De Cuong Lv Pl Vhdmbbds - Khanh Sửa Lại Theo Hđ Thầy Chỉnh Thực Hiện.doc

MỤC LỤC
Trang
ĐỀ CƯƠNG................................................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài.....................................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu...........................................................................................................................1
2.1 Mục tiêu chung:.............................................................................................................................1
2.2 Mục tiêu cụ thể:.............................................................................................................................1
3. Tổng quan các nghiên cứu có liên quan đến đề tài...........................................................................1
4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................................................................3
5. Phạm vi giới hạn đề tài.......................................................................................................................4
5.1 Phạm vi nội dung:..........................................................................................................................4
5.2 Phạm vi không gian.......................................................................................................................4
5.3 Phạm vi thời gian:.........................................................................................................................5
6. Đối tượng nghiên cứu và đối tượng khảo sát....................................................................................5
6.1 Đối tượng nghiên cứu:..................................................................................................................5
6.2 Đối tượng khảo sát:.......................................................................................................................5
7. Kết cấu luận văn.................................................................................................................................5
8. Tài liệu tham khảo..............................................................................................................................7
9. Dự kiến tiến độ thực hiện luận văn.................................................................................................13


ĐỀ CƯƠNG
1. Tính cấp thiết của đề tài
Giao kết Hợp đồng mua bán nhà ở tuân theo quy định pháp luật Việt Nam là
việc có ý nghĩa then chốt đối với việc thực hiện giao kết hợp đồng: Giao kết hợp
đồng một cách chặt chẽ sẽ giúp ngăn ngừa tranh chấp, ngăn ngừa rủi ro.
Giao kết hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam bao gồm các quy
định trong nhiều văn bản, thiếu tính đồng bộ, thống nhất dẫn đến việc áp dụng khó
khăn.
Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam là một phần quan trọng
trong quy trình giao dịch bất động sản. Hợp đồng này được xem là một tài liệu

pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích của cả người mua và người bán.
Chính những vấn đề cấp bách trên mà tác giả nhận thấy vẫn còn tồn tại một
số những bất cập và hạn chế nhất định cần hoàn thiện pháp luật. Đây là lý do mà
tác giả tập trung nghiên cứu về đề tài: “Giao kết hợp đồng mua bán nhà ở theo
pháp luật Việt Nam”. Là cần thiết để nghiên cứu làm luận văn tốt nghiệp Cao học
ngành luật của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1 Mục tiêu chung:
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài này là để đưa ra những đề xuất hoàn thiện qui
định pháp luật về giao kết Hợp đồng mua bán nhà ở.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài này là để đưa ra những đề xuất hoàn thiện qui
định pháp luật về giao kết Hợp đồng mua bán nhà ở. Điều này nhằm mục đích tăng
cường sự bảo vệ cho các bên tham gia giao kết Hợp đồng mua bán nhà ở và đảm
bảo tính minh bạch, cơng bằng trong q trình giao dịch. Việc hoàn thiện qui định
pháp luật cũng giúp tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển thị trường bất động
sản và đảm bảo quyền lợi của người dân trong việc sở hữu nhà ở.
2


2.2 Mục tiêu cụ thể:
Nghiên cứu, phân tích các cơ sở lý luận và thực tiễn qui định về giao kết Hợp
đồng mua bán nhà ở.
Nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực trạng áp dụng pháp luật về giao kết
Hợp đồng mua bán nhà ở trong pháp luật dân sự, luật Nhà ở và các luật chuyên
ngành khác để chỉ ra những bất cập và từ đó đưa ra các đề xuất hoàn thiện pháp
luật cụ thể. Nhằm hướng đến tiêu chí phát triển của hoạt động mua bán nhà ở giữa
tư nhân với tư nhân trong thời gian tới.
Nghiên cứu và phân tích các cơ sở lý luận và thực tiễn về qui định giao kết
Hợp đồng mua bán nhà ở là một nhiệm vụ quan trọng. Bằng cách nghiên cứu thực
trạng pháp luật và thực trạng áp dụng pháp luật về giao kết Hợp đồng mua bán nhà

ở trong pháp luật dân sự, luật Nhà ở và các luật chuyên ngành khác, chúng ta có thể
xác định được những bất cập hiện tại và đưa ra các đề xuất hoàn thiện pháp luật cụ
thể. Điều này sẽ giúp tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động mua bán nhà ở giữa các
tư nhân và đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong tương
lai.
3. Tổng quan các nghiên cứu có liên quan đến đề tài
Ở các cơng trình nghiên cứu trước đó của các anh chị học viên tại trường
như: Hợp đồng tặng cho tài sản là bất động sản theo quy định của pháp luật Việt
Nam, tác giả Phan Kim Anh; Hợp đồng tặng cho có điều kiện đối với tài sản là bất
động sản, tác giả Kim Sum; Quyền tiếp cận thông tin trong kinh doanh bất động
sản, tác giả Trầm Minh Thuần; Quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật
Việt Nam, tác giả Võ Văn Diện; Pháp luật về hoạt động cho vay để thực hiện các
dự án kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại, tác giả Nguyễn Thế
Anh; Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề, tác giả Huỳnh Minh Trí; Pháp luật
về thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của cá nhân, tác giả Đặng
Hữu Quí; Pháp luật về hợp đồng tín dụng liên quan đến thế chấp bất động sản 3


Hạn chế và hướng hoàn thiện từ thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Toà án nhân
dân, tác giả Trần Bá Kha; Pháp luật về định giá bất động sản, tác giả Võ Thanh
Nhàn; Pháp luật về mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản, tác giả Kiều
Hoài Phong; Pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, tác giả Lê Văn
Chí; Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản của
khách hàng tại địa bàn tỉnh Bến Tre, tác giả Chế Văn Sang; Pháp luật về hoạt
động môi giới bất động sản ở Việt Nam, tác giả Nguyễn Xuân Thắng.
Và ở các cơng trình nghiên cứu trước đó của các anh chị nghiên cứu ngoài
trường khác.
4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu: Có tính chất bao trùm được quán triệt để thực hiện
đề tài là phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác Lê Nin, cụ thể là quá trình hình thành và phát triển của pháp luật dân sự, luật Nhà ở

và luật chuyên ngành khác như luật Đất đai, luật Xây dựng, luật Kinh doanh bất
động sản,… ở nước ta trên cơ sở vận dụng các quan điểm cơ bản của Đảng và Nhà
nước về giao kết Hợp đồng mua bán nhà ở.
Đề tài còn sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, đánh giá để làm rõ cơ
sở lý luận về giao kết Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Dân sự, luật Nhà ở
và các luật chuyện ngành khác có liên quan.
Phương pháp tổng hợp được sử dụng chủ yêu ở chương 1 để khảo sát khái
niệm về nhà ở và Giao kết Hợp đồng mua bán nhà ở. Phương pháp này cũng được
sử để khảo sát những bất cập về qui định giao kết Hợp đồng mua bán nhà ở theo
pháp luật dân sự, luật Nhà ở và các luật chuyên ngành khác có liên quan và đưa ra
những đề xuất hoàn thiện pháp luật. Phương pháp phân tích đặt biệt là phân tích
luật đươc sử dụng chủ yếu ở chương 2 để nghiên cứu thực trạng những qui định của
pháp luật về giao kết Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật dân sự, luật Nhà ở
4


và các luật chuyên ngành khác có liên quan. Phương pháp phân tích thực tiễn được
sử dụng để khảo sát các vụ việc cụ thể có dấu hiệu vi phạm qui định của pháp luật
liên quan.
5. Phạm vi giới hạn đề tài
5.1 Phạm vi nội dung:
Đề tài tập trung nghiên cứu các qui định về Giao kết Hợp đồng mua bán nhà
ở theo pháp luật dân sự, luật Nhà ở hiện hành và các luật chuyên ngành khác có
liên quan. Đề tài này có thể có đối chiếu, so sánh nhưng không nghiên cứu sâu qui
định về Giao kết Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật dân sự, luật Nhà ở với
các luật khác như pháp luật về đất đai, hơn nhân gia đình, pháp luật về nhà ở, pháp
luật hành chính, pháp luật về kinh doanh bất động sản, luật thương mại, luật thi
hành án dân sự, Luật tố tụng dân sự, các Nghị định, Thông tư, Quyết định có liên
quan đến Giao kết Hợp đồng mua bán nhà ở.
5.2 Phạm vi không gian

Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu ở phạm vi các giao dịch dân sự về Giao kết
hợp đồng mua bán nhà ở giữa tư nhân với tư nhân với nhau diễn ra trong nước Việt
Nam mà pháp luật quy đinh.
5.3 Phạm vi thời gian:
Trước và sau khi Bộ luật Dân sự 2015, luật Nhà ở 2014 có hiệu lực.
6. Đối tượng nghiên cứu và đối tượng khảo sát
6.1 Đối tượng nghiên cứu:
Theo pháp luật dân sự, luật Nhà ở và các luật chuyên ngành khác có liên
quan quy định chi tiết về giao kết Hợp đồng mua bán nhà ở: Điều kiện về chủ thể
giao kết, Đối tượng của giao kết hợp đồng mua bán nhà ở; Điều kiện về giá và
phương thức thanh toán của giao kết hợp đồng mua bán nhà ở; Điều kiện về công
chứng, chứng thực khi giao kết Hợp đồng mua bán nhà ở.
5


6.2 Đối tượng khảo sát:
Việc giao kết Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam giữa tư
nhân với tư nhân về các đối tượng nhà ở như: Nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở
thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội.
7. Kết cấu luận văn
Bên cạnh Phần mở đầu và Kết luận, Đề tài gồm 02 chương; Chương 1: Cơ sở
lý luận và quy định của pháp luật về xác lập hợp đồng mua bán bất động sản;
Chương 2: Thực trạng pháp luật về xác lập hợp đồng mua bán bất động sản và
hướng hoàn thiện.
DỰ KIẾN ĐỀ CƯƠNG CHI TIẾT
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1 Mục tiêu chung:
2.2 Mục tiêu cụ thể:

3. Tổng quan các nghiên cứu có liên quan đến đề tài
4. Phương pháp nghiên cứu
5. Phạm vi giới hạn đề tài
5.1 Phạm vi nội dung:
5.2 Phạm vi không gian:
5.3 Phạm vi thời gian:
6. Đối tượng nghiên cứu và đối tượng khảo sát
6.1 Đối tượng nghiên cứu:
6.2 Đối tượng khảo sát:
6


7. Kết cấu luận văn
PHẦN NỘI DUNG
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ GIAO
KẾT HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
1.1 Các khái niệm cơ bản
1.1.1 Khái niệm nhà ở
Khái niệm "nhà ở" đề cập đến một không gian sống được sử dụng để sinh
hoạt và nghỉ ngơi của con người. Nhà ở có thể là căn hộ, nhà riêng, biệt thự, hay
bất kỳ loại hình nào khác mà người dân sử dụng để ở. Nhà ở là một phần quan
trọng trong cuộc sống của mỗi người, đóng vai trị bảo vệ và cung cấp một môi
trường an lành và ổn định cho gia đình.
Nhà ở là vấn đề được nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu dưới những giác độ
khác nhau, từ đó đưa ra các khái niệm khác nhau về nhà ở. Theo phạm trù triết học,
nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa; theo
phạm trù xã hội học nó là phương tiện đáp ứng nhu cầu ở của con người; theo
phạm trù kinh tế - dân sự nhà ở là khối tài sản thường có giá trị lớn; cịn theo phạm
trù pháp luật thì nó là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành

luật dân sự.
Nhà ở ln gắn liền với cuộc sống của con người, là nhu cầu khơng thể thiếu
của mỗi cá nhân, mỗi gia đình nên nó mang tính xã hội sâu sắc. Chính vì thế, quyền
về nhà ở luôn được ghi nhận trong Hiến pháp của hầu hết các quốc gia với tư cách
là một quyền cơ bản của công dân. Ở nước ta, Hiến pháp
năm 1992 (sửa đổi) tại Điều 58 đã quy định cơng dân có quyền sở hữu hợp pháp
nhà ở của mình.
Để đáp ứng nhu cầu có nhà ở mỗi cá nhân, hộ gia đình có nhiều phương thức
tạo lập khác nhau như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho hoặc tham
7


gia các giao dịch mua bán nhà ở. Tuy nhiên, vì nhu cầu nhà ở trong điều kiện một
nước có mật độ dân số đông như nước ta hiện nay là rất cao, đặc biệt ở các đô thị
lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh. vì thế vấn đề tạo lập được nhà ở được
pháp luật quy định khá chặt chẽ và ngày càng được hoàn thiện từng bước, tạo cơ sở
pháp lý vững chắc cho thị trường bất động sản được hình thành và phát triển theo
định hướng của Nhà nước.
Nền kinh tế nước ta trong 20 năm đổi mới đã có những bước phát triển mạnh
mẽ, đời sống vật chất và tinh thần của người dân đã và đang được nâng cao. Do đó,
nhu cầu có được những ngôi nhà khang trang, đủ tiện nghi và thuận tiện trong sinh
hoạt và công việc ngày càng được người dân chú trọng. Trong khi việc tạo lập nhà
ở bằng việc tham giao dịch mua bán nhà đã và đang phát triển ngày càng phong
phú, đa dạng và phức tạp. Chính vì thế, quy định của pháp luật về giao dịch mua
bán nhà ở luôn được Nhà nước chú trọng hồn thiện để đáp ứng với tình hình mới.
Thực tế ở nước ta, hoạt động mua bán nhà ở đã trải qua nhiều thời kỳ khác nhau. Ở
mỗi thời kỳ có những nét riêng biệt phản ánh sự khác nhau trong đường lối, chính
sách về nhà ở của Đảng và Nhà nước. Tuy nhiên, ở thời kỳ nào thì các giao dịch
mua bán nhà ở cũng phải thực hiện bằng hình thức hợp đồng, phải được chứng thực
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiện những thủ tục bắt buộc do

pháp luật quy định.
Theo quy định tại Điều 385 Bộ Luật Dân sự (BLDS) 2015, hợp đồng là sự
thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ
dân sự. Như vậy, một hợp đồng phải xuất phát từ yếu tố thỏa thuận nhưng không
phải mọi thỏa thuận đều là hợp đồng. Chỉ những thỏa thuận làm phát sinh, thay đổi
hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự mới tạo nên quan hệ hợp đồng. Trên thực tế,
những thỏa thuận mang tính cách là sự giúp đỡ vơ tư (ví dụ, cho đi nhờ xe,..) hay
những thỏa thuận mang tính cách xã giao (nhận lời mời đi dự tiệc hay đi chơi...)
đều không phải là hợp đồng.
8


Tóm lại, dựa lý luận hợp đồng, vào khái niệm hợp đồng mua bán tài sản quy
định Điều 430 Bộ luật Dân năm 2015, quy định hợp đồng mua bán tài sản quy định
từ Điều 431 đến Điều 454 Bộ luật Dân năm 2015 thực tiễn đời sống hợp đồng mua
bán nhà ở, đưa khái niệm hợp đồng mua bán nhà sau: “Hợp đồng mua bán nhà ở là
sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bản nhà ở có
nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc
phần nhà đó cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà do bên
bán chuyển giao. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa
điểm, theo phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở”.
1.1.2. Khái niệm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở
Giao kết hợp đồng mua bán nhà ở là quá trình mà người mua và người bán
thỏa thuận về việc mua bán một căn nhà. Hợp đồng này chứa đựng các điều khoản
và điều kiện mà cả hai bên đồng ý tuân thủ. Qua việc giao kết hợp đồng mua bán
nhà ở, người mua sẽ trở thành chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà và người bán sẽ
nhận được giá trị tương ứng với căn nhà đã bán.
1.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về giao kết hợp đồng mua bán nhà ở
Quy định pháp luật về giao kết hợp đồng mua bán nhà ở là rất cần thiết để
đảm bảo tính minh bạch, cơng bằng và bảo vệ quyền lợi của cả người mua và người

bán. Nhờ vào quy định này, người mua và người bán có thể thỏa thuận và tuân thủ
các điều khoản và điều kiện đã được quy định trước đó. Điều này giúp tránh tranh
chấp và xung đột trong quá trình giao dịch, đồng thời tạo ra một môi trường ổn
định và tin cậy cho thị trường bất động sản.
1.4 Lịch sử phát triển pháp luật giao kết hợp đồng mua bán nhà ở trong luật
Việt nam
Lịch sử phát triển pháp luật giao kết hợp đồng mua bán nhà ở trong luật Việt
Nam đã được nghiên cứu và có những nghiên cứu tổng quát về hợp đồng thuê mua
nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam hiện nay. Các nghiên cứu này nhằm đánh giá
9


thực trạng của giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam,
từ đó đưa ra những kiến nghị để hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả trong
giao kết, thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, không có thơng tin
cụ thể về lịch sử phát triển pháp luật giao kết hợp đồng mua bán nhà ở trong luật
Việt Nam được cung cấp trong nguồn tìm kiếm của tôi.
1.5 Các nguyên tắc chi phối việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở trong luật
hiện hành
Hiện tại, pháp luật Việt Nam có những nguyên tắc chi phối việc giao kết hợp
đồng mua bán nhà ở. Các nguyên tắc này bao gồm quyền tự do lựa chọn đối tác
giao kết hợp đồng, quyền tự do thỏa thuận nội dung hợp đồng, quyền tự do thỏa
thuận thay đổi nội dung hợp đồng trong quá trình thực hiện, quyền tự do thỏa thuận
các điều kiện đảm bảo để thực hiện hợp đồng, quyền tự do thỏa thuận cơ quan tài
phán và luật giải quyết tranh chấp hợp đồng. Tuy nhiên, để có thơng tin chi tiết về
các ngun tắc này, bạn có thể tìm hiểu thêm trong các văn bản pháp luật liên quan
hoặc tham khảo các tài liệu chuyên ngành về pháp luật mua bán nhà ở.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO KẾT HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ
Ở VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN

2.1 Điều kiện về chủ thể giao kết hợp đồng mua bán nhà ở.
2.1.1 Chủ thể là tư nhân bên bán
2.1.1.1. Năng lực và sự ưng thuận
Đúng vậy, năng lực và sự ưng thuận của chủ thể bên bán là tư nhân là yếu tố
quan trọng khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam. Chủ thể
bên bán cần có đủ năng lực pháp luật để thực hiện hợp đồng và phải đồng ý với các
điều khoản và điều kiện của hợp đồng. Điều này đảm bảo tính pháp lý và sự đồng ý
tự nguyện của các bên tham gia giao dịch.
2.1.1.2. Trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần
10


Trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần của chủ thể bên bán là tư
nhân khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam, các chủ thể
bên bán cần phải có sự ưng thuận và đồng ý với nhau về việc chia sẻ quyền sở hữu
và quản lý căn nhà. Điều này cũng cần tuân thủ các quy định và điều kiện của pháp
luật Việt Nam để đảm bảo tính pháp lý và sự đồng ý tự nguyện của các bên tham
gia giao dịch.
2.1.1.3. Trường hợp nhà ở thuộc khối tài sản chung của vợ chồng
Trường hợp nhà ở thuộc khối tài sản chung của vợ chồng của chủ thể bên
bán là tư nhân khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam, các
chủ thể bên bán cần phải có sự ưng thuận và đồng ý với nhau về việc chia sẻ quyền
sở hữu và quản lý căn nhà. Điều này cũng cần tuân thủ các quy định và điều kiện
của pháp luật Việt Nam để đảm bảo tính pháp lý và sự đồng ý tự nguyện của các
bên tham gia giao dịch.
2.1.1.4. Trường hợp nhà ở là nơi ở duy nhất của vợ chồng
Trường hợp nhà ở là nơi ở duy nhất của vợ chồng của chủ thể bên bán là tư
nhân khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam, các chủ thể
bên bán cần phải có sự ưng thuận và đồng ý với nhau về việc chia sẻ quyền sở hữu
và quản lý căn nhà. Điều này cũng cần tuân thủ các quy định và điều kiện của pháp

luật Việt Nam để đảm bảo tính pháp lý và sự đồng ý tự nguyện của các bên tham
gia giao dịch.
2.1.2 Chủ thể là tư nhân bên mua
Trường hợp chủ thể là tư nhân bên mua, có hai trường hợp cần xem xét. Đầu
tiên, là năng lực và sự ưng thuận của bên mua. Bên mua cần có đủ năng lực tài
chính để mua căn nhà và cần có sự ưng thuận của bên bán. Thứ hai, trong trường
hợp có vợ chồng, cần có sự đồng ý của cả hai bên vợ chồng để thực hiện giao dịch
mua bán nhà ở.
2.1.2.1. Năng lực và sự ưng thuận
11


Năng lực và sự ưng thuận khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp
luật Việt Nam khi chủ thể bên mua là hai yếu tố quan trọng. Năng lực của bên mua
đảm bảo khả năng thanh toán tiền mua nhà đúng thời hạn, địa điểm và phương thức
đã thỏa thuận trong hợp đồng. Sự ưng thuận giữa bên mua và bên bán là sự đồng ý
về các điều khoản và điều kiện của hợp đồng mua bán nhà ở. Điều này đảm bảo sự
minh bạch và công bằng trong q trình giao kết.
2.1.2.2. Trường hợp có vợ, chồng
Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam khi chủ thể bên mua có
vợ hoặc chồng được quy định theo các điều khoản của pháp luật dân sự. Hợp đồng
này là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên bán và bên mua, trong đó bên bán có
nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Bên mua có nghĩa
vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm và phương thức đã thỏa thuận trong
hợp đồng. Trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở, cả bên bán và bên mua đều có
quyền và nghĩa vụ đối với nhau. Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đã
mua đúng thời hạn đã thỏa thuận, và bên mua có nghĩa vụ thanh tốn khoản tiền
mua nhà đúng thời hạn, địa điểm và phương thức đã thỏa thuận. Hợp đồng mua bán
nhà ở phải được lập thành văn bản, có cơng chứng hoặc chứng thực của Ủy ban
nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

2.2 Điều kiện về xác định đối tượng
2.2.1. Xác định đối tượng
2.2.1.1. Vật chính
Khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam, đối tượng
chính được xác định là vật chính, tức là căn nhà mà bên mua sẽ mua và bên bán sẽ
bán. Đối tượng này được xác định rõ trong hợp đồng và là cơ sở để thực hiện các
quyền và nghĩa vụ của hai bên trong giao dịch mua bán nhà ở.
Nhà ở là loại tài sản có giá trị lớn tăng dần theo thời gian có thể xem như
một kênh tích lũy vốn trong kinh doanh bên cạnh các việc đầu tư vào vàng hoặc Đô
12


la..., do đó Nhà nước quản lý các hoạt động giao dịch mua bán nhà ở bằng với công
cụ quy định khung pháp lý để đảm bảo an toàn cho các giao dịch dân sự. Nhà nước
sẽ quản lý các hoạt động giao dịch như công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán
về nhà ở; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng; quản
lý khung giá; quản lý biến động; quản lý chủ thể và mục đích sử dụng... Các giao
dịch mua bán nhà ở phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký
pháp lý. Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản trong đó có giao
dịch nhà ở bằng các cơng cụ, quy định khung pháp lý và các yếu tố pháp luật sẽ
làm cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch về thơng tin, ổn định và an tồn
hơn. Thơng qua kiểm soát thị trường nhà ở, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân
sách từ thuế đối với các giao dịch bất động sản.
2.2.1.2. Vật phụ
Trong trường hợp giao kết hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt
Nam, đối tượng chính được xác định là vật chính, tức là căn nhà mà bên mua sẽ
mua và bên bán sẽ bán. Đối tượng này được xác định rõ trong hợp đồng và là cơ sở
để thực hiện các quyền và nghĩa vụ của hai bên trong giao dịch mua bán nhà ở. Đối
tượng phụ không được xác định trong pháp luật Việt Nam khi giao kết hợp đồng
mua bán nhà ở.

2.2.2 Quyền đối với nhà ở
2.2.2.1. Nguyên tắc minh chứng về quyền sở hữu (Luật Nhà ở Điều 118
khoản 1)
Nguyên tắc minh chứng về quyền sở hữu được quy định trong Luật Nhà ở
Điều 118 khoản 1. Theo đó, quyền sở hữu căn nhà được minh chứng bằng các giấy
tờ pháp lý như hợp đồng mua bán, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Các giấy
tờ này chứng minh quyền sở hữu của chủ thể và bảo vệ quyền lợi của họ trong việc
sở hữu và quản lý căn nhà.
2.2.2.2. Các trường hợp đặc biệt (Điều 118 khoản 2)
13


Các trường hợp đặc biệt liên quan đến quyền sở hữu căn nhà được quy định
trong Điều 118 khoản 2 của Luật Nhà ở. Điều này bao gồm các trường hợp như
quyền sở hữu chung, quyền sở hữu chung của vợ chồng, quyền sở hữu của người
đã mất quyền hành quản và quyền sở hữu của người đã mất quyền sở hữu. Các
trường hợp này đều có những quy định riêng để bảo vệ quyền lợi của các bên liên
quan.
2.3 Điều kiện về giá và phương thức thanh toán hợp đồng mua bán nhà ở
Điều kiện về giá và phương thức thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà ở
cũng được quy định theo quyền thỏa thuận của các bên. Các bên có thể thỏa thuận
về giá của căn nhà dựa trên mức giá cụ thể, phương pháp xác định giá hoặc hệ số
trượt giá đối với những căn nhà có sự biến động về giá. Phương thức thanh tốn
cũng được thỏa thuận bởi các bên, có thể là thanh toán bằng tiền mặt, chuyển
khoản, hoặc các phương thức khác. Tuy nhiên, để biết thêm chi tiết về điều kiện cụ
thể, bạn có thể tham khảo các mẫu hợp đồng mua bán nhà ở hoặc tìm hiểu thơng tin
từ các nguồn tin uy tín.
2.3.1 Điều kiện về giá
2.3.2 Điều kiện về phương thức thanh tốn
2.4 Điều kiện về cơng chứng, chứng thực khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở

Điều kiện về công chứng và chứng thực khi giao kết hợp đồng mua bán nhà
ở cũng được quy định theo quyền thỏa thuận của các bên. Thông thường, để đảm
bảo tính pháp lý và chắc chắn cho cả hai bên, việc công chứng và chứng thực hợp
đồng mua bán nhà ở là rất quan trọng. Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở
thường được thực hiện tại cơ quan cơng chứng hoặc tại phịng cơng chứng của địa
phương. Q trình này đảm bảo rằng hợp đồng được thực hiện đúng theo quy định
của pháp luật và có giá trị pháp lý. Đối với việc chứng thực, các bên có thể sử dụng
dịch vụ của một bên thứ ba, như một luật sư hoặc một công ty chứng thực, để đảm
bảo tính xác thực và đáng tin cậy của hợp đồng. Tuy nhiên, để biết thêm chi tiết về
14


quy trình và điều kiện cụ thể, bạn nên tham khảo các quy định pháp luật hiện hành
và tìm hiểu thơng tin từ các nguồn tin uy tín.
2.4.1 Điều kiện về công chứng
Điều kiện về công chứng khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp
luật Việt Nam là hợp đồng phải được lập thành văn bản và có cơng chứng hoặc
chứng thực của Ủy ban nhân dân có thẩm quyền. Điều này được quy định trong
pháp luật về công chứng và chứng thực.
2.4.2 Điều kiện về chứng thực
Điều kiện về công chứng khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp
luật Việt Nam là hợp đồng phải được lập thành văn bản và có cơng chứng hoặc
chứng thực của Ủy ban nhân dân có thẩm quyền. Điều này được quy định trong
pháp luật về công chứng và chứng thực
2.5 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về giao kết hợp đồng mua bán nhà ở
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là ngơi nhà hoặc diện tích nhà có
cơng năng dùng vào việc ở, sinh hoạt hàng ngày của con người. Nhà ở có thể được
hiểu là một ngơi nhà độc lập, một căn hộ có cơng năng sử dụng là dùng cho con
người sinh hoạt, nghỉ ngơi được xác định bằng diện tích mặt bằng, diện tích sử
dụng, ranh giới về khơng gian. Trường hợp nhà ở có khn viên sử dụng riêng thì

phần diện tích khn viên sử dụng riêng cũng thuộc đối tượng mua bán – một vật
theo nghĩa rộng.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán
có thể đang tồn tại hiện hữu hoặc được hình thành trong tương lai nhưng phải đáp
ứng các điều kiện sau đây mới là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở:
Thứ nhất, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán phải được xác định cụ thể.
Như trên đã phân tích, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà bao gồm cả nhà và
diện tích đất gắn liền với ngơi nhà và chúng cần phải được chỉ trong hợp đồng mua
bán.
15


Thứ hai, nhà phải có các loại giấy tờ liên quan xác định chủ quyền, hồ sơ hợp lệ
chứng tỏ quyền sở hữu hợp pháp của bên bán nhà. Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hiện là loại giấy tờ xác
định quyền sở hữu hiện đang lưu hành theo luật định ngồi ra cịn có các loại giấy
tờ khác như bằng khoán điền thổ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở ….. Đó
chính là cơ sở pháp lý để cơ quan chức năng nhà nước căn cứ theo pháp luật quy
định để bảo vệ quyền sở hữu của các chủ thể và các chủ sở hữu thực hiện quyền và
nghĩa vụ của mình theo luật định.
- Không bị tranh chấp về quyền sở hữu đối với diện tích nhà đem bán.
- Khơng bị cấm lưu thơng dân sự.
- Nếu nhà thuộc sở hữu chung theo phần hoặc hợp nhất phải tuân theo quy chế
pháp lý riêng đối với loại nhà thuộc sở hữu của nhiều người.
Về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở thì đối tượng hẹp hơn so với hợp đồng
mua bán hàng hóa khác, đối tượng cụ thể hơn là nhà ở, nhà ở đang tồn tại hoặc nhà
ở hình thành trong tương lai. Đối tượng nhà ở phải được phép giao dịch trong quan
hệ dân sự. Nhà ở trong giao dịch mua bán thuộc các hình thức sở hữu khác nhau
như sở hữu tư nhân hay sở hữu nhà nước, sở hữu của một chủ sở hữu hoặc sở hữu
của các đồng sở hữu. Nhà ở này phải ở trong tình trạng được phép giao dịch.

Đối với việc mua bán là dự án nhà chung cư, tức là tài sản là nhà ở hình thành
trong tương lai thì phải thỏa mãn điều kiện mà Luật Nhà ở và các văn bản hướng
dẫn quy định. Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014 có quy định
tại Điều 19: "Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
chỉ được thực hiện thơng qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều
69 của Luật Nhà ở; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy
định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều này thì khơng được
pháp luật cơng nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và
phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn".
16


Tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định trách nhiệm
của cơ quan quản lý nhà nước về việc thẩm định xem chủ đầu tư có được bán nhà ở
hình thành trong tương lai hay không. Quy định như vậy nhằm đề cao vai trò của
nhà nước trong việc hạn chế rủi ro cho khách hàng, phần nào sẽ dẫn đến tâm lý “tin
tưởng” của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai và thiếu đi việc
kiểm tra các thông tin cần thiết khác. Tuy nhiên Điểm b, Khoản 2, Điều 19 Nghị
định 99/2015/NĐ-CP lại quy định nếu Sở Xây dựng khơng có văn bản thì vẫn được
bán và phải chịu trách nhiệm. Có thể thấy rằng, khi có tranh chấp xảy ra thì việc
chủ đầu tư “chịu trách nhiệm” lúc này còn dựa trên nhiều yếu tố khác nhau và rủi
ro lớn vẫn thuộc về khách hàng.
Bên cạnh đó, theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014 thì chủ đầu
tư nhà có thể vốn huy động thơng qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác
kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thơng qua các
hợp đồng góp vốn. Trong giai đoạn dự án chưa đáp ứng các điều kiện để bán thì
các chủ đầu tư sẽ tổ chức bán hàng với các phương thức như ký kết huy động vốn
góp. Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chủ đầu tư không được ưu tiên đăng ký,
đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở cho bên được huy động vốn, nhưng quy định chưa
cụ thể, rõ ràng dẫn đến vẫn tồn tại thỏa thuận “ngầm”. Khi trường hợp có xảy ra

tranh chấp, vấn đề xử lý sẽ rất phức tạp.
2.1.2. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
Điều kiện về nhà ở tham gia giao dịch được quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở năm
2014. Theo đó, nhà ở tham gia giao dịch phải thỏa mãn điều kiện không bị kê biên
để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có
hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều kiện cần được bàn
luận thêm trong trường hợp sau đây:

17


- Tại thời điểm các bên xác lập hợp đồng mua bán nhà ở, các bên đã biết tình trạng
nhà của mình thuộc đối tượng bị kê biên để thi hành án hoặc thi hành quyết định
hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng vẫn cố tình xác lập.
- Tại thời điểm các bên xác lập hợp đồng mua bán nhà ở, bên bán không biết về
việc ngơi nhà thuộc sở hữu của mình bị kê biên để thi hành án hoặc thi hành quyết
định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hiện tại, quy định pháp luật tại điểm c khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014
không phân biệt rõ ràng hai trường hợp này. Theo quan điểm cá nhân, nếu cả hai
trường hợp trên đều tuyên bố hợp đồng mua bán là vô hiệu do không tuân thủ quy
định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch thì khơng đảm bảo được một cách
tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
2.1.3. Chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà ở
Theo khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về bên bán nhà ở chỉ đề cập
đến “chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu cho phép, uỷ quyền để thực hiện giao
dịch”. Có thể nhận định rằng quy định này thiếu vắng hồn tồn một nhóm chủ thể
cũng có thể được xác lập và thực hiện hợp đồng mua bán, đó là “người có quyền
bán tài sản", chủ thể này được ghi nhận tại khoản 2 Điều 431 BLDS năm 2015. Đó
có thể là bên nhận cầm cố, bên nhận thế chấp tài sản là nhà ở,...
2.1.4. Pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở

Đối với pháp luật Việt Nam thực định, việc thực hiện thủ tục mua bán nhà ở là một
khâu quan trọng trong cả giao dịch từ khi bắt đầu đến khi kết thúc giao dịch. Thủ
tục mua bán nhà ở hoàn thiện là sự kiện pháp lý đánh dấu thời điểm chuyển quyền
sở hữu nhà ở, chuyển quyền sử dụng đất ở từ bên bán sang bên mua. Trước hết thủ
tục mua bán nhà ở là việc các bên đem hợp đồng mua bán đã được các bên soạn
thảo ra phịng cơng chứng, Ủy ban nhân dân (hoặc hai bên đến phịng cơng chứng,
ủy ban nhân dân để công chứng viên, cán bộ tư pháp soạn thảo hợp đồng). Hợp
đồng đó có nội dung hợp pháp thì sẽ được chứng thực, sau khi thực hiện xong thủ
18


tục chứng thực, các bên mang hợp đồng đó đi làm thủ tục trước bạ sang tên (lệ phí
trước bạ nếu khơng có thỏa thuận thì sẽ do bên mua chi trả). Sau khi thực hiện xong
thủ tục sang tên và nộp thuế thì quyền sở hữu được chuyển giao từ người bán nhà ở
sang người mua nhà ở. Điều 120 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về trình tự, thủ tục
thực hiện giao dịch về nhà ở cụ thể như sau:
Bước 1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập các loại hợp đồng phù
hợp như về: mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho thuê, thuê
mua, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng
mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội
dung quy định tại Điều 121 của Luật Nhà ở; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình
nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.
Bước 2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê
mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua,
trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy
chứng nhận.
Bước 3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho
bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế

nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng
thời cơng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở
hữu nhà ở.
Cụ thể hóa trình tự, thủ tục mua bán nhà ở như sau:
- Ký hợp đồng mua bán nhà ở: Nhà đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà
ở hình thành trong tương lai, mua bán hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai, các bên phải mang theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và giấy
tờ tùy thân của các bên, như chứng minh nhân dân, hộ khẩu, đăng ký kết hôn. Đối
19


với bên giao dịch có yếu tố nước ngồi thì phải kèm theo bản sao hộ chiếu, visa còn
thời hạn hoặc giấy xác nhận gốc là công dân Việt Nam của Việt kiều.
- Kê khai và nộp thuế, lệ phí (tại bộ phận một cửa của Ủy ban nhân dân cấp quận,
huyện. Đối với trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản làm).
- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
- Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
của Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện (Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với
quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm
tra của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh).
- Căn cứ vào hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai quận/ huyện sẽ kiểm tra, xác định
vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
- Sau khi có thơng báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo
nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
- Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan
quản lý nhà ở để nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
ở. Thời gian làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời
gian này khơng tính vào thời gian chủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà

nước. Các tỉnh, thành phố sẽ có quy định cụ thể trình tự chuyển dịch quyền sở hữu
nhà ở cho phù hợp với từng địa phương.
Với hợp đồng mua bán nhà chung cư, mẫu hợp đồng mua bán nhà chung cư đã
được Bộ Xây dựng quy định cụ thể tại Thông tư số 03/2014/TTBXD ngày
20/2/2014. Có thể nói, hợp đồng mua bán nhà chung cư là tài sản hình thành trong
tương lai (căn hộ chung cư dự án) mang những đặc điểm riêng biệt. Còn đối với
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà đối tượng là căn hộ đã có giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì việc mua bán thực
20