Hướng dẫn chi tiết quy trình bảo trì, sửa chữa hệ thống điện tòa nhà và nhà máy

QUY TRINH HUGNG DAN
BAO TRI, SUA SUA

HỆ THÊNG BIỂN
I8 I0 | |À,
_...
DÀNH CHO KỸ SƯ, ;
THO VAN HANH
4


www.mkhoa.vn

Chao Ban !
Tôi là CEO KHOA day!

Khoa không biết làm thế nào mà bạn có được ebook này nhưng

rất cảm ơn bạn đã quan tâm đến hệ thống điện, nghành điện .

Khoa

Khoa đã làm gần 20 năm trong nghành ĐIỆN TỰ ĐỘNG - ĐIỆN HE

THĨNG cũng khơng ít kinh nghiệm . Khoa đã thiết kế, thi công, sửa

chữa hàng chục nhà máy CÁN THÉP., XI MĂNG hàng đầu Việt Nam,

thiết kế và sản xuất cho hơn 500 nhà máy xí nghiệp, tòa nhà cao tầng
và nhiều dự án xuất khẩu sang các nước Đơng Á, . Có rất nhiều anh
em đã hỏi Khoa nhiều vấn đề về kỹ thuật cũng như kinh nghiệm . Vậy

để cho anh em đỡ vắt vả tìm kiếm, Khoa sẽ biên soạn tất tật các kinh

nghiệm để anh em tham khảo . Đây là 1 phần nhỏ trong rất nhiều ebook
mà Khoa biên soạn . Anh em hãy theo dõi để tải đầy đủ để áp dung cho

cơng việc của mình cũng như doanh nghiệp của mình nhé .

Nhiều anh em chưa biết Khoa, đễ Khoa kể đôi nét về Khoa cho anh em

hiểu nhé .

Năm 2000, Khoa tham gia nghĩa vụ quân sự ngành thơng tin , được tiếp

xúc với các vũ khí, khí tài quân sự làm Khoa rất đam mê . Khoa rất say

mê nghiên cứu tìm tịi, học hỏi vì vậy 2 năm Khoa luôn được Giấy Khen,

danh hiệu Chiến sĩ giỏi và dĩ nhiên phụ cấp hàng tháng cũng gấp 3 với Í
qn nhân bình thường .


www.mkhoa.vn

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ , Khoa tham gia thi và học Khoa cơ khí
cơng nghệ cao, song Khoa cảm thấy chưa đúng với đam mê nên quyết

định chuyền sang học ngành ĐIỆN - ĐIỆN TỬ . Sau đó kho vào công ty

TU’ DONG HOA VAN VIET va dug trau dồi nhiều kiến thức cũng như
kinh nghiệm nghề. Trong quá trình làm Khoa được tham gia rất nhiều dự

án lơn tầm cỡ Quốc gia, Đông Nam Á như Tập Đồn Thép Cửu Long,
Hịa Phát, Thái Ngun, Việt Úc, Hoa Sen, Vinashin.... Các nhà máy xi

mang Nghi Sơn, Ninh Bình, Hải Phòng...

1
St

ie

ue

aft

.N&am 2013 Khoa chuyén sang thiết kế ĐIỆN Hệ Thống, Điện Tòa Nhà,

Hệ thống điện Máy Phát, Đèn Chiếu Sáng Công nghệ cao cho sân gôn,
tàu biễn...


www.mkhoa.vn

Trước đây với tư duy là sợ hé lộ kinh nghiệm sẽ bị mất nghề, người
khác lấy mất bát com . Sau nay tiếp xúc nhiều chuyên gia hàng dau thi
họ bảo là khơng phải thế . Có anh chun gia tâm sự với Khoa rằng

muốn trở lên được yêu mến và Giàu Có thì bạn phải giúp thật nhiều
người . Số lấy kinh nghiệm nghề của bạn rất ít, và hãy biến họ thành đối
tác . họ thuê bạn 1 phần vì kinh nghiệm của bạn, phan lớn là Con Người

đáng mến của bạn . Chính vì vậy Khoa đã ngồi biên soạn cho anh em
những cuốn ebook này .
Bạn có thê tham khảo về Khoa tại www.mrkhoa.vn

Tặng quà 1000 tài liệu chuyên sâu nghành Điện rút ngắn 10 năm kinh
nghiệm day : />Tặng cơng thức tính Trạm Kios trị giá 50 triệu đã mang doanh thu hơn 1 tỷ
1 năm cho công ty : />Thảo luận ở đây : h />Đăng ký kênh Youtube về Điện : />Like Page dé nhận nhiều tài liệu chuyên sâu: htfps://sum.vn/6KBbW


www.mkhoa.vn

HUONG DAN CHI TIET QUY TRINH
BAO TRI, SUA CHU’A HE THONG

ĐIỆN TỊA NHÀ VÀ NHÀ MÁY

PHÀN 1 : QUY TRÌNH CHUNG
Hệ thống điện tòa nhà hoạt động ỗn định; an toàn mới giúp các hoạt động

sử dụng, khai thác và vận hành tịa nhà diễn ra thơng suốt và hiệu quả. Đơn vị
quản lý tịa nhà cần bảo trì hệ thống điện tòa nhà định kỳ; giúp phát hiện và xử

lý các sự cố về điện kịp thời. Vậy làm thế nào đề bảo trì hệ thống điện hiệu
quả nhất?

Nếu cân thì bạn hãy truy cập vào đây để tải nhiều hơn về ngành điện :
/>
Nhóm để thảo luận vào day : />
Quy trình Chung thực hiện bảo
tri toa nha

PSA là đơn vị cung cấp dịch vụ bảo trì tịa nhà chuyên nghiệp, mọi quy

trình đều tuân theo quy định bảo trì tịa nhà bao gồm 5 bước sau:
e Bước 1: Lập danh mục máy móc thiết bị

e Bước 2: Tiến hành khảo sát máy móc thiết bị
e Bước 3: Lập kế hoạch bảo trì bảo dưỡng đối với từng loại máy
móc thiết bị
e Bước 4: Chuẩn bị bảo trì bảo dưỡng


www.mkhoa.vn

e

Bước 5: Thực hiện các hoạt động bảo trì bảo dưỡng

Trong q trình thực hiện các bước trên ln địi hỏi quá trình giám sát

khắt khe từ Ban Giám đốc và Ban quản lý tòa nhà nhằm đảm bảo hoạt

động bảo trì được diễn ra tốt nhất.

1. Quy trình bảo trì hệ thơng điện nhẹ
2 Thành tố quan trọng nhất cấu tạo nên một cơng trình xây dựng gồ phần xây

dựng và phan cơ điện. Trong phần cơ điện, hệ thống điện nhẹ chỉ chiếm tối đa
khoảng 20% cơng trình nhưng lại mang đến những lợi ích thiết thực cho người
khai thác và sử dụng cơng trình.

7288/4/f2
ea |p a

ey(74 oh Mu
ade,

Hệ thống điện nhẹ gồm các hệ thống: điện thoại; mạng nội bộ; thông báo công
cộng; camera giám sát; quản lý bãi đỗ xe,...Quy trình bảo trì hệ thống điện nhẹ

gồm các bước dưới đây:


www.mkhoa.vn

Bao tri hé thong mang LAN
- Đơn vị quản lý tịa nhà cần tiến hành bảo trì hệ thống tủ đầu nối bắt đầu từ
việc vệ sinh vỏ tủ; vệ sinh các tắm nối dây và mối cáp tới tâm nối dây. Khi phát
hiện các mối nối đã bị oxy hóa hoặc khơng đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật cần
ngay lập tức thay thế.
- Việc bảo trì hệ thống đường truyền bắt đầu từ việc xác định, đánh dấu và
kiểm tra vị trí cáp mạng điểm đầu; điểm trung gian và điểm cuối. Tiếp đó, bộ
phận chịu trách nhiệm bảo trì cần kiểm tra điện trở và điểm tiếp xúc kết nồi;

kiểm tra độ suy hao của hệ thống đường truyền. Các mối nối không đạt tiêu
chuẩn cần được thay thế.
- Khi bảo trì hệ thống điện tịa nhà, chúng ta không thê
mạng. Việc đầu tiên cần làm là cập nhật các phiên bản
mềm quét virus; quét virus; xóa file rác để đảm bảo an
độ của máy tình. Khi có dấu hiệu hư hỏng của ô cứng

bỏ qua các thiết bị
mới nhất của phan
toàn dữ liệu và tăng tốc
cần ngay lập tức sao

lưu dữ liệu và thay thế ổ cứng mới. Khi bảo trì Server cần lưu ý cài đặt chế độ

sao lưu dự phịng.

Bảo trì hệ thơng camera giám sát


www.mkhoa.vn

- Trong lần đầu tiên thực hiện quy trình bảo trì bảo dưỡng hệ thống điện nhẹ,
người có trách nhiệm can đánh dấu, dán nhãn và lập sơ đồ đầu nối cùng số

theo dõi bảo trì hệ thống camera giám sát.

- Trong tất cả các lần bảo trì, việc vệ sinh các đầu ghi hình là việc đầu tiên cần
làm. Tiệp đên là việc điêu chỉnh góc độc quan sát hợp lý nhất.

- Nếu đường cáp, phần mềm hay phần cứng của hệ thống có bất kỳ hư hỏng
gì cần lập tức thay thế. Sau khi thay thế thiết bị cần cài đặt chế độ ghi hình

theo nhu câu thực tế.

- Cuối cùng là truyền dữ liệu từ đầu ghi hình về ỗ cứng để lưu trữ giữ liệu lâu
dài.

Bảo trì hệ thơng điện thoại nội bộ
- Trong lần đầu tiên bảo trì hệ thống điện tịa nhà, bộ phận chịu trách nhiệm

cần dán nhãn, lập sơ đồ đấu nối; lập số theo dõi bảo trì hệ thống điện thoại nội
bộ.

- Vệ sinh hệ thống điện thoại đồng thời tiến hành sao lưu dữ liệu về ỗổ cứng
nếu cân thiết
- Khi phát hiện các sự cố như đứt cáp; điện thoại mất tín hiệu; âm thành rè;

chạm cáp...cần lập tức sửa chữa hoặc thay thế.

2. Quy trình bảo trì hệ thông cơ điện


www.mkhoa.vn

Đối với hệ thống cơ điện, sau khi tiến hành kiểm tra sơ bộ bằng các kỹ thuật
thông thường, bộ phận chịu trách nhiệm bảo trì cần kiểm tra chỉ tiết hệ thống.
Cu thé gồm:
- Kiém tra nguồn điện
- Kiểm tra tủ điện phân phối, hệ thống đèn báo và các thiết bị chỉ thị trên tủ
điện

- Kiểm tra tải tiêu thụ của các thiết bị điện và xác định tiêu hao
- Kiém tra phan phối tải của các pha dé điều chỉnh khi cần thiết
- Đo điện áp vào và điện áp ra của các tủ điện đồng thời đo thứ tự pha
- Kiểm tra đường cáp động lực cho phịng server

Quy trình bảo trì hệ thống cơ điện không thể thiếu bước ghi nhận các thông số

quan trọng gồm: Nhật ký vận hành từ khách hàng; giá trị điện áp đầu vào và

đầu ra; giá trị dòng điện các pha đầu vào và ra; công suất của từng pha; tần

số; thông số điện quan trọng; danh sách sự cố cơ điện cần xử lý.

Khâu cuối cùng và cũng là khâu quan trọng nhất khi bảo trì hệ thống cơ điện là

vệ sinh các thiết bị điện và tủ điện; điều chính các đồng hồ đo điện; sửa chữa

hoặc thay thế các thiết bị lỗi, hỏng.


www.mkhoa.vn

3. Quy trinh bao tri hé thong dién
chiéu sang
HE THONG PHAT HIEN RO Ri GAS
HE THONG
BAO CHAY
HETHONG
CAP DIEN

7

TU DONG HOA
TOA NHA
GIAM SAT
AN NINH

L¿

;

HE THONG
CHONG TROM

HE THONG
CHIEU SANG

QUAN LY
THANG MAY

HE THONG PHAT
HIEN KHI GAYNO

>

ah

~4)

PS `.

is

HE THONG CANH
BAO MOI TRUONG

QUAN LY TOA NHA

`

`

HE THONG KIEM
SOATRAVAO

HE THONG KHAC
Nee

jt

QUÁN LÝ TÒA NHÀ

|

QUANLY

THOAT HIEM

BAO CHAY TU DONG

Việc bảo trì hệ thống chiếu sáng tương đối đơn giản. Tất cả những gì bộ phan
chịu trách nhiệm cân làm là lau chùi các thiết bị chiếu sáng. Khi các thiết bị
chiếu sáng bị hỏng cần thay thế kịp thời. Thậm chí việc thay thế các bóng đèn
chiếu sáng cần được tiến hành định kỳ.
Việc đo đạc hiệu quả hoạt động của hệ thống chiếu sáng hàng tháng sẽ hỗ trợ
rất nhiều cho quy trình bảo trì hệ thống điện chiếu sáng. Căn cứ vào những dữ
liệu đo đạc được, bộ phận chịu trách nhiệm bảo trì hệ thống chiếu sáng sẽ xác

định được thời điểm hệ thống giảm khả năng hoạt động và thay thế kịp thời.

Theo thời gian, chất lượng bóng đèn và khả năng chiếu sáng sẽ bị giảm so với

khả năng chiếu sáng ban đầu. Vì vậy, việc thay thế định kỳ các loại bóng đèn

sẽ giúp nguồn sáng trong tịa nhà ln được đảm bảo cho mọi hoạt động sử
dụng; khai thác và vận hành tịa nhà.

Quy trình vận hành hệ thống điện tịa nhà đã phức tạp, quy trình bảo dưỡng

càng phức tạp hơn. Bảo trì hệ thống điện địi hỏi nhiều đầu mũ cơng việc; đội
ngũ nhân lực có trình độ và chun mơn cao với những máy móc, thiết bị
10


www.mkhoa.vn

chuyên dụng hỗ trợ. Quan trong nhất là việc bảo trì cần được tiến hành

thường xuyên, đúng định kỳ.

Vậy làm thé nao dé don vi quản lý tòa nhà nhớ lịch bảo trì hệ thống điện tịa

nhà? Làm thế nào để phân công; giám sát và quản lý đội ngũ nhân lực chịu
trách nhiệm bảo trì hệ thống điện tịa nhà? Làm thế nào đề việc bảo dưỡng,
bảo trì được thực hiện một cách chuyên nghiệp, hiệu quả?

Công việc của ban quản lý khơng chỉ là bảo trì hệ thống điện mà còn gồm

hàng loạt nghiệp vụ phức tạp khác như: quản lý dịch vụ; quản lý tài chính;

quản lý khách hàng; quản lý mặt bằng; quản lý nhân sự...Muốn làm tốt cơng

việc bảo trì hệ thống điện, họ cần có “trợ lý đặc biệt”. Đó chính là các phần

mềm quản lý tòa nhà.

11


www.mkhoa.vn

PHAN 2: Quy trinh
kiém tra an toan hé
thong tu dién
Tủ điện cũng là bộ phận quan trọng không thể thiếu trong bất cứ cơng
trình điện dân dụng hay cơng nghiệp nào. Tủ điện chính là trung tâm để

bảo vệ và lắp đặt các thiết bị đóng cắt điện. Chính vì vậy, việc kiểm tra
tủ điện là điều vô cùng cần thiết để đảm bảo hệ thống điện vận hành an
toàn và hiệu quả nhất. Trong bài viết dưới đây, n sẽ hướng dẫn các bạn
quy trình kiểm tra tủ điện chỉ tiết nhất.

Nếu cân thì bạn hãy truy cập vào đây để tải nhiều hơn về ngành điện :
/>
Nhóm để thảo luận vào day : />
Kiếm

định an tồn hệ thơng tủ

điện
Tủ điện không

chỉ là nơi bảo vệ và lắp đặt các thiết bị điện trong hệ

thống. Mà nó cịn là nơi đấu nối và phân phối điện chính cho cả cơng
trình. Đặc

xưởng

biệt tủ điện cực

và xí nghiệp.

kì quan

trọng trong

12

lắp đặt điện tại các nhà


www.mkhoa.vn

—Ý

I

areas
b

ar eis Tư

=

\

Theo Thông tư số 33/2015/TT-BCT ngày 27 tháng 10 năm 2015 của Bộ

trưởng Bộ Cơng Thương. Thì các thiết bị đóng cắt và thiết bị tủ điện
trước khi đưa vào sử dụng phải được kiểm định kỹ thuật an tồn. Ngồi
ra, trong q trình sử dụng cũng nên thường xuyên kiểm tra tủ điện để

nếu có sự cố cịn xử lí nhanh chóng và hiệu qua.

Việc kiểm định tủ điện, thiết bị đóng cắt khơng phải ai cũng làm được.
Tat cả phải được thực hiện bởi tổ chức kiểm định đáp ứng yêu cầu quy
định tại văn bản quy phạm pháp luật của Bộ Khoa học và Công nghê.

Quy trình kiêm định an tồn tủ
điện

13


www.mkhoa.vn

Quy trình kiểm định an tồn tủ điện sẽ bao gồm việc kiểm tra các thiết bị
điện như sau:

Kiểm tra hệ thống tu điện bên ngoài

Tiếp theo do điện trở cách điện

Sau đó sẽ đo điện trở của cuộn dây điện

Bước tiếp sẽ là kiểm tra độ bền của điện môi
Đo điện trở tiếp xúc của hệ thống tủ điện

Đo tiếp các dịng điện rị
Đo thơng số đóng cắt của thiết bị tủ điện
Cuối cùng sẽ là kiểm tra hoạt động của các bộ phận
Một chu kỳ kiểm định hệ thống tủ điện bao gồm:
e Kiểm định lần đầu: Trước khi lắp đặt và đưa các thiết bị vào sử
e

dụng.

Kiểm định định kỳ: Thường xuyên kiểm định tủ điện trong quá
trình sử dụng.

e Kiểm định bất thường: Kiểm tra các sự cố hoặc lỗi xảy ra trong
quá trình sử dụng.

Quy trình kiểm tra tủ điện
14

www.mkhoa.vn

Các bước kiêm tra hệ thống tủ điện an toàn và chính xác:

1. Kiém tra phần cấu trúc tủ điện
Kiểm tra cấp độ bảo vệ của tủ: Cấp độ bảo vệ phải được gia

công theo đúng bản vẽ.

Kiểm tra lại độ dày và màu sơn: Tủ điện được thiết kế với độ
dày và màu sắc phù hợp
Kiểm tra kích thước vỏ tủ: Kích thước của vỏ tủ điện phải theo
đúng bản vẽ gia cơng tủ.

Kiểm tra cau tric cơ khí: Cấu trúc tủ phải được thiết kế gia công
chắc chắn và không được rung lắc.

e Bề mặt sơn: Bề mặt sơn không bị trầy xước.
e Thanh cái đồng: Thanh cái đồng phải được gia công theo đúng
theo bản vẽ đã duyệt.

Bảng tên tủ (Name plate): Tất cả các phần tử được lắp trong tủ

điện phải được lắp bảng tên rõ ràng và cố định.
Lắp đặt tổng thể: Khi tủ điện đã được lắp ráp hồn chỉnh. Thì tất
cả các cửa tủ phải được đảm bảo và đóng mở dễ dàng. Các chỉ

tiết như bản lề, chốt khóa chắc chắn.

15


www.mkhoa.vn

2. Quy trình kiêm tra đấu nối dây của tủ điện
e Đánh dấu đầu dây: Dây điện phải được bảo vệ tránh đặt dây

vào các góc cạnh sắc nhọn.
điện phải được đánh dấu và
cosse phải gắn chụp bảo vệ
e Điểm đấu nối: Các điểm nối

Tất cả các dây điều khién trong td
phân loại kỹ càng. Tất cả các đầu
tại đầu điểm cuối.
phải được thiết kế chắc chắn tránh

gây bung dây làm hư hại hệ thống.
e Kiểm tra thông mạch: Tắt cả các điểm đấu nối phải được gia
công theo đúng bản vẽ.

;

WNWW3988885 °

eeee

tetas ee eet

ss

attesteeee et eeele neste eee”

16


www.mkhoa.vn

3. Quy trinh kiém tra điện trở cách điện của hệ
thông tủ điện
e Do điện trở cách điện đạt yêu cầu 0,5MO/0,5kV lần 2

(L-PE,L-N,N-PE)

e Do điện trở cách điện đạt yêu cầu 0,5MO/0,5kV lan 1

L-N,L-PE,N-PE)

4. Kiém tra các chức năng của hệ thống tủ điện
e Kiểm tra chức năng mạch điều khiển (nếu có): Đóng cắt các
Contactor, Relay, Timer....

e

Kiém tra danh mục vật tư: Danh mục vật tư phải theo yêu cầu

đơn hàng đã duyệt.

e Kiểm tra đầu ra: Đóng cắt các MCB, MCCB nhánh, đo điện áp

đầu ra và đo thơng mạch.

Ay

oe ụ Tinrs - cf eed ntl
at |

SM
HÀ

ai
JĐUA(LIẤU
mm

TT tra.

17


www.mkhoa.vn

5, Mẫu cơ bản
Nhom tac
vu

Nhom

th.bi

z

£

Bom cap Chuan bi
nước sinh vat tu công
hoạt
cu
~

Chu ky

Nội dung

Tuan

~ Túi đỗ nghệ
cơ — điện cá
nhân- Mỡ bị bơi trơn-

VOM. máy ưo điện trở đấtCo, giẻ lau sạch, làm am
Kiểm tra và Kiểm tra đề đảm bảo khơng

thao tac
bảo dưỡng

có tiếng ơn, rung bắt

thường khi bơm hoạt động

Kiem tra dé dam bảo khơng

có hiền tượng nóng bắt

thường khi bơm hoạt động

Kiểm tra đễ đảm bảo khơng
có hiện tương rị rỉ

nước,

dầu mỡ bất thường

Đo kiểm các thơng số bơm

khi vân hành (dòng khởi

động, dong làm việc)

Siết chặt các mối nỗi co va
điện
Đo kiểm điện trở tiếp địa.
điện trở cách điện cho bơm

Kiem tra, bom mé béi tron
tat ca cac Obi , bac dan
của bơm

Kiểm tra các khớp mêm.
giảm chẵn. giá đỡ bơm
Vệ sinh

Kiểm tra, vệ sinh các bộ
lọc, lưới ioc. phin lọc bằng
nước.

Khôi phục

dau noi —
Kiểm tra

sau bảo
~

Sau khi vệ sinh. kiểm tra

trang thai hoat dong.Cap

nhật Báo cảo bảo dưỡng

hoặc Bảo cáo sự cố (nều
cỏ).

18

Ghi chu
Thang

Qui

6 Thang

www.mkhoa.vn

Tu diéu
khién
bom &
Day dan
dién

Chuan bi

vật tư công

cụ

Kiem tra va
thao tac

bảo dưỡng

~ Túi đồ nghệ cơ — điện cá
nhân- VOM. may do dién
trở đất- Co. giẻ lau sach
lam am.

Kiểm tra tủ điều khiển bơm,
đo kiếm các thơng số chính
(Điện áắp cấp ngn, dịng
điện tổng)

Kiểm tra tình trang aptomat

tơng. cắp tổng

Kiem tra contactor dong cat
mạch động lực, rơ le mạch

khiến

Kiểm tra mạch khởi động
mềm hoặc khởi động bằng
mạch chuyến đổi Y/D
Kiểm tra mạch kiễm soát

áp lực
Kiểm tra mạch kiểm soát
mực nước

Kiểm tra tem nhãn. bảng

hiệu của tủ điều khiến

Đo kiểm điên trở tiếp địa.
điện trở cách điện cho bơm

Kiểm tra và siết lại các dây
nối nguồn điện
Vệ sinh

Vệ sinh bên ngoài tủ điêu

khiến bằng giẻ sạch. nhúng
am
*

Vệ sinh bên trong tủ điều
khiến bằng co qt bụi
hoặc bơm khí nen

Khơi phục

đấu nối —
Kiem tra
sau bảo

dưỡng

Sau khi vệ sinh, kiếm tra
các điểm đầu nỗi, kiễm tra

trang thai hoat déng.Cap
nhật Bao cao bảo dưỡng

hoặc Báo cáo sự cơ (nều
có).

19


www.mkhoa.vn

Bồn chứa

tâng mái

Chuẩnbị

|~ Túi đồ nghề cơ - điện cá

vật tư công | nhân.
cụ

Kiem tra va | Kiểm tra hoạt đông của
thao tác

phao mực nước trong bôn

bảo dưỡng |nước tầng mái sân thương
+

Kiểm tra đễ đảm bảo khơng
có rẻ rỉ, trần nước bơn
nước sinh hoạt tầng mải

¬

sản thương

Kiểm tra mối nỗi giữa ống
va bon nước tầng mái sân
thương

Kiểm tra tình trang nguyên
vẹn của các đồng hồ nước
tổng và nhánh

Vệ sinh

Vệ sinh súc rửa bồn nước
tầng mái sân thương

Khôi phục | Sau khi vệ sinh, kiếm tra
đấu nổ _— |các điểm đấu nối, kiểm tra
Kiếmtra
|trạng thải hoat động.Cập
sau bao

dưỡng

nhật Bảo cáo bảo dưỡng

hoặc Bảo cáo sư có (nêu
có).
-

Ầ-

`

>

~

20


www.mkhoa.vn

6. CÁC PHƯƠNG ÁN BẢO TRÌ - BẢO DƯỠNG
Tân suất

Phương án thực hiện

Hàng

Tuan

Ghi chú
Hang
Thang

Hang

1. Bao trì hệ thống điện chiếu sảng. điện động lực
~ Kiểm tra bảo trì hê thơng điện chiếu sảng và hệ thống điện
cung cấp cho các thiết bị trong văn phịng
~ Kiếm tra bảo trì hê thông điện đồng lực
~ Sửa chữa bắt kỳ lúc nào có sự cơ về điện
~ Tồn bộ tất ca hé thông thiết bị điền đều phải lập 1ý lịch đề
thuận tiện trong q trình theo dõi. kiếm tra, ln thực hiền
lên chương trình theo kế hoạch bảo trì bảo dưỡng.

2. Bảo trì hệ thơng thốt nước

~ Kiểm tra bảo trì hệ thông cắp nước và các thiết bị sử dụng

trong hệ thơng nước
~ Sửa chữa bắt kỳ lúc nào có sự cô về nước -> Phân này
gắn kết với phân sửa chữa trong phạm vi hệ thong bao tri

Nếu BQT cần thay đỗiắp đặt mới, giá trị sẽ được tính theo

thực tế.
~ Đề luôn đảm bảo cho hệ thống cấp thoát nước phục vụ tốt

tránh tỉnh trang phải chờ đợi phê duyệt những chỉ tiết nhỏ.

PJK ONE
có quyên tự quyệt định thay thể đối với giá tri nhỏ

hơn 3.000.000đ. Đối với sửa chữa hoặc thay thế lên hơn
3.000.000đ thi phải tính chi phi phát sinh.

~ Nếu phương án sửa chữa
đến kết cầu tịa nhà thì BQL
nhà nhận bằng văn bản xác
Nha Thau
bao gia, khi 2 bên

trách nhiệm thực hiện.

thay thế mã làm ảnh hưởng
thơng qua đại diện BQT tịa
định và kiếm tra. Sau đó goi
đã đồng ý thì Nhà Thâu có

3. Bao tri mai tole, mai sind san thương (Vệ sinh định kỳ, chống dột, chống tham)
a

— Vé sinh định kỷ toàn bộ mái tole

~ Giữ cho tầng mái sân thượng, mắng xối ln sạch sẽ

khơng
cịn rác ứ Gong, ban. Khai thông ống thoảt nước mưa

trên mảng xối, xử lý bất kỷ sự cô nào về dột nước tại batky
vị trí nào trên
mái

~ Nhanh chóng xử lý khi bị dột nước mưa và thầm
~ Trước và sau khi mưa phải cử người khảo sát trên tầng
mái sân thượng. nều xuất hiện thắm dột nước hoặc các sự

cổ khác thi BOL phai ghi nhân và khắc phục ngay

~ Kiểm tra chống thâm dột tầng mải sản thượng định kỷ 1
tuần/lần trong mùa mưa

21

X

lần/năm
hoặc khi

dat


www.mkhoa.vn

4, Bao trì và sửa chữa, thay mới hệ thống nhà vệ sinh
-Thay mới cửa ra vào nhà vệ sinh khu khách hàng và nhân

viên (Thay
do khơng cịn có thế khắc phục sửa chữa dược)
~ Thay
mới vòi rửa Lavabo

~ Thay mới nap xit bét do bi gay

~ Thay mới bộ chống hỏi Lavabo

~ Thay mới vòi về sinh sử dung cho xí bệt

~ Sửa chữa hệ thơng nhà vệ sinh.
bổn câu chậu tiêu của

tòa nhà bất cử lúc nào và bất cử các hư hỏng nào trong hệ
thống
nhà vệ sinh. Cơng ty chủng tơi sẽ chịu tồn bơ chí phi

vật tư sửa chữa hay thay modi có giá trí dưới 3.000 000đ,

nếu số tiên vượt quả định mức này thỉ BQT phải thanh toản.
~ Nếu phương án sửa chữa thay thế mã làm ảnh hưởng
én két cau toa nha thi BOL thong qua dai diện quản lý toa
nhà nhân bằng vẫn bản và cùng với BQT lên phương an
thực hiện.

5. Sửa chữa,
bảo trì thiết bị khu vực cơng cộng và một số hạng mục nhỏ
~ Kiểm tra tường văn phòng. cửa số thơng gió, nên văn

X

phịng lằm việc

~ Tiền hành sửa chữa ngay khi phát hiện tran bi hư hai, về
sinh bảo trì hé thơng thơng gió
~ Kiểm tra thường xun khu vực cơng cơng tiện ích phục
vu dân cư trong tịa nhà khơng để tỉnh trang nhân viên bảo
trì chạy theo sư cố mà phải luôn kiểm tra phát hiện sớm
những nguy cơ hư hỏng trước khi có sư cỗ xảy ra
~ Kiểm
tra tinh trạng hoạt đông của các quat tao ap cau
thang bơ, phịng lánh nan

~ Kiểm tra tinh trang hoạt đơng của các quat hút khói khu
vực tầng hầm. hành lang thang máy
~ Khi có bắt kỷ sự cô hoặc bất thường của hê thông cân

báo ngay BQT để có hướng sửa chữa. khắc phục kịp thời
6. Tư vấn lắp đặt thiết bị, công cụ dụng cụ trong nhà, phịng làm viec
~ Đơi ngũ cán bơ quản lý và kỹ thuật luôn theo sắt hỗ trợ tư X
vẫn cho cư dân sống trong tòa nhà cũng như khách thuê
kinh doanh trong tòa nhà được trang bị những thiết bị tốt
nhất
cần thiết trong hoạt động hàng ngày, đôi ngũ cán bộ kỹ

thuật luôn tư vẫn hướng
dẫn sử dụng an toàn
cho moi thiết
bi, hạn chế thấp nhất các nguy cơ có thế xảy ra

22


www.mkhoa.vn

7. Bảo trì kiếm tra hệ thơng PCCC định kỳ

~ Kiểm tra hệ thống thiết bi PCCC, hệ thống bảo chảy bằng

trực quan, bằng thiếtbị chuyên dụng.

~ Kiểm tra hê thong thiết bi PCCC hệ thông ống cấp. dây.
tủ, trụ, máy bơm,
đầu bét, hệ thông
báo chảy, hệ thống bảo
động/kiêm
tra bằng trực quan, bằng thiết

bị chuyên dụng.

~ Đôi ngũ cản bộ kỹ thuật luôn phối hợp với các ban ngành
chuyên trách luôn thực hiện công việc bảo trị bảo dưỡng

định kỷ, luôn duy tri thiết bị trong tinh trang san sang.
~ Thưởng xuyên cho diễn tập PCCC đề ứng biến với những
tỉnh huồng
khẩn cấp.

8. Sữa chữa, bảo dưỡng máy phát điện
~ Bảo trì bảo dưỡng, vận hành cho chay thử thường xuyên,

tránh trường hợp khi cần sử dụng máy không hoat đông
được
~ Kiểm tra hộp điện, cầu dao của máy phát điện, kiểm tra

thường xuyên khi vận hành máy phát điện chay thử.

~ Hệ thơng nhiên liêu: Kiểm tra rị rỉ, xả căn thùng dầu và
loc dầu, làm sach ống thông hơi thùng dầu trung gian
~ Hệ thống
bôi trơn: Kiểm tra rị rỉ nhớt. kiểm tra mức nhớt
đơng cơ.
~ Hệ thơng làm mát: Kiểm tra rò rỉ nước làm mát. Kiểm tra
nghẽn gió thối qua két nước. Kiếm tra ống mềm và khớp
nối. Kiếm tra mức nước làm mát. Kiếm tra tình trang và đơ
căng dây đai Kiếm tra tỉnh trang cánh quat giỏ. Làm sạch

loc nước thô

~ Hệ thông nap khí: Kiếm tra rị rỉ. kiểm tra bộ báo nghẽn loc

gid.

~ Hệ thơng khí xả: Kiểm tra rị rỉ
~ Phần liên kết đông cơ: Kiểm tra tiếng đông lạ. kiểm tra

rung đông không binh thường

~ Hệ thông điện: Kiếm tra hê thơng sac bình
~ Máy phát điện chính: Kiếm tra đơ nghẽn đường gió vào và
ra. Kiếm tra dây quần và mỗi nối
~ Bộ chuyên: Kiếm tra cáp điện phân phối
và mỗi nối
~ Thử tải máy phát điện

23


www.mkhoa.vn

9, Kiếm tra hệ thông Camera
~ Kiểm tra hê thông Camera quan sát, kiểm tra các jack
ghim. đầu nối, mắt camera. Vệ sinh mắt kinh, các jack ghim
đầu cos

— Model + bộ thơng tin Internet
/kiểm tra: nóng bắt thường
phát ra tiếng lạ.

— Hé thong Cap: kiém tra quan sat cac dau cos, jack ghim.
Kiếm tra vỏ cắp
— May vi tinh: bao tri bảo dưỡng mảy vi tính, chương trinh

truy xuất hỉnh ảnh

— Bộ lưu điện UPS

~ Cắm lại các đầu nối dây tín hiệu, dãy nguồn đễ vận hành
thiết bị Đảm bảo các đâu nối va day cam trong tinh trang

tiếp xúc tói.

~ Vệ sinh, cân thân thảo vỏ mảy (case), dùng cọ quét lớp

bụi bảm bên trong vỏ mảy. Cần thận vệ sinh thật nhe nhàng

từng thiết bị: dùng co quét sạch lớp bưi, trảnh va đập thiết
bị

~ Kiểm tra hoạt động của thiết bị sau bảo dưỡng. Ghi nhận
thông tin vào Bao cao bao dưỡng.

10. Cai tạo hệ thông mang, điện thoại, điện
~ Kiểm tra cáp, đầu nối, chui ghim. Luôn theo dõi hê thông
cắp. kiếm tra bảo trì ngay khi tín hiêu điện thoai bị nhiễu

~ Kiểm tra hê điên đông lực, dùng Ampe kiểm đo kiếm tra

tat cả các nguồn điền đông lực nhằm phát hiền đễ khắc
phục trước các sư cơ có thê xảy ra
11. Cửa đi, cửa số
~ Kiểm tra định kỷ các sự cơ hư hỏng cửa số, cửa kính

~ Khắc phục sửa chữa khi có hư hỏng: thay
mới bản lề,

thay mới Paskep trên dưới, khỏa san

12. Bao tri, bao dưỡng, kiểm tra hệ thống thông gid

~ Kiểm tra bộ nguôn. động cơ các cửa lưu thơng gió. Tiền
hành bảo trì tra dầu mỡ thường xuyên. Dùng Ampe kiêm

kiếm tra thiết bị thường xuyên.

24


www.mkhoa.vn

13. Thang may

~ Kiểm tra hệ thống dẫn động: đông cơ điện, hộp giảm tốc.
bỗ sung dầu
~ Kiểm tra hệ thống điện, hệ thống cơ, xiết lại các đai ốc bị
nởi lỏng trong quá trinh sử dụng

~ Kiểm

tra cáp tải, các cơ cầu an toàn: Phanh hầm, phanh
dừng khẩu cấp. khóa liên động. cơng tắc hạn chế Cabin di
lên và đi xuống (công tắc han chế hành trinh)...
~ Vệ sinh ray dẫn hưởng Cabin, đối trong. bỗ sung dầu nếu
thiếu, vệ sinh hồ thang, phỏng mắy.
~ Kiếm tra tình trạng đèn, quạt. Kiếm tra tinh trang điện
thoai Intercom, Camera.

~ Kiểm tra các trang thái khi thang vân hành
44. Ham xe
—Test tat cả các thiết bị, kiếm tra các hình ảnh camera
truyền
dữ liệu về máy chủ- Hình ảnh rõ, tín hiệu tốt

25