Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất tại thị trấn thắng, huyện hiệp hoà, tỉnh bắc giang giai đoạn 2019 2021

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------o0o--------------

NGUYỄN THẾ ANH

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TẠI THỊ TRẤN THẮNG,
HUYỆN HIỆP HOÀ, TỈNH BẮC GIANG,
GIAI ĐOẠN 2019 - 2021
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nông Thị Thanh Huyền

Thái Nguyên – 2023


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan rằng tất cả các số liệu và kết quả sử dụng trong nghiên
cứu viết luận văn của tôi là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ
học vị của bất kỳ ai. Tơi cam đoan rằng tất cả các trích dẫn trong luận văn của
tôi sẽ được ghi rõ nguồn gốc và mọi sự giúp đỡ trong quá trình làm luận văn
cũng sẽ được cảm ơn và ghi nhận đầy đủ.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thế Anh

ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo, cá nhân và tập thể đã giúp
đỡ và quan tâm đến tơi trong q trình thực hiện luận văn. Sự hỗ trợ và đóng
góp của các thầy cơ giáo, những người đã trực tiếp hướng dẫn tôi, là vơ cùng
q giá và khơng thể thiếu trong q trình này.
Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành đến Cô giáo TS. Nông
Thu Huyền, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, đã dành thời gian và
công sức để hướng dẫn và hỗ trợ tơi suốt q trình làm luận văn. Những kiến
thức và kinh nghiệm mà cô đã chia sẻ đã giúp tôi nắm bắt được bản chất của
đề tài và tiến hành nghiên cứu một cách chính xác.
Tơi cũng xin bày tỏ lịng biết ơn đến Phịng Tài Ngun và Mơi Trường
huyện Hiệp Hịa, UBND Thị trấn Thắng và tất cả những người đã tạo điều
kiện thuận lợi để tơi hồn thành luận văn này. Sự hỗ trợ và cung cấp thông tin
từ các cơ quan và đơn vị liên quan đã đóng góp quan trọng để tơi có được dữ
liệu và tài liệu cần thiết để nghiên cứu.
Tôi cũng muốn gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, người thân, bạn
bè và đồng nghiệp đã đồng hành và hỗ trợ tơi trong q trình thực hiện luận
văn. Những lời khích lệ, sự động viên và sự tin tưởng của các bạn đã truyền
động lực và giúp tơi vượt qua những khó khăn.
Cuối cùng, tơi rất mong nhận được sự góp ý chân thành từ các thầy cơ
giáo và đồng nghiệp để tơi có thể hồn thiện hơn. Tơi biết rằng luận văn này
chưa thể hồn hảo và sẽ cịn nhiều điểm cần cải thiện. Tơi sẽ trân trọng mọi ý
kiến đóng góp và xem đó là một cơ hội để tiếp tục phát triển.
Xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Thế Anh

iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT............................................................ vi
DANH MỤC BẢNG ...................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................ viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...................................................................... 2
3 Ý nghĩa của đề tài ........................................................................................... 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................ 4

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài............................................................................ 4
1.1.1 Khái quát chung về giá đất ....................................................................... 4
1.1.2 Khái quát về thị trường đất đai ................................................................. 8
1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài ............................................................................ 11
1.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 14
1.3.1. Thị trường bất động sản ở Việt Nam giai đoạn 2019 - 2021 ................ 14
1.3.2. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài .......................... 19
1.4. Nhận xét tổng quan nghiên cứu................................................................ 21
CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............ 22

2.1 Đối tượng nghiên cứu ................................................................................ 22
2.2 Phạm vi nghiên cứu ................................................................................... 22

2.3 Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 22
2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của thị trấn
Thắng, huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2020 - 2022................... 22
2.3.2. Tình hình biến động giá đất ở tại thị trấn Thắng, tỉnh Bắc Giang giai đoạn
2019 - 2021....................................................................................................... 22


iv

2.3.3 Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thắng, huyện
Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2019 - 2021 ........................................... 22
2.3.4 Đề xuất một số giải pháp quản lý giá đất tại thị trấn Thắng, huyện Hiệp
Hòa, tỉnh Bắc Giang thời gian tới ................................................................... 23
2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 23
2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ......................... 23
2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ...................................................... 23
2.4.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................... 24
2.4.4 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu, so sánh, tổng hợp, phân tích...... 25
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................... 26

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị trấn Thắng giai đoạn
2020-2022 ....................................................................................................... 26
3.1.1 Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 26
3.1.2 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng. ....................................................... 29
3.1.3 Thực trạng quản lý đất đai thị trấn Thắng, tỉnh Bắc Giang ................... 31
3.2 Thực trạng giá đất ở trên địa bàn thị trấn Thắng, huyện Hiệp Hòa, tỉnh
Bắc Giang giai đoạn 2019-2021...................................................................... 33
3.2.1 Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại thị trấn Thắng giai đoạn 20192021 ................................................................................................................. 33
3.2.2. Giá đất ở theo giá thị trường tại thị trấn Thắng giai đoạn 2019 - 2021 36
3.2.3. So sánh giá đất ở theo giá quy định của nhà nước với giá thị trên địa

bàn thị trấn Thắng giai đoạn 2019 - 2021 ....................................................... 40
3.2.4. Nhận xét, đánh giá về xu thế biến động giá đất tại thị trấn Thắng giai
đọan 2019 – 2021 ............................................................................................ 48

3.3 Các yếu tố ảnh hưởng ảnh hưởng đến biến động giá đất ở trên địa bàn thị
trấn Thắng giai đọan 2019 – 2021 .................................................................. 49
3.3.1 Xác định các yếu tố ảnh hưởng ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại
thị trấn Thắng giai đoạn 2019 - 2021 .............................................................. 49


v

3.3.2. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng ảnh hưởng đến biến động giá đất ở tại
thị trấn Thắng giai đoạn 2019 - 2021 .............................................................. 50
3.4. Giải pháp quản lý giá đất ở tại thị trấn Thắng trong thời gian tới ........... 56
3.4.1. Giải pháp về chính sách và pháp luật .................................................... 56
3.4.2. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý và phát triển nguồn nhân lực..... 57
3.4.3. Giải pháp về công nghệ, kỹ thuật .......................................................... 58
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 59

1 Kết luận ........................................................................................................ 59
2 Đề nghị ........................................................................................................ 60
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 61
PHỤ LỤC


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NSNN

: Ngân sách nhà nước

QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

TLSX

: Tư liệu sản xuất

TW

: Trung Ương

TNMT

: Tài nguyên môi trường

UBND

: Uỷ ban nhân dân


vii

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Thắng năm 2022 ............................ 31
Bảng 3.2 Giá đất ở theo quy định của nhà nước tại các tuyến đường quốc lộ,
tỉnh lộ đi qua trung tâm thị trấn Thắng, giai đoạn 2019-2021 ........................ 33
Bảng 3.3 Giá đất ở theo quy định của NN tại các tuyến phố của thị trấn Thắng,
giai đoạn 2019-2021 ........................................................................................ 34
Bảng 3.4. Giá đất ở theo quy định của nhà nước tuyến đường có các dự án
xây dựng khu đô thị của thị trấn giai đoạn 2019-2021 ................................... 35
Bảng 3.5. Giá đất ở theo giá thị trường tại các tuyến đường quốc lộ, tỉnh lộ đi
qua trung tâm thị trấn Thắng ........................................................................... 36
Bảng 3.6 Giá đất ở theo giá thị trường tại các tuyến phố của thị trấn Thắng
giai đoạn 2019-2021 ........................................................................................ 37
Bảng 3.7 Giá đất ở theo giá thị trường tại các tuyến đường có các dự án xây
dựng khu đơ thị của thị trấn ............................................................................ 39
Bảng 3.8 Giá đất tại các tuyến đường nghiên cứu trên địa bàn thị trấn Thắng
theo giá quy định so với giá thị trường năm 2019 .......................................... 41
Bảng 3.9 Giá đất tại các tuyến đường nghiên cứu trên địa bàn thị trấn Thắng
theo giá quy định so với giá thị trường năm 2020 .......................................... 43
Bảng 3.10: Giá đất tại các tuyến đường nghiên cứu trên địa bàn thị trấn Thắng
theo giá quy định so với giá thị trường năm 2021 .......................................... 45

Bảng 3.11 Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn
thị trấn Thắng giai đoạn 2019 – 2021 ............................................................. 49
Bảng 3.12: Tình hình dân số thị trấn Thắng giai đoạn 2019 – 2021 .............. 54


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu đất đai................................................................ 10
Hình 1.2 Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn ..................................... 11
Hình 3.1 Bản đồ địa chính thị trấn Thắng ....................................................... 26
Hình 3.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Hiệp Hịa .......................................... 32
Hình 3.3 QL.37 đoạn qua thị trấn Thắng ....................................................... 37
Hình 3.4 Ngã 6 thị trấn Thắng, huyện Hiệp Hịa ............................................ 37
Hình 3.5: Đường Trường Chinh...................................................................... 38
Hình 3.6: Đường Quang Trung ....................................................................... 38
Hình 3.7: Đường Thanh Niên ......................................................................... 38
Hình 3.8:Đường Tuệ Tĩnh ............................................................................... 38
Hình 3.9.Đường Văn Tiến Dũng..................................................................... 39
Hình 3.10: Đường Nguyễn Du ........................................................................ 40
Hình 3.11 Giá đất nhà nước quy định và giá thị trường năm 2019 ................ 42
Hình 3.12 Giá đất nhà nước quy định và giá thị trường năm 2020 ................ 44
Hình 3.13 Giá đất nhà nước quy định và giá thị trường năm 2021 ................ 47
Hình 3.14: Một góc thị trấn Thắng ................................................................. 53


1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một nguồn tài nguyên quý báu ở nhiều quốc gia, kể cả Việt

Nam. Tại Việt Nam, quan hệ mua bán đất đai đã tồn tại từ rất lâu. Trước khi
Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực, khơng có quy định cụ thể về quyền sở hữu
đất đai. Tuy nhiên, khi Hiến pháp này được áp dụng, đất đai được xác định

thuộc sở hữu toàn dân và việc mua bán đất đai bị cấm.
Mặc dù việc mua bán đất đai bị cấm, tuy nhiên, các giao dịch vẫn tồn
tại một cách khơng chính thức thơng qua các hình thức mua bán giữa người
mua và người bán. Điều này có nghĩa là việc mua bán đất đai vẫn diễn ra, nhưng
không được cơng nhận chính thức và thiếu sự đảm bảo pháp lý. Các giao dịch này
thường được tiến hành thông qua các thỏa thuận hợp đồng không được công khai
và không được đăng ký tại các cơ quan quản lý nhà nước.
Việt Nam đã thực hiện nhiều biện pháp và ban hành nhiều luật liên
quan đến quản lý đất đai như Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 1998,
Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 để đáp ứng nhu cầu ngày càng
tăng về tài nguyên đất đai. Nhà nước nhận thức rõ vai trò quan trọng của đất đai
trong sự phát triển đời sống nông thôn và nền kinh tế thị trường. Đất đai đã trở
thành một tài sản có giá trị và được xem là nguồn lực quý giá nhất của đất nước.
Trong những năm gần đây, kinh tế Việt Nam đã đạt được sự tăng trưởng
và ổn định, đóng góp vào sự đổi mới trong đời sống của người dân. Sự phát triển
nhanh chóng này đã tạo ra nhiều thay đổi trong thị trường đất đai và bất động
sản ở cả nước, bao gồm cả thị trấn Thắng thuộc huyện Hiệp Hoà, tỉnh Bắc Giang.
Thị trấn Thắng nằm cách trung tâm Hà Nội khoảng 50 km, và cách Sân
bay quốc tế Nội Bài (thành phố Hà Nội) 30 km. Nó cũng nằm gần các trung
tâm kinh tế quan trọng như thành phố Bắc Giang, thành phố Bắc Ninh và
thành phố Thái Nguyên, có vị trí địa lý thuận lợi cho phát triển kinh tế – xã

2

hội. Thị trấn Thắng cũng được kết nối bởi một hệ thống giao thông hiện đại,
với quốc lộ 37 đi qua, kết nối với thành phố Bắc Giang và Thái Nguyên, cùng
với trục đường Bắc Giang – Lạng Sơn. Hệ thống đường tỉnh lộ 296 cũng nối
thị trấn với Sóc Sơn, thuộc Hà Nội, tạo điều kiện thuận lợi cho giao thương và
phát triển kinh tế. Hiện nay, thị trấn Thắng đã trở thành một Khu đô thị khu III,
Khu trung tâm thương mại dịch vụ và Khu trung tâm hành chính của huyện
Hiệp Hịa.
Với những ưu điểm về vị trí địa lý và hệ thống giao thơng thuận lợi, thị
trường bất động sản tại thị trấn Thắng đang trở nên sôi động hơn bao giờ hết.
Giá đất đang trên đà tăng mạnh, cơng tác chuyển đổi mục đích sử dụng đất,
thu hồi đất để phục vụ quá trình phát triển đô thị, khu công nghiệp, khu kinh
tế và nhiều dự án khác đã dẫn đến việc nhiều hộ gia đình cá nhân phải đối mặt
với việc thu hồi đất, ảnh hưởng đến cuộc sống của họ. Nhưng điểm đáng nói
ở đây là giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường tự do có sự

chênh lệch đáng kể. Nếu tình trạng này kéo dài, có thể gây ra khó khăn trong
việc thực hiện mục tiêu phát triển và tạo ra các vấn đề xã hội phức tạp.
Trước tình hình hiện tại, cần thực hiện nghiên cứu sâu hơn về các yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất để có thể định giá đất một cách hợp lý hơn. Đồng
thời, cần xem xét cân nhắc giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên
thị trường tự do. Điều này sẽ giúp tạo điều kiện thuận lợi hơn cho công tác
thu hồi đất, đền bù, và giải phóng mặt bằng, đồng thời đóng góp vào sự ổn
định trong quá trình phát triển kinh tế xã hội.

Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, tơi thực hiện luận văn: “Nghiên
cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất tại thị trấn Thắng,
huyện Hiệp Hoà, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2019 - 2021”.
2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Đánh giá được thực trạng của giá đất tại thị trấn Thắng, giai đoạn
2019 - 2021.


3

- Đánh giá được một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thị trấn Thắng,
giai đoạn 2019 - 2021.
- Đề xuất một số giải pháp cho quản lý giá đất tại thị trấn Thắng, trong
thời gian sắp tới.
3 Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa khoa học:

Học viên tổng hợp được những kiến thức đã học và áp dụng chúng để
tiến hành hoạt động nghiên cứu, góp phần giải quyết những vấn đề khoa học
trong thực tế, đặc biệt là những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị
trấn Thắng trong giai đoạn 2019-2021.
Bằng việc sử dụng kiến thức đã học và áp dụng vào thực tế, nghiên cứu
khoa học giúp nâng cao tính thực tiễn và chiều sâu của kiến thức trong lĩnh
vực học của học viên. Đồng thời, nó cũng mang lại lợi ích cho việc áp dụng
và giải quyết các vấn đề thực tế trong công tác nghiên cứu và quản lý yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất.
- Ý nghĩa thực tiễn:
Đánh giá và đề xuất mức giá cụ thể phù hợp thực tế theo từng tuyến
đường, vị trí của từng thửa đất thông qua kết quả nghiên cứu trên địa bàn thị

trấn Thắng giai đoạn 2019 - 2021.
Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, để từ đó có những định hướng
quản lý đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong

thực tế.


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1 Khái quát chung về giá đất
1.1.1.1 Khái niệm giá đất
Đất đai là một nguồn tài nguyên tự nhiên khơng có giá trị sẵn có mà giá

trị của nó phản ánh sự tác động của đất đai trong hoạt động kinh tế. Giá đất
đai được xác định dựa trên quá trình mua bán và chuyển nhượng quyền sử

dụng đất, và nó được coi là hình thức tư bản hố địa tơ.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu tồn dân và giá cả đất đai dựa trên

giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nó là tổng hịa giá trị hiện tại của địa
tô trong một khoảng thời gian dài được thanh tốn một lần, đồng thời đó cũng
là cách thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong hoạt động kinh tế. Luật Đất
đai năm 2013 đã định nghĩa rõ ràng về giá đất và giá trị quyền sử dụng đất,

trong đó giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích
đất, và giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tiền của quyền sử dụng đất đối với một

diện tích đất cụ thể trong thời hạn sử dụng đất xác định.”, (Quốc hội, 2013).
1.1.1.2 Các yếu tố hình thành giá đất
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:

Qui định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương: Giá đất
được quy định và công bố bởi UBND các đơn vị hành chính cấp tỉnh, thành

phố trực thuộc trung ương. Quy định về giá đất này dựa trên các yếu tố như vị
trí, diện tích, mục đích sử dụng đất, hạ tầng và các yếu tố khác.
Đấu giá quyền sử dụng đất: Trong trường hợp các dự án có sử dụng
đất, chính phủ, UBND các cấp hoặc các tổ chức có thẩm quyền có thể tổ chức
đấu giá quyền sử dụng đất. Giá đất trong trường hợp này được hình thành thơng

qua quy trình đấu giá và phụ thuộc vào sự cạnh tranh của các bên tham gia.


5

Thỏa thuận giữa người sử dụng đất và các bên liên quan: Người sử
dụng đất có thể thoả thuận với các bên liên quan về giá đất khi thực hiện các
quyền chuyển nhượng, cho thuê hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Giá
đất trong trường hợp này được đàm phán giữa các bên và có thể phản ánh các

yếu tố như thị trường, vị trí và tiềm năng phát triển của đất.
Các yếu tố như vị trí, diện tích, mục đích sử dụng đất, hạ tầng và tình
hình thị trường bất động sản đóng vai trị quan trọng trong quá trình hình
thành giá đất. Sự hình thành giá đất phù hợp và công bằng là mục tiêu của các
quy định và biện pháp quản lý đất đai của Nhà nước để đảm bảo sự phát triển
ổn định của kinh tế xã hội.. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008).
1.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Các yếu tố tự nhiên

Vị trí địa lý: Vị trí của một khu đất đai trong khu vực cụ thể có thể ảnh
hưởng đáng kể đến giá trị của nó. Ví dụ, những khu vực gần trung tâm thành

phố, gần các khu công nghiệp, trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện
và các tiện ích cơng cộng khác thường có giá đất cao hơn do tiềm năng phát
triển và thuận lợi trong việc tiếp cận các dịch vụ và tiện ích.
Đặc điểm địa hình: Đặc điểm địa hình như độ cao, độ dốc, hình dạng

mặt đất và sự phong phú của tài nguyên tự nhiên có thể ảnh hưởng đến giá đất.
Các khu vực có đặc điểm địa hình đẹp, phong cảnh tuyệt đẹp, hoặc có tài
nguyên quan trọng như mặt nước, rừng, đồng cỏ, sơng suối, vàng bạc, khống
sản có thể có giá đất cao hơn.
Khí hậu và mơi trường: Khí hậu và mơi trường tự nhiên cũng có thể
ảnh hưởng đến giá đất. Các khu vực có khí hậu thuận lợi, khơng gian xanh,

khơng khí trong lành, và khơng gian mở rộng có thể có giá đất cao hơn do lợi
ích về chất lượng sống và sức khỏe mà chúng mang lại.
Tài nguyên tự nhiên: Sự hiện diện và sự phong phú của tài nguyên tự
nhiên như nước, rừng, đất nơng nghiệp, khống sản và tài ngun biển có thể


6

ảnh hưởng đến giá đất. Các khu vực có tài nguyên quan trọng hoặc có tiềm

năng phát triển tài nguyên có thể có giá đất cao hơn.
Mức độ khan hiếm: Sự khan hiếm của đất đai trong khu vực cũng có thể
ảnh hưởng đến giá đất. Khi nhu cầu về đất đai tăng lên trong khi nguồn cung hạn

chế, giá đất sẽ tăng lên do tính khan hiếm và sự cạnh tranh giữa các bên muốn
Các yếu tố kinh tế

Các yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:

- Tổng sản phẩm quốc gia;
- Thu nhập bình quân đầu người;
- Tiết kiệm cá nhân;
- Quy luật cung cầu;
- Sự phát triển kinh tế trong vùng: giá trị đầu tư cơ sở hạ tầng; mức độ
tăng trưng GDP hàng năm; tỷ lệ lãi suất tín dụng; tỷ lệ lạm phát;…
- Giá trị của đất đai còn phụ thuộc vào điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật:
hệ thống đường giao thơng, hệ thống cung cấp điện, cấp thốt nước… giá đất
sẽ cao nếu nơi đó những yếu tố trên được đầu tư xây dựng tốt. Hoặc những
khu vực có điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội tốt như: trường học, bệnh viện,
công viên, khu thể thao, khu dân cư tập trung dân trí cao và các dịch vụ công
cộng khác ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống vật chất, tinh thần, tác động đến
hoạt động kinh doanh ,… thì giá đất sẽ cao hơn những nơi khác có điều kiện
hạ tầng xã hội kém hơn.
- Khả năng mang lại thu nhập của thửa đất trong vùng: hiện trạng sử dụng
đất, thu nhập hàng năm của một đơn vị diện tích đất; số lượng các lơ, các thửa đất

trong vùng; mức giá bình quân các loại đất; tỷ lệ thuế và mức thuế suất.
Đối với Việt Nam, quy luật cung cầu là nhân tố tác động nhiều nhất và
ảnh hưởng mạnh mẽ, trực tiếp đến giá đất, làm cho giá đất biến động.

- Cung về đất trên thị trường ln mang tính khơng gian và thời gian,
trong đó tính chất khơng gian mang tính đặc thù. Xét trên phương diện tổng


7

thể, khả năng cung về đất trên thị trường của một địa phương mang tính cố
định cả về số lượng lẫn vị trí. Đối với từng loại đất cụ thể thì khả năng cung

về đất là tương đối.
- Cầu về đất nói lên nhu cầu sử dụng đất và khả năng thanh tốn của
người có nhu cầu. Cầu về đất đai phụ thuộc vào các yếu tố như: giá cả đất đai,
thu nhập người tiêu dùng, yếu tố pháp lý và những yếu tố tâm lý cũng có ảnh
hưởng rất lớn đến giá cả đất đai hiện nay.
- Giá trị đầu tư cơ sở hạ tầng: hệ thống giao thông, mạng lưới điện, hệ
thống cấp thốt nước, hệ thống thơng tin liên lạc ảnh hưởng đến giá trị sinh
lời của đất. Mức độ thỏa mãn cơ sở hạ tầng khác nhau thì giá trị sử dụng đối
với mảnh đất khác nhau và do đó giá đất cũng khác nhau.
- Mức độ phát triển kinh tế, khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng và tỷ lệ lãi
suất tín dụng trong vùng cũng tác động đến giá đất Việt Nam. Bi giá đất với cốt
lõi là “địa tơ tư bản hố” tức là giá đất bằng một số tiền mà nhà tư bản bỏ ra thuê
đất, nếu gửi số tiền đó vào ngân hàng thì sẽ thu được lợi tức ít nhất cũng bằng
địa tô của thửa đất.
Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:
- Đặc điểm khu dân cư;
- Tình trạng mơi trường;
- Mật độ dân số;
- Tình trạng nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong vùng; Tình trạng an ninh và trật tự cơng cộng.
Việt Nam, thì yếu tố tâm lí và mật độ dân số là hai yếu tố xã hội cơ bản
có ảnh hưởng đến giá đất.
- Mật độ dân số tác động đến mọi mặt của đời sống xã hội và tác động
trực tiếp đến quan hệ cung - cầu về đất đai. Sự gia tăng dân số (tăng tự nhiên


8

và cơ học) gây ra áp lực lớn làm tăng nhu cầu về đất và nhà , nhất là các đô

thị lớn dẫn đến giá cả về đất cũng tăng lên.
- Yếu tố tâm lý tác động đến giá đất theo từng khoảng thời gian và địa
điểm. Yếu tố tâm lý thường phụ thuộc theo thói quen, tập quán và xu hướng

chung của một công đồng, dân tộc
1.1.2 Khái quát về thị trường đất đai
1.1.2.1 Khái niệm thị trường đất đai

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai.
Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch
đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian

nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có
liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Xây dựng và phát triển thị trường
giao dịch đất đai lành mạnh là yêu cầu tất yếu cho việc phát triển kinh tế đất
nước, (Lưu Quốc Thái, 2005)
1.1.2.2 Vai trò của thị trường đất đai

- Thị trường đất đai có vai trị quan trọng trong nền kinh tế quốc dân
của mỗi quốc gia vì nó liên quan đến lượng tài sản lớn. Dưới đây là một số
điểm quan trọng về tầm quan trọng của thị trường đất đai trong nền kinh tế:

- Phân bổ và sử dụng đất đai hiệu quả: Thị trường đất đai đóng vai trị
quan trọng trong việc phân bổ và sử dụng đất đai một cách hiệu quả. Qua
cung cầu và quá trình giao dịch, thị trường đất đai cho phép các tài sản đất đai
được chuyển nhượng từ những người không sử dụng hiệu quả đến những

người có khả năng sử dụng tốt hơn. Điều này giúp tối ưu hóa sự sử dụng đất
đai và thúc đẩy phát triển kinh tế.

- Kích thích tăng trưởng kinh tế: Hoạt động đầu tư vào bất động sản
thơng qua thị trường đất đai có thể tạo ra kích thích tới tăng trưởng kinh tế.
Khi nhà đầu tư mua, bán hoặc phát triển bất động sản, nó tạo ra một loạt các
hoạt động kinh tế bổ sung như xây dựng, nội thất, vật liệu xây dựng và dịch


9

vụ liên quan. Điều này góp phần vào tăng trưởng của nền kinh tế và tạo ra
việc làm.
- Tác động lên thị trường tài chính: Thị trường đất đai có tác động trực
tiếp đến sự phát triển của thị trường tài chính. Giá trị của bất động sản có thể
ảnh hưởng đến giá trị tài sản đảm bảo và việc cung cấp vốn cho các hoạt động

kinh doanh và đầu tư. Thị trường đất đai phát triển mạnh có thể tạo điều kiện
thuận lợi cho các hoạt động tài chính và tạo ra sự tăng trưởng và ổn định cho
hệ thống tài chính.
- Hình thành giá cả đất đai khách quan: Việc phát triển thị trường đất
đai một cách thông thống giúp hình thành giá cả đất đai một cách khách

quan. Qua quá trình giao dịch trên thị trường, giá trị đất đai được xác định
dựa trên sự cạnh tranh và sự cân nhắc giữa người mua và người bán. Điều này
giúp đảm bảo rằng giá đất đai phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất và khuyến
khích sự hiệu quả trong việc sử dụng đất đai.
-

Cơ hội sở hữu nhà cho đại đa số dân chúng lao động: Phát triển

thị trường đất đai thơng thống cung cấp động cơ phấn đấu và cơ hội sở hữu
nhà cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được. Khi thị

trường đất đai hoạt động tốt, các nhà phát triển có thể cung cấp nhiều dự án
nhà ở với mức giá phù hợp với thu nhập của người mua. Điều này giúp nâng
cao chất lượng cuộc sống và đáp ứng nhu cầu nhà ở của cộng đồng..
1.1.2.3 Quan hệ Cung – cầu trên thị trường đất đai

Giữa cung - cầu ln có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.


10

Đường

Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu đất đai

Trong thị trường đất đai, quan hệ cung-cầu có một số đặc điểm khác so
với quan hệ cung-cầu trong thị trường hàng hố thơng thường. Điều này có ý
nghĩa đặc biệt trong việc định giá đất, vì sự cung cấp đất đai trên thị trường là
cố định về không gian, không thể di chuyển từ nơi này sang nơi khác. Đồng
thời, nhu cầu cũng có thể tăng lên khơng đều giữa các địa phương do các yếu
tố như điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý và sức hấp dẫn đầu tư.
Để phù hợp với quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần sử dụng

công cụ tài chính, đặc biệt là giá cả, để điều tiết quan hệ cung-cầu và định giá
đất. Giá cả được xem như một hàm số trong quan hệ cung-cầu. Theo Luật Đất
đai năm 2013, hiện nước ta có hai loại giá đất: giá do Nhà nước qui định và

giá thị trường do các bên thoả thuận. Nguyên tắc là giá đất do Nhà nước qui
định phải bám sát giá thị trường. Trong một số trường hợp, giá thị trường
được áp dụng để tính giá của thửa đất (qua quy trình đấu giá quyền sử dụng

đất). Điều này giúp tránh đạo văn và đảm bảo tính minh bạch và cơng bằng

trong việc định giá đất.
Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số


11

lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do
vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu
tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.

Hình 1.2 Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài
● Các văn bản thuộc trung ương:

- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
Phủ Quy định về Giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ Quy
định về Thu tiền sử dụng đất.

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ Quy
định về Thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính
Phủ quy định về khung giá đất.