Công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty tnhh thẩm định giá và giám định việt nam (vai) thực trạng và giải pháp,khoá luận tốt nghiệp

KHOA LUAN TOT NGHIEP
ĐỀ TÀI:

CONG TAC THAM DINE GIA BAT DONG SAN Fat

PORCH NT Wii EO nO

eC aeCoe ni Ahn ste. ouu

THỰC FRANG VÀ GIẢI PHÁP

Hà Nội, tháng 5 năm 2018


NGAN HANG NHA NUOC VIET NAM

BO GIAO DUC VA DAO TAO

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG

KHĨA LUẬN TĨT NGHIỆP
ĐÈ TÀI:
CƠNG TÁC THẢM ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỘNG SẢN TẠI
CÔNG TY TNHH THÂM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁM ĐỊNH VIỆT NAM (VAI)
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

Họ và tên sinh viên

:

ĐỎ THỊ HÀ

Lớp

:

KI7TCI

Khóa

:

2014-2018

Khoa

:

TÀI CHÍNH

GVHD

:

TS BÙI THỊ MÊN


LOI CAM DOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi và được sự

hướng dẫn giúp đỡ của TS Bùi Thị Mến. Các só liệu, kết quả trong luận văn là trung

thực, xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị thực tập.Tơi xin chịu trách nhiệm về
cơng trình nghiên cứu của mình.
Sinh viên thực hiện

“MU,

el0

<8

Ws


LOI CAM ON
Lời đầu tiên em xin chân thành cảm ơn các q thầy, cơ giáo trong khoa Tài
chính cũng như các thầy cô đã giảng dạy em trong suốt quá trình học tập tại Học viện
Ngân hàng, đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới cô giáo hướng dẫn TS. Bùi
Thị Mến đã tận tình giúp đỡ em hồn thành bài khóa luận này.
Ngồi ra, em xin cám ơn ban lãnh đạo cùng các anh chị trong Công ty TNHH

Thẩm định giá và Giám định Việt Nam đã quan tâm, giúp đỡ em trong quá trình thực

tập và nghiên cứu đề tài.
Khi thực hiện khóa luận tốt nghiệp, em đã có gắng vận dụng những kiến thức đã
được học tại nhà trường kết hợp với kiến thức có được trong q trình thực tập và
ngồi thực tập. Do giới hạn về mặt thời gian cũng như trình độ nên bài khóa luận này

khó tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy em rất mong nhận được sự góp ý của thầy, cơ
giáo để bài khóa luận của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!

MUC LUC

SUO 1
cty nạn .
2 nan .......
LÒI MỜ ĐẦU..................
CHUONG 1: CO SO LY LUAN VE THAM ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỘNG SẢN................ 4
1.1. Khái quát về bất động sản và thẩm định giá bất động sản.............................- 4
1.1.1. Khái quát về bất động sản.
1.1.2. Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sảm.....................---------------ee«eeeee-ee+ 8

1.2. Phương pháp và quy trình thẩm định giá bất động sản
18

1.2.1. Phương pháp thẩm định giá bắt động sản.......

1.2.2. Quy trình thẳm định giá bất động san......
1.3. Kinh nghiệm của một số công ty thẩm định giá khác

..

1.3.1. Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam..

1.3.2. Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thé ky - CENVALU:
1.3.3. Bài học kinh nghiệm..

KET LUAN CHUONG

|

CHƯƠNG 2: CÔNG TÁC THAM DINH GIA BAT DONG SAN TAI CONG TY
TNHH THÂM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁM ĐỊNH VIỆT NAM - VAI..............................-- 4I

2.1. Giới thiệu về Công ty Thẩm định giá và Giám định Việt Nam — VAI......... 4I
3.1.1... Giới (Hiệu (OMG. QUAM vaa.ccconcszesorsnnesesssonscosesossuseossoscnuvessassstasasiseevanescsVsonteeseseé 4I
DVDs CO CHL UG CR Ws cssusscsesvcssasacsticssaibatacesessoncsussesttsspaustesssastusessivassvsrsinlsstvesensvseste 43

2.1.3. Lĩnh vực hogt AGN .......svssesrssrssrserersevsensensensasensenssnssssansassnsensenssnsesasensenees 43

2.2. Thực trạng thấm định giá bat dong san tai Cong ty TNHH Tham dinh
gid va Gidm djnh Viét Nam — VAL.............ccccssssssssssssensecsscesscneensseneenneoseenscesesssonsess 47
2.2.1. Khái quát chung về hoạt động của Công ty VAI
2.2.2. Phuong phap va quy trinh thâm định giá bắt động sản tại Cơng íy V⁄41.. 49

2.3. Đánh giá cơng tác thẩm định giá tại Công ty TNHH Thẩm định giá và
Gidim Ajmly Viét Nam ................cscr-cseoserrsosscssosensoscoscasenconccecnsencensensnssenssnesnenscansnsevesies 75

D311

REE Gud Qat GUC

0

0000 ÔÔố ốc

75

D3)De MOLSO WGN CHE cvestoses\aseccteccsscssstsnucsssossccostsscotssstessecvecsstoceroneessesernnesssscerantsese 7

2.3.3. NQUVEN ANGN vercsecsereresecssreneenenesseensennanenensssenensananeneacansnsanensnsnesseneneenenensanenees 79

KET DUAN CHUONG 2 sssssccoossestsccsssssssestsessechcossvceseessnvsccocteesueseesscousesscnsovrenntaisssusesec 81


CHƯƠNG 3: MỘT SĨ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CONG TÁC THÂM ĐỊNH

GIA BAT DONG SAN TẠI CÔNG TY TNHH THẢM ĐỊNH GIÁ .........................- 82
3.1. Định hướng phát triển hoạt động thẩm định giá của Công ty TNHH
Tham định giá và Giám định Việt Nam trong tương lai ..........................------------ 82

3.2. Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thâm định giá bắt động sản tại Công ty

TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam..........................--:.ccccccserrrreeeeeereee BỘ
3.2.1. Một số giải pháp hoàn thiỆH qHỤJ) fFÌHÌ:..................------««-««eeceeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeee 83

3.2.2. Một số giải pháp hồn thiện phương pháp,

3.2.3. Một số giải pháp khiÁC......................««sossssssssssioseisieoeiiinionnnnhokeiee
ên
3/3. Mộtsư kiến Nghị...
3.3.1. Kiến nghị với Nhà nước...................3.3.2. Kiến nghị với Bộ Tài chính ......

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3....

4⁄0 )/.\ 09:0) Cố...

85

86

87
87
89

90
92


DANH MUC TU VIET TAT

TNHH

Trach nhiém hitu han

VAI

Céng ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam

TDGVN

Thẩm định giá Việt Nam

TĐG

Thẩm định giá

TSTD

Tai san tham dinh

TSSS

Tài sản so sánh

NSNN

Ngân sách Nhà nước

LNTT

Lợi nhuận trước thuế

LNST

Lợi nhuận sau thuế

TNTT

'Thu nhập tính tốn

KH TSCD

Khấu hao tài sản có định


DANH MUC BANG BIEU
Bảng 2.1 | Doanh thu từ hoạt động thẩm định giá của VAI giai đoạn 2015-2017

ảng

eT

2.

Ta
ảng
2.
2

Bảng 2.4
Bảng 2.5

Tổng hợp diện tích dat tai sé 1XX Trường Chỉnh, phường Phương
Liệt, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội của công ty A.

Bảng tổng hợp diện tích dự án xây dựng cơng trình hỗn hợp thương.
mại dịch vụ và căn hộ
Tỷ lệ lấp đầy theo thống kê của Tập đoàn CBRE Group, Inc về thị

trường bán lẻ năm 2013 - 2015
Giả định giá bán căn hộ theo các đợt


Học viện Ngan hang

Khóa luận tốt nghiệp

LỜI MỞ ĐÀU
1. Sự cần thiết của đề tài
Ngành thẩm định giá ở Việt Nam đã có những bước đi đầu tiên khá muộn so với

các nước khác trên thế giới và hiện tại nó đang hình thành rộng khắp các tỉnh, thành

trong cả nước. Thâm định giá là một trong những công cụ góp phần vào việc nâng
cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp, của nền kinh tế, hạn chế chất thoát,
tiêu cực, nâng cao khả năng cạnh tranh...
Trong giai đoạn đầu, cả nước chỉ có 02 Trung tâm Thâm định giá ở trung ương
thuộc Ban Vật giá Chính phủ trước đây được thành lập, với số lượng nhân viên gần
300 người, tuy nhiên không ai trong số các nhân viên là thẩm định viên về giá. Khi
Pháp lệnh Giá được ban hành và có hiệu lực năm 2002. hoạt động. thấm định giá bắt
đầu được thực hiện theo quy định tại pháp lệnh này. Nghị định số 101/2005/NĐ-CP
của Chính phủ về thâm định giá ra đời ngày 03/8/2005 và sau đó là việc ban hành
các Thơng tư và Quyết định của Bộ Tài chính liên quan đến hoạt động thẩm định
giá có thể coi là một bước đánh dấu sự phát triển của nghề thẩm định giá ở Việt
Nam. Trong giai đoạn này, hoạt động thẩm định giá có nhiều thay đổi, phát triển cả
về số lượng thẩm

định viên và số lượng các tổ chức tham gia thị trường thẩm định

giá.
Đến nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, nhu cầu về thẩm định giá tài sản
trong xã hội ngày càng lớn, đặt ra yêu cầu phải đưa thẩm định giá tài sản trở thành
một nghề - một loại hoạt động dich vu tu vấn mang tính chuyên nghiệp, độc lập.
khách quan, đủ năng lực hoạt động nhằm bảo đảm cho nghề thảm định giá phát huy
tốt vai trị của mình, từ đó góp phần bảo đảm lợi ích chính đáng của các bên tham
gia thị trường. Tính đến hết năm 2012, hoạt động thẩm định giá và quản lý nha
nước về thâm định giá ở Việt Nam

bên cạnh những bước tiến và nỗ lực dáng ghi

nhận còn có những hạn chế, bất cập nhất định. Việc hồn thiện quy trình và phương

pháp thẩm định giá lúc này là vô cùng cần thiết.

GVHD:

TS. Bii Thi Mén

SVƯTH: Đỗ Thị Hà - K17TCI


Khóa luận tot nghiệp

Hoc vién Ngan hang

Trong q trình phát triển kinh tế ngày nay, thẩm định giá nói chung và thâm
định giá bất động sản nói riêng là một công cụ hỗ trợ đắc lực cho các cơ quan ban

ngành, các đơn vị kinh tế thuộc mọi thành phần xác định giá trị, kết nối thị trường
trong khu vực và trên thế giới. Nhận thấy tầm quan trọng kết hợp với tìm hiểu thực
tế tại Cơng ty TNHH

Tham định giá và Giám định Việt Nam, em đã chọn đề tài:

“Công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty TNHH Thâm định giá và Giám
định Việt Nam — Thực trạng và giải pháp” làm đề tài nghiên cứu cho khóa luận của
mình.
2. Mục đích nghiên cứu

Hệ thống lại cơ sở lý luận và hệ thống hóa các phương pháp chủ yếu thẩm định
giá bất động sản.

Phân tích, đánh giá thực trạng về công tác thẩm định giá bất động sản tại Công
ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam.
Trên cơ sở lý luận và thực tiễn đã nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp nhằm

hoàn thiện công tác thâm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thâm định giá
và Giám định Việt Nam.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Quy trình và phương pháp được sử dụng trong thấm định

giá bất động sản.
Phạm vi nghiên cứu: Công tác thẩm định giá của Công ty TNHH Tham dinh gid
và Giám định Việt Nam.
4. Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp cơ bản được sử dụng: Phương pháp tổng hợp, so sánh, phân

tích số liệu :
Tất cả các phương pháp được sử dụng nhằm tìm ra những căn cứ, cơ sở minh họa
cho các luận điểm đồng thời góp phần đưa ra những giải pháp phù hợp với tình hình

GVHD: TS. Bai Thi Mén

SVTH: Đỗ Thị Hà - KI7TCI


uw

Học viện Ngân hàng

Khóa luận tốt nghiệp

thực hiện thẩm định giá bất động sản của Công ty TNHH Thâm định giá và Giám
định Việt Nam.

5. Kết cau
Ngoài phần mở đầu, kết luận, khóa luận được kết cầu gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về thấm định giá bất động sản
Chương 2: Công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định
giá và Giám định Việt Nam - VAI.

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác thảm định giá bất động sản tại
Công ty TNHH Thâm định giá và Giám định Việt Nam

GVHD:

TS. Bui Thi Mén

SVTH: Đỗ Thị Hà - KI7TCI


Học viện Ngân hàng

Khóa luận tốt nghiệp

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THÂM ĐỊNH GIÁ BAT DONG SAN
1.1. Khái quát về bất động sản và thẩm định giá bất động sản
1.1.1. Khái quát về bất động sản
1.1.1.1. Dinh nghia

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lịng đất mà
cịn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất
động sản bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng... và tất cả những
gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với
những bộ phận cầu thành lãnh thỏ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
(bất động sản) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ

thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thẻ hiện ở quan điểm
phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái
niệm bat động sản và động sản”.

Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11

được Quốc hội nước Cộng

hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 quy định:

“1, Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) Dat dai;
b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền

với nhà. cơng trình xây dựng đó;
e) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
đ) Các tài sản khác do pháp luật quy định...”
Như vậy, tựu chung lại thì bất động sản là những tài sản vật chất khó di dời,
tồn tại ồn định lâu dài. Và một tài sản được coi là bất động sản khi có các điều kiện
Sau:

>

Là một yếu tố vật chất có ích cho con người.

GVHD: TS. Bài Thị Mến

SVTH: Đỗ Thị Hà - K17TCE


Hoc viện Ngân hàng

Khóa luận tốt nghiệp

> Có thể đo lường bằng giá trị nhất định.
> Không thẻ di dời hoặc di dời hạn chết để tính chất, cơng năng, hình thái của
nó khơng thay đổi.

> Ton tai lau dai
1.1.1.2. Đặc điểm
Bắt động sản có những đặc điểm cơ bản sau:

e Thứ nhất, bất động sản có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và khơng
có khả năng di dời được.

Đặc điểm này 1a do bat động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc
điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về khơng gian diện tích và khơng gian.
Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố
vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản. Yếu tố vị trí khơng
phải chỉ xác định bằng các tiêu thức thơng thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi

khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các cơng trình cơng
cộng và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận.

©

Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính bền vững.

Tính bền vững của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất
dai. Tuy nhiên, tính bền vững của hàng hóa bất động sản rất khác nhau, thể hiện

trên cả hai góc độ vật lý và kinh tế. Song tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của bất
động sản cũng không ngang nhau, tuổi thọ vật lý thường dài hơn tuổi thọ kinh tế.
Chính vì vậy khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý

của bất động sản, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần. Trong mối quan hệ
giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản, lợi ích kinh tế mang lại có
xu hướng giảm dần đến cuối chu kì kinh tế do các chỉ phí duy trì tăng, nguồn thu
nhập có xu hướng giảm.
@ Thit ba, hang héa bat động sản mang tính khan hiếm.

Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có giới hạn của diện tích bề mặt trái
đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa dat. Dat dai
GVHD:

TS. Bùi Thị Mến

SVTH: Đỗ Thị Hà - K17TCI


Hoc viện Ngân hàng

Khóa luận
ai tot nghig
ghicp

có điện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển các cơng trình lại càng giới
hạn hơn. Do yếu tố vị trí nên con người khơng thể mở rộng mãi khơng gian bề rộng
của các cơng trình bất động sản.
e

Thứ tư, tính khác biệt của bat động sản.

Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt được sản xuất đơn chiếc và đều có
các yếu tố riêng biệt khơng giống bất kỳ một bất động sản nào khác. Sự khác biệt
này là do sự khác nhau về vị trí lơ đất, kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng,
cảnh quan và các vật ngoại cảnh. Xã hội càng phát triển thì u cầu về tính khác
biệt ngày càng tăng. Khi đánh giá các bất động sản phải chú ý đến tính khác biệt,

khơng thé so sánh dap khn giữa các bắt động sản với nhau.
¢ Tht nam, hang héa bat động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm
lý xã hội.

Nhìn chung mọi hàng hóa đều có đặc điểm này nhưng với hàng hóa bất động

sản thì đặc điểm này nổi trội hơn bởi vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực,
quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ do yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm

lý xã hội. thậm chí cả yếu tố tín ngưỡng. tơn giáo và tâm linh của dân cư ở đó.
© Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
Sự ra đời hay hồn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời

hoặc mắt đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bắt

động sản kia. Bất động sản là loại tài sản có ảnh hưởng rất mạnh mẽ giữa các bất

động sản liền kề và ảnh hưởng đến cả các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan.
e

Thứ bảy, bất động sản luôn là một tài sản có giá trị cao.

Đặc điểm này là do giá trị của đất đai cao, chỉ phí đầu tư xây dựng lớn, khả
năng sinh lời cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy, đầu tư kinh doanh bất động

sản phải có vốn lớn và dài hạn, đồng thời có thể khai thác đặc tính có thể tạo vốn
lớn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh.

GVHD: TS. Bài Thị Mến

SVTH: Đỗ Thị Hà ~- KI7TCI


Khóa luận tốt nghiệp

Hoc viện Ngân hàng

e Thứ tám, hàng hóa bất động sản chịu sự chỉ phối mạnh mẽ của pháp luật,
chính sách của Nhà nước.

Bắt động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ
quan đơn vị cũng như mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về bất động sản
thường có tác động rất mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế, xã hội. Mặt

khác, bất động sản sắn liền với đất đai mà đất đất đai về bản chất thuộc sở hữu toàn

xã hội. do vậy bất động sản chịu sự chỉ phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý

của Nhà nước.

e Thứ chín, giá trị và cơng năng, khả năng khai thác hàng hóa bat động sản
phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý.
Vì bất động sản có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng
khá phức tạp, do đó người quản lý phải có năng lực cao và chỉ phí quản lý cũng
phải cao hơn so với các hàng hóa thơng thường.
1.LL3. Phân loại

e_ Phân loại theo đặc tính vật chất gồm có:

> Dat dai:
Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với

>

nhà ở. cơng trình xây dựng:

>_ Các tài sản gắn liền với đất đai.
«_ Phân loại theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:

> Đất đai: nhóm đất nơng nghiệp; nhóm đất phi nơng nghiệp; nhóm đất chưa
sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng
>

Cơng trình kiến trúc: nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán: công trình phục vụ

sản xuất kinh doanh: cơng trình kiến trúc có tính thương mại; khách sạn, văn phịng

cho th: cơng trình kiến trúc đặc thù.
e

Phan loai theo quyền tài sản:

>

Bat động sản có giấy chứng nhận (quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất)

> Bat dong sản có hợp đồng (cho thuê, góp vốn, thế chấp, hứa mua hứa bán)

> Bat dong sản chưa có giấy chứng nhận
Si. g0

4 XI

ovrr.MmAawTrn:ms

ECI2TVYY


Hoc vién Ngan hang

Khóa luận tốt nghiệp

1.1.1.4. Quyền lợi của các chủ thể đối với bắt động sản

© Đối với đất đai:
Sở hữu vĩnh viễn: đây là hình thức chiếm giữ cao nhất, bất động sản được công
nhận thuộc quyền sở hữu hay quyền sở hữu đầy đủ (quyền sử dụng, quyền chiếm
hữu. quyền định đoạt) của một chủ thể nào đó

> Thuê theo hợp đồng: chủ thể được quyền sử dụng trong khoảng thời gian
thuê và phải nộp một số tiền thuê trong thời gian thuê.
> Quyén

sử dụng đất: tương tự như thuê theo hợp đồng, nhưng việc sử dụng

đất này được quy định cụ thể cho mục đích sử dụng đối với một chủ thể có quyền

sử dụng đất đó.
e

Đối với cơng trình:

>_ Sở hữu vĩnh viễn: Quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu ln
các cơng trình xây dựng trên đất hoặc thuộc sở hữu của chủ thể đã chỉ mua hoặc xây
dựng cơng trình xây dựng đó.
>

Th theo hợp đồng: Các cơng trình này chỉ được thuê trong một thời gian

nhất định cơng trình xây dựng đó.

1.1.2. Cơ sở lý luận về thẩm định giá bat động san
1.L2.1. Quan niệm về thẩm định gid bắt động sản
Theo khoản

15, điều 4. Luật Giá năm 2012 quy định: “Thẩm định giá là việc

cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại
tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa

điểm, thời điểm nhất định. phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thâm
định giá.”
Như vậy có thể hiểu rằng: thẩm định giá bất động sản là việc ước tính bằng tiền
với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho một chủ thể
nào đó tại một thời điểm nhất định.

1.1.2.2. Vai trò của thẩm định giá bat động sản

GVHD: TS. Bùi Thị Mến

SVTH: Đỗ Thị Hà - K17TCI


Khóa luận tốt nghiệp

Học viện Ngân hàng

Cơ sở của thẩm định giá bất động sản: giá trị thị trường và giá trị phi thị

©
trường

> Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho

một chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.

“Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm
thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán
sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan. độc lập, có đủ thơng tin, các bên
>

gia hành

tham

động

một cách

có hiểu biết, thận trọng và khơng

bị ép buộc”

(TĐGVN 02). Trong đó:

a) Thời điểm. địa điểm thẩm định giá là thời gian. không gian cụ thể tương ứng
với thời gian, không gian mà giá trị của tài sản thẩm định giá được thấm định viên

xác định gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường.

b) Người mua sẵn sàng mua là người có khả năng thanh tốn và có nhu cầu mua
tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường.
e) Người bán sẵn sàng bán là người có tài sản hợp pháp và có nhu cầu muốn bán
tai san với mức giá tốt nhất có thẻ được trên thị trường.

đ) Giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thơng tin là giao dịch giữa các bên
khơng có mối quan hệ đặc biệt gây ảnh hưởng đến giá giao dịch của tài sản và các

bên tham gia có đủ thời gian cần thiết để khảo sát, tiếp cận đây đủ thông tin về tài
sản và thị trường tài sản sau q trình tiếp thị thích hợp.
Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:

~_

Những thông tin, dữ liệu về mặt kĩ thuật và về mặt pháp lý củ tài sản; giá

chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường.

-_

Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả

nhất cho tài sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ
liệu liên quan đến tài sản trên thị trường.

-

Két qua khảo sát thực tế.

GVHD: TS. Bai Thi Mén

SVTH: D6 Thi Ha — K17TC

Học viện Ngan hang

`

Khóa luận tốt nghiệp

“Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa

>

điểm thẩm định giá. không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh

tế - kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại
trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao

dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thâm định giá đặc biệt
và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác”. (TĐGVN 03). Giá trị phi thị
trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá

trị để tính thuế hoặc các giá trị khác, cụ thể:
a) Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong điều
kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần có
để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán

hoặc bán không tự nguyện. Giá cả trong những cuộc mua bán tài sản như vậy gọi là

giá trị tài sản bắt buộc phải bán. không phản ánh giá trị thị trường.
b) Giá trị đặc biệt là giá trị của tài sản có những đặc tính đặc biệt chỉ thu hút sự
quan tâm của những người mua đặc biệt hoặc người sử dụng đặc biệt. Giá trị đặc

biệt có thể được hình thành do vị trí, tính chất, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, yếu tố
pháp lý và các yếu tố đặc biệt khác của tài sản. Giá trị đặc biệt bao gồm: Giá trị tài
sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị tài sản
chuyên dùng và giá trị đặc biệt khác.
c) Giá trị đầu tư là giá trị của một tài sản đối với nhà đầu tư theo những mục tiêu

đầu tư đã xác định.
4) Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến
việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp.
Hoạt động thẩm định giá phần lớn là dựa trên cơ sở giá trị thị trường. tuy nhiên
có những loại tài sản riêng biệt và mục đích thẩm định giá riêng biệt nên sẽ đòi hỏi
thẩm định giá phải dựa trên giá trị phi thị trường.

©—

GVHD:

Vai trị của thẩm định giá bất động sản:

TS. Bai Thi Mén

SVTH: Đỗ Thị Hà - KI7TCI


11
Học viện Ngân hàng

Khóa luận tốt nghiệp

Bất động sản là loại tài sản đặc biệt và có giá trị lớn, thị trường bất động sản ở

nhiều nước trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng đều có vị trí quan trọng

trong sự phát triển của nền kinh tế. Cụ thể như sau:
Minh bạch hóa giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê. thế chấp, bảo

-

hiểm, góp vốn, bảo lãnh, chứng minh tài sản) thúc đầy thị trường bất động sản phát
triển.

Tham dinh giá trị hợp lý làm cho chủ sở hữu, người quản lý, cơ quan quản lý
có cơ sở đưa ra những chính sách, quyết định nhằm quy hoạch, đầu tư, khai thác, sử
-

dụng bất động sản hợp lý hơn, hiệu quả hơn.

Công tác thẩm định giá trị bất động sản phát triển sẽ tạo điều kiện thuận lợi

~_

trong việc thu hút các nguồn vốn đầu tư trong và ngồi nước, vào các dự án góp

phần thúc đẩy kinh tế phát triển, tăng cường khả năng hội nhập.

Cơng tác thẩm định giá sẽ có tác động tích cực đến việc giảm thất thu từ việc

~_

cổ phần hóa các doanh nghiệp Nhà nước, hạn chế việc thất thu thuế từ các giao dịch

bắt động sản. tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.

Thẩm định giá bất động sản tác động tích cực đến cơng tác quản lý Nhà nước
như xử án, đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo điều kiện cho các cơ quan
~_

chức năng vận dụng các kết quả thẩm định có tính cơng bằng, minh bach hon trong,

quá trình thực hiện, giảm bớt số lượt khiếu kiện, tranh chấp...góp phần đảm bảo an
tồn xã hội.

©
~_

Muc dich tham định giá bất động sản:
Mua ba, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, vay vốn ngân hàng; Chứng minh

năng lực tài chính để du học nước ngồi, định cư nước ngoài;

'

Xác định giá trị tài sản phục vụ tố tụng;
Phục vụ th tài chính:

~_
-

Tinh th va hạch tốn số sách kế tốn, báo cáo tài chính:
Đầu tư và góp vốn doanh nghiệp, bán vón:
Xác định giá trị đầu tư;

-

Cade muc đích khác

GVHD: TS. Bai Thi Mén

SƯTH: Đỗ Thị Hà — K17TCI


12
Học viện Ngân hàng

Khóa luận tốt nghiệp

1.1.2.3. Các chủ thể tham gia

>

Nhà nước là chủ thể cung ứng hàng hóa, sản phẩm ra thị trường: đưa ra các

cách thức phân loại bất động sản, quy hoạch, phân bổ đất dai; đồng thời quản lý,
điều tiết vi mô: đưa ra các chính sách. quy định...phù hợp với từng thời kì phát triển.
> Nha đầu tư: những người có vốn và mong muốn kiếm lời. Trên thị trường sơ
cấp, họ cung cấp hàng hóa đầu tiên ra thị trường, cịn đối với thị trường thứ cấp, họ
mua đi bán lại. Các hoạt động của họ làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi

động và phát triển hơn.
>

Người mua và người bán thơng thường là những người có nhu cầu thực sự.

Nhà đầu tư nghiên cứu hành vi của nhóm người này để cung ứng các sản phẩm phù
hợp với từng thời kì.
>

Nhà mơi giới là những người tư vấn cung cấp cho người mua, người bán

những thông tin cần thiết về việc giao dịch mua, bán bắt động sản, làm giảm bắt cân
xứng thông tin. Họ thúc đẩy các giao dịch diễn ra nhanh chóng, rút ngắn thời gian.
> Các ngân hàng và các tổ chức tín dụng cung ứng vốn cho nhà đầu tư, người

mua, người bán thông thường để thúc đẩy các giao dịch diễn ra mạnh mẽ và thị
trường bất động sản ngày càng phát triển.
1.1.2.4. Các yếu tổ ảnh hưởng đến giá trịbắt động sản cân thẩm định

Có hai nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá trị bắt động sản cần thâm định:

°

Nhóm các yếu tố chủ quan:

Xuất phát từ mục đích sử dụng tài sản, các chủ thể sẽ quyết định các mục tiêu
cho việc thẩm định giá tài sản. Việc thẩm định giá tài sản phản ánh những dòi hỏi
về mặt lợi ích mà tài sản cần tạo ra cho các chủ thể trong mỗi công việc hay giao

dịch mà họ mong muốn. Thông thường, việc thẩm định giá tài sản thường nhằm vào
các mục đích như: chuyển giao tài sản, tài chính và tín dụng, xác định số tiền cho
vay theo hợp đồng, phát triển tài sản và đầu tư, xác định giá trị tài sản doanh

nghiệp, nhu cầu pháp lý
°

GVHD:

Nhóm các yếu tố khách quan:

TS. Bai Thi Mén

SVTH: Đỗ Thị Hà - KI7TCI


ý

13

Học viện Ngân hàng
-_

Khóa luận tốt nghiệp

Các yếu tố tự nhiên:

+ Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại

càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Mỗi bắt động sản luôn đồng thời tồn
tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương điện tổng quát, cả
2 loại vị trí nói trên đều có vai trị quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động
sản.

+ Kích thước. hình thể, diện tích thửa đất hoặc lơ đất: một kích thước và diện tích

thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong
vùng.

+ Địa hình bất động sản toạ lạc: địa hình noi bat dong san toa lac cao hay thấp so

với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản. Ở

những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều
cường thì giá của bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.

+ Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của bất động sản (đối với bất động sản là nhà
hoặc là các cơng trình xây dựng khác): nếu 2 bất động sản có giá xây dựng như
nhau, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao
hơn và ngược lại.

+ Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý...). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của

bất động sản tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất.
+ Tình trạng mơi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay
Šn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản.

+ Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất động sản nằm ở những

vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc
nghiệt...) làm cho giá trị bất động sản bị sút giảm và ngược lại.

-_

Các yếu tố kinh tế:

GVHD: TS. Bai Thi Mén

SVTH: Đỗ Thị Hà - K17TC!


14
Học viện Ngân hàng

Khóa luận tốt nghiệp

+ Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất động
sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó. Khi khả

càng
năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó
cao và ngược lại.

+ Những tiện nghỉ gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều

hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghỉ càng đầy đủ và chất lượng càng

tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng.
Các yếu tố liên quan đến thị trường:

~_

+ Tính hữu dụng của bất động sản:

+ Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường.
Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản

~_

+ Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v... hiện có.
+ Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản. các hạn chế về

quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và cơng trình xây dựng khác gắn với bất động sản:

tình trạng cho thuê, thé chấp bất động sản. tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất,
sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là
đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tang...).

-

Cae yếu tố chung bên ngoài

+ Các yếu tố chính trị pháp lý
+ Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có

thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự
đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng.
-_

Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mơ

Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:

+ Tình hình cung-cầu bất động sản trong khu vực

GVHD:

TS. Bùi Thị Mến

SVTH: Đỗ Thị Hà - KI7TCI


:

15

Hoc vién Ngan hang

Khóa luận tơt nghiệp

+ Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực

+ Các điều kiện của thị trường bắt động sản trong khu vực...
-_

Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bat động sản. Một khu vực mà

mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bat
động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố
khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an
ninh. tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của bất động

sản. Tình trạng những người sống trong bất động sản, tình trạng sức khoẻ, nghề
nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tinh cảm gia đình, xã hội của những,

người đang chung sống... Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.

1.1.2.5. Các nguyên tắc thẩm định giá bắt động sản

©_

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

> Co sé ctia ngun tắc: Con người ln có xu hướng tìm cách khai thác tối đa

lợi ích của tài sản.

> Nội dung của nguyên tắc: “Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản
là đạt được mức hữu dụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài
chính trong những hồn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao
nhất cho tài sản”. (TĐGVN 04)

Như vậy, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng
sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó. Mỗi tài sản có thể sử dụng vào
nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác
định hay thừa nhận trọng điều kiện nó được sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả

nhất.

Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối
đa trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội thực tế phù hợp, có thẻ cho phép. về mặt kĩ

GVHD: TS. Bai Thi Mén

SVTH: D6 Thi Ha - K17TCI


,

Học viện Ngân hàng

16

Khóa luận tơt nghiệp

thuật, về mặt pháp lý. về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản. Do đó khi
vận dụng cân lưu ý:

Phải chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và lợi ích của việc sử

-_

dụng tài sản đó.

~_

Phải khẳng định tình huống nào là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

e

Nguyên tắc thay thé

>

Cơ sở của nguyên tắc: Một người mua thận trọng sẽ khơng trả giá cao hơn

chỉ phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.

> Nội dung của nguyên tắc: “Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể
thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác

định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác. Khi hai tài sản có

tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán
được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chỉ phí

mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện khơng có sự chậm trễ
q mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế". (TĐGVN 04).

Hay có thể hiểu giá trị một tài sản có thể được đo bằng chỉ phí để có một tài sản
tương đương.

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có

các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế xã hội tạo ra sự khác biệt của tài
sản. Sự ảnh hưởng của những đặc điểm phụ thêm này được phản ánh trong quan hệ
cung cầu và giá trị tài sản. Do đó, vận dụng nguyên tắc này cần lưu ý:

-_

Phải nắm được các thông tin về giá cả hay chỉ phí sản xuất của các tài sản

tương tự, gắn với thời điểm định giá.

~_

Nhất thiết phải được trang bị các kĩ năng về cách điều chinh sự khác biệt

giữa các loại tài sản.
e _ Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
>

Cơ sở của nguyên tắc: Việc ước tính giá trị của tài sản ln ln dựa trên các

triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người
mua.

GVHD: TS. Bài Thị Mến

SVTH: Đỗ Thị Hà - KI7TCÍ


17

Hoc viện Ngân hàng

Khóa luận tốt nghiệp

Nội dung của nguyên tắc: “Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc

>

dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng

bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có

thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị”. (TĐGVN 04)
Điều lưuý khi áp dụng nguyên tắc này gồm:
Phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích

~_

đó dé ước tính giá trị tài sản.
Phải thu thập những chứng cứ thị trường gần nhất của các tài sản tương tự để

-_

tiến hành so sánh. phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giá trị của tài sản.
e

Ngun tắc đóng góp

>_ Cơ sở của nguyên tắc: Khi kết hợp các tài sản khác thì tổng giá trị của nó sẽ
cao hơn tổng giá trị các tài sản đơn lẻ.
>_ Nội dung của nguyên tắc: “Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào

tổng thu nhập từ tồn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Giá trị

của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng
mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của tồn bộ tài sản, có nghĩa là
lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Khi xem xét giá trị

của tài sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệ với tài

sản tổng thể." (TĐGVN 04).
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc
đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất

đánh giá tổ hợp tài sản_
và có hiệu quả nhất.Vận dụng nguyên tắc này cần lưu ý: Khi c————
ÂN HÀNG
không được cộng giá trị của các tài sản riêng lẻ với nhau.
e

Nguyên tắc cung cầu

>_ Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc định giá tài.
sản là dựa vào giá trị thị trường. Giá trị thị trường của tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu

tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung.
>

Nội dung của nguyên tắc: “Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối

quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường”. (TĐGVN 04).

GVHD:

TS. Bai Thi Mén

SVTH: Đỗ Thị Hà - KI7TCI