Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại công ty TNHH quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng TMCP bắc á

CH

NGă1. C ăS

LụăLU N V TH M INHăGIÁăB Tă

1.1. T ngăquanăv b tăđ ngăs năvƠ th ătr

NGăS N

ngăb tăđ ngăs n

1.1.1. B t đ ng s n
1.1.1.1. Khái ni m B S
Vi c phân lo i tài s n thành ắb t đ ng s n” và ắđ ng s n” có ngu n g c t Lu t
c La Mư, theo đó b t đ ng s n không ch là đ t đai, c a c i trong lòng đ t mà còn là
t t c nh ng gì đ c t o ra do s c lao đ ng c a con ng i trên m nh đ t. B t đ ng s n
bao g m các công trình xây d ng, mùa màng, cây tr ngầ và t t c nh ng gì liên quan
đ n đ t đai hay g n li n v i đ t đai, nh ng v t trên m t đ t cùng v i nh ng b ph n
c u thành lãnh th .
Pháp lu t c a nhi u n c trên th gi i đ u th ng nh t ch coi b t đ ng s n
(B S) g m đ t đai và nh ng tài s n g n li n v i đ t đai. Tuy nhiên, h th ng pháp lu t
c a m i n c c ng có nh ng nét đ c thù riêng th hi n quan đi m phân lo i và tiêu
chí phân lo i, t o ra cái g i là ắkhu v c giáp ranh gi a hai khái ni m b t đ ng s n và
đ ng s n”.
H u h t các n

c đ u coi B S là đ t đai và nh ng tài s n có liên quan đ n đ t

đai, không tách r i v i đ t đai, đ
Lu t Dân s C ng hoà Pháp,

c xác đ nh b i v trí đ a lý c a đ t ( i u 517, 518

i u 86 Lu t Dân s Nh t B n,

i u 130 Lu t Dân s

C ng hoà Liên bang Nga, i u 94, 96 Lu t Dân s C ng hoà Liên bang
cầ). Tuy
nhiên, Nga quy đ nh c th b t đ ng s n là ắm nh đ t” ch không ph i là đ t đai nói
chung. Vi c ghi nh n này là h p lý b i đ t đai nói chung là b ph n c a lãnh th ,
không th là đ i t

ng c a giao d ch dân s .

Tuy nhiên, m i n c l i có quan ni m khác nhau v nh ng tài s n ắg n li n” v i
đ t đai đ c coi là B S. i u 520 Lu t Dân s Pháp quy đ nh ắmùa màng ch a g t,
trái cây ch a b t kh i cây là B S, n u đư b t kh i cây đ

c coi là đ ng s n”. T

ng

t , quy đ nh này c ng đ c th hi n Lu t Dân s Nh t B n, B lu t Dân s B c K
và Sài Gòn c . Trong khi đó, i u 100 Lu t Dân s Thái Lan quy đ nh: ắB S là đ t
đai và nh ng v t g n li n v i đ t đai, bao g m c nh ng quy n g n v i vi c s h u đ t
đai”. Lu t Dân s
c đ a ra khái ni m B S bao g m đ t đai và các tài s n g n v i
đ t.
Nh v y, có hai cách di n đ t chính: th nh t, miêu t c th nh ng gì đ c coi

là ắg n li n v i đ t đai” th hai, không gi i thích rõ v khái ni m này và d n t i các
cách hi u r t khác nhau v nh ng tài s n ắg n li n v i đ t đai”.
Lu t Dân s Nga n m 1994 quy đ nh v B S đư có nh ng đi m khác bi t đáng
chú ý so v i các Lu t Dân s truy n th ng.
1

i u 130 c a Lu t này m t m t, li t kê


t

ng t theo cách c a các Lu t Dân s truy n th ng; m t khác, đ a ra khái ni m

chung v B S là ắnh ng đ i t ng mà d ch chuy n s làm t n h i đ n giá tr c a
chúng”. Bên c nh đó, Lu t này còn li t kê nh ng v t không liên quan gì đ n đ t đai
nh ắtàu bi n, máy bay, ph

ng ti n v tr ầ” c ng là các B S.

Theo B lu t Dân s n m 2005 c a n c C ng hoà XHCN Vi t Nam, t i i u
174 có quy đ nh: ắB S là các tài s n bao g m: t đai; Nhà, công trình xây d ng g n
li n v i đ t đai, k c các tài s n g n li n v i nhà, công trình xây d ng đó; Các tài s n
khác g n li n v i đ t đai; Các tài s n khác do pháp lu t quy đ nh”.
Nh v y, khái ni m B S r t r ng, đa d ng và c n đ

c quy đ nh c th b ng

pháp lu t c a m i n c và có nh ng tài s n có qu c gia cho là B S, trong khi qu c
gia khác l i li t kê vào danh m c B S. H n n a, các quy đ nh v B S trong pháp lu t
c a Vi t Nam là khái ni m m mà cho đ n nay ch a có các quy đ nh c th danh m c

các tài s n này.
1.1.1.2.

c đi m ch y u c a B S

C đ nh v v trí
B t đ ng s n g n li n v i m t v trí c đ nh c th , mà y u t v trí có nh h

ng

l n và t o ra giá tr B S, y u t v trí chính là kho ng cách t B S đ n trung tâm kinh
t , v n hóa, chính tr hay c ng chính là kh n ng ti p c n c a B S v i các trung tâm
đó. Khi ắtính v trí” c a B S thay đ i s làm cho giá tr B S thay đ i t ng hay gi m
tùy thu c vào kh n ng ti p c n v i các trung tâm đó.
Do tính ắc đ nh v v trí” nên giá tr và kh n ng sinh l i c a B S còn ch u tác
đ ng b i y u t môi tr ng, nh : y u t t nhiên, đi u ki n kinh t , đi u ki n môi
tr ng và tính ch t xã h iầ
Tính b n v ng
Thông th

ng B S có tính b n v ng cao, đ c bi t là đ i v i đ t đai. Tuy nhiên,

khi đ nh giá và đ u t B S c ng c n xem xét trên góc đ k thu t và kinh t .
Khi đ u t c n chú tr ng chu k kinh t đ quy t đ nh chu k v t lý nh m đ m
b o công trình/ B S phát huy đ c hi u qu , thu h i đ c v n,ầtr c khi công trình/
B S ch m d t chu k v t lỦ: h h ng, s p đ , không còn s d ng,ầ và khi đ nh giá
ch ch n và quy t đ nh giá tr B S c n c vào chu k nào ng n h n gi a hai chu k
kinh t và chu k v t lý.
Vào cu i chu k kinh t đ đ m b o đ
gi m, các chi phí duy trì th

c l i ích kinh t c a B S không suy

ng t ng lên. Do v y c n so sánh l i ích kinh t mang l i

v i các chi phí duy trì và chi phí c h i c a vi c duy trì B S đ quy t đ nh chu k v t
lý. C n tính toán và d tính các công n ng và nhu c u thay đ i c a B S khi đ u t .
2

Thang Long University Library


Tính khác bi t
Các B S có nh ng khác bi t: khác nhau v v trí, v k t c u và v ki n trúc, khác
nhau v quy n, v quang c nh, môi tr ng,ầ s khác bi t đó chính là l i ích kinh t
riêng mang l i cho t ng B S:
Khi đ u t c n chú tr ng khai thác tính khác bi t đ làm t ng giá tr c a B S
đ ng th i đáp ng đ c tính riêng bi t c a ng i tiêu dùng;
Khi đ nh giá không áp đ t m t giá tr B S cho B S khác mà không chú Ủ đ n
tính khác bi t gi a hai B S.
Tính khan hi m
Xu t phát t ắgi i h n v di n tích”, ắkhác bi t”, ắv trí c đinh”,ầ đư t o ra s
khan hi m c a B S, làm cho quan h cung c u c a B S m t cân đ i theo h ng
CUNG < C U, d n đ n tình tr ng đ u c v B S. Giá c luôn có xu h ng t ng.
Có giá tr l n
Giá tr đ t và chi phí xây d ng là r t l n, làm cho giá tr có giá tr l n, Th

ng r t

cao, t đó đ t ra v n đ :

 Ho t đ ng đ u t kinh doanh B S ph i c n v n l n và dài h n;
 V n đ u t cho B S có th tái t o qua kinh doanh ho c th ch p;
 Do có giá tr l n nên th
Tính nh h

ng phát sinh quan h vay v n khi mua bán B S.

ng l n nhau

B S ch u s nh h ng l n nhau r t l n, giá tr c a m t B S này có th b tác
đ ng c a B S khác. c bi t, trong tr ng h p Nhà n c đ u t xây d ng các công
trình k t c u h t ng s làm t ng v đ p và nâng cáo giá tr s d ng c a B S trong khu
v c đó. Trong th c t , vi c xây d ng B S này làm tôn thêm v đ p và s h p d n c a
B S khác là hi n t ng khá ph bi n.
Các B S th

ng có tác đ ng l n nhau và có nh h

ng đ n các ho t đ ng kinh

t - xã h i, do v y:
 S th ng nh t qu n lý v B S c a nhà n

c là đi u c n thi t;

 Khi đ u t xây d ng các công trình ph i tính đ n s
khác, đ i v i môi tr ng và c nh quan;
 Khi đ nh giá ph i tính đ n kh n ng nh h
đ i;

nh h

ng đ i v i công trình

ng n u nh có các công trình khác ra

1.1.1.3. Phân lo i B S
T kinh nghi m c a nhi u n

c và k t qu nghiên c u

th phân lo i nh sau:
3

n

c ta, b t đ ng s n có


ThỀo đ c tính v t ch t
Theo đ c tính v t ch t B S có th chia làm 3 lo i là B S có đ u t x y d ng,
B S không đ u t xây d ng, B S đ c bi t.
th

B S có đ u t x y d ng, bao g m: B S nhà , B S nhà x ng và công trình
ng m i ậ d ch v , B S h t ng (h t ng k thu t và h t ng xã h i), B S là tr s

làm vi c. Trong B S đ u t xây d ng thì nhóm B S nhà đ t ( bao g m đ t đai và các
tài s n g n li n v i đ t đai) là nhóm B S c b n, chi m t tr ng l n, tính ch t ph c
t p cao và ch u nh h

ng c a nhi u y u t ch quan. Nhóm này có tác đ ng r t l n

đ n quá trình công nghi p hóa, hi n đ i hóa đ t n c c ng nh phát tri n đô th b n
v ng nh ng quan tr ng h n nhóm B S này chi m đ i đa s các giao d ch trên TTB S
n c ta c ng nh
các n c trên th gi i.
B S không đ u t xây d ng: B S không đ u t xây d ng: ch y u là đ t nông
nghi p (d i d ng t li u s n xu t) bao g m các lo i đ t nông nghi p, đ t r ng, đ t
nuôi tr ng h i s n, đ t làm mu i, đ t hi m, đ t ch a s d ng,v.vầ
B S đ c bi t là nh ng lo i B S nh công trình b o t n qu c gia, di s n v n hóa
v t th , nhà th h , đình chùa, mi u m o, ngh a trang,ầ
kh n ng tham gia thì tr

c đi m c a B S này là

ng r t th p.

Theo m c đích s d ng g n li n v i đ c tính v t ch t
Theo m c đích s d ng g n li n v i đ c tính v t ch t thì b t đ ng s n c ng đ
chia làm hai lo i và công trình ki n trúc và đ t đai.

c

Công trình ki n trúc bao g m: Nhà c a dùng đ cho thuê ho c bán, công trình
ki n trúc ph c v s n xu t, công trình ki n trúc có tính ch t th ng m i, khách s n và
v n phòng cho thuê, công trình ki n trúc khác.
t đai bao g m: Nhóm đ t nông nghi p, nhóm đ t phi nông nghi p, nhóm đ t
ch a s d ng.
1.1.1.4. Quy n c a ch th đ i v i B S

h

Quy n c a ch th đ i v i B S là y u t quan tr ng, có tính ch t pháp lý và nh
ng l n đ n giá tr c a B S.
i v i đ t đai
V lý thuy t có ba hình th c th hi n quy n l i:

 S h u v nh vi n
S h u đ t đai đ c công nh n b ng gi y ch ng nh n quy n s h u do c quan
nhà n c có th m quy n c p.
4

Thang Long University Library


T i đi u 17 Hi n pháp n

c C ng hòa xã h i ch ngh a Vi t Nam đ

c Qu c h i

khóa VIII, k h p th 11 nh t trí thông qua trong phiên h p ngày 15 tháng 04 n m
1992, đư quy đ nh đ t đai thu c s h u toàn dân.
 Thuê theo h p đ ng
t thu c quy n s h u ho c đ t công c a Nhà n c có th đ c cho thuê theo
h p đ ng dài h n ho c ng n h n. nh ng h p đ ng cho thuê đ t đ c l u h s b ng
các ch ng th .
 Quy n s d ng
Quy n s d ng đ t th

ng g n li n v i m t ho t đ ng nh t đ nh. T i đi u 18

Hi n pháp n c C ng hòa xã h i ch ngh a Vi t Nam, đư công nh n quy n s d ng
đ t c a các t ch c và cá nhân.
i v i các công trình
 S h u v nh vi n
Quy n s h u các công trình đi theo quy n s h u đ t: đ i v i các công trình
thu c quy n s h u c a Nhà n c.
Quy n s h u các công trình, nhà đ i v i t ch c, cá nhân trong n c, ng i
Vi t Nam n c ngoài; t ch c, cá nhân n c ngoài có nhà , công trình xây d ng
đ c t o l p h p pháp t i Vi t Nam theo quy đ nh c a pháp lu t đ
ngh đ nh c a chính ph s 95/2005/N -CP ngày 25/07/2005.

c th c hi n theo

 Thuê theo h p đ ng
Công trình, nhà

n m trên khu đ t đ

c cho thuê theo h p đ ng.

Quy n s h u cá nhân, t ch c có th b c
khi Chính ph thu h i vì l i ích qu c gia.
1.1.2. Th tr

ng ch b i lu t pháp và b gi i h n

ng b t đ ng s n

1.1.2.1. Khái ni m th tr

ng B S

T khi th c hi n chuy n đ i n n kinh t k ho ch hoá t p trung sang n n kinh t
th tr ng đ nh h ng xã h i ch ngh a (1986), Vi t Nam đư n l c xây d ng và phát
tri n đ ng b các y u t c a kinh t th tr ng. n nay v c b n chúng ta đư hình
thành đ y đ các b ph n c a kinh t th tr ng, trong đó m t s th tr ng đư phát
tri n khá nh th tr ng các s n ph m đ u ra, nh t là th tr ng hàng hoá và m t s
s n ph m ph c v . Tuy nhiên, đ i v i các th tr ng s n ph m đ u vào có Ủ ngh a
quan tr ng đ i v i vi c phát tri n s n xu t kinh doanh nh th tr ng v n th tr ng
lao đ ng đ c bi t là TTB S l i m i ch trong giai đo n ban đ u hình thành và phát tri n.

5


Có th th y r ng b n thân TTB S không t d ng mà có, nó ph thu c vào y u t
khi nào B S đ c coi là hàng hoá, đ c trao đ i, mua, bán, cho thuê, chuy n nh
v.vầ Nói chung là ho t đ ng kinh doanh B S.
Hi n nay quan ni m v TTB S c ng đang đ
ki n nh sau:
Khái ni m 1: TTB S là th tr
ch p, chuy n nh
c a Nhà n c.

c tranh lu n và n i lên m t s ý

ng c a ho t đ ng mua bán, trao đ i, cho thuê, th

ng quy n s d ng B S theo quy lu t c a th tr

Khái ni m 2: Th tr

ng

ng có s qu n lý

ng b t đ ng s n là t ng hoà các giao d ch dân s v B S

t i m t đ a bàn nh t đ nh, trong th i gian nh t đ nh.
Khái ni m 3: TTB S là t ch c các quy n có liên quan đ n đ t sao cho chúng có
th trao đ i giá tr gi a các cá nhân ho c th c th . Các quy n này đ c l p v i các đ c
tính v t ch t mà th

ng đ

c g i là đ t.

nh ngh a th ba này nghiêng v th tr

ng b t đ ng s n là m t mô hình, m t t

ch c đ các quy n có liên quan đ n đ t đ c th c hi n m t cách đ c l p. Tuy r ng
tính khách quan c a TTB S là quan h giao d ch mua bán B S theo quy lu t đ c thù
c a th tr

ng giá tr nh ng v ch quan là s giao d ch đó ph i đ

c t ch c theo m t

Ủ đ nh t đ nh.
Do quan ni m khác nhau v hàng hoá B S và ph m vi th tr
quan ni m khác nhau v th tr ng B S.
Có ý ki n cho r ng TTB S và th tr

ng nên có m t s

ng đ t đai là m t b i vì tài s n là nhà, công

trình xây d ng ph i g n v i đ t đai m i tr thành B S đ c. Do đó đ t đai b n thân
nó là B S đ ng th i là y u t đ u tiên c a b t k B S nào khác. Tuy nhiên, trên th c
t , th tr ng đ t đai ch là m t b ph n c a TTB S và hàng hoá đ t đai ch là m t b
ph n c a hàng hoá B S.
Trên th c t , có m t s ng i cho r ng TTB S là th tr ng nhà đ t (th tr ng
đ a c). Quan ni m này khá ph bi n n c ta vì cho r ng ch có nhà đ t m i mang ra
mua bán chuy n nh ng trên th tr ng. C ng gi ng nh quan ni m trên B S nhà đ t
ch là m t b ph n c a hàng hoá B S trên th tr ng. Vì v y quan ni m này là không
đ yđ .
M t quan ni m khá ph bi n khác cho r ng TTB S là ho t đ ng mua bán, trao
đ i, cho thuê, th ch p, chuy n d ch quy n s h u (quy n s d ng) B S theo quy lu t
th tr

ng. Khái ni m này ph n ánh tr c di n các ho t đ ng c a th tr

ni m này d làm ng

ng c th . Khái

i ta nh n bi t ph m vi và n i dung c a TTB S h n là khái ni m

có tính khái quát. C ng có Ủ ki n b sung cho khái ni m này, cho r ng TTB S là th
6

Thang Long University Library


tr

ng c a ho t đ ng mua bán trao đ i cho thuê, th ch p, chuy n d ch quy n s h u

(quy n s d ng) B S theo quy lu t th tr ng có s qu n lý c a nhà n c. Ý ki n này
xu t phát t đ c đi m là ho t đ ng c a TTB S h u h t các n c đ u đ c đi u
ch nh b ng pháp lu t dân s ho c pháp lu t đ t đai và ch u s can thi p và qu n lý ch t
ch c a nhà n c.
Tóm l i, qua các nh n đ nh khác nhau ta có th k t lu n r ng TTB S là th
tr ng nhà đ t mà đó có các ho t đ ng mua bán, trao đ i, cho thuê, th ch p, chuy n
nh ng quy n B S theo quy lu t c a th tr ng, có s qu n lý c a nhà n c và là
t ng hòa các giao d ch dân s v B S t i m t đ a bàn nh t đ nh, trong m t th i gian
nh t đ nh.
1.1.2.2.

c đi m c a th tr

TTB S là lo i th tr

ng B S
ng bao g m các giao d ch B S đ

c th c hi n thông qua

quan h hàng hóa ậ ti n t . có nh ng đ c đi m ch y u nh sau:
 C p đ phát tri n c a th tr

ng B S

H u h t các qu c gia có n n kinh t th tr

ng, TTB S đ u hình thành và phát

tri n qua 4 c p đ : s kh i, t p trung hóa, ti n t hóa và tài chính hóa.
 Chu k dao đ ng
Chu k dao đ ng c a B S g m 4 giai đo n: ph n vinh ( sôi đ ng ), suy thoái (có
d u hi u ch ng l i), tiêu đi u (đóng b ng), Ph c h i (nóng d n lên và có th gây ắs t”)
 Mang tính khu v c và không t p trung
TTB S mang tính vùng, tính khu v c sâu s c và không t p trung, tr i r ng trên
kh p các mi n c a đ t n c.
B S là m t lo i hàng hóa c đ nh và không th di d i v v trí và nó ch u nh
h ng c a các y u t t p quán, tâm lý, th hi u. Trong khi đó tâm lỦ , th hi u c a m i
vùng, m i đ a ph ng là khác nhau. Chính vì v y, ho t đ ng c a TTB S mang tính
đ a ph

ng sâu s c.

M t khác thi tr ng B S mang tính không t p trung và tr i r ng m i mi n c a
đ t n c . S n ph m hàng hóa B S có ắd th a” vùng này c ng không th đem bán
vùng khác đ c. bên c nh đó, m i th tr ng mang tính ch t đ a ph ng v i quy mô
và trình đ khác nhau do có s phát tri n không đ u gi a các vùng các mi n, do đi u
ki n t nhiên và trình đ phát tri n kinh t - v n hóa ậ xã h i khác nhau d n đ n quy
mô và trình đ phát tri n c a TTB S khác nhau. TTB S các đô th có quy mô và
trình đ phát tri n kinh t cao thì ho t đ ng sôi đ ng h n TTB S nông thôn, mi n

núi,ầ
7


Vì v y , trong quan h cung c u, s v n đ ng c a giá c B S đ đánh giá h p lý
giá tr B S c n ph i g n v i các đi u ki n c th v kinh t - v n hóa ậ xã h i c a
t ng vùng, t ng khu v c.
 M t d ng th tr

ng không hoàn h o

Giá c B S không hoàn toàn là giá c nh tranh, bình đ ng trên th tr ng, mà là
giá đ c quy n c a m t s n ph m đ n l , c a m t bên có l i th đ c quy n. Y u t đ c
quy n càng t ng thì giá tr B S càng t ng;
Ng
tin c y.

i mua và ng

i bán không d dàng thâm nh p th tr

Khi đ nh giá c n có các b ng ch ng h p lý v giá tr th tr
và

ng n u không có s
ng đ có th so sánh

c tính giá tr tài s n.

 Th

ng xuyên không cân đ i quan h cung c u

TTB S th

ng m t cân đ i theo h

ng cung nh h n c u:

Khi c u thay đ i d n đ n thay đ i v giá c B S, nh ng cung B S ch m co
giãn khi giá c thay đ i;
Cung B S không th ph n ng nhanh chóng và t
vi c t ng cung th ng m t nhi u th i gian;

ng ng v i thay đ i c a c u,

S bi n đ ng c ng B S luôn có đ ch l n h n so v i các m t hàng khác.
 Th i gian mua bán dài, chi phí giao d ch cao
B S là tài s n quan tr ng có giá tr cao đ i v i ch s h u nên m i giao d ch
liên quan đ n B S đ u ph i đ c cân nh c c n th n, đòi h i nhi u th i gian xem xét
v m t v t ch t và pháp lý;
Th i gian mua bán c ng tùy thu c và th i gian c a th t c chuy n quy n s h u
theo quy đ nh c a pháp lu t.
 Quá trình giao d ch ph c t p
B S th

ng có giá tr l n và g n li n v i quy n l i pháp lý do v y quá trình giao

d ch c a B S th ng phúc t p. c đi m này làm t ng th i gian và chi phí giao d ch
cho các công tác tìm ki m thông tin, t v n, th m đ nh, thanh toán.

 Chi ph i m nh m vào các ngành khác
Hàng hóa B S có liên quan tr c ti p đ n tích l y tài s n c đ nh, tr thành y u t
đ u vào quan tr ng hàng đ u c a ngành s n xu t, kinh doanh.
 R t nh y c m v i các bi n đ ng kinh t , chính tr

8

Thang Long University Library


TTB S nh y c m đ i v i t ng tr

ng kinh t , d b nóng lên khi n n kinh t có

m c t ng tr ng cao và c ng d b đóng b ng khi kinh t suy gi m. TTB S c ng r t
nh y c m v các bi n đ ng chính tr , v n hóa, xư h i.
 Tr tr

ng đa phân khúc

Do c c u cung c u r t đa d ng, cùng v i các chính sách t phía nhà n c áp
d ng đ i v i các đ i t ng khác nhau trên TTB S d b phân khúc, các thông tin ch
n ng trong t ng khu v c th tr ng riêng l . thi u s ph i h p đ ng b s t o ra nh ng
bi t l p làm gi m hi u qu c a th tr

1.1.2.3. Phân lo i th tr

ng này.

ng B S

Vi c phân lo i TTB S nh m giúp cho s nhìn nh n TTB S đ

c hoàn thi n và

rõ nét h n:
Phân lo i c n c vào m c đ ki m soát c a nhà n
Th tr

c

ng chính th c:

Th tr ng chính th c hay th tr ng có s ki m soát c a nhà n c bao g m các
giao d ch mà nhà n c có th ki m soát đ c, nh : giao d ch t i trung tâm đ u giá, các
ngân hàng, các công ty cho thuê tài chính, công ty ch ng khoán B S, công ty kinh
doanh đ a c,ầ
Th tr

ng phi chính th c

Th tr ng phi chính th c hay th tr ng không có s ki m soát c a nhà n c
bao g m các giao d ch v B S không ti n hành đ y đ các th t c pháp lý: mua bán
trao tay, cam k t b ng gi y nh n n ,ầ
C n c vào hình th c tham gia th tr

ng

 Th tr

ng chuy n nh

ng quy n s d ng đ t, hay th tr

 Th tr

ng xây d ng các công trình B S đ bán và cho thuê;

 Th tr

ng bán và cho thuê l i B S.

C n c vào lo i hàng hóa trên th tr
 Th tr

ng đ t đai;

 Th tr

ng nhà ;

ng

 TTB S công nghi p;
 TTB S v n phòng, công s ;
 TTB S dành cho d ch v .
C n c vào tính ch t giao d ch
 Th tr

ng mua bán B S;

9

ng đ t đai;


 Th tr

ng thuê và cho thuê B S;

 Th tr

ng giao d ch B S th ch p, b o hi m;

 Th tr

ng giao d ch B S dùng đ góp v n liên doanh.

1.1.2.4. Vai trò c a th tr

ng B S

 TTB S là c u n i gi a s n xu t và tiêu dùng
 TTB S là n i th c hi n tái s n xu t các y u t s n xu t cho các ch th kinh doanh
B S
 TTB S góp ph n thúc đ y quá trình đ i m i v ho t đ ng qu n lỦ đ t đai, nhà ,
các công trình xây d ng đ c bi t là các công trình công c ng và các c s kinh t
khác
 TTB S góp ph n thúc đ y ng d ng và c i ti n khoa h c ậ công ngh , nâng cao
ch t l ng nhà , b o v môi tr ng
 TTB S góp ph n t ng c

ng quan h h p tác, nâng cao trình đ xã h i hóa trong

quá trình s n xu t kinh doanh, t o c s phát tri n kinh t m t cách b n v ng.
1.2. Th măđ nhăgiáăB S

1.2.1. Khái ni m v th m đ nh giá B S
Theo Lu t giá n m 2013, Th m đ nh giá là vi c c quan, t ch c có ch c n ng
th m đ nh giá xác đ nh giá tr b ng ti n c a các lo i tài s n theo quy đ nh c a B lu t
dân s phù h p v i giá th tr ng t i m t đ a đi m, th i đi m nh t đ nh, ph c v cho
m c đích nh t đ nh theo tiêu chu n th m đ nh giá.
Ngoài ra ta có th tham kh o m t s khái ni m v th m đ nh giá khác nh sau:
Theo cu n nguyên lý và tiêu chu n th m đ nh giá c a th c s V Minh
c: Có
th đ nh ngh a th m đ nh giá (Valuation hay Appraisal) là vi c c tính hay xác đ nh
giá tr c a m t tài s n. Ho c đó là cách th c mà giá tr m t tài s n đ

c

c tính t i

m t th i đi m và m t đ a đi m nh t đ nh. Hay th m đ nh giá là m t ngh thu t hay
khoa h c v
c tính giá tr cho m t m c đích c th c a m t tài s n c th t i m t
th i đi m, có cân nh c đ n t t c nh ng đ c đi m c a tài s n, c ng nh xem xét t t c
các y u t kinh t c n b n c a th tr ng bao g m các lo i đ u t l a ch n.
Theo t đi n ti ng Vi t: Th m đ nh giá là xem xét đ xác đ nh, quy t đ nh. Th m
đ nh giá tr tác ph m.
T đi n Wikipedia: Trong tài chính, th m đ nh giá là quá trình
m t cái gì đó có. Các th th

chính.

nh giá có th đ

khoán th tr

ng đ

c tính giá tr mà

c đ nh giá là các tài s n ho c trách nhi m tài

c th c hi n trên tài s n (ví d , các đ u t trên các ch ng

ng nh c phi u, tùy ch n, doanh nghi p kinh doanh, ho c tài s n vô
10

Thang Long University Library


hình ch ng h n nh b ng sáng ch và th

ng hi u) ho c trách nhi m pháp lý (ví d ,

trái phi u đ c phát hành b i m t công ty). Xác đ nh giá tr là c n thi t vì nhi u lý do
nh phân tích đ u t , l p ngân sách v n, sáp nh p và mua l i giao d ch, báo cáo tài
chính, các s ki n ch u thu đ xác đ nh đúng trách nhi m thu , và trong tranh ch p.
Lu t Kinh doanh b t đ ng s n quy đ nh: Khái ni m th m đ nh giá b t đ ng s n
là ho t đ ng t v n, xác đ nh giá c a m t b t đ ng s n c th t i m t th i đi m xác
đ nh” (Kho n 9 i u 4)

1.2.2. M c tiêu c a th m đ nh giá B S
Các m c đích c a ho t đ ng th m đ nh giá B t đ ng s n bao g m:
 Mua bán, chuy n nh

ng tài s n

 Th ch p, b o lãnh, vay v n ngân hàng
 Xác đ nh giá tr tài s n, d án đ u t , giá tr th

ng hi u...

 H ch toán k toán, thanh lý tài s n, b o hi m, đ n bù, gi i t a...
 Th m đ nh tài s n ph c v đi u tra, xét x , phân chia, tranh ch p tài s n,...
 Liên doanh, thành l p, chuy n đ i ho c gi i th doanh nghi p
 Ch ng minh tài s n đ du h c, du l ch, đ nh c , h p tác, góp v n...
 Các m c đích th m đ nh khác...
1.2.3. Vai trò c a th m đ nh giá B S
i v i cá nhân
Trong n n kinh t th tr

ng, giá c c a hàng hoá nói chung, c a b t đ ng s n

nói riêng đ c hình thành và v n đ ng d i s chi ph i c a các qui lu t khách quan,
và ch u s tác đ ng c a nhi u nhân t . Cùng m t lo i b t đ ng s n m t th i đi m,
nh ng các th tr ng khác nhau có giá th tr ng khác nhau. Ho c cùng lo i b t
đ ng s n, cùng th tr

ng (nông thôn/thành th /vùng) nh ng

nh ng th i đi m khác

nhau, có giá th tr ng khác nhau. Ch a k đ n các b t đ ng s n có các đ c tính k
thu t, xây d ng, ki n trúc ph c t p và r t khác nhau. Trong khi đó, giá c c a b t đ ng
s n ph thu c r t l n vào các y u t này. Cá nhân ng i mua ho c bán b t đ ng s n
không ph i lúc nào c ng có đ y đ thông tin và am hi u v tính n ng và c u trúc c a
b t đ ng s n, và vì th , không đánh giá đúng giá tr th tr

ng c a b t đ ng s n.

i u này, có th gây thi t h i cho các cá nhân tham gia th tr ng b t đ ng s n,
n u các quy t đ nh c a h thi u thông tin, không ph n ánh đúng giá tr b t đ ng s n.
V i s giúp đ , t v n c a các nhà đ nh giá và giá
ánh đúng giá tr th tr

ng, các cá nhân đ

cl

ng giá c a h ph n

c t v n khi tham gia TTB S s không b

thi t thòi trong các giao d ch mua bán ho c trao đ i, th a k , th ch p, b o hi m v.v..
11


đây vai trò c a ng

i đ nh giá nh là m t thành viên trung gian đ đ m b o tính

minh b ch và công b ng cho th tr

ng b t đ ng s n.

i v i các c quan t ch c
Nhà n c, v i t cách là ch s h u c a m t kh i l ng r t l n các lo i b t đ ng
s n, s b nh h ng r t l n (b th t thoát tài s n, thi t h i v l i ích kinh t ho c gây
t n h i cho ng i khác) n u đ nh giá không đúng các lo i b t đ ng s n mà nhà n c
s h u. Cho đ n nay, vi c đ nh giá các tài s n này đang đ c th c hi n b i các cán b
đ nh giá thu c h th ng nhà n c (nh cán b thu c các s Tài chính, cán b thu ầ).
V i m t kh i l

ng công vi c l n, vi c s d ng ho t đ ng t v n đ nh giá t các

doanh nghi p ho t đ ng trong l nh v c kinh doah d ch v b t đ ng s n là t t y u.
Chính vì v y, ho t đ ng đ nh giá (c a nhà n c và các doanh nghi p đ nh giá) có
vai trò vô cùng quan tr ng đ i v i nhà n c. Các b t đ ng s n nhà n c ph i đ nh giá
bao g m:


nh giá đ t làm c s cho vi c thu thu s d ng đ t, thu chuy n quy n s d ng
đ t, thu tài s n, thu tr c b ,ầ



nh giá các b t đ ng s n cho m c đích c ph n hoá, sáp nh p, bán, khoán, cho
thuê các doanh nghi p nhà n c




nh giá b t đ ng s n (đ c bi t là đ t đai) cho các ho t đ ng đ u giá
nh giá đ t đai, nhà x
liên k t s n xu t

ng c a các doanh nghi p nhà n

c khi tham gia liên doanh



nh giá b t đ ng s n đ thanh lý tài s n



nh giá b t đ ng s n cho các m c đích th ch p, b o hi mầ
Vi c đ nh giá B S ph n ánh đúng giá tr th tr

ng s có tác d ng l n trong vi c

đ m b o ngu n thu cho nhà n c, đ m b o tính công b ng xã h i.
ng th i, đ nh giá
đúng giá tr B S, trong đó đ c bi t là đ t đai, s t o đ ng l c cho vi c phân b đ t đai
nh là m t ngu n l c xã h i ậ m t cách h p lý và hi u qu . Nói m t cách khác, đ t đai
s đ c phân b vào ng i ắs d ng t t nh t và hi u qu nh t”. Khi t t c ngu n l c
đ t đai đ u đ c đánh giá theo giá tr th tr ng và không có s u đưi đ c bi t nào đ i
v i m t nhóm ng i s d ng c th , thì đ t đai s đ c s d ng theo cách t t nh t.
Trên th c t hi n nay n c ta, còn r t nhi u c quan, doanh nghi p nhà n c đ c
ắbao c p” v giá đ t khi tính toán các ngh a v liên quan đ n đ t. Vì v y, m c dù đ t
đai là s h u toàn dân, nh ng lo i tài s n quí giá này đang b lãng phí vì s ắchi m

gi ” không h p lý c a các c quan nhà n c, đ c bi t là đ t đai nh ng v trí t t,
thu n l i. Nguyên nhân chính là ắgiá đ t” đ tính toán các ngh a v này không sát v i
giá th tr ng, vì v y c quan này không có đ ng l c r i kh i khu v c này đ tìm đ n
12

Thang Long University Library


nh ng khu v c có giá đ t r h n đ thuê tr s ho c n i s n xu t kinh doanh. Nói m t
cách khác, nguyên t c ắs d ng cao nh t và t t nh t” không đ c đ m b o. Nguyên
nhân c b n c a tình tr ng này là vi c áp d ng các ph ng pháp xác đ nh giá tr b t
đ ng s n trong th c ti n n c ta hi n nay ch a đ y đ và đ i ng cán b đ nh giá b t
đ ng s n còn thi u kinh nghi p và chuyên nghi p.
1.2.4. Các nguyên t c trong th m đ nh giá B S
1.2.4.1. Nguyên t c s d ng t t nh t và hi u qu nh t
Vi c s d ng t t nh t và hi u qu nh t c a tài s n là đ t đ

c m c h u d ng t i

đa trong nh ng hoàn c nh kinh t - xã h i th c t phù h p, có th cho phép v m t k
thu t, v pháp lý, v tài chính và đem l i giá tr l n nh t cho tài s n.
Tuy nhiên, m t tài s n đang s d ng th c t không nh t thi t đư th hi n kh
n ng s d ng t t nh t c a tài s n đó.
 N i dung: m i tài s n đ c s d ng v i nhi u m c đích khác nhau, mang l i l i ích
khác nhau, nh ng giá tr c a chúng đ c xác đ nh trong đi u ki n s d ng t t nh t
và hi u qu nh t.
 C s đ ra nguyên t c: con ng i s d ng tài s n trên nguyên t c khai thác t i đa
l i ích mà tài s n có th mang l i.
 Tuân th nguyên t c: Th m đ nh viên (T V) ph i ch ra đ c chi phí c h i c a tài
s n, ph i ch ra đ c các kh n ng th c t v vi c s d ng tài s n và l i ích c a nó.

1.2.4.2. Nguyên t c thay th
Trong tr ng h p có hai hay nhi u tài s n có th thay th l n nhau trong quá
trình s d ng, thì giá tr c a nh ng tài s n đó đ c xác đ nh b i s tác đ ng l n nhau
c a tài s n này đ n tài s n khác
Hình thành giá tr c a tài s n (TS) đ c th m đ nh giá (T G) th
quan đ n giá tr c a các tài s n khác có th thay th .

ng có liên

Khi hai tài s n có tính h u ích nh nhau, tài s n nào chào bán m c giá th p
nh t thì tài s n đó s bán đ c tr c. Gi i h n trên c a giá tr tài s n có xu h ng
đ c thi t l p b i chi phí mua m t tài s n thay th c n thi t t ng đ ng, v i đi u
ki n không có s ch m tr quá m c làm nh h ng đ n s thay th . M t ng i th n
tr ng s không tr giá cao h n chi phí mua m t tài s n thay th trong cùng m t th
tr

ng và m t th i đi m.

 N i dung: Gi i h n cao nh t v tài s n không v
s n t ng đ ng.

13

t quá chi phí đ có đ

c m t tài


 C s ra nguyên t c: Ng

i mua s không b ti n ra đ mua tài s n n u anh ta t n ít

ti n h n nh ng v n có tài s n t

ng đ

ng đ thay th .

 Tuân th nguyên t c: T V ph i n m đ

c các thông tin v giá c hay chi phí s n

xu t c a các TS t ng t g n v i th i đi m th m đ nh đ so sánh và xác đ nh gi i
h n cao nh t v giá tr c a TS c n đ nh giá
1.2.4.3. Nguyên t c d ki n các kho n l i ích t
Giá tr c a m t tài s n có th đ
trong t ng lai.

ng lai

c xác đ nh b ng vi c d tính kh n ng sinh l i

Giá tr c a tài s n c ng ch u nh h

ng b i vi c d ki n th ph n c a nh ng

ng i tham gia th tr ng và nh ng thay đ i có th d tính tr
c ng nh h ng đ n giá tr .
Vi c

c trong y u t này

c tính giá tr c a tài s n luôn luôn d a trên các tri n v ng t

ích s ki n nh n đ

c t quy n s d ng tài s n c a ng

 N i dung: Giá tr c a TS đ
cho nhà đ u t .

ng lai, l i

i mua.

c quy t đ nh b i nh ng l i ích t

ng lai TS mang l i

 C s c a nguyên t c: Xu t phát t đ nh ngh a giá tr c a TS.
 Tuân th nguyên t c: T V ph i d ki n đ
l i ích đó đ
c tính giá tr TS.

c nh ng l i ích và ph i đ a vào kho n

1.2.4.4. Nguyên t c đóng góp
M c đ mà m i b ph n c a tài s n đóng góp vào t ng thu nh p t toàn b tài
s n có tác đ ng đ n t ng thu nh p c a tài s n đó.
Giá tr c a m t tác nhân s n xu t hay m t b ph n c u thành tài s n ph thu c

vào s v ng m t c a tác nhân đó làm gi m đi bao nhiêu giá tr c a toàn b tài s n, có
ngh a là l ng giá tr mà nó đóng góp vào giá tr toàn b là bao nhiêu.
Nguyên t c này là nguyên t c c b n trong vi c xem xét tính kh thi c a vi c đ u
t b sung vào tài s n khi th m đ nh viên xác đ nh m c s d ng tài s n t t nh t và có
hi u qu nh t.
 N i dung: Giá tr c a TS hay m t b ph n c u thành nên tài s n ph thu c vào s có
m t hay v ng m t c a nó nh h

ng nh th nào đ n giá tr c a toàn b tài s n

 C s nguyên t c: Xu t phát t đ nh ngh a giá tr TS
 Tuân th nguyên t c: T ng giá tr c a các b ph n th

ng không th hi n giá tr c a

toàn b TS. Giá tr c a m t b ph n TS b ng hi u s gi a giá tr toàn b và giá tr
c a các b ph n còn l i. giá tr c a s đóng góp bao g m c y u t vô hình.
14

Thang Long University Library


1.2.4.5. Nguyên t c cung c u
Giá tr c a m t tài s n đ c xác đ nh b i m i quan h cung và c u v tài s n đó
trên th tr ng. ng c l i giá tr c a tài s n đó c ng tác đ ng đ n cung và c u v tài
s n. giá tr c a tài s n thay đ i t l thu n v i c u và t l ngh ch v i cung v tài s n.
Giá tr c a tài s n đ c xác đ nh b i m i quan h cung và c u trong đó các y u t
v đ c đi m v t lỦ và đ c đi m kinh t - xã h i khác bi t v i nh ng thu c tính c a các
tài s n khác. S nh h ng c a nh ng đ c tính ph thêm này đ
cung-c u và giá tr tài s n.

c ph n nh trong

 N i dung: Khi so sánh các TS ph i phân tích các y u t cung - c u nh h

ng đ n

giá tr TS c n th m đ nh.
 C s c a nguyên t c: C n c ch y u và ph bi n nh t c a vi c th m đ nh giá là
d a vào giá th tr ng. Giá th tr ng c a TS l i ph thu c vào quan h cung c u.
 Tuân th nguyên t c: Th c hi n đánh giá d báo t ng lai v cung c u và giá c ,
đánh giá đ tin c y tài li u d báo đ s d ng k thu t d báo d a vào dòng thu
nh p.
1.2.5. Quy trình th m đ nh giá B S
Quy trình đ nh giá b t đ ng s n bao g m sáu b

c nh sau:

B c 1: Xác đ nh t ng quát v tài s n c n th m đ nh giá và xác đ nh giá tr th tr
ho c phi th tr ng làm c s th m đ nh giá

ng

C n xác đ nh nh ng v n đ sau:
 Nh n bi t các đ c tính v t ch t c a TS m c tiêu;
 Nh n bi t các đ c đi m pháp lý c a TS m c tiêu;
 Xác đ nh rõ m c đích đ nh giá c a khách hàng;
 Xác đ nh lo i giá tr s xác đ nh;
 Xác đ nh ph

ng pháp đ nh giá;

 Xác đ nh ngày giá có hi u l c;
 Xác đ nh m c phí th a thu n và th i gian hoàn thành.
B

c 2: L p k ho ch th m đ nh giá

 Xác đ nh các y u t cung - c u thích h p v i ch c n ng, các đ c tính và các quy n
g n li n v i tài s n đ c mua/bán và đ c đi m th tr ng.
 Xác đ nh các tài li u c n thu th p v th tr

ng, v tài s n, tài li u so sánh.

 Xác đ nh và phát tri n các ngu n tài li u, đ m b o ngu n tài li u đáng tin c y và
ph i đ c ki m ch ng.
15


 Xây d ng ti n đ nghiên c u, xác đ nh trình t thu th p và phân tích d li u, th i
h n cho phép c a trình t ph i th c hi n.
 L pđ c
B

ng báo cáo k t qu th m đ nh giá.

c 3: Kh o sát hi n tr

ng, thu th p thông tin.

 Tài li u cung c p thông tin v tài s n m c tiêu
 Các tài li u làm c n c đ so sánh, phân tích, đánh giá và đi u ch nh
 Các v n b n pháp lý c a nhà n c và chính quy n đ a ph ng có liên quan đ n
quy n s d ng đ t, quy n s h u công trình xây d ng , các quy đ nh v m c đích,
quy n và th i h n cho thuê,ầ
 Các tài li u t ng h p v kinh t , chính tr , v n hóa xư h i;
 Ki m tra đ tin c y và gi bí m t các thông tin.
B

c 4: Phân tích tài li u và

c tính giá tr

 Phân tích v tài li u
+ Phân tích th tr

ng

+ Phân tích tài s n

+ Phân tích so sánh
+ Phân tích s d ng t t nh t và hi u qu nh t


c tính giá tr
+ Xác đ nh ph
+

B

ng pháp đ nh giá chính, ph

l a ch n ph ng pháp c n d a vào: thu c tính TS, kh n ng s d ng các d
li u th tr ng, m c đích và nguyên t c đ nh giá ch y u đ c v n d ng.

c 5: Chu n b báo cáo đ nh giá
m b o truy n đ t k t qu và các k t lu n đ nh giá m t cách có hi u qu đ i v i


ng

i s d ng thông tin;

 Báo cáo đ nh giá c n đ
B

ng pháp b sung tham chi u;

c trình bày rõ ràng, đ y đ , logic và có h th ng.

c 6: Báo cáo đ nh giá

Yêu c u đ i v i báo cáo:
 Báo cáo ph i có s trình bày, đánh giá m t cách th c s khách quan nh ng h n ch
v m t thông tin, v ngu n d li u và y u t ch quan c a th m đ nh viên chi ph i
k t qu đ nh giá.
 Báo cáo đ nh giá thông th

ng là k t c a c a m t h p đ ng v d ch v t v n.

N i dung c a báo cáo đ nh giá:
16

Thang Long University Library


 Trình bày chính xác m c đích, nhi m v đ nh giá;
 Mô t tài s n m c tiêu;
 Mô t các ch d n, các tài li u khách hàng cung c p và có th s d ng đ
 Công b rõ ngu n g c c a các tài li u đ

c s d ng;

 Tóm t t rõ ràng ràng v tính ch t, ch t l
làm c s đ nh giá;
 Trình bày h p lỦ và rõ ràng các ph
 k thu t phân tích đ

c.

ng thông tin và các đi u ki n th tr

ng pháp đ nh giá đ

c s d ng trong m i ph

ng

c ch p nh n;

ng pháp;

 Tuyên b rõ ràng v giá tr c a B S m c tiêu;
 Kh ng đ nh ngày đ nh giá có hi u l c;
nh h

 Nh ng h n ch

ng đ n k t qu

c tính;

 Nh ng mâu thu n và trách nhi m c a ng
1.2.6. Các ph
1.2.6.1. Ph

i s d ng thông tin đ nh giá.

ng pháp th m đ nh B S

ng pháp so sánh

Khái ni m
Ph

ng pháp so sánh là ph

ng pháp th m đ nh giá d a trên c s phân tích m c

giá c a các tài s n t ng t v i tài s n c n th m đ nh giá đư giao d ch thành công ho c

đang mua, bán trên th tr ng vào th i đi m c n th m đ nh giá ho c g n v i th i đi m
c n th m đ nh giá đ

c tính và xác đ nh giá tr th tr

ng c a tài s n.

C s lý lu n


c xây d ng ch y u d a trên vi c tuân th nguyên t c thay th ;

 Giá tr c a tài s n m c tiêu đ c coi là hoàn toàn có th ngang b ng v i giá tr c a
nh ng tài s n t ng đ ng có th so sánh đ c.
Các b

c ti n hành

B c 1: Tìm ki m thông tin v B S đư đ c giao d ch trong th i gian g n nh t có th
so sánh đ c v i B S m c tiêu. C n so sánh 7 y u t c b n sau:
 Tình tr ng v t ch t c a B S


c đi m v m t b ng



c đi m c a các công trình xây d ng có liên quan



c đi m v v trí hay đ a đi m

 Tình tr ng pháp lý
 Th i gian giao d ch
17


 Các đi u kho n và đi u ki n c a giao d ch
B

c 2: Ti n hành ki m tra và phân tích các giao d ch ch ng c nh m đ m b o tính

ch t có th so sánh đ

c v i B S m c tiêu. C n làm rõ:

 Ngu n g c các giao d ch th tr

ng;

ánh giá đ c đi m và tính ch t c a các giao d ch th tr



ng;

B c 3: L a ch n B S có th so sánh thích h p. Theo kinh nghi m th
đ n 6 B S đ so sánh.

ng l y t 3

B c 4: Xác đ nh nh ng y u t khác nhau gi a B S m c tiêu và B S ch ng c , d a
trên các y u t khác nhau ti n hành đi u ch nh giá c a B S. Trong đi u ch nh c n chú
ý3v nđ :
 Các đi u ch nh không nên làm quá chi ti t, v n v t;
 M i m t đi u ch nh nên đ

c ch ng minh t các b ng ch ng th tr

ng

 Luôn đ t ra câu h i: nh ng s khác nhau nào là lý do chính d n đ n s khác nhau
v m t giá tr c a hai B S.
B

u nh


c tính giá tr B S m c tiêu trên c s giá c a B S đư đi u ch nh.

c 5:

c đi m:

u đi m:
n gi n, d áp d ng, có c s v ng ch c đ đ
vào ch ng c giá tr th tr ng.

c công nh n vì nó d a

 Nh c đi m: B t bu c ph i có thông tin, các d li u mang tính l ch s , do tính ch t
đ c bi t v k thu t c a tài s n th m đ nh nên khó có th tìm đ c m t tài s n đang
đ

c mua bán trên th tr

1.2.6.2. Ph

ng hoàn toàn gi ng v i tài s n th m đ nh giá.

ng pháp chi phí

Khái ni m:
Là ph

ng pháp th m đ nh giá d a trên c s chi phí t o ra m t tài s n t

tài s n c n th m đ nh giá đ xác đ nh giá tr th tr

ng t

ng c a tài s n c n th m đ nh giá.

C s lý lu n
Giá tr th tr ng c a tài s n th m đ nh có quan h m t thi t v i giá tr c a các tài
s n t ng t đư ho c đang giao d ch trên th tr ng.
Các b

c ti n hành

B c 1:
c tính riêng giá tr c a lô đ t thu c b t đ ng s n b ng cách coi đó là đ t
tr ng đang s d ng trong đi u ki n t t nh t và hi u qu nh t theo nguyên t c xác đ nh
giá đ t quy đ nh t i Lu t

t đai và các ph

ng pháp xác đ nh giá đ t theo quy đ nh

18

Thang Long University Library


c a Chính ph và h

ng d n c a các B , ngành có liên quan,

t nh thành ph tr c thu c Trung
B

y ban nhân dân các

ng.

c tính chi phí hi n t i đ xây d ng m i, đ c i t o, thay th công trình xây

c 2:

d ng hi n có trên đ t, bao g m c l i nhu n cho nhà th u và thu , phí ph i n p theo
quy đ nh c a pháp lu t.
B

c 3: Xác đ nh hao mòn và

c tính giá tr hao mòn l y k (m c đ gi m giá c a

công trình xây d ng hi n có trên đ t).
B

c tính giá tr c a công trình xây d ng b ng cách tr giá tr hao mòn l y k

c 4:

(m c gi m giá) kh i chi phí xây d ng m i hi n hành c a công trình.
B c 5:
c tính giá tr c a b t đ ng s n c n th m đ nh giá b ng cách c ng (+) k t
qu b c 1 và b c 4.
u nh


c đi m:

u đi m:
n gi n, d áp d ng, có c s v ng ch c đ đ
vào ch ng c giá tr th tr ng.

c công nh n vì nó d a

 Nh c đi m: B t bu c ph i có thông tin, các d li u mang tính l ch s , do tính ch t
đ c bi t v k thu t c a tài s n th m đ nh nên khó có th tìm đ c m t tài s n đang
đ c mua bán trên th tr ng hoàn toàn gi ng v i tài s n th m đ nh giá.
1.2.6.3. Ph

ng pháp thu nh p

Khái ni m:
Ph ng pháp thu nh p là ph ng pháp th m đ nh giá d a trên c s chuy n đ i
các dòng thu nh p ròng trong t ng lai có th nh n đ c t vi c khai thác tài s n thành
giá tr hi n t i c a tài s n (quá trình chuy n đ i này còn đ c g i là quá trình v n hóa
thu nh p) đ
c tính giá tr th tr ng c a tài s n c n th m đ nh giá.
C s lý lu n:
c xây d ng d a trên nguyên t c d báo l i ích trong t



 Xem xét trên th c t : Có th bi t tr

ng lai;

c các kho n thu nh p do B S mang l i. Trong

tr ng h p B S không đ c đ u t thì v n d dàng d báo đ
cách so sánh v i các B S t ng t đư đ c đ u t .
Các b

c thu nh p b ng

c ti n hành:

B

c 1:

c tính thu nh p yêu c u trung bình hàng n m mà B S mang l i.

B

c 2:

c tính t t c các kho n chi phí đ tr kh i thu nh p hàng n m: Chi phí

qu n lý, chi phí s a ch a, ti n thu ph i n p,..
B

c 3: Xác đ nh t l lãi thích h p: Có th d a vào vi c phân tích t l lãi c a các

B St

ng t ;
19


B

c 4: Dùng công th c v n hóa đ tìm ra giá tr hi n t i c a B S m c tiêu.

1.2.6.4. Ph

ng pháp th ng d

Khái ni m:
Ph ng pháp th ng d là ph ng pháp th m đ nh giá mà giá tr th tr ng c a tài
s n c n th m đ nh giá đ c xác đ nh c n c vào giá tr v n hi n có b ng cách l y giá
tr
c tính c a s phát tri n gi đ nh c a tài s n (t ng doanh thu) tr đi t t c các chi
phí phát sinh đ t o ra s phát tri n đó.
Các b
B

c ti n hành:

c 1: Xác đ nh m c tiêu kinh doanh, cách th c khai thác t t nh t và hi u qu nh t

d án, phù h p v i quy đ nh pháp lu t, kh thi v đi u ki n tài chính và mang l i giá
tr cao nh t cho d án.
B

c tính t ng doanh thu phát tri n c a d án, chuy n đ i t ng doanh thu đó

c 2:

v giá t i th i đi m c n th m đ nh giá.
B

c tính chi phí đ u t đ t o ra doanh thu phát tri n c a d án, chuy n đ i

c 3:

chi phí đ u t đó v giá t i th i đi m c n th m đ nh giá.
B

c 4: Giá tr th tr

ng c a lô đ t là giá tr th ng d tính đ

ct b

c 2 tr b

c 3.

Công th c:
V = DT - CP
V : giá tr b t đ ng s n c n th m đ nh giá.
DT : là t ng doanh thu c a d án.
CP : là t ng chi phí đ u t c a d án.
Áp d ng:
Ph

ng pháp th ng d đ

c áp d ng đ đánh giá giá tr b t đ ng s n có ti m

n ng phát tri n:
 Ph ng pháp có th s d ng cho đ t tr ng đ xây d ng ho c đ t có công trình trên
đ t đó có th c i t o ho c phá d xây d ng công trình m i trên đ t;
 Phu ng pháp th ng d d a trên gi thi t là ng i mua có th tr cho b t đ ng s n

ph n th ng d sau khi t ng doanh thu phát tri n tr (-) đi t ng chi phí đ u t đ t o
ra doanh thu phát tri n.

20

Thang Long University Library


1.3. Cácănhơnăt ă nhăh

ngăđ năđ nhăgiáăđ t

1.3.1. Các y u t tr c ti p
1.3.1.1. Các y u t t nhiên
V trí c a B S: Kh n ng sinh l i do y u t v trí B S mang l i càng cao thì giá tr
c a B S càng l n. M i B S luôn đ ng th i t n t i 2 lo i v trí, v trí tuy t đ i và v trí
t ng đ i. Xét trên ph ng di n t ng quát, c 2 lo i v trí nói trên đ u có vai trò quan
tr ng trong vi c xác l p giá tr c a B S. Nh ng B S n m t i trung tâm đô th hay m t
vùng nào đó s có giá tr l n h n nh ng b t đ ng s n nhà đ t cùng lo i n m các
vùng ven trung tâm (v trí t

ng đ i). Nh ng B S n m t i các ngã 4 hay ngã 3, trên

các tr c l giao thông quan tr ng l i có giá tr cao h n nh ng B S n m v trí khác
(v trí tuy t đ i). Vi c xem xét đánh giá u th v v trí B S là c c k quan tr ng, đ c
bi t là đ i v i vi c xác đ nh giá đ t.
Kích th c, hình th , di n tích th a đ t ho c lô đ t: M t kích th c và di n tích th a
đ t t i u khi nó tho mãn m t lo i nhu c u c th c a đa s dân c trong vùng.
a hình B S to l c: a hình n i B S to l c cao hay th p so v i các B S khác
trong vùng lân c n có tác đ ng đ n giá tr B S. nh ng khu v c th p, th ng hay b

ng p n

c vào mùa m a hay b hi n t

ng tri u c

ng thì giá c a B S s th p, ng

c

l i giá c a nó s cao h n.
Hình th c (ki n trúc) bên ngoài c a B S (đ i v i B S là nhà ho c là các công trình
xây d ng khác): N u 2 B S có giá xây d ng nh nhau, B S nào có ki n trúc đ p h n
s đ c đánh giá cao h n.
Tình tr ng môi tr ng: Môi tr ng trong lành hay b ô nhi m n ng, yên t nh hay n ào
đ u nh h ng tr c ti p đ n giá tr B t đ ng s n.
Các ti n l i và nguy c r i ro c a t nhiên: Nh ng B S n m
hay b nh ng s c v thiên tai làm cho giá tr B S s t gi m và ng

nh ng v ng th

ng

c l i.

1.3.1.2. Các y u t kinh t
Kh n ng mang l i thu nh p t B S: M c thu nh p hàng n m t B S mang l i có nh
h ng nghiêm tr ng đ n giá tr c a B S đó. Khi kh n ng t o ra thu nh p t B S
càng cao thì giá chuy n nh ng c a nó càng cao và ng c l i.
Nh ng ti n nghi g n li n v i B S: Nh h th ng đi n, n c, v sinh, đi u hòa nhi t

đ , thông tin liên l c. h th ng ti n nghi càng đ y đ và ch t l ng càng t t thì càng
làm cho giá tr B S càng t ng.

1.3.1.3. Các y u t th tr

ng

 Tính h u d ng c a B S
21


 Nhu c u lo i B S trên th tr
c u cho ng

ng: Giá c tùy thu c vào nhu c u v B S, nh : Nhu

i, nhu c u cho bi t th ,ầ

1.3.2. Các y u t pháp lý
 Tình tr ng pháp lý c a B S: Các gi y t ch ng th pháp lỦ v quy n s d ng đ t,
s h u nhà, gi y phép xây d ng,ầ
 Các quy đ nh v xây d ng và ki n trúc g n li n v i B S, các h n ch v quy n s
d ng đ t, s h u nhà và công trình xây d ng khác g n li n v i B S: Tình tr ng cho
thuê, th ch p B S, tình tr ng tranh ch p v quy n s d ng đ t, s h u nhà, s h n
ch quy n s h u chung,ầ
1.3.3. Các y u t ngo i vi
S tác đ ng c a nhà n
S thay đ i v đ

c:

ng l i chính sách c a nhà n

c và chính quy n đ a ph

th có nh ng tác đ ng đ n ho t đ ng ho t đ ng c a th tr
nói chung và s đ u t vào l nh v c B S nói riêng.
Các y u t kinh t v mô:

ng có

ng b t đ ng s n (TTB S)

ó là các y u t kinh t liên quan nh :

 Tình hình cung- c u B S trong khu v c;


c đi m c a nh ng ng

i tham giá TTB S trong khu v c;

 Các đi u ki n c a TTB S trong khu v c;
 M c đ t ng tr
 S l

ng GDP hàng n m c a khu v c;

ng các lô, th a đ t tr ng trong vùng;

 M c đ l m phát chung;

 T l thu và m c thu su t.
Các y u t xã h i:
M t khu v c mà có m t đ dân s đ t nhiên t ng cao do t c đ t ng tr ng c a
dân s c h c thì giá tr B s n i đó s t ng lên do cân b ng cung ậ c u b phá v . m t
khác các y u t khác trong vùng nh : ch t l ng d ch v y t , giáo d c, trình đ dân
trí, v an ninh, t p quán ng i dân trong vùng c ng có nh h ng đ n giá tr B S,ầ
K t lu năch

ngă1:

Ch ng 1 đư gi i thi u m t cách khá t ng quát nh ng v n đ chung v B S và
th m đ nh giá B S. Ph n đ u ch ng là nh ng khái ni m c b n nh t v B S và th
tr ng B S ti p theo đó là ng i đ c hi u đ c các v n d ng quy trình và ph ng
pháp trong công tác th m đ nh giá. Ph n cu i ch ng là nh ng y u t nh h ng đ n
giá đ t và s c n thi t c a công tác đ nh giá trong n n kinh t hi n nay.
22

Thang Long University Library


CH

NGă2. TH Că TR NGă HO Tă
NG TH Mă NHă GIÁă B Tă
NG
S Nă T Iă CỌNGă TYă TNHH QU Nă Lụă N ă VẨă KHAIă THÁC
TẨIăS N-NGỂNăHẨNGăTMCPăB CăÁ(B CăÁăAMC)

2.1. Gi iăthi uăv ăB CăÁăAMC
2.1.1.

Gi i thi u chung
: Công ty TNHH qu n lý n và khai thác tài s n ậ

Tên công ty

NH TMCP B c Á
Tên công ty b ng ti ng anh

: Bac A Bank Assets Management Company Limited

Tên công ty vi t t t

: BacA AMC

Gi y ch ng nh n KKD

: S 0104507558, n i c p s k ho ch đ u t TP Hà
N i, ngày c p 03/03/2010

T ng giám đ c

: Nguy n V n D ng

Mã s thu

: 0104507588

Tr s chính

: s 67, Nguy n Th

V n đi u l

: 250.000.000.000 đ ng (hai tr m n m m

S đi n tho i

: (04)35134059

S fax

: (04)35134061

nh, Trung Hòa, C u Gi y, Hà N i;
i t đ ng)

B c Á AMC là công ty con c a Ngân hàng TMCP B c Á ho t đ ng trong l nh
v c qu n lý n và khai thác tài s n đ m b o n vay theo quy t đ nh thành l p s
939/Q -H QT c a H QT Ngân hàng TMCP B c Á ngày 12/12/2009 và quy t đ nh
s 330/Q -NHNN c a th ng đ c Ngân hàng nhà n c ngày 11/02/2010.

2.1.2.

Ngành ngh kinh ếoanh

2.1.2.1. Ngành ngh kinh doanh chung c a công ty
B c Á AMC ho t đ ng ch y u

các l nh v c:

Ti p nh n, qu n lý các kho n n t n đ ng (bao g m n có tài s n đ m b o và n
không có tài s n đ m b o) và tài s n b o đ m n vay (tài s n th ch p, tài s n c m c ,
tài s n gán n , tài s n c a bên b o lãnh, tài s n Tòa án giao ngân hàng) liên quan đ n
các kho n n đ qu n lý, x lý thu h i v n;
Hoàn thi n h s có liên quan đ n các kho n n theo quy đ nh c a pháp lu t trình
các c p có th m quy n ch p thu n cho phép xóa n cho khách hàng (đ i v i nhóm n
không có tài s n đ m b o và không còn đ i t
23

ng đ thu h i);


Ch đ ng bán các tài s n đ m b o n vay thu c quy n đ nh đo t c a Ngân hàng
B c Á theo giá th tr ng (giá bán tài s n có th cao h n ho c th p h n giá tr n t n
đ ng) theo hình th c: T bán công khai trên th tr ng, bán qua Trung tâm d ch v
bán đ u giá tài s n, bán cho công ty Mua bán n c a Nhà n c (khi thành l p);
C c u l i n t n đ ng b ng các bi n pháp: Giãn n , mi n gi m lãi su t, đ u t
thêm, chuy n đ i n thành v n góp;
X lý tài s n đ m b o n vay b ng các bi n pháp thích h p: C i t o, s a ch a,
nâng c p tài s n đ bán, cho thuê, khai thác kinh doanh , góp v n, liên doanh b ng tài
s n đ thu h i n ;
Mua bán n t n đ ng c a các t ch c tín d ng khác, c a các công ty Qu n lý n
và Khai thác tài s n c a Ngân hàng th ng m i khác theo quy đ nh c a pháp lu t;
2.1.2.2. ảo t đ ng th m đ nh giá c a B c Á AMC
Th m đ nh giá là m t trong nh ng ho t đ ng quan tr ng c a Ngân hàng B c Á
hi n nay, nó là b c đ u cho nh ng ho t đ ng k ti p c a ngân hàng nh ho t đ ng
c p tín d ng hay x lý n .
Tr c đây, khi phòng th m đ nh giá m i đ c thành l p nó th c hi n hai ho t
đ ng chính là th m đ nh giá cho các tài s n c a Ngân hàng B c Á và th c hi n cung

c p ho t đ ng th m đ nh giá ra bên ngoài. Nh ng hi n nay, do m ng l i ho t đ ng
các chi nhánh c a Ngân hàng B c Á t i khu v c mi n b c là r t r ng, chính vì v y s
l ng h s c n th m đ nh là r t l n nên Ngân hàng B c Á đư quy t đ nh là ch th c
hi n ho t đ ng th m đ nh giá trong n i b c a ngân hàng. Nên khách hàng chính c a
phòng th m đ nh là các cá nhân, t ch c có nhu c u vay v n t i Ngân hàng B c Á.
Nh ng nhi m v chính mà phòng th m đ nh giá c n th c hi n là:
 Th m đ nh giá tài s n đ m b o ph c v cho công tác kinh doanh c a các đ n v
kinh doanh c a Ngân hàng.
 Th m đ nh giá tài s n đ m b o ph c v cho công tác x lý n c a phòng x lý n
B C Á AMC.
 Th m đ nh giá tài s n đ m b o ph c v công tác kinh doanh c a phòng kinh doanh
B C Á AMC.
 Th m đ nh giá tài s n đ m b o ph c v công tác thuê, mua c a các đ n v kinh
doanh c a Ngân hàng.
 Xoát xét h s th m đ nh giá ph c v cho công tác x lý n c a phòng T G
B C Á AMC chi nhánh H Chí Minh.
 Th m đ nh giá tài s n cho các khách hàng bên ngoài ngân hàng.
 Xây d ng, hoàn thi n các v n b n, c c u t ch c nhân s ,ầc a trung tâm th m
đ nh giá.
24

Thang Long University Library


2.1.3. C c u t ch c c a công ty
2.1.3.1. S đ c c u t ch c c a B c Á AMC
S đ 2.1. C c u b máy t ch c công ty TNHH qu n lý n và khai thác tài s n – NH TMCP B c Á
T ngăgiámăđ c công ty

Chi nhánh

trung tâm

Phòng
hành
chính và

qu n lý
nhân s

Phòng
k

toán

Phòng
trung
tâm
x lý

Phòng
trung
tâm
th m

n

đ nh giá

Phòng
trung tâm

Phòng
pháp

kinh
doanh và

ch và
ki m

khai thác
tài s n

soát

Công ty
đ n v tr c
thu c

Phòng hành chính và

Phòng hành chính

qu n lý nhân s

và qu n lý nhân s

Phòng k toán

Phòng k toán

Phòng qu n lý và x lý n

Các phòng nghi p
v khác

Phòng th m đ nh giá
Phòng kinh doanh và khai
thác thác tài s n

(Ngu n: Phòng hành chính)
25