Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải quyết tranh chấp tại toà án nhân dân huyện thuỷ nguyên thành phố hải phòng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

TRỊNH KHẮC THỊNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

LUẬT KINH TẾ

TRANH CHÊP HîP §ång thÕ chÊp quyÒn sö
dông ®Êt tõ thùc tiÖc gi¶I quyÕt tranh
chÊp t¹i tßa ¸n nh©n d©n huyÖn thñy
nguyªn thµnh phè h¶I phßng

TRỊNH KHẮC THỊNH

2015 - 2017
HÀ NỘI - 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
TRANH CHÊP HîP §ång thÕ chÊp quyÒn sö
dông ®Êt tõ thùc tiÖc gi¶I quyÕt tranh
chÊp t¹i tßa ¸n nh©n d©n huyÖn thñy
nguyªn thµnh phè h¶I phßng
TRỊNH KHẮC THỊNH

Chuyên ngành

: Luật kinh tế

Mã số

: 60 38 01 07

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS

NGUYỄN THỊ NGA

HÀ NỘI - 2017


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết
quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số
liệu, ví dụ, trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy, trung thực.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Trịnh Khắc Thịnh

i


LỜI CẢM ƠN
Được sự phân công của Khoa Sau đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội và sự

đồng ý của giáo viên hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Thị Nga về đề tài luận văn:
“Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải quyết

tranh chấp tại Toà án nhân dân huyện Thuỷ Nguyên thành phố Hải Phòng’’.
Để hoàn thành được luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, động viên,
giúp đỡ của quý thầy, cô giáo trong trường.
Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn tới các thầy, cô giáo của Viện Đại
học Mở Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt quá trình tôi học tập,
nghiên cứu tại Viện.
Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Thị Nga
đã tận tình hướng dẫn tôi nghiên cứu thực hiện luận văn của mình.
Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại
học, Viện Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập.
Mặc dù đã có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực hiện luận văn một cách hoàn chỉnh
nhất, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định mà tự bản thân không
thể tự nhận thấy được. Tôi rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy, cô giáo để
luận văn được hoàn chỉnh hơn.
Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã luôn bên tôi, động
viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện luận văn, công trình nghiên cứu
của mình.
Hà Nội, ngày tháng năm 2017
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Trịnh Khắc Thịnh
ii


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài ..................................................... 1

2. Tình hình nghiên cứu ................................................................................... 2
3. Mục đích nghiên cứu .................................................................................... 4
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 4
5. Phương pháp nghiên cứu.............................................................................. 4
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 5
7. Kết cấu luận văn............................................................................................ 5
Chương 1: LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP
LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT ................................................................................................. 6
1.1. Lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất .................................................... 6
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất ........................ 6
1.1.2. Vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ......... 11
1.1.3. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất .................................................. 15
1.2. Lý luận về tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ................. 18
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất ........................................................................................................... 18
1.2.2. Phân loại tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ............... 22
1.3. Lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất ........................................................................................................... 26
1.3.1. Tính tất yếu khách quan phải giải quyết bằng pháp luật đối với tranh
chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.................................................... 26
1.3.2. Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất ........................................................................................... 29
iii


1.3.3. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất.................................................................... 30
Kết luận chương 1 ........................................................................................... 41
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN THỦY NGUYÊN,
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG .......................................................................... 42
2.1. Tình hình tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Toà
án nhân dân huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải phòng thời gian qua ....... 42
2.2. Tình hình giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất tại Toà án nhân dân huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải phòng qua
một số vụ việc phổ biến, điển hình .................................................................. 42
2.2.1. Giải quyết tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất do hợp đồng tín
dụng vô hiệu về hình thức............................................................................... 43
2.2.2. Thực trạng giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất do vô hiệu về chủ thể ........................................................................ 48
2.2.3. Giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất do vô
hiệu về đối tượng ............................................................................................. 57
2.2.4. Thực trạng giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất do một trong các bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng
cam kết trong hợp đồng thế chấp .................................................................... 63
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ................................................................................. 71
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN
HUYỆN THỦY NGUYÊN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG ............................... 72
3.1. Những tồn tại, vướng mắc, khó khăn trong quá trình giải quyết tranh
chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án huyện Thủy nguyên,
thành phố Hải phòng ...................................................................................... 72

iv


3.2. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả xét xử các
tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án huyện Thủy
Nguyên, thành phố Hải phòng ........................................................................ 78

3.2.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất ................................................................... 78
3.2.2. Các giải pháp khác nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp
về hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ............. 87
Kết luận chương 3 ........................................................................................... 92
KẾT LUẬN ...................................................................................................... 93
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................... 95

v


TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TÒA ÁN HUYỆN THỦY
NGUYÊN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Trong những năm qua, nước ta đã không ngừng đẩy mạnh cải cách kinh
tế và thực hiện công nghiệp hóa – hiện đại hóa trên cơ sở phát huy lợi thế của
đất nước, gắn liền với nhu cầu thị trường trong, ngoài nước nhằm thực hiện
chủ trương và mục tiêu “Đến năm 2020 đưa Việt Nam từ một nước nông
nghiệp trở thành một nước công nghiệp tiên tiến”. Để thực hiện phát triển
kinh tế xã hội nhanh, có hiệu quả và bền vững thì vốn là một yếu tố quan
trọng, vốn là tiền đề cho sự tăng trưởng kinh tế, mức tăng trưởng kinh tế cao
hay thấp phụ thuộc đáng kể vào quy mô và hiệu quả của vốn đầu tư.
Với chức năng thu hút và phân bổ vốn trong nền kinh tế, các tổ chức tín
dụng (TCTD) đã thâm nhập vào mọi hoạt động kinh tế - xã hội như là người
mở đường, người tham gia, người quyết định đối với mọi quá trình sản xuất
kinh doanh. TCTD ngày càng đóng vai trò là trung tâm tiền tệ, tín dụng và
thanh toán của các thành phần kinh tế, là chế định tài chính quan trọng nhất
của nền kinh tế.

Trong số các hoạt động của TCTD thì kinh doanh trên lĩnh vực tín dụng
là hoạt động quan trọng nhất nhưng nó cũng là nghiệp vụ chứa đựng nhiều rủi
ro dẫn đến tranh chấp nhất. Tranh chấp về hợp đồng tín dụng có thế chấp
QSDĐ là loại tranh chấp phổ biến thường gặp ở tất cả các Tòa án nhân dân và
Toà án nhân dân huyện Thuỷ Nguyên thành phố Hải Phòng cũng không phải
là ngoại lệ. Quá trình đô thị hóa giúp cho Thuỷ Nguyên phát triển mạnh mẽ
trên mọi lĩnh vực: Kinh tế, Văn hóa, Giáo dục, Y tế, Tài chính, Ngân hàng...
Tuy nhiên, sự phát triển này cũng kéo theo sự gia tăng về các quan hệ pháp
luật dân sự trong cộng đồng dân cư cũng như đối với chính quyền. Từ đó làm
phát sinh nhiều tranh chấp, nhiều vụ việc mà Tòa án phải thụ lý giải quyết
1


theo thẩm quyền.
Trong thời gian qua nhiều nghị định, thông tư được ban hành, hướng
dẫn việc bảo đảm tiền vay bằng QSDĐ, đáp ứng được sự mong đợi của
TCTD và khách hàng trong quá trình nhận và xử lý QSDĐ bảo đảm, góp phần
hạn chế rủi ro trong cho vay của TCTD. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện
cho vay và giải quyết tranh chấp về thế chấp bằng QSDĐ nội dung của bộ
phận pháp luật này đã nảy sinh một số vướng mắc, bất cập dẫn đến cách hiểu
khác nhau, hướng dẫn chồng chéo, quá trình áp dụng pháp luật để giải quyết
tranh chấp ở các Tòa án còn chưa thống nhất.
Xuất phát từ những lý do đó, tác giả đã mạnh dạn chọn đề tài“Tranh
chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải quyết tranh chấp
tại Toà án nhân dân huyện Thuỷ Nguyên thành phố Hải Phòng’’làm đề tài
cho luận văn Thạc sỹ luật học này với mong muốn đóng góp một phần công
sức nhỏ bé để nghiên cứu nhằm nâng cao hơn nữa và hoàn thiện pháp luật giải
quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ trong thời gian tới.
2. Tình hình nghiên cứu
Giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ là vấn đề không

mới và đã được nhiều tác giả nghiên cứu ở nhiều cấp độ khác nhau như luận
văn thạc sỹ luật học, các bài viết trên các tạp chí chuyên ngành trong các lĩnh
vực tài chính, ngân hàng, luật học…
Với phạm vi và mức độ nghiên cứu khác nhau, đã có nhiều công trình
nghiên cứu, các luận án tiến sĩ kinh tế, luận văn thạc sỹ luật học nghiên cứu
về thế chấp QSDĐ dưới góc độ là một hình thức cấp tín dụng của TCTD như:
Luận văn thạc sỹ luật học “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất - Một
số vấn đề lý luận và thực tiễn” củaNguyễn Thu Trangthực hiện vào năm 2012
tại Đại học Luật Hà Nội; Luận văn thạc sỹ luật học “Quy định của pháp luật
về thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba tại ngân hàng thương mại”
củaTrần Văn Nhiêmthực hiện vào năm 2015 tại Đại học Luật Luật thành phố
Hồ Chí Minh;
2


Những đề tài trên đây chủ yếu nghiên cứu về thế chấp QSDĐ dưới góc
độ kinh tế. Còn đối với vấn đề giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp
QSDĐ các tác giả chưa tìm hiểu nhiều. Các tác giả chưa đưa ra những bất cập
về giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ để bảo tiền vay tại các
TCTD cũng như giải pháp để khắc phục những bất cập của quy định pháp luật
trong quá trình giải quyết tranh chấp phát sinh từ quan hệ thế chấp QSDĐ để
đảm bảo tiền vay tại các TCTD.
Bên cạnh đó, thời gian qua đã có nhiều bài báo, bài nghiên cứu ngắn
phân tích về hoạt động thế chấp QSDĐ để đảm bảo tiền vay tại các TCTD
đăng trên các tạp chí chuyên ngành và báo như: Tạp chí ngân hàng, Tạp chí
tài chính, Tạp chí thị trường tài chính tiền tệ,…điển hình là bài viết “Một số
kinh nghiệm giải quyết vụ án về thế chấp quyền sử dụng đất” của tác giả đăng
trên Tạp chí Viện kiểm sát nhân dân số 18 năm 2015; bài viết “Bàn về việc
nhận thế chấp quyền sử dụng đất khi đất đang trong quy hoạch” của tác giả
Ngô Văn Lượng đăng trên Tạp chí Viện kiểm sát nhân dân số 18 năm 2015.

Có thể nói, những nghiên cứu trên đây là nền tảng cho những bước
nghiên cứu tiếp theo về giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ ở
khía cạnh pháp lý. Tiếp nhận những kết quả nghiên cứu này, tác giả nhận thấy
rằng việc nghiên cứu thực trạng pháp luật về thế chấp QSDĐ tương ứng với
từng nội dung cơ bản quy định về hoạt động thế chấp QSDĐ như chủ thể,
hình thức, đối tượng của hợp đồng …để từ đó đưa ra những kiến nghị hoàn
thiện pháp luật nhằm ngăn ngừa những rủi ro có thể xảy ra vẫn còn là vấn đề
đang còn bỏ ngỏ, cần thiết phải được đặt ra và đi sâu vào nghiên cứu
Vì vậy có thể nói, đây là công trình khoa học pháp lý được nghiên cứu
chuyên sâu về pháp luật về hợp đồng thế chấp QSDĐ một cách có hệ thống
và đề cập đến nhiều vấn đề cụ thể mà từ trước đến nay chưa được giải quyết
hoặc giải quyết chưa triệt để thông qua những bất cập trong quá trình giải
quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ để đảm bảo tiền vay tại các
TCTD.
3


3. Mục đích nghiên cứu
Trong luận văn, tác giả tập trung nghiên cứu để làm rõ những khía cạnh
mặt lý luận về thế chấp và giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ.
Cùng với đó, tác giả lồng ghép thực tiễn của giải quyết tranh chấp về hợp
đồng thế chấp QSDĐ trong quá trình đánh giá các quy định của pháp luật hiện
hành liên quan đến tranh chấp này. Thông qua đó đề xuất những kiến nghị,
giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế
chấp QSDĐ, thống nhất đường lối giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế
chấp QSDĐ tại huyện Thuỷ Nguyên, thành phố Hải Phòng.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu:Với mục đích nghiên cứu nêu trên, đề tài đi sâu
vào nghiên cứu các vấn đề sau: Lý luận về hợp đồng thế chấp QSDĐ và giải
quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ; Thực trạng giải quyết tranh

chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ và đưa ra giải pháp góp phần nâng cao hiệu
quả giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ.
- Phạm vi nghiên cứu: Trong luận văn này tác giả chỉ giới hạn việc
nghiên cứu về vấn đề này dưới góc độ hợp đồng thế chấp QSDĐ trong việc
thế chấp QSDĐtại các TCTD. Các bất cập của quy định pháp luật về hợp
đồng thế chấp QSDĐ sẽ được tác giả lồng ghép trong thực tiễn giải quyết
tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ.
5. Phương pháp nghiên cứu
Trong luận văn, tác giả sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp nghiên
cứu để luận giải vấn đề như phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử,
phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, đối chiếu dựa trên cơ sở các bài
viết, công trình nghiên cứu, pháp luật nhà nước. Ngoài ra, luận văn còn được
nghiên cứu trên cơ sở xem xét, so sánh tính phổ biến của pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất của các nước với quy
định pháp luật của nước ta. Kết hợp chặt chẽ giữa lý luận và thực tiễn trong
quá trình nghiên cứu và giải quyết những vấn đề mà đề tài đặt ra.
4


6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
-Ý nghĩa khoa học: Trên cơ sở những hạn chế, bất cập của pháp luật và
thực tiễn áp dụng các quy định về hợp đồng thế chấp QSDĐ thông qua giải
quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ, bổ sung những giải pháp tích
cực góp phần từng bước hoàn thiện hợp đồng thế chấp QSDĐ của các TCTD.
- Ý nghĩa thực tiễn của đề tài: Thông qua nghiên cứu lý luận và thực
tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ, đề tài góp phần hoàn
thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ.
7. Kết cấu luận văn
Kết cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung

luận văn được chia làm 3 chương. Kết cấu của từng chương như sau:
Chương 1: Lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất và giải quyết tranh
chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực trạng giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất tại huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng
Chương 3: Giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp
về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

5


Chương 1: LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG THẾ
CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất
Với sự ghi nhận của Hiến pháp và hệ thống pháp luật đất đai, nhà ở và
các công trình xây dựng qua các thời kỳ về việc cho phép quyền sử dụng đất,
tài sản khác gắn liền với đất của mỗi chủ thể được Nhà nước trao quyền sử
dụng đất hợp pháp, quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với đất được tham
gia thị trường, trở thành hàng hóa giao lưu trên thị trường thông qua hàng loạt
các giao lưu dân sự như: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn và
thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất là một trong
những ghi nhận thiết thực và có ý nghĩa quan trọng để người có quyền sử
dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất khai thác một cách hữu ích những giá
trị và công năng của đất, tài sản trên đất nhằm phục vụ cho các nhu cầu khác
nhau của mỗi chủ thể sử dụng đất. Sự ghi nhận này cũng là một trong những
cách thức để đất đai (quyền sử dụng đất) và các tài sản khác gắn liền với đất
có cơ hội để chuyển dịch vào tay những người có khả năng, có nhu cầu và
thực sự biết cách để "nâng tầm" giá trị của đất đai, các tài sản khác gắn liền

với đất đai, làm cho đất đai, tài sản khác gắn liền với đất bên cạnh chức năng
đơn nhất là phục vụ cho những mục đích nhất định đã được Nhà nước xác
định sẵn, trở thành tài sản, hàng hóa có giá trị vô hình, phúc đáp đa dạng, đa
mục đích của người sử dụng đất, người có quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất. Thông qua đó, đất đai sẽ phát huy được tối đa giá trị công năng như bản
chất vốn có của đất đai là "có giới hạn về diện tích nhưng vô hạn về thời gian
sử dụng và khả năng sinh lời".
Trong các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền
với đất như đã nêu trên, thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với
đất cho chúng ta nhận thấy rõ nét nhất, trực tiếp nhất khả năng sinh lời của
6


đất, tính linh hoạt và đa mục đích của mỗi quyền sử dụng đất mà mỗi chủ thể
sử dụng đất có được. Theo đó, người có quyền sử dụng đất, tài sản hợp pháp
trên đất khi dùng tài sản này để thế chấp tại các tổ chức tín dụng vay vốn,
chưa cần phải đầu tư họ đã có ngay được một khoản tiền tương ứng với giá trị
của mảnh đất, tài sản trên đất đó để sử dụng cho nhu cầu và mục đích của
mình khi vay vốn, song cũng không mất đi quyền khai thác và sử dụng tài sản
mà mình đã thế chấp. Có thể khẳng định rằng, đây là một trong những quyền
năng quan trọng của người sử dụng đất, quyền có ý nghĩa nhất đối với người
sử dụng đất trong việc giải quyết các vấn đề tài chính cho các nhu cầu và mục
đích khác nhau của người sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất; quyền
có tác dụng "kép" phản ánh giá trị và tiềm năng vô hạn của đất đai nếu được
người sử dụng đất biết cách khai thác và sử dụng. Ngược lại, các tổ chức có
chức năng cho vay bỏ ra một khoản tiền cho khách hàng vay (người có quyền
sử dụng đất, tài sản hợp pháp trên đất) đã có một tài sản bảo đảm cho việc cho
vay đó là quyền sử dụng đất, tài sản trên đất mà bất luận trong trường hợp nào
khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả tiền
vay, bên cho vay vẫn thu hồi được khoản tiền cho vay. Đây cũng chính là lợi

thế nổi trội của hình thức cho vay có tài sản bảo đảm và cho vay không có bảo
đảm, cũng như đối với các hình thức tín chấp khác. Đến đây chúng ta có thể
hiểu khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất như sau:
Thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên có QSDĐ
(gọi là bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa
vụ dân sự - kinh tế với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp); bên thế chấp được
tiếp tục sử dụng đất, khai thác tài sản trên đất trong thời hạn thế chấp.
Với tính cách là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ nên thế chấp QSDĐ cũng có những đặc trưng cơ bản phản ánh bản chất
pháp lý và bản chất kinh tế của quan hệ thế chấp tài sản nói chung như đã nêu
trên. Tuy nhiên, bị chi phối bởi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên thế

7


chấp QSDĐ có những điểm đặc thù, những nét khác biệt tạo nên sự riêng có
của thế chấp QSDĐ tại Việt Nam. Cụ thể:
Thứ nhất, đối tượng thế chấp là một tài sản đặc biệt được biểu hiện
dưới dạng quyền và không thuộc quyền sở hữu của người thế chấp
Trong BLDS 2005, mặc dù không đưa ra khái niệm cụ thể về thế chấp
bất động sản nhưng bằng cách gián tiếp quy định về thế chấp tài sản (Điều
342) và khái niệm về bất động sản và động sản (Điều 174) cho chúng ta nhận
định được rõ ràng phạm vi của thế chấp đối với tài sản là bất động sản bao
gồm những tài sản gì. Bộ luật dân sự 2015 (Điều 107 và Điều 317) cũng quy
định tương tự Bộ luật dân sự 2005. Đối với bất động sản là đất đai, để trở
thành tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp, LĐĐ 2013 quy định khá cụ thể
điều kiện của từng chủ thể và từng loại đối tượng được phép tham gia (từ
Điều 173 đến Điều 187 LĐĐ 2013). Qua các chế định cụ thể nêu trên cho
thấy, đối tượng tài sản trong quan hệ thế chấp QSDĐ được chỉ định bởi pháp
luật chứ không phải bản thân đất đai hay QSDĐ nói chung. QSDĐ của chủ

thể thế chấp có được trên cơ sở chủ sở hữu đại diện là Nhà nước xác lập và
cho phép giao dịch. Vì vậy, QSDĐ là đối tượng trong giao dịch thế chấp bị
ràng buộc, chi phối và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước với tư cách là đại
diện chủ sở hữu. Về vấn đề này, TS. Nguyễn Ngọc Điện nhận định: ‘Về hình
thức thể hiện, bất động sản có thể được thể hiện dưới dạng vật chất cụ thể,
nhưng cũng có thể được nhận biết như khái niệm mà luật học gọi là quyền –
quyền sử dụng đất (dưới góc độ là tài sản)”[10,tr19]. Đây cũng chính là điểm
khác biệt cơ bản khi xem xét về đối tượng thế chấp bất động sản ở các quốc
gia duy trì hình thức sở hữu tư nhân với các quốc gia duy trì hình thức sở hữu
nhà nước hay sở hữu đại diện Nhà nước về đất đai. Tài sản gắn liền với đất
với tính cách là một chỉnh thể thống nhất trong khối bất động sản bao gồm cả
quyền sử dụng đất - tài sản đặc biệt không thể di dời, thuộc quyền sở hữu đại
diện của Nhà nước nên tài sản gắn liền với đất trong quan hệ thế chấp cũng bị
chi phối theo đặc điểm nêu trên của quyền sử dụng đất.
8


Thứ hai, xét về nguồn gốc và bản chất của thế chấp tài sản thì thế chấp
QSDĐ không phải là hình thức chuyển quyền đầy đủ
Thế chấp QSDĐ là một trong những quyền mà pháp luật đất đai hiện
hành quy định trong nhóm quyền chuyển QSDĐ, bao gồm: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, góp vốn, tặng cho và thế chấp
QSDĐ. Tuy nhiên, trong nhóm chuyển quyền này, có những quyền mà khi
xác lập quan hệ, chúng chấm dứt hoàn toàn quyền và nghĩa vụ của phía bên
này và xác lập quyền và nghĩa vụ mới cho phía bên kia. Chẳng hạn như quyền
chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền tặng cho quyền sử
dụng đất. Song, có một số quyền thì khi quan hệ phát sinh, chúng không chấm
dứt hoàn toàn quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thực hiện quyền để
xác lập cho phía bên kia mà chỉ chấm dứt quyền và nghĩa vụ đối với quyền sử
dụng đất một cách tạm thời, trong một khoảng thời gian nhất định và khi hết

thời hạn chuyển quyền mà các bên thỏa thuận, quyền sử dụng đất được khôi
phục lại cho chủ thể sử dụng đất ban đầu hoặc việc chuyển quyền một cách
hoàn toàn trong những trường hợp đặc biệt. Chẳng hạn như: quyền cho thuê,
quyền cho thuê lại, quyền góp vốn; và thế chấp quyền sử dụng đất cũng là
một trong những quyền thuộc hình thức này. Nghĩa là việc chuyển quyền diễn
ra không đầy đủ và không trọn vẹn. Tính không trọn vẹn, không đầy đủ thể
hiện ở chỗ, khi ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ, bên có tài sản thế chấp chỉ
chuyển giao chứng thư pháp lý xác nhận về nguồn gốc hợp pháp đối với
QSDĐ thế chấp đó mà không chuyển giao tài sản thế chấp về mặt thực tế để
bên nhận thế chấp chiếm hữu và nắm giữ, cũng như khai thác giá trị của
chúng, mà quyền đó vẫn thuộc bên thế chấp. Tính có điều kiện thể hiện ở chỗ,
bên thế chấp QSDĐ có thể nhận lại, khôi phục lại hoàn toàn QSDĐ cả về
phương diện pháp lý và thực tế khi nghĩa vụ trả nợ đã được thực hiện đầy đủ
theo đúng thời gian và những cam kết, thỏa thuận giữa hai bên; hoặc QSDĐ
cũng có thể bị chấm dứt một cách tuyệt đối và xác lập quyền cho phía bên kia

9


(bên nhận thế chấp) nếu bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không
đúng nghĩa vụ khi đến hạn [24].
Thứ ba, trình tự, thủ tục thế chấp QSDĐ được quy định chặt chẽ hơn
nhiều so với các trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng các tài
sản khác
Không giống như các giao dịch tài sản thông thường, pháp luật tôn
trọng tối đa quyền tự do thỏa thuận và định đoạt của các chủ thể nhằm thỏa
mãn các lợi ích mà các bên tham gia giao dịch hướng tới miễn là không ảnh
hưởng hay xâm hại đến lợi ích của người khác và của Nhà nước. Song, trong
các giao dịch về QSDĐ nói chung và đặc biệt là giao dịch về thế chấp QSDĐ
nói riêng, pháp luật quy định chặt chẽ và nghiêm ngặt không chỉ điều kiện về

chủ thể và đối tượng QSDĐ tham gia quan hệ thế chấp như đã nêu trên mà
còn thể hiện sự chặt chẽ cả về quy trình thiết lập và thực hiện giao dịch. Điều
đó có thể nhận thấy qua hàng loạt các quy định của pháp luật thể hiện sự ràng
buộc đối với các chủ thể tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ. Chẳng hạn, khi
tham gia thiết lập quan hệ thế chấp QSDĐ, bên thế chấp và bên nhận thế chấp
ở vào thế “không được quyền lựa chọn” hình thức của hợp đồng. BLDS và
pháp luật đất đai đều quy định hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được lập thành
văn bản, mà không được quyền lựa chọn các hình thức pháp lý khác (Điều
715 BLDS 2005, Khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013, Khoản 1, Điều 502 BLDS
2015). Bên cạnh đó, việc quy định cùng tham gia song hành của hai hệ thống
cơ quan có thẩm quyền – cơ quan công chứng, chứng thực và cơ quan đăng
ký giao dịch bảo đảm trong việc kiểm tra, giám sát giao dịch thế chấp của các
bên cho thấy tính chặt chẽ của pháp luật đối với lĩnh vực này. So với các hợp
đồng khác chỉ cần công chứng, chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm
quyền đã đủ cơ sở pháp lý để ràng buộc trách nhiệm đối với các bên giao kết
cũng như trách nhiệm đối với Nhà nước, đối với hợp đồng thế chấp QSDĐ,
công chứng, chứng thực thôi chưa đủ cho việc bảo đảm an toàn và phòng
ngừa được các rủi ro trong hoạt động kinh doanh tiền tệ, cũng như các chủ thể
10


khác nên đòi hỏi chúng phải thông qua hành vi đăng ký. Tính chặt chẽ và
nghiêm ngặt của trình tự, thủ tục thế chấp QSDĐ được thỏa thuận là tài sản
bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ những khi bên thế chấp không thực hiện được
nghĩa vụ trả nợ thì QSDĐ không đương nhiên thuộc quyền chủ động xử lý
của bên nhận thế chấp. Trong trường hợp xử lý QSDĐ thông qua hình thức
bán đấu giá thì phải bảo đảm sự có mặt đầy đủ của các cơ quan chức năng
như: tổ chức định giá hay hội đồng định giá do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền thành lập, đại diện các sở, ban, ngành có liên quan như cán bộ chuyên
ngành quản lý đất đai, ngành tài chính, thanh tra… Với những quy định nêu

trên cho thấy, pháp luật quy định về các điều kiện, yêu cầu và thủ tục pháp lý
cần thiết có liên quan đến quá trình ký kết, thực hiện và chấm dứt giao dịch
thế chấp QSDĐ chặt chẽ và nghiêm ngặt hơn so với giao dịch các tài sản
thông thường.
1.1.2. Vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Do đặc điểm ưu việt là dùng tài sản để bảo đảm mà không phải chuyển
giao, xong vẫn đảm bảo được lợi ích của các bên trong quan hệ nên thế chấp
tài sản được tôn vinh là “nữ hoàng” của các biện pháp bảo đảm, và được lựa
chọn làm biện pháp bảo đảm của hầu hết các giao dịch dân sự, đặc biệt trong
các quan hệ tín dụng [25, tr165]. Mặt khác, thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền
với đất chính là một kênh huy động vốn, bởi vì đây là thị trường quan trọng
để chuyển từ “vốn chết” sang “ vốn sống” hoạt động trong thị trường tín
dụng. Vì lẽ đó mà không phải ngẫu nhiên trong một Báo cáo nghiên cứu khoa
học cấp Nhà nước đã chỉ ra có đến 68% số người được hỏi cho rằng thế chấp
QSDĐ và tài sản trên đất là quan trọng nhất trong những quyền năng của
người sử dụng đất [38, tr16,18]. Hơn nữa, dưới góc độ tài sản, đất đai là một
loại tài sản tuyệt đối, bởi vì nó là “quyền không giới hạn cả về thời gian (vĩnh
cửu) lẫn không gian (chiều sâu, chiều cao) và không thể thay đổi, không thể
chia sẻ (không ai có quyền đem bán hay cho nước ngoài dù chỉ là một ly, một
tấc về đất đai) [14, tr12-15]. Dưới góc độ kinh tế cho thấy, bất động sản là tài
11


sản có giá trị lớn, hữu hiệu và quan trọng trong các biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự. Trong bất động sản bao gồm nhiều loại tài sản nhưng
QSDĐ và các tài sản gắn liền trên đất có giá trị đặc biệt và được các TCTD
chấp nhận hơn cả vì chúng có xu hướng ngày càng tăng giá do nhu cầu sử
dụng ngày càng cao.
Từ những đặc điểm ưu việt như trên có thể nhận thấy, việc áp dụng
biện pháp thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất để vay vốn ở các TCTD có

một ý nghĩa quan trọng không chỉ đối với các bên tham gia quan hệ cho vay
mà còn có ảnh hưởng đối với cả nền kinh tế nói chung, biểu hiện cụ thể như
sau:
Đối với bên nhận thế chấp
Bên nhận thế chấp trong quan hệ thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với
đất ở phạm vi rộng gồm: TCTD, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân. Nhưng
xét trong phạm vi luận văn này là quan hệ thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền
với đất để vay vốn tại các TCTD, nên phạm vi nghiên cứu bên thế chấp chỉ là
TCTD. Đối với các TCTD, cho vay là một hoạt động kinh doanh thường
xuyên và đem lại lợi nhuận chủ yếu. Tuy nhiên, bên cạnh đó nó luôn tiềm ẩn
tính rủi ro, do đó đòi hỏi các TCTD khi cho vay phải hết sức thận trọng, vừa
chú ý mở rộng khả năng cho vay vừa phải đảm bảo được khả năng thu hồi
vốn vay. Vì muốn mở rộng được khả năng cho vay, phải đảm bảo được khả
năng thu hồi vốn vay. Nhờ có biện pháp bảo đảm đã giúp cho các TCTD đảm
bảo được khả năng thu hồi vốn vay, từ đó tạo sự chuyển động an toàn của vốn
từ chủ thể này sang chủ thể khác của nền kinh tế, tạo hành lang pháp lý an
toàn cho cả hệ thống tín dụng nói chung.
Xuất phát từ tính chất của quan hệ thế chấp tài sản, khoản vay của
khách hàng luôn được đảm bảo bằng một tài sản cao hơn, như vậy với đặc
tính như đã phân tích nêu trên của QSDĐ, tài sản gắn liền với đất là giá trị
tuyệt đối và không mất giá của đất đai mà nhờ áp dụng hình thức thế chấp
QSDĐ, các TCTD có thể an toàn chủ động trong việc bảo vệ quyền, lợi ích
12


của mình thông qua chính hành vi của mình mà không bị lệ thuộc vào các
hành vi của bên đi vay, việc thu hồi nợ của các TCTD được đảm bảo phần
nào nhằm giảm bớt các yếu tố rủi ro trong hoạt động kinh doanh của mình.
Đối với bên thế chấp
Thông thường, bên thế chấp (bên đi vay) là các tổ chức, cá nhân, hộ gia

đình có đủ điều kiện do pháp luật quy định. Nhờ có biện pháp bảo đảm nêu
trên đã tạo cho khách hàng vay một tâm lý quyết tâm trong kinh doanh, bởi
vì, sau thời gian sử dụng vốn vay, người vay phải có nghĩa vụ trả nợ cả gốc và
một phần lãi suất tiền vay do đó họ phải biết cân nhắc khi sử dụng đồng vốn
đã vay. Tuy không tránh khỏi những rủi ro khách quan không lường trước
được nhưng trước khi sử dụng, họ cũng đã có dự tính, kế hoạch sử dụng vốn
đã vay sao cho số tiền vay được sau khi đem vào kinh doanh phải thu được lợi
nhuận. Tài sản bảo đảm sẽ bị xử lý nếu bên vay không thực hiện được nghĩa
vụ trả nợ đến hạn.
Vai trò của thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất để vay vốn cho
hoạt động đầu tư, kinh doanh đối với nhà đầu tư là việc giải quyết được yếu tố
đầu vào của qúa trình sản xuất. Theo nhận định, đánh giá về chặng đường
phát triển của hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần Thành phố Hồ Chí
Minh gần 20 năm qua cho thấy: “Các ngân hàng thương mại cổ phần cung
ứng một nguồn vốn vay lớn cho nền kinh tế, đặc biệt là vốn cho khu vực phát
triển kinh tế tư nhân, các ngân hàng thương mại cổ phần thành phố Hồ Chí
Minh có lượng khách hàng thuộc khu vực kinh tế tư nhân chiếm 90% trong đó
chủ yếu là cho vay có thế chấp QSDĐ” [19]. Thông qua thế chấp QSDĐ đã
tạo thêm nguồn vốn mới cho doanh nghiệp, bù đắp và bổ sung vào nguồn vốn
tự có của doanh nghiệp.
Hơn nữa, cũng nhờ có biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp
QSDĐ, tài sản gắn liền với đất đã tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân
nghèo vẫn có thể vay vốn để sản xuất kinh doanh khi trong tay họ không có
một tài sản nào khác ngoài giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. Từ đó góp
13


phần mở rộng phạm vi chủ thể vay vốn tại các TCTD. Với phương thức huy
động vốn thông qua việc thế chấp, giúp các hộ gia đình và cá nhân chủ động
trong việc tạo lập và bảo đảm cuộc sống của chính họ thay vì trông chờ vào

sự trợ cấp của nhà nước. Như vậy, nguồn vốn vay nếu được đầu tư, khai thác
và sử dụng đúng định hướng, chúng là điều kiện để đưa kinh tế nông thôn
thoát ra khỏi tình trạng tự cung, tự cấp gắn chặt với nền sản xuất tiểu nông; là
cơ hội để khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân biết lao động, sản xuất giỏi
tận dụng tối đa nguồn vốn vay từ thế chấp để thoát khỏi cảnh nghèo đói. [23,
tr252, 254].
Đối với nền kinh tế nói chung
Nước ta đang thực hiện công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước. Sau nhiều năm đổi mới, nền kinh tế đã có sự chuyển biến từ cơ chế
quản lý tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế quản lý nền kinh tế thị
trường. Với sự ra đời của nhiều thành phần kinh tế tham gia hoạt động kinh
doanh theo quy luật cạnh tranh đã làm cho các quan hệ kinh tế ngày càng phát
triển đa dạng, phức tạp, sản xuất kinh doanh ngày càng phát triển, nhu cầu về
vốn và luân chuyển ngày càng tăng. Trong khi đó, các thành phần kinh tế lại
không thể tự mình đáp ứng đủ nhu cầu về vốn do đó phải đi vay tại các
TCTD. Mặt khác, các quan hệ tín dụng lại không ngừng thay đổi và phát triển
nhanh chóng. Đi kèm với nó là những rủi ro bất trắc luôn xuất hiện và biến
động không có tính quy luật, gây ảnh hưởng lớn đến hiệu quả kinh doanh của
TCTD cũng như biến động về cung cầu hàng hoá, về giá cả, về khả năng sản
xuất kinh doanh và khả năng cạnh tranh trên thương trường.
Bởi vậy, việc thiết lập các biện pháp bảo đảm tài sản là cần thiết nó
không chỉ bảo vệ lợi ích của các chủ thể tham gia; bảo vệ lợi ích của cộng
đồng, của Nhà nước, mà còn có thể huy động được một nguồn vốn lớn cho
mở rộng sản xuất kinh doanh. Đồng thời, đảm bảo cho quá trình sản xuất kinh
doanh được diễn ra liên tục và thu được lợi nhuận cao mà không phải đem tài
sản của mình giao cho người khác nắm giữ.
14


Như vậy, việc thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất trong quan hệ tín

dụng là hết sức quan trọng, nó không chỉ đảm bảo sự tồn tại và phát triển của
các TCTD mà còn góp phần đảm bảo sự ổn định và tăng trưởng của nền kinh
tế đất nước.
1.1.3. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Cuộc sống xã hội ngày càng phát triển đòi hỏi mỗi cá nhân cũng như tổ
chức phải tham gia nhiều quan hệ khác nhau. Việc các bên tạo lập với nhau
những quan hệ để chuyển giao các lợi ích vật chất cho nhau nhằm đáp ứng
nhu cầu đời sống sinh hoạt đóng một vai trò quan trọng, là một điều tất yếu
đối với mọi đời sống xã hội. Các quan hệ chuyển giao quyền sử dụng đất với
tính chất là một tài sản đặc biệt, là tư liệu sản xuất, tư liệu lao động quan
trọng của người sử dụng đất cũng là những giao dịch diễn ra phổ biến, thường
xuyên và chiếm tỷ lệ lớn trong các giao dịch tài sản diễn ra trong đời sống xã
hội. Khi nghiên cứu các quy định của Luật Đất đai 2013 về các quyền của
người sử dụng đất thì quyền được thực hiện các giao dịch dân sự về quyền sử
dụng đất là quyền cơ bản, quan trọng và được các chủ thể sử dụng đất đặc biệt
quan tâm, chú trọng khi có được quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Các
giao dịch về quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn, tặng cho và để thừa kế quyền sử dụng
đất. Đối với quan hệ thế chấp QSDĐ, do đặc điểm ưu việt là dùng tài sản để
bảo đảm mà không phải chuyển giao, xong vẫn đảm bảo được lợi ích của các
bên trong quan hệ nên thế chấp tài sản được tôn vinh là “nữ hoàng” của các
biện pháp bảo đảm, và được lựa chọn làm biện pháp bảo đảm của hầu hết các
giao dịch dân sự, đặc biệt trong các quan hệ tín dụng. Theo đó bên có QSDĐ
(gọi là bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa
vụ dân sự - kinh tế với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp); bên thế chấp được
tiếp tục sử dụng đất, khai thác tài sản trên đất trong thời hạn thế chấp.
Tuy nhiên, việc chuyển giao các lợi ích vật chất đó sẽ không hình thành
nếu không xuất hiện những hành vi có sự thống nhất ý chí của các chủ thể. Do
15

đó, chỉ khi nào có sự thể hiện và thống nhất ý chí giữa các bên (bên thế chấp
và bên nhận thế chấp). Quan hệ đó được xác lập và thể hiện thông qua hợp
đồng dân sự.
Theo cách hiểu thông thường, hợp đồng là một giao dịch dân sự trong
đó các bên trao đổi ý chí với nhau để đi đến một thỏa thuận chung nhằm làm
phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định đối với nhau.
Dưới góc độ pháp lý, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc
xác lập, thay đổi và chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự. Theo từ điển
thuật ngữ pháp luật Pháp – Việt, “contrat”: "hợp đồng là một thỏa thuận từ đó
dẫn tới việc phát sinh một hay nhiều nghĩa vụ hoặc tạo ra hay chuyển giao
một quyền đối vật". Điều 385 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 cũng ghi nhận:
"Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm
dứt quyền, nghĩa vụ dân sự". Hợp đồng dân sự có nhiều loại, trong đó bao
gồm cả các hợp đồng về quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 500
BLDS 2015 thì: "Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các
bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền
khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền,
nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất". Như trên đã đề cập, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là một trong các quyền về chuyển quyền sử dụng
đất và khi thực hiện quyền này thì buộc các chủ thể phải thiết lập với nhau
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trên cơ sở tuân thủ đầy đủ các quy định
của Luật Đất đai (LĐĐ ) 2013 về chuyển quyền sử dụng đất nói chung và
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng. Đồng thời, tuân thủ các quy định
của BLDS 2015 về hợp đồng nói chung và hợp đồng về quyền sử dụng đất
nói riêng. Điều 502 BLDS 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất
phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật
này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

16


Với những phân tích trên có thể đưa ra khái niệm hợp đồng thế chấp
QSDĐ như sau: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng là sự thỏa thuận giữa các
bên tuân theo các quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai; theo đó bên
thế chấp dùng QSDĐ của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự kinh tế với bên nhận thế chấp; bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất, khai
thác tài sản trên đất trong thời hạn thế chấp.
Với khái niệm này, có thể rút ra một số đặc điểm về hợp đồng thế chấp
QSDĐ như sau:
Thứ nhất, hợp đồng thế chấp QSDĐ trước hết phải là một thỏa thuận,
có nghĩa là nó phải chứa đựng yếu tố tự nguyện khi giao kết mà không có bất
kỳ sự áp đặt, bắt buộc hay lệ thuộc của một bên đối với phía bên kia. Cùng
với đó, hợp đồng thế chấp QSDĐ là sự thống nhất ý chí về tất cả các điều
khoản được thể hiện trong hợp đồng; hai bên cùng thỏa thuận, thể hiện mong
muốn, nguyện vọng của mỗi bên và thể hiện ý chí về sự ràng buộc trách
nhiệm, nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên còn lại trong giao dịch chuyển
nhượng trên cơ sở thể hiện bằng những điều khoản trong hợp đồng. Bên cạnh
đó, việc giao kết phải tuân theo các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện
chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng, tự do giao kết hợp đồng, nhưng không
được trái với pháp luật và đạo đức xã hội.
Thứ hai, hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được thực
hiện bằng văn bản, phải được công chứng hoặc chứng thực và đăng ký tại cơ
quan nhà nước có thẩm quyền (Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013).Đây là
quy định thể hiện sự chặt chẽ hơn của giao dịch thế chấp QSDĐ nói riêng và
các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất nói chung so với các giao dịch tài
sản khác. Theo đó, các giao dịch về mua bán, cho thuê các tài sản không phải
là đất đai có thể không chứng hoặc công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền là phát sinh hiệu lực, phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên
tham gia giao dịch, song thế chấp QSDĐ thì công chứng hợp đồng thôi chưa

đủ, hợp đồng chỉ phát sinh hiệu lực khi hai bên thực hiện việc đăng ký tại cơ
17


quan đăng ký QSDĐ và vào sổ địa chính. Điều này xuất phát từ đặc thù của
quyền sử dụng đất – tài sản đặc biệt với chủ thể đại diện sở hữu và quản lý là
Nhà nước. Mặt khác, đây là loại tài sản có giá trị lớn, hồ sơ, thủ tục, giấy tờ
và hiện trạng sử dụng đất thường phức tạp, có nhiều biến động trên thực tế. Vì
vậy, việc ghi nhận thực hiện bằng văn bản đảm bảo sự ràng buộc pháp lý giữa
các bên trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ một cách chặt chẽ và đảm bảo
quyền, nghĩa vụ hơn của mỗi chủ thể; mặt khác, thể hiện sự kiểm soát sát sao
của Nhà nước đối với các giao dịch.
Thứ ba, mục đích của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là các bên
giao kết hợp đồng để nhận được những lợi ích nhất định theo mong muốn của
chính bản thân chủ thể đó khi xác lập hợp đồng. Cụ thể, bên thế chấp dùng
QSDĐ của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự - kinh tế với bên
nhận thế chấp; bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất, khai thác tài sản trên
đất trong thời hạn thế chấp.
1.2. Lý luận về tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất
Theo giải thích của Từ điển tiếng Việt thì tranh chấp nói chung được
hiểu là việc “giành nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào”
[36, tr 989]. Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về hợp đồng thế chấp
QSDĐ, tài sản trên đất nói riêng là hiện tượng bình thường diễn ra trong đời
sống xã hội và chúng tồn tại ở mọi thời kỳ lịch sử. Tuy nhiên, tranh chấp về
hợp đồng thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất chỉ thực sự sôi động và
phức tạp kể từ khi đất nước bước sang nền kinh tế thị trường, Nhà nước quản
lý xã hội thông qua hệ thống pháp luật, chính sách thuế, đất đai được thừa
nhận có giá trị, quyền sử dụng đất được tham gia giao dịch trên thị trường và

bị chi phối bởi các quy luật của thị trường.
Hiện tượng tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ, tài sản trên đất
luôn xảy ra phổ biến, diễn biến phức tạp, nhất là những thời kỳ thị trường bất
18