Tiểu luận Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản: Bình luận về các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở định hướng hoàn thiện và xác định các điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI NGỮ - TIN HỌC THÀNH PHỒ HỒ CHÍ
MINH
KHOA LUẬT

BÀI TIỂU LUẬN
KẾT THÚC HỌC PHẦN HỌC KỲ II NĂM HỌC 2020-2021
MÔN THI: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN
ĐỀ TÀI: BÌNH LUẬN VỀ CÁC ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP
ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở - ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN VÀ
XÁC ĐỊNH CÁC ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT
ĐỘNG SẢN

STT

HỌ VÀ TÊN

MÃ SỐ SINH VIÊN

1.

Nguyễn Thanh Quân

18DH380317

6b4090 276 f85e 7e79a2 7b4 f9d31306 2ff9828 5326 33d3 1409 b83a2 1eabae5 c78

69b235 50a5 c3c862be85 c992 c8a9 d31 cc7 8eb5 4cfda56e 5e9a28 26f8fcf74 565

4bb45 0f2 178 f0e02 f11 f3 f858 dd7 e448a6 231fe65db2a88 2044 c48 1c3 5a24df6

bc9 b0bcf6 4689 7071a2 696e7 f15 1a28a c446 11fbd8 db86 80ef6b9 8cc9b6 74dc1

df3a6 b9d39e60 7c3 09863 4a0f18e f8e90e f5 f54e 4fe0e e17fc36 91491 3481e 6e

2.

Nguyễn Thu Vân Hà

18DH380273

688f0 1fc5a0 f29fe 01a1 f12bc58 e905 f3 c73b1d0e 18686 7c9 5c8 533 ccdd31 d8d

5ac1c03e9 7c0 9d11a 1e51fcb6a1e21 f59a 46c9796 d3ad0 16f5a324 85d6 6092 0b

85cbfd0 b14 f24 f71ee 04fbcfdd5 ed71 5fb4642 584d703 b0754 31c9d59 8785 e42

3.

Nguyễn Thanh Duy

18DH380321

Huỳnh Thị Ngọc Giao

18DH380314

05bb4 6d10 f6a1 0a49fc87 4f4 ef7ff3 9e845fb 99d8 98157 b65 4c10 7b6 6e5e0 857

203076 c61 1f4 9f0 bca c3e09 e51 c452fb8 e3c6 26d5db4b01 0a9c3f7 752e7 b46e 3

d9d2e cb4 2640a 78d3 1c7 88be 3195e d06 f227a 0a55e6 3c9 5c6 e5bdc8 493b45233

4.

6241c8cf19 f4fe 18aca c143 58ed f87 5118 5b19 39fdd99 4c7 e0b6 5e9fca936 474

d600 f8f5a5205 f30 0647 0eaa75fb c03a6 cd1 296a7 baff2fde4fc88 c5d8 0e7e8 0

5.

Lê Hoàng Đức

18DH380095

05c20 445 f057 6fba59ac8c4e 9bdf4e 2d37a 6e52e 4d1 fc0 d97e 52033 2486 b108 b

6ac85e 6b36 36b4 1df49 c267 c062 235bd48 0e9ed f9 dbd175b8eb7a 87444 0fa0 7

1dfe7 d7f7cf90a6 f92 74c81be 6be3 cbf7ee2 0416 0b53 5f5 7d8 c76 f1e6e 17e9 fe

f3a8e f7a276 b2a0 4f9 2b17a 67137 b8a2 b5c136efb1e 7eaf7 81d1f4 316c593 d2c

0a2f44 210d1bfbcc3a7 35d5 1d13 f37 7b1 72d0 079b6dc0dfc35 e5ac1d8a5 f07 b5

ab5a5c1d67 622e0 44fd9c038a98 b3 f82 f5a071 7f5 9adefb04 4eeafe be3 c4c40e

54813e1 1a2e6a 6638e 29b2 0b7 c7e8a 1f7 92736 b1e8 c7ee ba292 7f7 2950 b4a90 b

87d180a 6f6 794a2 2d3 bb70a 4e2d2289aa8 df113fa 96d4 dd6 0d1 555e5 50f50086

24f6fb cc2 c3e2 d82a 7f4 2dc11d3 f7a8 4c9 d529 044 b7cfa91b4143 0b68 8aca f29

c5eac84c3f6 c86 c63 6c6 9f5ae 9f2 1f1 94c4b94 d1 c92e f3b8 8c4 e9b9a 3b5 cb2 8e

b4a4b4 8b05 3489 bfa88 9d0 2057a9 3d2fb dd52 510 c0571 74e5 b5d0 9708 eb22 f03

1be6b6b5 d865 d19a15 7c0 c61 287d53f3bbef7 b31 c9b2 6f7 1494 f5a9 52c6be3 c9

9f937 3257 f26 5f9 43b5 6a1771 9851 f86 54481 0935 c52 003e be480 8c5 d5fba3e7

df50 b161 db0 3291ea f55 69f0537a9 e320 25a6bfdb6a95a68 c4 df2 df6e38a9 623

2b77ae3 f85 3222 3db95346 d300 0d8 68e6ddad9 20a7ba 014 ce7d06ee8 95a2fa e1

ab38e52 7a1f04aa55 bce 221d5ac4 2f1 4f8 b883 b9c08a42 99f2488 c61 c615 f54 f

9a4dfb005aa 1c4 96bfb25 b1e0 d760 7750 67084 0577 2254fb1 58f03b2 d6b49817

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 06 năm 2021

080f1 60e2 d78 c3f57a67a b43d1d4 9e5d1 7ed5 3e3b57ad1 6592 cc4d62 b9aa8 7e3

1

d22c57008 165 f64e 080b2350 cf37f2d7a0 6aa0164 4b4aaa b383ae 0d92a cab8b5

f8d2 e7f0b0d5d0 c7b2466 32074 e7d5 dee c289 77f33ed0 b62 c2abcf2417 1c5 5ab

79a5e77a d2d6 c3 bc8e 88b1bde 442fe00d6c2 8da41 da9d0585 dc8aa 9f0 c70 f60 4

447b14 faea0 d730 d286 87a0ee 3e82 c349 609d215 f8355a d21 7fd8 774e8 99bf88

d54395a c02 c16 b196 cc74e0 c79 d3a2a7 c15aa 5b71 b9aa86 8194 7ac88 281e 8d76

b48182 8e6b398 c7a71a 5ee1 f02


BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Đề tài:
1. Bình luận về các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở - định hướng
hoàn thiện và
2. Xác định các điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Danh sách thành viên:
Họ Và Tên

MSSV

Phân Công

Nguyễn Thanh Quân

18DH3803
17

Tổng hợp thông tin và sửa lỗi bổ
sung

Nguyễn Thu Vân Hà

18DH3802
73

Phàn 2.1 tới phần 2.4,

Nguyễn Thanh Duy

18DH3803
21

Định nghĩa, bất cập và hoàn thiện I

Huỳnh Thị Ngọc Giao

18DH3803
14

Lập dàn ý, hình thức tiểu luận

Lê Hồng Đức

18DH3800
95

Điều kiện kinh doanh dịch vụ mơi
giới bất động sản

Đánh

Giá

6b4090 276 f85e 7e79a2 7b4 f9d31306 2ff9828 5326 33d3 1409 b83a2 1eabae5 c78

69b235 50a5 c3c862be85 c992 c8a9 d31 cc7 8eb5 4cfda56e 5e9a28 26f8fcf74 565

4bb45 0f2 178 f0e02 f11 f3 f858 dd7 e448a6 231fe65db2a88 2044 c48 1c3 5a24df6

bc9 b0bcf6 4689 7071a2 696e7 f15 1a28a c446 11fbd8 db86 80ef6b9 8cc9b6 74dc1

Nguyễn Phước Điền

17DH3803
47

df3a6 b9d39e60 7c3 09863 4a0f18e f8e90e f5 f54e 4fe0e e17fc36 91491 3481e 6e

Phần 2.4, 2.5 và kết luận 1 I

688f0 1fc5a0 f29fe 01a1 f12bc58 e905 f3 c73b1d0e 18686 7c9 5c8 533 ccdd31 d8d

5ac1c03e9 7c0 9d11a 1e51fcb6a1e21 f59a 46c9796 d3ad0 16f5a324 85d6 6092 0b

85cbfd0 b14 f24 f71ee 04fbcfdd5 ed71 5fb4642 584d703 b0754 31c9d59 8785 e42

05bb4 6d10 f6a1 0a49fc87 4f4 ef7ff3 9e845fb 99d8 98157 b65 4c10 7b6 6e5e0 857

203076 c61 1f4 9f0 bca c3e09 e51 c452fb8 e3c6 26d5db4b01 0a9c3f7 752e7 b46e 3

d9d2e cb4 2640a 78d3 1c7 88be 3195e d06 f227a 0a55e6 3c9 5c6 e5bdc8 493b45233

Nguồn tham khảo:

6241c8cf19 f4fe 18aca c143 58ed f87 5118 5b19 39fdd99 4c7 e0b6 5e9fca936 474

d600 f8f5a5205 f30 0647 0eaa75fb c03a6 cd1 296a7 baff2fde4fc88 c5d8 0e7e8 0

05c20 445 f057 6fba59ac8c4e 9bdf4e 2d37a 6e52e 4d1 fc0 d97e 52033 2486 b108 b

Lê Minh Trường, Tư vấn luật đất đai, Luật Minh Khuê , 22/05/2021.

6ac85e 6b36 36b4 1df49 c267 c062 235bd48 0e9ed f9 dbd175b8eb7a 87444 0fa0 7

1dfe7 d7f7cf90a6 f92 74c81be 6be3 cbf7ee2 0416 0b53 5f5 7d8 c76 f1e6e 17e9 fe

Bộ Luật Dân Sự 2015, Luật Công Chứng 2014, Luật Nhà Ở 2014

f3a8e f7a276 b2a0 4f9 2b17a 67137 b8a2 b5c136efb1e 7eaf7 81d1f4 316c593 d2c

0a2f44 210d1bfbcc3a7 35d5 1d13 f37 7b1 72d0 079b6dc0dfc35 e5ac1d8a5 f07 b5

ab5a5c1d67 622e0 44fd9c038a98 b3 f82 f5a071 7f5 9adefb04 4eeafe be3 c4c40e

Luật Thi hành án dân sự và Nghị định 62/2015/NĐ-CP

54813e1 1a2e6a 6638e 29b2 0b7 c7e8a 1f7 92736 b1e8 c7ee ba292 7f7 2950 b4a90 b

87d180a 6f6 794a2 2d3 bb70a 4e2d2289aa8 df113fa 96d4 dd6 0d1 555e5 50f50086

Nghị Định 60/NĐ-CP

24f6fb cc2 c3e2 d82a 7f4 2dc11d3 f7a8 4c9 d529 044 b7cfa91b4143 0b68 8aca f29

c5eac84c3f6 c86 c63 6c6 9f5ae 9f2 1f1 94c4b94 d1 c92e f3b8 8c4 e9b9a 3b5 cb2 8e

b4a4b4 8b05 3489 bfa88 9d0 2057a9 3d2fb dd52 510 c0571 74e5 b5d0 9708 eb22 f03

NĐ 139/2017/NĐ-CP

1be6b6b5 d865 d19a15 7c0 c61 287d53f3bbef7 b31 c9b2 6f7 1494 f5a9 52c6be3 c9

9f937 3257 f26 5f9 43b5 6a1771 9851 f86 54481 0935 c52 003e be480 8c5 d5fba3e7

df50 b161 db0 3291ea f55 69f0537a9 e320 25a6bfdb6a95a68 c4 df2 df6e38a9 623

2b77ae3 f85 3222 3db95346 d300 0d8 68e6ddad9 20a7ba 014 ce7d06ee8 95a2fa e1

ab38e52 7a1f04aa55 bce 221d5ac4 2f1 4f8 b883 b9c08a42 99f2488 c61 c615 f54 f

9a4dfb005aa 1c4 96bfb25 b1e0 d760 7750 67084 0577 2254fb1 58f03b2 d6b49817

080f1 60e2 d78 c3f57a67a b43d1d4 9e5d1 7ed5 3e3b57ad1 6592 cc4d62 b9aa8 7e3

2

d22c57008 165 f64e 080b2350 cf37f2d7a0 6aa0164 4b4aaa b383ae 0d92a cab8b5

f8d2 e7f0b0d5d0 c7b2466 32074 e7d5 dee c289 77f33ed0 b62 c2abcf2417 1c5 5ab

79a5e77a d2d6 c3 bc8e 88b1bde 442fe00d6c2 8da41 da9d0585 dc8aa 9f0 c70 f60 4

447b14 faea0 d730 d286 87a0ee 3e82 c349 609d215 f8355a d21 7fd8 774e8 99bf88

d54395a c02 c16 b196 cc74e0 c79 d3a2a7 c15aa 5b71 b9aa86 8194 7ac88 281e 8d76

b48182 8e6b398 c7a71a 5ee1 f02


BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Mục Lục
CHƯƠNG 1. BÌNH LUẬN CÁC ĐIỀU KIỆN HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở....1
1. Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở................................................1
1.1.Khái niệm hợp đồng mua bán nhà nhà ở...............................................................1
1.2 Khái niệm hiệu lực hợp đồng mua bán nhà ở........................................................1
2. Điều kiện có hiệu lực hợp đồng khi mua bán nhà ở...............................................2
2.1 Điều kiện về đối tượng hợp đồng khi mua bán nhà ở............................................3
2.2 Điều kiện về chủ thể..............................................................................................4
2.3 Điều kiện về mục đích và nội dung.......................................................................5
2.4. Điều kiện về hình thức và thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở...........................6
2.5. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở............................................9
3. Bất cập và định hướng hoàn thiện.........................................................................10
3.1 Bất cập về hiệu lực HOẠT ĐỘNG mua bán nhà ở..............................................10
3.2 Định hướng hoàn thiện hiệu lực hoạt động mua bán nhà ở..................................11
6b4090 276 f85e 7e79a2 7b4 f9d31306 2ff9828 5326 33d3 1409 b83a2 1eabae5 c78

KẾT LUẬN..................................................................................................................12

69b235 50a5 c3c862be85 c992 c8a9 d31 cc7 8eb5 4cfda56e 5e9a28 26f8fcf74 565

4bb45 0f2 178 f0e02 f11 f3 f858 dd7 e448a6 231fe65db2a88 2044 c48 1c3 5a24df6

CHƯƠNG 2: ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
......................................................................................................................................... 12

bc9 b0bcf6 4689 7071a2 696e7 f15 1a28a c446 11fbd8 db86 80ef6b9 8cc9b6 74dc1

df3a6 b9d39e60 7c3 09863 4a0f18e f8e90e f5 f54e 4fe0e e17fc36 91491 3481e 6e

688f0 1fc5a0 f29fe 01a1 f12bc58 e905 f3 c73b1d0e 18686 7c9 5c8 533 ccdd31 d8d

5ac1c03e9 7c0 9d11a 1e51fcb6a1e21 f59a 46c9796 d3ad0 16f5a324 85d6 6092 0b

1. Khái niệm kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản:........................................12
2. Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản...........................................12

85cbfd0 b14 f24 f71ee 04fbcfdd5 ed71 5fb4642 584d703 b0754 31c9d59 8785 e42

05bb4 6d10 f6a1 0a49fc87 4f4 ef7ff3 9e845fb 99d8 98157 b65 4c10 7b6 6e5e0 857

203076 c61 1f4 9f0 bca c3e09 e51 c452fb8 e3c6 26d5db4b01 0a9c3f7 752e7 b46e 3

d9d2e cb4 2640a 78d3 1c7 88be 3195e d06 f227a 0a55e6 3c9 5c6 e5bdc8 493b45233

6241c8cf19 f4fe 18aca c143 58ed f87 5118 5b19 39fdd99 4c7 e0b6 5e9fca936 474

KẾT LUẬN:................................................................................................................14

d600 f8f5a5205 f30 0647 0eaa75fb c03a6 cd1 296a7 baff2fde4fc88 c5d8 0e7e8 0

05c20 445 f057 6fba59ac8c4e 9bdf4e 2d37a 6e52e 4d1 fc0 d97e 52033 2486 b108 b

6ac85e 6b36 36b4 1df49 c267 c062 235bd48 0e9ed f9 dbd175b8eb7a 87444 0fa0 7

1dfe7 d7f7cf90a6 f92 74c81be 6be3 cbf7ee2 0416 0b53 5f5 7d8 c76 f1e6e 17e9 fe

f3a8e f7a276 b2a0 4f9 2b17a 67137 b8a2 b5c136efb1e 7eaf7 81d1f4 316c593 d2c

0a2f44 210d1bfbcc3a7 35d5 1d13 f37 7b1 72d0 079b6dc0dfc35 e5ac1d8a5 f07 b5

ab5a5c1d67 622e0 44fd9c038a98 b3 f82 f5a071 7f5 9adefb04 4eeafe be3 c4c40e

54813e1 1a2e6a 6638e 29b2 0b7 c7e8a 1f7 92736 b1e8 c7ee ba292 7f7 2950 b4a90 b

87d180a 6f6 794a2 2d3 bb70a 4e2d2289aa8 df113fa 96d4 dd6 0d1 555e5 50f50086

24f6fb cc2 c3e2 d82a 7f4 2dc11d3 f7a8 4c9 d529 044 b7cfa91b4143 0b68 8aca f29

c5eac84c3f6 c86 c63 6c6 9f5ae 9f2 1f1 94c4b94 d1 c92e f3b8 8c4 e9b9a 3b5 cb2 8e

b4a4b4 8b05 3489 bfa88 9d0 2057a9 3d2fb dd52 510 c0571 74e5 b5d0 9708 eb22 f03

1be6b6b5 d865 d19a15 7c0 c61 287d53f3bbef7 b31 c9b2 6f7 1494 f5a9 52c6be3 c9

9f937 3257 f26 5f9 43b5 6a1771 9851 f86 54481 0935 c52 003e be480 8c5 d5fba3e7

df50 b161 db0 3291ea f55 69f0537a9 e320 25a6bfdb6a95a68 c4 df2 df6e38a9 623

2b77ae3 f85 3222 3db95346 d300 0d8 68e6ddad9 20a7ba 014 ce7d06ee8 95a2fa e1

ab38e52 7a1f04aa55 bce 221d5ac4 2f1 4f8 b883 b9c08a42 99f2488 c61 c615 f54 f

9a4dfb005aa 1c4 96bfb25 b1e0 d760 7750 67084 0577 2254fb1 58f03b2 d6b49817

080f1 60e2 d78 c3f57a67a b43d1d4 9e5d1 7ed5 3e3b57ad1 6592 cc4d62 b9aa8 7e3

3

d22c57008 165 f64e 080b2350 cf37f2d7a0 6aa0164 4b4aaa b383ae 0d92a cab8b5

f8d2 e7f0b0d5d0 c7b2466 32074 e7d5 dee c289 77f33ed0 b62 c2abcf2417 1c5 5ab

79a5e77a d2d6 c3 bc8e 88b1bde 442fe00d6c2 8da41 da9d0585 dc8aa 9f0 c70 f60 4

447b14 faea0 d730 d286 87a0ee 3e82 c349 609d215 f8355a d21 7fd8 774e8 99bf88

d54395a c02 c16 b196 cc74e0 c79 d3a2a7 c15aa 5b71 b9aa86 8194 7ac88 281e 8d76

b48182 8e6b398 c7a71a 5ee1 f02


BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

6b4090 276 f85e 7e79a2 7b4 f9d31306 2ff9828 5326 33d3 1409 b83a2 1eabae5 c78

69b235 50a5 c3c862be85 c992 c8a9 d31 cc7 8eb5 4cfda56e 5e9a28 26f8fcf74 565

4bb45 0f2 178 f0e02 f11 f3 f858 dd7 e448a6 231fe65db2a88 2044 c48 1c3 5a24df6

bc9 b0bcf6 4689 7071a2 696e7 f15 1a28a c446 11fbd8 db86 80ef6b9 8cc9b6 74dc1

df3a6 b9d39e60 7c3 09863 4a0f18e f8e90e f5 f54e 4fe0e e17fc36 91491 3481e 6e

688f0 1fc5a0 f29fe 01a1 f12bc58 e905 f3 c73b1d0e 18686 7c9 5c8 533 ccdd31 d8d

5ac1c03e9 7c0 9d11a 1e51fcb6a1e21 f59a 46c9796 d3ad0 16f5a324 85d6 6092 0b

85cbfd0 b14 f24 f71ee 04fbcfdd5 ed71 5fb4642 584d703 b0754 31c9d59 8785 e42

05bb4 6d10 f6a1 0a49fc87 4f4 ef7ff3 9e845fb 99d8 98157 b65 4c10 7b6 6e5e0 857

203076 c61 1f4 9f0 bca c3e09 e51 c452fb8 e3c6 26d5db4b01 0a9c3f7 752e7 b46e 3

d9d2e cb4 2640a 78d3 1c7 88be 3195e d06 f227a 0a55e6 3c9 5c6 e5bdc8 493b45233

6241c8cf19 f4fe 18aca c143 58ed f87 5118 5b19 39fdd99 4c7 e0b6 5e9fca936 474

d600 f8f5a5205 f30 0647 0eaa75fb c03a6 cd1 296a7 baff2fde4fc88 c5d8 0e7e8 0

05c20 445 f057 6fba59ac8c4e 9bdf4e 2d37a 6e52e 4d1 fc0 d97e 52033 2486 b108 b

6ac85e 6b36 36b4 1df49 c267 c062 235bd48 0e9ed f9 dbd175b8eb7a 87444 0fa0 7

1dfe7 d7f7cf90a6 f92 74c81be 6be3 cbf7ee2 0416 0b53 5f5 7d8 c76 f1e6e 17e9 fe

f3a8e f7a276 b2a0 4f9 2b17a 67137 b8a2 b5c136efb1e 7eaf7 81d1f4 316c593 d2c

0a2f44 210d1bfbcc3a7 35d5 1d13 f37 7b1 72d0 079b6dc0dfc35 e5ac1d8a5 f07 b5

ab5a5c1d67 622e0 44fd9c038a98 b3 f82 f5a071 7f5 9adefb04 4eeafe be3 c4c40e

54813e1 1a2e6a 6638e 29b2 0b7 c7e8a 1f7 92736 b1e8 c7ee ba292 7f7 2950 b4a90 b

87d180a 6f6 794a2 2d3 bb70a 4e2d2289aa8 df113fa 96d4 dd6 0d1 555e5 50f50086

24f6fb cc2 c3e2 d82a 7f4 2dc11d3 f7a8 4c9 d529 044 b7cfa91b4143 0b68 8aca f29

c5eac84c3f6 c86 c63 6c6 9f5ae 9f2 1f1 94c4b94 d1 c92e f3b8 8c4 e9b9a 3b5 cb2 8e

b4a4b4 8b05 3489 bfa88 9d0 2057a9 3d2fb dd52 510 c0571 74e5 b5d0 9708 eb22 f03

1be6b6b5 d865 d19a15 7c0 c61 287d53f3bbef7 b31 c9b2 6f7 1494 f5a9 52c6be3 c9

9f937 3257 f26 5f9 43b5 6a1771 9851 f86 54481 0935 c52 003e be480 8c5 d5fba3e7

df50 b161 db0 3291ea f55 69f0537a9 e320 25a6bfdb6a95a68 c4 df2 df6e38a9 623

2b77ae3 f85 3222 3db95346 d300 0d8 68e6ddad9 20a7ba 014 ce7d06ee8 95a2fa e1

ab38e52 7a1f04aa55 bce 221d5ac4 2f1 4f8 b883 b9c08a42 99f2488 c61 c615 f54 f

9a4dfb005aa 1c4 96bfb25 b1e0 d760 7750 67084 0577 2254fb1 58f03b2 d6b49817

080f1 60e2 d78 c3f57a67a b43d1d4 9e5d1 7ed5 3e3b57ad1 6592 cc4d62 b9aa8 7e3

4

d22c57008 165 f64e 080b2350 cf37f2d7a0 6aa0164 4b4aaa b383ae 0d92a cab8b5

f8d2 e7f0b0d5d0 c7b2466 32074 e7d5 dee c289 77f33ed0 b62 c2abcf2417 1c5 5ab

79a5e77a d2d6 c3 bc8e 88b1bde 442fe00d6c2 8da41 da9d0585 dc8aa 9f0 c70 f60 4

447b14 faea0 d730 d286 87a0ee 3e82 c349 609d215 f8355a d21 7fd8 774e8 99bf88

d54395a c02 c16 b196 cc74e0 c79 d3a2a7 c15aa 5b71 b9aa86 8194 7ac88 281e 8d76

b48182 8e6b398 c7a71a 5ee1 f02


BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
CHƯƠNG 1. BÌNH LUẬN CÁC ĐIỀU KIỆN HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở
1. Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở
1.1.Khái niệm hợp đồng mua bán nhà nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng dân sự thông dụng, theo đó, bên bán có
nghĩa vụ giao nhà và các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở đó cho bên mua, cịn
bên mua có nghĩa vụ nhận nhà và trả tiền theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận khi
giao kết hợp đồng.
Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng
nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền trừ trường hợp pháp
luật có quy định khác. Việc bán nhà ở thuộc quyền sở hữu chung hợp nhất của nhiều
người phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu.
"Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần không làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích
của chủ thể sở hữu chung khác, Các chủ sở hữu chung quyền được ưu tiên mua, Bên bán
nhà có nghĩa vụ thông báo cho bên mua các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà ở, nếu có,
bảo quản nhà ở trong thời hạn chưa giao nhà ở cho bên mua, giao nhà đúng tình trạng đã
ghi trong hợp đồng kèm theo sơ đồ nhà cho bên mua, thực hiện đúng các quy định của
pháp luật về mua bán nhà ở, có quyển yêu cầu bên mua nhận nhà, trả tiền, hoàn thành các
thủ tục mua bán nhà theo đúng thoả thuận, không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền như đã
thoả thuận.

6b4090 276 f85e 7e79a2 7b4 f9d31306 2ff9828 5326 33d3 1409 b83a2 1eabae5 c78

Bên mua nhà ở có nghĩa vụ trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, phương thức đã thoả
thuận, khi khơng có thoả thuận thì phải trả vào thời điểm giao nhà và tại nơi có nhà đem
bán, nhận nhà theo đúng thời hạn đã thoả thuận, nếu mua nhà đang cho thuê thì phải bảo
đảm quyền, lợi ích của người thuê nhà như thoả thuận trong hợp đồng thuê nhà còn hiệu
lực, theo đúng thủ tục mua bán nhà ở, có quyền được nhận nhà kèm theo sơ đồ nhà theo
đúng tình trạng đã quy định trong hợp đồng, yêu cầu bên bán nhà hoàn thành các thú tục
mua bán nhà trong thời hạn thoả thuận, yêu cầu bên bán giao nhà theo đúng thời hạn, nếu
khơng giao hoặc giao chậm thì phải bồi thường thiệt hại.

69b235 50a5 c3c862be85 c992 c8a9 d31 cc7 8eb5 4cfda56e 5e9a28 26f8fcf74 565

4bb45 0f2 178 f0e02 f11 f3 f858 dd7 e448a6 231fe65db2a88 2044 c48 1c3 5a24df6

bc9 b0bcf6 4689 7071a2 696e7 f15 1a28a c446 11fbd8 db86 80ef6b9 8cc9b6 74dc1

df3a6 b9d39e60 7c3 09863 4a0f18e f8e90e f5 f54e 4fe0e e17fc36 91491 3481e 6e

688f0 1fc5a0 f29fe 01a1 f12bc58 e905 f3 c73b1d0e 18686 7c9 5c8 533 ccdd31 d8d

5ac1c03e9 7c0 9d11a 1e51fcb6a1e21 f59a 46c9796 d3ad0 16f5a324 85d6 6092 0b

85cbfd0 b14 f24 f71ee 04fbcfdd5 ed71 5fb4642 584d703 b0754 31c9d59 8785 e42

05bb4 6d10 f6a1 0a49fc87 4f4 ef7ff3 9e845fb 99d8 98157 b65 4c10 7b6 6e5e0 857

203076 c61 1f4 9f0 bca c3e09 e51 c452fb8 e3c6 26d5db4b01 0a9c3f7 752e7 b46e 3

d9d2e cb4 2640a 78d3 1c7 88be 3195e d06 f227a 0a55e6 3c9 5c6 e5bdc8 493b45233

6241c8cf19 f4fe 18aca c143 58ed f87 5118 5b19 39fdd99 4c7 e0b6 5e9fca936 474

d600 f8f5a5205 f30 0647 0eaa75fb c03a6 cd1 296a7 baff2fde4fc88 c5d8 0e7e8 0

05c20 445 f057 6fba59ac8c4e 9bdf4e 2d37a 6e52e 4d1 fc0 d97e 52033 2486 b108 b

6ac85e 6b36 36b4 1df49 c267 c062 235bd48 0e9ed f9 dbd175b8eb7a 87444 0fa0 7

1dfe7 d7f7cf90a6 f92 74c81be 6be3 cbf7ee2 0416 0b53 5f5 7d8 c76 f1e6e 17e9 fe

f3a8e f7a276 b2a0 4f9 2b17a 67137 b8a2 b5c136efb1e 7eaf7 81d1f4 316c593 d2c

0a2f44 210d1bfbcc3a7 35d5 1d13 f37 7b1 72d0 079b6dc0dfc35 e5ac1d8a5 f07 b5

1.2 Khái niệm hiệu lực hợp đồng mua bán nhà ở
Mua bán nhà ở là cách thường gọi dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất muốn có hiệu lực phải đáp ứng điều kiện, trừ trường
hợp quy định tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015; điều kiện có hiệu lực của giao
dịch dân sự nói chung được quy định rõ tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

ab5a5c1d67 622e0 44fd9c038a98 b3 f82 f5a071 7f5 9adefb04 4eeafe be3 c4c40e

54813e1 1a2e6a 6638e 29b2 0b7 c7e8a 1f7 92736 b1e8 c7ee ba292 7f7 2950 b4a90 b

87d180a 6f6 794a2 2d3 bb70a 4e2d2289aa8 df113fa 96d4 dd6 0d1 555e5 50f50086

24f6fb cc2 c3e2 d82a 7f4 2dc11d3 f7a8 4c9 d529 044 b7cfa91b4143 0b68 8aca f29

c5eac84c3f6 c86 c63 6c6 9f5ae 9f2 1f1 94c4b94 d1 c92e f3b8 8c4 e9b9a 3b5 cb2 8e

b4a4b4 8b05 3489 bfa88 9d0 2057a9 3d2fb dd52 510 c0571 74e5 b5d0 9708 eb22 f03

1be6b6b5 d865 d19a15 7c0 c61 287d53f3bbef7 b31 c9b2 6f7 1494 f5a9 52c6be3 c9

9f937 3257 f26 5f9 43b5 6a1771 9851 f86 54481 0935 c52 003e be480 8c5 d5fba3e7

df50 b161 db0 3291ea f55 69f0537a9 e320 25a6bfdb6a95a68 c4 df2 df6e38a9 623

2b77ae3 f85 3222 3db95346 d300 0d8 68e6ddad9 20a7ba 014 ce7d06ee8 95a2fa e1

ab38e52 7a1f04aa55 bce 221d5ac4 2f1 4f8 b883 b9c08a42 99f2488 c61 c615 f54 f

9a4dfb005aa 1c4 96bfb25 b1e0 d760 7750 67084 0577 2254fb1 58f03b2 d6b49817

080f1 60e2 d78 c3f57a67a b43d1d4 9e5d1 7ed5 3e3b57ad1 6592 cc4d62 b9aa8 7e3

1

d22c57008 165 f64e 080b2350 cf37f2d7a0 6aa0164 4b4aaa b383ae 0d92a cab8b5

f8d2 e7f0b0d5d0 c7b2466 32074 e7d5 dee c289 77f33ed0 b62 c2abcf2417 1c5 5ab

79a5e77a d2d6 c3 bc8e 88b1bde 442fe00d6c2 8da41 da9d0585 dc8aa 9f0 c70 f60 4

447b14 faea0 d730 d286 87a0ee 3e82 c349 609d215 f8355a d21 7fd8 774e8 99bf88

d54395a c02 c16 b196 cc74e0 c79 d3a2a7 c15aa 5b71 b9aa86 8194 7ac88 281e 8d76

b48182 8e6b398 c7a71a 5ee1 f02

BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao
dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hồn tồn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật,
khơng trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
trong trường hợp luật có quy định.”
Theo đó, căn cứ vào khoản 1 điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định:
“ 1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng
hợp đờng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp
đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là
thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.”
- Khoản 1 và 2 Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định giá trị pháp lý của văn bản cơng
chứng như sau:
“1. Văn bản cơng chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng
dấu của tổ chức hành nghề cơng chứng.
2. Hợp đồng, giao dịch được cơng chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên
quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có
quyền u cầu Tịa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên
tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.”
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày công
chứng.

6b4090 276 f85e 7e79a2 7b4 f9d31306 2ff9828 5326 33d3 1409 b83a2 1eabae5 c78

69b235 50a5 c3c862be85 c992 c8a9 d31 cc7 8eb5 4cfda56e 5e9a28 26f8fcf74 565

4bb45 0f2 178 f0e02 f11 f3 f858 dd7 e448a6 231fe65db2a88 2044 c48 1c3 5a24df6

bc9 b0bcf6 4689 7071a2 696e7 f15 1a28a c446 11fbd8 db86 80ef6b9 8cc9b6 74dc1

df3a6 b9d39e60 7c3 09863 4a0f18e f8e90e f5 f54e 4fe0e e17fc36 91491 3481e 6e

688f0 1fc5a0 f29fe 01a1 f12bc58 e905 f3 c73b1d0e 18686 7c9 5c8 533 ccdd31 d8d

5ac1c03e9 7c0 9d11a 1e51fcb6a1e21 f59a 46c9796 d3ad0 16f5a324 85d6 6092 0b

85cbfd0 b14 f24 f71ee 04fbcfdd5 ed71 5fb4642 584d703 b0754 31c9d59 8785 e42

05bb4 6d10 f6a1 0a49fc87 4f4 ef7ff3 9e845fb 99d8 98157 b65 4c10 7b6 6e5e0 857

203076 c61 1f4 9f0 bca c3e09 e51 c452fb8 e3c6 26d5db4b01 0a9c3f7 752e7 b46e 3

d9d2e cb4 2640a 78d3 1c7 88be 3195e d06 f227a 0a55e6 3c9 5c6 e5bdc8 493b45233

6241c8cf19 f4fe 18aca c143 58ed f87 5118 5b19 39fdd99 4c7 e0b6 5e9fca936 474

d600 f8f5a5205 f30 0647 0eaa75fb c03a6 cd1 296a7 baff2fde4fc88 c5d8 0e7e8 0

2. Điều kiện có hiệu lực hợp đồng khi mua bán nhà ở
2.1 Điều kiện về đối tượng hợp đồng khi mua bán nhà ở
Trong mỗi hợp đồng đều có đối tượng cụ thể, đối với hợp đồng mua bán nhà ở thì đối
tượng của hợp đồng hướng đến chính là nhà ở. Mua bán nhà ở là một hình thức giao dịch
khơng hiếm gặp tại Việt Nam. Vậy các điều kiện trong hợp đồng này được xác lập như
thế nào? Căn cứ vòa khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014 có quy định các điều kiện về nhà

ở khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở.
+ Phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Còn được gọi là Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây cũng

05c20 445 f057 6fba59ac8c4e 9bdf4e 2d37a 6e52e 4d1 fc0 d97e 52033 2486 b108 b

6ac85e 6b36 36b4 1df49 c267 c062 235bd48 0e9ed f9 dbd175b8eb7a 87444 0fa0 7

1dfe7 d7f7cf90a6 f92 74c81be 6be3 cbf7ee2 0416 0b53 5f5 7d8 c76 f1e6e 17e9 fe

f3a8e f7a276 b2a0 4f9 2b17a 67137 b8a2 b5c136efb1e 7eaf7 81d1f4 316c593 d2c

0a2f44 210d1bfbcc3a7 35d5 1d13 f37 7b1 72d0 079b6dc0dfc35 e5ac1d8a5 f07 b5

ab5a5c1d67 622e0 44fd9c038a98 b3 f82 f5a071 7f5 9adefb04 4eeafe be3 c4c40e

54813e1 1a2e6a 6638e 29b2 0b7 c7e8a 1f7 92736 b1e8 c7ee ba292 7f7 2950 b4a90 b

87d180a 6f6 794a2 2d3 bb70a 4e2d2289aa8 df113fa 96d4 dd6 0d1 555e5 50f50086

24f6fb cc2 c3e2 d82a 7f4 2dc11d3 f7a8 4c9 d529 044 b7cfa91b4143 0b68 8aca f29

c5eac84c3f6 c86 c63 6c6 9f5ae 9f2 1f1 94c4b94 d1 c92e f3b8 8c4 e9b9a 3b5 cb2 8e

b4a4b4 8b05 3489 bfa88 9d0 2057a9 3d2fb dd52 510 c0571 74e5 b5d0 9708 eb22 f03

1be6b6b5 d865 d19a15 7c0 c61 287d53f3bbef7 b31 c9b2 6f7 1494 f5a9 52c6be3 c9

9f937 3257 f26 5f9 43b5 6a1771 9851 f86 54481 0935 c52 003e be480 8c5 d5fba3e7

df50 b161 db0 3291ea f55 69f0537a9 e320 25a6bfdb6a95a68 c4 df2 df6e38a9 623

2b77ae3 f85 3222 3db95346 d300 0d8 68e6ddad9 20a7ba 014 ce7d06ee8 95a2fa e1

ab38e52 7a1f04aa55 bce 221d5ac4 2f1 4f8 b883 b9c08a42 99f2488 c61 c615 f54 f

9a4dfb005aa 1c4 96bfb25 b1e0 d760 7750 67084 0577 2254fb1 58f03b2 d6b49817

080f1 60e2 d78 c3f57a67a b43d1d4 9e5d1 7ed5 3e3b57ad1 6592 cc4d62 b9aa8 7e3

2

d22c57008 165 f64e 080b2350 cf37f2d7a0 6aa0164 4b4aaa b383ae 0d92a cab8b5

f8d2 e7f0b0d5d0 c7b2466 32074 e7d5 dee c289 77f33ed0 b62 c2abcf2417 1c5 5ab

79a5e77a d2d6 c3 bc8e 88b1bde 442fe00d6c2 8da41 da9d0585 dc8aa 9f0 c70 f60 4

447b14 faea0 d730 d286 87a0ee 3e82 c349 609d215 f8355a d21 7fd8 774e8 99bf88

d54395a c02 c16 b196 cc74e0 c79 d3a2a7 c15aa 5b71 b9aa86 8194 7ac88 281e 8d76

b48182 8e6b398 c7a71a 5ee1 f02


BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
không phải là điều kiện tiên quyết trong giao dịch mua bán nhà ở, điều kiện này được loại
trừ các trường hợp sau( căn cứ theo khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở 2014) giao dịch về nhà
ở sau đây thì nhà ở khơng bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
- Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:

- Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
- Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã
hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại
khoản 4 Điều 62 của Luật này;
- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
- Nhận thừa kế nhà ở;
- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu
tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng
chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với
nhà ở đó.
+ Đối tượng nhà ở trong mua bán nhà ở khơng thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại,
khiếu kiện về quyền sở hữu hay đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở
hữu nhà ở có thời hạn. Tuy nhiên điều kiện này cũng không áp dụng trong trường hợp
mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
+ Nhà ở phải không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết
định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường
hợp này cũng khơng áp dụng giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương
lai. Tuy nhiên vẫn có các hành vi lừa đảo bán nhà ở tại giữ thời điểm tịa tun án và thi
hành án. Họ sẽ tìm cách nhanh chóng bán nhà, số tiền mà họ bán nhà sẽ được tẩu tán mà
không dùng để thi hành án. Theo Điều 24 Nghị định 62/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật thi
hành án dân sự quy định:

6b4090 276 f85e 7e79a2 7b4 f9d31306 2ff9828 5326 33d3 1409 b83a2 1eabae5 c78

69b235 50a5 c3c862be85 c992 c8a9 d31 cc7 8eb5 4cfda56e 5e9a28 26f8fcf74 565

4bb45 0f2 178 f0e02 f11 f3 f858 dd7 e448a6 231fe65db2a88 2044 c48 1c3 5a24df6

bc9 b0bcf6 4689 7071a2 696e7 f15 1a28a c446 11fbd8 db86 80ef6b9 8cc9b6 74dc1

df3a6 b9d39e60 7c3 09863 4a0f18e f8e90e f5 f54e 4fe0e e17fc36 91491 3481e 6e

688f0 1fc5a0 f29fe 01a1 f12bc58 e905 f3 c73b1d0e 18686 7c9 5c8 533 ccdd31 d8d

5ac1c03e9 7c0 9d11a 1e51fcb6a1e21 f59a 46c9796 d3ad0 16f5a324 85d6 6092 0b

85cbfd0 b14 f24 f71ee 04fbcfdd5 ed71 5fb4642 584d703 b0754 31c9d59 8785 e42

05bb4 6d10 f6a1 0a49fc87 4f4 ef7ff3 9e845fb 99d8 98157 b65 4c10 7b6 6e5e0 857

203076 c61 1f4 9f0 bca c3e09 e51 c452fb8 e3c6 26d5db4b01 0a9c3f7 752e7 b46e 3

d9d2e cb4 2640a 78d3 1c7 88be 3195e d06 f227a 0a55e6 3c9 5c6 e5bdc8 493b45233

6241c8cf19 f4fe 18aca c143 58ed f87 5118 5b19 39fdd99 4c7 e0b6 5e9fca936 474

“Kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nếu người phải thi hành án
chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố tài sản cho người khác mà
không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án và khơng cịn tài sản khác hoặc tài sản
khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý để thi
hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Khi kê biên tài sản, nếu có người
khác tranh chấp thì Chấp hành viên thơng báo cho đương sự, người có tranh chấp thực
hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự.”

d600 f8f5a5205 f30 0647 0eaa75fb c03a6 cd1 296a7 baff2fde4fc88 c5d8 0e7e8 0

05c20 445 f057 6fba59ac8c4e 9bdf4e 2d37a 6e52e 4d1 fc0 d97e 52033 2486 b108 b

6ac85e 6b36 36b4 1df49 c267 c062 235bd48 0e9ed f9 dbd175b8eb7a 87444 0fa0 7

1dfe7 d7f7cf90a6 f92 74c81be 6be3 cbf7ee2 0416 0b53 5f5 7d8 c76 f1e6e 17e9 fe

f3a8e f7a276 b2a0 4f9 2b17a 67137 b8a2 b5c136efb1e 7eaf7 81d1f4 316c593 d2c

0a2f44 210d1bfbcc3a7 35d5 1d13 f37 7b1 72d0 079b6dc0dfc35 e5ac1d8a5 f07 b5

ab5a5c1d67 622e0 44fd9c038a98 b3 f82 f5a071 7f5 9adefb04 4eeafe be3 c4c40e

54813e1 1a2e6a 6638e 29b2 0b7 c7e8a 1f7 92736 b1e8 c7ee ba292 7f7 2950 b4a90 b

87d180a 6f6 794a2 2d3 bb70a 4e2d2289aa8 df113fa 96d4 dd6 0d1 555e5 50f50086

24f6fb cc2 c3e2 d82a 7f4 2dc11d3 f7a8 4c9 d529 044 b7cfa91b4143 0b68 8aca f29

c5eac84c3f6 c86 c63 6c6 9f5ae 9f2 1f1 94c4b94 d1 c92e f3b8 8c4 e9b9a 3b5 cb2 8e

b4a4b4 8b05 3489 bfa88 9d0 2057a9 3d2fb dd52 510 c0571 74e5 b5d0 9708 eb22 f03

1be6b6b5 d865 d19a15 7c0 c61 287d53f3bbef7 b31 c9b2 6f7 1494 f5a9 52c6be3 c9

Do đó nếu người phải thi hành án khơng cịn tài sản hoặc khơng đủ tài sản để đãm bảo
nghĩa vụ thi hành án thì nhà ở đã bán vẫn bị kê biên dù đã có đầy đủ thủ tục cơng chứng.
Điều này dẫn đến nhiều khó khăn rắc rối để giành lại ngôi nhà.

9f937 3257 f26 5f9 43b5 6a1771 9851 f86 54481 0935 c52 003e be480 8c5 d5fba3e7

df50 b161 db0 3291ea f55 69f0537a9 e320 25a6bfdb6a95a68 c4 df2 df6e38a9 623

2b77ae3 f85 3222 3db95346 d300 0d8 68e6ddad9 20a7ba 014 ce7d06ee8 95a2fa e1

ab38e52 7a1f04aa55 bce 221d5ac4 2f1 4f8 b883 b9c08a42 99f2488 c61 c615 f54 f

9a4dfb005aa 1c4 96bfb25 b1e0 d760 7750 67084 0577 2254fb1 58f03b2 d6b49817

080f1 60e2 d78 c3f57a67a b43d1d4 9e5d1 7ed5 3e3b57ad1 6592 cc4d62 b9aa8 7e3

3

d22c57008 165 f64e 080b2350 cf37f2d7a0 6aa0164 4b4aaa b383ae 0d92a cab8b5

f8d2 e7f0b0d5d0 c7b2466 32074 e7d5 dee c289 77f33ed0 b62 c2abcf2417 1c5 5ab

79a5e77a d2d6 c3 bc8e 88b1bde 442fe00d6c2 8da41 da9d0585 dc8aa 9f0 c70 f60 4

447b14 faea0 d730 d286 87a0ee 3e82 c349 609d215 f8355a d21 7fd8 774e8 99bf88

d54395a c02 c16 b196 cc74e0 c79 d3a2a7 c15aa 5b71 b9aa86 8194 7ac88 281e 8d76

b48182 8e6b398 c7a71a 5ee1 f02


BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
+ Điều kiện cuối cùng của nhà ở trong giao dịch mua bán nhà ở là không thuộc diện đã có
quyết định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Cũng như điều kiện trên, trước khi có quyết định mua bán nhà ở chúng ta cần xem xét,
tìm hiễu kĩ khu vực nhà ở muốn mua để ránh các trường hợp đáng tiếc xảy ra.

Từ đó, trước khi xác lập hợp đồng mua bán nhà ở chúng ta cần xem xét đầy đủ các
điều kiện trên theo đúng quy định của pháp Luật. Đồng thời khi tham gia mua nhà ở cần
tìm hiểu rõ ràng về đối tượng cần mua tránh những trường hợp tranh chấp cũng như “mất

trắng” từ những kẻ lừa đảo.

2.2 Điều kiện về chủ thể
Trong quan hệ mua bán nhà ở, các đối tượng trong quan hệ này được xác định theo Điều
2 Luật nhà ở 2014. Do đó đối tượng tham gia hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm “ Tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến sở hữu, phát triển quản lý, sử dụng, giao dịch
về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam”. Như vậy chủ thể trong hợp đồng
mua bán nhà ở bao gồm
+ Cá nhân
+ Hộ gia đình
+ Pháp nhân
+ Nhà nước
Để có hiệu lực trong hợp đồng mua bán nhà ở các chủ thể khi tham gia giao dịch cần đáp
ứng đầy đủ những điều kiện theo Điều 119 Luật nhà ở 2014 như sau:

6b4090 276 f85e 7e79a2 7b4 f9d31306 2ff9828 5326 33d3 1409 b83a2 1eabae5 c78

69b235 50a5 c3c862be85 c992 c8a9 d31 cc7 8eb5 4cfda56e 5e9a28 26f8fcf74 565

4bb45 0f2 178 f0e02 f11 f3 f858 dd7 e448a6 231fe65db2a88 2044 c48 1c3 5a24df6

bc9 b0bcf6 4689 7071a2 696e7 f15 1a28a c446 11fbd8 db86 80ef6b9 8cc9b6 74dc1

df3a6 b9d39e60 7c3 09863 4a0f18e f8e90e f5 f54e 4fe0e e17fc36 91491 3481e 6e

+ Đối với bên bán nhà ở:

688f0 1fc5a0 f29fe 01a1 f12bc58 e905 f3 c73b1d0e 18686 7c9 5c8 533 ccdd31 d8d

5ac1c03e9 7c0 9d11a 1e51fcb6a1e21 f59a 46c9796 d3ad0 16f5a324 85d6 6092 0b

Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện
giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu
tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

85cbfd0 b14 f24 f71ee 04fbcfdd5 ed71 5fb4642 584d703 b0754 31c9d59 8785 e42

05bb4 6d10 f6a1 0a49fc87 4f4 ef7ff3 9e845fb 99d8 98157 b65 4c10 7b6 6e5e0 857

203076 c61 1f4 9f0 bca c3e09 e51 c452fb8 e3c6 26d5db4b01 0a9c3f7 752e7 b46e 3

d9d2e cb4 2640a 78d3 1c7 88be 3195e d06 f227a 0a55e6 3c9 5c6 e5bdc8 493b45233

6241c8cf19 f4fe 18aca c143 58ed f87 5118 5b19 39fdd99 4c7 e0b6 5e9fca936 474

d600 f8f5a5205 f30 0647 0eaa75fb c03a6 cd1 296a7 baff2fde4fc88 c5d8 0e7e8 0

05c20 445 f057 6fba59ac8c4e 9bdf4e 2d37a 6e52e 4d1 fc0 d97e 52033 2486 b108 b

6ac85e 6b36 36b4 1df49 c267 c062 235bd48 0e9ed f9 dbd175b8eb7a 87444 0fa0 7

Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch
về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp
nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

1dfe7 d7f7cf90a6 f92 74c81be 6be3 cbf7ee2 0416 0b53 5f5 7d8 c76 f1e6e 17e9 fe

f3a8e f7a276 b2a0 4f9 2b17a 67137 b8a2 b5c136efb1e 7eaf7 81d1f4 316c593 d2c

0a2f44 210d1bfbcc3a7 35d5 1d13 f37 7b1 72d0 079b6dc0dfc35 e5ac1d8a5 f07 b5

ab5a5c1d67 622e0 44fd9c038a98 b3 f82 f5a071 7f5 9adefb04 4eeafe be3 c4c40e

54813e1 1a2e6a 6638e 29b2 0b7 c7e8a 1f7 92736 b1e8 c7ee ba292 7f7 2950 b4a90 b

87d180a 6f6 794a2 2d3 bb70a 4e2d2289aa8 df113fa 96d4 dd6 0d1 555e5 50f50086

+ Đối với bên mua nhà ở:

24f6fb cc2 c3e2 d82a 7f4 2dc11d3 f7a8 4c9 d529 044 b7cfa91b4143 0b68 8aca f29

c5eac84c3f6 c86 c63 6c6 9f5ae 9f2 1f1 94c4b94 d1 c92e f3b8 8c4 e9b9a 3b5 cb2 8e

b4a4b4 8b05 3489 bfa88 9d0 2057a9 3d2fb dd52 510 c0571 74e5 b5d0 9708 eb22 f03

Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các
giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và khơng bắt buộc phải có đăng ký
thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

1be6b6b5 d865 d19a15 7c0 c61 287d53f3bbef7 b31 c9b2 6f7 1494 f5a9 52c6be3 c9

9f937 3257 f26 5f9 43b5 6a1771 9851 f86 54481 0935 c52 003e be480 8c5 d5fba3e7

df50 b161 db0 3291ea f55 69f0537a9 e320 25a6bfdb6a95a68 c4 df2 df6e38a9 623

2b77ae3 f85 3222 3db95346 d300 0d8 68e6ddad9 20a7ba 014 ce7d06ee8 95a2fa e1

ab38e52 7a1f04aa55 bce 221d5ac4 2f1 4f8 b883 b9c08a42 99f2488 c61 c615 f54 f

9a4dfb005aa 1c4 96bfb25 b1e0 d760 7750 67084 0577 2254fb1 58f03b2 d6b49817

080f1 60e2 d78 c3f57a67a b43d1d4 9e5d1 7ed5 3e3b57ad1 6592 cc4d62 b9aa8 7e3

4

d22c57008 165 f64e 080b2350 cf37f2d7a0 6aa0164 4b4aaa b383ae 0d92a cab8b5

f8d2 e7f0b0d5d0 c7b2466 32074 e7d5 dee c289 77f33ed0 b62 c2abcf2417 1c5 5ab

79a5e77a d2d6 c3 bc8e 88b1bde 442fe00d6c2 8da41 da9d0585 dc8aa 9f0 c70 f60 4

447b14 faea0 d730 d286 87a0ee 3e82 c349 609d215 f8355a d21 7fd8 774e8 99bf88

d54395a c02 c16 b196 cc74e0 c79 d3a2a7 c15aa 5b71 b9aa86 8194 7ac88 281e 8d76

b48182 8e6b398 c7a71a 5ee1 f02


BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngồi thì phải có đủ
năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt
Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này
và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được
giao dịch.
+ Đối với tổ chức:
Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được
ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào
nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc

đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được
ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang
hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Trong hợp đồng mua bán nhà ở đối với các bên chủ thể cần có đầy đủ các điều
kiện đối với cac bên như trên để hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực và hợp pháp.

2.3 Điều kiện về mục đích và nội dung
+ Mục đích:
Theo khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở 2014 có giải thích “Nhà ở là cơng trình xây dựng với
mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.” Bên cạnh đó
mục đích của nhà ở trong hợp đồng mua bán nhà ở còn được xác định tại điểm b khoản 1
Điều 10 Luật nhà ở 2014 đã khẳng định nhà ở được sử dụng vào mục đích để ở và các
mục đích khác mà luật khơng cấm. Tức đối tượng nhà ở trong hợp đồng mua bán phải
được thực hiện phù hợp với mục đích là nhà để ở tuy nhiên vẫn có thể sử dụng nhà ở vào
mục đích khác mà pháp luật khơng cấm.

6b4090 276 f85e 7e79a2 7b4 f9d31306 2ff9828 5326 33d3 1409 b83a2 1eabae5 c78

69b235 50a5 c3c862be85 c992 c8a9 d31 cc7 8eb5 4cfda56e 5e9a28 26f8fcf74 565

4bb45 0f2 178 f0e02 f11 f3 f858 dd7 e448a6 231fe65db2a88 2044 c48 1c3 5a24df6

bc9 b0bcf6 4689 7071a2 696e7 f15 1a28a c446 11fbd8 db86 80ef6b9 8cc9b6 74dc1

df3a6 b9d39e60 7c3 09863 4a0f18e f8e90e f5 f54e 4fe0e e17fc36 91491 3481e 6e

688f0 1fc5a0 f29fe 01a1 f12bc58 e905 f3 c73b1d0e 18686 7c9 5c8 533 ccdd31 d8d

5ac1c03e9 7c0 9d11a 1e51fcb6a1e21 f59a 46c9796 d3ad0 16f5a324 85d6 6092 0b

85cbfd0 b14 f24 f71ee 04fbcfdd5 ed71 5fb4642 584d703 b0754 31c9d59 8785 e42

05bb4 6d10 f6a1 0a49fc87 4f4 ef7ff3 9e845fb 99d8 98157 b65 4c10 7b6 6e5e0 857

203076 c61 1f4 9f0 bca c3e09 e51 c452fb8 e3c6 26d5db4b01 0a9c3f7 752e7 b46e 3

+ Nội dung:

d9d2e cb4 2640a 78d3 1c7 88be 3195e d06 f227a 0a55e6 3c9 5c6 e5bdc8 493b45233

6241c8cf19 f4fe 18aca c143 58ed f87 5118 5b19 39fdd99 4c7 e0b6 5e9fca936 474

d600 f8f5a5205 f30 0647 0eaa75fb c03a6 cd1 296a7 baff2fde4fc88 c5d8 0e7e8 0

Trong giao dịch mua bán nhà ở, hợp đồng cần được lập thành văn bản và bao gồm những
nội dung sau theo đúng luật định ( Căn cứ Điều 121 Luật nhà ở 2014) để đảm bảo hiệu
lực của hợp đồng:

05c20 445 f057 6fba59ac8c4e 9bdf4e 2d37a 6e52e 4d1 fc0 d97e 52033 2486 b108 b

6ac85e 6b36 36b4 1df49 c267 c062 235bd48 0e9ed f9 dbd175b8eb7a 87444 0fa0 7

1dfe7 d7f7cf90a6 f92 74c81be 6be3 cbf7ee2 0416 0b53 5f5 7d8 c76 f1e6e 17e9 fe

f3a8e f7a276 b2a0 4f9 2b17a 67137 b8a2 b5c136efb1e 7eaf7 81d1f4 316c593 d2c

0a2f44 210d1bfbcc3a7 35d5 1d13 f37 7b1 72d0 079b6dc0dfc35 e5ac1d8a5 f07 b5

ab5a5c1d67 622e0 44fd9c038a98 b3 f82 f5a071 7f5 9adefb04 4eeafe be3 c4c40e

-

Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

54813e1 1a2e6a 6638e 29b2 0b7 c7e8a 1f7 92736 b1e8 c7ee ba292 7f7 2950 b4a90 b

87d180a 6f6 794a2 2d3 bb70a 4e2d2289aa8 df113fa 96d4 dd6 0d1 555e5 50f50086

Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.
Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ
phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích
sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà
chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

24f6fb cc2 c3e2 d82a 7f4 2dc11d3 f7a8 4c9 d529 044 b7cfa91b4143 0b68 8aca f29

c5eac84c3f6 c86 c63 6c6 9f5ae 9f2 1f1 94c4b94 d1 c92e f3b8 8c4 e9b9a 3b5 cb2 8e

b4a4b4 8b05 3489 bfa88 9d0 2057a9 3d2fb dd52 510 c0571 74e5 b5d0 9708 eb22 f03

1be6b6b5 d865 d19a15 7c0 c61 287d53f3bbef7 b31 c9b2 6f7 1494 f5a9 52c6be3 c9

9f937 3257 f26 5f9 43b5 6a1771 9851 f86 54481 0935 c52 003e be480 8c5 d5fba3e7

df50 b161 db0 3291ea f55 69f0537a9 e320 25a6bfdb6a95a68 c4 df2 df6e38a9 623

2b77ae3 f85 3222 3db95346 d300 0d8 68e6ddad9 20a7ba 014 ce7d06ee8 95a2fa e1

ab38e52 7a1f04aa55 bce 221d5ac4 2f1 4f8 b883 b9c08a42 99f2488 c61 c615 f54 f

9a4dfb005aa 1c4 96bfb25 b1e0 d760 7750 67084 0577 2254fb1 58f03b2 d6b49817

080f1 60e2 d78 c3f57a67a b43d1d4 9e5d1 7ed5 3e3b57ad1 6592 cc4d62 b9aa8 7e3

5

d22c57008 165 f64e 080b2350 cf37f2d7a0 6aa0164 4b4aaa b383ae 0d92a cab8b5

f8d2 e7f0b0d5d0 c7b2466 32074 e7d5 dee c289 77f33ed0 b62 c2abcf2417 1c5 5ab

79a5e77a d2d6 c3 bc8e 88b1bde 442fe00d6c2 8da41 da9d0585 dc8aa 9f0 c70 f60 4

447b14 faea0 d730 d286 87a0ee 3e82 c349 609d215 f8355a d21 7fd8 774e8 99bf88

d54395a c02 c16 b196 cc74e0 c79 d3a2a7 c15aa 5b71 b9aa86 8194 7ac88 281e 8d76

b48182 8e6b398 c7a71a 5ee1 f02


BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp
mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải
thực hiện theo quy định đó;
Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho
thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở
được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở
nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
-

Quyền và nghĩa vụ của các bên;

-

Cam kết của các bên;

-

Các thỏa thuận khác;

-

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

-

Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và
ghi rõ chức vụ của người ký.

2.4. Điều kiện về hình thức và thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở
a. Trình tự thủ tục thực hiện chứng thực:
6b4090 276 f85e 7e79a2 7b4 f9d31306 2ff9828 5326 33d3 1409 b83a2 1eabae5 c78

•
Người yêu cầu chứng thực nộp một bộ hồ sơ yêu cầu chứng thực tại Ủy ban Nhân
dân cấp xã và xuất trình bản chính của giấy tờ đã nộp bản sao để đối chiếu; cán bộ có
thẩm quyền tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ, yêu cầu chứng thực;

69b235 50a5 c3c862be85 c992 c8a9 d31 cc7 8eb5 4cfda56e 5e9a28 26f8fcf74 565

4bb45 0f2 178 f0e02 f11 f3 f858 dd7 e448a6 231fe65db2a88 2044 c48 1c3 5a24df6

bc9 b0bcf6 4689 7071a2 696e7 f15 1a28a c446 11fbd8 db86 80ef6b9 8cc9b6 74dc1

df3a6 b9d39e60 7c3 09863 4a0f18e f8e90e f5 f54e 4fe0e e17fc36 91491 3481e 6e

688f0 1fc5a0 f29fe 01a1 f12bc58 e905 f3 c73b1d0e 18686 7c9 5c8 533 ccdd31 d8d

5ac1c03e9 7c0 9d11a 1e51fcb6a1e21 f59a 46c9796 d3ad0 16f5a324 85d6 6092 0b

•
Trường hợp hồ sơ hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ ghi vào Sổ chứng thực hợp
đồng, giao dịch theo mẫu số 61/SCT. Nếu hồ sơ không hợp lệ hoặc khi giải quyết yêu cầu
chứng thực mà người có bất động sản khơng đủ điều kiện thực hiện quyền của người có
bất động sản theo quy định của pháp luật thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ trả lại hồ sơ và thông
báo lý do bằng văn bản cho người yêu cầu chứng thực;

85cbfd0 b14 f24 f71ee 04fbcfdd5 ed71 5fb4642 584d703 b0754 31c9d59 8785 e42

05bb4 6d10 f6a1 0a49fc87 4f4 ef7ff3 9e845fb 99d8 98157 b65 4c10 7b6 6e5e0 857

203076 c61 1f4 9f0 bca c3e09 e51 c452fb8 e3c6 26d5db4b01 0a9c3f7 752e7 b46e 3

d9d2e cb4 2640a 78d3 1c7 88be 3195e d06 f227a 0a55e6 3c9 5c6 e5bdc8 493b45233

6241c8cf19 f4fe 18aca c143 58ed f87 5118 5b19 39fdd99 4c7 e0b6 5e9fca936 474

d600 f8f5a5205 f30 0647 0eaa75fb c03a6 cd1 296a7 baff2fde4fc88 c5d8 0e7e8 0

05c20 445 f057 6fba59ac8c4e 9bdf4e 2d37a 6e52e 4d1 fc0 d97e 52033 2486 b108 b

6ac85e 6b36 36b4 1df49 c267 c062 235bd48 0e9ed f9 dbd175b8eb7a 87444 0fa0 7

1dfe7 d7f7cf90a6 f92 74c81be 6be3 cbf7ee2 0416 0b53 5f5 7d8 c76 f1e6e 17e9 fe

f3a8e f7a276 b2a0 4f9 2b17a 67137 b8a2 b5c136efb1e 7eaf7 81d1f4 316c593 d2c

•
Cán bộ tiếp nhận hồ sơ trình người có thẩm quyền thực hiện ký chứng thực hợp
đồng, văn bản về bất động sản. Người yêu cầu chứng thực nhận kết quả tại nơi nộp hồ sơ.

0a2f44 210d1bfbcc3a7 35d5 1d13 f37 7b1 72d0 079b6dc0dfc35 e5ac1d8a5 f07 b5

ab5a5c1d67 622e0 44fd9c038a98 b3 f82 f5a071 7f5 9adefb04 4eeafe be3 c4c40e

54813e1 1a2e6a 6638e 29b2 0b7 c7e8a 1f7 92736 b1e8 c7ee ba292 7f7 2950 b4a90 b

87d180a 6f6 794a2 2d3 bb70a 4e2d2289aa8 df113fa 96d4 dd6 0d1 555e5 50f50086

Trường hợp không chứng thực được trong ngày nhận hồ sơ thì ghi vào Sổ chứng thực
hợp đồng, giao dịch, viết Phiếu hẹn theo Mẫu số 32/PH trao cho người yêu cầu chứng
thực.

24f6fb cc2 c3e2 d82a 7f4 2dc11d3 f7a8 4c9 d529 044 b7cfa91b4143 0b68 8aca f29

c5eac84c3f6 c86 c63 6c6 9f5ae 9f2 1f1 94c4b94 d1 c92e f3b8 8c4 e9b9a 3b5 cb2 8e

b4a4b4 8b05 3489 bfa88 9d0 2057a9 3d2fb dd52 510 c0571 74e5 b5d0 9708 eb22 f03

1be6b6b5 d865 d19a15 7c0 c61 287d53f3bbef7 b31 c9b2 6f7 1494 f5a9 52c6be3 c9

9f937 3257 f26 5f9 43b5 6a1771 9851 f86 54481 0935 c52 003e be480 8c5 d5fba3e7

df50 b161 db0 3291ea f55 69f0537a9 e320 25a6bfdb6a95a68 c4 df2 df6e38a9 623

2b77ae3 f85 3222 3db95346 d300 0d8 68e6ddad9 20a7ba 014 ce7d06ee8 95a2fa e1

ab38e52 7a1f04aa55 bce 221d5ac4 2f1 4f8 b883 b9c08a42 99f2488 c61 c615 f54 f

9a4dfb005aa 1c4 96bfb25 b1e0 d760 7750 67084 0577 2254fb1 58f03b2 d6b49817

080f1 60e2 d78 c3f57a67a b43d1d4 9e5d1 7ed5 3e3b57ad1 6592 cc4d62 b9aa8 7e3

6

d22c57008 165 f64e 080b2350 cf37f2d7a0 6aa0164 4b4aaa b383ae 0d92a cab8b5

f8d2 e7f0b0d5d0 c7b2466 32074 e7d5 dee c289 77f33ed0 b62 c2abcf2417 1c5 5ab

79a5e77a d2d6 c3 bc8e 88b1bde 442fe00d6c2 8da41 da9d0585 dc8aa 9f0 c70 f60 4

447b14 faea0 d730 d286 87a0ee 3e82 c349 609d215 f8355a d21 7fd8 774e8 99bf88

d54395a c02 c16 b196 cc74e0 c79 d3a2a7 c15aa 5b71 b9aa86 8194 7ac88 281e 8d76

b48182 8e6b398 c7a71a 5ee1 f02

BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Quy định theo Khoản 3, Điều 122, Luật Nhà ở 2014, xác định được:
Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính: Cá nhân, tổ chức.
Cách thức thực hiện: Thực hiện trực tiếp tại UBND cấp xã.
Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính: UBND cấp xã.
Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: Văn bản chứng thực.
Số lượng hồ sơ: Một (01) bộ.
*Thành phần hồ sơ:
+Phiếu yêu cầu chứng thực hợp đồng, văn bản: Phiếu yêu cầu chứng thực hợp
đồng, văn bản;
+Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu; bản sao giấy tờ chứng minh
thẩm quyền của người đại diện (nếu là người đại diện);
+Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
cơng trình xây dựng đối với trường hợp có tài sản gắn liền với đất mà người sở hữu tài
sản đó chuyển nhượng;
+Dự thảo Hợp đồng (trường hợp người yêu cầu chứng thực soạn thảo sẵn);
+Các giấy tờ cần thiết khác cho việc chứng thực theo quy định của pháp luật.
6b4090 276 f85e 7e79a2 7b4 f9d31306 2ff9828 5326 33d3 1409 b83a2 1eabae5 c78

*Thời hạn giải quyết:

69b235 50a5 c3c862be85 c992 c8a9 d31 cc7 8eb5 4cfda56e 5e9a28 26f8fcf74 565

4bb45 0f2 178 f0e02 f11 f3 f858 dd7 e448a6 231fe65db2a88 2044 c48 1c3 5a24df6

bc9 b0bcf6 4689 7071a2 696e7 f15 1a28a c446 11fbd8 db86 80ef6b9 8cc9b6 74dc1

+Trong ngày nhận hồ sơ (nếu nộp đầy đủ hồ sơ yêu cầu chứng thực hợp lệ trước
15 giờ);

df3a6 b9d39e60 7c3 09863 4a0f18e f8e90e f5 f54e 4fe0e e17fc36 91491 3481e 6e

688f0 1fc5a0 f29fe 01a1 f12bc58 e905 f3 c73b1d0e 18686 7c9 5c8 533 ccdd31 d8d

5ac1c03e9 7c0 9d11a 1e51fcb6a1e21 f59a 46c9796 d3ad0 16f5a324 85d6 6092 0b

85cbfd0 b14 f24 f71ee 04fbcfdd5 ed71 5fb4642 584d703 b0754 31c9d59 8785 e42

+Chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo (nếu nộp đầy đủ hồ sơ yêu cầu chứng
thực hợp lệ sau 15 giờ);
+Trường hợp hợp đồng, văn bản có tình tiết phức tạp thì thời hạn chứng thực
khơng q 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

05bb4 6d10 f6a1 0a49fc87 4f4 ef7ff3 9e845fb 99d8 98157 b65 4c10 7b6 6e5e0 857

203076 c61 1f4 9f0 bca c3e09 e51 c452fb8 e3c6 26d5db4b01 0a9c3f7 752e7 b46e 3

d9d2e cb4 2640a 78d3 1c7 88be 3195e d06 f227a 0a55e6 3c9 5c6 e5bdc8 493b45233

6241c8cf19 f4fe 18aca c143 58ed f87 5118 5b19 39fdd99 4c7 e0b6 5e9fca936 474

d600 f8f5a5205 f30 0647 0eaa75fb c03a6 cd1 296a7 baff2fde4fc88 c5d8 0e7e8 0

05c20 445 f057 6fba59ac8c4e 9bdf4e 2d37a 6e52e 4d1 fc0 d97e 52033 2486 b108 b

6ac85e 6b36 36b4 1df49 c267 c062 235bd48 0e9ed f9 dbd175b8eb7a 87444 0fa0 7

1dfe7 d7f7cf90a6 f92 74c81be 6be3 cbf7ee2 0416 0b53 5f5 7d8 c76 f1e6e 17e9 fe

f3a8e f7a276 b2a0 4f9 2b17a 67137 b8a2 b5c136efb1e 7eaf7 81d1f4 316c593 d2c

*Lệ phí (nếu có):

0a2f44 210d1bfbcc3a7 35d5 1d13 f37 7b1 72d0 079b6dc0dfc35 e5ac1d8a5 f07 b5

ab5a5c1d67 622e0 44fd9c038a98 b3 f82 f5a071 7f5 9adefb04 4eeafe be3 c4c40e

Giá trị tài sản dưới 20.000.000 đồng: thu 10.000 đồng/ trường hợp

54813e1 1a2e6a 6638e 29b2 0b7 c7e8a 1f7 92736 b1e8 c7ee ba292 7f7 2950 b4a90 b

87d180a 6f6 794a2 2d3 bb70a 4e2d2289aa8 df113fa 96d4 dd6 0d1 555e5 50f50086

24f6fb cc2 c3e2 d82a 7f4 2dc11d3 f7a8 4c9 d529 044 b7cfa91b4143 0b68 8aca f29

Từ 20.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng: 20.000 đồng/ trường hợp

c5eac84c3f6 c86 c63 6c6 9f5ae 9f2 1f1 94c4b94 d1 c92e f3b8 8c4 e9b9a 3b5 cb2 8e

b4a4b4 8b05 3489 bfa88 9d0 2057a9 3d2fb dd52 510 c0571 74e5 b5d0 9708 eb22 f03

1be6b6b5 d865 d19a15 7c0 c61 287d53f3bbef7 b31 c9b2 6f7 1494 f5a9 52c6be3 c9

Từ 50.000.000 đến dưới 100.000.000 đồng: 50.000 đồng/trường hợp

9f937 3257 f26 5f9 43b5 6a1771 9851 f86 54481 0935 c52 003e be480 8c5 d5fba3e7

df50 b161 db0 3291ea f55 69f0537a9 e320 25a6bfdb6a95a68 c4 df2 df6e38a9 623

Từ 100.000.000 đồng đến dưới 300.000.000 đồng: 100.000 đồng/trường hợp

2b77ae3 f85 3222 3db95346 d300 0d8 68e6ddad9 20a7ba 014 ce7d06ee8 95a2fa e1

ab38e52 7a1f04aa55 bce 221d5ac4 2f1 4f8 b883 b9c08a42 99f2488 c61 c615 f54 f

9a4dfb005aa 1c4 96bfb25 b1e0 d760 7750 67084 0577 2254fb1 58f03b2 d6b49817

080f1 60e2 d78 c3f57a67a b43d1d4 9e5d1 7ed5 3e3b57ad1 6592 cc4d62 b9aa8 7e3

7

d22c57008 165 f64e 080b2350 cf37f2d7a0 6aa0164 4b4aaa b383ae 0d92a cab8b5

f8d2 e7f0b0d5d0 c7b2466 32074 e7d5 dee c289 77f33ed0 b62 c2abcf2417 1c5 5ab

79a5e77a d2d6 c3 bc8e 88b1bde 442fe00d6c2 8da41 da9d0585 dc8aa 9f0 c70 f60 4

447b14 faea0 d730 d286 87a0ee 3e82 c349 609d215 f8355a d21 7fd8 774e8 99bf88

d54395a c02 c16 b196 cc74e0 c79 d3a2a7 c15aa 5b71 b9aa86 8194 7ac88 281e 8d76

b48182 8e6b398 c7a71a 5ee1 f02


BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Từ 300.000.000 đồng đến dưới 1.000.000.000 đồng: 200.000 đồng/trường hợp
Từ 1.000.000.000 đồng đến dưới 2.000.000.000 đồng: 500.000 đồng/trường hợp
Từ 2.000.000.000 đồng đến dưới 3.000.000.000: 1.000.000 đồng/trường hợp
Từ 3.000.000.000 đồng đến dưới 5.000.000.000: 1.500.000 đồng/trường hợp

Từ 5.000.000.000 đồng trở lên: 2.000.000 đồng/trường hợp.

Hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. Tuy
nhiên trong một số trường hợp nhất định theo luật định với mục đích cộng đồng thì khơng
bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
Quy định rõ tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014 có quy định về việc cơng chứng, chứng thực
hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:
+Với khoản 1 của Điều này, trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp
nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện cơng
chứng, chứng thực hợp đồng.
+Khoản 2 với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua
bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội,
nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho
mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì khơng bắt buộc phải công chứng, chứng
thực hợp đồng. Tuy nhiên, các trường hợp này sẽ vẫn sẽ được công chứng, chứng thực
nếu các bên có nhu cầu.

6b4090 276 f85e 7e79a2 7b4 f9d31306 2ff9828 5326 33d3 1409 b83a2 1eabae5 c78

69b235 50a5 c3c862be85 c992 c8a9 d31 cc7 8eb5 4cfda56e 5e9a28 26f8fcf74 565

4bb45 0f2 178 f0e02 f11 f3 f858 dd7 e448a6 231fe65db2a88 2044 c48 1c3 5a24df6

bc9 b0bcf6 4689 7071a2 696e7 f15 1a28a c446 11fbd8 db86 80ef6b9 8cc9b6 74dc1

df3a6 b9d39e60 7c3 09863 4a0f18e f8e90e f5 f54e 4fe0e e17fc36 91491 3481e 6e

688f0 1fc5a0 f29fe 01a1 f12bc58 e905 f3 c73b1d0e 18686 7c9 5c8 533 ccdd31 d8d

5ac1c03e9 7c0 9d11a 1e51fcb6a1e21 f59a 46c9796 d3ad0 16f5a324 85d6 6092 0b

b. Quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015

85cbfd0 b14 f24 f71ee 04fbcfdd5 ed71 5fb4642 584d703 b0754 31c9d59 8785 e42

05bb4 6d10 f6a1 0a49fc87 4f4 ef7ff3 9e845fb 99d8 98157 b65 4c10 7b6 6e5e0 857

Khoản 2, Điều 129, Bộ Luật Dân sự năm 2015 có quy định như sau:

203076 c61 1f4 9f0 bca c3e09 e51 c452fb8 e3c6 26d5db4b01 0a9c3f7 752e7 b46e 3

d9d2e cb4 2640a 78d3 1c7 88be 3195e d06 f227a 0a55e6 3c9 5c6 e5bdc8 493b45233

6241c8cf19 f4fe 18aca c143 58ed f87 5118 5b19 39fdd99 4c7 e0b6 5e9fca936 474

“Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về
công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa
vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định cơng
nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc
công chứng, chứng thực”.

d600 f8f5a5205 f30 0647 0eaa75fb c03a6 cd1 296a7 baff2fde4fc88 c5d8 0e7e8 0

05c20 445 f057 6fba59ac8c4e 9bdf4e 2d37a 6e52e 4d1 fc0 d97e 52033 2486 b108 b

6ac85e 6b36 36b4 1df49 c267 c062 235bd48 0e9ed f9 dbd175b8eb7a 87444 0fa0 7

1dfe7 d7f7cf90a6 f92 74c81be 6be3 cbf7ee2 0416 0b53 5f5 7d8 c76 f1e6e 17e9 fe

f3a8e f7a276 b2a0 4f9 2b17a 67137 b8a2 b5c136efb1e 7eaf7 81d1f4 316c593 d2c

0a2f44 210d1bfbcc3a7 35d5 1d13 f37 7b1 72d0 079b6dc0dfc35 e5ac1d8a5 f07 b5

ab5a5c1d67 622e0 44fd9c038a98 b3 f82 f5a071 7f5 9adefb04 4eeafe be3 c4c40e

54813e1 1a2e6a 6638e 29b2 0b7 c7e8a 1f7 92736 b1e8 c7ee ba292 7f7 2950 b4a90 b

87d180a 6f6 794a2 2d3 bb70a 4e2d2289aa8 df113fa 96d4 dd6 0d1 555e5 50f50086

Căn cứ tại điểm b, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013:

24f6fb cc2 c3e2 d82a 7f4 2dc11d3 f7a8 4c9 d529 044 b7cfa91b4143 0b68 8aca f29

c5eac84c3f6 c86 c63 6c6 9f5ae 9f2 1f1 94c4b94 d1 c92e f3b8 8c4 e9b9a 3b5 cb2 8e

b4a4b4 8b05 3489 bfa88 9d0 2057a9 3d2fb dd52 510 c0571 74e5 b5d0 9708 eb22 f03

“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất
động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”.

1be6b6b5 d865 d19a15 7c0 c61 287d53f3bbef7 b31 c9b2 6f7 1494 f5a9 52c6be3 c9

9f937 3257 f26 5f9 43b5 6a1771 9851 f86 54481 0935 c52 003e be480 8c5 d5fba3e7

df50 b161 db0 3291ea f55 69f0537a9 e320 25a6bfdb6a95a68 c4 df2 df6e38a9 623

2b77ae3 f85 3222 3db95346 d300 0d8 68e6ddad9 20a7ba 014 ce7d06ee8 95a2fa e1

ab38e52 7a1f04aa55 bce 221d5ac4 2f1 4f8 b883 b9c08a42 99f2488 c61 c615 f54 f

9a4dfb005aa 1c4 96bfb25 b1e0 d760 7750 67084 0577 2254fb1 58f03b2 d6b49817

080f1 60e2 d78 c3f57a67a b43d1d4 9e5d1 7ed5 3e3b57ad1 6592 cc4d62 b9aa8 7e3

8

d22c57008 165 f64e 080b2350 cf37f2d7a0 6aa0164 4b4aaa b383ae 0d92a cab8b5

f8d2 e7f0b0d5d0 c7b2466 32074 e7d5 dee c289 77f33ed0 b62 c2abcf2417 1c5 5ab

79a5e77a d2d6 c3 bc8e 88b1bde 442fe00d6c2 8da41 da9d0585 dc8aa 9f0 c70 f60 4

447b14 faea0 d730 d286 87a0ee 3e82 c349 609d215 f8355a d21 7fd8 774e8 99bf88

d54395a c02 c16 b196 cc74e0 c79 d3a2a7 c15aa 5b71 b9aa86 8194 7ac88 281e 8d76

b48182 8e6b398 c7a71a 5ee1 f02


BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Như vậy, trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng nhà ở trong trường hợp này được
xác định là giao dịch dân sự cụ thể vẫn được công nhận là được công chứng mặc dù
không được xác nhận cơng chứng khi có đủ các điều kiện sau:
•

Được xác lập bằng văn bản;

•
Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (thường sẽ

là trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng của thửa đất);
•
Bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên u cầu mà Tịa án ra quyết định cơng
nhận hiệu lực của hợp đồng đó.

2.5. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm
các nội dung chính được quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014.
Quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014, việc xác định hiệu lực của hợp đồng mua bán
nhà ở được áp dụng trong các trường hợp cụ thể lần lượt như sau:
•
Trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải cơng chứng, chứng thực thì
hợp đồng mua bán nhà thực hiện cơng chứng, chứng thực hợp đồng thì thời điểm có hiệu
lực của hợp đồng là thời điểm cơng chứng, chứng thực hợp đồng.
•
Trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở khơng bắt buộc phải cơng chứng, chứng
thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên
khơng có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

6b4090 276 f85e 7e79a2 7b4 f9d31306 2ff9828 5326 33d3 1409 b83a2 1eabae5 c78

69b235 50a5 c3c862be85 c992 c8a9 d31 cc7 8eb5 4cfda56e 5e9a28 26f8fcf74 565

4bb45 0f2 178 f0e02 f11 f3 f858 dd7 e448a6 231fe65db2a88 2044 c48 1c3 5a24df6

bc9 b0bcf6 4689 7071a2 696e7 f15 1a28a c446 11fbd8 db86 80ef6b9 8cc9b6 74dc1

df3a6 b9d39e60 7c3 09863 4a0f18e f8e90e f5 f54e 4fe0e e17fc36 91491 3481e 6e

688f0 1fc5a0 f29fe 01a1 f12bc58 e905 f3 c73b1d0e 18686 7c9 5c8 533 ccdd31 d8d

3. Bất cập và định hướng hoàn thiện
3.1 Bất cập về hiệu lực hoạt động mua bán nhà ở
-Độ tuổi của chủ thể tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở:

5ac1c03e9 7c0 9d11a 1e51fcb6a1e21 f59a 46c9796 d3ad0 16f5a324 85d6 6092 0b

85cbfd0 b14 f24 f71ee 04fbcfdd5 ed71 5fb4642 584d703 b0754 31c9d59 8785 e42

05bb4 6d10 f6a1 0a49fc87 4f4 ef7ff3 9e845fb 99d8 98157 b65 4c10 7b6 6e5e0 857

203076 c61 1f4 9f0 bca c3e09 e51 c452fb8 e3c6 26d5db4b01 0a9c3f7 752e7 b46e 3

d9d2e cb4 2640a 78d3 1c7 88be 3195e d06 f227a 0a55e6 3c9 5c6 e5bdc8 493b45233

6241c8cf19 f4fe 18aca c143 58ed f87 5118 5b19 39fdd99 4c7 e0b6 5e9fca936 474

+ Hợp đồng mua bán nhà có giá trị lớn và quan trọng nên việc xác lập giao dịch tài sản có
giá trị lớn như vậy cịn tiềm ẩn nhiều rủi ro và đòi hỏi chủ thể tham gia phải có đầy đủ
năng lực giao kết hợp đồng và chịu trách nhiệm về hành vi của mình. Hiệ nnay Luật Nhà
Ở 2014 đều chưa quy định về độ tuổi của thủ thể trực tiếp giao kết hợp đồng.

d600 f8f5a5205 f30 0647 0eaa75fb c03a6 cd1 296a7 baff2fde4fc88 c5d8 0e7e8 0

05c20 445 f057 6fba59ac8c4e 9bdf4e 2d37a 6e52e 4d1 fc0 d97e 52033 2486 b108 b

6ac85e 6b36 36b4 1df49 c267 c062 235bd48 0e9ed f9 dbd175b8eb7a 87444 0fa0 7

1dfe7 d7f7cf90a6 f92 74c81be 6be3 cbf7ee2 0416 0b53 5f5 7d8 c76 f1e6e 17e9 fe

f3a8e f7a276 b2a0 4f9 2b17a 67137 b8a2 b5c136efb1e 7eaf7 81d1f4 316c593 d2c

0a2f44 210d1bfbcc3a7 35d5 1d13 f37 7b1 72d0 079b6dc0dfc35 e5ac1d8a5 f07 b5

ab5a5c1d67 622e0 44fd9c038a98 b3 f82 f5a071 7f5 9adefb04 4eeafe be3 c4c40e

54813e1 1a2e6a 6638e 29b2 0b7 c7e8a 1f7 92736 b1e8 c7ee ba292 7f7 2950 b4a90 b

- Về đối tượng tham gia hợp đồng mua bán nhà ở:

87d180a 6f6 794a2 2d3 bb70a 4e2d2289aa8 df113fa 96d4 dd6 0d1 555e5 50f50086

24f6fb cc2 c3e2 d82a 7f4 2dc11d3 f7a8 4c9 d529 044 b7cfa91b4143 0b68 8aca f29

+ Căn cứ vào Luật Nhà Ở 2014 thì cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam,
Luật Kinh Doanh Bất Động Sản lại quy định việc mua bán nhà phải gắn liền với quyền
sử dụng đất. Tuy nhiên, Điều 5 Luật Đất Đai 2013 quy định người nước ngồi khơng
được liệt kê trong các đối tượng có quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Sự mẫu thuẫn của 3

c5eac84c3f6 c86 c63 6c6 9f5ae 9f2 1f1 94c4b94 d1 c92e f3b8 8c4 e9b9a 3b5 cb2 8e

b4a4b4 8b05 3489 bfa88 9d0 2057a9 3d2fb dd52 510 c0571 74e5 b5d0 9708 eb22 f03

1be6b6b5 d865 d19a15 7c0 c61 287d53f3bbef7 b31 c9b2 6f7 1494 f5a9 52c6be3 c9

9f937 3257 f26 5f9 43b5 6a1771 9851 f86 54481 0935 c52 003e be480 8c5 d5fba3e7

df50 b161 db0 3291ea f55 69f0537a9 e320 25a6bfdb6a95a68 c4 df2 df6e38a9 623

2b77ae3 f85 3222 3db95346 d300 0d8 68e6ddad9 20a7ba 014 ce7d06ee8 95a2fa e1

ab38e52 7a1f04aa55 bce 221d5ac4 2f1 4f8 b883 b9c08a42 99f2488 c61 c615 f54 f

9a4dfb005aa 1c4 96bfb25 b1e0 d760 7750 67084 0577 2254fb1 58f03b2 d6b49817

080f1 60e2 d78 c3f57a67a b43d1d4 9e5d1 7ed5 3e3b57ad1 6592 cc4d62 b9aa8 7e3

9

d22c57008 165 f64e 080b2350 cf37f2d7a0 6aa0164 4b4aaa b383ae 0d92a cab8b5

f8d2 e7f0b0d5d0 c7b2466 32074 e7d5 dee c289 77f33ed0 b62 c2abcf2417 1c5 5ab

79a5e77a d2d6 c3 bc8e 88b1bde 442fe00d6c2 8da41 da9d0585 dc8aa 9f0 c70 f60 4

447b14 faea0 d730 d286 87a0ee 3e82 c349 609d215 f8355a d21 7fd8 774e8 99bf88

d54395a c02 c16 b196 cc74e0 c79 d3a2a7 c15aa 5b71 b9aa86 8194 7ac88 281e 8d76

b48182 8e6b398 c7a71a 5ee1 f02


BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
văn bản luật trên dẫn đến việc các cá nhân nước ngồi tại Việt Nam khơng thể sở hữu
hoặc sử dụng đất để xây dựng nhà ở hoặc xây dựng các cơng trình đầu tư tại Việt Nam.
- Hợp đồng mua bán nhà ở không tuân thủ pháp luật về nội dung, hình thức và thủ tục
mua bán nhà ở:
+ Nội dung không rõ ràng, không đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của các bên, đặc biệt là
các nội dung về nhà ở. Với những trường hợp như vậy đã xảy ra rất đa dạng, phức tạp và
rất khó để giải quyết. Vì đối tượng ở đây là nhà ở và được xác lập quyền sở hữu qua

nhiều chủ nhưng các thủ tục để hoàn thành việc đăng ký quyền sở hữu lại không được
thwujc hiện triệt để qua các lần chuyển đổi. Dù là hợp đồng các bên đã ký kết nhưng lại
vi phạm quy định của pháp luật về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là nhà ở, đất ở
không được phép bị hạn chế lưu thông trong những trường hợp cụ thể.
+ Những tranh chấp về hình thức và thủ tục xảy ra chủ yếu do các bên ký kết hợp đồng
nhưng khơng thành lập văn bản hay có thành lập văn bản nhưng khơng có cơng chứng
hợp đồng tại các cơ quan có thẩm quyền. Những vụ việc này xảy ra là do quan hệ huyết
thống, bạn bè hoặc những người tin tưởng nhau cùng nhau ký kết hợp đồng mua bán nhà
ở nhưng do sự đột biến của thị trường có thể làm giá đất tăng cao hơn so với thỏa thuận
bao đầu nên bên bán cũng có thể vì lợi nhuận cao có thể thay đổi giá cả mà bên mua
khơng thể chối từ vì khơng có thành lập văn bản hay có thành lập văn bản nhưng khơng
có cơng chứng, chứng thực hợp đồng, dẫn đến tranh chấp.

3.2 Định hướng hoàn thiện hiệu lực hoạt động mua bán nhà ở
- Độ tuổi của chủ thể tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở:

6b4090 276 f85e 7e79a2 7b4 f9d31306 2ff9828 5326 33d3 1409 b83a2 1eabae5 c78

69b235 50a5 c3c862be85 c992 c8a9 d31 cc7 8eb5 4cfda56e 5e9a28 26f8fcf74 565

4bb45 0f2 178 f0e02 f11 f3 f858 dd7 e448a6 231fe65db2a88 2044 c48 1c3 5a24df6

bc9 b0bcf6 4689 7071a2 696e7 f15 1a28a c446 11fbd8 db86 80ef6b9 8cc9b6 74dc1

+ Cần quy định điều kiện tham gia giao dịch mua bán nhà ở nếu chủ thể là cá nhân. Cụ
thể, độ tuổi của chủ thế để tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở là 18 tuổi để đảm bảo
đầy đủ năng lực hành vì, khả năng nhận thức và thực hiện nghĩa vụ của mình. Cũng hạn
chế được rủi rỏ khi chủ thể không đủ năng lực hành vi dân sự.

df3a6 b9d39e60 7c3 09863 4a0f18e f8e90e f5 f54e 4fe0e e17fc36 91491 3481e 6e

688f0 1fc5a0 f29fe 01a1 f12bc58 e905 f3 c73b1d0e 18686 7c9 5c8 533 ccdd31 d8d

5ac1c03e9 7c0 9d11a 1e51fcb6a1e21 f59a 46c9796 d3ad0 16f5a324 85d6 6092 0b

85cbfd0 b14 f24 f71ee 04fbcfdd5 ed71 5fb4642 584d703 b0754 31c9d59 8785 e42

05bb4 6d10 f6a1 0a49fc87 4f4 ef7ff3 9e845fb 99d8 98157 b65 4c10 7b6 6e5e0 857

203076 c61 1f4 9f0 bca c3e09 e51 c452fb8 e3c6 26d5db4b01 0a9c3f7 752e7 b46e 3

d9d2e cb4 2640a 78d3 1c7 88be 3195e d06 f227a 0a55e6 3c9 5c6 e5bdc8 493b45233

6241c8cf19 f4fe 18aca c143 58ed f87 5118 5b19 39fdd99 4c7 e0b6 5e9fca936 474

- Về đối tượng tham gia hợp đồng mua bán nhà ở:

d600 f8f5a5205 f30 0647 0eaa75fb c03a6 cd1 296a7 baff2fde4fc88 c5d8 0e7e8 0

05c20 445 f057 6fba59ac8c4e 9bdf4e 2d37a 6e52e 4d1 fc0 d97e 52033 2486 b108 b

+ Để đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế của quốc tế hiện nay, tạo điều kiện thuận lợi cho
người nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, Pháp luật Việt Nam cần sửa đổi điều 18 Nghị
Định 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính Phủ về “ Cá nhân nước ngồi định cự tại
Việt Nam được sở hữu một nhà ở cho bản thân và cho các thành viên trong gia đình họ
trên đất ở thuê của Nhà nước Việt Nam trong thời gian định cư ở Việt Nam”.

6ac85e 6b36 36b4 1df49 c267 c062 235bd48 0e9ed f9 dbd175b8eb7a 87444 0fa0 7

1dfe7 d7f7cf90a6 f92 74c81be 6be3 cbf7ee2 0416 0b53 5f5 7d8 c76 f1e6e 17e9 fe

f3a8e f7a276 b2a0 4f9 2b17a 67137 b8a2 b5c136efb1e 7eaf7 81d1f4 316c593 d2c

0a2f44 210d1bfbcc3a7 35d5 1d13 f37 7b1 72d0 079b6dc0dfc35 e5ac1d8a5 f07 b5

ab5a5c1d67 622e0 44fd9c038a98 b3 f82 f5a071 7f5 9adefb04 4eeafe be3 c4c40e

54813e1 1a2e6a 6638e 29b2 0b7 c7e8a 1f7 92736 b1e8 c7ee ba292 7f7 2950 b4a90 b

87d180a 6f6 794a2 2d3 bb70a 4e2d2289aa8 df113fa 96d4 dd6 0d1 555e5 50f50086

24f6fb cc2 c3e2 d82a 7f4 2dc11d3 f7a8 4c9 d529 044 b7cfa91b4143 0b68 8aca f29

c5eac84c3f6 c86 c63 6c6 9f5ae 9f2 1f1 94c4b94 d1 c92e f3b8 8c4 e9b9a 3b5 cb2 8e

b4a4b4 8b05 3489 bfa88 9d0 2057a9 3d2fb dd52 510 c0571 74e5 b5d0 9708 eb22 f03

+Việc xây dựng và phát triển nhà ở hiện nay của Việt Nam đang thiếu nhiều vốn đầu tư
cần có sự đầu tư của nước ngoài. Nên chúng ta phải sửa đổi quy định quyền sở hữu của
cá nhân nước ngoài theo hướng:

1be6b6b5 d865 d19a15 7c0 c61 287d53f3bbef7 b31 c9b2 6f7 1494 f5a9 52c6be3 c9

9f937 3257 f26 5f9 43b5 6a1771 9851 f86 54481 0935 c52 003e be480 8c5 d5fba3e7

df50 b161 db0 3291ea f55 69f0537a9 e320 25a6bfdb6a95a68 c4 df2 df6e38a9 623

2b77ae3 f85 3222 3db95346 d300 0d8 68e6ddad9 20a7ba 014 ce7d06ee8 95a2fa e1

ab38e52 7a1f04aa55 bce 221d5ac4 2f1 4f8 b883 b9c08a42 99f2488 c61 c615 f54 f

9a4dfb005aa 1c4 96bfb25 b1e0 d760 7750 67084 0577 2254fb1 58f03b2 d6b49817

080f1 60e2 d78 c3f57a67a b43d1d4 9e5d1 7ed5 3e3b57ad1 6592 cc4d62 b9aa8 7e3

10

d22c57008 165 f64e 080b2350 cf37f2d7a0 6aa0164 4b4aaa b383ae 0d92a cab8b5

f8d2 e7f0b0d5d0 c7b2466 32074 e7d5 dee c289 77f33ed0 b62 c2abcf2417 1c5 5ab

79a5e77a d2d6 c3 bc8e 88b1bde 442fe00d6c2 8da41 da9d0585 dc8aa 9f0 c70 f60 4

447b14 faea0 d730 d286 87a0ee 3e82 c349 609d215 f8355a d21 7fd8 774e8 99bf88

d54395a c02 c16 b196 cc74e0 c79 d3a2a7 c15aa 5b71 b9aa86 8194 7ac88 281e 8d76

b48182 8e6b398 c7a71a 5ee1 f02


BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
a) Pháp luật Việt Nam thừa nhận quyền sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài ở
Việt Nam khi họ đáp ứng đủ điều kiện do pháp luật Việt Nam quy định về đối tượng
được quyền sở hữu nhà ở
b) Công nhận quyền sở hữu nhà ở của các dự án đầu tư để kinh doanh được các cơ quan
có thẩm quyền phê duyệt cho cá nhân, tổ chức nước ngoài.
- Quy định về hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở:
+ Hình thức và thủ tục mà những điều kiện quan trọng và cần thiết khi ký kết hợp đồng
mua bán nhà ở của các bên. Nhưng do tất cả các hợp đồng mua bán đều phải công chức,
chức thực, trong khi công tác này chưa thực sự làm tốt nên đã dẫn đến nhiều người dân

khơng tn thủ trình tự này. Để đảm bảo cho các bên khi giao kết hợp đồng mua bán,
pháp luật không cần phải bắt buộc tất cả các hợp đồng mua bán nhà ở phải được công
chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải công chứng hoặc
chứng thực trong một số trường hợp cụ thể hoặc do các bên yêu cầu. Pháp luật cần phải
quy định về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở phải mang tính chất thủ tục hành chính mà
bên mua và bên bán phải thực hiện trong hợp đồng mua bán nhà ở. Nhà nuớc phải có
chính sách phát triển nhà ở hợp lý trong tương lai để giảm bớt áp lực thiếu hụt nhà ở như
hiện này.
KẾT LUẬN
Đầu tiên xác định được tính chất, cách thức thành lập hợp đồng nhà ở, đồng thời đưa ra
các yêu cầu, nghĩa vụ của cả hai bên. Với tính chất là một loại hợp đồng dân sự thông
dụng nên thông qua Điều 117, Bộ luật Dân sự 2015 yêu cầu các điều kiện bắt buộc cho
các bên tham gia.

6b4090 276 f85e 7e79a2 7b4 f9d31306 2ff9828 5326 33d3 1409 b83a2 1eabae5 c78

69b235 50a5 c3c862be85 c992 c8a9 d31 cc7 8eb5 4cfda56e 5e9a28 26f8fcf74 565

4bb45 0f2 178 f0e02 f11 f3 f858 dd7 e448a6 231fe65db2a88 2044 c48 1c3 5a24df6

bc9 b0bcf6 4689 7071a2 696e7 f15 1a28a c446 11fbd8 db86 80ef6b9 8cc9b6 74dc1

df3a6 b9d39e60 7c3 09863 4a0f18e f8e90e f5 f54e 4fe0e e17fc36 91491 3481e 6e

688f0 1fc5a0 f29fe 01a1 f12bc58 e905 f3 c73b1d0e 18686 7c9 5c8 533 ccdd31 d8d

Để đảm bảo tính hợp pháp và cơng bằng, áp dụng khoản 1, Điều 122, Luật Nhà ở 2014
vào việc thực hiện chứng thực, công chứng hợp đồng là bắt buộc, trừ một số trường hợp
khác theo Luật định. Từ đó đưa ra hiệu lực thi hành Khoản 1 và 2, Điều 5, Luật Công
chứng 2014 đối với các bên liên quan, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

5ac1c03e9 7c0 9d11a 1e51fcb6a1e21 f59a 46c9796 d3ad0 16f5a324 85d6 6092 0b

85cbfd0 b14 f24 f71ee 04fbcfdd5 ed71 5fb4642 584d703 b0754 31c9d59 8785 e42

05bb4 6d10 f6a1 0a49fc87 4f4 ef7ff3 9e845fb 99d8 98157 b65 4c10 7b6 6e5e0 857

203076 c61 1f4 9f0 bca c3e09 e51 c452fb8 e3c6 26d5db4b01 0a9c3f7 752e7 b46e 3

d9d2e cb4 2640a 78d3 1c7 88be 3195e d06 f227a 0a55e6 3c9 5c6 e5bdc8 493b45233

6241c8cf19 f4fe 18aca c143 58ed f87 5118 5b19 39fdd99 4c7 e0b6 5e9fca936 474

d600 f8f5a5205 f30 0647 0eaa75fb c03a6 cd1 296a7 baff2fde4fc88 c5d8 0e7e8 0

Các điều kiện về đối tượng hợp đồng khi mua bán nhà ở dược xác định bởi Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên,
theo khoản 2, Điều 118, Luật nhà ở 2014 đã xác định với một số trường hợp thì khơng
bắt buộc phải có Giấy chứng nhận như nhà ở được hình thành trong tương lai, các cơng
trình có mục đích hướng tới lợi ích cộng đồng, cho thuê, cho mượn, hoặc thừa kế, chuyển
nhượng hợp đồng thương mại được bàn giao nhưng chưa nộp hồ sơ cho cơ quan có thẩm
quyền.

05c20 445 f057 6fba59ac8c4e 9bdf4e 2d37a 6e52e 4d1 fc0 d97e 52033 2486 b108 b

6ac85e 6b36 36b4 1df49 c267 c062 235bd48 0e9ed f9 dbd175b8eb7a 87444 0fa0 7

1dfe7 d7f7cf90a6 f92 74c81be 6be3 cbf7ee2 0416 0b53 5f5 7d8 c76 f1e6e 17e9 fe

f3a8e f7a276 b2a0 4f9 2b17a 67137 b8a2 b5c136efb1e 7eaf7 81d1f4 316c593 d2c

0a2f44 210d1bfbcc3a7 35d5 1d13 f37 7b1 72d0 079b6dc0dfc35 e5ac1d8a5 f07 b5

ab5a5c1d67 622e0 44fd9c038a98 b3 f82 f5a071 7f5 9adefb04 4eeafe be3 c4c40e

54813e1 1a2e6a 6638e 29b2 0b7 c7e8a 1f7 92736 b1e8 c7ee ba292 7f7 2950 b4a90 b

87d180a 6f6 794a2 2d3 bb70a 4e2d2289aa8 df113fa 96d4 dd6 0d1 555e5 50f50086

24f6fb cc2 c3e2 d82a 7f4 2dc11d3 f7a8 4c9 d529 044 b7cfa91b4143 0b68 8aca f29

c5eac84c3f6 c86 c63 6c6 9f5ae 9f2 1f1 94c4b94 d1 c92e f3b8 8c4 e9b9a 3b5 cb2 8e

b4a4b4 8b05 3489 bfa88 9d0 2057a9 3d2fb dd52 510 c0571 74e5 b5d0 9708 eb22 f03

1be6b6b5 d865 d19a15 7c0 c61 287d53f3bbef7 b31 c9b2 6f7 1494 f5a9 52c6be3 c9

9f937 3257 f26 5f9 43b5 6a1771 9851 f86 54481 0935 c52 003e be480 8c5 d5fba3e7

Ngoài ra, hợp đồng chỉ có hiệu lực đối với đối tượng nhà ở khơng có tranh chấp, khiếu
nại về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành

df50 b161 db0 3291ea f55 69f0537a9 e320 25a6bfdb6a95a68 c4 df2 df6e38a9 623

2b77ae3 f85 3222 3db95346 d300 0d8 68e6ddad9 20a7ba 014 ce7d06ee8 95a2fa e1

ab38e52 7a1f04aa55 bce 221d5ac4 2f1 4f8 b883 b9c08a42 99f2488 c61 c615 f54 f

9a4dfb005aa 1c4 96bfb25 b1e0 d760 7750 67084 0577 2254fb1 58f03b2 d6b49817

080f1 60e2 d78 c3f57a67a b43d1d4 9e5d1 7ed5 3e3b57ad1 6592 cc4d62 b9aa8 7e3

11

d22c57008 165 f64e 080b2350 cf37f2d7a0 6aa0164 4b4aaa b383ae 0d92a cab8b5

f8d2 e7f0b0d5d0 c7b2466 32074 e7d5 dee c289 77f33ed0 b62 c2abcf2417 1c5 5ab

79a5e77a d2d6 c3 bc8e 88b1bde 442fe00d6c2 8da41 da9d0585 dc8aa 9f0 c70 f60 4

447b14 faea0 d730 d286 87a0ee 3e82 c349 609d215 f8355a d21 7fd8 774e8 99bf88

d54395a c02 c16 b196 cc74e0 c79 d3a2a7 c15aa 5b71 b9aa86 8194 7ac88 281e 8d76

b48182 8e6b398 c7a71a 5ee1 f02


BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật, và khơng thuộc diện đã có quyết định thu
hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với
trường hợp nhà ở thông thường. Tuy nhiên các điều kiện trên khơng áp dụng với nhà ở
được hình thành trong tương lai.
Để phòng chống hành vi lừa đảo, quy định tại Điều 24 Nghị định 62/2015/NĐ-CP hướng
dẫn Luật thi hành án dân sự cho người thi hành án kể từ thời điểm bản án, quyết định có
hiệu lực pháp luật khi chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố tài sản
cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án và khơng cịn tài
sản khác hoặc tài sản khác khơng đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án thì tài sản đó vẫn bị
kê biên, xử lý để thi hành án dù đã có đầy đủ thủ tục cơng chứng, trừ trường hợp pháp
luật có quy định khác.

Về chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở theo Điều 2, Luật nhà ở 2014 được xác
định bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến sở hữu, phát triển quản lý,
sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam.
Cụ thể hơn, bên bán phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà
ở theo quy định của pháp luật dân sự, là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu ủy
quyền thực hiện giao dịch, hoặc phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã
nhận chuyển nhượng đối với chuyển nhượng hợp đồng. Nếu là tổ chức thì phải có tư cách
pháp nhân, trừ tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tinh thương.
Bên mua tương tự đối với các cá nhân trong nước u cầu thì phải có đủ năng lực hành vi
dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự khơng bắt
buộc phải có đăng kí thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Đối với cá nhân nước
ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngồi thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để
thực hiện giao dịch theo quy định của pháp luật Việt Nam, và phải thuộc đối tượng được
sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật, khơng bắt buộc phải có đăng ký tạm
trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Đối với tổ chức trong nước
thì phải có đầy đủ tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh; tổ
chức nước ngoài phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu tổ chức được
ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang
hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

6b4090 276 f85e 7e79a2 7b4 f9d31306 2ff9828 5326 33d3 1409 b83a2 1eabae5 c78

69b235 50a5 c3c862be85 c992 c8a9 d31 cc7 8eb5 4cfda56e 5e9a28 26f8fcf74 565

4bb45 0f2 178 f0e02 f11 f3 f858 dd7 e448a6 231fe65db2a88 2044 c48 1c3 5a24df6

bc9 b0bcf6 4689 7071a2 696e7 f15 1a28a c446 11fbd8 db86 80ef6b9 8cc9b6 74dc1

df3a6 b9d39e60 7c3 09863 4a0f18e f8e90e f5 f54e 4fe0e e17fc36 91491 3481e 6e

688f0 1fc5a0 f29fe 01a1 f12bc58 e905 f3 c73b1d0e 18686 7c9 5c8 533 ccdd31 d8d

5ac1c03e9 7c0 9d11a 1e51fcb6a1e21 f59a 46c9796 d3ad0 16f5a324 85d6 6092 0b

85cbfd0 b14 f24 f71ee 04fbcfdd5 ed71 5fb4642 584d703 b0754 31c9d59 8785 e42

05bb4 6d10 f6a1 0a49fc87 4f4 ef7ff3 9e845fb 99d8 98157 b65 4c10 7b6 6e5e0 857

203076 c61 1f4 9f0 bca c3e09 e51 c452fb8 e3c6 26d5db4b01 0a9c3f7 752e7 b46e 3

d9d2e cb4 2640a 78d3 1c7 88be 3195e d06 f227a 0a55e6 3c9 5c6 e5bdc8 493b45233

6241c8cf19 f4fe 18aca c143 58ed f87 5118 5b19 39fdd99 4c7 e0b6 5e9fca936 474

d600 f8f5a5205 f30 0647 0eaa75fb c03a6 cd1 296a7 baff2fde4fc88 c5d8 0e7e8 0

05c20 445 f057 6fba59ac8c4e 9bdf4e 2d37a 6e52e 4d1 fc0 d97e 52033 2486 b108 b

6ac85e 6b36 36b4 1df49 c267 c062 235bd48 0e9ed f9 dbd175b8eb7a 87444 0fa0 7

1dfe7 d7f7cf90a6 f92 74c81be 6be3 cbf7ee2 0416 0b53 5f5 7d8 c76 f1e6e 17e9 fe

f3a8e f7a276 b2a0 4f9 2b17a 67137 b8a2 b5c136efb1e 7eaf7 81d1f4 316c593 d2c

0a2f44 210d1bfbcc3a7 35d5 1d13 f37 7b1 72d0 079b6dc0dfc35 e5ac1d8a5 f07 b5

ab5a5c1d67 622e0 44fd9c038a98 b3 f82 f5a071 7f5 9adefb04 4eeafe be3 c4c40e

54813e1 1a2e6a 6638e 29b2 0b7 c7e8a 1f7 92736 b1e8 c7ee ba292 7f7 2950 b4a90 b

87d180a 6f6 794a2 2d3 bb70a 4e2d2289aa8 df113fa 96d4 dd6 0d1 555e5 50f50086

24f6fb cc2 c3e2 d82a 7f4 2dc11d3 f7a8 4c9 d529 044 b7cfa91b4143 0b68 8aca f29

Để làm rõ mục đích của Hợp đồng mua bán nhà ở, khoản 1, Điều 3, Luật Nhà ở 2014 và
điểm b, khoản 1, Điều 10 Luật Nhà ở 2014 chỉ ra đối tượng nhà ở trong hợp đồng mua
bán phải được thực hiện phù hợp với mục đích là nhà để ở và mục đích khác mà pháp
luật không cấm. Về nội dung, Điều 121 Luật Nhà ở 2014 đảm bảo hiệu lực của hợp đồng

c5eac84c3f6 c86 c63 6c6 9f5ae 9f2 1f1 94c4b94 d1 c92e f3b8 8c4 e9b9a 3b5 cb2 8e

b4a4b4 8b05 3489 bfa88 9d0 2057a9 3d2fb dd52 510 c0571 74e5 b5d0 9708 eb22 f03

1be6b6b5 d865 d19a15 7c0 c61 287d53f3bbef7 b31 c9b2 6f7 1494 f5a9 52c6be3 c9

9f937 3257 f26 5f9 43b5 6a1771 9851 f86 54481 0935 c52 003e be480 8c5 d5fba3e7

df50 b161 db0 3291ea f55 69f0537a9 e320 25a6bfdb6a95a68 c4 df2 df6e38a9 623

2b77ae3 f85 3222 3db95346 d300 0d8 68e6ddad9 20a7ba 014 ce7d06ee8 95a2fa e1

ab38e52 7a1f04aa55 bce 221d5ac4 2f1 4f8 b883 b9c08a42 99f2488 c61 c615 f54 f

9a4dfb005aa 1c4 96bfb25 b1e0 d760 7750 67084 0577 2254fb1 58f03b2 d6b49817

080f1 60e2 d78 c3f57a67a b43d1d4 9e5d1 7ed5 3e3b57ad1 6592 cc4d62 b9aa8 7e3

12

d22c57008 165 f64e 080b2350 cf37f2d7a0 6aa0164 4b4aaa b383ae 0d92a cab8b5

f8d2 e7f0b0d5d0 c7b2466 32074 e7d5 dee c289 77f33ed0 b62 c2abcf2417 1c5 5ab

79a5e77a d2d6 c3 bc8e 88b1bde 442fe00d6c2 8da41 da9d0585 dc8aa 9f0 c70 f60 4

447b14 faea0 d730 d286 87a0ee 3e82 c349 609d215 f8355a d21 7fd8 774e8 99bf88

d54395a c02 c16 b196 cc74e0 c79 d3a2a7 c15aa 5b71 b9aa86 8194 7ac88 281e 8d76

b48182 8e6b398 c7a71a 5ee1 f02


BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
bằng cách liệt kê những thành phần cơ bản được lập thành văn bản như thông tin cá nhân
của các bên giao dịch; đặc điểm, mục đích sử dụng, thông tin của nhà ở được giao dịch;
giá trị của nhà ở; thời hạn và phương pháp thanh toán; thời gian giao nhận, bảo hành;
quyền hạn và nghĩa vụ của các bên; cam kết của các bên.; các thỏa thuận khác; thời điểm
có hiệu lực; Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; Chữ ký và họ, tên của các bên, hoặc phải
con dấu của tổ chức (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Về trình tự thủ tục chứng thực sẽ được tiếp nhận và giải quyết bởi các cán bộ có thẩm
quyền với thời hạn giải quyết, lệ phí, và xác định các trường hợp hợp đồng mua bán nhà
ở nào yêu cầu phải có công chứng, và trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở nào khơng
u cầu phải có cơng chứng, và làm rõ trường hợp một hoặc các bên chuyển nhượng là tổ
chức kinh doanh bất động sản hoặc theo quy định tại khoản 2, Điều 129, Bộ luật Dân sự
2015. Từ việc tiếp nhận mà thực hiện các hợp đồng trên sử dụng thời điểm có hiệu lực
của từng trường hợp.
Thơng qua việc xác định và phân tích mà giải thích được các bất cập như độ tuổi của chủ
thể chưa được làm rõ trong Luật, hay là về vấn đề người mua là người nước ngoài cũng
chưa được thể hiện.Tiếp theo là các vấn đề về nội dung còn chưa rõ ràng, đầy đủ về

quyền và nghĩa vụ của các bên khi đề cập tới đối tượng nhà ở được xác lập quyền sở hữu
qua nhiều chủ nhưng các thủ tục để hoàn thành đăng ký quyền sở hữu lại không được
triệt để qua các lần chuyển đổi, hoặc bên bán lợi dụng lòng tin của người mua với các
trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở không cần phải công chứng để người mua bị rơi vào
thế bị động trước sự thay đổi về giá cả được điều chỉnh bởi bên bán.

6b4090 276 f85e 7e79a2 7b4 f9d31306 2ff9828 5326 33d3 1409 b83a2 1eabae5 c78

69b235 50a5 c3c862be85 c992 c8a9 d31 cc7 8eb5 4cfda56e 5e9a28 26f8fcf74 565

Với những bất cập trên, định hướng hoàn thiện hiệu lực cần tập trung vào việc quy định
điều kiện tham gia giao dịch mua bán nhà ở với chủ thể là cá nhân có độ tuổi là 18 tuổi để
đảm bảo đầy đủ năng lực hành vì, khả năng nhận thức và thực hiện nghĩa vụ để hạn chế
rủi ro chưa đủ năng lực hành vi dân sự. Đồng thời cần điều chỉnh điều 18 Nghị Định
60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính Phủ về “ Cá nhân nước ngoài định cự tại Việt
Nam được sở hữu một nhà ở cho bản thân và cho các thành viên trong gia đình họ trên
đất ở thuê của Nhà nước Việt Nam trong thời gian định cư ở Việt Nam”. Ngoài ra, đảm
bảo cho các bên khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở không gặp trở ngại vì sự bắt buộc
phải thực hiện thủ tục cơng chứng của pháp luật về các hợp đồng mua bán nhà ở. Tuy
nhiên, trong một số trường hợp cụ thể hoặc do các bên yêu cầu thì quy định hợp đồng
mua bán nhà ở phải bắt buộc có cơng chứng hoặc chứng thực để ràng buộc hai bên về giá
trị và nghĩa vụ khi thực hiện giao dịch mua bán nhà ở.

4bb45 0f2 178 f0e02 f11 f3 f858 dd7 e448a6 231fe65db2a88 2044 c48 1c3 5a24df6

bc9 b0bcf6 4689 7071a2 696e7 f15 1a28a c446 11fbd8 db86 80ef6b9 8cc9b6 74dc1

df3a6 b9d39e60 7c3 09863 4a0f18e f8e90e f5 f54e 4fe0e e17fc36 91491 3481e 6e

688f0 1fc5a0 f29fe 01a1 f12bc58 e905 f3 c73b1d0e 18686 7c9 5c8 533 ccdd31 d8d

5ac1c03e9 7c0 9d11a 1e51fcb6a1e21 f59a 46c9796 d3ad0 16f5a324 85d6 6092 0b

85cbfd0 b14 f24 f71ee 04fbcfdd5 ed71 5fb4642 584d703 b0754 31c9d59 8785 e42

05bb4 6d10 f6a1 0a49fc87 4f4 ef7ff3 9e845fb 99d8 98157 b65 4c10 7b6 6e5e0 857

203076 c61 1f4 9f0 bca c3e09 e51 c452fb8 e3c6 26d5db4b01 0a9c3f7 752e7 b46e 3

d9d2e cb4 2640a 78d3 1c7 88be 3195e d06 f227a 0a55e6 3c9 5c6 e5bdc8 493b45233

6241c8cf19 f4fe 18aca c143 58ed f87 5118 5b19 39fdd99 4c7 e0b6 5e9fca936 474

d600 f8f5a5205 f30 0647 0eaa75fb c03a6 cd1 296a7 baff2fde4fc88 c5d8 0e7e8 0

05c20 445 f057 6fba59ac8c4e 9bdf4e 2d37a 6e52e 4d1 fc0 d97e 52033 2486 b108 b

6ac85e 6b36 36b4 1df49 c267 c062 235bd48 0e9ed f9 dbd175b8eb7a 87444 0fa0 7

1dfe7 d7f7cf90a6 f92 74c81be 6be3 cbf7ee2 0416 0b53 5f5 7d8 c76 f1e6e 17e9 fe

f3a8e f7a276 b2a0 4f9 2b17a 67137 b8a2 b5c136efb1e 7eaf7 81d1f4 316c593 d2c

0a2f44 210d1bfbcc3a7 35d5 1d13 f37 7b1 72d0 079b6dc0dfc35 e5ac1d8a5 f07 b5

ab5a5c1d67 622e0 44fd9c038a98 b3 f82 f5a071 7f5 9adefb04 4eeafe be3 c4c40e

54813e1 1a2e6a 6638e 29b2 0b7 c7e8a 1f7 92736 b1e8 c7ee ba292 7f7 2950 b4a90 b

87d180a 6f6 794a2 2d3 bb70a 4e2d2289aa8 df113fa 96d4 dd6 0d1 555e5 50f50086

24f6fb cc2 c3e2 d82a 7f4 2dc11d3 f7a8 4c9 d529 044 b7cfa91b4143 0b68 8aca f29

c5eac84c3f6 c86 c63 6c6 9f5ae 9f2 1f1 94c4b94 d1 c92e f3b8 8c4 e9b9a 3b5 cb2 8e

b4a4b4 8b05 3489 bfa88 9d0 2057a9 3d2fb dd52 510 c0571 74e5 b5d0 9708 eb22 f03

1be6b6b5 d865 d19a15 7c0 c61 287d53f3bbef7 b31 c9b2 6f7 1494 f5a9 52c6be3 c9

9f937 3257 f26 5f9 43b5 6a1771 9851 f86 54481 0935 c52 003e be480 8c5 d5fba3e7

df50 b161 db0 3291ea f55 69f0537a9 e320 25a6bfdb6a95a68 c4 df2 df6e38a9 623

2b77ae3 f85 3222 3db95346 d300 0d8 68e6ddad9 20a7ba 014 ce7d06ee8 95a2fa e1

ab38e52 7a1f04aa55 bce 221d5ac4 2f1 4f8 b883 b9c08a42 99f2488 c61 c615 f54 f

9a4dfb005aa 1c4 96bfb25 b1e0 d760 7750 67084 0577 2254fb1 58f03b2 d6b49817

080f1 60e2 d78 c3f57a67a b43d1d4 9e5d1 7ed5 3e3b57ad1 6592 cc4d62 b9aa8 7e3

13

d22c57008 165 f64e 080b2350 cf37f2d7a0 6aa0164 4b4aaa b383ae 0d92a cab8b5

f8d2 e7f0b0d5d0 c7b2466 32074 e7d5 dee c289 77f33ed0 b62 c2abcf2417 1c5 5ab

79a5e77a d2d6 c3 bc8e 88b1bde 442fe00d6c2 8da41 da9d0585 dc8aa 9f0 c70 f60 4

447b14 faea0 d730 d286 87a0ee 3e82 c349 609d215 f8355a d21 7fd8 774e8 99bf88

d54395a c02 c16 b196 cc74e0 c79 d3a2a7 c15aa 5b71 b9aa86 8194 7ac88 281e 8d76

b48182 8e6b398 c7a71a 5ee1 f02


BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Chương 2: Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi
giới bất động sản
1. Khái niệm kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản:
Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014: “Kinh doanh bất động sản là việc
đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển
nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất
động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý
bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”
Khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014: “Môi giới bất động sản là việc làm
trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản.”
=> Từ 2 điều khoản trên, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hiểu là 1
hình thức kinh doanh bất động sản và làm “trung gian” giữa các bên trong việc mua
bán, trao đổi, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản
nhằm mục đích sinh lợi.
2. Điều kiện kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản
- Môi giới bất động sản là một dịch vụ được đầu tư kinh doanh khá nhiều hiện nay bởi
điều kiện, trách nhiệm cũng như thù lao của ngành dịch vụ này thật sự hấp dẫn. Chủ thể
kinh doanh dịch vụ này khơng cần thiết phải có quá nhiều vốn, không chịu nhiều trách
nhiệm đối với hoạt động của mình mà thù lao mang lại quá lớn. Tuy nhiên để kinh doanh
được dịch vụ này thì cá nhân, tổ chức phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp
luật. Chủ thể có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bao gồm cá nhân và tổ

chức. Điều kiện để tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bao gồm:

6b4090 276 f85e 7e79a2 7b4 f9d31306 2ff9828 5326 33d3 1409 b83a2 1eabae5 c78

69b235 50a5 c3c862be85 c992 c8a9 d31 cc7 8eb5 4cfda56e 5e9a28 26f8fcf74 565

4bb45 0f2 178 f0e02 f11 f3 f858 dd7 e448a6 231fe65db2a88 2044 c48 1c3 5a24df6

bc9 b0bcf6 4689 7071a2 696e7 f15 1a28a c446 11fbd8 db86 80ef6b9 8cc9b6 74dc1

df3a6 b9d39e60 7c3 09863 4a0f18e f8e90e f5 f54e 4fe0e e17fc36 91491 3481e 6e

688f0 1fc5a0 f29fe 01a1 f12bc58 e905 f3 c73b1d0e 18686 7c9 5c8 533 ccdd31 d8d

5ac1c03e9 7c0 9d11a 1e51fcb6a1e21 f59a 46c9796 d3ad0 16f5a324 85d6 6092 0b

85cbfd0 b14 f24 f71ee 04fbcfdd5 ed71 5fb4642 584d703 b0754 31c9d59 8785 e42

05bb4 6d10 f6a1 0a49fc87 4f4 ef7ff3 9e845fb 99d8 98157 b65 4c10 7b6 6e5e0 857

- Căn cứ Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:

203076 c61 1f4 9f0 bca c3e09 e51 c452fb8 e3c6 26d5db4b01 0a9c3f7 752e7 b46e 3

d9d2e cb4 2640a 78d3 1c7 88be 3195e d06 f227a 0a55e6 3c9 5c6 e5bdc8 493b45233

 Điều kiện chung: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng
trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
 Tránh trường hợp các chủ thể mua bán bất động sản thực hiện kiêm nhiệm

môi giới để thu lợi từ việc mua bán và cả việc môi giới => Hạn chế thị trường
môi giới bất động sản và gây ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp của các chủ thể
kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

6241c8cf19 f4fe 18aca c143 58ed f87 5118 5b19 39fdd99 4c7 e0b6 5e9fca936 474

d600 f8f5a5205 f30 0647 0eaa75fb c03a6 cd1 296a7 baff2fde4fc88 c5d8 0e7e8 0

05c20 445 f057 6fba59ac8c4e 9bdf4e 2d37a 6e52e 4d1 fc0 d97e 52033 2486 b108 b

6ac85e 6b36 36b4 1df49 c267 c062 235bd48 0e9ed f9 dbd175b8eb7a 87444 0fa0 7

1dfe7 d7f7cf90a6 f92 74c81be 6be3 cbf7ee2 0416 0b53 5f5 7d8 c76 f1e6e 17e9 fe

f3a8e f7a276 b2a0 4f9 2b17a 67137 b8a2 b5c136efb1e 7eaf7 81d1f4 316c593 d2c

0a2f44 210d1bfbcc3a7 35d5 1d13 f37 7b1 72d0 079b6dc0dfc35 e5ac1d8a5 f07 b5

ab5a5c1d67 622e0 44fd9c038a98 b3 f82 f5a071 7f5 9adefb04 4eeafe be3 c4c40e

54813e1 1a2e6a 6638e 29b2 0b7 c7e8a 1f7 92736 b1e8 c7ee ba292 7f7 2950 b4a90 b

87d180a 6f6 794a2 2d3 bb70a 4e2d2289aa8 df113fa 96d4 dd6 0d1 555e5 50f50086

24f6fb cc2 c3e2 d82a 7f4 2dc11d3 f7a8 4c9 d529 044 b7cfa91b4143 0b68 8aca f29

c5eac84c3f6 c86 c63 6c6 9f5ae 9f2 1f1 94c4b94 d1 c92e f3b8 8c4 e9b9a 3b5 cb2 8e

b4a4b4 8b05 3489 bfa88 9d0 2057a9 3d2fb dd52 510 c0571 74e5 b5d0 9708 eb22 f03

1be6b6b5 d865 d19a15 7c0 c61 287d53f3bbef7 b31 c9b2 6f7 1494 f5a9 52c6be3 c9

 Điều kiện riêng:

9f937 3257 f26 5f9 43b5 6a1771 9851 f86 54481 0935 c52 003e be480 8c5 d5fba3e7

df50 b161 db0 3291ea f55 69f0537a9 e320 25a6bfdb6a95a68 c4 df2 df6e38a9 623

2b77ae3 f85 3222 3db95346 d300 0d8 68e6ddad9 20a7ba 014 ce7d06ee8 95a2fa e1

2.1 Đối với cá nhân:

ab38e52 7a1f04aa55 bce 221d5ac4 2f1 4f8 b883 b9c08a42 99f2488 c61 c615 f54 f

9a4dfb005aa 1c4 96bfb25 b1e0 d760 7750 67084 0577 2254fb1 58f03b2 d6b49817

080f1 60e2 d78 c3f57a67a b43d1d4 9e5d1 7ed5 3e3b57ad1 6592 cc4d62 b9aa8 7e3

14

d22c57008 165 f64e 080b2350 cf37f2d7a0 6aa0164 4b4aaa b383ae 0d92a cab8b5

f8d2 e7f0b0d5d0 c7b2466 32074 e7d5 dee c289 77f33ed0 b62 c2abcf2417 1c5 5ab

79a5e77a d2d6 c3 bc8e 88b1bde 442fe00d6c2 8da41 da9d0585 dc8aa 9f0 c70 f60 4

447b14 faea0 d730 d286 87a0ee 3e82 c349 609d215 f8355a d21 7fd8 774e8 99bf88

d54395a c02 c16 b196 cc74e0 c79 d3a2a7 c15aa 5b71 b9aa86 8194 7ac88 281e 8d76

b48182 8e6b398 c7a71a 5ee1 f02


BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

TH1: Đối với cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không độc lập:
 Phải thành lập doanh nghiệp theo Luật doanh nghiệp 2020 và phải có ít nhất 02
người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
TH2: Đối với cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập:
 Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản độc lập nhưng phải có
chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của
pháp luật về thuế.
2.2 Đối với tổ chức:
 Phải thành lập doanh nghiệp theo Luật doanh nghiệp 2020 và phải có ít nhất 02
người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. ( tương tự cá nhân kinh
doanh dịch vụ môi giới bất động sản không độc lập ).
=> Phân biệt chủ thể mơi giới bất động sản chun nghiệp với “cị đất” góp phần
xây dựng thị trường bất động sản chuyên nghiệp, lành mạnh. Đánh vào tâm lí
chung của XH khách hàng có xu hướng đặt niềm tin vào các chủ thể mơi giới có
chun mơn, chứng chỉ, đăng kí hành nghề, có trụ sở, hoạt động bài bản.. khi
tham gia giao dịch => Đáp ứng các điều kiện kinh doanh đồng nghĩa với có được
lịng tin của khách hàng => Yếu tố then chốt quyết định thành công trong mọi
ngành nghề. Ngoài ra, việc cấp chứng chỉ, thành lập DN, đăng kí thuế cịn giúp
Nhà nước quản lí thuế và quản lí các chủ thể kinh doanh dịch vụ mơi giới bất
động sản dễ dành xử lí theo qui định pháp luật khi có vi phạm.

6b4090 276 f85e 7e79a2 7b4 f9d31306 2ff9828 5326 33d3 1409 b83a2 1eabae5 c78

69b235 50a5 c3c862be85 c992 c8a9 d31 cc7 8eb5 4cfda56e 5e9a28 26f8fcf74 565

4bb45 0f2 178 f0e02 f11 f3 f858 dd7 e448a6 231fe65db2a88 2044 c48 1c3 5a24df6

bc9 b0bcf6 4689 7071a2 696e7 f15 1a28a c446 11fbd8 db86 80ef6b9 8cc9b6 74dc1

*Lưu ý: Dịch vụ môi giới bất động sản vừa là ngành nghề kinh doanh có điều kiện tại
Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản 2014, vừa có điều kiện về chứng chỉ hành nghề.
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ này đều có yêu cầu về chứng chỉ hành nghề môi
giới bất động sản. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được cấp cho cá nhân khi
cá nhân có đủ các điều kiện tại Điều 68 Luật kinh doanh bất động sản 2014:

df3a6 b9d39e60 7c3 09863 4a0f18e f8e90e f5 f54e 4fe0e e17fc36 91491 3481e 6e

688f0 1fc5a0 f29fe 01a1 f12bc58 e905 f3 c73b1d0e 18686 7c9 5c8 533 ccdd31 d8d

5ac1c03e9 7c0 9d11a 1e51fcb6a1e21 f59a 46c9796 d3ad0 16f5a324 85d6 6092 0b

85cbfd0 b14 f24 f71ee 04fbcfdd5 ed71 5fb4642 584d703 b0754 31c9d59 8785 e42

05bb4 6d10 f6a1 0a49fc87 4f4 ef7ff3 9e845fb 99d8 98157 b65 4c10 7b6 6e5e0 857

203076 c61 1f4 9f0 bca c3e09 e51 c452fb8 e3c6 26d5db4b01 0a9c3f7 752e7 b46e 3

d9d2e cb4 2640a 78d3 1c7 88be 3195e d06 f227a 0a55e6 3c9 5c6 e5bdc8 493b45233

6241c8cf19 f4fe 18aca c143 58ed f87 5118 5b19 39fdd99 4c7 e0b6 5e9fca936 474

d600 f8f5a5205 f30 0647 0eaa75fb c03a6 cd1 296a7 baff2fde4fc88 c5d8 0e7e8 0



Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật dân sự;

05c20 445 f057 6fba59ac8c4e 9bdf4e 2d37a 6e52e 4d1 fc0 d97e 52033 2486 b108 b

6ac85e 6b36 36b4 1df49 c267 c062 235bd48 0e9ed f9 dbd175b8eb7a 87444 0fa0 7

1dfe7 d7f7cf90a6 f92 74c81be 6be3 cbf7ee2 0416 0b53 5f5 7d8 c76 f1e6e 17e9 fe



Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thơng trở lên;



Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản.

f3a8e f7a276 b2a0 4f9 2b17a 67137 b8a2 b5c136efb1e 7eaf7 81d1f4 316c593 d2c

0a2f44 210d1bfbcc3a7 35d5 1d13 f37 7b1 72d0 079b6dc0dfc35 e5ac1d8a5 f07 b5

ab5a5c1d67 622e0 44fd9c038a98 b3 f82 f5a071 7f5 9adefb04 4eeafe be3 c4c40e

54813e1 1a2e6a 6638e 29b2 0b7 c7e8a 1f7 92736 b1e8 c7ee ba292 7f7 2950 b4a90 b

87d180a 6f6 794a2 2d3 bb70a 4e2d2289aa8 df113fa 96d4 dd6 0d1 555e5 50f50086

KẾT LUẬN:
- Nhìn chung các điều kiện của ngành nghề này được qui định chưa thật sự chặt chẽ.
Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định về điều kiện hành nghề
môi giới bất động sản tại Điều 62 kèm theo những chế tài. Điều 58 NĐ

139/2017/NĐ-CP quy định, phạt tiền từ 10-15 triệu đồng đối với một trong các

24f6fb cc2 c3e2 d82a 7f4 2dc11d3 f7a8 4c9 d529 044 b7cfa91b4143 0b68 8aca f29

c5eac84c3f6 c86 c63 6c6 9f5ae 9f2 1f1 94c4b94 d1 c92e f3b8 8c4 e9b9a 3b5 cb2 8e

b4a4b4 8b05 3489 bfa88 9d0 2057a9 3d2fb dd52 510 c0571 74e5 b5d0 9708 eb22 f03

1be6b6b5 d865 d19a15 7c0 c61 287d53f3bbef7 b31 c9b2 6f7 1494 f5a9 52c6be3 c9

9f937 3257 f26 5f9 43b5 6a1771 9851 f86 54481 0935 c52 003e be480 8c5 d5fba3e7

df50 b161 db0 3291ea f55 69f0537a9 e320 25a6bfdb6a95a68 c4 df2 df6e38a9 623

2b77ae3 f85 3222 3db95346 d300 0d8 68e6ddad9 20a7ba 014 ce7d06ee8 95a2fa e1

ab38e52 7a1f04aa55 bce 221d5ac4 2f1 4f8 b883 b9c08a42 99f2488 c61 c615 f54 f

9a4dfb005aa 1c4 96bfb25 b1e0 d760 7750 67084 0577 2254fb1 58f03b2 d6b49817

080f1 60e2 d78 c3f57a67a b43d1d4 9e5d1 7ed5 3e3b57ad1 6592 cc4d62 b9aa8 7e3

15

d22c57008 165 f64e 080b2350 cf37f2d7a0 6aa0164 4b4aaa b383ae 0d92a cab8b5

f8d2 e7f0b0d5d0 c7b2466 32074 e7d5 dee c289 77f33ed0 b62 c2abcf2417 1c5 5ab

79a5e77a d2d6 c3 bc8e 88b1bde 442fe00d6c2 8da41 da9d0585 dc8aa 9f0 c70 f60 4

447b14 faea0 d730 d286 87a0ee 3e82 c349 609d215 f8355a d21 7fd8 774e8 99bf88

d54395a c02 c16 b196 cc74e0 c79 d3a2a7 c15aa 5b71 b9aa86 8194 7ac88 281e 8d76

b48182 8e6b398 c7a71a 5ee1 f02


BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
hành vi: “Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà khơng có chứng
chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định. Phạt
tiền từ 30-40 triệu đồng đối với một trong các hành vi: Kinh doanh môi giới bất
động sản mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định, khơng đủ số người có
chứng chỉ hành nghề mơi giới bất động sản theo quy định hoặc chứng chỉ hành
nghề hết thời hạn sử dụng”.Tuy nhiên, các chế tài chưa dc áp dụng triệt để dẫn đến
thị trường dịch vụ môi giới bất động sản vẫn phát triển theo hướng cịn nhiều
“méo mó”; xã hội vẫn kỳ thị gọi các nhà mơi giới bất động sản là “cị đất”, bởi
tính chụp giật, làm ăn bất chấp đạo lý và quy định của pháp luật nhằm trục lợi cá
nhân, lừa đảo người mua của nhiều nhà môi giới đã ảnh hưởng chung đến thị
trường này. Theo số liệu báo cáo từ Hội Môi giới bất động sảN Việt Nam, đến
tháng 6/2019 có khoảng 300.000 người hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động
sản, làm việc trong các công ty môi giới, sàn giao dịch hoặc hoạt động độc lập,
nhưng chỉ có khoảng 30.000 người có chứng chỉ hành nghề, chiếm khoảng 10% một tỷ lệ rất thấp. Đội ngũ môi giới chủ yếu tập trung ở hai trung tâm lớn là Hà
Nội và TP.HCM. Riêng đội ngũ môi giới ở Hà Nội chỉ có khoảng 50% là nhà mơi
giới chuyên nghiệp, hoạt động thường xuyên tại các sàn giao dịch. Phần cịn lại
hầu hết là nghiệp dư, trong đó có những người “tay ngang” chuyển nghề, khi thị
trường bất động sản tăng nóng, khơng được đào tạo, khơng được kiểm soát và tiềm
ẩn nhiều rủi ro cho bên mua và bên bán.. Điều này cho thấy, phần lớn lực lượng
môi giới hiện nay thiếu kiến thức căn bản để hành nghề. Đặc biệt là kiến thức về
pháp luật có liên quan đến lĩnh vực bất động sảN. Môi giới phần lớn hoạt động
khơng khác gì người “dẫn mối” hoặc sale bán hàng; Khơng ít mơi giới bắt tay với

nhà đầu cơ tạo nên những cơn sốt đất ở khắp các địa phương, gây náo loạn thị
trường, đồn thổi giá để trục lợi…Họ là tác nhân chính khiến giá nhà đất lên cao
vượt quá khả năng chi trả của người dân…Khơng ít khách hàng là nạn nhân bị “cị
đất” lừa đảo, mất trắng tài sản tích cóp cả một đời người. Hệ lụy để lại cho xã hội
là vô cùng to lớn. Ngồi ra, cịn có các hệ lụy khác như:

6b4090 276 f85e 7e79a2 7b4 f9d31306 2ff9828 5326 33d3 1409 b83a2 1eabae5 c78

69b235 50a5 c3c862be85 c992 c8a9 d31 cc7 8eb5 4cfda56e 5e9a28 26f8fcf74 565

4bb45 0f2 178 f0e02 f11 f3 f858 dd7 e448a6 231fe65db2a88 2044 c48 1c3 5a24df6

bc9 b0bcf6 4689 7071a2 696e7 f15 1a28a c446 11fbd8 db86 80ef6b9 8cc9b6 74dc1

df3a6 b9d39e60 7c3 09863 4a0f18e f8e90e f5 f54e 4fe0e e17fc36 91491 3481e 6e

688f0 1fc5a0 f29fe 01a1 f12bc58 e905 f3 c73b1d0e 18686 7c9 5c8 533 ccdd31 d8d

5ac1c03e9 7c0 9d11a 1e51fcb6a1e21 f59a 46c9796 d3ad0 16f5a324 85d6 6092 0b

85cbfd0 b14 f24 f71ee 04fbcfdd5 ed71 5fb4642 584d703 b0754 31c9d59 8785 e42

05bb4 6d10 f6a1 0a49fc87 4f4 ef7ff3 9e845fb 99d8 98157 b65 4c10 7b6 6e5e0 857

203076 c61 1f4 9f0 bca c3e09 e51 c452fb8 e3c6 26d5db4b01 0a9c3f7 752e7 b46e 3

d9d2e cb4 2640a 78d3 1c7 88be 3195e d06 f227a 0a55e6 3c9 5c6 e5bdc8 493b45233

a) Thị trường dịch vụ môi giới bất động sản phát triển khơng kiểm sốt, cạnh tranh
khơng lành mạnh:

- bất động sản là ngành nghề gần như khơng có rào cản gia nhập và rút lui. Mọi
người, mọi chủ thể, mọi cá nhân đều dễ dàng tham gia. Thơng thường, đến thời
điểm sốt nóng, lao động từ các ngành nghề khác gia nhập vào làm môi giới với tốc
độ tăng trưởng rất nhanh. Việc phát triển quá nhanh khiến cho việc cạnh tranh khá
gay gắt, cạnh tranh khơng lành mạnh. Tình trạng bị chủ đầu tư chèn ép hoặc các
sàn tư “cắt máu” diễn ra khá phổ biến, dẫn tới chất lượng dịch vụ suy giảm, lừa
đảo phát sinh, gây nên nhiều tiếng xấu trong xã hội.

6241c8cf19 f4fe 18aca c143 58ed f87 5118 5b19 39fdd99 4c7 e0b6 5e9fca936 474

d600 f8f5a5205 f30 0647 0eaa75fb c03a6 cd1 296a7 baff2fde4fc88 c5d8 0e7e8 0

05c20 445 f057 6fba59ac8c4e 9bdf4e 2d37a 6e52e 4d1 fc0 d97e 52033 2486 b108 b

6ac85e 6b36 36b4 1df49 c267 c062 235bd48 0e9ed f9 dbd175b8eb7a 87444 0fa0 7

1dfe7 d7f7cf90a6 f92 74c81be 6be3 cbf7ee2 0416 0b53 5f5 7d8 c76 f1e6e 17e9 fe

f3a8e f7a276 b2a0 4f9 2b17a 67137 b8a2 b5c136efb1e 7eaf7 81d1f4 316c593 d2c

0a2f44 210d1bfbcc3a7 35d5 1d13 f37 7b1 72d0 079b6dc0dfc35 e5ac1d8a5 f07 b5

ab5a5c1d67 622e0 44fd9c038a98 b3 f82 f5a071 7f5 9adefb04 4eeafe be3 c4c40e

54813e1 1a2e6a 6638e 29b2 0b7 c7e8a 1f7 92736 b1e8 c7ee ba292 7f7 2950 b4a90 b

87d180a 6f6 794a2 2d3 bb70a 4e2d2289aa8 df113fa 96d4 dd6 0d1 555e5 50f50086

24f6fb cc2 c3e2 d82a 7f4 2dc11d3 f7a8 4c9 d529 044 b7cfa91b4143 0b68 8aca f29

c5eac84c3f6 c86 c63 6c6 9f5ae 9f2 1f1 94c4b94 d1 c92e f3b8 8c4 e9b9a 3b5 cb2 8e

b4a4b4 8b05 3489 bfa88 9d0 2057a9 3d2fb dd52 510 c0571 74e5 b5d0 9708 eb22 f03

1be6b6b5 d865 d19a15 7c0 c61 287d53f3bbef7 b31 c9b2 6f7 1494 f5a9 52c6be3 c9

9f937 3257 f26 5f9 43b5 6a1771 9851 f86 54481 0935 c52 003e be480 8c5 d5fba3e7

df50 b161 db0 3291ea f55 69f0537a9 e320 25a6bfdb6a95a68 c4 df2 df6e38a9 623

b) Vai trò của nhà môi giới mờ nhạt, địa vị pháp lý không rõ ràng:

2b77ae3 f85 3222 3db95346 d300 0d8 68e6ddad9 20a7ba 014 ce7d06ee8 95a2fa e1

ab38e52 7a1f04aa55 bce 221d5ac4 2f1 4f8 b883 b9c08a42 99f2488 c61 c615 f54 f

9a4dfb005aa 1c4 96bfb25 b1e0 d760 7750 67084 0577 2254fb1 58f03b2 d6b49817

080f1 60e2 d78 c3f57a67a b43d1d4 9e5d1 7ed5 3e3b57ad1 6592 cc4d62 b9aa8 7e3

16

d22c57008 165 f64e 080b2350 cf37f2d7a0 6aa0164 4b4aaa b383ae 0d92a cab8b5

f8d2 e7f0b0d5d0 c7b2466 32074 e7d5 dee c289 77f33ed0 b62 c2abcf2417 1c5 5ab

79a5e77a d2d6 c3 bc8e 88b1bde 442fe00d6c2 8da41 da9d0585 dc8aa 9f0 c70 f60 4

447b14 faea0 d730 d286 87a0ee 3e82 c349 609d215 f8355a d21 7fd8 774e8 99bf88

d54395a c02 c16 b196 cc74e0 c79 d3a2a7 c15aa 5b71 b9aa86 8194 7ac88 281e 8d76

b48182 8e6b398 c7a71a 5ee1 f02


BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
- Với các quy định của pháp luật hiện hành, khơng cần có mơi giới giao dịch vẫn
dễ dàng hồn thành. Hai bên bán và mua có thể tự thỏa thuận, tự ký kết và hoàn
thành giao dịch mà không cần sự tham gia của nhà môi giới. Các chủ đầu tư, tự do
thành lập bộ phận bán hàng, bán trực tiếp đến người mua mà không cần phải lập
sàn hay bán hàng thông qua nhà môi giới. Nhà nước hồn tồn chưa có cơ chế để
khuyến khích, tạo điều kiện cho nhà mơi giới tham gia sâu hơn vào các giao dịch
bất động sản hoặc ràng buộc bằng các cơ chế pháp lý buộc giao dịch phải có sự
tham gia của nhà mơi giới.
c) Mơi giới khơng trực tiếp đóng góp nhiều vào nguồn thu cho ngân sách Nhà
nước
- Đối với các nhà môi giới cá nhân, pháp luật cho phép hoạt động môi giới độc lập
và yêu cầu tự đăng ký kê khai thuế. Tuy nhiên, thực tế cho thấy rất hiếm có trường
hợp tự kê khai và nộp các khoản nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.
1 số đề xuất giải quyết cho tình trạng nói trên:
- Cần nâng cao vai trị, địa vị pháp lý của nhà môi giới trong các giao dịch
Cân nhắc bắt buộc giao dịch qua sàn đối với 1 số loại hình bất động sản, đặc biệt
là bất động sản hình thành trong tương lai và tại một số đô thị đặc biệt. Trong các
văn bản như trong Hợp đồng đặt cọc, cần có xác nhận của Mơi giới với mã số
hành nghề riêng. Sau đó đến bước Ký hợp đồng sang nhượng, cho thuê…
-Chấn chỉnh lại công tác đào tạo, sát hạch cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới
Điều chỉnh lại bộ khung chương trình đào tạo cho phù hợp với thực tế hiện nay.
Trong đó tập trung vào việc truyền thụ kiến thức về Pháp luật Kinh doanh bất
động sản, đạo đức hành nghề môi giới. Quy định bắt buộc phải hồn thành
chương trình đào tạo của đơn vị được cấp phép mới được dự thi sát hạch lấy

Chứng chỉ. Tại Mỹ, các nhà môi giới phải qua khóa đào tạo 180 giờ sau đó thi lấy
Chứng chỉ làm việc tại các văn phòng giao dịch từ 2 năm trở lên mới được dự thi
lấy Chứng chỉ hành nghề môi giới.
_Hiện nay công tác thanh kiểm tra hoạt động môi giới, đặc biệt là môi giới tự do
đang bị bỏ ngỏ. Đây là nguyên nhân chính làm nên thị trường bất động sản đầy
méo mó và nhiều tiêu cực. Xem xét, giao cho Hội Môi giới bất động sản Việt Nam
chủ trì việc Cấp, quản lý mã số định danh và tham gia vào việc khuyến cáo, giám
sát Hội viên thực hiện đúng pháp luật.
- Quy định cơ chế báo cáo đối với các đơn vị môi giới không phải là sàn giao dịch
Đây là cơ sở dữ liệu quan trọng để xây dựng chính sách và điều tiết  thị trường.
Đồng thời, tạo sự công bằng cho tất cả các tổ chức tham gia hoạt động môi giới
bất động sản.

6b4090 276 f85e 7e79a2 7b4 f9d31306 2ff9828 5326 33d3 1409 b83a2 1eabae5 c78

69b235 50a5 c3c862be85 c992 c8a9 d31 cc7 8eb5 4cfda56e 5e9a28 26f8fcf74 565

4bb45 0f2 178 f0e02 f11 f3 f858 dd7 e448a6 231fe65db2a88 2044 c48 1c3 5a24df6

bc9 b0bcf6 4689 7071a2 696e7 f15 1a28a c446 11fbd8 db86 80ef6b9 8cc9b6 74dc1

df3a6 b9d39e60 7c3 09863 4a0f18e f8e90e f5 f54e 4fe0e e17fc36 91491 3481e 6e

688f0 1fc5a0 f29fe 01a1 f12bc58 e905 f3 c73b1d0e 18686 7c9 5c8 533 ccdd31 d8d

5ac1c03e9 7c0 9d11a 1e51fcb6a1e21 f59a 46c9796 d3ad0 16f5a324 85d6 6092 0b

85cbfd0 b14 f24 f71ee 04fbcfdd5 ed71 5fb4642 584d703 b0754 31c9d59 8785 e42

05bb4 6d10 f6a1 0a49fc87 4f4 ef7ff3 9e845fb 99d8 98157 b65 4c10 7b6 6e5e0 857

203076 c61 1f4 9f0 bca c3e09 e51 c452fb8 e3c6 26d5db4b01 0a9c3f7 752e7 b46e 3

d9d2e cb4 2640a 78d3 1c7 88be 3195e d06 f227a 0a55e6 3c9 5c6 e5bdc8 493b45233

6241c8cf19 f4fe 18aca c143 58ed f87 5118 5b19 39fdd99 4c7 e0b6 5e9fca936 474

d600 f8f5a5205 f30 0647 0eaa75fb c03a6 cd1 296a7 baff2fde4fc88 c5d8 0e7e8 0

05c20 445 f057 6fba59ac8c4e 9bdf4e 2d37a 6e52e 4d1 fc0 d97e 52033 2486 b108 b

6ac85e 6b36 36b4 1df49 c267 c062 235bd48 0e9ed f9 dbd175b8eb7a 87444 0fa0 7

1dfe7 d7f7cf90a6 f92 74c81be 6be3 cbf7ee2 0416 0b53 5f5 7d8 c76 f1e6e 17e9 fe

f3a8e f7a276 b2a0 4f9 2b17a 67137 b8a2 b5c136efb1e 7eaf7 81d1f4 316c593 d2c

0a2f44 210d1bfbcc3a7 35d5 1d13 f37 7b1 72d0 079b6dc0dfc35 e5ac1d8a5 f07 b5

ab5a5c1d67 622e0 44fd9c038a98 b3 f82 f5a071 7f5 9adefb04 4eeafe be3 c4c40e

54813e1 1a2e6a 6638e 29b2 0b7 c7e8a 1f7 92736 b1e8 c7ee ba292 7f7 2950 b4a90 b

87d180a 6f6 794a2 2d3 bb70a 4e2d2289aa8 df113fa 96d4 dd6 0d1 555e5 50f50086

24f6fb cc2 c3e2 d82a 7f4 2dc11d3 f7a8 4c9 d529 044 b7cfa91b4143 0b68 8aca f29

c5eac84c3f6 c86 c63 6c6 9f5ae 9f2 1f1 94c4b94 d1 c92e f3b8 8c4 e9b9a 3b5 cb2 8e

b4a4b4 8b05 3489 bfa88 9d0 2057a9 3d2fb dd52 510 c0571 74e5 b5d0 9708 eb22 f03

1be6b6b5 d865 d19a15 7c0 c61 287d53f3bbef7 b31 c9b2 6f7 1494 f5a9 52c6be3 c9

9f937 3257 f26 5f9 43b5 6a1771 9851 f86 54481 0935 c52 003e be480 8c5 d5fba3e7

df50 b161 db0 3291ea f55 69f0537a9 e320 25a6bfdb6a95a68 c4 df2 df6e38a9 623

2b77ae3 f85 3222 3db95346 d300 0d8 68e6ddad9 20a7ba 014 ce7d06ee8 95a2fa e1

ab38e52 7a1f04aa55 bce 221d5ac4 2f1 4f8 b883 b9c08a42 99f2488 c61 c615 f54 f

9a4dfb005aa 1c4 96bfb25 b1e0 d760 7750 67084 0577 2254fb1 58f03b2 d6b49817

080f1 60e2 d78 c3f57a67a b43d1d4 9e5d1 7ed5 3e3b57ad1 6592 cc4d62 b9aa8 7e3

17

d22c57008 165 f64e 080b2350 cf37f2d7a0 6aa0164 4b4aaa b383ae 0d92a cab8b5

f8d2 e7f0b0d5d0 c7b2466 32074 e7d5 dee c289 77f33ed0 b62 c2abcf2417 1c5 5ab

79a5e77a d2d6 c3 bc8e 88b1bde 442fe00d6c2 8da41 da9d0585 dc8aa 9f0 c70 f60 4

447b14 faea0 d730 d286 87a0ee 3e82 c349 609d215 f8355a d21 7fd8 774e8 99bf88

d54395a c02 c16 b196 cc74e0 c79 d3a2a7 c15aa 5b71 b9aa86 8194 7ac88 281e 8d76

b48182 8e6b398 c7a71a 5ee1 f02