Cc24.2C.hcm_171_Nguyễn Trọng Linh_Thiphucc5.Docx

HỌC VIỆN TƯ PHÁP
KHOA ĐÀO TẠO CÔNG CHỨNG VIÊN VÀ CÁC CHỨC DANH KHÁC
-------------------

BÁO CÁO KẾT THÚC HỌC PHẦN
Lĩnh Vực: Công chứng các hợp đồng về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và
công chứng các hợp đồng giao dịch khác
Đề thi: Quy định của pháp luật về thế chấp tài sản – Những bất cập và
hướng hoàn thiện pháp luật?

Họ và tên: NGUYỄN TRỌNG LINH
Sinh ngày 10 tháng 06 năm 1996
Số báo danh: 171
Lớp: CCV24.2C (T7, CN): HCM

Bình Thuận, ngày 11 tháng 6 năm 2022


MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU

1

NỘI DUNG

2

CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN
ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ

2

I. Khái niệm, đặc điểm của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

2

1. Khái niệm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

2

2. Đặc điểm của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

3

1. II. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của thế chấp tài sản

3

2. 1. Khái niệm thế chấp tài sản

3

2. Đặc điểm của thế chấp tài sản

4

3. Những điểm khác nhau cơ bản giữa thế chấp tài sản với các biện
pháp bảo đảm khác

4

4. Vai trò của thế chấp tài sản

5

CHƯƠNG II. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI
SẢN ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ

7

1. Chủ thể của thế chấp tài sản

7

2. Đối tượng của thế chấp tài sản

8

3. Nội dung của thế chấp tài sản

10

3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp

10

3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản

11

3.3. Quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp

12

CHƯƠNG III: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ
CHẤP TÀI SẢN ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ

14


VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
I. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp tài sản để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự

14

1. Chủ thể của thế chấp tài sản

14

2. Đăng ký thế chấp

14

3. Nội dung của thế chấp tài sản

16

II. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

16

1. Về chủ thể của thế chấp tài sản

16

2. Về đăng ký thế chấp tài sản

17

3. Về nội dung của thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp

18

KẾT LUẬN

21

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

22


LỜI MỞ ĐẦU
Hiện nay, các giao dịch dân sự ngày càng phổ biến và mang tính tất yếu, nó diễn ra hàng
ngày và không ngừng phát triển bởi nhu cầu của con người là cơ hội để các chủ thể tìm
kiếm lợi ích nhưng cũng chứa đựng khơng ít rủi ro nếu bên có nghĩa vụ khơng thiện chí,
trung thực khi thực hiện nghĩa vụ của mình. Vì vậy để tạo thế chủ động cho người có
quyền, tạo cơ chế an toàn trong thiết lập giao dịch, việc xây dựng cơ chế bảo đảm thi hành

các giao dịch này thông qua các biện pháp bảo đảm cụ thể và hữu hiệu ngày càng trở nên
cấp thiết. Với các quy định chi tiết về giao dịch bảo đảm trong các văn bản trên đã tạo cơ
sở pháp lý quan trọng cho sự phát triển của giao dịch bảo đảm nói chung và biện pháp thế
chấp tài sản nói riêng góp phần quan trọng vào sự phát triển chung của đất nước . Tuy
nhiên, trong thực tế không phải lúc nào quyền và nghĩa vụ của các chủ thể khi tham gia
vào quan hệ pháp luật dân sự cũng được các bên thi hành một cách nghiêm túc. Nhằm
khắc phục tình trạng trên, đồng thời tạo điều kiện cho người có quyền trong quan hệ nghĩa
vụ có được vị thế chủ động khi thực hiện các quyền của mình, pháp luật cho phép các bên
có thể thỏa thuận đặt ra các biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện các nghĩa vụ dân sự.
Thông qua các biện pháp bảo đảm đã thỏa thuận, người có quyền có thể chủ động thực
hiện các quyền của mình khi đến hạn mà bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện
khơng đầy đủ vì lợi ích của bên có quyền, xử lý tài sản bảo đảm để bảo vệ quyền lợi của
chính mình.

1


NỘI DUNG
CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ
BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ
I. Khái niệm, đặc điểm của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
1. Khái niệm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
Các quan hệ pháp luật dân sự tồn tại trong xã hội hết sức đa dạng và phong phú.
Nếu như ở quan hệ vật quyền chủ thể quyền có thể thỏa mãn u cầu của mình thơng qua
hành vi của chính mình thì ở quan hệ nghĩa vụ dân sự và hợp đồng, chủ thể quyền thực
hiện quyền để thỏa mãn u cầu của mình thơng qua hành vi của chủ thể có nghĩa vụ, phụ
thuộc vào ý chí của người khác. Nói cách khác, quyền của người có quyền có được thực
hiện hay khơng là phụ thuộc vào thiện chí của người có nghĩa vụ. Trong trường hợp
người có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ của mình thì
người có quyền có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền buộc họ phải thực hiện nghĩa

vụ. Tuy nhiên, việc bảo vệ quyền của người có quyền trong tình huống này vẫn là bị động
và hiệu quả đạt được không cao (kiện tụng kéo dài gây tốn kém, người có nghĩa vụ khơng
cịn tài sản để thực hiện nghĩa vụ….).
Nhằm khắc phục tình trạng trên và tạo cho người có quyền trong các quan hệ nghĩa
vụ có được thế chủ động trong thực tế hưởng quyền dân sự, tạo cơ chế an toàn trong thiết
lập và thực hiện giao dịch; pháp luật cho phép các bên có thể thỏa thuận đặt ra các biện
pháp bảo đảm việc giao kết hợp đồng cũng như việc thực hiện các nghĩa vụ dân sự. Trong
quan hệ dân sự mà các bên có thỏa thuận về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự mà bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đầy đủ nghĩa vụ khi
đến hạn thì người có quyền có thể chủ động tiến hành các hành vi của mình để tác động
trực tiếp đến tài sản bảo đảm của phía bên kia nhằm thỏa mãn 7 quyền lợi của mình. Nói
cách khác người có quyền giành quyền chủ động thỏa mãn được quyền lợi của mình
thơng qua việc xử lý tài sản bảo đảm của bên có nghĩa vụ khi họ không thực hiện hoặc
thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ khi đến hạn.
Hợp đồng bảo đảm gồm các loại hợp đồng nào? Theo điều 292 Bộ luật Dân sự
2015 thì hợp đồng bảo đảm gồm: “Hợp đồng cầm cố tài sản, Hợp đồng thế chấp tài sản,
Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng ký cược, hợp đồng ký quỹ, Hợp đồng mua bán tài sản có
bảo lưu quyền sở hữu, Hợp đồng bảo lãnh hoặc hợp đồng tín chấp”.
Như vậy, về mặt khách quan, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là những quy
định của pháp luật cho phép các chủ thể trong quan hệ nghĩa vụ áp dụng các biện pháp mà
pháp luật cho phép để bảo đảm cho nghĩa vụ đó được thực hiện, đồng thời xác định và
2


bảo đảm quyền, nghĩa vụ của các bên trong các biện pháp đó.
Về mặt chủ quan, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là việc thỏa thuận giữa các
bên, qua đó đặt ra các biện pháp tác động mang tính chất dự phịng để bảo đảm cho việc
thực hiện nghĩa vụ đồng thời ngăn ngừa và khắc phục những hậu quả xấu do việc không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ gây ra.
2. Đặc điểm của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

Thứ nhất, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là nghĩa vụ phái sinh
từ nghĩa vụ được bảo đảm, luôn gắn liền với một nghĩa vụ được bảo đảm cụ thể, được xác
lập sau hoặc đồng thời với việc xác lập nghĩa vụ đó.
Thứ hai, Phạm vi bảo đảm của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
do các bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, có thể là một phần hoặc tồn bộ
nghĩa vụ.
Thứ ba, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự có tính chất dự phịng,
chỉ được áp dụng khi có hành vi vi phạm nghĩa vụ xảy ra.
Thứ tư, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phát sinh từ sự thỏa
thuận giữa các bên.
Thứ năm, đối tượng của các biện pháp bảo đảm là những lợi ích vật chất.
Thứ sáu, các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ chỉ được áp dụng khi có sự vi phạm
nghĩa vụ.
Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là một chế định truyền
thống. Cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội, các quy định của pháp luật về
các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cũng ngày càng phát triển.
Hầu hết các nước trên thế giới đều quy định các biện pháp bảo đảm như cầm cố, thế
chấp, bảo lãnh.... trong đó thế chấp là biện pháp bảo đảm được sử dụng phổ biến
trong thực tế đời sống.
II. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của thế chấp tài sản
1. Khái niệm thế chấp tài sản
Trong quan hệ thế chấp tài sản có sự tham gia chủ yếu của hai nhóm chủ thể. Đó là
bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Ngồi ra cịn có thể có bên thứ ba giữ tài sản thế chấp
trong từng trường hợp giao dịch thực tế. Khái niệm đã được quy định cụ thể trong khoản
1 của Điều 317 của Bộ luật Dân sự năm 2015: “ Thế chấp tài sản là việc một bên (sau
đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa
3


vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.

Bên thế chấp tài sản thực hiện công việc thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của
mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp. Tính chất bảo đảm
của thế chấp được quy định trong quan hệ dân sự, được pháp luật thừa nhận. Bên thế chấp
khơng phải chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Tức là trong khoảng thời gian
đó, họ vẫn được sử dụng, khai thác công dụng, định đoạt tài sản thế chấp trong phạm vi
quyền hạn được pháp luật trao.
2. Đặc điểm của thế chấp tài sản
Một là, thế chấp tài sản là hợp đồng phục bảo đảm nghĩa vụ trong hợp đồng chính.
Hai là, tài sản thế chấp có thể là bất động sản, động sản, vật quyền hoặc trái quyền;
vật phụ gắn với động sản, bất động sản thế chấp; tài sản gắn liền với đất trong trường hợp
thế chấp quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của người thế chấp.
Ba là, trong quan hệ thế chấp, bên thế chấp không phải chuyển giao tài sản bảo
đảm cho bên nhận thế chấp.
Bốn là, một tài sản thế chấp có thể bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ.
Năm là, hợp đồng thế chấp trong một số trường hợp phải được đăng ký tại cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền.
3. Những điểm khác nhau cơ bản giữa thế chấp tài sản với các biện pháp bảo
đảm khác
Theo quy định tại điều 309 Bộ luật dân sự năm 2015, biện pháp cầm cố có sự
chuyển giao tài sản bảo đảm từ bên cầm cố sang cho bên nhận cầm cố. Nói cách khác,
trong thời gian biện pháp cầm cố có hiệu lực, bên nhận cầm cố được quyền chiếm hữu tài
sản cầm cố. Trong khi đó đặc trưng của biện pháp thế chấp là khơng có sự chuyển giao tài
sản bảo đảm từ bên thế chấp sang cho bên nhận thế chấp. Trong thời gian biện pháp thế
chấp có hiệu lực, tài sản vẫn thuộc quyền chiếm hữu của bên thế chấp; bên thế chấp đực
khai thác công dụng, hưởng hoa lơi, lợi tức từ tài sản bảo đảm một cách bình thường được
quy định tại điều 321 của Bộ luật dân sự 2015.
Nếu như biện pháp thế chấp là biện pháp bảo đảm đối vật điển hình (vật quyền bảo
đảm) thì biện pháp bảo lãnh lại là biện pháp bảo đảm đối nhân đặc trưng (trái quyền bảo
đảm). Điều này đã nói lên điểm khác nhau cơ bản giữa thế chấp vào bảo lãnh. Nếu như ở
biện pháp thế chấp bên thế chấp phải đưa ra một số tài sản cụ thể để bảo đảm cho nghĩa

vụ của mình. Nói cách khác đối tượng của biện pháp này là một tài sản cụ thể và khi
nghĩa vụ bị vi phạm thì bên nhận thế chấp sẽ xử lý tài sản thế chấp để bù đắp cho việc vi
phạm nghĩa vụ của bên thế chấp. Trong khi đó ở biện pháp bảo lãnh quy định tại điều 342
4


Bộ luật dân sự 2015, bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ không cần đưa ra một tài sản cụ thể
mà chỉ khi bên được bảo lãnh vi phạm nghĩa vụ, khơng thực hiện được nghĩa vụ thì bên
bảo lãnh mới phải đưa ra tài sản thuộc sở hữu của mình để xử lý bù đắp cho việc vi phạm
nghĩa vụ của bên được bảo lãnh.
Khác với thế chấp là biện pháp được sử dụng để bảo đảm cho việc thực hiện nghịa
vụ xác định. Biện pháp đặt cọc được sử dụng để bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện
hợp đồng. Đối tượng của đặt cọc là tiền, kim khí q, đá q hoặc vật có giá trị (Điều
328 Bộ luật dân sự 2015) trong khi đó đối tượng của thế chấp là tất cả các loại tài sản
(quyền sử dụng đất không thể là đối tượng của đặt cọc nhưng là đối tượng khá phổ biến
của biện pháp thế chấp).
Biện pháp ký cược chỉ sử dụng trong quan hệ cho th tài sản và nó địi hỏi phải có
sự chuyển giao một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý, vật có giá trị để bảo đảm cho
việc trả lại tài sản thuê. Trong trường hợp tài sản th khơng cịn, tài sản ký cược đương
nhiên thuộc về người cho thuê tài sản mà không cần đưa tài sản đó ra xử lý. Đó chính là
những điểm khác biệt giữa ký cược và thế chấp tài sản (Điều 329 Bộ luật dân sự 2015).
Đối với biện pháp ký quỹ, tài sản ký quỹ có thể là một khoản tiền , kim khí quý, đá
quý hoặc giấy tờ có giá khác địi hỏi tài sản này phải được gửi vào một tài khoản phong
tỏa tại một ngân hàng nhất định để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự (Điều 330
Bộ luật dân sự 2015). Đòi hỏi này không được đặt ra đối với thế chấp tài sản.
Tín chấp là một biện pháp đảm bảo đặc biệt ở nước ta mà hầu hết pháp luật các
nước đều khơng quy định. Với tính chất vật quyền bảo đảm, thế chấp có đối tượng là một
tài sản cụ thể trong khi đó đối tượng của tín chấp khơng phải là một lợi ích vật chất mà là
uy tín của tổ chức Chính trị-xã hội.
Nhìn chung giữa thế chấp và các biện pháp bảo đảm khác đều có sự khác biệt về

đối tượng, hình thức và ý nghĩa. Trong đó cần chú ý đến những điểm khác biệt giữa thế
chấp vầ cầm cố, bảo lãnh để có được sự lựa chọn cho biện pháp bảo đảm phù hợp với
mục đích của mình.
4. Vai trị của thế chấp tài sản
Thế chấp tài sản có vai trị quan trọng trong việc đảm bảo quyền lợi của bên nhận
thế chấp khi có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm của bên thế chấp. Bởi tài sản thế chấp
có thể được sử dụng, định đoạt để đảm bảo quyền lợi cho bên bị vi phạm nghĩa vụ.
Đối với bên nhận thế chấp, do không trực tiếp nắm giữ tài sản nên không mất chi
phí cho việc duy trì, giữ gìn và bảo quản tài sản bảo đảm trong thời hạn thế chấp như
không phải lo về kho, bến bãi, người trông coi hay biện pháp bảo quản thích hợp cũng
5


như không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu làm hư hỏng, mất mát tài sản
thế chấp.
Đối với người có nghĩa vụ biện pháp thế chấp là lựa chọn được ưu tiên, đặc biệt là
trong lĩnh vự kinh doanh cần sử dụng vốn và duy trì hoạt động sản xuất, kinh doanh. Với
việc không phải chuyển giao tài sản thế chấp, bên thế chấp vẫn được tiếp tục sử dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức (có thể cho thuê hoặc bán nếu tài sản thế chấp là tài sản luân
chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Mặt khác người thế chấp có thể thế chấp một
tài sản để đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ khác nhau nếu tổng các nghĩa vụ không lớn hơn
giá trị tài sản thế chấp. Bên thế chấp có thể khai thác được hết giá trị của tài sản thế chấp
để huy động được tối đa lượng vốn cần vay. Ví dụ A thế chấp chiếc xe Ơ tơ cho Ngân
hàng B để vay 100.000.000 đồng. Anh A giao cho Ngân hàng B giấy chứng nhận đăng ký
xe Ơ tơ chứng minh quyền sở hữu của A mà khơng phải giao chính chiếc xe Ơ tơ đó. A
vẫn được khai thác cơng dụng của chiếc xe một cách bình thường thậm chí mang đi cầm
cố để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác, trong khi đó Ngân hàng B khơng phải lo về việc
trơng giữ, bảo quản tài sản).

6

CHƯƠNG II. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ BẢO
ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ
1. Chủ thể của thế chấp tài sản
Chủ thể của thế chấp tài sản là các bên trong quan hệ thế chấp gồm bên thế chấp và
bên nhận thế chấp (Điều 317 Bộ luật dân sự 2015). Trong đó bên thế chấp là bên dùng tài
sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự; bên nhận thế chấp là bên có quyền
trong quan hệ nghĩa vụ dân sự. Cần phân biệt giữa bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa
vụ và bên thế chấp. Bên thế chấp có thể đồng thời là bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa
vụ dùng tài sản của mình thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ. Bên cạnh đó,
bên thế chấp cũng có thể là người thứ ba dùng tài sản của mình để bảo đảm cho việc thực
hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ. Có thể thấy với quy định này Bộ luật dân sự 2015 đã
rất linh hoạt trong việc quy định về biện pháp thế chấp, tạo cơ sở pháp lý quan trọng để
các bên tự do thỏa thuận lựa chọn.
Như vậy, phạm vi chủ thể của biện pháp thế chấp trong pháp luật dân sự hiện hành
có thể bao gồm cả bên có quyền, bên có nghĩa vụ và bên thế chấp tronh trường hợp thế
chấp bằng tài sản của bên thứ ba.
Chủ thể của thế chấp tài sản phải có đẩy đủ các điều kiện mà pháp luật đã quy định
đối với người tham gia giao dịch dân sự nói chung. Đó là các điều kiện về năng lực pháp
luật và năng lực hành vi của chủ thể tham gia giao dịch. Trong đó, Điều 317 Bộ luật dân
sự 2015 đặc biệt nhấn mạnh đến điều kiện “Tài sản thuộc sở hữu của mình”. Như vậy
người thế chấp chỉ có thể thế chấp tài sản mà mình có quyền sở hữu hoặc ít nhất có quyền
định đoạt (như trong trường hợp người thế chấp là dọah nghiệp, người giám hộ…). Chủ
thể này có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác…
Đối với cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì có
quyền tự do tham gia các giao dịch dân sự. Do vậy có quyền áp dụng biện pháp thế chấp
tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nếu cần. Người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi
có tài sản riêng cũng có thể sử dụng tài sản của mình để thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự. Ngoài ra trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất của vợ chồng

chỉ được thế chấp với sự đồng ý của cả hai vợ chồng.
Hộ gia đình, tổ hợp tác, pháp nhân tham gia giao dịch dân sự thông qua người đại
diện theo pháp luật. Việc sử dụng biện pháp thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ phải phù hợp với quy định của pháp luật cũng như điều lệ pháp nhân, thỏa thuận trong
hợp đồng thành lập tổ hợp tác.

7


2. Đối tượng của thế chấp tài sản
Đối tượng của thế chấp tài sản là tài sản thế chấp mà không phải là quyền sở hữu
tài sản hay giá trị của tài sản thế chấp. Trước đây quy định của pháp luật bó hẹp chỉ có bất
động sản và một số tài sản nhất định như tàu bay, tàu biển là đối tượng của biện pháp thế
chấp và coi đây là căn cứ để phân biệt giữa cầm cố với thế chấp. Bộ luật dân sự hiện hành
đã mở rộng phạm vi đối tượng của thế chấp tài sản bao gồm bất động sản, động sản và
quyền tài sản. Tài sản thế chấp có thể là tài sản của người có nghĩa vụ hoặc có thể là tài
sản của người thứ ba trong trường hợp dùng tài sản của mình thế chấp để bảo đảm nghĩa
vụ của người khác.
Đối tượng của thế chấp là tài sản nhưng không phải bất cứ tài sản nào cũng có thể
trở thành đối tượng của thế chấp. Tài sản thế chấp phải đáp ứng các điều kiện do pháp
luật quy định tại Khoản 1, Điều 295 và Khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự 2015. Theo đó,
tài sản thế chấp phải đáp ứng hai điều kiện sau:
Thứ nhất, Tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Quyền sở
hữu là căn cứ để hình thành nên quyền thế chấp tài sản, bởi chỉ có chủ sở hữu của tài sản
mới có quyền dùng tào sản của mình thế chấp để bảo đảm thục hiện nghĩa vụ của mình
hoặc cho người khác. Quyền sở hữu gồm ba quyền năng cơ bản là quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản. Thông qua hợp đồng thế chấp chủ sở hữu tài
sản thực hiện việc định đoạt tài sản của mình cho bên nhận thế chấp trong thời hạn bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ, chỉ giữ lại quyền chiếm hữu và sử dụng tài sản. Vì vậy, chỉ có
chủ sở hữu tài sản hoặc người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền mới có thể thế chấp tài

sản, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (trường hợp người giám hộ thế chấp tài
sản của người được giám hộ vì lợi ích của người được giám hộ). Đối với tài sản có đăng
ký quyền sở hữu thì bên thế chấp phải là người đứng tên chủ sở hữu trong các giấy chứng
nhận đăng ký quyền sở hữu (ví dụ: Giấy chứng nhậ quyền sử dụng đất, giấy đămg lý xe ơ
tơ, xe máy…..). Ngồi ra đây cũng là cơ sở quan trọng để xử lý tài sản thế chấp sau này.
Thứ hai, Tài sản thế chấp phải là tài sản được phép giao dịch. Điều kiện này bị chi
phối bởi hai yếu tố: không bị pháp luật cấm (như tài sản là hàng hóa cấm lưu thơng) và có
thể chuyển giao trong giao lưu dân sự tức không phải là những tài sản gắn liền với nhân
thân (ví dụ: quyền yêu cầu cấp dưỡng, bằng cấp, chứng chỉ của cá nhân…). Tài sản thế
chấp không phải là tài sản đang có tranh chấp hay khơng phải là đối tượng bị kê biên hay
có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều kiện tài sản thế chấp
được phép giao dịch là điều kiện bảo đảm cho việc tài sản thế chấp có thể “bán” được, có
thể chuyển nhượng quyền sở hữu cho người khác để khấu trừ cho giá trị của nghĩa vụ bị
vi phạm mà biện pháp thế chấp bảo đảm. Đây là chức năng quan trọng của tài sản thế
chấp.
8


Nếu như trước đây động sản chỉ là đối tượng của biện pháp cầm cố tài sản (trừ tàu
bay, tàu biển) thì hiện nay theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 nó đã trở thành đối
tượng thế chấp khá phổ biến được các bên lựa chọn. Với việc không phải chuyển giao tài
sản bảo đảm, biện pháp thế chấp động sản đã thể hiện ưu thế hơn hẳn so với cầm cố bởi
khả năng khai thác, sử dụng, thu hoa lợi, lợi tức từ động sản thế chấp trong thời hạn thế
chấp. Trong thực tế có một số loại tài sản nếu không được đưa vào vận hành, sử dụng liên
tục không những không khai thác tối đa giá trị của tài sản mà còn bị giảm sút giá trị nhanh
chóng như xe cộ, tàu bay, tàu biển, máy múc, thiết bị, dây chuyển công nghệ….Mặt khác,
bản thân những tài sản này lại là những tư liệu sản xuất, công cụ lao động chủ yếu tạo ra
nguồn thu ổn định để bên có nghĩa vụ có khả năng hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho bên
vay. Đây cũng là mục đích cuối cùng của bên cho vay mà không phải là cầm giữ hay xử
lý tài sản thế chấp. Ngoài ra việc mở rộng phạm vi của tài sản thế chấp đối với cả động

sản còn là sự đáp ứng nhanh nhạy và kịp thời đối với nhu cầu về tín dụng của các doanh
nghiệp vừa và nhỏ của Việt Nam hiện nay khi mà phần lớn tài sản của doanh nghiệp là
máy móc, thiết bị hàng lưu kho còn bất động sản như nhà máy, trụ sở chủ yếu là tài sản đi
thuê.
Các bên có quyền thỏa thuận về việc thế chấp một phần hoặc toàn bộ động sản, bất
động sản. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật
phụ của động sản, bất động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp
một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp trừ trường
hợp các bên có thỏa thuận khác.
Đối trượng của thế chấp có thể là vật hiện có hoặc vật hình thành trong tương lai.
Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên đảm bảo
sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình
thành trong tương lai gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch
bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo
đảm. Với quy định này đã góp phần làm đa dạng hóa các tài sản đảm bảo cũng như đáp
ứng nhu cầu thực tiễn giúp cho các chủ thể có khả năng tiếp cận tín dụng để phát triển sản
xuất kinh doanh.
Tài sản đang cho thuê cũng có thể dùng thế chấp. Trong trường hợp này thì bên thé
chấp phải thông báo về việc cho thuê tào sản cho bên nhận thế chấp. Nếu thế chấp tài sản
đang cho thuê mà không thông báo cho bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền
hủy bỏ hợp đồng thế chấp và yêu cầu bồi thường thiệt hại xảy ra hoặc bên nhận thế chấp
có thể lựa chọn duy trì hợp đồng th và tơn trọng quyền của người thuê tào sản đó. Hoa
lợi, lợi tức thu được từ việc cho thuê tài sản thuộc trong thời hạn thế chấp thuộc về chủ sở
hữu tài sản cũng là bên thế chấp; chỉ khi nào đến hạn mà vi phạm nghĩa vụ thì hoa lợi, lợi
9


tức thu được từ tài sản thế chấp mới là đối tượng để khấu trừ cho giá trị nghĩa vụ bị vi
phạm. Hoa lợi, lợi tức thu được từ việc cho thuê tài sản thuộc tài sản thế chấp.
Các bên có thể thỏa thuận về việc dùng một tài sản được bảo hiểm để thế chấp.

Trong trường hợp này khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp. Nghĩa vụ thông
báo về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp cho tổ chức bảo hiểm thuộc về
bên nhận thế chấp. Tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả số tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận
thế chấp khi xảy ra sự kiệm bảo hiểm. Trong trường hợp bên nhận thế chấp không thông
báo, khi sự kiện bảo hiểm xảy ra tổ chức bảo hiểm chi trả theo hợp đồng bảo hiểm và bên
thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.
3. Nội dung của thế chấp tài sản
3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp
Bảo đảm giá trị kinh tế của tài sản trong suốt thời hạn thế chấp là yếu tố được
các bên quan tâm hàng đầu, là cơ sở để các bên xử lý tài sản bảo đảm và khả năng
khấu trừ nghĩa vụ bị vi phạm sau này (nếu có). Chính vì vậy, bên thế chấp khơng
được sử dụng tài sản thế chấp một cách tùy tiện mà phải ln có ý thức bảo quản,
giữ gìn tài sản thế chấp; áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả việc
phải ngừng khai thác công dụng của tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài
sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
Nguy cơ giảm sút giá trị hoặc mất giá trị của tài sản thế chấp không phải
do một trong hai bên suy đoán mà nguy cơ này là thực tế khách quan có khả năng
xảy ra trên thực tế. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra ở đây là sự giảm sút giá trị như thế nào
thì phải ngừng việc khai thác công dụng của tài sản. Bởi thực tế là bất kỳ một tài
sản nào khi đưa ra khai thác công dụng đều bị giảm sút giá trị, được tính là khấu
hao tài sản và khi hai bên giao kết hợp đồng thế chấp cũng đã tính đến sự giảm sút
này để quyết định một khoản vay cụ thể. Vì vậy, chỉ khi nào việc khai thác công
dụng của tài sản làm giảm sút đáng kể giá trị của tài sản một cách khơng bình
thường, vượt quá mức khấu hao tài sản thì bên thế chấp mới phải ngừng việc khai
thác công dụng của tài sản. Nếu như mọi sự giảm sút giá trị do khai thác công
dụng đều buộc bên thế chấp phải ngừng khai thác cơng dụng của tài sản đó thì
việc giữ tài sản thế chấp là vô nghĩa. Ưu thế của thế chấp so với cầm cố về khả
năng khai thác tối đa giá trị kinh tế của tài sản thế chấp cũng khơng cịn.
10

Quyền lợi của người thứ ba đối với tài sản thế chấp sẽ ảnh hưởng đến quyền
lợi của người nhận thế chấp và việc xử lý tài sản thế chấp sau này. Vì vậy, người
nhận thế chấp cần biết về tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp để quyết định có
giao kết hợp đồng thế chấp hay khơng. Bên thế chấp có nghĩa vụ thơng báo cho
bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp (nếu có).
Ví dụ: trong trường hợp tài sản đang được cho mượn, cho thuê thì bên thế chấp
phải thông báo cho bên nhận thế chấp về việc tài sản đang được cho mượn, cho
thuê đó; hay trường hợp một tài sản được dùng để thế chấp bảo đảm cho nhiều
nghĩa vụ thì bên thế chấp có nghĩa vụ phải thơng báo cho bên nhận thế chấp sau về
việc tài sản thế chấp đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Trong
trường hợp khơng thơng báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp
tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền
của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
Để đảm bảo quyền lợi của bên nhận thế chấp khi tài sản thế chấp vẫn nằm
trong tay bên thế chấp, nhà làm luật đã hạn chế quyền của bên thế chấp. Theo đó,
bên thế chấp khơng được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp trừ trường hợp
được bên nhận thế chấp đồng ý; hoặc tài sản thế chấp là hàng hóa ln chuyển
trong q trình sản xuất kinh doanh (được tự do bán hoặc thay thế), lúc này,
quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành
từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán.
Bên thế chấp được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải
thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang
được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp. Như vậy, bất cứ
sự thay đổi nào liên quan đến tài sản thế chấp bên thế chấp đều phải thông báo
cho bên nhận thế chấp biết.
Bên thế chấp được nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ khi nghĩa
vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo
đảm khác.
3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản

Việc các bên thỏa thuận giao giấy tờ về tài sản cho bên nhận thế chấp giữ
11


nhằm bảo đảm quyền lợi của bên có quyền, hạn chế việc bên thế chấp tự ý chuyển
quyền sở hữu tài sản cho người khác, qua đó bảo đảm cho nghĩa vụ được thực
hiện. Khi thế chấp chấm dứt, tài sản khơng cịn là tài sản thế chấp nữa, bên có
quyền khơng có quyền chi phối đến quyền định đoạt tài sản của bên có nghĩa vụ
nữa. Do vậy phải hoàn trả giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp cho bên thế chấp.
Bên nhận thế chấp có nghĩa vụ yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền đăng ký giao dịch bảo đảm xóa đăng ký trong các trường hợp tài sản thế
chấp được xử lý, hủy bỏ việc thế chấp tài sản và chấm dứt việc thế chấp tài sản.
Như trên đã khẳng định, giá trị của tài sản thế chấp là vấn đề được bên nhận thế
chấp quan tâm. Vì vậy, bất cứ sự thay đổi nào liên quan đến giá trị tài sản thế
chấp, thực trạng của tài sản thế chấp trong thời hạn thế chấp đều phải được thông
báo đến bên nhận thế chấp. Bên nhận thế chấp được xem xét, kiểm tra trực tiếp tài
sản thế chấp nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng,
khai thác tài sản thế chấp; yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực
trạng tài sản thế chấp. Trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút
giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng thì bên nhận thế chấp có quyền u
cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản
thế chấp. Nếu tài sản thế chấp được cho thuê, cho mượn theo quy định tại khoản 5
Điều 349 BLDS năm 2005 thì bên nhận thế chấp cịn có quyền u cầu bên thuê,
bên mượn tài sản thế chấp phải chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp nếu việc sử
dụng làm mất giá trị hoặc giảm sút đáng kể giá trị của tài sản đó.
Trong trường hợp thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, bên nhận thế
chấp cịn có quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản nhằm đảm bảo
việc hình thành đúng thời gian, chất lượng, số lượng như đã mô tả trong hợp đồng
thế chấp.
Quyền quan trọng nhất của bên nhận thế chấp là quyền yêu cầu bên thế chấp

hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý trong
trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc
thực hiện không đúng nghĩa vụ.
3.3. Quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp
12


Về nguyên tắc tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ nhưng các bên có thể
thỏa thuận bên thứ ba giữ tài sản thế chấp nhất là trong trường hợp các bên
khơng có điều kiện để quản lý tài sản. Trong trường hợp này bên thứ ba có nghĩa
vụ bảo quản, giữ tài sản thế chấp. Trong thời gian giữ tài sản thế chấp nếu tài
sản thế chấp bị mất, bị giảm sút giá trị hoặc mất giá trị mà nguyên nhân là do
lỗi của người thứ ba giữ tài sản thì người thứ ba phải có trách nhiệm bồi thường.
Lúc này, tiền bồi thường thiệt hại sẽ trở thành tài sản bảo đảm. Người thứ ba giữ
tài sản thế chấp không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp vật thế chấp bị
hao mòn tự nhiên. Tương ứng với nghĩa vụ giữ gìn bảo quản tài sản thế chấp là
quyền được trả thù lao và được thanh toán chi phí bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp,
trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Bên cạnh đó, người thứ ba giữ tài sản thế chấp được quyền khai thác công
dụng tài sản thế chấp, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận.
Như vậy, quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp của
người thứ ba giữ tài sản thế chấp không đương nhiên phát sinh như chủ sở hữu
tài sản thế chấp mà chỉ phát sinh khi các bên có thỏa thuận. Việc khai thác cơng
dụng của tài sản thế chấp của bên thứ ba giữ tài sản thế chấp phải đảm bảo không
làm mất hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp. Người thứ ba giữ tài sản thế
chấp không được tiếp tục khai thác công dụng của tài sản thế chấp nếu việc tiếp
tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp.
Khi chấm dứt thế chấp tài sản hoặc theo thỏa thuận giữa các bên, bên giữ
tài sản thế chấp giao tài sản cho bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp.

13


CHƯƠNG III: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI
SẢN ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ VÀ HƯỚNG HOÀN
THIỆN PHÁP LUẬT
I. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự
1. Chủ thể của thế chấp tài sản
Theo quy định của Điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015, bên thế chấp khơng chỉ là
bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ mà có thể là bên thứ ba dùng tài sản của mình
để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người có nghĩa vụ. Nhiều trường hợp, hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba của các Ngân hàng bị tun vơ hiệu vì
Thẩm phán cho rằng hợp đồng này là sai về hình thức, các bên phải ký kết hợp đồng bảo
lãnh mà không phải là hợp đồng thế chấp. Cách hiểu này là hoàn toàn sai lầm không
đúng với tinh thần của Bộ luật dân sự năm năm 2015, gây hoang mang trong dư luận
trong thời gian qua nhất là trong tình trạng tồn đọng nợ xấu như hiện nay càng khiến
các Ngân hàng lâm vào khó khăn.
Chủ sở hữu tài sản có thể tự mình ký kết hợp đồng thế chấp để bảo đảm cho việc
thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ nhưng cũng có thể ủy quyền cho bên có nghĩa vụ
thế chấp tài sản của họ (một trong những nội dung của ủy quyền định đoạt được quy
định tại Điều 194 Bộ luật dân sự năm 2015). Về bản chất, chủ sở hữu tài sản là bên thế
chấp cịn bên có nghĩa vụ chỉ là đại diện theo ủy quyền nhân danh chủ sở hữu ký kết vào
hợp đồng thế chấp. Lúc này, bên thế chấp và bên có nghĩa vụ được bảo đảm là hai chủ
thể khác nhau thuộc trường hợp thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của
bên thứ ba đã trình bày ở trên. Như vậy, việc ủy quyền thế chấp là hoàn toàn hợp pháp.
2. Đăng ký thế chấp
Về hiệu lực pháp lý của việc đăng ký: Đăng ký thế chấp là phương thức công bố
quyền trên tài sản thế chấp đối với người thứ ba. Nó là cơ sở để xác định thứ thự ưu
tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, đối với một số loại giao dịch thế

chấp việc đăng ký là điều kiện có hiệu lực của giao dịch như: Thế chấp quyền sử dụng
đất, Thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng, Thế chấp tàu bay, Thế chấp tàu biển. Hợp
đồng thế chấp của các bên trong trường hợp này chỉ có hiệu lực khi đã được đăng ký tại
cơ quan có thẩm quyền. Các giao dịch này dù thể hiện đúng ý chí, thỏa thuận của các
bên, đã được công chứng nhưng không đăng ký thì vẫn vơ hiệu. Điều này có thực sự
cần thiết ? có đảm bảo được quyền tự định đoạt của các chủ thể ? trong khi mục đích
thực sự của việc đăng ký thế chấp chỉ là công khai minh bạch hóa các giao dịch trên.
Ngồi ra, việc quy định thời điểm có hiệu lực của giao dịch bảo đảm phụ thuộc vào
14


thời điểm đăng ký có thể làm cho giao dịch đó khơng ổn định trong một số trường hợp,
ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên (ví dụ: giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất bị vô hiệu do không đăng ký). Việc giải quyết tranh chấp giữa bên
thế chấp và bên nhận thế chấp về hiệu lực của việc đăng ký giao dịch thế chấp là khá
nhiều và mỗi Tịa án lại có quan điểm giải quyết khác nhau khi giải quyết vấn đề này.
Bên cạnh đó, việc quy định đăng ký thế chấp là điều kiện có hiệu lực của hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất (tức là hợp đồng thế chấp có hiệu lực kể từ thời
điểm đăng ký) trong khi việc thế chấp nhà ở-tài sản gắn liền trên đất lại có hiệu lực
kể từ thời điểm cơng chứng là không hợp lý. Điều này thể hiện sự thiếu thống nhất cả
về mặt pháp lý cũng như thực tiễn vì hai tài sản này không những “gắn” với nhau về
mặt vật lý mà còn gắn với nhau về số phận pháp lý trong giao dịch.
Về hệ thống cơ quan đăng ký: Hiện nay ở Việt Nam tồn tại nhiều hệ thống cơ
quan đăng ký dựa trên sự phân loại tài sản bảo đảm. Theo đó, tương ứng với bốn loại
tài sản tàu bay, tàu biển, quyền sử dụng đất, các tài sản khác là bốn hệ thống cơ quan
đăng ký Cục Hàng không Việt Nam, Cơ quan đăng ký tàu biển Việt Nam, Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Trung tâm Đăng ký giao dịch tài sản. Việc
đăng ký tại các cơ quan này trong thời gian qua đã đạt được nhiều thành tựu đáng
ghi nhận và không ngừng tăng nhanh qua các năm, góp phần bảo đảm an tồn trong
giao dịch dân sự.

Tuy nhiên, do có nhiều cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và việc thực hiện
đăng ký phân biệt thẩm quyền đăng ký giữa các cơ quan đăng ký nên chưa thực sự
thuận tiện cho việc đăng ký, tìm hiểu thơng tin trong lĩnh vực này. Trong trường
hợp thế chấp nhiều tài sản để bảo đảm cho một nghĩa vụ mà các tài sản này là các
loại tài sản khác nhau thì các bên phải thỏa thuận lập thành nhiều hợp đồng khác
nhau để đăng ký tại các cơ quan khác nhau cho phù hợp. Điều này gây nên tốn kém
về thời gian và chi phí. Trong khi đó, mặc dù pháp luật đã phân định thẩm quyền
đăng ký giao dịch bảo đảm theo từng loại tài sản: tàu bay, tàu biển, động sản khác (trừ
tàu bay, tàu biển) và bất động sản. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp không thực sự
rõ ràng, đặc biệt là đối với những tài sản gắn liền với đất, ví dụ: giàn khoan thăm dị
dầu khí, dây chuyền thiết bị trong những cơng trình đặc dụng như nhà máy điện, lọc
dầu… thì sự phân biệt khơng chỉ gây khó khăn cho cơ quan đăng ký giao dịch
bảo đảm và người yêu cầu đăng ký trong việc xác định thẩm quyền, mà còn dẫn đến
những tốn kém về thời gian, chi phí, đặc biệt là có thể dẫn đến những hậu quả bất
lợi cho các bên khi tham gia giao dịch, bởi giá trị pháp lý của việc đăng ký sẽ bị vô
hiệu nếu việc đăng ký được thực hiện khơng đúng thẩm quyền.
Ngồi ra, do mơ hình tổ chức phân tán nên đã chưa tạo điều kiện thuận lợi cho
15


việc triển khai, ứng dụng kỹ thuật tin học trong công tác đăng ký, cung cấp thông
tin về tài sản bảo đảm và xây dựng Cơ sở dữ xây dựng liệu quốc gia các giao dịch
bảo đảm tại nước ta. Bên cạnh đó, sự phối hợp giữa các cơ quan có thẩm quyền đăng
ký giao dịch bảo đảm chưa thống nhất, đồng bộ và có tính hệ thống. Hiệu quả hoạt
động của hệ thống đăng ký bị ảnh hưởng do khó khăn trong cơng tác đào tạo, bồi
dưỡng nghiệp vụ cho cán bộ đăng ký.
3. Nội dung của thế chấp tài sản
Quyền định đoạt tài sản của bên thế chấp trong thời gian thế chấp bị hạn chế
nhằm đảm bảo quyền xử lý tài sản bảo đảm của bên nhận thế chấp để bù đắp cho nghĩa
vụ bị vi phạm. Tuy nhiên trên thực tế khi bên thế chấp tự ý chuyển dịch quyền sở hữu

tài sản thì bên nhận thế chấp khó có thể “truy địi” tài sản do thiếu cơ chế pháp lý để
thực thi hiệu quả. Mặt khác quy định này dễ dẫn đến một hệ quả không mong muốn là
hạn chế khả năng khai thác giá trị kinh tế của tài sản thế chấp – một trong những ưu thế
của biện pháp thế chấp so với các biện pháp bảo đảm khác.
Khác với các tài sản khác, bên thế chấp trong thế chấp quyền sử dụng đất có nghĩa
vụ bắt buộc giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp. Điều này
có thực sự cần thiết trong khi quyền của bên nhận thế chấp đã được công bố thông qua
thủ tục đăng ký thế chấp và được thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là
chủ thể có quyền ưu tiên thanh tốn. Hơn nữa, quy định này gây khó khăn cho việc
thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự bởi bên thế
chấp không thể đáp ứng được yêu cầu về giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho bên nhận thế chấp tiếp theo trong khi đây là một loại tài sản có giá trị lớn.
Về quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp: Một trong những quyền quan trọng
nhất đảm bảo quyền lợi của bên nhận thế chấp là quyền xử lý tài sản thế chấp để bù
đắp cho nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ đã vi phạm. Tuy nhiên quyền này của bên
nhận thế chấp không phải là quyền tuyệt đối, trực tiếp trên tài sản thế chấp mà phụ
thuộc vào hành vi thực hiện nghĩa vụ giao tài sản thế chấp của bên thế chấp. Trên thực
tế một khi nghĩa vụ được bảo đảm có sự vi phạm thì bên thế chấp ln có xu hướng từ
chối thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng thế chấp, gây khó khăn cho việc xử lý tài sản
thế chấp.
II. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự
1. Về chủ thể của thế chấp tài sản
Thứ nhất, cần loại bỏ chủ thể hộ gia đình ra khỏi chủ thể của quan hệ pháp luật dân
sự nói chung và quan hệ thế chấp nói riêng nhằm thúc đẩy sự phát triển của giao dịch
16


dân sự và tăng cường an toàn giao dịch. Chủ thể hộ gia đình là sản phẩm của nền kinh
tế kế hoạch hóa tập trung, bao cấp đã trở nên lạc hậu trong nền kinh tế thị trường.

Trong quá trình áp dụng ln gặp phải nhiều vấn đề khó khăn như việc xác định thành
viên của chủ thể hộ gia đình, việc định đoạt tài sản nói chung và thế chấp tài sản nói
riêng của hộ gia đình là chưa thực sự rõ ràng dẫn đến cách hiểu không thống nhất tạo ra
nguy cơ về tính mất an tồn giao dịch. Mặt khác, kinh nghiệm pháp lý quốc tế cũng cho
thấy khơng có sự xuất hiện của loại chủ thể này. Trong thời gian tới, nếu chưa thể loại bỏ
chủ thể này thì cần có những hướng dẫn cụ thể về các tiêu chí để xác định hộ gia đình,
tiêu chí xác định tài sản chung có giá trị lớn và hình thức thể hiện sự đồng ý của các
thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên.
Thứ hai, loại bỏ các quy định về việc hạn chế chủ thể được nhận thế chấp tài sản
bắt buộc phải là tổ chức tín dụng trong luật đất đai 2013 và luật nhà ở năm 2014. Việc
Luật Đất đai, Luật Nhà ở quy định chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở
của tổ chức chỉ có thể là tổ chức tín dụng đã tạo nên sự bất bình đẳng giữa các chủ
thể trong quyền nhận thế chấp. Hơn nữa, nghĩa vụ được bảo đảm bởi biện pháp thế
chấp không chỉ là nghĩa vụ trả nợ tiền vay của tổ chức tín dụng. Việc loại bỏ các quy
định này là cần thiếtthể hiện sự tôn trọng của pháp luật đối với quyền tự do thỏa
thuận của các bên; tạo sự bình đẳng trong việc nhận bảo đảm của các chủ thể với tổ chức
tín dụng và giữa các tổ chức tín dụng với nhau; bảo đảm sự phù hợp với quy luật vận
hành của nền kinh tế thị trường nói chung, quy luật cạnh tranh trong hoạt động nhận bảo
đảm, hoạt động ngân hàng nói riêng.
2. Về đăng ký thế chấp tài sản
Thứ nhất, cần sớm ban hành luật đăng ký giao dịch bảo đảm. Tình trạng pháp
lý của tài sản càng minh bạch thì an tồn pháp lý khi thiết lập giao dịch đối với tài sản
đó càng cao. Để tăng cường tính minh bạch về tình trạng pháp lý của tài sản thì
việc đăng ký là hết sức quan trọng. Chúng ta cần nghiên cứu pháp luật của một số
nước về vấn đề này để sớm ban hành một luật đăng ký giao dịch bảo đảm thống
nhất cho tất cả các loại tài sản tránh tình trạng phân tán trong nhiều văn bản luật như
hiện nay (Hiện nay việc đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định trong nhiều văn
bản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Hàng hải, Luật hàng không dân dụng....).
Thứ hai, pháp luật cần quy định đăng ký thế chấp là thủ tục bắt buộc để công bố
quyền trên tài sản thế chấp và phân biệt với thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp

đồng thế chấp.
Vật quyền là quyền có hiệu lực tuyệt đối với tất cả các chủ thể còn lại. Vì vậy,
khi đã xác định xây dựng chế định thế chấp tài sản trong phần vật quyền thì cần
17