Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá và dịch vụ tài chính hà nội

MỤC LỤC
Trang
Lời cam đoan

ii

Lời cảm ơn

iii

Mục lục

iv

Danh mục chữ viết tắt

vii

Danh mục bảng

viii

Danh mục sơ đồ

x

PHẦN I . MỞ ĐẦU

1

1.1.

Tính cấp thiết của đề tài

1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu

2

1.2.1. Mục tiêu chung

2

1.2.2. Mục tiêu cụ thể

2

1.3.

Câu hỏi nghiên cứu

3

1.4.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3

1.4.1. Đối tượng nghiên cứu

3

1.4.2. Phạm vi nghiên cứu

3

PHẦN II. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

4

2.1.

4

Cơ sở lý luận

2.1.1. Các khái niệm, quan niệm bản chất về thẩm định giá bất động sản

4

2.1.2. Đặc điểm của thẩm định giá bất động sản

7

2.1.3. Vai trò của thẩm định giá bất động sản

9

2.1.4. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản căn bản

9

2.1.5. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

13

2.1.6. Nội dung nghiên cứu về công tác thẩm định giá bất động sản

21

2.2.

26

Cơ sở thực tiễn

2.2.1. Kinh nghiệm một số công ty thẩm định giá bất động sản ở VN

26

2.2.2. Hoạt động thẩm định giá bất động sản trên thế giới

29

2.2.3. Kinh nghiệm về thẩm định giá bất động sản của các nước trên thế giới

32

iv


2.2.4. Những bài học kinh nghiệm rút ra

36

PHẦN III. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

39

Đặc điểm địa bàn nghiên cứu

39

3.1.1. Đặc điểm địa bàn thành phố Hà Nội

39

3.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của Công ty

40

3.1.

3.1.3. Cơ cấu bộ máy tổ chức quản lý của Công ty Cổ phần Thẩm định giá và
Dịch vụ Tài chính Hà Nội

41

3.1.4. Đặc điểm nguồn nhân lực của Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch
3.2.

vụ Tài chính Hà Nội

46

Phương pháp nghiên cứu

51

3.2.1. Phương pháp tiếp cận

51

3.2.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

53

3.2.3. Phương pháp thu thập số liệu

54

3.2.4. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu

55

3.2.5. Phương pháp phân tích số liệu

56

3.2.6. Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu

57

PHẦN IV. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

58

4.1.

Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần
Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Hà Nội

58

4.1.1. Cơ sở pháp lý áp dụng thẩm định giá bất động sản tại Công ty VFS

58

4.1.2. Quy trình thực hiện thẩm định giá bất động sản của Công ty VFS

63

4.1.3. Tình hình hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Công ty VFS

68

4.1.4. Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản

77

4.1.5. Đánh giá về Công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần
Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Hà Nội
4.2.

85

Các yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động thẩm định giá bất động sản của Công ty 92

4.2.1. Trình độ cán bộ thẩm định giá bất động sản

92

4.2.2. Hệ thống thông tin cung cấp, phục vụ cho quá trình thực hiện thẩm định
giá bất động sản

93
v


4.2.3. Hành lang pháp lý, cơ chế chính sách Nhà nước

94

4.2.4. Khả năng tài chính của Công ty

95

4.3.

Định hướng và các giải pháp cơ bản hoàn thiện công tác thẩm định giá bất
động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội 99

4.3.1. Định hướng phát triển công tác thẩm định giá tại công ty VFS trong thời
gian tới

99

4.3.2. Các giải pháp cơ bản hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại
Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội

100

PHẦN V. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

106

5.1. Kết luận

106

5.2. Kiến nghị

107

5.2.1. Một số kiến nghị về phía Ban Lãnh đạo Công ty

107

5.2.2. Một số kiến nghị về phía Hội thẩm định giá Việt Nam

107

5.2.3. Một số kiến nghị về phía Bộ Tài chính

109

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

111

PHỤ LỤC

112

vi


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Tên đầy đủ

Ký hiệu
BLĐ

Ban lãnh đạo

BTCvalue

Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCvalue

DN

Doanh nghiệp

ĐGV

Định giá viên

GTTT

Giá trị thị trường

HTĐGVN

Hội thẩm định giá Việt Nam

KH

Khách hàng

LĐ

Lao động

LITL

Lợi ích tương lai

NTCC

Nguyên tắc cung cầu

NTĐG

Nguyên tắc đóng góp

NTTT

Nguyên tắc thay thế

PTGĐ

Phó Tổng Giám đốc

SDTNVHQN

Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

SL

Số lượng

TĐG GTDN

Thẩm định giá giá trị doanh nghiệp

TĐG TS

Thẩm định giá tài sản

TĐGBĐS

Thẩm định giá bất động sản

TĐGVN 01

Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01

TĐGVN 02

Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02

TĐV

Thẩm định viên

TGĐ

Tổng Giám đốc

TTBĐS

Thị trường bất động sản

TVS

Công ty Cồ phần Thẩm định giá Thăng Long

VFS

Công ty Cổ phần thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội

vii


DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

Trang

2.1.

Mục đích định giá đất của một số nước

32

2.2.

Hình thức giá của một số nước

33

2.3.

Cơ quan định giá, kiểm soát giá đất của các nước

34

2.4.

Nguyên tắc và phương pháp xác định giá của một số nước

35

3.1.

Phân loại lao động theo tính chất

48

3.2.

Phân loại lao động theo trình độ

49

3.3.

Phân loại lao động theo giới tính

50

3.4.

Phân loại lao động theo độ tuổi, thâm niên công tác

51

3.5.

Thông tin tài liệu có sẵn liên quan tới đề tài nghiên cứu

54

3.6.

Số lượng khách hàng và cán bộ thẩm định giá tiến hành

55

4.1.

Mức thu tiền dịch vụ thẩm định giá đối với tài sản là bất động sản

60

4.2.

Mức thu tiền dịch vụ thẩm định giá đối với hợp đồng tái thẩm định

63

4.3.

Kết quả hoạt động của Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ

Tài chính Hà Nội

70

4.4.

Một số bất động sản bán đấu giá mà Công ty VFS đã thực hiện

72

4.5.

Thống kê số liệu các dự án thẩm định giá của Công ty Cổ phần Thẩm
định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội

4.6.

73

Số dự án thẩm định giá bất động sản các năm của Công ty Cổ phần
Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội (VFS)

76

4.7.

Số lượt cán bộ thẩm định đánh giá về tình hình hoạt động thẩm

77

4.8.

Số lượt khách hàng được điều tra về yếu tố quyết định lựa chọn

78

4.9.

Tổng hợp ý kiến đánh giá của cán bộ về việc áp dụng các phương
pháp thẩm định giá tại Công ty VFS

4.10.

79

Số lượng khách hàng nhận xét về việc thực hiện quy trình thẩm định
giá bất động sản tại Công ty VFS

80

4.11.

Số lượng cán bộ thẩm định tham gia các loại hình đào tạo của Công ty VFS

82

4.12.

Số lượng cán bộ thẩm định cho ý kiến về nhu cầu đào tạo

83

4.13.

Số lượt khách hàng được điều tra về sự quan tâm lựa chọn

84

viii


Số bảng

Tên bảng

Trang

4.14.

Trình độ và độ tuổi của cán bộ nhân viên Công ty VFS

93

4.15.

Tình hình tài sản và nguồn vốn của Công ty VFS giai đoạn 2012 – 2014

96

4.16.

Kết quả kinh doanh thẩm định giá bất động sản của Công ty VFS
trong giai đoạn 2012 - 2014

98

ix


DANH MỤC SƠ ĐỒ

Số sơ đồ
3.1.
4.1.

Tên sơ đồ

Trang

Hệ thống tổ chức quản lý của Công ty Cổ phần Thẩm định giá và
Dịch vụ Tài chính Hà Nội (VFS)

46

Quy trình thực hiện thẩm định giá của Công ty VFS

62

x

PHẦN I
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản Việt Nam đã có những đóng góp không nhỏ đến sự
phát triển nền kinh tế nước nhà kể từ khi hình thành. Tuy nhiên, trong quá trình vận
hành, thị trường bất động sản Việt Nam đã bộc lộ nhiều nhược điểm, nhiều nghịch
lý: đó là sự bất hợp lý về giá cả, đó là thủ tục, là vấn đề gọi vốn cho thị trường.
Để thị trường phát triển một cách bền vững thì cần một hệ thống các giải
pháp khác nhau, trong đó có liên quan đến vấn đề định giá. Bởi vấn đề làm thế nào
để xác định giá trị bất động sản một cách hợp lý luôn là câu hỏi được các chủ thể
tham gia thị trường này quan tâm. Giá trị bất động sản là căn cứ quan trọng để các
bên liên quan xem xét, lựa chọn để đưa ra các quyết định phù hợp. Bất động sản có
những đặc điểm rất riêng biệt, không lẫn với các loại tài sản thông thường khác.
Chính vì vậy vấn đề thẩm định giá trị bất động sản luôn là một trong những vấn đề
luôn được quan tâm.
Qua quá trình hoạt động, các doanh nghiệp đã góp phần tích cực vào việc
xác định giá trị đất đai, tài nguyên, tài sản làm căn cứ để cơ quan có thẩm quyền
phê duyệt các dự án FDI, dự án đầu tư trong nước, cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà
nước, dự toán cấp phát kinh phí mua sắm từ nguồn ngân sách Nhà nước... Theo báo
cáo của các doanh nghiệp thẩm định giá, kết quả thẩm định giá đã giúp giảm dự
toán chi từ Ngân sách Nhà nước dành để mua sắm tài sản nhà nước khoảng 10-15%
so với dự toán.
Nhu cầu về thẩm định giá tài sản trong xã hội ngày càng lớn, đặt ra yêu cầu
phải đưa thẩm định giá tài sản trở thành một nghề - một loại hoạt động dịch vụ tư
vấn mang tính chuyên nghiệp, độc lập, khách quan. Hoạt động thẩm định giá nói
chung và đặc biệt là hoạt động thẩm định giá bất động sản có ảnh hưởng mạnh mẽ
tới sự phát triển bền vững của xã hội nói chung và nền kinh tế thị trường nói riêng bởi
kết quả mà nó mang lại sẽ giúp con người đưa ra quyết định đúng đắn phù hợp. Vì vậy
nhận thức rõ về tầm quan trọng của thẩm định giá bất động sản từ đó đưa ra các

1


phương án hoàn thiện và nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định giá bất động sản là
điều rất cần thiết đáng quan tâm trong thời kì đổi mới.
Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Hà Nội là một trong
những công ty hàng đầu trong việc cung cấp các dịch vụ thẩm định giá tài sản nói
chung và thẩm định giá trị BĐS nói riêng. Với những thành tích đã đạt được, Công
ty luôn chú trọng tới việc không ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá
nhờ đó hoạt động của Công ty đã hỗ trợ kịp thời các tổ chức, cá nhân trong nước và
quốc tế trong các giao dịch liên quan tới BĐS. Bên cạnh những thành công đã đạt
được thì cũng có những vấn đề còn tồn tại và cần tìm cách khắc phục để hoạt động
này được thúc đẩy.
Xuất phát từ những vấn đề trên đã gợi cho tác giả ý tưởng lựa chọn nghiên
cứu đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần
Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội” với mong muốn sẽ góp phần lý giải
nhiều vấn đề lý luận và thực tiễn, nhận diện những hạn chế còn tồn tại từ đó đề xuất
giải pháp khắc phục những bất cập trong quá trình thẩm định giá bất động sản.
1.2.

Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1. Mục tiêu chung
Đề xuất giải pháp hoàn thiện hoạt công tác thẩm định giá bất động sản cho
công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Hà Nội.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
(1) Hệ thống hóa được cơ sở lý luận và thực tiễn về giải pháp hoàn thiện công
tác thẩm định giá bất động sản tại công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ tài
chính Hà Nội.
(2) Đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản của công ty Cổ

phẩn Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Hà Nội.
(3) Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động TĐG BĐS của
Công ty VFS.
(4) Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản
tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Hà Nội.

2


1.3.

Câu hỏi nghiên cứu
Làm thế nào để hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty

Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Hà Nội.
1.4.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.4.1. Đối tượng nghiên cứu
Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ
phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội.
1.4.2. Phạm vi nghiên cứu
1.4.2.1.

Phạm vi về nội dung

Tập trung nghiên cứu đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định
giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội.
1.4.2.2.

Phạm vi về thời gian

Thời gian khảo sát thực trạng và đánh giá tình hình công tác thẩm định giá
bất động sản từ 2011 đến 2014. Đưa ra định hướng giải pháp cho những năm tới.
1.4.2.3.

Phạm vi về không gian

Đề tài được nghiên cứu tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài
chính Hà Nội, tập trung nghiên cứu tại thị trường Thành phố Hà Nội.

3


PHẦN II
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
2.1.

Cơ sở lý luận

2.1.1. Các khái niệm, quan niệm bản chất về thẩm định giá bất động sản
2.1.1.1.

Khái niệm thẩm định giá bất động sản

a) Khái niệm bất động sản
Bất động sản ngày càng có vai trò và vị trí ngày càng quan trọng ảnh hưởng tới
lĩnh vực hoạt động của nền kinh tế. Vì vậy việc nhận thức đầy đủ chính xác, khách
quan về bất động sản là rất cần thiết. Có nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản:

Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC, 2003): Bất động sản
(Real estate): là thuật ngữ dùng để chỉ đất đai tự nhiên và những gì do con người tạo
ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình, có hình thể vật chất, có thể nhìn hay
sờ nắn thấy, nằm trên bề mặt, trong không trung hoặc dưới lòng đất.
Bất động sản có thể được hiểu một cách chung nhất:
“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
1. Đất đai
2. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó
3. Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
4. Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
b) Khái niệm thị trường bất động sản
“Thị trường Bất động sản là địa điểm mà tại đó những người mua và bán Bất
động sản tác động qua lại với nhau”. Thị trường Bất động sản là hệ thống các quan
hệ kinh tế, thông qua đó các giao dịch về Bất động sản của các bên tham gia được
thực hiện. Thị trường Bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về Bất động sản
tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.
Định nghĩa chung nhất về thị trường bất động sản có thể hiểu là: “nơi diễn ra
tất cả các hoạt động, giao dịch về Bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ
hàng hóa tiền tệ” (Vũ Thị Thu Trang, 2013).

4


c) Khái niệm và cơ sở thẩm định giá bất động sản
- Khái niệm
Có nhiều định nghĩa khác nhau về thẩm định giá, song những nét đặc trưng cơ bản
của thẩm định giá cần thừa nhận đó là: thẩm định giá là công việc ước tính; thẩm định
giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn; giá trị của tài sản được tính bằng tiền; tài sản
được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là BĐS; xác định tại một thời

điểm cụ thể; xác định cho một mục đích nhất định; dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián
tiếp liên quan đến thị trường.
Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà
tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Thẩm định
giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền tài sản BĐS cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong những điều kiện của
một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp (Luật giá, 2013).
- Cơ sở thẩm định giá bất động sản
Giá trị thị trường (GTTT)
Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định
giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán và một bên là người mua sẵn sàng mua,
sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách
quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 (TĐGVN 01) đã định nghĩa khái
niệm như sau: “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua
bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng
mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan
và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường” (Bộ Tài Chính, 2005).
Như vậy, giá trị thị trường là mức giá trị được thị trường thừa nhận. Nó là tiêu chuẩn
cơ bản của giá trị và là căn cứ chủ yếu của hoạt động thẩm định giá đối với hầu hết các
loại tài sản, trong đó có Bất động sản. Trong quá trình thẩm định giá, các Thẩm định viên
cần phải căn cứ vào giá trị của thị trường để đánh giá giá trị của Bất động sản mục tiêu
nhưng đòi hỏi phải có sự phân tích chi tiết và thận trọng đối với từng thương vụ nhằm
xác minh mức giá cả mà thương vụ hoàn thành có phải là giá thị trường hay không.

5


Giá trị phi thị trường
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 (TĐGVN 02) định nghĩa giá trị phi thị

trường như sau:“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định
theo những căn cứ khác với GTTT hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức
giá không phản ánh theo thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá
trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải
bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn
chế, giá trị để tính thuế...” (Bộ Tài Chính, 2005).
Theo đó việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh
tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua
bán trên thị trường của tài sản đó.Trong thực tế, khái niệm giá trị phi thị trường còn
nhiều phong phú hơn rất nhiều.
2.1.1.2.

Bản chất của thẩm định giá bất động sản

Hoạt động thẩm định giá bất động sản là một dịch vụ chuyên nghiệp rất cần
thiết đối với sự vần hành của nền kinh tế thị trường. Thẩm định giá là một dạng đặc
biệt của việc xác định giá bởi công việc thẩm định giá do các nhà chuyên môn được
đào tạo có kiến thức chuyên môn, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong
quá trình thực hiện.
Thẩm định giá chỉ duy nhất là xác định một mức giá tài sản tại một địa điểm
và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá được Nhà nước quy định? Kết
quả thẩm định giá bất động sản chỉ mang tính tư vấn và thông thường dựa trên cơ sở
giá thị trường.Thông qua hoạt động thẩm định giá bất động sản sẽ giúp chủ thể đưa
ra các quyết định liên quan tới việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu,
cho thuê, cầm cố, kinh doanh tài sản…hợp lý tuân thủ đầy đủ quy định về pháp lý,
đảm bảo quyền lợi cho cá nhân.
Hoạt động thẩm định giá bất động sản mang lại nhiều đóng góp vào sự phát
triển của nền kinh tế thời kì mở cửa. Nó tồn tại khách quan đáp ứng yêu cầu của xã
hội. Sự xuất hiện của hoạt động thẩm định giá bất động sản vô cùng cần thiết đối
với công cuộc Đổi mởi đất nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý

của Nhà nước hiện nay (Cục quản lý giá, 2007).

6


2.1.2. Đặc điểm của thẩm định giá bất động sản
2.1.2.1.

Tính cố định

Bất động sản luôn gắn liền với đất đai mà đất đai cố định về vị trí, về địa điểm
và không có khả năng chuyển dịch. Mặt khác, đất đai là tài nguyên do thiên nhiên
ban tặng nên có hạn và bị giới hạn về không gian. Trong khi đó, giá trị của BĐS gắn
liền với từng vị trí cụ thể, vì vậy, khi đánh giá BĐS cần phải xem xét đến ảnh
hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của nó.
Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn chịu tác động của yếu tố môi trường,
như: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường,
nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng tác
động đến BĐS cần thẩm định giá như thế nào (Cục quản lý giá, 2007).
2.1.2.2.

Tính bền vững

BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này xem xét trên cả góc độ
kỹ thuật và kinh tế từ đó đặt ra vấn đề:
Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý,
tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
Khi thẩm định giá BĐS phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ
vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.
Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảm dần

đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có thể có xu
hướng giảm. Do vậy, phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy
trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật
lý (Cục quản lý giá, 2007).
2.1.2.3.

Tính khác biệt

Bất động sản có sự khác biệt rõ rệt về vị trí của từng BĐS kết cấu, kiến trúc,
quyền đối với từng BĐS. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư, cũng thường
quan tâm đến tính khác biệt, để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng. Từ đó đặt ra
vấn đề: sự khác biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác,
song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi nếu không biết khai thác. Khi thẩm định giá trị
BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với
nhau (Cục quản lý giá, 2007).

7


2.1.2.4.

Tính khan hiếm

BĐS có tính khan hiếm và tính khan hiếm gắn liền với diện tích đất đai tự nhiên là
có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí. Điều này đặt ra vấn đề:
Quan hệ cung - cầu về BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn
cầu. Nhu cầu có được BĐS vì những mục đích sử dụng khác nhau là lớn hơn nhiều
so với nhu cầu và số lượng BĐS muốn bán ra. Nhà nước, với tư cách là người quản
lý vĩ mô nền kinh tế, cần có chính sách chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ
có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế. Khi tiến hành thẩm định giá, cần chú ý định giá

BĐS sát với giá trị thực của BĐS, giúp những cá nhân có nhu cầu thẩm định giá
không bị nhầm lẫn trước giá ảo của thị trường BĐS (Cục quản lý giá, 2007).
2.1.2.5.

Tính có giá trị lớn

BĐS thường có giá trị rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi
phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. Do vậy:
Hoạt động đầu tư kinh doanh xây dựng BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn.
Vốn đầu tư cho xây dựng BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh.
Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.
Khi thẩm định giá trị của BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu nhất định
về đặc điểm về giá trị và giá trị sử dụng của BĐS. Vì khi định giá tăng, giảm 1% sẽ
kéo theo số tuyệt đối lớn (Cục quản lý giá, 2007).
2.1.2.6.

Tính ảnh hưởng lẫn nhau

Những BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, cả về mặt vật lý lẫn kinh tế. Giá
trị của một BĐS có thể bị tác động của những BĐS khác. Hay nói cách khác, khi
xuất hiện một BĐS liền kề thì giá trị BĐS đó sẽ thay đổi. Đặc biệt, trong trường hợp
Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội
sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị đất đai và các công trình xây dựng trong khu
vực đó. Từ đó đặt ra vấn đề Nhà nước phải thống nhất quản lý về BĐS; khi đầu tư
xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng tới các công trình
khác; khi thẩm định giá trị BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu có các công
trình BĐS khác ra đời.

8

Như vậy, hoạt động thẩm định giá chịu sự chi phối rất lớn của các đặc điểm của
BĐS. Do đó, việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá các đặc điểm này là không thể
thiếu khi tiến hành thẩm định giá trị BĐS (Cục quản lý giá, 2007).
2.1.3. Vai trò của thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá nói chung và TĐGBĐS nói riêng có mối quan hệ mật thiết đến
thị trường Bất động sản.Thẩm định giá là một trong những công cụ quản lý vĩ mô
góp phần ngăn chặn sự lợi dụng để đưa giá trị tài sản chênh lệch quá cao hoặc quá
thấp so với thị trường. Các tổ chức TĐGBĐS có vai trò triển khai các hoạt động
thống kê về giá cả BĐS, đưa ra những căn cứ khoa học để dự báo giá cả, công bố
giá cả để làm cơ sở cho các giao dịch trên thị trường trên cơ sở tuân theo các quy
định của Nhà nước. Có thể thấy rõ vai trò của TĐGBĐS được thể hiện:
- Thẩm định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minh bạch về giá
đất; đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu là chính xác và khách quan. Cơ quan
thẩm định và tư vấn về giá đất có khả năng tiếp cận dễ dàng với mọi đối tượng.
- Làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hoá trên thị trường. Từ
hoạt động thẩm định giá, việc tư vấn, đặc biệt là tư vấn về giá đất sẽ diễn ra thông
thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng sẽ đảm bảo lợi ích
của các bên tham gia thị trường. Tư vấn giá đất sẽ giúp thực hiện các chủ trương, chính
sách của Nhà nước như: Cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà
nước được thuận lợi và trung thực hơn.
- Giúp Nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý Nhà nước nói chung và
quản lý TTBĐS nói riêng.
Như vậy, công tác TĐGBĐS có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, giúp các chủ
thể có thể đưa ra các quyết định đúng đắn trong quản lý cũng như giao dịch BĐS.
2.1.4. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản căn bản
2.1.4.1.

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN)

- Nội dung của nguyên tắc: mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và
đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận
trong điều kiện nó được SDTNVHQN (highest and best use).
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc khai
thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra.
9


Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất mà tài
sản có thể mang lại. Vì vậy, giá trị của một tài sản được thừa nhận trong điều kiện
nó được SDTNHQN.
- Tuân thủ nguyên tắc: trong hoạt động định giá đòi hỏi TĐV phải chỉ ra được
chi phí cơ hội của tài sản. Phân biệt được các giả định tình huống sử dụng phi thực
tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính. Tức là chỉ ra các khả
năng thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi ích của việc sử dụng đó. Đồng
thời, khẳng định tình huống nào hay cơ hội sử dụng nào là cơ hội SDTNVHQN, sẽ
là cơ sở để ước tính giá trị tài sản.
Trên thực tế, trong nhiều trường hợp, việc xác định cơ hội SDTNVHQN cũng
không đơn giản. Việc SDTNVHQN còn tuỳ thuộc vào ý nghĩa chủ quan của giá trị
và chi phí cơ hội của từng nhà đầu tư (Bộ Tài Chính, 2005).
2.1.4.2.

Nguyên tắc thay thế (NTTT)

- Nội dung: giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí
để có một tài sản tương đương.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc:
Nguyên tắc này được xây dựng dựa trên quan niệm rất đơn giản và rõ ràng: một
người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn
nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy để thay thế. Tài sản tương tự để thay

thế có thể có bằng cách mua trên thị trường hoặc bằng cách bỏ tiền để xây dựng mới.
- Tuân thủ nguyên tắc:
“Thay thế” là một nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong lý thuyết thẩm dịnh giá.
Nó là cơ sở lý luận cơ bản để hình thành phương pháp so sánh trực tiếp - một phương
pháp đơn giản nhưng lại là phương pháp chủ yếu nhất trong hệ thống các phương pháp
định giá. Tuân thủ nguyên tắc này, đòi hỏi TĐV phải nắm được các thông tin về giá cả
hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở
để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần định giá.
Trên thực tế, trong nhiều trường hợp rất khó tìm được 2 BĐS tương tự hoặc
giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản xuất. Do vậy, để vận dụng
tốt nguyên tắc này, đòi hỏi TĐV nhất thiết phải được trang bị các kỹ năng về cách
10


điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh
với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất, làm chứng cớ hợp lý cho việc ước tính giá
trị tài sản cần thẩm định (Bộ Tài Chính, 2005).
2.1.4.3.

Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai (LITL)

- Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi
ích tương lai tài sản mang lại cho nhà đầu tư.
- Cơ sở của nguyên tắc:
Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản: là biểu hiện bằng tiền về
những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
Hơn nữa, TĐG về thực chất cũng là công việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản
có thể mang lại trong tương lai.
- Tuân thủ nguyên tắc: để thẩm dịnh giá một cách hợp lý và chính xác, TĐV
phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để

ước tính giá trị tài sản. Theo nguyên tắc này có thể áp dụng dể đánh giá tất cả các
loại tài sản, bất kể đó là tài sản có tạo ra thu nhập hay không. Tuy nhiên, nó có ý
nghĩa thực tiễn hơn đối với các tài sản mang lại thu nhập bằng tiền. Đối với những
tài sản này, tuỳ thuộc vào mục đích định giá, việc thẩm định có thể dựa trên GTTT
hoặc giá trị phi thị trường - yếu tố chủ quan của giá trị. Song nhìn chung, tuân thủ
nguyên tắc này, cả người bán và người mua; người sở hữu và người đi thuê... đều
phải dự đoán về các điều kiện của thị trường tương lai, như: các yếu tố thuận lợi,
bất lợi, dòng thu nhập và rủi ro cho người nắm giữ tài sản. Vai trò của TĐV chủ yếu
là ở chỗ thu thập những chứng cớ thị trường gần nhất về các mức giá bán, giá cho
thuê và tỷ lệ chiết khấu các tài sản tương tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều
chỉnh và cuối cùng là ước tính giá trị của tài sản.
- Việc định giá dựa trên nguyên tắc dự báo các khoản lợi ích tương lai là một
sự bổ sung quan trọng và cũng là một sự kiểm tra tính đúng đắn của sự vận dụng các
nguyên tắc SDTNVHQN và NTTT. Là cơ sở trực tiếp để xây dựng phương pháp thu
nhập - một trong những phương pháp chủ yếu hiện nay (Bộ Tài Chính, 2005).

11


2.1.4.4.

Nguyên tắc đóng góp (NTĐG)

- Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành
một tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của
toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
- Cơ sở của nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là biểu
hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể. Đó là cơ sở để
người ta chấp nhận giá trị đóng góp, như ví dụ trên.
- Tuân thủ nguyên tắc:

+ Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện giá trị toàn bộ tài sản.
Nhưng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ và giá trị
của các bộ phận tài sản còn lại.
+ Thực ra giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình. C ơ sở
để phân loại và định giá tác động của các yếu tố vô hình thường rất khó khăn.
Nguyên tắn đóng góp đã tạo cơ sở định giá tổng thể yếu tố này bằng phép tính
ngược: khi xác định giá trị của yếu tố vị trí - chi phí cơ hội hay mức độ
SDTNVHQN của mảnh đất, nếu tính riêng giá trị của mảnh đất rồi cộng với giá trị
của công trình thì sẽ có nguy cơ tính sai giá trị của BĐS. Vì vậy, cần tính giá trị của
BĐS trước rồi trừ đi giá trị của công trình xây dựng để ra giá trị của yếu tố vị trí.
Đây cũng là cơ sở để xây dựng phương pháp thặng dư (Bộ Tài Chính, 2005).
2.1.4.5.

Nguyên tắc cung cầu (NTCC)

- Nội dung nguyên tắc: giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản. Trên
thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận của thị trường về
giá trị tài sản. Trong các thị trường khác, dưới sức ép của cung và cầu, giá cả có thể có
khoảng cách rất xa so với giá trị thực. Vì vậy, khi so sánh các tài sản với nhau, phải phân
tích tác động của yếu tố cung và cầu ảnh hưởng đến giá trị tài sản cần thẩm định.
- Cơ sở của nguyên tắc:
Với một thị trường công khai, minh bạch và có tính cạnh tranh cao thì những
yếu tố thuận lợi và khó khăn đã phản ánh vào giá cả giao dịch trên thị trường. Vì
vậy TĐV có cơ sở dựa vào các giao dịch trên thị trường để ước tính giá trị cho các
tài sản tương tự.
12


- Tuân thủ nguyên tắc:
+ Trước khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu chứng cớ thị trường, cần phải

xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị ép buộc hay có đạt
tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật "thay thế so sánh" hay không - NTTT. Thực hiện
đánh giá, dự báo tương lai về cung cầu và giá cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự
báo để sử dụng kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu nhập - LITL.
+ Theo NTĐG, bộ phận cấu thành tài sản có thể được đánh giá rất cao,
nhưng trên thị trường, bộ phận tài sản này được bán một cách rộng rãi, với giá rất
rẻ. Khi đó việc định giá chủ yếu phải được dựa trên NTCC và NTTT.
Như vậy, có thể thấy rằng, NTCC còn là sự bổ sung quan trọng và là sự giải thích
một cách cụ thể hơn cho các nguyên tắc SDTNVHQN, NTTT, LITL và NTĐG. Trên
thực tế, nó là nguyên tắc được ưu tiên trong quá trình vận dụng để thẩm định đối với
hầu hết các loại tài sản cũng như cho các mục đích sử dụng khác nhau.
Ngoài các nguyên tắc đã nêu trên còn các nguyên tắc khác. Song 5 nguyên tắc trên
đây, có thể nói là các nguyên tắc có cở sở lý luận và thực tiễn rõ ràng, là căn cứ chủ yếu
và quan trọng để xây dựng các tiêu chuẩn, hình thành nên các quy trình và phương
pháp định giá tài sản cách hợp lý và có cơ sở khoa học (Bộ Tài Chính, 2005).
2.1.5. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
2.1.5.1.

Phương pháp so sánh trực tiếp

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam của Bộ Tài Chính ban hành năm 2008:
Cơ sở lý luận
Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ
nguyên tắc thay thế, đó là: một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào
đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương để thay thế. Các
BĐS cần tính giá được gọi là các BĐS mục tiêu, còn các BĐS tương tự, mang tính
chất là những chứng cớ giao dịch gọi là các BĐS so sánh.
Các bước tiến hành
Có thể chia thành 5 bước cụ thể:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian

gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu.
13


Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo
tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu.
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Thông thường
người ta lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và các BĐS
chứng cớ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giá trị của
các BĐS chứng cứ.
Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh..
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
Ưu điểm:
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử
dụng nhiều nhất trong thực tế bởi nó có những ưu điểm cơ bản:
- Là phương pháp thẩm định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật
- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững
chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận
- Là phương pháp đầu vào của các phương pháp khác như phương pháp chi
phí, phương pháp thặng dư,…
- Phương pháp cho kết quả đáng tin cậy khi có sự trợ giúp của các phương tiện
kỹ thuật.
Hạn chế:
- Cần thiết phải có thông tin về các giao dịch về BĐS tương tự trong cùng khu
vực thị trường.
- Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử.
- Phương pháp này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị
trường.
Điều kiện áp dụng:

- Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.
- Thị trường phải ổn định.
- Thường được sử dụng để thẩm định giá trị các BĐS có tính đồng nhất như
các căn hộ, các chung cư,…và thẩm định giá trị các mảnh đất trống.
14


Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong việc đánh
giá các yếu tố, TĐV nên sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác suất và
máy tính. Điều đó cho phép TĐV rút ra kết luận từ tập hợp các tài liệu trên cơ sở
phân tích luật số lớn và nhận được kết quả đáng tin cậy.
2.1.5.2.

Phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư)

Cơ sở lý luận
Phương pháp đầu tư được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tác
dự báo lợi ích tương tương lai. Theo nguyên tắc này, một BĐS được coi ngang bằng
với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ chính
BĐS đó. Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp:
Phương pháp vốn hóa trực tiếp:
Áp dụng đối với trườn hợp thu nhập từ BĐS đầu tư qua các năm không thay
đổi và số năm đầu tư là vô hạn.
Áp dụng công thức (1) hoặc công thức (2):
V=

I
(1)
R

V=I×YP (2)

V: Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai
I: Thu nhập ròng hàng năm.
R: tỷ suất chiết khấu trung bình
YP: hệ số thu nhập. YP là nghịch đảo của i và được coi là số nhân, số nhân thể
hiện giá trị hiện tại của 1 đồng vốn/năm.
Phương pháp chiết khấu dòng tiền:
Là phương pháp ước tính giá trị bất động sản bằng cách chiết khấu tất cả các
khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại,
có tính đến yếu tố lạm phát và không ổn định của thu nhập.

CFt
Vn
V =∑
+
t
(1+ r )n
1 (1+ r )
n

Trong đó:
V: giá trị thị trường của BĐS
CFt: Thu nhập năm thứ t
15


T: Giá trị thu hồi bất động sản vào năm thứ n
t: năm thứ t (t=1,n)
n: Thời gian nắm giữ bất động sản

r: tỷ suất chiết khấu.
Về trình tự, phương pháp này có thể được chia thành 4 bước cụ thể:
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến
tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để loại trừ khỏi thu nhập hàng năm,
như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa,…
Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng dể tính toán.
Bước 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu.
Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng
Ưu điểm:
Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì
nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.
- Là phương pháp khá đơn giản.
- Có độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được,
khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với độ tin cậy cao.
Nhược điểm:
- Khi phân tích các thương vụ tương tự cần phải điều chỉnh nhiều mặt, như:
tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê,…
- Trong nhiều trường hợp, thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
- Kết quả thẩm định giá chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.
Điều kiện áp dụng:
- Phương pháp này phù hợp khi thẩm định giá các BĐS có khả năng mang lại
các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
- Thường sử dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư. (Bộ Tài
Chính, 2008).

16


2.1.5.3.

Phương pháp chi phí

Cơ sở lý luận
Phương pháp chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên
tắc thay thế. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: giá trị của BĐS mục tiêu
tương đương với chi phí làm ra một BĐS giống như vậy và coi đây như một vật
thay thế.
Các bước tiến hành
Trình tự phương pháp này gồm có 5 bước như sau:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc phạm vi pháp lý của BĐS
bằng cách coi nó là đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu
quả nhất.
Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công
trình hiện có trên đất.
Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên nhân.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá
khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của
mảnh đất với giá trị ước tính của công trình.
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:
Ưu điểm:
- Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh,
sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự
báo lợi ích tương lai.
- Phương pháp chi phí thích hợp khi thẩm định giá BĐS dùng cho các giao
dịch và mục đích riêng biệt. Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều
vào chuyên môn và kinh nghiệm của TĐV, do vậy, nếu nhà thẩm định có chuyên
môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được
những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thái quá.

17


Hạn chế:
- Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu thị
trường, do đó, phương pháp này cũng gặp phải những hạn chế của phương pháp so
sánh trực tiếp, như: cần thiết phải có thông tin thị trường, các thông tin chứng cứ
mang tính chất lịch sử,..
- Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. Phương
pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa
chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
- Việc ước tính các khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện.
- Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi nhà thẩm định phải có nhiều kinh
nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.
Điều kiện áp dụng:
- Thích hợp khi thẩm định giá trị các BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt.
- Thẩm định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo
hiểm và các dạng bồi thường khác.
- Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.
- Được vận dụng trong trường hợp người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố
chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS.
- Phương pháp này cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra
đối với các phương pháp khác (Bộ Tài Chính, 2008).
2.1.5.4.

Phương pháp thặng dư

Cơ sở lý luận:
Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư. Nó đòi hỏi

phải quán triệt đầy đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản. Tuy nhiên, “nguyên tắc đóng
góp” giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của một BĐS được xác định
trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng
lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị BĐS dựa trên phần đóng
góp của nó vào dự án phát triển BĐS theo hướng tốt nhất và hiệu quả nhất.

18