Giáo trình thị trường bát động sản

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TS. NGUYỄN QUANG THI (chủ biên)
TS. VŨ THỊ QUÝ, TS. NÔNG THỊ THU HUYỀN,
THS. VŨ THỊ KIM HẢO

GIÁO TRÌNH

THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
(ĐÀO TẠO BẬC ĐẠI HỌC)

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
NĂM 2022


MÃ SỐ:

2

02 - 65
ĐHTN - 2022


MỤC LỤC
Trang
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƢỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN .............................................................................................. 9
1.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .......... 9
1.1.1. Bất động sản ...................................................................................... 9
1.1.2. Khái niệm, chức năng, cơ chế của thị trƣờng ................................ 13

1.1.3. Thị trƣờng bất động sản .................................................................15
1.1.4. Phân loại thị trƣờng bất động sản .................................................. 30
1.2. CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ......35
1.2.1. Cung bất động sản ..........................................................................35
1.2.2. Cầu bất động sản .............................................................................26
1.2.3. Quan hệ cung cầu trên thị trƣờng BĐS ...........................................30
1.2.4. Giá bất động sản ............................................................................49
1.3. KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ......... 56
1.3.1. Thị trƣờng bất động sản Mỹ .......................................................... 56
1.3.2. Thị trƣờng bất động sản Úc ........................................................... 58
1.3.3. Thị trƣờng bất động sản Singapore ................................................59
1.3.4. Thị trƣờng bất động sản Trung Quốc .............................................61
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VIỆT NAM .............................................................................................. 64
2.1. KHÁI QUÁT THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
TRƢỚC THỜI KỲ ĐỔI MỚI (1986) .......................................................... 64
2.2. SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRONG THỜI KỲ ĐỔI MỚI (TỪ NĂM
1986 ĐẾN NAY) ......................................................................................... 67
2.3. THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY ............................................................. 75
2.3.1. Khái quát thị trƣờng bất động sản cả nƣớc ....................................75
3


2.3.2. Thị trƣờng bất động sản miền Bắc ................................................. 78
2.3.3. Thị trƣờng bất động sản tỉnh Thái Nguyên .................................... 81
CHƢƠNG 3: ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ........................... 84
3.1. PHÂN TÍCH THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .................................84
3.1.1. Mục đ ch của phân t ch thị trƣờng bất động sản ............................ 84

3.1.2. Các nhân tố phân t ch thị trƣờng bất động sản .............................. 86
3.1.3. Các loại phân t ch thị trƣờng bất động sản .................................... 87
3.1.4. Dự báo thị trƣờng bất động sản ..................................................... 91
3.2. LẬP KẾ HOẠCH ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN ..................................92
3.2.1. Loại hình đầu tƣ bất động sản ........................................................ 92
3.2.2. Điểm mạnh và điểm yếu của đầu tƣ bất động sản ......................... 92
3.2.3. Các rủi ro trong đầu tƣ bất động sản ...............................................76
3.2.4. Chọn địa điểm đầu tƣ và sản phẩm bất động sản ........................... 96
3.2.5. Sách lƣợc tiền vốn đầu tƣ bất động sản .......................................103
3.3. TIÊU THỤ BẤT ĐỘNG SẢN ........................................................... 105
3.3.1. Cách thức tiêu thụ bất động sản ................................................... 105
3.3.2. Xúc tiến bán hàng bất động sản ................................................... 109
3.3.3. Quá trình đàm phán trong mua và bán .........................................111
3.4. CHIẾN LƢ C KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ........................... 117
3.4.1. Một số chiến lƣợc inh doanh bất động sản cơ bản ..................... 117
3.4.2. Các hình thức inh doanh bất động sản .......................................125
CHƢƠNG 4: KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN ........................ 144
4.1. DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN ...........................................144
4.1.1. Khái quát về dịch vụ môi giới bất động sản ................................ 144
4.1.2. Vai trị của mơi giới bất động sản trong thị trƣờng bất động sản ...... 146
4.1.3. Quy trình mơi giới bất động sản .................................................. 149
4.1.4. Đạo đức inh doanh cơ bản của nghề môi giới bất động sản ......153
4.1.5. Kỹ thuật môi giới .........................................................................154
4.1.6. Kỹ năng giao tiếp và đàm phán trong giao dịch bất động sản ..... 155
4


4.2. DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN .............................. 161
4.2.1. Khái niệm ..................................................................................... 161
4.2.2. Mục đ ch của sàn giao dịch bất động sản .................................... 161

4.2.3. Chức năng và vai trò của sàn giao dịch bất động sản .................. 162
4.2.4. Quản lí hệ thống sàn giao dịch bất động sản ............................... 163
4.3. DỊCH VỤ TƢ VẤN, QUẢN LÍ BẤT ĐỘNG SẢN ........................... 167
4.3.1. Dịch vụ tƣ vấn ..............................................................................167
4.3.2. Dịch vụ quản lí bất động sản ....................................................... 168
CHƢƠNG 5: QUẢN L NHÀ NƢỚC VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN ................................................................................................... 170
5.1. QUẢN LÍ CỦA NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN ............................................................................................... 170
5.1.1. Tạo lập môi trƣờng cho hoạt động của thị trƣờng bất động sản ....... 170
5.1.2. Định hƣớng hoạt động của thị trƣờng bất động sản ..................... 185
5.1.3. Thanh tra, iểm tra hoạt động của thị trƣờng bất động sản ......... 185
5.2. CÁC CƠNG CỤ QUẢN LÍ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ
TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .....................................................................187
5.2.1. Công cụ pháp luật, ch nh sách ..................................................... 187
5.2.2. Công cụ inh tế - tài chính ........................................................... 204
5.2.3. Cơng cụ quy hoạch, ế hoạch phát triển đô thị và hu dân cƣ .... 205
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..............................................................................207

5


6


LỜI NĨI ĐẦU
Thị trường bất động sản là có vị trí và vai trị quan trọng đối với
nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính
tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao
động... Phát triển và quản lí có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần

quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả
năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực
vào q trình phát triển đơ thị và nơng thơn bền vững theo hướng cơng
nghiệp hố, hiện đại hóa đất nước. Vì vậy, cơng tác đào tạo bồi dưỡng
nâng cao kiến thức và nhận thức cho đội ngũ quản lí và những người
tham gia hoạt động thị trường bất động sản là rất cần thiết.
Giáo trình Thị trường bất động sản là tài liệu dành cho sinh viên
Đại học chuyên ngành Quản lí đất đai, Quản lí kinh doanh bất động sản.
Giáo trình được biên soạn phục vụ chính cho giảng dạy mơn Thị trường
bất động sản, mơn học có sự liên hệ mật thiết với các môn học khác như
Định giá đất và bất động sản, Quản lí hành chính về đất đai, Pháp luật
đất đai...
Nội dung giáo trình được chia làm 5 chương, Giáo trình đã được
biên soạn bởi tập thể tác giả:
soạn chương 2,5;

guyễn Quang Thi chủ biên và biên

Vũ hị Quý biên soạn chương 1;

Huyền biên soạn chương 3; h

ông hị Thu

Vũ hị Kim Hảo biên soạn chương 4.

Nội dung các chương cụ thể như sau:
Chương 1: Cơ sở lí luận và thực tiễn về thị trường bất động sản
Chương 2: hực trạng thị trường bất động sản việt nam

7


Chương 3: Đầu tư kinh doanh ất động sản
Chương 4: Kinh doanh dịch vụ bất động sản
Chương 5: Quản l nhà nước về thị trường ất động sản
Trong quá trình biên soạn, chúng tôi đã tham khảo nhiều tài liệu
khoa học, các áo cáo và văn ản pháp quy cũng như kết quả nghiên cứu
có liên quan tới lĩnh vực Thị trường Bất động sản ở trong và ngoài nước.
uy đã có nhiều cố gắng, song khơng tránh khỏi những thiếu sót. Tập thể
tác giả mong nhận được các ý kiến góp

để cuốn giáo trình này ngày

càng được hồn thiện hơn Xin chân thành cảm ơn!
TẬP THỂ TÁC GIẢ

8


CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1. Bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Mỗi nƣớc đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do thiên
nhiên ban tặng và tài sản do con ngƣời tạo ra qua nhiều thế hệ. Tài sản quốc gia
là nguồn lực tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nƣớc. Trong q

trình quản lí, sử dụng tài sản quốc gia, ngƣời ta có thể phân tài sản quốc gia
theo nhiều tiêu thức khác nhau do nhu cầu sử dụng. Hiện nay, tất cả các nƣớc
đều phân chia tài sản quốc gia thành 2 loại: bất động sản (BĐS) và động sản.
Hình thức phân chia này có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã cách đây hàng nghìn
năm. Theo đó, BĐS hơng chỉ là đất đai mà cịn cả những gì liên quan đến đất
đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận
cấu thành lãnh thổ.
Quan niệm cụ thể về BĐS hiện nay cịn có sự khác nhau giữa các quốc
gia nhƣng có một điểm tƣơng đối thống nhất: BĐS là những tài sản gắn liền
với đất đai và hông di dời đƣợc. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nƣớc
cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí
phân loại tạo ra cái gọi là “ hu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động
sản”. Hầu hết các nƣớc đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, hông tách rời với đất đai, đƣợc xác định bởi vị tr địa lí của đất
(Luật dân sự Cộng hòa Pháp, Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Cộng hòa
Liên bang Nga, Luật dân sự Cộng hòa Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy
định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ khơng phải là đất đai nói chung. Việc ghi
nhận này là hợp lí bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, khơng thể là
đối tƣợng giao dịch dân sự. Quan niệm về những tài sản gắn liền với đất đai
đƣợc coi là BĐS ở mỗi nƣớc cũng có sự khác nhau. Luật dân sự Pháp quy định
9


GIÁO TRÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
“mùa màng chƣa gặt hái, trái cây chƣa đƣợc bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt
khỏi cây là động sản”, quy định này cũng đƣợc thể hiện ở Luật dân sự Nhật
Bản. Luật dân sự Đức đƣa ra hái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản
gắn liền với đất.
Ở Việt Nam, trƣớc khi ban hành Bộ Luật Dân sự năm 1995, trong hệ
thống pháp luật, cũng nhƣ trong quản lí và hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử

dụng thuật ngữ BĐS và động sản, chủ yếu sử dụng thuật ngữ tài sản cố định và
tài sản không cố định. Theo thông lệ và tập quán quốc tế cũng nhƣ trên cơ sở
thuộc tính tự nhiên của các tài sản, Bộ Luật Dân sự nƣớc Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam ban hành năm 2005 đã phân chia tài sản thành BĐS và động
sản. Bộ luật dân sự năm 2015 quy định BĐS và động sản nhƣ sau: "BĐS bao
gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn
liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; Tài sản hác theo quy định của pháp
luật. Động sản là những tài sản không phải là BĐS".
Với cách phân loại trên đã đáp ứng đƣợc các yêu cầu của thực tiễn. BĐS
chủ yếu là đất đai ( hông thể chuyển dịch cơ học đƣợc), nhà ở, cơng trình xây
dựng, các tài sản gắn liền với đất đai. Theo quy định của Bộ luật dân sự thì đây
là loại tài sản cần đƣợc đăng . Dựa vào thuộc tính tự nhiên của tài sản, luật
quy định nhƣ vậy nhằm bảo đảm quyền kiểm tra, giám sát của những cơ quan
nhà nƣớc có thẩm quyền. Bộ luật dân sự cịn có những quy chế pháp lí riêng
đối với mỗi loại tài sản trong một số trƣờng hợp.
1.1.1.2. Đặc tính của bất động sản
- Có vị trí cố định
Đặc tính này có ảnh hƣởng lớn đến việc đầu tƣ và nếu khơng có thị
trƣờng tại chỗ thì cũng hơng thể đem đi nơi hác để giao dịch. Vấn đề vị trí
có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của bất động sản, cần quan tâm đến địa
điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế, văn hố - xã hội và đến mơi
trƣờng cảnh quan cũng nhƣ ết cấu hạ tầng khu vực có bất động sản.
- Tính lâu bền
Đất đai đƣợc xem nhƣ hơng bị huỷ hoại, trừ hi có thiên tai nhƣ xói lở,
vùi lấp, vật kiến trúc có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm. Cần
phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lí của bất động sản.

10

Chương 1 - Cơ sở lí luận và thực tiễn về thị trường bất động sản
Tuổi thọ kinh tế chấm dứt hi trong điều kiện thị trƣờng và trạng thái vận
hành để bình thƣờng mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi
ích thu đƣợc từ bất động sản đó.
Tuổi thọ vật lí nói chung dài hơn nhiều so với tuổi thọ kinh tế, nó chấm
dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hố và hƣ hỏng, khơng thể tiếp tục
đảm bảo an tồn cho việc sử dụng. Trong trƣờng hợp đó nếu xét thấy tiến hành
cải tạo, nâng cấp cơng trình mà lại thu đƣợc lợi ích lớn hơn là phá nó đi và đầu
tƣ xây mới thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lí.
- Tính thích ứng
Lợi ích của cơng trình đƣợc sinh ra trong q trình sử dụng, vì lẽ đó nếu
kịp thời điều chỉnh cơng năng sử dụng thì vẫn có thể giữ lại đặc trƣng của cơng
trình lại vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn hơn cho nhà đầu tƣ.
Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng yêu cầu của
khách hàng là cực kỳ quan trọng để thu hút hách hàng, cho nên các nhà đầu tƣ
rất quan tâm đến tính thích ứng của bất động sản.
- Tính cá biệt
Trên thị trƣờng bất động sản, khơng tồn tại hai cơng trình hồn tồn
giống nhau vì chúng có vị trí khơng gian khác nhau, kể cả hai cơng trình ở
cạnh nhau và cùng dùng một thiết kế. Ngay trong cùng một cao ốc thì căn hộ,
các phịng cũng có hƣớng và tầng hác nhau. Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý
muốn của ngƣời đầu tƣ, ngƣời sử dụng, kể cả kiến trúc sƣ, mỗi ngƣời đều quan
tâm đến tính cá biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc thoả mãn sở thích
cá nhân. Do vậy trên thị trƣờng bất động sản thì giá trị của mỗi bất động sản
khơng hồn tồn giống nhau nhƣ các hàng hố hác.
- Chịu ảnh hưởng của chính sách
Vì bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội,
nên Chính phủ các nƣớc đều rất quan tâm đến thị trƣờng bất động sản, thƣờng
đƣa ra các ch nh sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp
luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, giao dịch và sử dụng bất động

sản. Bất động sản chịu ảnh hƣởng của các điều chỉnh ch nh sách nhƣ các ch nh
sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế…
11


GIÁO TRÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
- Phụ thuộc vào năng lực quản lí
Nhiều loại hình đầu tƣ hơng địi hỏi phải tốn nhiều cơng quản lí chẳng
hạn đầu tƣ vào chứng hoán, đồ cổ hay kim loại quý. Thế nhƣng đầu tƣ trực
tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực quản lí thích hợp. Việc đầu tƣ phát triển
xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, ngay nhƣ việc cho thuê nhà
cũng đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà,
phòng cháy, chữa cháy và các biện pháp an tồn hác … Nói chung, chi ph
quản lí nhà cho thuê thƣờng chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lí khơng
tốt, chi ph tăng cao hoặc ngƣời th khơng bằng lịng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ
lớn. Đấy là chƣa ể những chi phí cho chuyên gia, kế tốn và th luật sƣ…
- Ảnh hưởng lẫn nhau
Việc Chính phủ đầu tƣ hệ thống giao thông, công viên, trƣờng học… có
thể nâng cao giá trị bất động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều.
1.1.1.3. Hàng hóa ất động sản
Trong nền kinh tế thị trƣờng, thị trƣờng BĐS là thị trƣờng mua bán hàng
hoá đặc biệt - Hàng hoá Bất động sản (HHBĐS). T nh đặc biệt của HHBĐS
đƣợc xác định bởi thuộc tính của đất đai mà các tài sản khác khơng có, cụ thể:
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môi trƣờng sống,
địa bàn để phân bố dân cƣ và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá - xã hội, khoa học giáo dục, quốc phòng - an ninh, tƣ liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế
trong sản xuất nông - lâm nghiệp và là thành quả lao động, chiến đấu của nhiều
thế hệ tạo lập nên, gắn với chủ quyền quốc gia; Đất đai có vị trí cố định, diện
tích hữu hạn và độ phì biến động theo thời gian, phụ thuộc vào việc sử dụng
của con ngƣời; Đất đai là yếu tố cần thiết để thiết để tạo lập BĐS nói riêng và
tài sản nói chung;

Ngồi những thuộc t nh đặc thù trên HHBĐS cịn có những tính chất
khác với các loại hàng hố khác: Là loại hàng hố khơng thể di dời, liên quan
đến mơi trƣờng; cơ sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát
nƣớc, điện); cơ sở hạ tầng xã hội (trƣờng học, bệnh viện); hu dân cƣ, thƣơng
mại, dịch vụ, nơng nghiệp, cơng nghiệp; Là loại hàng hố có giá trị lớn, cần có
vốn đầu tƣ dài hạn; Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải đƣợc pháp luật cho
12


Chương 1 - Cơ sở lí luận và thực tiễn về thị trường bất động sản
phép và đƣợc thực hiện theo một trình tự pháp lí chặt chẽ; Khơng phải tất cả
mọi bất động sản đều trở thành hàng hoá, ví dụ: bất động sản là các cơng trình
cơng cộng nhƣ các di t ch lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, công viên
Quốc gia, đƣờng giao thông, vƣờn hoa công cộng.
1.1.2. Khái niệm, chức năng, cơ chế của thị trƣờng
1.1.2.1. Khái niệm thị trường
Thị trƣờng là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và
lƣu thơng hàng hố. Thừa nhận sản xuất hàng hố khơng thể phủ định sự tồn
tại khách quan của thị trƣờng.
Thị trƣờng và kinh tế thị trƣờng là những vấn đề phức tạp. Từ những
nghiên cứu sơ lƣợc, cổ xƣa cho đến những nghiên cứu quy mô khoa học ngày
nay phạm trù thị trƣờng luôn đƣợc đƣa thêm những nội dung mới. Tuỳ từng
điều kiện và góc độ nghiên cứu mà ngƣời ta đƣa ra các hái niệm thị trƣờng
khác nhau: Thị trƣờng là nơi ngƣời mua và ngƣời bán tự tìm đến với nhau qua
tiếp xúc trao đổi, thăm dò để nhận đƣợc lời giải đáp mà mỗi bên cần biết; Thị
trƣờng thể hiện tổng hoà các quan hệ trao đổi hàng hoá, tức quan hệ giao dịch
giữa ngƣời mua và ngƣời bán, giữa sản xuất và lƣu thơng, giữa cung ứng và
nhu cầu. Nó là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hoá;
Thị trƣờng thể hiện yêu cầu tiêu thụ đối với mỗi chủng loại hàng hoá, tức là thể
hiện đặc trƣng bản chất của thị trƣờng. Mọi hoạt động kinh doanh của doanh

nghiệp là nhằm thoả mãn yêu cầu của ngƣời tiêu dùng và ngƣời tiêu dùng là
nhân vật chủ đạo của thị trƣờng.
Chủ thể của thị trƣờng là ba chủ thể hoạt động trao đổi hàng hoá trong thị
trƣờng: Một là, ngƣời sản xuất hàng hoá là ngƣời tạo ra cơ sở vật chất của thị
trƣờng, là ngƣời bán hàng hoá ra thị trƣờng; Hai là, ngƣời tiêu dùng là ngƣời
có tiền đi mua hàng; Ba là, ngƣời mơi giới thƣơng mại vừa đóng vai trị là
ngƣời mua, vừa là ngƣời bán, là ngƣời trung gian giữa ngƣời sản xuất và ngƣời
tiêu dùng.
Khách thể của thị trƣờng là số hàng hố có thể đƣa ra trao đổi mua bán,
ngồi các hàng hoá tiêu dùng và các tƣ liệu sản xuất còn bao gồm cả các yếu tố
cần cho sản xuất nhƣ tiền vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động, bất động
sản… Khách thể là cơ sở vật chất cho sự tồn tại của thị trƣờng.
13


GIÁO TRÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Nhƣ vậy, có thể tổng hợp lại rằng, người án và người mua là hai lực
lƣợng cơ bản trên thị trƣờng. Đó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu tố
cung - cầu của thị trƣờng. Trong hệ thống thị trƣờng, mọi thứ đều có giá cả, đó
là giá trị của hàng hố và dịch vụ đƣợc tính bằng tiền.
1.1.2.2. Chức năng của thị trường
- Chức năng trao đổi
Khi mua bán ngƣời ta chuyển nhƣợng quyền sử hữu đối với hàng hố,
thơng qua đó thực hiện giá trị của hàng hố, dẫn đến việc phát triển sản xuất
hàng hoá theo chiều hƣớng của yêu cầu tiêu dùng.
- Chức năng điều tiết
Thị trƣờng hoạt động trên cơ sở các quy luật giá trị, quy luật cung cầu và
quy luật cạnh tranh, do đó có hả năng tự động điều tiết q trình vận hành nền
kinh tế và việc phân phối nguồn lực của xã hội cho các ngành kinh tế, các vùng
lãnh thổ và các doanh nghiệp, không những điều tiết kết cấu và số lƣợng của

hàng hố mà cịn tự phát điều tiết lợi ích kinh tế của cả hai bên mua bán. Đây là
chức năng quan trọng nhất của thị trƣờng.
- Chức năng thông tin
Thị trƣờng phát ra các loại thông tin đến ngƣời sản xuất, ngƣời kinh
doanh (môi giới) và ngƣời tiêu dùng nhƣ thông tin về cung cầu, về chất lƣợng,
về giá cả, về thị hiếu, về nguồn vốn và về tỷ suất lợi nhuận… Khi trình độ cơng
nghệ thơng tin của xã hội đƣợc nâng cao thì chức năng thông tin của thị trƣờng
càng đƣợc tăng cƣờng, nhạy bén.
- Chức năng liên hệ kinh tế
Thị trƣờng phá vỡ mọi sự ngăn cách của bất cứ lĩnh vực kinh tế, các
ngành, địa phƣơng và doanh nghiệp đều trở thành một bộ phận hữu cơ của nền
kinh tế quốc dân của một nƣớc, tiến tới hội nhập với nền kinh tế tồn cầu. Tóm
lại, thị trƣờng là hệ thống mở.
1.1.2.3. Cơ chế thị trường
Cơ chế thị trƣờng chỉ làm công việc của nó là trao hàng hố cho ai có
tiền mua chúng mà hông làm nhiệm vụ phân phối thu nhập - Một hệ thống thị
trƣờng hiệu quả nhất cũng có thể gây ra sự bất bình đẳng lớn mà về ch nh trị
hay đạo đức có thể hơng chấp nhận đƣợc.
14


Chương 1 - Cơ sở lí luận và thực tiễn về thị trường bất động sản
Trên thế giới, giá địa ốc đã tăng trong suốt những năm 1980 và sau đó
giảm mạnh ở nhiều vùng, thị trƣờng việc làm trở thành nỗi sợ hãi của những
ngƣời tốt nghiệp đại học đến tận năm 1990 và ngày càng trở nên hó hăn hơn
vào giai đoạn suy thoái inh tế sau năm 1990... Những vấn đề đó chỉ có thể giải
th ch đƣợc bằng lí thuyết về cung và cầu; đó là sự tƣơng tác qua lại giữa cầu
(ngƣời tiêu dùng phân phối thu nhập của mình cho các hàng hố và dịch vụ sẵn
có), với cung (là các doanh nghiệp tạo ra hàng hoá và dịch vụ với số lƣợng và
chất lƣợng đem lại cho họ lợi nhuận lớn nhất). Khi giá đất tăng lên nhanh

chóng thì có thể giải th ch rằng do cung về đất bị giảm. Sự thay đổi về cầu và
cung dẫn đến sự thay đổi về số lƣợng hàng hoá đầu ra và về giá cả.
Khác với nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, việc phân phối những lƣợng
hàng hoá khan hiếm của xã hội cho các khả năng sử dụng khác nhau trong nền
kinh tế thị trƣờng không phải là việc của Uỷ ban kế hoạch hay cơ quan lập
pháp mà là thông qua sự tƣơng tác của cung và cầu. Đó là sự phân phối theo túi
tiền, chính nó quyết định hàng hố nào đƣợc sản xuất, sản xuất cho ai và thậm
chí cả sản xuất nhƣ thế nào. Giá cả đƣợc xác định mang tính cạnh tranh sẽ phân
bổ lƣợng cung hàng hố có hạn cho những ngƣời có nhu cầu.
1.1.3. Thị trƣờng bất động sản
1.1.3.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trƣờng Bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng
của nền kinh tế thị trƣờng. TTBĐS liên qua chặt chẽ với các thị trƣờng khác
nhƣ: Thị trƣờng hàng hoá, thị trƣờng chứng khoán, thị trƣờng lao động, thị
trƣờng khoa học công nghệ.
TTBĐS là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản đƣợc
trao đổi.
TTBĐS đƣợc hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên
quan đến giao dịch BĐS nhƣ: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS.
TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến
giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.
Nhƣ vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về TTBĐS, dƣới đây là
khái niệm về TTBĐS đƣợc cho là đại diện nhất: TTBĐS là q trình giao dịch
hàng hố BĐS giữa các bên có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua
15


GIÁO TRÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS
nhƣ trung gian, môi giới, tƣ vấn... giữa các chủ thể trên thị trƣờng mà ở đó vai

trị quản lí Nhà nƣớc có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm
hãm hoạt động kinh doanh trên thị trƣờng BĐS.
Thị trƣờng bất động sản bao gồm 3 thị trƣờng nhánh: thị trƣờng mua bán,
thị trƣờng cho thuê bất động sản, thị trƣờng thế chấp và bảo hiểm bất động sản.
1.1.3.2. Tính chất của thị trường ất động sản
Không phải tất cả bất động sản đều là hàng hóa. Muốn trở thành hàng
hố, một mặt mỗi loại bất động sản cụ thể phải đƣợc đƣa ra giao dịch trên thị
trƣờng, hơn nữa cũng là một loại bất động sản nhƣ nhau nhƣng việc có đƣợc
tham gia thị trƣờng bất động sản hay khơng cịn phải đƣợc luật pháp khơng
cấm. Mặt khác, có những loại bất động sản rất khó hoặc khơng thể trở thành
bất động sản hàng hố nhƣ nhiều loại bất động sản cơng cộng mà việc sử dụng
của ngƣời này không ảnh hƣởng đến việc sử dụng của ngƣời hác nhƣ các di
tích lịch sử văn hố, danh lam thắng cảnh, cơng viên quốc gia, đƣờng giao
thông, vƣờn hoa công cộng… Đất đai là bất động sản nhƣng Pháp luật mỗi
nƣớc cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị
trƣờng BĐS. Ở Việt Nam, không phải tất cả các loại bất động sản đều là bất
động sản hàng hố, thí dụ nhƣ các cơng trình hạ tầng mang tính chất cơng
cộng, đất đai là bất động sản nhƣng pháp luật cấm mua bán.
Ngày nay TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế
thị trƣờng. TTBĐS đƣợc hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có
liên quan đến giao dịch BĐS nhƣ: Mua, bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS.
TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao
dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.
TTBĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá nhƣ quy luật
giá trị, quy luật và theo mơ hình chung của thị trƣờng hàng hoá với 3 yếu tố
xác định: Sản phẩm, số lƣợng và giá cả phạm vi hoạt động của TTBĐS do
Pháp luật của mỗi nƣớc quy định nên cũng hông đồng nhất.
Chức năng của TTBĐS là đƣa ngƣời mua và ngƣời bán BĐS đến với
nhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật
cung cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trƣờng.

16


Chương 1 - Cơ sở lí luận và thực tiễn về thị trường bất động sản
1.1.3.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản
- TTBĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị
và Quy luật cung cầu;
- Thị trƣờng bất động theo mô hình chung của thị trƣờng hàng hố với 3
yếu tố xác định: sản phẩm, số lƣợng và giá cả;
- Quyền của ngƣời bán đƣợc bán BĐS và quyền của ngƣời mua đƣợc
mua BĐS đƣợc pháp luật quy định và bảo hộ;
- Biện pháp để ngƣời mua và ngƣời bán BĐS đến với nhau; biện pháp
cung cấp thông tin hách quan đến BĐS cho ngƣời mua (quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu, hƣởng lợi tài sản trên đất liên quan đến BĐS của ngƣời bán,
nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với ngƣời bán, mối liên quan giữa
BĐS của ngƣời bán với các BĐS liền kề cũng nhƣ sự liên quan đến quy hoạch
sử dụng đất của Nhà nƣớc …).
- Thoả thuận giá mua bán; hình thức hợp đồng giữa ngƣời bán và ngƣời
mua có thể thực hiện và đƣợc cộng đồng chấp nhận.
- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho ngƣời mua tại cơ
quan đăng ý BĐS.
- Biện pháp đảm bảo cho ngƣời mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp
mà BĐS là vật đảm bảo cũng nhƣ đảm bảo quyền lợi của ngƣời cho vay.
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nƣớc từ hoạt động của
TTBĐS.
- Thị trƣờng bất động sản có 05 đặc trƣng cơ bản: Thị trƣờng bất động
sản không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản mà cái cơ bản là thị trƣờng
giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản; Thị trƣờng bất
động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc; Thị trƣờng bất động sản chịu
sự chi phối của pháp luật; Thị trƣờng bất động sản luôn có nội dung phong phú

nhƣng thực tế lại là thị trƣờng khơng hồn hảo; Cung về bất động sản phản ứng
chậm so với cầu về bất động sản.
1.1.3.4. Chức năng của thị trường Bất động sản
TTBĐS đƣa ngƣời mua và ngƣời bán BĐS đến với nhau; Xác định giá cả
cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; Phát triển BĐS
trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trƣờng.
17


GIÁO TRÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Cơ chế giá cả phát huy tác dụng thông qua thị trƣờng, làm cho TTBĐS
có các chức năng dƣới đây:
* Phân phối tài nguyên và lợi ích của bất động sản: Đất đai là nguồn tài
nguyên có hạn, chu kỳ đầu tƣ phát triển bất động sản lại dài và thƣờng chậm so
với thay đổi yêu cầu của thị trƣờng, do đó cần có sự điều tiết đối với sự phân
phối và lợi ích của bất động sản thông qua cơ chế giá cả.
* Thể hiện sự thay đổi của cầu đối với thị trường bất động sản, sự biến
động của cầu là do những nguyên nhân chủ yếu sau đây gây ra: Thay đổi dự
báo lợi ch thu đƣợc trong tƣơng lai; Ảnh hƣởng chính sách thuế của chính
phủ; Thay đổi mức thu nhập và thị hiếu ngƣời tiêu dùng; Thay đổi khả năng
cung cấp vốn và đất đai.
* Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu, có hai phƣơng
thức sau đây để thay đổi việc cung ứng: Phát triển thêm nhiều bất động sản mới
hoặc thay đổi cách sử dụng bất động sản hiện có, chẳng hạn chuyển nhà để bán
thành nhà cho thuê hoặc ngƣợc lại; Thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho
thuê. Chẳng hạn giá bán nhà thƣờng tƣơng đƣơng với 300 - 400 lần giá cho
thuê tháng, nếu giá bán nhà tăng cao hơn nhiều thì nhu cầu thuê nhà cũng tăng
lên; hoặc nhƣ giá th văn phịng tăng cao thì nhiều khách sạn và nhà ở cũng
đƣợc cho thuê làm văn phịng …
Cần chú ý rằng q trình thay đổi cung đòi hỏi phải trải qua thời gian

nhất định, trong thời gian ấy lại có thể xuất hiện yếu tố mới địi hỏi phải tiếp
tục điều chỉnh, do vậy tình trạng cân bằng cung cầu bất động sản rất khó thực
hiện và nếu đạt đƣợc thì cũng tồn tại trong giai đoạn ngắn. Do vậy, ngƣời ta
thƣờng nói “mất cân bằng là tuyệt đối còn cân bằng chỉ là là tương đối và
tạm thời”
* Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung: chẳng hạn tại các
đô thị lớn, giá đất ngày càng cao nhƣng giá thành xây dựng nhà cao ốc lại giảm
xuống do ứng dụng nhiều tiến bộ khoa học và công nghệ mới trong kỹ thuật
xây dựng (kể cả vật liệu xây dựng), dẫn đến việc phát triển các nhà cao ốc với
nhiều căn hộ có giá bán hoặc giá thuê phải chăng và các thang máy sẽ xuất
hiện nhiều hơn trong các nhà cao ốc đó. Nhƣ vậy, ngƣời tiêu dùng cũng phải
dần dần thích ứng với tình hình thay đổi điều kiện cung mới mẻ này.

18


Chương 1 - Cơ sở lí luận và thực tiễn về thị trường bất động sản
1.1.3.5. Vai trò của thị trường bất động sản
Bất động sản là tài sản lớn của quốc gia. Theo nghiên cứu của nhiều
chuyên gia, tổng giá trị bất động sản chiếm tới trên 30% tổng tài sản của quốc
gia, các hoạt động có liên quan tới bất động sản chiếm khoảng từ 30% - 40%
tổng các hoạt động của nền kinh tế và giá trị bất động sản thƣờng chiếm tỷ lệ
trọng chính trong tổng tài sản của các hộ gia đình. Ngồi ra, với giá trị đất và
cơng trình xây dựng trên đất đều có lớn, có thể nói bất động sản là tài sản lớn
nhất của từng hộ gia đình. Với giá trị to lớn của mình, TTBĐS đóng một vai
trị quan trọng trong hoạt động của nền kinh tế quốc dân. Nó tác động vào hầu
hết các lĩnh vực của nền kinh tế; ảnh hƣởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã
hội, kinh tế, chính trị của con ngƣời; tác động đến tăng trƣởng kinh tế, thu hút
đầu tƣ từ nƣớc ngồi.
a. Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển

TTBĐS là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản, là nơi gặp gỡ giữa cung
và cầu bất động sản, là cầu nối giữa khâu sản xuất và tiêu dùng hàng hóa bất
động sản. Đó ch nh là nơi thực hiện quá trình tái sản xuất ra các yếu tố sản xuất
đáp ứng cho hoạt động sản xuất kinh doanh bản thân bất động sản. TTBĐS là
nơi thực hiện sự chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị (đối với
nguồn kinh doanh bất động sản) và từ hình thái giá trị sang hiện vật (đối với
ngƣời tiêu dùng bất động sản). Khi TTBĐS hơng đƣợc thơng suốt, ngƣng trệ,
sự chuyển hóa gặp hó hăn sẽ làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hƣởng lớn
đến quá trình tái sản xuất trong những chu kỳ sản xuất tiếp theo. Khi TTBĐS
phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện tốt cho ngƣời sản
xuất kinh doanh bất động sản đẩy mạnh sản xuất, đồng thời, ngƣời tiêu dùng
bất động sản cho sản xuất cũng nhờ đó đẩy mạnh sản xuất của mình. Theo dự
tính của các nghiên cứu, hoạt động của TTBĐS có mối liên hệ lan tỏa tới kết
quả hoạt động của hàng trăm ngành hác trong nền kinh tế.
TTBĐS đƣợc xem nhƣ động lực thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng
vốn, hơn thế nữa, sự phát triển TTBĐS cịn góp phần thúc đẩy sự phát triển của
các thị trƣờng cung cấp nhân công và nguyên vật liệu đầu vào cho TTBĐS nhƣ
thị trƣờng vật liệu xây dựng, thị trƣờng lao động, thị trƣờng vận tải các hàng
hóa nguyên vật liệu xây dựng… Mối quan hệ giữa các loại thị trƣờng này là
mối quan hệ cộng sinh. Các thị trƣờng này có mối quan hệ hỗ trợ, thúc đẩy
19


GIÁO TRÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
nhau cùng phát triển để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng cả về số lƣợng và chất
lƣợng của bất động sản.
TTBĐS là một trong những thị trƣờng đầu vào cơ bản của quá trình sản
xuất kinh doanh trong xã hội. Trên TTBĐS, những yếu tố quan trọng hàng đầu
của quá trình sản xuất inh doanh là đất đai và các cơng trình trên đất sẽ đƣợc
phân bổ và sử dụng có hiệu quả hơn, tạo nguồn lực cho phát triển kinh tế, xã hội.

b. Thị trường bất động sản phát triển góp phần huy động vốn cho hoạt
động đầu tư phát triển
- Khi TTBĐS phát triển, các ngành kinh tế hác cũng đƣợc thúc đẩy phát
triển theo. Sự phát triển của thị trƣờng bất động sản làm tăng tài sản cố định
trong xã hội và đó ch nh là một nguồn vốn đầu tƣ phát triển quan trọng của
quốc gia. Nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới đã chứng minh và đi đến kết luận,
nếu một quốc gia có các giải pháp hiệu quả để đảm bảo cho bất động sản trở
thành hàng hóa và đƣợc định giá một cách khoa học thì sẽ giúp cho quốc gia đó
một tiềm năng về vốn để đầu tƣ phát triển.
- Khi TTBĐS phát triển, tốc độ của chu chuyển vốn nhanh hơn, đó ch nh
là một cách để bổ sung thêm vốn cho hoạt động đầu tƣ phát triển.
- Bất động sản có đặc tính là một hàng hóa có thể bổ sung, tạo vốn mới
quay lại quá trình sản xuất kinh doanh nên các giao dịch thế chấp, góp vốn
bằng giá trị bất động sản là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tƣ.
Thống kê cho thấy ở các nƣớc phát triển, lƣợng tiền giao dịch thông qua thế
chấp và tái thế chấp bất động sản chiếm tỷ trọng chính trong tổng lƣợng vốn
giao dịch. Giá trị bất động sản qua thế chấp ngân hàng lại quay trở lại thành
lƣợng vốn cho đầu tƣ mà bất động sản vẫn giữ nguyên giá trị sử dụng của
mình. Trong các doanh nghiệp liên doanh với nƣớc ngồi để sản xuất, lƣợng
vốn góp của phần Việt Nam vào liên doanh có phần đóng góp rất lớn của bất
động sản. Hoạt động góp vốn liên doanh bằng giá trị bất động sản chính là hoạt
động tạo ra vốn đối ứng để thu hút đầu tƣ nƣớc ngồi, góp phần huy động vốn
cho phát triển.
c. Thị trường bất động sản đóng góp và tăng trưởng kinh tế
Các khoản chi cho nhà ở và bất động sản chiếm một tỷ lệ khơng nhỏ
trong tổng chi cho tồn bộ đời sống con ngƣời. Thống kê cho thấy, ở các nƣớc
20