Đề xuất các phương án quản lí hệ thống các sàn giao dịch bất động sản góp phần ổn định và phát triển thị trường bất động sản

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
MỤC LỤC
I. GIỚI THIỆU VỀ HỌC VIÊN...............................................1
II.GIỚI THIỆU VỀ NƠI THỰC TẬP....................................2
A.BỘ MÁY TỔ CHỨC CÔNG TY......................................................................................................................2
B.MỤC TIÊU VÀ CHIẾN LƯỢC KINH DOANH..................................................................................................3
C.NHỮNG THÀNH TỰU ĐẠT ĐƯỢC..............................................................................................................4
III.GIỚI THIỆU CHUNG VỀ NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG...4
IV. Thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch...................17
1. Sự ra đời và phát triển............................................................................................................................17
2. Kinh doanh bất động sản qua sàn...........................................................................................................17
V. Đề xuất các phương án quản lí hệ thống các sàn giao dịch
bất động sản góp phần ổn định và phát triển thị trường bất
động sản....................................................................................22
1. Mục tiêu và nguyên tắc quản lí...............................................................................................................22
2. Phương pháp quản lí..............................................................................................................................23
3. Đề xuất các phương án quản lí đối với các sàn giao dịch bất động sản.................................................23
4. Kiến nghị..................................................................................................................................................29
VI. Kết luận..............................................................................30
I. GIỚI THIỆU VỀ HỌC VIÊN
Họ và Tên: Phạm Hồng Long
Địa chỉ: khu 4 TT Hùng Sơn Lâm Thao – Phú Thọ
Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản
Nghề Nghiệp: Hiện đang là sinh viên chuyên ngành QTKD Bất Động Sản-
khoa Bất Động Sản & Kinh Tế Tài Nguyên- Trường Đại Học Kinh Tế Quốc
Dân.
II.GIỚI THIỆU VỀ NƠI THỰC TẬP
Tên cơ sở : CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI
Địa chỉ: trụ sở đặt tại số 13, ngõ 51, Phố Lãng Yên, Phường Thanh Lương, Quận
Hai Bà Trưng, Tp Hà Nội
Số điện thoại :(84-25)3713715

Công ty cổ phần bất động sản Hà Nội là doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực
bất động sản và xây dựng dân dụng.Được thành lập ngày 20/03/2003, công ty đã
và đang đầu tư cho dự án xây dựng khu đô thị mới Phú Lộc 4 tại thành phố Lạng
Sơn- Tỉnh Lạng Sơn và nhiều công trình xây dựng vừa và lớn khác tại các tỉnh
thành trong cả nước.
Vơi khẩu hiệu “ Vì Một Tương Lai Tươi Đẹp Hơn”, công ty đang không ngừng
phấn đấu để xây dựng trở thành doanh nghiệp hàng đầu của Việt Nam trong lĩnh
vực kinh doanh bất động sản và xây dựng dân dụng.
Trải qua nhứng năm tháng bắt đầu từ lúc khởi nguồn là một công ty với lực
lượng cán bộ công nhân viên ít ỏi, đến nay công ty đã trở thành một công ty với
lực lượng cán bộ công nhân viên ít ỏi, đến nay công ty đã trở thành một công ty có
91 người, gồm các kỹ sư, cán bộ kỹ thuật có kinh nghiệm, tay nghề vững vàng.Số
lượng cán bộ công nhân viên đã và đang ngày một gia tăng không chỉ về chất và
lượng.Toàn thể công ty là một bộ máy vận hành thống nhất, rất khoa học và kiên
quyết từ ban lãnh đạo xuống các bộ phận trực tiếp sản xuất.Với đội ngũ kiến trúc
sư,kỹ sư, chuyên nghiệp xây dựng và công nhân lành nghề có nhiều năm kinh
nghiệm đã được công ty chắt lọc.Tất cả là những thành viên mang nhiều nhiệt
huyết, năng động,sáng tạo,yêu nghề,luôn kịp thời nắm bắt mọi yêu cầu theo xu
hướng phát triển của xã hội.
A.BỘ MÁY TỔ CHỨC CÔNG TY
a. Ban lãnh đạo gồm :
• Ông: Tô Đức Nhuần Chủ tịch HĐQT
Sinh viên: Phạm Hồng Long
2
Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản
• Ông: Trịnh Công Khánh Thành viên HĐQT
• Bà: Tô Kim Dung Thành viên HĐQT
b. Ban kiểm soát
• Ông : Tô Đình Nguyên Trưởng ban kiểm soát
• Ông: Hoàng phú Kiểm soát viên

• Bà: Hoàng Thanh Tú Kiểm soát viên
• Bà: Nguyễn Thanh Hà Kiểm soát viên
c. Ban giám đốc
• Ông: Tô Đức Nhuần Tổng giám đốc
• Ông: Trịnh Công Khanh Phó tổng giám đốc
• Bà: Tô Thị Liễu Phó tổng giám đốc
B.MỤC TIÊU VÀ CHIẾN LƯỢC KINH DOANH
1. Mục tiêu
• Trở thành công ty hàng đầu trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất
động sản, thương mại và dịch vụ tại Việt Nam, trở thành 1 tập đoàn lớn
mạnh phát triển bền vững, là lựa chọn số 1 với người tiêu dùng cũng như các
chủ đầu tư nhờ uy tín và khả năng cung cấp các công trình xây dựng, sản
phẩm dịch vụ.
• Trở thành nhà cung cấp chuyên nghiệp các sản phẩm liên quan đến
ngành xây dựng, các dịch vụ thương mại, dịch vụ khách hàng, khách sạn.
• Xây dựng công ty thành một tổ chức chuyên nghiệp, tạo dựng công ăn việc
làm ổn định, môi trường làm việc chuyên nghiệp, năng động, thu nhập cao
cho toàn bộ cán bộ công nhân viên công ty
2. Chiến lược kinh doanh
+, Lấy tiêu chí “ Kỷ Cương – Trung Thực – Hiệu Quả” làm nền tảng phát triển
bền vững, công ty cổ phần bất động sản Hà Nội đã, đang và sẽ vượt qua mọi
khó khăn để đi đến cái đích của mình.
+, Công ty cổ phần bất động sản Hà Nội hướng tới thành công bằng việc cung
cấp cho khách hàng những công trình xây dựng và dịch vụ đa dạng, hoàn hảo.
Sự hài lòng và lợi ích của khách hàng là động lực quan trọng nhất thúc đẩy sự
phát triển của công ty.
+, Sử dụng những phương thức quảng cáo trung thực nhất để quảng bá hình ảnh
và sản phẩm công ty đến với người tiêu dùng, đối tác.
Sinh viên: Phạm Hồng Long
3

Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản
+, Giữ vũng và phát huy tốc độ phát triển của công ty về doanh số, thị phần, thị
trường, uy tín và trình độ nhân lực.
+, Quan hệ chặt chẽ, gắn bó hai bên cùng có lợi với các đối tác chiến lược, đối
tác truyền thống.
+, Tăng cường đào tạo, phát huy tính sáng tạo trong đội ngũ cán bộ sông nhân
viên nhằm tăng hàm lượng công nghệ, nâng cao hiệu quả công việc.
+, Đầu tư nghiên cứu công nghệ, hoàn thiện các giải pháp tích hợp.
C.NHỮNG THÀNH TỰU ĐẠT ĐƯỢC
1. Bằng khen của chủ tịch UBND tỉnh Lạng Sơn tặng công ty cổ phần bất động
sản Hà Nội “ Đã có thành tích xuất sắc trong hoạt động sản xuất kinh doanh
góp phần vào sự phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Lạng Sơn năm 20007”.
2. Công trình TTTM Phú Lộc – chợ Lạng Sơn được gắn biển công trình chất
lượng vàng do Bộ xây dựng cấp nhân dịp kỷ niệm 50 năm ngành xây dựng.
III.GIỚI THIỆU CHUNG VỀ NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG
1.Khái niệm sàn giao dịch bất động sản
Thực ra khái niệm về sàn giao dịch bất động sản mới được thừa nhận qua Luật
kinh doanh bất động sản năm 2006. Để hiểu được ý nghĩa, mục đích và vai trò của
sàn giao dịch bất động, nhà nước đang xây dựng mô hình sàn giao dịch chuẩn để từ
đó đưa các hoạt động giao dịch vào sàn nhằm mục đích phát triển và lành mạnh
hoá thị trường bất động sản.
Vậy có thể hiểu “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất
động sản và cung cấp dịch vụ về bất động sản” Còn các tiêu chí hoạt động của sàn,
qui chế của sàn, trách nhiệm và quyền hạn của sàn như thế nào thì theo qui định
của nhà nước.
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản
thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm
công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên. (Điều 59 Luật KDBĐS).

2. Tổ chức các dịch vụ tại sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản được phép thực hiện các hoạt động kinh doanh
và dịch vụ bất động sản như :
- Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
Sinh viên: Phạm Hồng Long
4
Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản
- Môi giới bất động sản.
- Định giá bất động sản.
- Tư vấn bất động sản.
- Quảng cáo bất động sản.
- Đấu giá bất động sản.
- Quản lý bất động sản.
a. Tư vấn bất động sản
- Thực hiện theo quy định tại Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá
nhân khi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản đã có đầy đủ các điều kiện quy
định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này.
-Nghiệp vụ tư vấn và các bước tiến hành nghiệp vụ tư vấn của sàn giao dịch
+Khách hàng có nhu cầu tư vấn thực hiện dịch vụ tư vấn bất động sản
Bộ phận nghiệp vụ: Thu thập thông tin, nhu cầu về tư vấn BĐS từ khách hàng, xử
lý yêu cầu tư vấn
+Đối với khách hàng muốn thực hiện dịch vụ:
Nhân viên tư vấn xem xét hồ sơ, khảo sát thực tế quy định tại địa phương.
+Cập nhật và lưu trữ thông tin
-Thực hiện dịch vụ theo hợp đồng
+Bàn giao sản phẩm dịch vụ cho khách hàng
►Mô tả quy trình :
Khách hàng Các hoạt động nghiệp vụ Xem xét hồ sơ và thực tế Ký
hợp đồng dịch vụ Thực hiện tư vấn Trả hồ sơ ; Thanh lý hợp đồng
►Chú ý :

Việc thực hiện xem xét hồ sơ và thực tế có thể xảy ra hai khả năng :
+Nếu thông tin không phù hợp thì thực hiện trở lại tìm hiểu thông tin từ phía khách
hàng
+Nếu thông tin khách hàng cung cấp đã chính xác rồi thì thực hiện bước tiếp theo
là kí hợp đồng dịch vụ
- Nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm :
+ Tư vấn pháp lý về bất động sản;
+ Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản;
+ Tư vấn về tài chính bất động sản;
+ Tư vấn về giá bất động sản;
+ Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS;
+ Tư vấn về các nội dung khác liên quan đến bất động sản.
- Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ tư
vấn bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
Sinh viên: Phạm Hồng Long
5
Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản
- Tổ chức sàn, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản nghiêm chỉnh chịu
trách nhiệm về nội dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗi của
mình gây ra.
b. Đấu giá bất động sản
- Thực hiện theo quy định tại Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá
nhân khi kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản phải có các điều kiện quy định
tại khoản 2 Điều 8 của Luật này
- Đấu giá BĐS đã được thực hiện theo nguyên tắc công khai, trung thực,
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên
- Hình thức đấu giá bất động sản bao gồm :
+ Trực tiếp bằng lời nói
+ Bỏ phiếu
+ Hình thức khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

- Thực hiện công bố công khai, đầy đủ, chính xác thông tin về bất động sản trong
bản niêm yết đấu giá do tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng bất động sản cung
cấp.
- Hình thức, nội dung đấu giá bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên,
giá dịch vụ đấu giá bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản chịu trách nhiệm
thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
►Mô tả quy trình đấu giá bất động sản, hướng dẫn hoàn thành các thủ tục đăng ký
đấu giá tài sản và nghiệp vụ đấu giá tài sản tài sàn giao dịch Đông Thiên Phú :
Làm việc với khách hàng:
+Ký kết hợp đồng đấu giá
+Lập biên bản nhận hồ sơ pháp lý BĐS
+Người có BĐS phải cung cấp giấy chứng nhận hợp lệ hoặc giấy tờ, bằng chứng
có giá trị chứng minh quyền sở hữu BĐS hoặc quyền được bán BĐS
+Khảo sát tại hiện trường bất động sản cần đấu giá
+Lập hồ sơ đấu giá ( Thống nhất giá sàn với chủ tài sản, lập quy chế đấu giá, soạn
thảo, thông báo và phát hành hồ sơ mời đấu giá.
+Tổ chức Phiên đấu giá có sự chứng kiến của chủ đầu tư.
-Hình thức đấu giá
+Đấu giá trực tiếp bằng lời nói
+Đấu giá trực tiếp bằng hình thức bỏ phiếu kín
-Lập biên bản bán đấu giá
+Bàn giao cho chủ đầu tư biên bản đấu giá thành công.
+Mời người trúng đấu giá và chủ đầu tư tới ký hợp đồng mua bán.
►Quá trình được thể hiện như sau :
Sinh viên: Phạm Hồng Long
6
Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản
Nhận yêu cầu của khách hàng Thực hiện nghiên cứu hồ sơ Xác định giá
khởi điểm Đàm phán kí kết hợp đồng Hợp đồng ủy quyền bán đấu giá tài

sản Tiến hành các biện pháp tiến hành bán đấu giá tài sản Đấu giá tài sản
Kí hợp đồng mua bất động sản
►Chú ý :
-Việc thực hiện nghiên cứu hồ sơ là rất quan trọng vì nó ảnh hưởng tới việc xác
định giá khởi điểm và ảnh hưởng một cách đồng bộ tới các công đoạn sau.Do đó
cần phải cập nhật và khai thác thông tin từ phía khách hàng một cách triệt để và
thường xuyên giữ liên lạc với khách hàng.
-Nếu việc đấu giá bất động sản không thành thì sàn sẽ thực hiện lại công việc từ
giai đoạn Đàm phán kí kết hợp đồng tới khi hoàn tất công việc đấu giá và kí kết
hợp đồng mua bất động sản.
c. Quảng cáo bất động sản
-Thực hiện theo quy định tại Điều 65 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá
nhân khi kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản phải có các điều kiện quy
định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này
- Quảng cáo BĐS được thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS, trên
phương tiện thông tin đại chúng hoặc các phương tiện khác;
- Hình thức, nội dung quảng cáo, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch
vụ quảng cáo bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản chịu trách
nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình
gây ra.
- Việc quảng cáo bất động sản phải theo quy định của Luật này và pháp luật
về quảng cáo.
►Sơ đồ quy trình quảng cáo bất động sản :
-Tiếp nhận yêu cầu -Chụp hình
-Kí hợp đồng -Nhập dữ liệu -Tập hợp thông tin và truy
-Thu phí quảng cáo -In tờ rơi, quảng cáo xuất cho sales
Kết thúc, gia hạn Theo dõi bất động -Viết lời giao
hoặc xóa bỏ sản cho tới -Đăng quảng cáo
bất động sản khi hoàn tất -Theo dõi trên báo

Sinh viên: Phạm Hồng Long
7
Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản
►Các bước thực hiện:
Bước Nội dung thực hiện Thực hiện Kiểm
tra
Lưu
thông
tin
Tiếp
nhận
yêu cầu
Tiếp nhận các yêu cầu của khách hàng
qua điện thoại hoặc đến trực tiếp sàn giao
dịch về rao quảng cáo, ký gửi môi giới
hoặc môi giới độc quyền
- Tư vấn cho khách hàng về dịch vụ
khách hàng có nhu cầu, chi phí đăng
quảng cáo, số lượng, nội dung, hình thức
đăng quảng cáo.
- Khách hàng cung cấp thông tin và hồ sơ
pháp lý về tài sản: tình trạng nhà, diện
tích, vị trí, cấu trúc, quy hoạch, pháp lý
- Kiểm tra tính hợp pháp của tài sản
- Ký hợp đồng đăng quảng cáo tài sản
( nếu tài sản đủ điều kiện giao dịch)
- Xác nhận với khách hàng ngày đăng
quảng cáo, số lượng.
Nhân viên
môi giới

Nhân viên
pháp lý
Trưởng
phòng
Nhân
viên
môi
giới
Ký hợp
đồng
Sau khi đàm phán với khách hàng và
kiểm tra tài sản giao dịch, tuỳ theo nhu
cầu của khách hàng, nhân viên môi giới
tiến hành thủ tục ký hợp đồng theo mẫu
quy định của Sàn giao dịch
Lưu giữ hồ sơ, chứng từ pháp lý của tài
sản
Hợp đồng được lập thành 02 bản, mỗi
bên giữ 01 bản để thực hiện
Nhân viên
môi giới
Nhân viên
pháp lý
Trưởng
phòng
Nhân
viên
môi
giới
Thu phí

quảng
cáo
Thu phí quảng cáo theo đúng biểu phí
quy định
Nhân viên môi giới thông báo phòng kế
toán cử người thu tiền và xuất phiếu thu
cho khách hàng.
Nhân viên
môi giới
Nhân viên
kế toán
Trưởng
phòng
Nhân
viên
môi
giới
Nhân
viên
kế
toán
Phân
công
chụp
Trưởng phòng kinh doanh phân công
người chụp hình BĐS
Nhân viên tổng hợp nhập thông tin lên
Nhân viên
môi giới
Nhân viên

Trưởng
phòng
Nhân
viên
môi
Sinh viên: Phạm Hồng Long
8
Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản
hình
Nhập
dữ liệu
lên
SGD
điện tử
sàn giao dịch kế toán giới
Nhân
viên
kế
toán
Tập hợp
thông
tin và
xuất
cho
nhân
viên
môi
giới
Xuất thông tin mới cho nhân viên môi
giới ngay sau khi ký hợp đồng và thu phí

Nhân viên
môi giới
Trưởng
phòng
Nhân
viên
tổng
hợp
Viết lời
quảng ,
thiết kế,
lên kế
hoạch
quảng
cáo
Nhân viên môi giới thực hiện Nhân viên
môi giới
Trưởng
phòng
Nhân
viên
tổng
hợp
Đăng
quảng
cáo
Theo
dõi
quảng
cáo trên

báo
Nhân viên môi giới trình Trưởng phòng
duyệt phương án thực hiện.
Trưởng phòng xem xét và báo cáo cho
Giám đốc sàn giao dịch
Ký duyệt phương án, nhân viên môi giới
thực hiện
Đăng trên báo, tại sàn giao dịch
Theo dõi trên báo, lưu giữ báo
Bộ phận
quảng cáo
Phòng
Marketting
Trưởng
nhóm
Giám
đốc sàn
Nhân
viên
tổng
hợp
Theo
dõi bất
động
sản cho
tới khi
hoàn tất
Theo dõi, thông báo cho bộ phận liên
quan sửa thông tin nếu khách hàng có
yêu cầu

Theo dõi thời hạn quảng cáo của bất
động sản.
Nhân viên
môi giới
Trưởng
phòng
Nhân
viên
môi
giới
Xử lý
bất
động
Thông báo cho khách hàng đã hết hạn
quảng cáo, thuyết phục khách hàng đăng
thêm nếu BĐS chưa giao dịch thành công
Nhân viên
môi giới
Trưởng
Trưởng
phòng
Nhân
viên
tổng
Sinh viên: Phạm Hồng Long
9
Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản
sản hết
hạn Trường hợp khách hàng không tiếp tục
sử dụng dịch vụ: thông báo bộ phân liên

quan xoá bỏ thông tin
phòng hợp
d. Quản lý bất động sản
- Theo quy định tại Điều 66 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá
nhân khi kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải có các điều kiện quy định
tại khoản 2 Điều 8 của Luật này;
- Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm :
+ Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo uỷ quyền của chủ
sở hữu, chủ sử dụng bất động sản;
+ Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động
sản;
+ Thực hiện bảo trì, sửa chữa bất động sản;
+ Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng
theo đúng công năng, thiết kế và hợp đồng;
+ Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo
uỷ quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản.
+ Nội dung, phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên và
giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản chịu trách
nhiệm quản lý bất động sản theo hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình
gây ra.
Quy trình quản lý bất động sản : Thành phần tham gia và yêu cầu công việc
Khách hàng là người có bất động sản cần quản lý
Thu thập thông tin, nhu cầu của khách hàng.
Kỹ sư và Kỹ thuật và pháp lý kiểm tra hồ sơ và khảo sát thực tế BĐS
Thực hiện kí hợp đồng giữa giám đốc Sàn giao dịch và Chủ đầu tư, giám đốc và
Chủ đầu tư, có sự tham gia của Phòng pháp lý
►Sơ đồ mô tả quản lý bất động sản của sàn :
Khách hàng Bộ phận nghiệp vụ Đàm phán Kí hợp đồng Nhận bàn
giao bất động sản

Sinh viên: Phạm Hồng Long
10
Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản
►Lưu ý : Khi đàm phán không được thì việc kí hợp đồng không được diễn ra mf
thay vào đó bộ phận nghiệp vụ sẽ quay trở lại với phía khách hàng để bàn bạc kĩ
hơn
e.Quy trình dịch vụ cho thuê bất động sản :
►Thành phần tham gia giao dịch :Yêu cầu, nhiệm vụ
-Người có bất động sản cho thuê
- Bộ phận nghiệp vụ: Thu thập thông tin, pháp lý, vị trí, đặc điểm của tài sản, nhu
cầu của khách hàng. Kiểm tra thông tin. Khảo sát thực tế BĐS
- Phòng kinh doanh, phòng pháp lý thực hiện các hoạt động nghiệp vụ
-Việc đàm phán, kí kết hợp đồng có sự tham gia của Giám đốc Sàn giao dịch và
Chủ đầu tư, giữa chủ nhà với Giám đốc sàn giao dịch, có sự tham gia của phòng
pháp lý
►Sơ đồ mô tả quá trình cho thuê bất động sản :
Khách hàng Các hoạt động nghiệp vụ Xem xét tính pháp lý của bất động
sản Đàm phán Kí hợp đồng Nhận bất động sản
►Lưu ý :
-Khi tính pháp lý của bất động sản đang xét đến không phù hợp thì thực hiện liên
hệ với khách hàng để yêu cầu xác định hoàn chỉnh tính pháp lý. Trong trường hợp
xấu nhất không thể tiếp nhận được bất động sản thì trả về cho khách hàng.
-Khi tính pháp lý đã được chấp nhận, nếu đàm phán không thành công thì một lần
nữa cần liên hẹ với khách hàng để điều chỉnh cho phù hợp.
f.Quy trình định giá bất động sản :
-Nguyên tắc định giá bất động sản :
+ Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất :
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm
định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho
thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng

Sinh viên: Phạm Hồng Long
11
Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản
trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài
liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng
nhất của định giá bất động sản.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau
đây:
·Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất
khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho
một người cụ thể);
·Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất
khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo
hộ.
·Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất
khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu
nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
·Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất
khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
+ Nguyên tắc cung - cầu :
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung
và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị
trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá
thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì
giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc
độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
+ Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất
động sản :
Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phải đánh

giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó.
Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét,
đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị,
thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một
mặt bằng thời gian. Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động
sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý.
+ Nguyên tắc thay đổi :
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao
giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và
môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi
trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản
đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản...
Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý
Sinh viên: Phạm Hồng Long
12