Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường quang trung thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên năm 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------

PHẠM THỊ HẢI ANH
Tên đề tài:
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN
ĐỊA BÀN PHƢỜNG QUANG TRUNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2012 - 2016

Thái Nguyên - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------

PHẠM THỊ HẢI ANH
Tên đề tài:
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN
ĐỊA BÀN PHƢỜNG QUANG TRUNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Lớp

: K44 - QLĐĐ - N02

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2012 - 2016

Giảng viên hƣớng dẫn : GS. TS. Đặng Văn Minh

Thái Nguyên – 2016


i

LỜI CẢM ƠN
Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản
Lý Tài Nguyên, em đã về thực tập tại phường Quang Trung , thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Đến nay em đã hoàn thành quá trình thực tập tốt nghiệp
và khoá luận tốt nghiệp của mình.
Với lòng kính trọng và biết ơn, em xin cảm ơn thầy giáo GS.TS Đặng Văn
Minh đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt thời gian thực hiện đề tài này.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa
Quản lý Tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo, cán bộ trong khoa đã truyền đạt cho em
những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường.
Em xin gửi lời cảm ơn tới UBND phường Quang Trung, thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, các cán bộ, nhân viên đang công tác tại UBND phường
Quang Trung đã nhiệt tình giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tốt nghiệp tại đây.
Nhân dịp này em cũng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè đã ủng
hộ, động viên giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập.
Trong quá trình học tập và thực hiện đề tài, em đã cố gắng hết mình nhưng
do kinh nghiệm còn thiếu và kiến thức còn hạn chế nên bài khóa luận tốt nghiệp này
chắc chắn sẽ không tránh khỏi thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý
kiến của các thầy cô và bạn bè để bài khóa luận được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2016
Sinh viên

Phạm Thị Hải Anh

ii

DANH MỤC BẢNG

Trang
Bảng 2.1: Khung giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên năm 2015
......................................................................................................... 17
Bảng 4.1: Diện tích, cơ cấu các loại đất trên địa bàn phường Quang Trung
năm 2015 ......................................................................................... 29
Bảng 4.2: Biến động về giá đất ở tại địa bàn trong những năm gần đây theo
giá Nhà nước quy định. ................................................................... 32
Bảng 4.3. So sánh giá đất quy định với giá đất thực tế điều tra trên địa bàn
phường Quang Trung năm 2015 ..................................................... 33
Bảng 4.4: Kết quả điều tra mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở
trên địa bàn phường Quang Trung năm 2015. ................................ 35
Bảng 4.5: Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở
trên địa bàn phường Quang Trung năm 2015. ................................ 37
Bảng 4.6: Các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Quang Trung
năm 2015 ......................................................................................... 40
Bảng 4.7. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố tình trạng pháp lý của thửa đất đến
giá đất ở trên các tuyến đường tại phường Quang Trung năm 2015.
......................................................................................................... 42
Bảng 4.8. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố an ninh – xã hội đến giá đất ở trên
các tuyến đường tại phường Quang Trung năm 2015. ................... 43
Bảng 4.9. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên các tuyến
đường tại phường Quang Trung năm 2015. ................................... 45
Bảng 4.10. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố tâm lý – thị hiếu đến giá đất ở trên
các tuyến đường tại phường Quang Trung năm 2015. ................... 47

iii

DANH MỤC HÌNH
Trang
Hình 2.1 Đồ thị biểu hiện cung và cầu về đất đai ............................................ 7
Hình 2.2 Đồ thị biểu thị quan hệ cung cầu về đất đai trong thời gian ngắn .... 8
Hình 4.1 Bản đồ tổng thể phường Quang Trung ........................................... 23
Hình 4.2. Biểu đồ thể hiện mức độ tác động của các yếu tố đến giá đất ở trên
địa bàn phường Quang Trung năm 2015(%) .................................. 36
Hình 4.3. Các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn phường
Quang Trung năm 2015 (%) ........................................................... 41
Hình 4.4. Biểu đồ thể hiện mức độ ảnh hưởng của tình trạng pháp lý đến giá
đất ở trên các tuyến đường điều tra năm 2015 (%)......................... 42
Hình 4.5. Biểu đồ thể hiện mức độ ảnh hưởng của tình trạng an ninh - xã hội
đến giá đất ở trên các tuyến đường điều tra năm 2015 (%) ............ 44
Hình 4.6. Biểu đồ thể hiện mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở
trên các tuyến đường điều tra năm 2015 (%).................................. 45
Hình 4.7 Biểu đồ thể hiện mức độ ảnh hưởng của yếu tố tâm lý - thị hiếu đến
giá đất ở trên các tuyến đường điều tra năm 2015 (%) ................... 47


iv

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
Tên viết tắt

STT

Tên đầy đủ

1

BĐS

Bất động sản

2

BTC

Bộ Tài chính

3

BTNMT

Bộ Tài nguyên Môi trường

4

CP

Chính phủ

5

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

6

GPMB

Giải phóng mặt bằng

7

Gqđ

Giá quy định

8

Gtt

Giá thị trường

9

HĐND

Hội đồng nhân dân

10

KT - XH

Kinh tế - xã hội

11

NĐ

Nghị định

12

NQ

Nghị quyết

13

QĐ

Quyết định

14

STNMT

Sở Tài nguyên Môi trường

15

TN - MT

Tài nguyên - Môi trường

16

TT

Thông tư

17

UBND

Ủy ban nhân dân

18

VT

Vị trí


v

MỤC LỤC
PHẦN I: MỞ ĐẦU .......................................................................................... 1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài .............................................................................. 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................... 2
1.2.1 Mục tiêu tổng quát ................................................................................... 2
1.2.2 Mục tiêu cụ thể. ........................................................................................ 2
1.3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................... 3
1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3

PHẦN II: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................. 4
2.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất .............................................................. 4
2.1.1 Khái niệm về giá đất ................................................................................ 4
2.1.2. Các đặc trưng của giá đất ........................................................................ 5
2.1.3. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất............................................ 6
2.1.4. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 8
2.1.5. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................ 9
2.2. Khái quát về công tác định giá đất ............................................................. 9
2.2.1. Khái niệm định giá đất ............................................................................ 9
2.2.2. Sự cần thiết của hoạt động định giá đất ................................................ 10
2.2.3. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam .................................. 10
2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............................................................ 11
2.3.1. Yếu tố thông thường ............................................................................. 11
2.3.2 Yếu tố khu vực ....................................................................................... 13
2.3.3. Yếu tố cá biệt ........................................................................................ 14
2.4. Giá đất ở trên địa bàn phường Quang Trung - thành phố Thái Nguyên.......... 15
2.4.1. Căn cứ xác định giá đất ở trên địa bàn .................................................. 15
2.4.2. Nguyên tắc cụ thể khi xác định giá đất ở trên địa bàn .......................... 16


vi

PHẦN III: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 18
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 18
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 18
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 18
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 18
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 18
3.3.1. Đánh giá sơ lược về tình hình cơ bản của phường Quang Trung ......... 18

3.3.2. Thực trạng giá đất ở trên địa bàn phường Quang Trung ,thành phố Thái
Nguyên năm 2015 ........................................................................................... 18
3.3.3. Một số nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành giá đất ở tại phường
Quang Trung ................................................................................................... 19
3.3.4. Đề xuất một số giải pháp....................................................................... 19
3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 19
3.4.1. Công tác chuẩn bị .................................................................................. 19
3.4.2. Công tác ngoại nghiệp........................................................................... 19
3.4.3. Công tác nội nghiệp .............................................................................. 20
PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 22
4.1. Đánh giá sơ lược về tình hình cơ bản của phường Quang Trung ............ 22
4.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên [15].......................................................... 22
4.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội [15] ............................................................... 23
4.1.3. Thực trạng cơ sở hạ tầng - kỹ thuật xã hội [15] .................................... 24
4.1.4. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập [15] ........................................ 25
4.2.Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn phường ............................ 26
4.2.1 Tình hình quản lý đất đai ....................................................................... 26
4.2.2. Tình hình sử dụng đất đai...................................................................... 29
4.3. Thực trạng giá đất ở của phường Quang Trung - thành phố Thái Nguyên.....31
4.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến sự hình thành giá đất ở tại phường Quang Trung.... 35


vii

4.4.1. Phân tích, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn ..... 35
4.4.2. Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn. 37
4.5. Đề xuất một số giải pháp.......................................................................... 48
PHẦN V: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..................................................... 49
5.1 Kết luận ..................................................................................................... 49
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 50

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 51
PHỤ LỤC


1

PHẦN I
MỞ ĐẦU
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:
"Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành
của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt,
thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,...). Các lớp trầm
tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực
vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con
người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống
tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa. ..)".
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được đưa ra thảo luận tại Kỳ họp thứ 4,
Quốc hội khoá XIII càng nhấn mạnh tới yếu tố đất đai là tài sản quý giá,
quyền sử dụng đất là loại hàng hoá có giá trị đặc biệt mà quên đi yếu tố đất
đai là không gian sống, nơi tạo lập và chứa đựng những quyền căn bản nhất
của từng cá nhân và cả cộng đồng, từ đó càng thêm khẳng định “Đất đai
không chỉ là tài sản vật chất thuần tuý”.
Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động rất lớn, giá tăg cao
và nhanh qua các năm. Giá đất tăng nhanh và cao hơn hẳn mức giá quy định
của Nhà nước, do đó gây lung túng cho không chỉ người mua người bán mà
cả quản lý cấp địa phương. Các chính sách ban hành dựa trên khung giá đất
quy định trở nên khó thực thi, tạo nhiều kẽ hở cho các tiêu cực xảy ra. Vậy, có
những yếu tố nào tác động tới giá đất tại các địa phương và ảnh hưởng của
từng yếu tố tới giá đất ra sao?.

Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lý
Nhà nước về đất đai là rất quan trọng. Quang Trung là một trong những


2

phường trung tâm thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, là nơi có nhiều
công trình, dự án trọng điểm nằm trong đề án phát triển thành phố nói riêng
và toàn tỉnh nói chung trong giai đoạn tới. Tuy nhiên trong giai đoạn hiện nay
công tác quản lý sử dụng đất đai vẫn còn nhiều mặt hạn chế và bất cập.
Vì vậy để góp phần giúp cơ quan Nhà nước nắm chắc, quản lý chặt quỹ
đất, đồng thời tạo điều kiện khuyến khích người dân sử dụng đất hiệu quả
hơn, một yêu cầu cấp thiết đặt ra là cần tiến hành tìm hiểu về giá đất và xác
định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn phường Quang Trung.
Xuất phát từ những vấn đề trên với sự hướng dẫn của Thầy giáo GS TS. Đặng
Văn Minh, em đã tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Quang Trung, Thành phố Thái
Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên năm 2015”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu tổng quát
- Tìm hiểu giá đất ở và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên
địa bàn phường Quang Trung,TP Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên..
- Đưa ra một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất
và quản lý thị trường quyền sử dụng đất tại phường Quang Trung, TP Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể.
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường
Quang Trung, TP Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Phân tích một số yếu tố ảnh hưởng rõ rệt, sâu sắc tới giá đất ở trên địa
bàn thị phường Quang Trung, TP Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.

- Đề xuất các giải pháp giúp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ở và
đưa giá đất ở do Nhà nước quy định sát với giá đất ở trên thị trường


3

1.3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng tới giá đất tại
khu vực phường Quang Trung.
- Thu thập, tổng hợp thông tin và khái quát được thực trạng của các yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất ở.
- Số liệu điều tra đảm bảo khách quan, trung thực, chính xác.
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính
sách thuế của cơ quan thuế,… Quyết định của UBND tỉnh Thái Nguyên.
- Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao, đồng thời phải
phù hợp tình hình thực tế tại địa phương.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa khoa học:
+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn.
+ Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất ở tại đô thị, giúp hoàn thiện cơ sở lý luận về định giá đất.
- Ý nghĩa thực tiễn:
+ Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Quang Trung,
TP Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
+ Nêu bật công tác xác định giá đất ở để từ đó có những định hướng

quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả
trong thực tế.


4

PHẦN II
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất
2.1.1 Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên và con người không thể trực tiếp làm
ra nó. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó
là sự thu lợi trong quá trình trao đổi mua bán. Nói cách khác, giá cả đất đai
cao hay thấp quyết định bởi khả năng thu lợi từ đất trong một khoảng thời
gian nào đó.
Tại Khoản 20 Điều 3, Luật đất đai năm 2013 có ghi rõ : “Giá trị quyền
sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích
đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”
.Giá

đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây (

Điều 55, Luật đất đai năm 2003 )
1. Do Uỷ ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Thông thường thì đất được hình thành ở hai loại giá: Giá theo quy định

của Nhà nước và giá thị trường. Giá do Nhà nước quy định nằm trong khung
giá chung của cả nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của
đất dựa vào các yếu tố đã quy định và tùy thuộc vào từng vùng, khu vực cũng
như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình thành. Còn giá thị trường
thường dựa vào nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng, là


5

loại giá không ổn định, không có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như
pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự quyết đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm
lý của người sử dụng, loại giá này thong thường cũng dựa trên cơ sở khung
giá quy định của Nhà nước mà hình thành, thường bằng giá Nhà nước cộng sự
chênh lệch do nhu cầu và tâm lý của người mua và người bán. [12]
2.1.2. Các đặc trưng của giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị:
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả
tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho
thuê, giá cả quyền thế chấp…
- Không giống nhau về thời gian hình thành:
Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn
chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến
tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả
cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định:
Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người cho nên không
có giá thành sản xuất. Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai,
thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí
trực tiếp từ đầu tư vào đất.

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng
cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa
thông thường:
Điều này có thể dễ dàng lý giải do tính chất ngày càng khan hiếm của
đất đai. Nguồn cung thì có hạn mà nhu cầu đối với đất đai thì thường xuyên
tăng cao do hàng loạt các hoạt động của con người đều có liên quan trực tiếp
hoặc gián tiếp tới đất đai.


6

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt:
Tính cá biệt của từng mảnh đất làm cho giá cả thị trường của đất rất
khó hình thành thống nhất tạo nên tính đặc trưng khu vực rõ ràng. Đồng thời
những tương đồng về những đặc tính tự nhiên, xã hội cũng làm cho giá của
các mảnh đất gần nhau có sự ảnh hưởng lẫn nhau. Như vậy,giá đất chứa đựng
yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực và tính cá biệt. [11]
2.1.3. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất
Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư
của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để
hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và
quan hệ cung cầu.
2.1.3.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô chênh lệch là
loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện
sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn …) làm cho tư
bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô
chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và

lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh
đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không
bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau [22].
2.1.3.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để
xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của
mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Như


7

vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết
định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp [10]
2.1.3.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.

Hình 2.1 Đồ thị biểu hiện cung và cầu về đất đai
Theo hình 2.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm
cân bằng. Khi các nếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường
cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho
vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D 0 sang D 1 , điểm cân
bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P 0
xuống P 1 [10].
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần
phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu
cũng như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung
cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá [14].

8

Hình 2.2 Đồ thị biểu thị quan hệ cung cầu về đất đai trong thời gian ngắn
Hình 2.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số
lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do
vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu
tăng lên từ điểm D lên D 1 , thì giá tăng từ điểm G lên G 1 .[10]
2.1.4. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai ngày 29/11/2013.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 quy định
khung giá đối với từng loại đất, theo từng vùng quy định tại Điều 113 của
Luật Đất đai năm 2013.
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy
định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất;
định giá đất cụ thể và tứ vấn xác định giá đất.


9

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 quy
định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.
2.1.5. Cơ sở thực tiễn
Thông thường thì hệ thống giá do Nhà nước quy định thường ở trạng
thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường thì ở trạng thái động và cao hơn

giá của nhà nước. Khi sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng cao thì
càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải
quyết một cách công bằng và hợp lý, hài hoà giữa lợi ích nhà nước và người
sử dụng đất.
2.2. Khái quát về công tác định giá đất
2.2.1. Khái niệm định giá đất
Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình
thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá được một số tác giả định
nghĩa như sau:
- Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định ( GS. W. Sealrooke
- viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh).
Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp
định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trườngđất đai, căn cứ vào những
thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi
thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh
hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất,
dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng
hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa
đất với một quyền đất đai nào đó.[8]


10

2.2.2. Sự cần thiết của hoạt động định giá đất
Giá đất do công tác định giá ra là giá cả đất đai ở một thời điểm nhất
định, đó là vì giá đất lên xuống thay đổi không ngừng theo sự phát triển của
kinh tế, xã hội. Nếu không biết được giá cả đất đai được định là giá cả của
thời điểm nào, thì giá cả được định ra không ý nghĩa.[8].
2.2.3. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam

2.2.3.1. Công tác định giá đất trên thế giới
Dưới đây là một số mô hình tổ chức cơ quan định giá bất động sản và
cơ chế hoạt động của nó tại một số nước Đông Nam á . Đây là các nước có
nhiều điểm tương đồng với Việt Nam để nghiên cứu.
* Ở Singapore
Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một
cấp trung ương gồm 2 cơ quan: Văn phòng Đất đai trực thuộc bộ Tư pháp và
văn phòng Định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài Chính.[8]
* Ở Thái Lan
Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức
tại một cấp trung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt là
CVA. CVA được thành lập từ năm 1978 gồm 5 phòng: phòng Hành chính;
phòng Định giá; phòng Bản đồ phục vụ công tác định giá; phòng Truy cập số
liệu và lưu giữ giá đất; phòng tích tụ và điều phối quỹ đất công.[8]
2.2.3.2. Công tác định giá đất ở Việt Nam
Luật đất đai 2013 bỏ quy định bảng giá đất ban hành và công bố vào
ngày 01/01 hàng năm. Theo đó “ Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm
một lần và công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ ” , đây là quy định tạo
ra tính ổn định của giá đất [13]
UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại thời điểm định giá để áp dụng
đối với các trường hợp cụ thể quy định tại khoản 4 Điều 114 Luật đất đai 2013.


11

Giá đất cụ thể đóng một vai trò quan trọng đối với việc thực hiện nghĩa vụ tài
chính cụ thể, đồng thời đây là căn cứ quan trọng để tính tiền bồi thường đất khi
Nhà nước thu hồi sao cho phù hợp nhất với giá đất thực tế. [13]
2.3. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất
2.3.1. Yếu tố thông thường

Đây là nh ững nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biế n đế n giá đ
phát sinh ảnh hưởng tổng thể

ất

đến mức giá trong đi ều kiện kinh tế , xã hội

thông thường.
2.3.1.1. Yếu tố hành chính
Nhân tố hành chính chỉ sự can thiê ̣p của Nhà nư ớc đế n giá đất. Nhân tố
hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồ m các mă ̣t:
- Chế độ về đ ất: bao gồ m chế đô ̣ s ở hữu và chế đô ̣ s ử dụng đất, có
nhiê ̣m vu ̣ khố ng chế trực tiếp sự tồn tại và mức độ biến động của giá đất.
- Chế độ nhà ở : Vốn đầu tư vào tài sản nhà đất không thể thông qua
hoạt động kinh doanh của bản thân nó để thu hồi, chỉ có thể dựa vào tài chính
Nhà nước cấp phát để duy trì. Cho nên trong tình trạng này, trong tiền thuê
nhà không bao hàm tiền thuê đất, giá đất.
- Quy hoạch đô thi ̣ : Quy hoa ̣ch quyế t đ ịnh mức cung kinh tế của đ ất.
Viê ̣c xác đ ịnh mục đích sử dụng đất cu ̣ thể của mô ̣t thửa đ ất có ý nghiã lớn
đố i với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị , tính tố i ưu
của hiệu quả s ử dụng tổ ng thể và tính hơ ̣p lý tố i đa trong viê ̣c kế t hơ ̣p giữa
hiê ̣u quả xã hô ̣i và hiê ̣u quả kinh tế trong sử dụng đất.
- Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu
thế của giá đất, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư
của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến đất.


12

- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của bất động sản vì

Thuế tăng thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng
trưởng kinh tế hạ thấp.
2.3.1.2. Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế , xã hội trong
đó các chỉ tiêu cu ̣ thể là mâ ̣t đô ̣ nhân khẩ u , tố chấ t nhân khẩ u và cấ u thành
nhân khẩ u gia đình.
Tố chấ t nhân khẩ u có tương quan với trình đô ̣ đư ợc giáo du ̣c và tố chấ t
văn hóa của nhân khẩ u.
Sự thay đổ i phương thức sinh hoa ̣t truyề n thố ng , ảnh hưởng của đô thị
hóa, kế t cấ u gia đình ngày càng nhỏ . Sự thay đổ i kế t cấ u nhân khẩ u gia đình
này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng.
2.3.1.3. Yếu tố xã hội
Nhân tố xã hô ̣i bao gồ m tra ̣ng thái ổ n ịnh
đ chính trị, an ninh xã hô ,̣i đầ u cơ
vào nhà đất . Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất.
- Trạng thái ổn định chính tri ̣: Là tình trạng ổn định của cu ̣c diê ̣n chiń h
trị trong nước. Chính trị ổn định, viê ̣c đầ u tư vào tài sản nhà đ ất sẽ được vâ ̣n
hành bin
̀ h thường, rủi ro ít, vố n bỏ ra có thể thu về đúng thời ha ̣n cùng với lơ ̣i
nhuâ ̣n. Lòng tin của nhà đầu tư được nâng cao kéo theo giá đất tăng lên.
- An ninh xã hội : Thể hiê ̣n trâ ̣t tự xã hô ̣i , mô ̣t môi trường số ng an toàn
sẽ thuyế t phu ̣c người mua sẵn sàng trả giá cao hơn.
- Đầu cơ nhà đất: Là hành vi các nhà đầu cơ lợi dụng sự biến động của
giá cả nhà đ ất hy vo ̣ng thu đư ợc siêu lơ ̣i nhuâ ̣n . Trong thị trường đất đai, yế u
tố đầ u cơ luôn tiề m ẩ n và sẵn

sàng bùng phát . Giá đất có thể bi ̣biế n đô ̣ng

nhanh chóng do chiụ tác đô ̣ng của nhân tố này.

13

2.3.1.4. Yếu tố kinh tế
. Kinh tế là nề n tảng phát triể n của mỗi quố c gia , các chỉ tiêu cần đư ợc
xem xét để đánh giá ảnh hưởng của nó đế n nề n kinh tế bao gồ m:
- Tình trạng phát triển kinh tế : Có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập
quố c dân. Xu thế biế n đô ̣ng về nhu cầ u đ ất tương đố i thố ng nhấ t với xu thế
của chu kỳ kinh tế.
- Mức độ dự trữ và đầ u t ư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là có mối
tương quan thuâ ̣n . Đất đai thường mang la ̣i lơ ̣i nhuâ ̣n cao

. Mức đô ̣ dự trữ

nhiề u hay ít , hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong th ị
trường nhà đất tác đô ̣ng qua la ̣i với nhau.
- Mức lãi suấ t : Có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số
tiề n đầ u tư trong th ị trương bất động sản là các khoản vay h oă ̣c thế chấ p từ
ngân hàng .
2.3.2 Yếu tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của nơi có đất.
2.3.2.1 Vị trí
Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu về vị trí kinh tế, là nói về
vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố.
2.3.2.2 Điều kiện giao thông
Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao thông của địa
phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài.
2.3.2.3 Điều kiện thiết bị hạ tầng
Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm hai loại lớn là thiết bị hạ
tầng và thiết bị phục vụ. Đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí

đốt, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện…


14

2.3.2.4 Chất lượng môi trường
Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm môi trường nhân văn và
môi trường xã hội, các điều kiện tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc,
hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn… các điều kiện nhân văn như: loại
hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực.
2.3.2.5 Quy hoạch đô thị
Ảnh hưởng đến giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực,
kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao
thông khu vực….
2.3.3. Yếu tố cá biệt
Là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất. Ảnh
hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng
thửa đất.
2.3.3.1 Diện tích
Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất.
2.3.3.2 Chiều rộng
Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả
trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích
kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
2.3.3.3 Chiều sâu
Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt
đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng
nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó
2.3.3.4 Hình dáng của thửa đất
Hình dáng thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn các

dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không
thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
2.3.3.5 Độ dốc
Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên
ảnh hưởng đến giá đất.


15

2.3.3.6 Điều kiện cơ sở hạ tầng
Có liên quan đến giá đất là: hệ thống trường học, bệnh viện, rạp chiếu
bóng, hệ thống điện thoại, internet…
2.3.3.7 Quy hoạch đô thị
Được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ diện tích của loại đất, chiều
cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất.
2.3.3.8 Vị trí đất
Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất.
2.3.3.9 Thời hạn sử dụng đất
Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi từ thửa đất đó
nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất.
2.4. Giá đất ở trên địa bàn phƣờng Quang Trung - thành phố Thái Nguyên
2.4.1. Căn cứ xác định giá đất ở trên địa bàn
- Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;
- Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
-

Căn cứ Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ

quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Căn cứ Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 quy
định khung giá đối với từng loại đất, theo từng vùng quy định tại Điều 113
của Luật Đất đai năm 2013.
- Căn cứ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014
quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất;
định giá đất cụ thể và tứ vấn xác định giá đất.
- Căn cứ Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015


16

quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định
số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.
- Căn cứ Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất;
- Căn cứ Quyết định số 03/2012/QĐ-UBND ngày 21/02/2012 của UBND
tỉnh ban hành quy trình xác định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Căn cứ Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của
UBND tỉnh phê duyệt bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên năm 2014;
2.4.2. Nguyên tắc cụ thể khi xác định giá đất ở trên địa bàn
* Xác định vị trí đất ở tại đô thị thuộc thành phố Thái Nguyên:
a) Vị trí 1: Các ô, thửa đất có ít nhất một mặt bám theo mặt tiền của
các trục đường giao thông, có chiều sâu tính từ mép lộ giới trục đường giao
thông hiện tại vào không quá 30m.
b) Vị trí 2: Các ô, thửa đất thoả mãn 1 trong các điều kiện sau:
- Các ô, thửa đất tiếp sau vị trí 1 + 150m;

- Các ô, thửa đất bám theo trục phụ có đường rộng ≥ 6m.
c) Vị trí 3: Các ô, thửa đất thoả mãn 1 trong các điều kiện sau:
- Các ô, thửa đất ở tiếp theo vị trí 2 + 250m, bám theo trục phụ của các
đường chính có đường rộng ≥ 6m;
- Các ô, thửa đất ở sau vị trí 1, có đường vào < 6m nhưng ≥ 3,5m, cách
lộ giới đường chính không quá 150m;
- Nhánh của Vị trí 2, có đường vào > 6m, vào không quá 100m.
d) Vị trí 4: Các ô, thửa đất thoả mãn 1 trong các điều kiện sau:
- Các ô, thửa đất ở tiếp sau vị trí 3 có ít nhất một mặt bám theo trục phụ
của các đường chính có mặt đường ≥ 6m;