm định giá với một ngân hàng thương mại cụ thể,
từ đó đề xuất giải pháp phù hợp với tình huống của ngân hàng, giúp hồn thiện hệ thống
hỗ trợ thẩm định giá. Một nghiên cứu tương tự khác của tác giả Trương Ngọc Duy
(2017), “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Chi nhánh CTCP Thông tin

và Thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội”, nghiên cứu này lại được thực hiện, xem xét
dưới trường hợp của một doanh nghiệp thẩm giá.
Những cơng trình nghiên cứu và thời báo khoa học viết về thẩm định giá bất động
sản trên đã chọn các cách tiếp cận khác nhau để hệ thống lại cơ sở lý thuyết và ý nghĩa
thực tế thẩm định giá bất động sản, cũng như đưa ra thực trạng và giải pháp nâng cao
hiệu quả cho hoạt động thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng
tại Việt Nam. Tuy nhiên cho tới thời điểm hiện tại, chưa có cơng trình nào phân tích về
thực trạng công tác định giá bất động sản tại Công ty Cổ phẩn Thẩm định giá Svalue; vì
vậy cá nhân tác giả chọn đề tài “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất sản tại Công
ty Cổ phần Thẩm định giá Svalue” với tinh thần kế thừa lý thuyết từ các nghiên cứu
đi trước và phân tích thực trạng tại cơng ty SVALUE, từ đó đề xuất giải pháp giúp hồn
thiện quy trình thẩm định giá bất động sản cụ thể với cơng ty.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Khóa luận được thực hiện với ba (03) mục đích chính:

4


- Khái quát cơ sở lý luận về công tác TĐG, đặc biệt là công tác thẩm định giá BĐS
tại doanh nghiệp thẩm định giá.
- Khái quát, đánh giá, phân tích thực trạng cơng tác định giá BĐS tại CTCP Thẩm
định giá Svalue.
- Đề xuất một số giải pháp đối với doanh nghiệp, chính phủ đề hồn thiện cơng tác
thẩm định giá BĐS.
4. Câu hỏi nghiên cứu
Nhận thấy đề hoàn thành những mục tiêu trên, nghiên cứu được thực hiện hướng
tới giải quyết ba (03) câu hỏi:
- Công tác thẩm định giá bất động sản tại CTCP Thẩm định giá Svalue được tiến
hành như thế nào?
- Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản tại CTCP Thẩm định giá Svalue

đã thực sự hiệu quả, hợp lý và hạn chế được rủi ro hay chưa?
- Thông qua những nghiên cứu thực trạng trên, các giải pháp nào có thể giúp hồn
thiện hơn cơng tác thẩm định giá bất động sản tại CTCP Thẩm định giá Svalue?
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá BĐS tại doanh nghiệp TĐG.
- Phạm vi nghiên cứu: Công tác thẩm định giá bất động sản tại CTCP Thẩm định
giá Svalue từ năm 2018 đến 2020.
6. Phương pháp nghiên cứu
Tác giả sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu như phương pháp tổng hợp,
thống kê, so sánh và khảo cứu các tài liệu, văn bản pháp luật liên quan. Đồng thời, trong
bài nghiên cứu tác giả có đưa ra ví dụ minh họa cụ thể, từ đó phân tích, đánh giá cụ thể
cơng tác thẩm định giá bất động sản tại CTCP Thẩm định giá Svalue.

5


7. Cấu trúc đề tài
Ngoài phần lời mở đầu, kết cấu của khóa luận bao gồm ba (03) chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá bất động sản
Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản tại CTCP Thẩm định
giá Svalue.
Chương 3: Đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản tại
CTCP Thẩm định giá Svalue.

6


CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm về thẩm định giá

Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là một đánh giá chun mơn về việc một thứ
gì đó đáng giá bao nhiêu tiền; giá trị ước tính của nó”.
Theo giáo sư W. Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm
định giá là sự ước tính giá trị của quyền sở hữu các tài sản cụ thể dưới dạng tiền tệ cho
một mục đích xác định”.
Theo Điều 4 Luật giá số 11/2012/QH13 năm 2012 của Việt Nam: “Thẩm định giá
là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các
loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm,
thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”
Nhìn chung, tất cả các định nghĩa nêu trên đều thể hiện năm (05) yếu tố chung về
thẩm định giá như sau:
- Là việc ước tính giá trị hiện tại của tài sản (quyền sở hữu tài sản).
- Được đo lường bằng đơn vị tiền tệ.
- Thực hiện theo yêu cầu chính, mục đích đã định trước
- Tại thời điểm, địa điểm và đối tượng cụ thể
- Sử dụng cơ sở dữ liệu, các yếu tố thị trường hoặc phi thị trường.
1.2. Khái quát về bất động sản
1.2.1. Khái niệm bất động sản
Bất động sản là một khái niệm quan trọng, được sử dụng rộng rãi trên hầu hết các
quốc gia trên thế giới để thể hiện đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không

7


tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Và cụ thể theo khoản 1 Điều
107 Bộ Luật dân sự năm 2015 của Việt Nam có quy định:
“Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”
1.2.2. Đặc điểm của bất động sản
BĐS là một loại tài sản đặc biệt, vì vậy ngồi những đặc điểm chung như những
tài sản thơng thường, BĐS cịn có một số đặc điểm riêng biệt khác. Việc nghiên cứu đặc
điểm của bất động sản là cực kỳ quan trọng trong việc thẩm định giá bất động sản.
- Tính bất động (cố định về vị trí): Người ta khơng thể di chuyển bất động sản từ
nơi này sang nơi khác. Mỗi bất động sản đều có vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc gắn
liền yếu tố tự nhiên, điều kiện mơi trường và điều kiện kinh tế. Chính vì vậy, điều này
có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản.
- Tính đa dạng (không đồng nhất): Sự khác nhau về kết cấu, vị trí, diện tích của
lơ đất và các cơng trình trên đất tạo nên tính đa dạng của bất động sản. Thơng thường ít
có bất động sản nào giống hệt nhau, do vậy giá cả của mỗi bất động sản gắn liền với đặc
điểm cụ thể của bất động sản đó.
- Tính khan hiếm: Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, chính vì vậy nó là có hạn.
Trong khi đó, trong điều kiện hịa bình, nền kinh tế phát triển, dân số thế giới ngày càng
gia tăng dẫn đến sự mất cân bằng về cung – cầu bất động sản theo chiều hướng cung nhỏ
hơn cầu, tạo sự khan hiếm trên thị trường bất động sản dẫn đến tình trạng đầu cơ BĐS.
Nhà nước, với tư cách là người quản lý vĩ mơ nền kinh tế, cần có chính sách chống đầu
cơ BĐS, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế.

8


- Tính bền vững: Đất đai cùng các cơng trình trên đất thường có tính bền vững
cao, tuổi thọ lớn. Tính hữu dụng của đất đai cùng những cơng trình trên đất luôn được
cải tạo và bồi đắp nên bất động sản có đời sống kinh tế dài. Vì vậy, khi định giá BĐS
phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọvật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ
quyết định sự tồn tại của BĐS đó. Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường
có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu
nhập có xu hướng giảm. Do vậy, phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi

phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ
vật lý.
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, cả về mặt vật
lý lẫn kinh tế. Giá trị của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong
trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng
xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị đất đai và các cơng trình xây dựng trong
khu vực đó. Đặc tính này có thể nói là hệ quả đặc điểm cố định về vị trí. Điều này khiến
cho các TĐV phải có cái nhìn tổng qt xung quanh đối với BĐS cần thẩm định.
- Tính có giá trị lớn: Giá trị của BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị
của đất đai và chi phí xây dựng các cơng trình trên đất là rất lớn, từ đó đặt ra vấn đề: hoạt
động đầu tư kinh doanh BĐS địi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn. Vốn đầu tư cho
BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh - thế chấp, thường phát sinh quan hệ
vay vốn để thanh toán khi mua bán. TĐV cần phải thật chính xác trong quá trình định
giá, tránh sai số, vì chỉ cần một sai số nhỏ về số liệu sẽ dẫn đến thiệt hại rất lớn về tài
chính cho một trong các bên tham gia giao dịch.
- Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Đất đai là nguồn tài
nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liến với đời sống sinh hoạt của nhân dân. Mọi sự
biến động về đất đai đều có ảnh hường đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia đó
nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi
bất động sản.

9


- Chịu ảnh hưởng của văn hóa xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các
yếu tố này mạnh hơn các hàng hố thơng thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng,
mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người
dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo,
tâm linh cũng chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
1.2.3. Phân loại bất động sản

Bất động sản là một loại tài sản, tài nguyên thiên nhiên quan trọng có giá trị lớn vì
vậy việc phân loại BĐS là cần thiết. Phân loại BĐS là cơ sở giúp cho Nhà nước đưa ra
chính sách dễ dàng quản lý với những mục tiêu khác nhau cho từng loại bất động sản để
đạt được hiệu quả tốt nhất về mặt kinh tế, xã hội. Còn đối với những nhà đầu tư, việc
phân loại bất động sản giúp cho việc phân tích cơ hội đầu tư, đánh giá bất động sản một
cách chính xác nhất.
Bất động sản có thể được phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu
tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng: bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các
tài sản gắn liền với đất đai), bất động sản nhà xưởng và cơng trình thương mại – dịch vụ,
bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc,… Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm
cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên
thị trường bất động sản của một nước.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản,
đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,…
Bất động sản đặc biệt: các cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà
thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,…

10


1.3. Khái quát về thẩm định giá bất động sản
1.3.1. Khái niệm về thẩm định giá bất động sản
Gắn liền với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, hoạt động thẩm định giá bất
động sản đã có lịch sử hình thành và phát triền khá lâu trên thế giới. Những năm gần
đây, công tác thẩm định giá tài sản nói chung và bất đổng sản nói riêng đều phát triển
mạnh mẽ, khách quan với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Đã có nhiều nghiên cứu khác nhau đưa ra khái niệm về thẩm định giá BĐS, một số
khái niệm được sử dụng rộng rãi và nổi bật như:
"Định giá bất động sản là việc xác định giá trị của BĐS tại một thời điểm có tính

đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS đó. Do đó, định giá BĐS
là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá BĐS thu thập được và
phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị
của chúng” theo Grey Mc Marana, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Úc.
GS Lim Lan Wuan và một số nhà nghiên cứu khác tại Singapore cho rằng: “Định
giá giá trị BĐS là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của BĐS cho mục
đích cụ thể, ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân
tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế”.
Từ khái niệm về thẩm định giá và bất động sản, cùng với những quan điểm trên, có
thể rút ra khái niệm về thẩm định giá bất động sản như sau: Thẩm định giá BĐS là việc
ước tính giá trị bất động sản (bao gồm quyền sử dụng đất đai và các tài sản khác gắn liền
với đất) bằng tiền tại một thời điểm nhất định và mục đích sử dụng cụ thể.
1.3.2. Vai trị thẩm định giá bất động sản
Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường, việc mua bán trao đổi được diễn ra dưới sự
thỏa thuận của các bên tham gia dưới sự giám sát của Nhà nước. Chính vì vậy việc xác
định giá trị của tài sản là điều cần thiết tránh trường hợp mất cân đối thông tin, gây ra
thiệt hại. Định giá bất động sản là hoạt động xác định giá trị tài sản do một bên thứ ba

11