Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thông tin và định giá việt nam1
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.45 MB, 67 trang )
Luận văn tốt nghiệp
GVHD: Th.s Chu Mai Anh
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC THUẬT NGỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU
LỜI MỞ ĐẦU..........................................................................................................1
CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN
VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM....................................................................................4
1. Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt Nam..4
1.1 Lịch sử hình thành của Cơng ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt
Nam...........................................................................................................4
1.2 Cơ cấu tổ chức cơng ty........................................................................8
1.3 Thơng tin tài chính..............................................................................9
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM. . .12
1. Thực trạng hoạt động thẩm định giá Bất động sản tại Công ty Cổ phần
Thông tin và Định giá Việt Nam.................................................................12
1.1 Khái quát chung về hoạt động thẩm định giá Bất động sản tại Công
ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt Nam..........................................12
1.2 Các cơ sở pháp lý của hoạt động thẩm định giá Bất động sản tại
Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt Nam.................................12
1.3 Quy trình thẩm định giá Bất động sản tại Cơng ty Cổ phần Thông tin
và Định giá Việt Nam..............................................................................14
1.4 Các phương pháp thẩm định giá Bất động sản..................................24
2. Phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá BĐS tại Công ty Cổ phần
Thông tin và Định giá Việt Nam qua 2 tình huống.....................................25
3. Đánh giá chung về hoạt động thẩm định giá Bất động sản tại Công ty Cổ
phần Thông tin và Định giá Việt Nam........................................................43
3.1 Mặt tích cực.......................................................................................44
3.2 Mặt hạn chế.......................................................................................45
3.3 Nguyên nhân.....................................................................................47
Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến
Lớp: 10LTCĐ-QL05
Luận văn tốt nghiệp
GVHD: Th.s Chu Mai Anh
CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG THẨM
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ
ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM.........................................................................................51
1. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định giá Bất động
sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt Nam.........................51
1.1 Nâng cao trình độ đội ngũ thẩm định viên........................................51
1.2 Nâng cao hiệu quả công tác thu thtập dữ liệu thông tin....................53
1.3 Nâng cao hiệu quả phân tích, xỷ lý và đánh giá thông tin................55
1.4 Nâng cao hiệu quả áp dụng quy trình và phương pháp thẩm định giá
BĐS.........................................................................................................56
1.5 Tăng cường công tác nghiên cứu và tiếp cận thị trường...................57
2. Một số giải pháp khác.............................................................................58
KẾT LUẬN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến
Lớp: 10LTCĐ-QL05
Luận văn tốt nghiệp
GVHD: Th.s Chu Mai Anh
DANH MỤC CÁC THUẬT NGỮ VIẾT TẮT
Bất động sản
: BĐS
So sánh
: SS
Công ty Cổ phần
: CTCP
Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến
Lớp: 10LTCĐ-QL05
Luận văn tốt nghiệp
GVHD: Th.s Chu Mai Anh
DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU
Bảng 1.1: Tóm tắt số liệu tài chính trong 3 năm 2013- 2015............................9
Bảng 1.2: So sánh kết quả hoạt động kinh doanh giữa các năm trong giai
đoạn 2013 - 2015.............................................................................................10
Bảng 2.1: Doanh thu năm thứ nhất..................................................................26
Bảng 2.2: Doanh thu năm thứ hai....................................................................26
Bảng 2.3 : Doanh thu năm thứ ba....................................................................26
Bảng 2.4: Các hạng mục chi phí trực tiếp.......................................................27
Bảng 2.5: Bảng phân bổ những chi phí trực tiếp cho 3 năm..........................28
Bảng 2.6: Bảng tính thuế bất động sản............................................................29
Bảng 2.7 : Ước tính giá trị thị trường của dự án.............................................31
Bảng 2.8: Kết quả nghiên cứu phân tích.........................................................33
Bảng 2.10 : Bảng so sánh và điều chỉnh số liệu..............................................40
Bảng 3.1: Biểu mẫu các tiêu chi so sánh cơ bản.............................................54
Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến
Lớp: 10LTCĐ-QL05
Luận văn tốt nghiệp
GVHD: Th.s Chu Mai Anh
Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến
Lớp: 10LTCĐ-QL05
Luận văn tốt nghiệp
GVHD: Th.s Chu Mai Anh
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
So với các nước khác trên thế giới, ngành thẩm định giá ở Việt Nam ra đời
khá muộn, nhưng hiện tại ngành thẩm định giá đã và đang phát triển cả về chiều sâu
và chiều rộng, được hình thành rộng khắp các tỉnh, thành phố trong cả nước. Nghề
thẩm định giá tại Việt Nam đã đi dần vào cuộc sống, dịch vụ thẩm định giá đã được
mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng như một cơng cụ tài chính
nhằm phục vụ cho các hoạt động giao dịch về dân sự, kinh tế, tài chính, ngân hàng,
tư pháp,… Có thể nói thẩm định giá là một trong những cơng cụ góp phần quan
trọng vào nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp, của nền kinh tế, hạn
chế những thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả năng cạnh tranh, …
Trong giai đoạn hiện nay, khi mà nền kinh tế đang trong giai đoạn hội nhập
và phát triển, thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng là
một trong những công cụ hỗ trợ đắc lực cho các cơ quan, ban ngành, các đơn vị, tổ
chức kinh tế thuộc mọi thành phần nhằm xác định giá trị và các vấn đề về quản lý
giá. Giá trị của bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến hầu hết các
quyết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, giao dịch, các dự án đầu tư, …
Và trong giai đoạn hiện nay thì bất động sản đã trở nên đa dạng và phức tạp thì hoạt
động thẩm định giá bất động sản và thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất càng đóng
vai trò quan trọng trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.
Thẩm định giá có mặt từ nước ta từ những năm 90 của thế kỷ XX, cho nên
hoạt động thẩm định giá bất động sản khơng cịn là một vấn đề mới mẻ, nhưng cũng
chưa thật phổ biến trong nền kinh tế. Hoạt động này vẫn đang trong giai đoạn từng
bước xây dựng và phát triển, chưa thể đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao về thẩm
định giá bất động sản cho việc quản lý và vận hành nền kinh tế thị trường.
Trong q trình thực tập tại Cơng ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt
Nam bước đầu tiếp xúc với công tác thẩm định giá, qua đó thấy được hoạt động
thẩm định giá bất động sản tại cơng ty mặc dù có nhiều thành cơng nhất định,
nhưng bên cạnh đó cịn có nhiều hạn chế. Chính vì vậy khi đi vào nghiên cứu đề tài
Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến
1
Lớp: 10LTCĐ-QL05
Luận văn tốt nghiệp
GVHD: Th.s Chu Mai Anh
này, mong muốn chính của em là tìm hiểu rõ hơn về ngành thẩm định giá bất động
sản tại Việt Nam qua đó hoàn thiện hơn kiến thức và đưa ra một số ý kiến nhằm
hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty thực tập. Xuất phát từ
quan điểm trên và thời gian thực tập tại Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá
Việt Nam, em đã chọn đề tài: “Nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định giá bất
động sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt Nam” làm đề tài
nghiên cứu phục vụ cho chuyên đề thực tập của mình.
2. Mục đích nghiên cứu
- Thiết lập cơ sở lý luận và hệ thống hóa các phương pháp chủ yếu thẩm định
giá bất động sản.
- Đánh giá thực trạng về các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại
Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt Nam và đề xuất một số giải pháp hồn
thiện cơng tác này.
3. Nội dung nghiên cứu
Phân tích cơ sở lý luận, cơ sở khoa học về hoạt động thẩm định giá bất động
sản, phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản của Công ty Cổ
phần Thông tin và Định giá Việt Nam qua đó tìm ra những thành cơng đã đạt được
và những hạn chế còn tồn tại, nguyên nhân dẫn đến những hạn chế cịn tồn tại. Từ
đó đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao công tác thẩm định giá bất
động sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt Nam.
4. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
* Đối tượng nghiên cứu:
Hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và
Định giá Việt Nam
* Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu về hoạt động thẩm định giá bất động sản của Công ty Cổ phần
Thông tin và Định giá Việt Nam
Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến
2
Lớp: 10LTCĐ-QL05
Luận văn tốt nghiệp
GVHD: Th.s Chu Mai Anh
5. Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp thu thập
- Phương pháp phân tích
- Phương pháp tổng hợp
- Phương pháp so sánh
- Thống kê kinh tế
6. Bố cục chuyên đề
Ngoài phần lời mở đầu, kết luận chuyên đề gồm 3 chương:
Chương 1: Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá
Việt Nam
Chương 2: Thực trạng hiệu quả hoạt động thẩm định giá bất động sản
tại Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt Nam
Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định giá bất
động sản tại Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt Nam
Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến
3
Lớp: 10LTCĐ-QL05
Luận văn tốt nghiệp
GVHD: Th.s Chu Mai Anh
CHƯƠNG 1
GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN
VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
1. Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Thơng tin và Định giá Việt Nam
1.1 Lịch sử hình thành của Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt Nam
Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt Nam là Công ty cổ phần hoạt
động theo luật doanh nghiệp, được thành lập theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh
doanh số: 0101787295 do Sở kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp lần đầu
ngày 29/08/2005, và cấp thay đổi lần thứ 14 ngày 02/04/2015.
Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT
NAM.
Tên giao dịch quốc tế: VIETNAM INFORMATION AND VALUATION
JOINT STOCK COMPANY.
Tên cơng ty viết tắt: VIETVALUE., JSC.
Trụ sở chính: Số 11, tổ 27, tập thể Liên đoàn Vật lý địa chất, P.Hạ Đình, Q.
Thanh Xuân, TP Hà Nội.
Địa điểm kinh doanh: Số 38, ngõ 168 Nguyễn Xiển, P.Hạ Đình, Q. Thanh
Xuân, TP Hà Nội.
MST: 0101787295.
Điện thoại: 04.35148535.
Website: www.vietvalue.vn.
Fax: 04.35148537.
Email:
Ngay sau khi Nghị định số 101/NĐ-CP về hoạt động thẩm định giá của
Chính phủ được chính thức ban hành vào ngày 03/08/2005, nhóm thành viên sáng
lập của Cơng ty đã chuẩn bị đầy đủ, toàn diện các nguồn lực, sẵn sàng cho việc ra
đời Công ty; và vào ngày 29/08/2005, Công ty Cổ phần Thông tin & Định giá Việt
Nam (sau đây viết tắt là “VietValue”) chính thức được thành lập.
Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến
4
Lớp: 10LTCĐ-QL05
Luận văn tốt nghiệp
GVHD: Th.s Chu Mai Anh
Ngày 30/01/2016, VietValue chính thức được Bộ Tài chính cơng nhận đủ
tiêu chuẩn cung cấp dịch vụ xác định giá trị doanh nghiệp nhà nước phục vụ cho
chương trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và các hoạt động chuyển đổi
doanh nghiệp nhà nước khác. Theo đó, VietValue là một trong ba doanh nghiệp
thẩm định giá đầu tiên tại Việt Nam đạt tiêu chuẩn này.
VietValue là hội viên sáng lập của Hội thẩm định giá Việt Nam (VVA) từ
tháng 05/2006. Tại VVA, Vietvalue là Ủy viên Ban chấp hành đồng thời là Ủy viên
Thường vụ.
Tháng 02/2010, VietValue vinh dự được nhận Cúp Vàng của Hội thẩm định
giá Việt Nam với thành tích là 01 trong 10 doanh nghiệp thẩm định giá suất sắc nhất
năm 2009. Năm 2012, Công ty được Hội Thẩm định giá Việt Nam trao tặng Bằng
khen Công ty Đạt thành tích xuất sắc trong hoạt động chun mơn và tích cực xây
dựng Hội Thẩm định giá Việt Nam trong những năm qua (2006 – 2012). Đến tháng
12/2015, VietValue được nhận bằng khen của Bộ trưởng Bộ tài Chính về những
thành tích và đóng góp tích cực cho hoạt động và phát triển của Hội thẩm định giá
Việt Nam giai đoạn 2012-2015.
Chức năng nhiệm vụ, ngành nghề kinh doanh
- Phá dỡ cơng trình và san lấp mặt bằng;
- Thăm dị, khảo sát, thẩm định giá đất và các bất động sản liên quan đến đất
phục vụ cho thi công các dự án và cơng trình xây dựng;
- Xây dựng các cơng trình dân dụng, cơng nghiệp, giao thơng, thủy lợi;
- Xây dựng cơ sở hạ tầng;
- Sản xuất và buôn bán hóa chất ( trừ hóa chất Nhà nước cấm);
- Khai thác và chế biến than mỏ;
- Buôn bán tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng;
- Đại lý mua, đại lý bán, ký gửi hàng hóa;
- Vận tải hàng hóa;
Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến
5
Lớp: 10LTCĐ-QL05
Luận văn tốt nghiệp
GVHD: Th.s Chu Mai Anh
- Trang trí nội thất, ngoại thất, sân vườn, cây cảnh các dự án, cơng trình xây
dựng và cảnh quan mơi trường, đơ thị ( Không bao gồm dịch vụ thiết kế công trình)
- Xây dựng cơng trình điện đến 35KV
- Mua bán, tháo dỡ, lắp đặt, bảo trì, bảo dưỡng các hệ thống máy móc, thiết
bị, nhà xưởng cơng nghiệp;
- Khai thác, chế biến, mua bán hàng lâm sản (Trừ loại lâm sản Nhà nước
cấm);
- Kinh doanh, thi công, lắp đặt các loại biển quản cáo;
- Tư vấn đầu tư trong và ngồi nước ( Khơng bao gồm tư vấn pháp luật);
- Kinh doanh, phát triển nhà, các khu đô thị, khu cơng nghiệp và các khu vui
chơi giải trí ( Khơng bao gồm kinh doanh quán bar, phòng hát Karaoke, vũ trường);
- Xuất nhập khẩu các mặt hàng công ty kinh doanh;
- Khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản và phụ gia công nghiệp, nông
nghiệp ( chủ yếu: xi măng, hóa chất, dầu khí, phân bón,) ( Trừ loại khống sản, hóa
chất Nhà nước cấm)
- Mua bán, bảo trì ơ tơ, máy móc, thiết bị ngành cơng nghiệp, nơng nghiệp,
ngư nghiệp, xây dựng, giao thông vận tải;
- Kinh doanh vận tải hàng hóa trong nước và quốc tế;
- Tái chế và xử lý chất thải;
Đầu tư, tổ chức, khai thác kinh doanh
Với chức năng đa ngành nghề Công ty đã đầu tư máy móc thiết bị như máy
đào, máy xúc, máy lu, máy ủi, máy san gạt, ô tô, vận tải, máy trộn bê tong, máy
đầm và một số thiết bị sản xuất như dây chuyền làm mực, dây chuyền làm keo…
Công ty tập hợp được nhiều cán bộ công nhân giỏi từ các nơi nên đã tổ chức
hình thành sáu đội và một số xưởng sản xuất trực thuộc bao gồm:
- Đội khảo sát, đánh giá địa chất BĐS phục vụ cho việc thi công và xây dựng
- Đội thi cơng nền móng, nhổ cọc BTCT
Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến
6
Lớp: 10LTCĐ-QL05
Luận văn tốt nghiệp
GVHD: Th.s Chu Mai Anh
- Đội thi công xây dựng
- Đội hạ tầng và đường giao thông.
- Đội phá dỡ và giải phóng mặt bằng
- Đội tu bổ, tơn tạo, xây dựng, các cơng trình văn hóa, di tích lịch sử,
- Xưởng hóa chất…
Ln ln đổi mới cách quản lý và khai thác kinh doanh nên trong 10 năm
hoạt động Công ty đã gặt hái được rất nhiều thành công. Với bề dày kinh nghiệm
quản lý, thi công của cán bộ, kỹ sư, chuyên viên và công nhân lành nghê có trình độ
chun mơn cao, năng lực máy móc, thiết bị đầu tư hiện đại và khả năng tài chính
ổn định đã tạo ra nền tảng vững chắc đảm bảo thu nhập cho cán bộ công nhân viên
cũng như lợi nhuận cho doanh nghiệp ở mức cao. Cho nên công ty đã chiếm lĩnh
được thị trường tham gia thi cơng các cơng trình trên khắp tồn quốc và ln đảm
bảo uy tín chất lượng và tiến độ, là công ty tiên phong trong lĩnh vực nhổ cọc và
giải phóng mặt bằng, được chỉ định thi cơng những cơng trình trọng điểm quốc gia
như: Đường thi cơng từ cửa nhận nước đến nhà vạn An khê- Kanak;
Phá dỡ trụ sở Trung Ương Đảng; Tháo dỡ các cơng trình kiến trúc trong
khn viên Hội trường Ba Đình; một số cơng trình được tặng thưởng bằng khen
như cơng trình cải tạo hiện đại hóa nhà máy xi măng Bỉm Sơn, do Tổng công ty Xi
măng Việt Nam tặng thưởng…
Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt Nam đã, đang và sẽ cố gắng
duy trì và phát triển để giữ vững mãi niềm tin trong các ngành nghề kinh doanh của
mình cũng như tiêu chuẩn, chất lượng, tiến độ mỗi cơng trình mỗi sản phẩm./.
Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến
7
Lớp: 10LTCĐ-QL05
Luận văn tốt nghiệp
GVHD: Th.s Chu Mai Anh
1.2 Cơ cấu tổ chức cơng ty
HỘI ĐỒNG QUẢN
TRỊ
BAN KIỂM
SỐT
TỔNG GIÁM ĐỐC
PHĨ TỔNG
GIÁM ĐỐC
PHĨ TỔNG
GIÁM ĐỐC
PHĨ TỔNG
GIÁM ĐỐC
Đội thi cơng nền
móng, nhồi cọc bê
tơng
Phịng Kỹ thuật
Đội thi cơng xây
dựng
Đội hạ tầng và đường
xá
Đội phá dỡ và
GPMB
Phòng kế hoạch –
đầu tư
Phòng quản lý thiết
bị - máy móc
Đội tu bổ, tái tạo
Xưởng hóa chất
Phịng thẩm định
BĐS và dự án đầu
tư
Phòng đầu tư quản
lý dự án
Phòng kế tốn
Phịng tổ chức hành
chính
Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến
8
Lớp: 10LTCĐ-QL05
Luận văn tốt nghiệp
GVHD: Th.s Chu Mai Anh
1.3 Thông tin tài chính
Tóm tắt số liệu tài chính của Cơng ty trong 3 năm 2013-2014-2015:
Bảng 1.1: Tóm tắt số liệu tài chính trong 3 năm 2013- 2015
ST
T
1
2
3
4
Đơn vị tính: đồng
NỘI DUNG
NĂM 2013
NĂM 2014
NĂM 2015
Doanh thu bán hàng và
cung cấp dịch vụ
153,040,881,752 129,271,520,167 181,394,678,395
Các khoản giảm trừ doanh
thu
1,599,744,764
292,945,545
837,062,125
Doanh thu thuần về BH và
CCDV (3=1-2)
151,441,136,988 128,978,574,622 180,557,616,270
6
Giá vốn hàng bán
142,836,039,487 119,353,907,548 169,099,580,433
Lợi nhuận gộp về BH và
CCDV (5=3-4)
8,605,097,501
9,624,667,074 11,458,035,837
Doanh thu hoạt động tài
chính
192,547,113
362,771,780
338,960,627
7
Chi phí tài chính
8
10
Chi phí bán hàng
Chi phí quản lý doanh
nghiệp
5,289,585,922
5,888,538,893
6,421,449,491
Lợi nhuận thuần từ hoạt
động SXKD (10=5+6-7-89)
3,508,058,692
4,098,899,961
5,375,546,973
11
Thu nhập khác
12
Chi phí khác
13
14
Lợi nhuận khác (13=11-12)
Tổng lợi nhuận kế tốn
trước thuế (14=10+13)
15
Chi phí thuế TNDN
16
Lợi nhuận sau thuế
3,884,449,619
3,002,893,218
4,860,857,065
(Nguồn: Báo cáo tài chính của Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt
5
9
2,054,973,086
580,000
1,302,920,230
707,469,754
345,863,439
602,395,872
1,347,503,332
-345,283,439
700,524,358
4,855,562,024
3,753,616,522
6,076,071,331
971,112,405
750,723,304
1,215,214,266
Nam 2013-2015)
Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến
9
Lớp: 10LTCĐ-QL05
Luận văn tốt nghiệp
GVHD: Th.s Chu Mai Anh
Để biết được hoạt động sản xuất kinh doanh của cơng ty có đạt được
hiệu quả hay khơng thì ta cần xem xét so sánh các chỉ tiêu giữa các năm với
nhau. Sau đây là bảng so sánh các chỉ tiêu giữa các năm với nhau:
Bảng 1.2: So sánh kết quả hoạt động kinh doanh
giữa các năm trong giai đoạn 2013 - 2015
2014/2013
ST
T
Số
CHỈ TIÊU
Số tuyệt đối
Doanh thu thuần về
1
BH và CCDV
2015/2014
tương
đối
Số tuyệt đối
Số tương đối
-15.53% 51,579,041,648
39.99%
23,482,131,939
-16.44% 49,745,672,885
41.68%
-1,101,945,502
-22.69%
2,322,454,809
61.87%
23,769,361,585
-
2
Giá vốn hàng bán
Tổng lợi nhuận kế
3
toán trước thuế
4
Thuế TNDN
-220,389,100
-22.69%
464,490,962
61.87%
5
Lợi nhuận sau thuế
-881,556,402
-22.69%
1,857,963,847
61.87%
6
LNST/DT
-0.22%
0.36%
Nhận xét:
Về doanh thu
Nhìn vào bảng số liệu ta thấy doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch
vụ của công ty năm 2014 giảm đi so với năm 2013 và tiếp tục tăng trong năm 2015.
Nhìn chung doanh thu của cơng ty tăng lên rõ rệt qua các năm 2013 – 2015, điều
này có được là do sự nắm bắt thời cơ kinh doanh của công ty rất tốt.
Về giá vốn hàng bán
Giá vốn hàng bán năm 2014 sụt giảm so với năm 2013 là 23,482,131,939 đồng
Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến
10
Lớp: 10LTCĐ-QL05
Luận văn tốt nghiệp
GVHD: Th.s Chu Mai Anh
tương đương với 16.44%; năm 2015 tăng so với năm 2014 là 49,745,672,885 tương
đương với 41.68%. Giá vốn bán hàng năm 2014 giảm sút đi là do hoạt động
marketing, bán hàng của công ty kém hiệu quả. Nhưng qua năm sau lượng dịch vụ
cung cấp ra được đẩy mạnh, khách hàng đến với công ty nhiều hơn điều này dẫn
đến giá vốn hàng hóa tăng vọt.
Về lợi nhuận sau thuế
Cùng với sự sụt giảm của doanh thu là sự sụt giảm của lợi nhuận sau thuế ở
năm 2014 so với năm 2013. Năm 2015 doanh thu tăng 1,857,963,847 đồng tương
đương với 61.87% so với năm 2014. Nhìn chung lợi nhuận qua các năm có tăng và
giảm nhưng mức độ giảm là khơng đáng kể so với mức độ tăng, để có được điều
này là do sự hiệu quả của hoạt động quản lý của cơng ty.
Về nộp ngân sách nhà nước
Nhìn chung ta thấy các khoản nộp ngân sách nhà nước đã được cơng ty chấp
hành một cách đầy đủ đóng, nộp đầy đủ đúng thời gian quy định. Thuế nộp ngân
sách nhà nước năm 2014 giảm so với năm 2013 là 220,389,100 đồng tương đương
với 22.69%; năm 2015 tăng so với năm 2014 là 464,490,962 đồng tương đương với
61.87%. Ta thấy thuế năm 2014 giảm đi nhưng không đáng kể và tăng lên ở năm
2015, điều này có được là do hoạt động kinh doanh của công ty đạt được hiệu quả
tốt hơn. Hằng năm cơng ty đã đóng một phần khơng nhỏ về thuế thu nhập doanh
nghiệp cho nhà nước.
Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến
11
Lớp: 10LTCĐ-QL05
Luận văn tốt nghiệp
GVHD: Th.s Chu Mai Anh
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ
VIỆT NAM
1. Thực trạng hoạt động thẩm định giá Bất động sản tại Công ty Cổ phần
Thông tin và Định giá Việt Nam
1.1 Khái quát chung về hoạt động thẩm định giá Bất động sản tại Công ty Cổ
phần Thông tin và Định giá Việt Nam
Mô tả sơ lược về chức năng thẩm định giá BĐS: Chức năng thẩm định giá
BĐS tại Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt Nam là một trong những chức
năng quan trọng của công ty. Thẩm định giá BĐS có chức năng chính, phát huy
tiềm lực về nhân sự và đáp ứng nhu cầu thị trường ngày càng phát triển.
Thẩm định giá BĐS của Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt Nam
phục vụ nhu cầu mua bán trên thị trường, thẩm định giá để đền bù, giải phóng mặt
bằng, xác định giá khởi điểm trong việc bán các cơng trình xây dựng, xác định cho
thuê dự án xây dựng, xác định giá đất để xây dưng…
Hiệu quả hoạt động thẩm định giá BĐS: Thẩm định giá BĐS mang lại cho
Công ty nhiều thuận lợi trong việc xác định giá đấu giá, giá bán, giá cho thuê,… đã
giúp giảm một khoản chi phi rất lớn cho cơng ty trong q trình hoạt động.
1.2 Các cơ sở pháp lý của hoạt động thẩm định giá Bất động sản tại Công ty Cổ
phần Thông tin và Định giá Việt Nam
- Pháp lệnh giá 2002
- Luật đất đai năm 2003
- Nghị định 170/2003/NĐ- CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của
Pháp lệnh giá.
- Quyết định số 21/2004/QĐ – BTC Ban hành quy chế cấp, sử dụng và quản
lý thẻ TĐV về giá
- Thông tư số 7/2004/TT – BTC Hướng dẫn thực hiện NĐ 170/2003/NĐ – CP
Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến
12
Lớp: 10LTCĐ-QL05
Luận văn tốt nghiệp
GVHD: Th.s Chu Mai Anh
- Nghị định 181/2004/NĐ – CP về thi hành Luật đất đai
- Nghị định 188/2004/NĐ – CP về Phương pháp xác định giá đất và Khung
giá các loại đất
- Nghị định 198/2004/NĐ – CP về thu tiền sử dụng đất
- Thông tư 114/2004/TT – BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 188/2004/NĐ – CP
- Luật Doanh nghiệp 2005
- Nghị định 101/2005/NĐ – CP về thẩm định giá
- Quyết định số 06/2005/QĐ – BTC Ban hành quy chế tính giá tài sản, hàng
hóa, dịch vụ
- Quyết định số 24/2005/QĐ – BTC Ban hàng 3 tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam (đợt 1)
- Quyết định số 77/2005/QĐ – BTC Ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam (đợt 2)
- Thông tư 17/2006/TT – BTC Hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ
– CP về Thẩm định giá
- Luật kinh doanh BĐS năm 2006
Ngoài những văn bản chủ yếu trên, trong những trường hợp cụ thể cơng ty
cịn áp dụng một số các văn bản pháp lý khác do địa phương ban hành.
Như vậy liên quan đến lĩnh vực thẩm định giá tài sản nói chung và thẩm định
giá BĐS nói riêng có rất nhiều văn bản pháp lý quy định. Các văn bản loại này
thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau như: địa chính, kiến trúc, xây dựng, mơi trường…và
thường xuyên thay đổi. Cho nên việc áp dụng các văn bản pháp lý vào thực tiễn
hoạt động rất phức tạp và còn nhiều tranh cãi, ảnh hưởng đến kết quả định giá.
Trong q trình định giá địi hỏi các TĐV phải nắm bắt, cập nhật thường xuyên
cũng như vận dụng một cách linh hoạt các văn bản này đối với từng trường hợp cụ
thể để có thể mang lại kết quả chính xác nhất.
Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến
13
Lớp: 10LTCĐ-QL05
Luận văn tốt nghiệp
GVHD: Th.s Chu Mai Anh
1.3 Quy trình thẩm định giá Bất động sản tại Công ty Cổ phần Thơng tin và Định
giá Việt Nam
Trong q trình thẩm định giá, Công ty Cổ phần Thông tin và Định giá Việt
Nam thực hiện theo quy trình:
Bước 1: Tiếp cận khách hàng & Thu thập
những thông tin về khách hàng tiềm năng và
nội dung định giá/ thẩm định giá
Giai đoạn
1
Bước 2: Lập và gửi bản chào cung cấp dịch vụ &
dự thảo hợp đồng tới khách hàng tiềm năng
Bước 3: Đàm phán & Giao kết hợp đồng
Bước 4: Thu thập hồ sơ, tài liệu và các thông
tin dưới dạng phi văn bản từ khách hàng
Bước 5: Thu thập hồ sơ, tài liệu và các thông
tin phi văn bản từ các nguồn khác
Bước 6: Lập và gửi dự thảo báo cáo & chứng
thư thẩm định giá – định giá tới khách hàng
Giai đoạn
2
Bước 7: Lập và gửi dự thảo báo cáo & chứng
thư thẩm định giá – định giá tới khách hàng
Bước 8: Bảo vệ và thương thảo các nội dung khác
của báo cáo và chứng thư thẩm định giá – định giá
trước khách hàng và các bên liên quan
Bước 9: Phát hành báo cáo & chứng thư thẩm
định giá – định giá bất động sản
Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến
14
Lớp: 10LTCĐ-QL05
Luận văn tốt nghiệp
GVHD: Th.s Chu Mai Anh
1.3.1. Nội dung quy trình thấm định giá bất động sản
I. Giai đoan 1 - tiếp cận khách hàng, đàm phán & giao kết hợp đồng
a) Bước 01: Tiếp cận khách hàng & Thu thập những thông tin về khách hàng
tiềm năng và nội dung định giá/ thẩm định giá
Bộ phận & cá nhân có trách nhiệm trực tiếp: Phịng Thầm định giá BĐS
& Tài sản khác và nhân sự của Phòng Thầm định giá BĐS & Tài sản khác.
Yêu cầu đối với bước cơng việc
Thu thập thơng tin về danh tính khách hàng
Đối với khách hàng là thể nhân, cá nhân:
Họ và tên đầy đủ của khách hàng;
Số điện thoại di động, cố định, số fax của khách hàng (nếu có), và địa chỉ
email (nếu có);
Địa chỉ của khách hàng (không bắt buộc khi tiếp cận sơ bộ lần đầu tiên)
Số CMND của khách hàng (không bắt buộc khi tiếp cận sơ bộ lần đầu tiên)
Đối với khách hàng doanh nghiệp
Tên đầy đủ và chính xác của doanh nghiệp;
Địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại cố định, số fax;
Họ tên, số điện thoại di động, cố định, và địa chỉ email của cá nhân là đầu
mối tạm thời đại diện cho doanh nghiệp;
Mã số doanh nghiệp (rất khuyến khích song không bắt buộc khi tiếp cận
sơ bộ lần đầu tiên);
Họ tên, số điện thoại của lãnh đạo đại diện chính thức của doanh nghiệp
(rất khuyến khích song khơng bắt buộc khi tiếp cận sơ bộ lần đầu tiên).
Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến
15
Lớp: 10LTCĐ-QL05
Luận văn tốt nghiệp
GVHD: Th.s Chu Mai Anh
Thu thập thông tin về nội dung định giá/thẩm định giá
Xác định rõ đối tượng định giá/thẩm định giá
Xác định rõ bất động sản định giá/thẩm định giá thuộc dạng thức bất
động sản nào;
Vị trí của bất động sản;
Các đặc điểm khác của bất động sản như tên gọi theo qui ước của khách
hàng, đang được khai thác sử dụng hay để khơng, cơng trình đã hồn thiện hay dở
dang , công năng của bất động sản.
Xác định mục đích định giá
Xác lập rõ ràng mục đích định giá: Trong một số trường hợp, khách hàng
tiềm năng do không am hiểu chuyên môn nên diễn đạt không rõ, cán bộ của
VietValue phải giải thích và xác lập rõ ràng mục đích định giá/thẩm định giá. Tại
một số trường hợp khác, khách hàng tiềm năng có thể cùng lúc đề nghị định
giá/thẩm định giá một bất động sản cho nhiều mục đích khác nhau và các mục đích
này có thể dẫn tới những cách tiếp cận định giá khác nhau và kết quả khác nhau,
cán bộ của VietValue phải giải thích rõ ràng từng mục đích và tách bạch thành
nhiều cuộc định giá/thẩm định giá riêng biệt.
Xác định các bên có quyền và lợi ích trực tiếp, gián tiếp liên quan (rất
khuyến khích song khơng bắt buộc khi tiếp cận sơ bộ lần đầu tiên).
Các tài liệu, văn bản: về nguyên tắc, khi chưa giao kết hợp đồng, khách hàng
có quyền khơng cung cấp thơng tin dưới dạng tài liệu, văn bản, và VietValue không nhất
thiết phải thu thập ngay các tài liệu văn bản này từ khách hàng. Tuy nhiên, trong một số
trường hợp, khách hàng cởi mở và có thiện chí cung cấp một số tài liệu, văn bản,
VietValue khuyến khích các cán bộ của mình tiếp nhận các tài liệu này.
Yêu cầu về thời gian
Trong vòng tối đa 24h kể từ khi tiếp cận với khách hàng tiềm năng lần đầu
Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến
16
Lớp: 10LTCĐ-QL05
Luận văn tốt nghiệp
GVHD: Th.s Chu Mai Anh
tiên, cán bộ chuyên trách phải thu thập đầy đủ các thông tin được quy định tại phần
“Thu thập thông tin về danh tính khách hàng” và “Thu thập thơng tin về nội dung
định giá/thẩm định giá”.
Ngay sau khi thu thập đầy đủ các thông tin trên, cán bộ chuyên trách phải
truyền tải đầy đủ và chính xác các thơng tin này tới cấp quản lý trực tiếp và một
thành viên Ban Lãnh đạo Cơng ty có trách nhiệm. Hình thức báo cáo bằng email
hoặc các hình thức báo cáo khác.
b) Bước 02: Lập và gửi bản chào cung cấp dịch vụ & dự thảo hợp đồng tới
khách hàng tiềm năng
Bộ phận & cá nhân có trách nhiệm trực tiếp: Phịng Thầm định giá BĐS
& Tài sản khác và nhân sự của Phòng Thầm định giá BĐS & Tài sản khác.
Yêu cầu đối với bước công việc:
Việc lập bản chào cung cấp dịch vụ phải được thực hiện theo mẫu bản
chào cung cấp dịch vụ do Công ty ban hành. Mẫu bản chào dịch vụ được quy định
tại Phụ lục số 01 của Quy trình thẩm định giá bất đơng sản;
Việc lập dự thảo hợp đồng phải được thực hiện theo mẫu hợp đồng cung
cấp dịch vụ do Công ty ban hành. Mẫu hợp đồng cung cấp dịch vụ được quy định
tại Phụ lục số 02 của Quy trình thẩm định giá bất đông sản;
Việc lập dự thảo hợp đồng cung cấp dịch vụ bao gồm cả việc lập phụ lục
hợp đồng về danh mục các hồ sơ đề nghị cung cấp. Danh mục hồ sơ đề nghị cung
cấp được quy định tại Phụ lục số 03 của Quy trình thẩm định giá bất động sản;
Trong vòng 24h kể từ khi thu thập đầy đủ thông tin, cán bộ chuyên trách
phải hoàn thành xong dự thảo bản chào cung cấp dịch vụ cung cấp dự thảo hợp
đồng cung cấp dịch vụ và phải gửi tới cấp quản lý phòng trực tiếp và một thành viên
Ban Lãnh đạo Công ty có trách nhiệm. Hình thức gửi các bản dự thảo này bằng
email hoặc các hình thức khác;
Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến
17
Lớp: 10LTCĐ-QL05
Luận văn tốt nghiệp
GVHD: Th.s Chu Mai Anh
Trong vòng tối đa 04h kể từ khi nhận được các dự thảo trên, cấp quản lý
phòng và/ hoặc thành viên Ban Lãnh đạo Cơng ty có trách nhiệm phải tu chính và
thống nhất các dự thảo này. Ngay sau đó, cán bộ chuyên trách phải gửi bản chào
cung cấp dịch vụ chính thức và dự thảo hợp đồng cung cấp dịch vụ tới khách hàng
tiềm năng; hình thức gửi bằng email hoặc các hình thức khác;
Ngay sau khi gửi bản chào cung cấp dịch vụ và dự thảo hợp đồng cung
cấp dịch vụ, cán bộ chuyên trách phải lập tức liên hệ với khách hàng tiềm năng để
xác nhận rằng khách hàng tiềm năng đã nhận được các văn bản nêu trên;
c) Bước 03: Đàm phán & Giao kết hợp đồng
Bộ phận & cá nhân có trách nhiệm trực tiếp: Cấp Quản lý Phịng Thẩm
định giá Bất đơng sản & Tài sản khác và/hoặc thành viên Ban Lãnh đạo
Công ty có trách nhiệm
u cầu đối với bước cơng việc:
Mục tiêu của việc thu thập thông tin
Cán bộ chuyên trách hoặc cấp quản lý phịng có trách nhiệm nhanh chóng
tiếp cận và xắp xếp buổi đàm phán chính thức hợp đồng trực tiếp với khách hàng
tiềm năng (khách hàng cá nhân) và/hoặc với các cá nhân có trách nhiệm gắn liền
với quyền quyết định trong hệ thống định chế của khách hàng tiềm năng (khách
hàng doanh nghiệp hoặc tổ chức). Sau đó, tùy theo mức độ quan trọng của cuộc
thẩm định giá hoặc vai trò quan trọng của khách hàng, cấp quản lý phòng đề xuất
tới thành viên Ban Lanh đạo có trách nhiệm về phương án cấp quản lý phòng chịu
trách nhiệm trực tiếp đàm phán, hoặc phương án thành viên Ban Lãnh đạo có trách
nhiệm cùng với quản lý phòng trực tiếp tham gia đàm phán;
VietValue khuyến khích việc cấp quản lý phịng đàm phán trực tiếp với
các cá nhân đồng cấp và cấp cao hơn (bao hàm cả cấp cao nhất) trong hệ thống định
chế của khách hàng tiềm năng;
Khi chịu trách nhiệm tham gia trực tiếp với khách hàng tiềm năng, cấp
quản lý phòng phải tuân thủ khung quyết định cơ bản về giá và thời gian hoàn thành
dịch vụ do thành viên Ban Lãnh đạo có trách nhiệm đặt ra;
Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến
18
Lớp: 10LTCĐ-QL05
Luận văn tốt nghiệp
GVHD: Th.s Chu Mai Anh
Khi cấp quản lý phịng trực tiếp đàm phán, trong q trình đàm phán nếu
xảy ra những tình huống có thể vượt khung quyết định cơ bản, cấp quản lý phịng
có trách nhiệm thơng báo với thành viên ban lãnh đạo có trách nhiệm để có thể thay
đổi khung quyết định cơ bản, hoặc có trách nhiệm thu xếp ngay một buổi đàm phán
khác với sự tham gia trực tiếp của thành viên ban lãnh đạo có trách nhiệm. Khi phải
xin ý kiến của thành viên ban lãnh đạo có trách nhiệm về việc thay đổi khung quyết
định cơ bản, cấp quản lý phịng phải khéo léo và có những biện pháp thích hợp
nhằm giảm thiểu tới mức thấp nhất nguy cơ khách hàng tiềm năng nhận biết được
sự lúng túng của mình, và sự nhượng bộ của VietValue. Bên cạnh đó, VietValue
khơng khuyến khích việc thay đổi khung quyết định cơ bản của cấp quản lý phòng;
Khi đã thống nhất các điều khoản của hợp đồng, cấp quản lý phòng hoặc
cán bộ chun trách có trách nhiệm khẩn trương hồn thành dự thảo lần cuối để
nhanh chóng giao kết hợp đồng;
VietValue ln khuyến khích việc thiết lập các biên bản làm việc từng lần
ghi nhận kết quả làm việc hoặc kết quả đàm phán giữa VietValue với khách hàng
tiềm năng;
Hợp đồng sẽ được lập tối thiểu 04 bản, VietValue giữ tối thiểu 02 bản.
Theo đó, một bản chính lưu tại Phòng Thẩm định giá BĐS & TS khác, 01 bản chính
lưu tại Phịng Kế tốn;
II. Giai đoan 2 – thực hiện các nghiệp vụ thẩm định giá – định giá bất động sản
1. Bước 04: Thu thập hồ sơ, tài liệu và các thông tin dưới dạng phi văn bản từ
khách hàng
Bộ phận & cá nhân có trách nhiệm trực tiếp: Phòng Thầm định giá BĐS
& Tài sản khác và nhân sự của Phòng Thầm định giá BĐS & Tài sản khác.
Yêu cầu đối với bước công việc
Thu thập đầy đủ các hồ sơ, tài liệu được quy định tại phụ lục hợp đồng
cung cấp dịch vụ về “danh mục hồ sơ tài liệu được cung cấp”. Các hồ sơ, tài liệu
cung cấp phải được sao y bản chính bởi cơ quan cơng chứng, hoặc bởi UBND địa
Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến
19
Lớp: 10LTCĐ-QL05
Luận văn tốt nghiệp
GVHD: Th.s Chu Mai Anh
phương các cấp, hoặc bởi chính khách hàng. Việc giao nhận hồ sơ phải được lập
thành biên bản, được ký giữa cán bộ chuyên trách hoặc cấp quản lý phòng với
khách hàng (cán bộ có trách nhiệm trong hệ thống định chế của khách hàng).
Khi thu thập các thông tin khác không dưới dạng văn bản từ phía khách
hàng, cán bộ chuyên trách hoặc cấp quản lý phòng sẽ phỏng vấn, trao đối với khách
hàng theo một danh mục câu hỏi mở do VietValue thiết kế. Danh sách các câu hỏi
này được quy định tại Phụ lục số 04 của Quy trình Thẩm định giá Bất động sản;
VietValue ln khuyến khích việc văn bản hóa các thơng tin cung cấp
dưới dạng phi văn bản theo cách thiết lập các biên bản làm việc ghi nhận các thông
tin được cung cấp bởi khách hàng. Các biên bản này được ký bởi cán bộ chuyên
trách hoặc cấp quản lý phòng và khách hàng (cán bộ có trách nhiệm trong hệ thống
định chế của khách hàng);
Danh mục các câu hỏi được VietValue thiết kế quy định tại Phụ lục số 04
vẫn có thể không thỏa mãn nhu cầu về thông tin phục vụ cho việc thẩm định giá –
định giá bất động sản, mà các thơng tin này lại sẵn có ở khách hàng. Do đó,
VietValue ln khuyến khích sự linh hoạt và nhạy cảm của các cán bộ chuyên trách
và cấp quản lý phịng trong q trình trao đổi, thu thập thơng tin với khách hàng.
2. Bước 05: Khảo sát hiện trạng bất động sản
Bộ phận & cá nhân có trách nhiệm trực tiếp: Phòng Thầm định giá BĐS
& Tài sản khác và nhân sự của Phòng Thầm định giá BĐS & Tài sản khác.
Yêu cầu đối với bước công việc
Kết quả khảo sát hiện trạng phải được lập thành biên bản khảo sát hiện
trạng (02 bản) được ký bởi các cán bộ chuyên trách trực tiếp tham gia khảo sát ,và
bởi khách hàng và các bên liên quan (nếu có);
Biên bản khảo sát hiện trạng bất động sản phải được lập theo mẫu do
VietValue ban hành. Mẫu biên bản khảo sát hiện trạng được quy định tại Phụ lục số
05 của Quy trình Thẩm định giá bất động sản;
Sinh viên: Nguyễn Quốc Tiến
20
Lớp: 10LTCĐ-QL05
