Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư và thẩm định giá PIV

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn "Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản
tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá PIV" là do tự bản thân tôi nghiên
cứu, sưu tầm tài liệu và xây dựng. Các số liệu trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng,
trích dẫn nguồn cung cấp.
Tôi xin cam đoan và chịu toàn bộ trách nhiệm về tính trung thực cũng như sự
hợp pháp của vấn đề nghiên cứu.

NGƢỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Thái Hà

1


MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .............................................................................. 4
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .................................................................................. 5
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ................ 9
1.1. KHÁI QUÁT BẤT ĐỘNG SẢN ........................................................................ 9
1.1.1. Khái niệm ............................................................................................................ 9
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản................................................................................ 10
1.1.3. Phân loại bất động sản....................................................................................... 11
1.1.4. Các quyền tài sản bất động sản ......................................................................... 13
1.2. TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ............................... 14
1.2.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản .............................................................. 14
1.2.2. Vai trò thẩm định giá bất động sản ................................................................... 14
1.2.3. Mục đích thẩm định giá bất động sản ............................................................... 16
1.2.4. Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản ............................................................ 16
1.2.5. Pháp luật trong thẩm định giá bất động sản ...................................................... 19

1.3.QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ............ 22
1.3.1.Quy trình thẩm định giá bất động sản ................................................................ 22
1.3.2.Phương pháp thẩm định giá bất động sản .......................................................... 23
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ PIV....................................... 37
2.1. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỐ PHẦN ĐẦU TƢ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ PIV ... 37
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển ........................................................................ 37
2.1.2. Bộ máy tổ chức và chức năng hoạt động .......................................................... 39
2.1.3. Đánh giá sơ bộ tình hình hoạt động kinh doanh của Công ty cổ phần Đầu tư và
Thẩm định giá PIV ...................................................................................................... 40
2.2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY ......................................................................... 41
2.2.1. Thực trạng hoạt động công tác thẩm định giá tại Công ty Cổ phần Đầu tư và
Thẩm định giá PIV ...................................................................................................... 41
2.2.2. Quy trình thẩm định tại công ty và các ưu, nhược điểm ................................... 42
2.2.3. Các phương pháp thẩm định giá áp dụng tại công ty ........................................ 50

2


2.3. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BĐSVÀ CÁC
PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PIV ......................... 81
2.3.1. Mặt tích cực....................................................................................................... 81
2.3.2. Những hạn chế, tồn tại trong hoạt động thẩm định giá bất động sản ................ 83
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢVÀ THẨM ĐỊNH GIÁ PIV .. 89
3.1. Định hƣớng phát triển của Công ty trong thời gian tới ................................... 89
3.1.1. Triển vọng của ngành thẩm định giá ở Việt Nam ............................................. 89
3.1.2. Định hướng phát triển chung ............................................................................ 90
3.1.3. Định hướng phát triển Công ty ......................................................................... 91

3.2. CÁC GIẢI PHÁP NHẰM KHẮC PHỤC HẠN CHẾ, TỒN TẠI .................... 92
3.2.1. Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá ........................................ 92
3.2.2. Nâng cao chất lượng của công tác quản lý nhân viên ....................................... 94
3.2.3. Giải pháp nhằm hạn chế rủi ro, sai sót trong công tác thẩm định giá ............... 95
3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ........................................................................................... 95
3.3.1. Kiến nghị với công ty ........................................................................................ 95
3.3.2. Kiến nghị với nhà nước và các bộ ngành có liên quan ..................................... 99
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 ......................................................................................... 104
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................ 105

3


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

ất động sản

CTXD

Công trình xây dựng

HĐDH

Hợp đồng dài hạn

PIV

Công ty cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá PI

SXKD

Sản xuất kinh doanh

SXKDPNN

Sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

TSTĐG

Tài sản thẩm định giá

TSSS

Tài sản so sánh

UBND

Ủy ban nhân dân

4


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
ảng số 1

ảng khảo sát, thu thập TSSS

55

ảng số 2

ảng điều chỉnh theo PPSS kết hợp chi phí

58

ảng số 3

ảng đánh giá tỷ lệ CLCL theo PP phân tích kỹ thuật

59

ảng số 4

ảng khảo sát, thu thập TSSS là nhà làm việc

65

ảng số 5

ảng điều chỉnh giá thuê nhà làm việc

66

ảng số 6

ảng khảo sát, thu thập TSSS là kho xưởng

68

ảng số 7

ảng điều chỉnh giá thuê kho xưởng

70

ảng số 8

ảng khảo sát, thu thập TSSS

75

ảng số 9

ảng điều chỉnh theo PPSS kết hợp thặng dư

77

ảng số 10

ảng tính giá trị dòng tiền

78

5


GIỚI THIỆU

SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong nền kinh tế thị trường, thẩm định giá là một trong những dịch vụ quan
trọng vì hoạt động thẩm định giá được xem là công cụ hữu hiệu giúp đo lường giá
trị của các tài sản trên thị trường. Việt Nam là một nước có nền kinh tế thị trường
đang ngày càng năng động và phát triển, do đó nhu cầu của các chủ thể kinh tế
trong việc xác định giá trị tài sản hợp lý, khách quan ngày càng cao. Giá trị từ hoạt
động thẩm định giá dần trở thành cơ sở cho các cá nhân, tổ chức quyết định đầu tư,
mua, bán, chuyển nhượng,…Cùng với các chính sách hỗ trợ bất động sản cũng như
quy định mới về bảng giá đất (2015) nhằm tránh tình trạng thị trường bất động sản
đóng băng của các năm gần đây, các hoạt động mua bán, đầu tư bất động sản trở
nên năng động hơn.

ì vậy nhu cầu thẩm định giá bất động sản cũng thu hút được

nhiều sự quan tâm và dần phát triển.
Để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao về chất lượng trong quá trình thẩm định
giá, công tác thẩm định giá cần một quy trình chặt tối ưu các phương pháp thẩm
định. Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá PIV là một doanh nghiệp có chức
năng thực hiện các dịch vụ thẩm định giá gồm thẩm định giá bất động sản, máy móc
thiết bị.... Tuy nhiên, công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty vẫn còn tồn
tại nhiều vấn đề cần phải giải quyết.
Xuất phát từ thực tế này tác giả chọn đề tài: "Hoàn thiện công tác thẩm
định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tƣ và Thẩm định giá PIV"nhằm
giải quyết những hạn chế, tồn tại trong quy trình, phương pháp thẩm định giá và các
vấn đề liên quan đến công tác thẩm định giá tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm
định giá PIV.
MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Hệ thống hoá các vấn đề cơ bản về ĐS và các phương pháp thẩm định giá
bất động sản theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các văn bản pháp luật.

6


Đánh giá thực trạng, từ đó xác định những hạn chế, tồn tại trong công tác
thẩm định giá tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá PIV.
Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản
tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá PIV.
CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
Các phương pháp thẩm định giá bất động sản đang được áp dụng tại các tổ
chức hoạt động thẩm định giá Việt Nam?
Những hạn chế, tồn tại trong quy trình thẩm định giá bất động sản tại Công
ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá PIV là gì?
Áp dụng biện pháp nào nhằm khắc phục và giải quyết các hạn chế, tồn tại
trong công tác thẩm định giá bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm
định giá PIV?
ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá tại Công ty Cổ phần Đầu tư
và Thẩm định giá PIV.
Phạm vi nghiên cứu: số liệu tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá
PI giai đoạn 2011 –2014.
PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Phương pháp phân tích, tổng hợp nhằm lược khảo các cơ sở lý thuyết và các
nghiên cứu có liên quan đến thẩm định giá bất động sản.
Phương pháp thống kê, mô tả nhằm tổng hợp và mô tả nguồn dữ liệu thứ cấp
có liên quan.
Phương pháp phân tích dữ liệu nhằm phục vụ cho việc phân tích, đánh giá
tình hình hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư và
Thẩm định giá PIV.
NGUỒN DỮ LIỆU
Tác giả sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp:

Thông tin về doanh nghiệp như lịch sử hình thành và phát triển doanh
nghiệp;

7


Thông tin về hoạt động thẩm định giá tại công ty gồm quy trình thẩm định
giá, các phương pháp mà doanh nghiệp áp dụng, kết quả hoạt động thẩm định giá
của công ty trong các năm qua,…

8


CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. KHÁI QUÁT BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Khái niệm
TheoTiêu chuẩn thẩm định giá số 07 ban hành theo Thông tư số 28/2015/TTBTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính, tài sản được phân chia thành 4 loại: Bất
động sản, Động sản, Doanh nghiệp, các quyền tài sản.
Theo từ điển Oxford,bất động sản (real estate) bao gồm đất đai và những gì
dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn
như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh
đất đó.
Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth,

ương quốc Anh:

“Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của A O, Úc “Thẩm

định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản
chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp
dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và
phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình
thành giá trị của chúng”.
Theo Gs. Lim Lan Yuan - Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay
khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một
thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất
cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
Theo Điều 174 Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa

iệt Nam

và Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 07 cùng quy định bất động sản là tài sản gắn cố
định với một không gian, vị trí nhất định, không di dời được, bao gồm:
- Đất đai;

9


- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Tóm lại, bất động sản là đất - nhân tố quan trong nhất trong khái niệm bất
động sản và các tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật của nước ta có thể
là công trình trên đất, trong long đất có giá trị sử dụng lâu dài.
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
- Đất chỉ có quyền sử dụng: pháp luật nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa

iệt

Nam quy định đất là tài sản thuộc sở hữu chung toàn dân, do nhà nước quản lý và
người dân chỉ có quyền sửdụng chứ không có quyền chiếm hữu. Do đó các giao
dịch bất động sản chỉ là những giao dịch quyền lợi.
- Tính bất động (cố định về vị trí): bất động sản là một tài sản đặc biệt, không
có khả năng di dời, ban đầu được đặt ở đâu thì nó sẽ ở vị trí đó mãi mãi. Tính bất
động của bất động sản giải thích cho chúng ta tại sao thị trường bất động sản phụ
thuộc vào khu vực và vị trí tương đối của nó.
- Tính không đồng nhất: Không tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau,
giữa hai bất động sản luôn có sự khác biệt. Đất đai khác nhau vềvị trí, cảnh quan
môi trường, chất lượng đất, địa hình; công trình trên đất khác nhau về kết cấu, kiến
trúc,trang thiết bị nội thất đa dạng. Đây là yếu tố quan trọng nhất trong quá trình
thẩm định giá. Thẩm định viên cần tìm hiểu, thu thập các yếu tố không đồng nhất
của bất động sản nhằm phân tích và điều chỉnh trong quá trình thẩm định.
- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm của bất động sản chủ yếu là do diện tích đất
đai tự nhiên có giới hạn và bất động sản có tính khác biệt, vị trí cố định,…. Tính
khan hiếm của bất động sản là lý do thị trường cung bất động sản co giãn kém.
Nguồn cung bất động sản hạn chế sẽ làm cho thị trường cung cầu dễ mất cân đối.
- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Tính bền vững được hiểu là khả năng
tồn tại, sử dụng lâu dài mà không bị hư hỏng. Bất động sản đặc biệt là đất đai có

10


tính bền vững cao, công trình gắn liền với đất sẽ phụ thuộc vào vật liệu, kiến trúc,
kết cấu của nó. Tuy nhiên thời gian hao mòn của công trình trên đất tương đối dài.
- Đa chức năng sử dụng: Tiềm năng khai thác và sử dụng bất động sản rất đa
dạng. Đất đai có thể sử dụng cho mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp, công
trình trên đất cũng được xây dựng cho nhiều mục đích khác nhau.

- Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất
lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc
biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ
làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó.
- Chuyển hóa thành tiền kém: (Tính thanh khoản kém) Mặc dù thị trường cung
bất động sản Việt Nam khan hiếm nhưng giá trị bất động sản cao, chi phí giao dịch
cao, bên cạnh đó còn chịu sự quản lý chặt chẽ của pháp luật.
Khi thẩm định giá bất động sản, chuyên viên thẩm định giá phải phân tích
những đặc điểm trên nhằm xác định khu vực (vị trí) của bất động sản thẩm định, các
điều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường xung quanh cùng các đặc điểm kinh tế - kỹ
thuật của tài sản thẩm định từ đó đưa ra các nhận định, đánh giá phù hợp với các
đặc tính của bất động sản thẩm định và tiến hành phân tích, điều chỉnh sự khác biệt
giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định.
1.1.3. Phân loại bất động sản
Trong bài nghiên cứu này tác giả phân loại bất động sản theo chức năng sử
dụng. Phân loại theo chức năng sẽ giúp việc xác định các tài sản tương tự dễ dàng
hơn và lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp.
1.1.3.1. Đất
Điều 10 Luật Đất đai2013 quy định:Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai
được phân loại như sau:
Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất:
o

Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn
nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;

o

Đất trồng cây lâu năm;

11


o

Đất rừng sản xuất;

o

Đất rừng phòng hộ;

o

Đất rừng đặc dụng;

o

Đất nuôi trồng thuỷ sản;

o

Đất làm muối;

o

Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất:
o

Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

o

Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;

o

Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

o

Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công
nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử
dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm
đồ gốm;

o

Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất
xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể
thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh
lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy
định của Chính phủ;

o

Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;

o

Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;

o

Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

o

Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

o

Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
1.1.3.2. Nhà ở
Nhà ở được phân thành nhà ở cao tầng (trên 10 tầng)và nhà ở thấp tầng.

12


1.1.3.3. Bất động sản thương mại dịch vụ
Loại hình bất động sản thương mại dịch vụ bao gồm trung tâm thương mại,
siêu thị, cửa hàng, khách sạn, nhà hàng, chợ, văn phòng cho thuê,…..
1.1.3.4. Bất động sản sản xuất
Nhóm bất động sản sản xuất gồm các loại hình chuyên về sản xuất như khu
chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà xưởng, nhà máy,….
1.1.3.5. Bất động sản công
Đây là loại hình bất động sản do nhà nước đầu tư và sử dụng cho mục đích

công như các cơ quan nhà nước gồm ủy ban, sở ban ngành, bệnh viện công, trường
học công, sân bay, bến cảng, công trình an ninh quốc phòng,….
1.1.3.6. Bất động sản đặc biệt
Là những công trình đặc biệt thường hiếm có các tài sản tương tự và mang
tính lịch sử và tính xã hội cao như các công trình tôn giáo tín ngưỡng, di tích lịch
sử, nghĩa trang,…
1.1.4. Các quyền tài sản bất động sản
Điều 164 Bộ Luật Dân Sự quy định Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của
phápluật.
Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản.
- Quyền sử dụng: là quyền mà chủ sở hữu hoặc cá nhân, tổ chức được chủ sở
hữu giao quyền sử dụng hoặc pháp luật quy định khai thác công dụng của tài sản,
hưởng lợi nhuận từ tài sản.
- Quyền chiếm hữu: là quyền chủ sở hữu nắm giữ tài sản thuộc sở hữu của
mình. Trong trường hợp được pháp luật quy định người không phải chủ sở hữu vẫn
có quyền nắm giữ tài sản.
- Quyền định đoạt: là quyền cao nhất của chủ sở hữu tài sản. Chủ sở hữu có
quyền bán, trao đổi, tặng, cho, hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác.

13


1.2. TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản
Hiện nay, thế giới có nhiều quan điểm đề cập đến khái niệm thẩm định giá trị
bất động sản. Trong nghiên cứu này, tác giả đề cập đến hai quan điểm sau:
Điều 4, Chương 1, Luật Giá số 11/2012/QH13 được sửa đổi, bổ sung một số
điều theo Nghị quyết số 51/2001/QH10 quy định “Thẩm định giá” là việc cơ quan,

tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản
theo quy định của Bộ Luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời
điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”.
Theo David C.Ling và Wayne R.Archer trong cuốn Real estate principles: A
value approach viết năm 2005 “Thẩm định giá là việc ước tính giá trị theo thị
trường hợp lý của một tài sản một cách khách quan dưới dạng văn bản, tại một thời
điểm”.
1.2.2. Vai trò thẩm định giá bất động sản
Chức năng và tầm quan trọng của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường:
Tư vấn về giá trị, giá cả tài sản giúp các chủ thể tài sản và các bên có liên quan
và công chúng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua - bán, đầu tư,
cho vay tài sản. Thẩm định giá bất động sản đưa ra mức giá bất động sản phù hợp
với tác động cung cầu trên thị trường tại thời điểm thẩm định giá nhằm tư vấn cho
người bán, mua, đầu tư hoặc bên cho vay, giúp các bên đánh giá mức giá trên có
phù hợp với nhu cầu của mình để đưa ra quyết định nên mua, bán, đầu tư hay quyết
định hạn mức cho vay phù hợp.
Thẩm định giá đúng giá trị thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế
thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả Pareto.
Trên thị trường người mua luôn mong mua giá thấp và người bán mong muốn bán
giá cao. Do đó, thẩm định giá sẽ là bên trung gian phân tích thị trường nhằm đưa ra
mức giá cân bằng. Tại mức giá cân bằng giữ cung và cầu, lợi ích xã hội (tổng lợi ích
của người mua và người bán) cao nhất – nhằm đạt tới hiệu quả Pareto.

14


Góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển thị trường tài sản
trong nước cũng như trên toàn thế giới. Trong điều kiện không có thẩm định giá
việc thông tin bất cân xứng sẽ dẫn đến sai lệch về giá trị của bất động sản. Tác động
kéo theo của việc sai lệch này sẽ làm cho giá cả bất động sản không cân bằng cung

cầu sẽ làm thị trường thiếu tính minh bạch.
Công tác thẩm định giá tạo điều kiện thuận lợi trong việc thu hút nguồn vốn
đầu tư trong và ngoài nước vào các dự án góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển,
thuận lợi cho toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế thế giới.
Hạn chế việc thất thu thuế từ các giao dịch bất động sản, tăng nguồn thu cho
ngân sách nhà nước.
Áp dụng và sử dụng kết quả thẩm định giá để ra quyết định trong nhiều tình
huống:
Trong kinh tế thị trường, thẩm định giá tài sản được áp dụng cho nhiều mục
đích kinh tế khác nhau như mua bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, tính thuế, thanh
lý, đầu tư…Tương ứng với từng mục đích kinh tế trên, với cùng một tài sản, cùng
một thời điểm thẩm định sẽ cho kết quả giá trị tài sản thẩm định là khác nhau. Do
vậy, kết quả thẩm định giá sẽ được sử dụng để ra quyết định trong nhiều tình huống
khác nhau, ví dụ như:
Mua sắm, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn, bảo hiểm, tính thuế, đền bù, cho
thuê,… tài sản.
Làm căn cứ cho phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầutư
công trình sử dụng vốn của Nhà nước, đề án cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước,
dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợ
của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ,…
Làm căn cứ để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp.
Để thực hiện các án lệnh đối với việc kiện tụng hay xét xử liên quan đến các
tranh chấp về hợp đồng và quyền lợi các bên; để tư vấn đầu tư và ra quyết định;
nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá trị chứng

15


khoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu giảm
thuế;.v.v..

Làm cơ sở để đấu giá công khai.
Theo điều 32 Luật giá số 11/2012/QH13 quy định:
“Kết quả thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá được lập thành văn
bản và chỉ được sử dụng vào mục đích đã ghi trong hợp đồng. Kết quả thẩm định
giá có thể được sử dụng là một trong những căn cứ để xem xét phê duyệt chi từ
ngân sách nhà nước, tính thuế, xác định giá trị tài sản bảo đảm vay vốn ngân hàng,
mua bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn, cổ phần hóa, giải thể doanh
nghiệp và sử dụng vào các mục đích khác đã được ghi trong hợp đồng thẩm định
giá.”
1.2.3. Mục đích thẩm định giá bất động sản
Hiện nay trên thị trường bất động sản được thẩm định với rất nhiều mục đích.
Tuy nhiên tác giả chia theo hai nhóm đối tượng:
- Khu vực tư nhân: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, bảo hiểm, thế chấp,
chứng minh năng lực tài chính, góp vốn, huy động vốn, tư vấn đầu tư, đấu giá, sáp
nhập, thanh lý, giải thể….
- Khu vực công: thu thuế, xử án, cổ phần hóa, bồi thường, lập khung giá
đất,xác định nghĩa vụ tài chính (tính tiền sử dụng đất) khi Nhà nước cho giao đất,
cho thuê đất…
1.2.4. Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 04 ban hành kèm theo Thông tư số
158/2014/TT- TC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy
định 11 nguyên tắc áp dụng trong thẩm định giá bất động sản như sau:
1.2.4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối
đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn cảnh
kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.

16

1.2.4.2. Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài
sản đó trên thị trường. Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và
cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với
cung về tài sản. Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt
với những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung - cầu và
giá trị tài sản.
1.2.4.3. Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và tác
động đến giá trị của nó.
Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản
ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản
thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định
giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở
trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử
dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
1.2.4.4. Nguyên tắc thay thế
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử
dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tácđộng lẫn nhau của tài
sản này đến tài sản khác.
1.2.4.5. Nguyên tắc cân bằng
Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì tài sản đạt được
khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử
dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích về sự cân bằng của
các yếu tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá.
1.2.4.6. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất
định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng mức thu nhập tăng thêm đó sẽ giảm
dần.

17


1.2.4.7. Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai,
vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc
phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại
sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
1.2.4.8. Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài
sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành nên tài sản là
lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Khi xem xét giá trị
của tài sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệ với tài
sản tổng thể.
1.2.4.9. Nguyên tắc phù hợp
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời
tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu
tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức
sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
1.2.4.10. Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh quá mức
có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận.
Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản
với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm
định viên cần xem xét, đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài
sản, đặc biệt khi sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị của tài sản.
1.2.4.11. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tương lai.

18


Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những
người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này
cũng ảnh hưởng đến giá trị.
Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi
ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
1.2.5. Pháp luật trong thẩm định giá bất động sản
1.2.5.1. Các văn bản hướng dẫn thẩm định giá bất động sản
Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012;
Luật Đất đai số 45/2013/QH11 ngày 29/11/2013;
Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 (Có hiệu lực từ ngày
01/7/2015).
Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 (Có hiệu
lực thi hành từ ngày 01/7/2015);
Các tiêu chuẩn thẩm định giá được ban hành kèm theo quyết định số
129/2008/QĐ- TC ngày 31/12/2008, Thông tư số 06/2014/TT-BTC ngày
07/01/2014, Thông tư số 158/2014/TT- TC ngày 27/10/2014, Thông tư số
28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015, Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015
của Bộ Tài chính.
Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá;
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá
đất;
Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính về hướng dẫn
một số điều của Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá;
Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá
đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất (tham khảo);

19


Thông tư liên tịch số 13/1994/LB-TT ngày 18/08/1994 của Liên Bộ Xây dựng
- Tài chính – Vật giá Chính phủ hướng dẫn phương pháp xác định giá trị chất lượng
còn lại của công trình xây dựng (tham khảo);
Quyết định số 634/QĐ-BXD ngày 09/6/2014 của Bộ Xây Dựng về việc công
bố Suất đầu tư xây dựng công trình.
Đối với thuê đất:
Nghị định số 45/2014 ngày 15/5/2014 của Chính Phủ Quy định về thu tiền sử
dụng đất.
Nghị định số 46/2014 ngày 15/5/2014 của Chính PhủQuy định về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước.
Thông tư số: 76/2014/TT- TC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính
hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm
2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
Quyết định số 1939/QĐ-BTC 14/08/2014 của Bộ Tài chính về việc đính
chính Thông tư số 76/2014/TT- TC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính
hướng dẫn một số Điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm
2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất
1.2.5.2. Thực trạng khung pháp lý về thẩm định giá bất động sản tại nước ta hiện
nay
Những quy định pháp lý của Nhà nước về bất động sản đã và đang được các
cơ quan chức năng thực hiện để đẩy mạnh hoạt động của thị trường bất động sản,
đồng thời dần dần đưa thị trường này vào quỹ đạo để có thể kiểm soát được. Trong
những năm qua, trên thực tế thị trường bất động sản ở nước ta không những đã xuất
hiện mà hoạt động khá sôi nổi đặc biệt ở các khu vực thành thị. Hoạt động thị

trường bất động sản ở nước ta mặc dù còn manh nha, nhưng đã góp phần cải thiện
rõ rệt điều kiện nhà ở của người dân, tăng cường hiệu quả sử dụng, kinh doanh của
đất đai, nhà xưởng, biến đất đai thực sự trở thành một nguồn lực to lớn trong công
cuộc phát triển kinh tế đất nước.

20


Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản là một bước tiến lớn
trong việc quản lý và sử dụng đất đai, tạo điều kiện để quan hệ đất đai tiếp cận với
cơ chế kinh tế hàng hóa nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nước. Các quy
định của Nhà nước đã tạo môi trường thuận lợi cho các doanh nghiệp ở các thành
phần kinh tế khác nhau như Doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp tư nhân, doanh
nghiệp cổ phần được tham gia tiếp cận đất đai để phát triển nhà ở kinh doanh.
Các văn bản pháp lý về bất động sản đã cụ thể hóa các quyền của Nhà nước
đối với đất đai như: Quy định rõ các quyền của Nhà nước đối với đất đai như quyền
của đại diện chủ sở hữu; quyền quyết định mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức
sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyền quyết định thu hồi, trưng dụng đất đai;
quyền quyết định giá đất; quyết định chính sách tài chính về đất đai…
Các văn bản pháp lý về bất động sản hiện nay đã có những đổi mới về chính
sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế -xã hội trong thời kỳ đẩy
mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của
đại đa số nhân dân. Để các quy định đổi mới của Luật và các văn bản hướng dẫn
Luật sớm đi vào cuộc sống, các bộ, ngành và địa phương vẫn đang khẩn trương
phối hợp triển khai xây dựng các văn bản hướng dẫn và tổ chức thực hiện, nhằm
nâng cao hơn nữa hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Tuy nhiên, hệ thống pháp lý còn chồng chéo và để lại nhiều khe hở, một số dự
án quy hoạch mang nặng tính hình thức mà thiếu tính khả thi gây nên tình trạng bất
cập, không đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng.
Những thành phần quan trọng có khả năng cung cấp nguồn vốn cho thị trường

bất động sản như các quỹ đầu tư, quỹ tín dụng…đã manh nha hình thành nhưng
hoạt động chưa hiệu quả. Nguồn vốn thế chấp thứ cấp của thị trường bất động sản
tồn tại trong nhiều ngân hàng nhưng không thể giải ngân và khó khăn trong việc
thanh khoản.
Thị trường bất động sản nước ta thể hiện sự thiếu đồng bộ rõ nét nhất là ở sự
phân bố nguồn lực. Trong khi các thị trường ở tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội,
Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng có những bước phát triển vượt bậc cả về số

21


lượng lẫn chất lượng thì các tỉnh thành khác, đặc biệt là các tỉnh miền núi, thị
trường bất động sản còn rất non nớt, thậm chí cố nơi thị trường còn chưa hình thành
xong. Vấn đề này chủ yếu là do chưa có một thiết kế tổng thể vê chính sách phát
triển thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, các chính sách đảm bảo thực hiện các quyền của nhà đầu tư
nước ngoài khi họ có nhu cầu sử dụng đất tại Việt Nam với hình thức giao đất vẫn
chưa có quy định cụ thể. Khi xem xét quyền và nghĩa vụ cơ bản, thời hạn sử dụng
đất…trên thực tế có sự phân biệt giữa các tổ chức kinh tế trong nước thuê đất trả
tiền hàng năm và tổ chức kinh tế nước ngoài trả tiền 1 lần, tuy nhiên không hề có
hiệu quả gì về mặt quản lý Nhà nước cũng như đi ngược lại hoàn toàn với các thông
lệ mà Việt Nam cam kết với Quốc tế.
1.3.QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.3.1.Quy trình thẩm định giá bất động sản
Quy trình thẩm định giá được quy định theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá số 05
ban hành kèm theo Thông tư 28/2015/TT- TC ngày 06 tháng 03 năm 2015 gồm
sáu bước:
Bƣớc 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá gồm các đặc điểm cơ
bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá; đối tượng sử dụng
kết quả thẩm định giá;mục đích và thời điểm thẩm định giá;cơ sở giá trị áp dụng;các

giả thiết nhằm mục đích phù hợp với mục đích sử dụng.
Bƣớc 2. Lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công
việc, dữ liệu cần thiết cho công tác thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập, tiến độ
thực hiện từng nội dung công việc thẩm định giá.
Bƣớc 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin gồm thông tin do khách hàng
cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán
tài sản trên thị trường và kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác
trước khi đưa vào phân tích thông tin. Từ các thông tin thu thập được áp dụng các
cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp.

22


Bƣớc 4. Phân tích thông tin - phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được
liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của
các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng.
Bƣớc 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Thẩm định viên áp dụng từ
02 phương pháp thẩm định giá trở lên đối với một tài sản thẩm định giá để đối chiếu
kết quả và kết luận chính xác về kết quả thẩm định giá.
Bƣớc 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi
cho khách hàng, các bên liên quan.
1.3.2.Phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản
1.3.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp/ thị trường
Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một tài
sản có mối liên hệ mật thiếtvới giá trị của tài sản tương tựmới đượcgiao dịch trên thị
trường. Đây là phương pháp tiến hành phân tích các tài sản tương tự nhau và so
sánh những yếu tố của chúng với tài sản cần thẩm định nhằm đưa ra giá trị hợp lý.
Các bƣớc tiến hành:
Bƣớc 1. Nghiên cứu thị trường - tìm kiếm và thu thập thông tin về những tài
sản được giao dịch trong thời gian gần có thể so sánh với tài sản cần thẩm định giá

về các mặt: vị trí, pháp lý, môi trường, diện tích, mục đích sử dụng, kết cấu, vật
liệu...
Bƣớc 2. Kiểm tra thông tin – thẩm định viên tiến hành kiểm tra thông tin về
tài sản thẩm định bằng việc khảo sát thực tế để xác nhận mức độ chính xác của
thông tin.Tiếp theo, so sánh tài sản so sánh với tài sản thẩm định nhằm xem xét mức
độ tương đồng để đảm bảo rằng các tài sản này là có thể so sánh được.
Bƣớc 3. Lựa chọn tài sản so sánh phù hợp. Trong các tài sản có thể so sánh
tìm được ở bước 2, lựa chọn ít nhất 3 tài sản tương đồng nhất với tài sản cần thẩm
định.
Bƣớc 4. Phân tích các giá giao dịch, xác định những sự khác nhau (tốt hoặc
kém hơn) của mỗi tài sản có giá bán trên thị trường so với tài sản mục tiêu cần thẩm

23


định giá và điều chỉnh giá bán (có thể tăng hoặc giảm) của các tài sản này so với tài
sản cần thẩm định.
Bƣớc 5. Ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá trên cơ sở giá giao dịch
của các tài sản so sánh sau khi đã điều chỉnh.
Điều kiện áp dụng:
Phải thu thập được những thông tin liên quan của các tài sản tương tự được
mua bán trên thị trường và phải so sánh được với tài sản thẩm định giá.
-

Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra được.

-

Thị trường phải ổn định.

Ƣu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó
dựa vào chứng cứ giá trị thị trường.
Nhƣợc điểm:

ắt buộc phải có thông tin; các dữ liệu mang tính lịch sử; do

tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài
sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.
1.3.2.2. Phương pháp chi phí
Phương pháp này dựa trên việc ước tính chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo để
tạo ra tài sản tương tự có cùng chức năng với tài sản cần thẩm định.
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác
định theo công thức sau:
Giá trị hiện tại của tài

Giá trị xây dựng

sản gắn liền với đất của=

mới tại thời điểm-

bất động sản so sánh

định giá đất

Giá trị hao mòn

Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tư
xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài sản

gắn liền với đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi
phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản thuế, phí
phải nộp theo quy định của pháp luật.

24


- Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình và
hao mòn vô hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình
khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái
kinh tế và do tác động của các yếu tố bên ngoài).
Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền
với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành. Trường hợp chưa có
quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao
mòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được
trên thị trường.
Các bƣớc tiến hành:
Bƣớc 1:Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó
là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo
nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định
giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan,
Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
Giá trị đất của bất
động sản so sánh

=

Giá trị bất động
sản so sánh

Giá trị hiện tại của tài sản gắn
- liền với đất của bất động sản so
sánh

iệc ước tính đơn giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức
sau:
Đơn giá đất của bất
động sản so sánh

=

Giá trị của bất động sản so sánh
Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

Bƣớc 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế
công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế,
phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
Bƣớc 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ
giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất.

25