Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật việt nam hiện hành

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

PHẠM THỊ THU HIỀN

ận

Lu
vă

HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG

n

ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO

th

ạc

PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH

sĩ
ật

Lu
họ

c

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

PHẠM THỊ THU HIỀN

ận

Lu

HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO

vă

n

PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH

ạc

th
sĩ
Lu

ật

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

c

họ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN: PGS.TS NGUYỄN NHƯ PHÁT

HÀ NỘI - 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là cơng trình nghiên cứu khoa học của
riêng tơi, được tơi thực hiện một cách độc lập dưới sự hướng dẫn của Phó
Giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Như Phát. Các tư liệu, tài liệu được sử dụng trong
luận văn là hoàn tồn chính xác, có trích dẫn rõ ràng và đầy đủ.
Hà Nội, ngày

tháng

ận

Lu

Tác giả

n

vă
ạc

th

Phạm Thị Thu Hiền

năm

sĩ
ật

Lu
c

họ


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS

Bộ luật Dân sự

Nghị định 163/2006/NĐ-CP

Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29
tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về
giao dịch bảo đảm

Nghị định 11/2012/NĐ-CP

Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22

Lu

tháng 02 năm 2012 của Chính phủ về

ận

sửa đổi, bổ sung một số điều của

vă

Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về

n

Giao dịch bảo đảm

Tài sản gắn liền với đất

sĩ

Tổ chức tín dụng

Lu

TCTD

Thế chấp quyền sử dụng đất

ạc

TSGLVĐ

th

TCQSDĐ

Tài sản thế chấp

TSBĐ

Tài sản bảo đảm

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

ật

TSTC

c

họ


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU.................................................................................................. 1
CHƯƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT................. 6

1.1.Khái niệm và đặc điểm Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất ......................................................................................... 6
1.1.1. Khái niệm Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất ...................................................................................................... 6

Lu

1.1.3.Nội dung chế định pháp luật về hợp đồng thế chấp để bảo đảm thực

ận

hiện nghĩa vụ hợp đồng ........................................................................... 11
1.2.Những nội dung của pháp luật về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

vă

và tài sản gắn liền với đất ........................................................................ 17

n

th

1.2.1 Đối tượng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với

ạc

đất.......................................................................................................... 17

sĩ

1.2.2 Chủ thể hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với

Lu

đất.......................................................................................................... 19

ật

1.2.3 Hình thức xác lập và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp

họ

quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ........................................... 24

c

1.2.4 Những thỏa thuận chủ yếu trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất........................................................................ 25
1.2.5 Chấm dứt hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất.......................................................................................................... 28
1.2.6 Xử lý tài sản thế chấp...................................................................... 29
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN
PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI
SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT .................................................................... 31


2.1 Nội dung pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất ....................................................................................... 31
2.1.1 Chủ thể hợp đồng ........................................................................... 31
2.1.2 Quy định về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ................ 36

2.1.3 Hình thức xác lập và thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ........................................... 38
2.1.4 Những yêu cầu về nội dung của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất........................................................................ 41

Lu

2.1.5 Quy định về chấm dứt hợp đồng ...................................................... 46

ận

2.1.6 Quy định về xử lý tài sản thế chấp ................................................... 48
2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và

vă

tài sản gắn liền với đất ............................................................................. 50

n

th

2.2.1 Về chủ thể của hợp đồng ................................................................. 50

ạc

2.2.2. Về đối tượng của hợp đồng TCQSDĐ và TSGLVĐ .......................... 57

sĩ

2.2.3 Về mục đích của Hợp đồng TCQSDĐ và TSGLVĐ ........................... 60

Lu

2.2.4 Về xác đinh giá trị của QSDĐ thế chấp ........................................... 60

ật

2.2.5 Về hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn

họ

liền với đất.............................................................................................. 62

c

2.2.6 Về hoạt động xử lý tài sản thế chấp ................................................. 64
CHƯƠNG 3: YÊU CẦU, ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ
NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG THẾ
CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT .... 73
3.1. Yêu cầu hoàn thiện pháp luật ............................................................ 73
3.1.1 Hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất phải phù hợp với chế độ sở hữu đặc thù về đất đai ở Việt Nam ...... 73
3.1.2 Phải đặt trong mối quan hệ với sự phát triển của thị trường tín dụng
............................................................................................................... 73


3.1.3 Hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm ..................................... 74
3.2. Định hướng hoàn thiện pháp luật ....................................................... 75
3.2.1 Hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất phải phù hợp với

chế độ sở hữu đặc thù về đất đai ở Việt Nam ............................................ 75
3.2.2 Đặt trong mối quan hệ với sự phát triển của thị trường tín dụng ...... 76
3.2.3 Đặt trong tổng thể của việc hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm
............................................................................................................... 76
3.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật .......................................................... 76

Lu

3.3.1. Hoàn thiện các quy định về chủ thể thế chấp................................... 77

ận

3.3.2 Hoàn thiện các quy định về đối tượng thế chấp ................................ 78
3.3.3 Hoàn thiện các quy định của pháp luật về thủ tục thiết lập hợp đồng 79

vă

3.3.4 Hoàn thiện các quy định về xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền

n

th

với đất thế chấp....................................................................................... 79

ạc

3.4. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả pháp luật .................................... 81

sĩ

3.4.1. Hoàn thiện các quy định về các hoạt động của Ngân hàng thương mại

Lu

liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ........ 81

ật

3.4.2.Hoàn thiện các quy định về các thể chế hỗ trợ trung gian đối với quan

họ

hệ thế chấp quyền sử dụng đất ................................................................. 83

c

KẾT LUẬN ............................................................................................ 86
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................. 87


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Hiện nay, các giao dịch dân sự ngày càng phổ biến và mang tính tất yếu, nó
diễn ra hàng ngày và không ngừng phát triển bởi nhu cầu của con người. Tuy nhiên,
trong thực tế không phải lúc nào quyền và nghĩa vụ của các chủ thể khi tham gia vào
quan hệ pháp luật dân sự cũng được các bên thi hành một cách nghiêm túc. Nhằm
khắc phục tình trạng trên, đồng thời tạo điều kiện cho người có quyền trong quan hệ
nghĩa vụ có được vị thế chủ động khi thực hiện các quyền của mình, pháp luật cho

Lu

phép các bên có thể thỏa thuận đặt ra các biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện các

ận

nghĩa vụ dân sự. Thông quá các biện pháp bảo đảm đã thỏa thuận, người có quyền có
thể chủ động thực hiện các quyền của mình khi đến hạn mà bên có nghĩa vụ khơng

vă

thực hiện hoặc thực hiện khơng đầy đủ vì lợi ích của bên có quyền, xử lý tài sản bảo

n

th

đảm để bảo vệ quyền lợi của chính mình.

ạc

Một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phổ biến nhất
hiện nay là biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Thế

sĩ

chấp quyền sử dụng đất có thể coi là một biện pháp của Nhà nước nhằm giúp đỡ, tạo

Lu

điều kiện cho người sử dụng đất có cơ hội tăng thêm nguồn vốn để đầu tư sản xuất

ật

kinh doanh hoặc tiêu dùng, thơng qua đó đã nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Chính vì

họ

vậy, đối với người sử dụng đất, đây là quyền có ý nghĩa quan trọng bậc nhất đối với

c

họ.Thế chấp quyền sử dụng đất được quy định từ khi Quốc hội ban hành Luật đất đai
1993. Sau đó BLDS 1995 đã có những quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền
năng này tham gia vào các giao dịch dân sự. Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng
để người sử dụng đất thực hiện được các quyền năng của mình trong quá trình sử
dụng đất. Hiện nay, BLDS 2015 và Luật đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, các văn bản
hướng dẫn thi hành quy định về thế chấp thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất xem như khá hoàn chỉnh. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan
hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, pháp luật nói
chung và luật đất đai nói riêng khơng thể điều chỉnh được kịp thời và thỏa mãn hết
1


các quan hệ liên quan đến đất đai, nhất là đối với vấn đề thế chấp thế chấp quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Thực tế cho thấy, tranh chấp về Hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất diễn ra rất nhiều liên quan đến chủ
thể, đối tượng, hình thức của hợp đồng. Do vậy, cần có sự nhận thức đầy đủ, đúng
đắn các quy định của pháp luật về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất để làm sáng tỏ các quy định này. Trước thực trạng như vậy, tôi chọn

đề tài “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Pháp
luật Việt Nam hiện hành ” làm luận văn thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Lu

Liên quan đến nội dung Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn

ận

liền với đất, gần đây có một số bài viết, tạp chí như “Hợp đồng thế chấp quyền sử

vă

dụng đất – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn” – Nguyễn Thị Nga; “Một số ý kiến về

n

thế chấp quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013” – Đỗ Thị Hải Yến, Pháp luật về

th

thế chấp quyền sử dụng đất và xử lý tài sản thế chấp – Nguyễn Đức Khoa…

ạc

Ở tầm nghiên cứu cao hơn là những cơng trình nghiên cứu chun khảo, các
đề tài nghiên cứu khoa học, các lụân văn, luận án Thạc sỹ, tiến sỹ như “Bình luận

sĩ

Lu

khoa học về đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong Luật dân sự Việt Nam” - TS.Nguyễn
Ngọc Điện; “Bình luận khoa học BLDS 2015 của nước CHXHCNVN” – PGS.TS Đỗ

ật

Văn Đại; luận án “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam” – Nguyễn

họ

Thị Nga; luận văn “Thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất tại Ngân

c

hàng thương mại trên địa bàn thành phố Huế” – Võ Cơng Hạnh…

Những cơng trình trên đã hệ thống hóa các quy định pháp luật về luật dân sự,
luật đất đai, về vấn đề thế chấp; nghiên cứu thực trạng, để hoàn thiện pháp luật về thế
chấp thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên những cơng
trình nghiên cứu trên chưa nghiên cứu một cách có hệ thống, đầy đủ các quy định
của pháp luật về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Mặt khác, cần nghiên cứu về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
theo pháp luật Việt Nam hiện hành là vấn đề hết sức cần thiết nhằm xem xét vấn đề
trên trong một phạm vi cụ thể. Do đó đề tài này là hết sức cần thiết nhằm cung cấp
2


thông tin đến bên thế chấp và bên nhận thế chấp; góp phần hồn thiện khung pháp lý

về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
3. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1 Mục đích nghiên cứu
Đề tài hướng đến việc nghiên cứu một cách có hệ thống từ cơ sở lý luận đến
thực tiễn những quy phạm pháp luật thực định trong hoạt động thế chấp tài sản; từ đó
nêu ra những vướng mắc, hạn chế, bất cập, tính khơng khả thi trong đời sống xã hội,
các vi phạm về kỹ thuật xây dựng văn bản quy phạm pháp luật đối với lĩnh vực này.
Trên cơ sở đó, đưa ra những giải pháp đề xuất nhằm góp phần xây dựng hệ thống

Lu

pháp luật trong việc thế chấp tài sản của các bên để việc thực hiện hợp đồng thế chấp

ận

ngày càng hoàn thiện hơn.

3.2 Đối tượng nghiên cứu

vă

n

Đề tài tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận, thực tiễn liên quan đến Hợp

th

đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Từ đó phân tích đặc

ạc

điểm, nội dung về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
pháp luật thực định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với

sĩ

Lu

đất và thực trạng, cũng như định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về Hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

ật

3.3 Phạm vi nghiên cứu

họ

- Phạm vi về nội dung: Trên cơ sở lý luận chung về Thế chấp quyền sử

c

dụng đất và tài sản gắn liền với đất, luận văn tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận
về Hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đánh giá thực
trạng pháp luật và thực hiện pháp luật về Hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất; đề xuất các quan điểm, giải pháp bảo đảm thực hiện pháp
luật về Hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam
hiện nay.
- Phạm vi về không gian: Nghiên cứu những vấn đề lý luận, thực tiễn về
Hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam, đồng
thời có tham khảo pháp luật và thực hiện pháp luật thế chấp thế chấp quyền sử dụng

3


đất và tài sản gắn liền với đất ở một số nước trên thế giới.
- Phạm vi về thời gian: Việc đánh giá thực trạng và thực hiện pháp luật về
Hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Pháp luật hiện
hành chủ yếu là từ năm 2013 đến năm 2018.
4. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các nhiệm vụ nghiên cứu cơ bản mà đề tài đặt ra, luận văn sử
dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch
sử của chủ nghĩa Mác – Lê Nin; tư duy, quan điểm, đường lối về phát triển kinh tế
và Nhà nước.

ận

Lu

nhiều thành phần, xây dựng nhà nước pháp quyền trong cơ chế thị trường của Đảng

vă

Bên cạnh đó luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:

n

- Chương 1: Phương pháp bình luận, phương pháp lịch sử… được sử dụng

th

trong chương I khi nghiên cứu tổng quan những vấn đề lý luận

ạc

- Chương 2: Phương pháp tích, so sánh luật học, thống kê, diễn giải… được sử
dụng khi tìm hiểu, đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành về Hợp đồng thế

sĩ

Lu

chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

- Chương 3: Phương pháp quy nạp, phương pháp khái quát… được sử dụng

ật

khi đưa ra các định hướng, kiến nghị, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về

họ

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

c

5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Làm rõ khái niệm, bản chất của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất. Thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự nhưng chứa đựng những nội dung mang tính đặc thù và có mức độ

độc lập tương đối so với