Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh công ty cp thông tin vàthẩm định giá miền nam tại hà nội

VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

LUẬN VĂN

Đề tài:
‘’HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀTHẨM ĐỊNH GIÁ
MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI’’

Học viên cao học: Phạm Mai Linh
GV hướng dẫn: PGS TS Lê Trung Thành
Mã học viên: CH230425
Lớp: Cao học 23E
Chuyên ngành: Ngân hàng Tài chính

Năm 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
luận được đưa ra trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng.
Tác giả luận văn

Phạm Mai Linh


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được công trình nghiên cứu này, ngoài sự nỗ lực của bản
thân, tác giả còn nhận được sự giúp đỡ rất lớn từ PGS.TS Lê Trung Thành, người đã
luôn quan tâm, trách nhiệm và nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ, động viên tác giả

trong quá trình thực hiện nghiên cứu của mình. Tác giả xin gửi lời cảm ơn chân
thành tới PGS.TS Lê Thành Trung.
Tác giả cũng xin trân trọng cảm ơn các thầy, cô trong Viện Ngân hàng Tài
chính, Viện Đào tạo Sau đại học, các bạn đồng nghiệp, lãnh đạo và cán bộ nhân
viên Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam, các Khách hàng của
Công ty, các bạn học viên lớp cao học 23E đã giúp đỡ tác giả trong suốt thời gian
học tập và nghiên cứu luận văn của mình.
Để đạt được những kết quả nghiên cứu tốt hơn trong tương lai, tác giả rất
mong tiếp tục nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ của các nhà chuyên môn, của các
thầy cô trong Viện Ngân hàng Tài chính, Viện Đào tạo sau đại học về phương pháp
luận, cách thức tiếp cận khoa học và hợp lý.
Tác giả luận văn

Phạm Mai Linh


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
LỜI NÓI ĐẦU.........................................................................................................1
CHƯƠNG 1:

CƠ SỞ LÝ THUYẾT THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

TRONG CÁC DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ.............................................4
1.1 Tổng quan về doanh nghiệp thẩm định giá.................................................4
1.2 Thẩm định giá bất động sản trong các doanh nghiệp thẩm định giá........6

1.2.1 Những vấn đề cơ bản về bất động sản.....................................................6
1.2.1.1 Khái niệm bất động sản....................................................................6
1.2.1.2 Đặc điểm của bất động sản:.............................................................6
1.2.1.3 Phân loại bất động sản:....................................................................9
1.2.2 Thị trường bất động sản:.......................................................................10
1.2.2.1 Khái niệm thị trường Bất động sản.................................................10
1.2.2.2 Đặc điểm thị trường Bất động sản..................................................10
1.2.2.3 Phân loại thị trường Bất động sản..................................................12
1.2.3 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN......................................................13
1.2.3.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản:..........................................13
1.2.3.2 Vai trị và mục đích của thẩm định giá bất động sản trong nền kinh
tế.................................................................................................................18
1.2.3.3 Quy trình thẩm định giá bất động sản............................................19
1.2.3.4 Cơ sở giá trị và Các nguyên tắc của thẩm định giá bất động sản...22
1.2.3.5 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản...............................26
1.2.4 Các chỉ tiêu phản ánh mức độ hồn thiện của cơng tác thẩm định giá
Bất động sản...................................................................................................34
1.3 Các nhân tố tác động đến công tác thẩm định giá bất động sản:.............36


1.3.1 Nhân tố khách quan...............................................................................36
1.3.2 Nhân tố chủ quan...................................................................................36
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CHI
NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI..........................................................................................................38
2.1 Tổng quan về chi nhánh Công ty CP Thông tin và Thẩm định giá miền
Nam - tại Hà Nội (viết tắt là SIVC HN)...........................................................38
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển............................................................38
2.1.2 Cơ cấu tổ chức tại SIVC HN..................................................................43
2.1.3 Khái quát hoạt động kinh doanh giai đoạn 2011-2015..........................45
2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh Công ty

CP Thông tin và Thẩm định giá miền Nam - tại Hà Nội:...............................49
2.2.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản tại SIVC HN...............................49
2.2.2 Các cơ sở pháp lý của hoạt động thẩm định giá bất động sản tại SIVC HN
........................................................................................................................ 54
2.2.3 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản được áp dụng tại SIVC
HN.................................................................................................................. 56
2.3 Đánh giá Công tác thực hiện thẩm định giá bất động sản tại Chi nhánh
Công ty CP Thông tin và Thẩm định giá miền Nam - tại Hà Nội..................67
2.3.1 Những thành công và hạn chế................................................................67
2.3.1.1 Thành công trong công tác thẩm định giá BĐS ở Chi nhánh Công ty
Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội......................68
2.3.1.2 Hạn chế trong công tác thẩm định giá BĐS ở Chi nhánh Công ty Cổ
phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội............................71
2.3.2 Những nguyên nhân ảnh hưởng.............................................................74
2.3.2.1 Nguyên nhân khách quan:..............................................................74
2.3.2.2 Nguyên nhân chủ quan:..................................................................77


CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM
ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI................................................................79
3.1 Phương hướng hoạt động của công ty trong giai đoạn năm 2016-2020.. 79
3.1.1 Định hướng phát triển chung.................................................................79
3.1.2 Định hướng phát triển dịch vụ thẩm định giá BĐS trong giai đoạn năm
2016-2020.......................................................................................................80
3.2 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản tại chi
nhánh Công ty CP Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội........81
3.2.1 Hồn thiện quy trình trong cơng tác thẩm định giá bất động sản:........81
3.2.2 Hồn thiện cơng tác thu thập, phân tích thơng tin.................................83
3.2.3 Tăng cường cơng tác kiểm tra, giám sát nhằm hạn chế sai sót trong cơng

tác thẩm định giá............................................................................................86
3.2.4 Hồn thiện cơng tác xử lý, đánh giá thông tin.......................................86
3.2.5 Kết hợp các phương pháp thẩm định giá phù hợp.................................88
3.2.6 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên............................................88
3.2.7 Tăng cường liên kết, hợp tác với các tổ chức, công ty khác...................90
3.3 Một số kiến nghị với cơ quan Nhà nước, Bộ, ngành có liên quan nhằm thúc
đẩy sự phát triển của hoạt động thẩm định giá BĐS ở nước ta hiện nay..........90
3.3.1 Xác định rõ vai trò của thẩm định giá trong thị trường bất động sản....90
3.3.2 Hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động thẩm định giá........................91
3.3.3. Nâng cao chất lượng của công tác đào tạo thẩm định giá....................92
3.3.4 Xây dựng và phát triển hệ thống thông tin, ngân hàng cơ sở dữ liệu phục
vụ hoạt động thẩm định giá............................................................................92
3.3.5. Mở rộng hoạt động thẩm định giá nói chung và hoạt động thẩm định
giá bất động sản nói riêng..............................................................................93
3.3.6 Thành lập cơ quan kiểm tra, giám sát trong lĩnh vực thẩm định giá......94
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................................95


DANH MỤC SƠ ĐỒ HÌNH BẢNG
SƠ ĐỒ
Sơ đờ 1.1: Mơ hình tổ chức cơng ty của SIVC........................................................40

HÌNH
Hình 1.1: Sơ đờ cơ cấu tổ chức của Chi nhánh Công ty CP thông tin và thẩm định
giá Miền Nam tại Hà Nội........................................................................................43
Hình 1.2: Số lượng hồ sơ theo từng loại tài sản năm 2015......................................46
Hình 1.3: Biểu đồ tổng hợp theo dõi hồ sơ thẩm định bất động sản từ năm 2011 đến
năm 2015................................................................................................................. 48

BẢNG

Bảng 1.1: KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH CỦA SIVC QUA CÁC NĂM........................45
Bảng 1.2: Bảng tổng hợp theo dõi tổng hợp hợp đồng thẩm định giá bất động sản
(năm 2011-2015).....................................................................................................48
Bảng 2.1: Pháp lý tài sản thẩm định giá...................................................................57
Bảng 2.2 : Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của công trình xây dựng trên đất................58
Bảng 2.3: Bảng các BĐS so sánh, tính toán các mức giá chỉ dẫn và xác định giá trị
của BĐS cần thẩm định giá.....................................................................................60
Bảng 2.4 : Mức giá quyền sử dụng đất....................................................................64
Bảng 2.5: Kết quả đánh giá GTCL của công trình xây dựng trên đất......................65
Bảng 2.6: Kết quả thẩm định giá.............................................................................66


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
SIVC

Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam

SIVC HN

Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam
tại Hà Nội

CBNV

Cán bộ nhân viên

CN

Chi nhánh

DN

Doanh nghiệp

ĐHĐCĐ

Đại hội đồng cổ đông

HĐQT

Hội đồng quản trị

CTHĐQT

Chủ tịch Hội đồng quản trị

TGĐ

Tổng giám đốc

CTCP

Công ty cổ phần

BĐS

Bất động sản

DVTĐG

Dịch vụ thẩm định giá

TĐG

Thẩm định giá

TĐV

Thẩm định viên


1

LỜI NĨI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới, đẩy mạnh phát triển nền kinh tế thị
trường năng động và nỗ lực không ngừng để hội nhập nền kinh tế toàn cầu. Ngành
thẩm định giá ở Việt Nam đã có những bước đi đầu tiên khá muộn so với các nước
khác trên thế giới và hiện tại nó đang hình thành rộng khắp tại các tỉnh, thành trong
cả nước. Thẩm định giá là một trong những công cụ góp phần vào việc nâng cao
hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp, của nền kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu
cực, nâng cao khả năng cạnh tranh...”
Trong quá trình phát triển kinh tế ngày nay, thẩm định giá nói chung và thẩm
định giá Bất động sản nói riêng là một công cụ hỗ trợ đắc lực cho các cơ quan ban
ngành, các đơn vị kinh tế thuộc mọi thành phần xác định giá trị cũng như các vấn đề
về quản lý giá.Thẩm định giá đưa ra thước đo biểu hiện đúng giá trị của tài sản trên
thị trường. Thực tế nhu cầu về nghề thẩm định giá bất động sản chuyên nghiệp ngày
càng thiết yếu với sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam. Giá trị của một bất động
sản có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp trong hầu hết các quyết định liên quan đến
việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế, thế chấp tài sản vay vốn, đánh

giá lại tài sản đảm bảo nợ vay, nâng hạn mức tín dụng....
Trước đây, Nhà nước định giá trực tiếp tài sản, hàng hoá, dịch vụ trong nền
kinh tế quốc dân thì nay Nhà nước chủ yếu sử dụng các công cụ kinh tế vĩ mô để
quản lý và bình ổn giá cả thị trường bằng các chính sách tài chính, chính sách tiền
tệ, chính sách thương mại, chính sách thuế, chính sách về thunhập, tiền lương...Nhà
nước chỉ còn định giá một sớ ít tài sản, hàng hoá, dịch vụ (Theo điều 7, Nghị định
170/2003/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá).
Ngày 03 tháng 8 năm 2005 Chính phủ ban hành Nghị định 101/2005/NĐ-CP
về thẩm định giá. Để phù hợp với quy định và yêu cầu thực tế, Trung tâm Thông tin
và Thẩm định giá miền Nam đã chuyển đổi sang Công ty cổ phần Thông tin và
Thẩm đinh giá miền Nam. Hiện nay cơng ty đã có 01 trụ sở chính, 34 chi nhánh và
04 văn phòng tại các tỉnh, thành phố lớn trên cả nước. Chi nhánh Công ty cổ phần


2

Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội (SIVC HN) được thành lập ngay
sau khi Trung tâm chuyển đổi sang công ty cổ phần.”
Hiện nay Chi nhánh có chức năng thực hiện các dịch vụ về tài chính đặc biệt
cung cấp các dịch vụ về thẩm định giá động sản, bất động sản, xác định giá trị
doanh nghiệp, giá trị thương hiệu... Tuy nhiên, trong quá trình thẩm định giá bất
động sản tại Chi nhánh vẫn còn tồn tại những vấn đề như: Quy trình thẩm định giá
đầy đủ nhưng chưa thật khoa học, việc áp dụng các phương pháp vẫn còn một số
bất cập về kỹ thuật và các bước tiến hành, chưa tính đến yếu tố tương lai của thẩm
định giá bất động sản..Để tạo cho chi nhánh một sự thay đổi thực sự về chất lượng
dịch vụ thẩm định giá thì việc hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản là
một vấn đề hết sức bức xúc, là mối quan tâm hàng đầu của chi nhánh.
Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề, kết hợp với thực tế tại Chi nhánh
Công ty CP Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội tơi chọn đề tài:
"HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI

NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI
HÀ NỘI" với mong muốn nghiên cứu hoạt động thẩm định giá bất động sản và tìm
ra một số giải pháp để góp phần hoàn thiện hơn nghiệp vụ này.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty cổ
phần thông tin và thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội.

Nhiệm vụ: hệ thớng hóa lý thút; mơ tả, phân tích, đánh giá thực trạng công
tác thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và
thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội; đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn
thiện những công tác thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá bất động sản.
Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu về công tác thẩm định giá bất động sản của
Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội từ
năm 2011-2015.”


3

4. Phương pháp nghiên cứu
Sử dụng tổng hợp các phương pháp, quá trình tham chiếu thống kê, thu nhập
thông tin sớ liệu về sớ lượng, phân tích và diễn giải về chất lượng để đi đến giá trị
ước tính của bất động sản, biểu hiện bằng một số lượng tiền nhất định, tổng hợp và
so sánh, khảo sát thực tế và tư duy logic kết hợp với các kiến thức tổng hợp từ nhiều
lĩnh vực.
5. Bố cục đề tài
Bố cục luận văn bao gồm ba chương:
Chương 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG CÁC DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ

Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH
GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI
Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN
VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI.


4

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CÁC DOANH NGHIỆP
THẨM ĐỊNH GIÁ
1.1 Tổng quan về doanh nghiệp thẩm định giá
Theo Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 khóa XI, kỳ họp thứ 8 do Quốc
hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29/11/2005: “Doanh
nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được
đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt
động kinh doanh”.
Theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế 2005: “Doanh nghiệp là một tổ
chức thương mại, công nghiệp, dịch vụ hay đầu tư đang theo đuổi một hoạt động
kinh tế”.
Nhìn chung doanh nghiệp là một pháp nhân độc lập, đã đăng ký hành nghề,
hoạt động sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật; có thể trực tiếp hoặc
không trực tiếp sản xuất ra của cải - vật chất cho xã hội và hoạt động theo một hoặc
nhiều mục đích nhất định của chủ sở hữu.
Theo Luật giá số 11/2012/QH13 quy định “Doanh nghiệp thẩm định giá là
doanh nghiệp được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp và
được Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định
giá theo quy định của pháp luật”.

Điều kiện thành lập doanh nghiệp thẩm định giá:
Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện sau đây được thành lập doanh nghiệp thẩm
định giá:
-

Có đủ các điều kiện về thành lập các loại hình doanh nghiệp theo quy định

của pháp luật tương ứng với loại hình doanh nghiệp.
-

Có từ 3 thẩm định viên về giá trở lên. Đối với công ty hợp danh thì tất

cả thành viên hợp danh phải là thẩm định viên về giá. Đối với các doanh nghiệp
khác thì người đại diện hợp pháp của doanh nghiệp phải là thẩm định viên về


5

giá. Đối với doanh nghiệp tư nhân thì chủ doanh nghiệp phải là thẩm định viên
về giá. Đối với Công ty cổ phần thì người đại diện theo pháp luật, Giám đốc
hoặc Tổng Giám đốc của công ty cổ phần phải là thẩm định viên về giá đăng ký
hành nghề tại doanh nghiệp .
-

Chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá là đơn vị phụ thuộc của doanh

nghiệp thẩm định giá, có nhiệm vụ thực hiện một phần hoặc toàn bộ công việc thẩm
định giá theo sự uỷ quyền bằng văn bản của doanh nghiệp thẩm định giá. Chi nhánh
doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập, hoạt động theo quy định của pháp luật
và phải có ít nhất 02 thẩm định viên về giá, trong đó Giám đốc chi nhánh phải là

thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá đã thành
lập chi nhánh đó. Doanh nghiệp thẩm định giá phải chịu trách nhiệm về hoạt động
của chi nhánh thẩm định giá do doanh nghiệp thành lập
Quyền của doanh nghiệp thẩm định giá:
- Yêu cầu cơ quan, tổ chức, cá nhân đã ký hợp đồng thẩm định giá, cơ quan,
tổ chức nắm giữ tài liệu có liên quan đền tài sản thẩm định giá cung cấp hồ sơ của
tài sản cần thẩm định giá, tài liệu, số liệu có liên quan đến tài sản thẩm định giá (trừ
tài liệu mật theo quy định của pháp luật).
- Từ chối thực hiện dịch vụ thẩm định giá đối với tài sản của tổ chức, cá
nhân có nhu cầu thẩm định giá khi thấy tài sản đó không đủ điều kiện pháp lý.
- Thu tiền dịch vụ thẩm định giá theo quy định tại Điều 7 Nghị định này.
- Tham gia các tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá.
- Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Trách nhiệm của doanh nghiệp thẩm định giá:
- Tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Trường hợp Việt Nam

chưa quy định tiêu chuẩn thẩm định giá có thể vận dụng các tiêu chuẩn thẩm định
giá quốc tế hoặc khu vực nếu được Bộ Tài chính thừa nhận.
- Chịu trách nhiệm trước pháp luật và trước khách hàng về kết quả thẩm định

giá của mình. Trường hợp kết quả thẩm định giá không đúng, gây thiệt hại cho Nhà
nước, tổ chức, cá nhân thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.


6

- Phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho hoạt động thẩm định giá

hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp. Chi phí mua bảo hiểm hoặc trích
lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp được tính vào chi phí kinh doanh theo quy

định của Bộ Tài chính.
- Chịu trách nhiệm quản lý hoạt động nghề nghiệp của thẩm định viên về

giá thuộc quyền quản lý của mình; đăng ký số lượng, tên các thẩm định viên về giá
cho Bộ Tài chính, trong trường hợp có sự thay đổi về thẩm định viên phải báo cáo
kịp thời về sự thay đổi đó. Có trách nhiệm báo cáo kịp thời cho Bộ Tài chính những
thẩm định viên về giá vi phạm quy định của pháp luật về thẩm định giá.
- Cung cấp hồ sơ, tài liệu thẩm định giá theo yêu cầu bằng văn bản của cơ

quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.
- Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá do doanh nghiệp thực hiện.
- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

1.2 Thẩm định giá bất động sản trong các doanh nghiệp thẩm định giá
1.2.1 Những vấn đề cơ bản về bất động sản
1.2.1.1 Khái niệm bất động sản
“Bất động sản (BĐS) là một khái niệm rất quen thuộc và được sử dụng khá
phổ biến nhưng cho đến nay vẫn còn có rất nhiều quan niệm khác nhau về BĐS.
Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất, đó là: BĐS là những tài sản gắn liền
với đất đai và không di dời được.”
“Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 đã xác định khái niệm BĐS như sau:
“9BĐS là các tài sản không di dời được, bao gồm:
 Đất đai
 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó
 Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
Các tài sản khác do pháp luật quy định.””


7

1.2.1.2 Đặc điểm của bất động sản:
Hàng hoá BĐS là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài những đặc điểm chung
của hàng hoá thông thường, BĐS còn có những đặc điểm riêng có. Việc nghiên cứu
các đặc điểm này có ý nghĩa rất quan trọng đối với hoạt động thẩm định giá BĐS.
 Tính cố định về vị trí:
Đặc điểm này là do hàng hoá BĐS luôn gắn liền với đất đai nên cớ định về vị
trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch. Mặt khác, đất đai là tài nguyên
do thiên nhiên ban tặng nên có hạn và bị giới hạn về không gian. Trong khi đó, giá
trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, vì vậy, khi đánh giá BĐS cần phải xem
xét đến ảnh hưởng của ́u tớ vị trí đến giá trị của BĐS.
Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn chịu tác động của yếu tố môi
trường, như: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện
mơi trường, nên khi định giá BĐS phải tính đến các ́u tớ này và dự báo sự thay
đổi của chúng tác động đến BĐS.”
 Tính bền vững.
Đặc điểm này là do đất đai là tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, một loại tài
nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại. Đồng thời, các công trình kiến trúc có
thể tồn tại hàng chục năm, có công trình sau khi cải tạo, nâng cấp có thể tồn tại hàng
trăm năm. Điều này được xét trên cả góc độ kinh tế và kỹ thuật, từ đó đặt ra vấn đề:”
 “Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ
vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.”
 “Khi định giá BĐS phải tính đến cả hai ́u tớ tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ
vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ qút định sự tờn tại của BĐS đó.”
 “Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng
giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và ng̀n thu nhập có
xu hướng giảm. Do vậy, phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí
duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tại của chu
kỳ vật lý.”
 Tính khác biệt.

8

“Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, bởi có sự khác nhau về vị trí của
BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS, … Ngoài
ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư,… cũng thường quan tâm đến tính dị biệt hoặc
để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng. Từ đó đặt ra vấn đề: sự khác biệt này có
thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác, song sẽ trở thành một yếu
tố bất lợi nếu không biết khai thác. Do đó:”
 “Trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm
tăng giá trị của các BĐS, đồng thời đáp ứng được nhu cầu về tính khác biệt của
người tiêu dùng.”
 “Khi thẩm định giá trị BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, khơng thể so
sánh dập khn giữa các BĐS với nhau.”
 Tính khan hiếm.
“Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và
BĐS có tính khác biệt, cớ định về vị trí,… Điều này đặt ra vấn đề:”
“Quan hệ cung – cầu BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ
hơn cầu, từ đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS. Nhà nước, với tư cách là người
quản lý vĩ mô nền kinh tế, cần có chính sách chớng đầu cơ BĐS, chớng tình trạng
giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế.”
 Có giá trị lớn
“Giá trị BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi
phí xây dựng các cơng trình trên đất là rất lớn. Do vậy:
 “Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và
dài hạn.”
 “Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh.”
 “Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.”
 “Khi thẩm định giá trị BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu nhất

định về BĐS.”
 Tính ảnh hưởng lẫn nhau.


9

BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, cả về mặt vật lý lẫn kinh tế. Giá trị của
một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước
đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm
tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó.
Từ đó đặt ra vấn đề:”
 “Nhà nước phải thống nhất quản lý về BĐS.”
 “Khi đầu tư xây dựng các cơng trình BĐS phải tính đến những ảnh
hưởng tới các công trình khác.”
 “Khi thẩm định giá trị BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu có
các công trình BĐS khác ra đời.”
Như vậy, hoạt động thẩm định giá chịu sự chi phối rất lớn của các đặc điểm
của BĐS. Do đó, việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá các đặc điểm này là khơng
thể thiếu khi tiến hành thẩm định giá trị BĐS.

1.2.1.3 Phân loại bất động sản:
Có rất nhiều cách khác nhau để phân loại BĐS. Tuỳ theo từng tiêu thức,
BĐS được chia thành nhiều loại khác nhau. Một số cách phân loại phổ biến:
 Theo đặc tính vật chất:
“BĐS được chia thành 3 loại, bao gồm:
Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.”
Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc.”
Các tài sản khác gắn liền với đất đai.”
 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:
BĐS được chia thành 2 loại, gồm: đất đai và công trình kiến trúc. Trong đó:

Công trình kiến trúc: 5 loại:
 Nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán.
 Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất.
 Công trình kiến trúc có tính chất thương mại.
 Khách sạn và văn phòng cho thuê.


10

 Công trình kiến trúc khác.”
Đất đai:
Theo Luật đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia
thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền núi. Trong mỗi vùng lại
chia thành 3 nhóm
 Nhóm đất nông nghiệp.
 Nhóm đất phi nông nghiệp
 Nhóm đất chưa sử dụng, chưa xác định được mục đích sử dụng.
Trong mỡi nhóm lại chia thành các loại khác nhau, trong mỗi loại lại được
tiếp tục chia cụ thể thành các hạng: 1,2,3,… hoặc vị trí sớ 1,2,3,…”
Ngoài ra còn có nhiều cách phân loại BĐS khác, như: theo tính chất pháp lý(
BĐS sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn) hay theo khả năng phát triển (BĐS có
khả năng và không có khả năng phát triển).”

1.2.2 Thị trường bất động sản:
1.2.2.1 Khái niệm thị trường Bất động sản.
Hiện nay có rất nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS. Tuy nhiên,
một cách tổng quát nhất, thị trường BĐS có thể được hiểu như sau:
“Thị trường BĐS là tổng hoà các giao dịch về BĐS được thực hiện thơng qua
quan hệ hàng hố tiền tệ”.

1.2.2.2 Đặc điểm thị trường Bất động sản.
“Bởi hàng hoá BĐS mang những nét đặc trưng riêng có nên thị trường BĐS
cũng vì thế mà có những đặc điểm riêng, khác với thị trường các hàng hoá khác.”
 Có sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch.
BĐS có vị trí cớ định, khơng thể di dời được, các chủ thể thị trường không
thể đưa tài sản đến địa điểm giao dịch. Vì thế, việc giao dịch khó kết thúc tại nơi
giao dịch mà thường phải trải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm giao
dịch, kiểm tra thực địa và đăng ký pháp lý. Chính điều này làm cho quan hệ giao


11

dịch BĐS thường kéo dài, dễ gặp các biến động lớn của thị trường; việc định giá vì
thế có nguy cơ sai số lớn, rủi ro đối với nghề thẩm định giá là cao.
Trong hoạt động thẩm định giá, TĐV phải có sự am hiểu về chuyên môn
cũng như kinh nghiệm nghề nghiệp, có khả năng dự báo những biến động của thị
trường; công tác thẩm định giá phải được thực hiện bởi các trung tâm và công ty
thẩm định giá chuyên nghiệp.”
 Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực.
Thị trường BĐS thường được tạo ra từ hàng loạt các thị trường nhỏ mang
tính địa phương với quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau. Vì vậy, các
quan hệ cung – cầu, giá cả BĐS thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa
phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc chậm ảnh hưởng đến các vùng, địa phương
khác. Điều này đặt ra vấn đề: khi xem xét quan hệ cung – cầu, sự vận động của giá
cả BĐS cần phải gắn với các điều kiện kinh tế – văn hóa – xã hội của một vùng,
một khu vực cụ thể.”
 Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường khơng hồn hảo.
“Thị trường BĐS là một dạng thị trường khơng hoàn hảo do sự không đồng
nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành. Bởi vậy:
Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cạnh tranh và được so sánh một cách

bình đẳng trên thị trường, mà là giá của sản phẩm đơn lẻ, trong đó một bên có lợi
thế độc quyền.
Việc thâm nhập thị trường này cũng không hoàn toàn dễ đối với cả người
mua và người bán, nên để tiến hành giao dịch thuận lợi cần có người môi giới
chuyên nghiệp hội đủ các điều kiện để người mua và người bán tin cậy thì giao
dịch mới có thể thành công.”
Đối với công việc thẩm định giá: khi xem xét các chứng cứ giao dịch cần
phải có sự phân tích một cách kỹ lưỡng xem chúng có đáp ứng được các yêu cầu là
bằng chứng hợp lý về giá trị thị trường và có thể sử dụng được để so sánh và ước
tính giá trị cho tài sản mục tiêu hay không.
 Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi.


12

Trên thị trường BĐS, khi cầu thay đổi tất yếu dẫn đến sự thay đổi về giá cả
BĐS. Tuy nhiên, do quan hệ cung cầu về BĐS thường mất cân đối theo chiều
hướng cung nhỏ hơn cầu, cung BĐS không thể phản ứng một cách nhanh chóng và
tương ứng với sự thay đổi của cầu, dẫn đến tác động kích thích tăng hoặc giảm cung
BĐS ln có một độ trễ lớn hơn so với các mặt hàng khác. Do đó, khi xem xét thị
trường BĐS cần chú ý:”
“Những nhân tố làm tăng cầu đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá BĐS.
Việc chống các cơn sốt về giá BĐS bằng cách tăng cung là rất hạn chế.”
“Đối với việc quản lý Nhà nước cần phải có các chính sách ổn định, dài
hạn đối với BĐS và công khai các chính sách này nhằm ổn định thị trường BĐS.”
“Đới với hoạt động thẩm định giá, cần có sự cân nhắc thận trọng để ước
tính giá trị BĐS một cách hợp lý.”
 Hoạt động của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước.
BĐS, trong đó chủ yếu là đất đai là một loại tài nguyên quý giá, thuộc sở hữu
toàn dân. Mặt khác, thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không

hoàn hảo – thiếu tính hiệu quả. Vì vậy, sự can thiệp của Nhà nước đối với thị trường
BĐS là cần thiết, nhằm giảm thiểu những ảnh hưởng bất lợi đến các mục tiêu kinh
tế vĩ mô.”
Sự kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường BĐS trong nhiều trường hợp
là sự kiểm soát một cách trực tiếp, cụ thể và rõ ràng. Do đó, muốn đánh giá một
cách hợp lý giá trị BĐS, đòi hỏi TĐV phải am hiểu về các cơ chế chính sách quản
lý của Nhà nước về BĐS cũng như cập nhật một cách thường xuyên các chế độ
quản lý của Nhà nước về BĐS trong mỗi thời kỳ.
Như vậy, không giống như nhiều thị trường khác, thị trường BĐS có những
nét đặc trưng riêng có. Điều này đòi hỏi TĐV trong quá trình thẩm định giá cần
phải có sự phân tích đánh giá một cách cụ thể từng yếu tố của thị trường để có được
những kết luận chính xác nhất.”