Giải Quyết Tranh Chấp Hợp Đồng Đặt Cọc Trong Kinh Doanh Bất Động Sản Tại Tòa Án Nhân Dân Thành Phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN DUY DƢƠNG

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã ngành: 8380107

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Thu Thủy

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2023


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên Nguyễn Duy Dƣơng, cam đoan Luận văn “Giải quyết tranh chấp hợp
đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ
Chí Minh” là cơng trình nghiên cứu của cá nhân tôi.
Những nội dung và kết quả nghiên cứu không có sự sao chép hay giả mạo
của các tác giả khác. Các tài liệu và số liệu đƣợc trích dẫn theo đúng quy định, tin
cậy và chính xác. Kết quả nghiên cứu luận văn này chƣa từng đƣợc công bố trong
cơng trình nghiên cứu nào khác.

Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm về cơng trình nghiên cứu của mình.

Học viên

NGUYỄN DUY DƢƠNG


ii

LỜI CẢM ƠN
Đầu tiên, tác giả gửi lời tri ân đến Ban Giám hiệu Trƣờng Đại học Ngân
hàng Thành phố Hồ Chí Minh, Khoa Sau đại học và Khoa Luật Kinh tế. Trong thời
gian học thạc sĩ Luật Kinh tế tại Nhà trƣờng, tôi đã đƣợc tiếp cận, tiếp thu những
kiến thức quý báu trong lĩnh vực pháp luật về kinh tế, tạo hành trang vững chắc cho
công việc và sự nghiệp của bản thân.
Tác giả chân thành biết ơn sự chỉ dẫn tận tâm và nhiệt huyết của quý thầy cơ
Khoa Luật kinh tế trong suốt q trình hồn thành luận văn thạc sĩ. Đặc biệt, tôi
bày tỏ nơi đây lời cảm tạ sâu sắc đến Tiến sĩ Nguyễn Thị Thu Thủy, giảng viên
hƣớng dẫn đã trực tiếp theo dõi, chỉ dẫn, hỗ trợ tôi thực hiện đề tài.
Trong quá trình thực hiện luận văn, tác giả đã nhận đƣợc sự hỗ trợ tích cực
của lãnh đạo Tịa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, Tịa án Nhân dân Quận 3,
cùng tập thể cán bộ, công chức ngành Tịa án trên địa bàn Thành phố. Tơi xin đƣợc
gửi lời cảm ơn chân thành đến quý vị.
Lời tri ân cuối cùng tơi xin đƣợc gửi đến gia đình và bạn bè, những ngƣời đã
bên cạnh, động viên, khích lệ tơi trong suốt q trình học tập và hồn thành luận
văn thạc sĩ.
Xin chân thành biết ơn!


iii

TÓM TẮT LUẬN VĂN
Tên đề tài:
“Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại
Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh”.
Tóm tắt:
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản trên địa bàn
Thành phố Hồ Chí Minh đang là vấn đề pháp lý, kinh tế, xã hội nổi bật trong giai
đoạn hiện nay. Hệ thống Tòa án Nhân dân hai cấp Thành phố Hồ Chí Minh đã và
đang giải quyết một cách hiệu quả tranh chấp trong lĩnh vực này, đáp ứng kịp thời
yêu cầu của thị trƣờng kinh doanh bất động sản. Tuy vậy, xuất phát từ nhiều
nguyên nhân chủ quan và khách, việc giải quyết tranh chấp của Tịa án vẫn cịn tồn
tại nhiều khó khăn, vƣớng mắc. Tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ
nhằm phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng trong quá trình
giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản.
Luận văn tập trung hệ thống hóa các quy định của pháp luật về hình thức và
nội dung giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản. Từ
đó, tác giả phân tích và đánh giá những mặt đạt đƣợc và những hạn chế còn tồn tại
của thực trạng pháp luật trong lĩnh vực nghiên cứu. Luận văn cũng đồng thời tổng
kết thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tịa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh
thơng qua những thành tựu đạt đƣợc và những khó khăn, vƣớng mắc. Cuối cùng,
tác giả đƣa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả công tác
giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án.
Luận văn sử dụng một cách hệ thống các phƣơng pháp nghiên cứu chủ yếu:
logic – lịch sử; phân tích; tổng hợp; thống kê; so sánh; hệ thống; điều tra xã hội
học; phƣơng pháp xử lý thông tin và phƣơng pháp diễn giải, bình luận.
Từ khóa: Đặt cọc, kinh doanh bất động sản.


iv

ABSTRACT

Topic:
“Settlement of deposit contract disputes in real estate business at the
People’s Court of Ho Chi Minh City”.
Brief content:
Disputes over deposit contracts in real estate business in Ho Chi Minh City
are a prominent legal, economic and social issue in the current period. The twolevel People's Court system of Ho Chi Minh City has been effectively resolving
disputes in this field, promptly responding to the requirements of the real estate
business market. However, stemming from many subjective and objective reasons,
the Court's dispute settlement still has many difficulties and problems. The author
chooses a research topic for the master's thesis to analyze and evaluate the current
state of the law and its application in the process of settling disputes over real estate
business deposit contracts.
The thesis focuses on systematizing the legal provisions on the form and
content of settlement of deposit contract disputes in the real estate business. From
there, the author analyzes and evaluates the achievements and limitations of the
current legal situation in the research field. The thesis also summarizes the practice
of dispute settlement at the People's Court of Ho Chi Minh City through the
achievements and difficulties and problems. Finally, the author offers solutions to
improve the law and improve the efficiency of settlement of deposit contract
disputes in the real estate business at the Court.
The thesis systematically uses the main research methods: logic - history;
analysis; synthetic; statistical; compare; system; sociological Investigation;
methods of information processing and methods of interpreting and commenting
Keywords: Deposit, real estate business.


v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Cụm từ Tiếng Việt

BLDS

Bộ luật Dân sự

HĐDS

Hợp đồng dân sự

NVDS

Nghĩa vụ dân sự

BPBĐ

Biện pháp bảo đảm

BĐS

Bất động sản

TTDS

Tố tụng dân sự

vi

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN............................................................................................................. ii
TÓM TẮT LUẬN VĂN............................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT............................................................................ v
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài .............................................................................................. 3
2.1. Mục tiêu tổng quát ........................................................................................ 3
2.2. Mục tiêu cụ thể .............................................................................................. 3
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 4
3.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................... 4
3.2. Phạm vi nghiên cứu ...................................................................................... 4
4. Phƣơng pháp nghiên cứu..................................................................................... 4
5. Nội dung ngiên cứu ............................................................................................. 5
6. Đóng góp của đề tài............................................................................................. 6
7. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu...................................................................... 7
Chƣơng 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
TÒA ÁN NHÂN DÂN ............................................................................................... 9
1.1. Khái quát về hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản ....................... 9
1.1.1. Khái niệm đặt cọc trong kinh doanh bất động sản .................................... 9
1.1.2. Khái niệm hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản.................. 11
1.1.3. Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản................ 12
1.2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại
Tòa án Nhân dân ................................................................................................... 14

vii

1.2.1. Khái niệm và đặc điểm giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong
kinh doanh bất động sản .................................................................................... 14
1.2.2. Mục đích giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất
động sản ............................................................................................................. 17
1.2.3. Yêu cầu của giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh
bất động sản ....................................................................................................... 20
1.3. Khái quát pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh
doanh bất động sản tại Tòa án ............................................................................... 24
1.3.1. Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong
kinh doanh bất động sản .................................................................................... 24
1.3.2. Vai trò của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong
kinh doanh bất động sản .................................................................................... 26
1.4. Nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh
doanh bất động sản tại Tòa án ............................................................................... 29
1.5. Các yếu tố đảm bảo thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án................................................. 30
1.5.1 Yếu tố quy phạm pháp luật ....................................................................... 30
1.5.2 Yếu tố tuyên truyền, phổ biến và giáo dục pháp luật ............................... 31
1.5.3 Yếu tố năng lực chuyên môn nghiệp vụ, phẩm chất đạo đức của người áp
dụng pháp luật. .................................................................................................. 33
1.5.4 Yếu tố về nguồn lực kinh tế, cơ sở hạ tầng ............................................... 34
Kết luận Chƣơng 1 ................................................................................................ 36
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH ................................................................................................ 38
2.1. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh
doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân .............................................................. 38

2.1.1. Pháp luật tố tụng về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh
doanh bất động sản ............................................................................................ 38


viii

2.1.2. Pháp luật nội dung về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh
doanh bất động sản ............................................................................................ 51
2.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động
sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ............................................... 58
2.2.1. Áp dụng quy định pháp luật về đối tượng của hợp đồng đặt cọc trong
kinh doanh bất động sản .................................................................................... 58
2.2.2. Áp dụng quy định pháp luật về mục đích của hợp đồng đặt cọc trong kinh
doanh bất động sản ............................................................................................ 62
2.2.3. Áp dụng quy định pháp luật về xử lý tài sản đặt cọc trong kinh doanh bất
động sản ............................................................................................................. 67
2.2.4. Áp dụng quy định pháp luật trong việc xác định yếu tố lỗi làm cho hợp
đặt cọc vô hiệu hoặc không thể thực hiện được................................................. 76
2.2.5. Áp dụng quy định pháp luật trong việc kết hợp chế tài phạt cọc, phạt vi
phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại ............................................................. 81
2.3. Đánh giá về thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh
doanh bất động sản tại Tịa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ..................... 84
2.3.1. Kết quả đạt được ...................................................................................... 84
2.3.2. Khó khăn, vướng mắc .............................................................................. 87
Kết luận Chƣơng 2 ................................................................................................ 96
Chƣơng 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ........................ 98
3.1. Định hƣớng nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong
kinh doanh bất động sản tại Tịa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ............. 98

3.2. Một số giải pháp đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp
đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án nhân dân Thành phố Hồ
Chí Minh ............................................................................................................. 101
3.2.1. Giải pháp hồn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt
cọc trong kinh doanh bất động sản .................................................................. 101


ix

3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp
hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành
phố Hồ Chí Minh ............................................................................................. 109
Kết luận Chƣơng 3 .............................................................................................. 112
KẾT LUẬN ............................................................................................................ 114
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................... i


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc là vấn đề phức tạp và có tính thời sự trong giai
đoạn hiện nay, nhất là đối với các giao dịch trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã xuất hiện từ xa xƣa trong lịch
sử giao dịch dân sự ở nƣớc ta. Tuy nhiên, các quy định pháp luật về đặt cọc lại
chiếm vị trí rất nhỏ trong hệ thống pháp luật dân sự hiện hành. Hiện tại, ngồi một
số ít chế định đƣợc quy định trong Bộ luật Dân sự, các luật chuyên ngành và các
văn bản hƣớng dẫn thi hành rất hạn chế trong việc đề cập đến biện pháp đặt cọc.
Thực tiễn cho thấy, phạm vi áp dụng của đặt cọc dƣới hình thức là một biện pháp
bảo đảm đƣợc các chủ thể lựa chọn sử dụng phổ biến ở nhiều lĩnh vực, nhất là

trong các giao dịch liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Sự thiếu sót
của quy phạm pháp luật và sự hạn chế của các bên trong nhận thực về đặt cọc đã và
đang làm phát sinh các tranh chấp xung quanh biện pháp bảo đảm này. Trong các
cơ chế giải quyết tranh chấp dân sự nói chung và trong lĩnh vực kinh doanh bất
động sản nói riêng, Tịa án ln là sự lựa chọn hữu hiệu bởi tính bảo đảm thực thi
của các phán quyết. Việc tiếp tục tìm hiểu, nghiên cứu, đánh giá về biện pháp đặt
cọc và hoạt động giải quyết các tranh chấp phát sinh tại Tòa án là nhiệm vụ quan
trọng của ngành khoa học pháp lý, có ý nghĩa trực tiếp đến hoạt động tƣ pháp.
Đặt cọc lần đầu tiên đƣợc công nhận và sử dụng là một quy phạm pháp luật
bắt đầu từ Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991. Cho tới nay, với sự ra đời của ba
Bộ luật Dân sự (1995, 2005, 2015) cùng nhiều lần sửa đổi, bổ sung, đặt cọc vẫn
đƣợc ghi nhận là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, tuy
nhiên nội hàm và phạm vi khơng có nhiều thay đổi. Điều này phản ánh vị trí pháp
lý khơng thể thay thế của biện pháp này, đồng thời thể hiện tính ổn định của nó.
Về bản chất, đặt cọc là một giao dịch dân sự mà cụ thể là hợp đồng dân sự.
Hợp đồng đặt cọc đƣợc giao kết bởi ít nhất hai bên chủ thể, là sự thỏa thuận về việc


2

xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ đặt cọc. Giao dịch đặt cọc phải
tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự, các bên có nghĩa vụ phải
thực hiện cam kết đã thỏa thuận và chịu chế tài khi xảy ra vi phạm.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đƣợc sửa đổi, bổ sung năm 2020 và
Luật Nhà ở năm 2020 khơng có quy định về đặt cọc khi giao kết và thực hiện các
giao dịch kinh doanh bất động sản (bao gồm hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây
dựng; hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng; hợp đồng th mua nhà, cơng
trình xây dựng; hợp đồng chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
hợp đồng chuyển nhƣợng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản…). Tuy nhiên,
trong thực tế, giao dịch đặt cọc vẫn đƣợc các chủ thể sử dụng phổ biến trƣớc hoặc

cùng thời điểm với việc xác lập các hợp đồng kinh doanh bất động sản. Lợi dụng
những hạn chế còn tồn tại trong các quy phạm về đặt cọc, một số chủ đầu tƣ dự án,
các đơn vị kinh doanh đã sử dụng đặt cọc nhƣ biện pháp để chiếm dụng lòng tin
của khách hàng nhằm huy động vốn trái quy định, ràng buộc ngƣời mua trong vị
thế bất lợi khi thực hiện giao dịch. Thực tế này đã và đang đặt ra nhiều trở ngại,
vƣớng mắc và rủi ro đối với khách hàng khi thực hiện các giao dịch về bất động
sản, nhất là đối với việc mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
Thành phố Hồ Chí Minh có địa bàn rộng lớn, là trung tâm kinh tế lớn nhất cả
nƣớc, các hoạt động thƣơng mại nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng
diễn ra liên tục và phức tạp cả về quy mô và tính chất. Các tranh chấp phát sinh
trong lĩnh vực này theo đó cũng gia tăng khơng ngừng trong những năm gần đây.
Theo thống kê sơ bộ tại hệ thống Tịa án Nhân dân hai cấp Thành phố Hồ Chí
Minh, mỗi năm ngành này thụ lý và giải quyết lên đến hàng ngàn tranh chấp liên
quan đến giao dịch kinh doanh bất động sản, trong đó riêng tranh chấp về hợp đồng
đặt cọc chiếm tỉ lệ khoảng 30%. Bất động sản là đối tƣợng giao dịch có giá trị cao
nên lĩnh vực kinh doanh này thu hút sự tham gia của rất nhiều chủ thể. Việc giải
quyết tranh chấp phát sinh ln đƣợc ngành Tịa án nỗ lực thực hiện nhằm đáp ứng
kịp thời quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Tuy nhiên, do số lƣợng


3

tranh chấp quá lớn, tính chất giao dịch phức tạp và sự thiếu đồng bộ, chi tiết trong
quy định của pháp luật dẫn đến nhiều khó khăn đối với việc xét xử của Tòa án.
Xuất phát từ những lý do và mục đích cơ bản nêu trên, học viên lựa chọn vấn
đề “Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại
Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn thạc sĩ ngành
Luật kinh tế của mình.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát

Mục đích tổng quát của Luận văn là phân tích làm rõ những vấn đề lý luận và
thực tiễn về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong lĩnh vực kinh doanh
bất động sản tại Tịa án Nhân dân, từ đó đƣa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật và
nâng cao hiệu quả cho Tịa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh trong việc giải
quyết tranh chấp trong thời gian tới.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Phân tích làm rõ các vấn đề lý luận và pháp luật về giải quyết tranh chấp
hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, gồm: những vấn đề lý luận về hợp
đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản; giải quyết tranh chấp về hợp đồng đặt
cọc trong kinh doanh bất động sản của Tịa án Nhân dân.
- Phân tích nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc
trong kinh doanh bất động sản qua đánh giá thực tiễn tại Tịa án nhân dân Thành
phố Hồ Chí Minh trên các khía cạnh những kết quả đạt đƣợc, những hạn chế, tồn
tại và nguyên nhân của hạn chế, tồn tại.
- Luận văn đề xuất định hƣớng và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải
quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án nhân


4

dân Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và trên cả nƣớc nói chung trong thời gian
tới.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tƣợng nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu và phân tích làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn về
giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án
Nhân dân theo pháp luật tố tụng dân sự, quy định của pháp luật nội dung và các
văn bản pháp luật có liên quan.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi nội dung: Luận văn nghiên cứu toàn bộ những vấn đề lý luận và

thực tiễn về giải quyết quyết tranh chấp về thanh toán trong kinh doanh bất động
sản bằng hình thức đặt cọc tại Tịa án Nhân dân các cấp theo quy định của pháp luật
Việt Nam hiện hành.
- Phạm vi không gian: Phạm vi khảo sát chủ yếu của luận văn đƣợc thực hiện
tại hệ thống Tòa án Nhân dân hai cấp ở Thành phố Hồ Chí Minh, tuy nhiên, tác giả
cũng sử dụng những dữ liệu, số liệu thống kê ở các địa phƣơng khác trên toàn lãnh
thổ Việt Nam.
- Phạm vi thời gian: Dữ liệu thứ cấp đƣợc tác giả thu thập trong khoảng thời
gian từ năm 1995 đến năm 2021; Dữ liệu sơ cấp tác giả khảo sát từ năm 2015 đến
nay.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phƣơng pháp luận nghiên cứu:
Luận văn đƣợc nghiên cứu trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác – Lê Nin,
Tƣ tƣởng Hồ Chí Minh và quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về phát huy vai


5

trò của hoạt động tƣ pháp trong xây dựng nhà nƣớc pháp quyền xã hội chủ nghĩa,
đề cập trực tiếp đến hoạt động xét xử của ngành Tịa án nói chung và trong lĩnh vực
kinh doanh bất động sản nói riêng.
- Phƣơng pháp nghiên cứu cụ thể:
Để giải quyết nhiệm vụ đặt ra, luận văn sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu
cụ thể: Phân tích; tổng hợp; thống kê; so sánh; xử lý thơng tin và phƣơng pháp bình
luận.
Phƣơng pháp phân tích, phƣơng pháp tổng hợp đƣợc ngƣời viết sử dụng
xuyên suốt quá trình nghiên cứu. Tác giả chú trọng đến việc phân tích chuyên sâu
những khái niệm, những dữ liệu, từ đó tổng hợp nhằm tạo ra cái nhìn mang tính
bản chất về biện pháp đặt cọc, giải quyết tranh chấp về hợp đồng đặt cọc. Hai
phƣơng pháp này cũng thƣờng xun thay đổi vị trí cho nhau, có những trƣờng hợp

tác giả phân tích cụ thể rồi tổng hợp nội dung và ngƣợc lại.
Phƣơng pháp thống kê, luận văn áp dụng chủ yếu ở Chƣơng 2 nhằm nêu bật
đƣợc thực trạng phổ quát của thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại
Tòa án. Phƣơng pháp này giúp đem lại thông tin dữ liệu cả thứ cấp và sơ cấp.
Phƣơng pháp so sánh đƣợc sử dụng để phân tích sự khác biệt, những mặt ƣu
và nhƣợc điểm của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong giao dịch
kinh doanh bất động sản so với các tranh chấp khác tại Tòa án Nhân dân các cấp
Thành phố Hồ Chí Minh và so với các hệ thống Tòa án khác trong cả nƣớc, cũng
nhƣ tại một số quốc gia khác.
5. Nội dung ngiên cứu
Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục,
nội dung của luận văn đƣợc kết cấu 3 chƣơng:


6

Chƣơng 1. Những vấn đề lý luận chung về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt
cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân
Chƣơng 2. Thực trạng pháp luật và áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp
hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tịa án Nhân dân Thành phố
Hồ Chí Minh
Chƣơng 3. Định hƣớng, giải pháp bảo đảm hiệu quả giải quyết tranh chấp
hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tịa án Nhân dân Thành phố
Hồ Chí Minh.
6. Đóng góp của đề tài
- Về mặt lý luận: Luận văn là cơng trình nghiên cứu chun sâu, tồn diện về
những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng
đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tịa án nói chung và tại Tịa án Nhân dân
Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng.
- Về mặt thực tiễn: Luận văn đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp

đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí
Minh. Trên cơ sở đó, luận văn đƣa ra giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật giải
quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất và nâng cao hiệu quả giải
quyết của Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới.
Luận văn có thể làm tài liệu phục vụ cho cho việc học tập, nghiên cứu trong
các cơ sở nghiên cứu, đào tạo chuyên ngành Luật Kinh tế và Luật học, cũng nhƣ
trong công tác đào tạo, bồi dƣỡng chuyên môn nghiệp vụ cho Thẩm phán, Thƣ ký
Tịa án…, có giá trị áp dụng cao trong thực tiễn giải quyết các tranh chấp liên quan
đến lĩnh vực này.


7

7. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu
Giải quyết tranh chấp về hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng đặt cọc
trong kinh doanh bất động sản nói riêng là chế định cơ bản của pháp luật về giao
dịch dân sự, đã đƣợc giới nghiên cứu, các nhà khoa học đặc biệt quan tâm trong
những năm gần đây. Liên quan đến vấn đề này có các cơng trình tiêu biểu nhƣ:
Nhóm các cơng trình nghiên cứu về pháp luật giải quyết tranh chấp trong
kinh doanh thƣơng mại bằng Tòa án Nhân dân: Đinh Thị Trang (2013), “ Pháp luật
về giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại theo thủ tục tố tụng tòa án ở Việt
Nam hiện nay”, Luận văn thạc sỹ Luật kinh tế; Võ Ngọc Thông (2017), “Giải
quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh, thương mại theo pháp luật tố tụng dân sự
Việt Nam từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng”, Luận văn thạc sĩ Luật kinh tế; Trần Thị
Nhƣ Mơ (2016), “ Giải quyết các tranh chấp kinh doanh, thương mại theo pháp
luật tố tụng dân sự từ thực tiễn Tỉnh Quảng Nam”, Luận văn thạc sỹ Luật kinh tế…
Nhóm các tác giả nghiên cứu một cách khá toàn diện những vấn đề lý luận và thực
tiễn về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh, thƣơng mại bằng cơ chế Tòa án
Nhân dân. Đây là những nghiên cứu mà tác giả có thể kế thừa về phƣơng diện thực
tiễn hoạt động thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp tại Tòa án trong lĩnh vực

kinh doanh, thƣơng mại.
Những nghiên cứu về giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc
trong kinh doanh bất động sản: Ths. Hà Thái Thơ (2020), “Vướng mắc trong quá
trình giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Tịa án”, Tạp chí Tịa án nhân dân
số tháng 11/2020; Hoàng Thị Duyên (2020), “ Pháp luật về giải quyết tranh chấp
hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, qua thực tiễn tại Thành phố Đà
Nẵng”, Luận văn thạc sĩ Luật học; Trần Thị Ngân (2009), “Xác định hợp đồng đặt
cọc có hiệu lực hay vơ hiệu”, Tạp chí Tịa án Nhân dân kỳ 2 tháng 7; Đắc Xuyên
(2017), TAND huyện Nhà Bè: “Những câu hỏi trong một vụ kiện tranh chấp hợp
đồng đặt cọc”, Báo Thanh tra Việt Nam điện tử, ngày 19/12; Trần Mỹ Lâm (2019),


8

“Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Tòa
án”, Luận văn thạc sĩ Luật kinh tế…
Hầu hết các cơng trình nghiên cứu ở trên đều có đề cập đến những vấn đề lý
luận về biện pháp đặt đọc, hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản và việc
giải quyết tranh chấp tại Tịa án. Tuy nhiên, cho đến nay chƣa có cơng trình nào
nghiên cứu một cách đầy đủ, hệ thống cả về phƣơng diện lý luận lẫn thực tiễn giải
quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc trong giao dịch kinh doanh bất
động sản tại Tòa án Nhân dân. Việc xây dựng những cơng trình nghiên cứu tồn
diện nhƣ vậy là cần thiết để làm rõ những bất cập, hạn chế trong các quy định của
pháp luật và thực trạng áp dụng trong công tác xét xử của ngành Tòa án.
Trong phạm vi luận văn này, tác giả thực hiện việc hệ thống hóa thực trạng
pháp luật và thực tiễn áp dụng tại Tòa án Nhân dân trong việc giải quyết các tranh
chấp về hợp đồng đặt cọc trong giao dịch kinh doanh bất động sản. Từ đó, ngƣời
viết nêu ra và phân tích những bất cập, hạn chế tồn tại trong thực tiễn áp dụng pháp
luật, đồng thời đề xuất những kiến nghị, giải pháp khắc phục, nâng cao hiệu quả
trong cơng tác xét xử của Tịa án đối với các tranh chấp trong lĩnh vực này.

9

Chƣơng 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG
VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
1.1. Khái quát về hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản
1.1.1. Khái niệm đặt cọc trong kinh doanh bất động sản
Đặt cọc lần đầu tiên đƣợc công nhận và sử dụng là một quy phạm pháp luật
bắt đầu từ Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991. Cho tới nay, với sự ra đời của ba
Bộ luật Dân sự (1995, 2005, 2015) cùng nhiều lần sửa đổi, bổ sung, đặt cọc vẫn
đƣợc ghi nhận là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, tuy
nhiên nội hàm và phạm vi khơng có nhiều thay đổi. Điều này phản ánh vị trí pháp
lý khơng thể thay thế của biện pháp này, đồng thời thể hiện tính ổn định của nó.
Trong khơng gian hoạt động của mình, đặt cọc đƣợc áp dụng phổ biến và phù hợp
nhất trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
“Việt Nam tân từ điển” của tác giả Thanh Nghị do Nhà xuất bản Thành phố
Hồ Chí Minh xuất bản năm 1991 ghi đặt cọc là “đưa trước một ít tiền để làm tin”.
Từ điển “Tiếng Việt thông dụng” của tác giả Nguyễn Văn Xô (Nhà xuất bản
Trẻ năm 1998) định nghĩa đặt cọc là “đưa trước một ít tiền để làm tin khi mua một
vật gì”.
Các tài liệu “Sổ tay thuật ngữ pháp lý thông dụng”, “Từ điển luật học”, “Từ
điển giải thích thuật ngữ luật học” đều có chung quan điểm cho rằng đặt cọc là một
bên giao cho bên kia tài sản đặt cọc để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp
đồng.
Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “1. Đặt cọc là việc một bên (sau
đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một
khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là

tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng;
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại


10

cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ
chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt
cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho
bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc,
trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Trên thế giới, về cơ bản đặt cọc đều đƣợc ghi nhận là một trong các biện pháp
bảo đảm hợp đồng. Tuy nhiên, pháp luật một số nƣớc, trong đó điển hình là pháp
luật dân sự Pháp khi quy định các biện pháp bảo đảm hợp đồng chỉ bao gồm bồi
thƣờng thiệt hại, phạt vi phạm… mà khơng có biện pháp đặt cọc.
Xét dƣới góc độ khoa học pháp lý, tại Việt Nam cũng tồn tại nhiều quan điểm
khác nhau về bản chất, vị trí, vai trị của đặt cọc. Trong cơng trình nghiên cứu “Một
số suy nghĩ về đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam” (Hà
Nội: NXB Bộ Tƣ pháp, 1999), tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện cho rằng: Đặt cọc khơng
có giá trị bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, thay vào đó nó có ý nghĩa ngăn ngừa việc
không thực hiện nghĩa vụ, bản chất là cái giá mà các bên thỏa thuận cho quyền rút
lại “một lời cam kết đã đưa ra”. Theo cách hiểu này, đặt cọc có ý nghĩa tích cực
hơn trong việc tạo thời gian để các chủ thể xem xét, cân nhắc lại quyết định giao
kết hợp đồng của mình. Trong khi đó, tiến sĩ Nguyễn Mạnh Bách quan điểm rằng
đặt cọc là điều kiện hủy bỏ giao ƣớc một cách “hồi tố”, nghĩa là khoản phạt vi
phạm cho các bên khi đơn phƣơng hủy bỏ việc ký kết, thực hiện hợp đồng (“Nghĩa
vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam”, Hà Nội: NXB Chính trị Quốc gia, 1998).
Trong luận văn này, tác giả đồng tình với quan điểm đƣợc thừa nhận rộng rãi rằng
đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Cách hiểu này phù hợp với quan
điểm lập pháp, đồng thời gần gũi với quan niệm dân gian khi đặt cọc dùng để “làm

tin” trong giao kết và thực hiện hợp đồng.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đƣợc sửa đổi, bổ sung năm 2020 và
Luật Nhà ở năm 2020 khơng có quy định về đặt cọc khi giao kết và thực hiện các
giao dịch kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, trong thực tế, giao dịch đặt cọc vẫn
đƣợc các chủ thể sử dụng phổ biến trƣớc hoặc cùng thời điểm với việc xác lập các