Đề tài Nghiên cứu biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố huế, tỉnh thừa thiên huế giai đoạn 2017 2021

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ

Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp

BÁO CÁO CHUYÊN ĐỀ

TỐT NGHIỆP
TÊN ĐỀ TÀI:

Nghiên cứu biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế
giai đoạn 2017 - 2021

Sinh viên thực hiện: Trần Lưu Quốc
Lớp: Bất Động Sản K52
Giáo viên hướng dẫn: K.s Nguyễn Văn Tiệp
Bộ môn: Bất Động Sản

HUẾ, NĂM 2022


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ

Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp

BÁO CÁO CHUYÊN ĐỀ

TỐT NGHIỆP
TÊN ĐỀ TÀI:

Nghiên cứu biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng

đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế
giai đoạn 2017 - 2021

Sinh viên thực hiện: Trần Lưu Quốc
Lớp: Bất Động Sản K52
Thời gian thực hiện: 02/2022 – 05/2022
Địa điểm thực hiện: Trung tâm hành chính cơng thành phố
Huế
Giáo viên hướng dẫn: K.s Nguyễn Văn Tiệp
Bộ môn: Bất Động Sản

HUẾ, NĂM 2022


LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình thực hiện báo cáo tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp
đỡ của các cá nhân, tập thể, các cơ quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận
lợi để tơi có thể hoàn thành cáo cáo.
Nhân dịp hoàn thành báo cáo, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và
biết ơn sâu sắc tới thầy giáo Nguyễn Văn Tiệp đã tận tình hướng dẫn, dành
nhiều cơng sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập
và thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên đất và Môi
trường nông nghiệp, phịng Đào tạo, trường Đại học Nơng Lâm - Huế đã tạo
điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện tốt báo cáo.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Trung tâm
hành chính cơng thành phố Huế đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt
q trình thực hiện đề tài.
Tơi xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo

mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tơi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi
hồn thành báo cáo.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả
Trần Lưu Quốc


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ, cụm từ viết tắt
BĐS

Nghĩa của từ, cụm từ viết tắt
Bất động sản

TTBĐS

Thị trường bất động sản

UBND

Ủy ban nhân dân

GCN

Giấy chứng nhận

TTLT

Thông tư liên tịch

BTC

Bộ tài chính

TT
NĐ - CP

Thơng tư
Nghị định – Chính phủ

QĐ

Quyết định

NQ

Nghị quyết

BTNMT

Bộ tài nguyên môi trường

CT - TW

Chỉ thị - Trung ương

TCQLĐĐ

Tổng cục quản lý đất đai

MỤC LỤC
PHẦN 1. MỞ ĐẦU..............................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài.................................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu.......................................................................................2
1.2.1. Mục tiêu chung............................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể............................................................................................2
1.3. Ý nghĩa của đề tài...........................................................................................2
PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................4
2.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu..............................................................4
2.1.1. Khái niệm giá đất........................................................................................4
2.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở............................4
2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất...............................................................7
2.1.4 Cơ sở pháp lý................................................................................................9
2.1.5. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam.......................................11
2.1.6. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất...............................15
2.1.7. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị......................................................16
2.1.8. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất ở Việt Nam...................................16
2.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu........................................................17
2.2.1. Tình hình biến động giá đất trên thế giới..................................................17
2.2.2. Tình hình biến động giá đất ở Việt Nam...................................................18
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU...................................................................................................21
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................21
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................21
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu...................................................................................21
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành...................................................................21
3.3. Nội dung nghiên cứu....................................................................................21
3.4. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................22

3.4.1. Phương pháp thu nhập số liệu thứ cấp......................................................22


3.4.2. Phương pháp thu nhập số liệu sơ cấp........................................................22
3.4.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu.........................................................22
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU...............................................................24
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Huế...............................24
4.1.1. Điều kiện tự nhiên trên địa bàn thành phố Huế.........................................24
4.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội..........................................................27
4.1.3. Tình hình quản lý, sử dụng đất của thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế.......34
4.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến
công tác quản lý nhà nước về đất đai và giá đất trên địa bàn thành phố Huế.....46
4.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Huế giai đoạn
2017 - 2021..........................................................................................................47
4.2.1. Tình hình biến động giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại thành phố
Huế giai đoạn năm 2017 - 2021..........................................................................47
4.2.2. Tình hình biến động giá đất ở trên thị trường tại thành phố Huế giai đoạn
năm 2017 – 2021.................................................................................................54
4.2.3. So sánh biến động giá đất ở do Nhà nước quy định với giá đất ở trên thị
trường tại thành phố Huế giai đoạn 2017 - 2021.................................................60
4.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành
phố Huế giai đoạn 2017 – 2021...........................................................................80
4.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm kiểm soát giá đất ở trên địa bàn thành phố
Huế......................................................................................................................87
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..........................................................90
1. Kết luận...........................................................................................................90
2. Kiến nghị.........................................................................................................91
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................92

DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Tổng hợp kết quả đo đạc, lập bản đồ địa chính của thành phố Huế...35
Bảng 4.2. Diện tích, cơ cấu đất đai phân theo đơn vị hành chính.......................40
Bảng 4.3. Loại hình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Huế.............................42
Bảng 4.4. Tổng hợp diện tích đất nơng nghiệp...................................................42
Bảng 4.5. Tổng hợp diện tích đất phi nơng nghiệp.............................................43
Bảng 4.6. Tổng hợp diện tích đất chưa sử dụng..................................................44
Bảng 4.7. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường Phú Nhuận giai
đoạn 2017 - 2021.................................................................................................49
Bảng 4.8. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường Phú Hội giai đoạn
2017 - 2021..........................................................................................................51
Bảng 4.9. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường An Cựu giai đoạn
2017 – 2021.........................................................................................................53
Bảng 4.10. Giá đất ở trên thị trường tại phường Phú Nhuận giai đoạn 2017 –
2021.....................................................................................................................55
Bảng 4.11. Giá đất ở trên thị trường tại phường Phú Hội giai đoạn 2017 – 2021
.............................................................................................................................57
Bảng 4.12. Giá đất ở trên thị trường tại phường An Cựu giai đoạn 2017 – 2021
.............................................................................................................................59
Bảng 4.13. Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường............60
tại phường Phú Nhuận năm 2017........................................................................60
Bảng 4.14. Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại
phường Phú Nhuận năm 2018.............................................................................61
Bảng 4.15. Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường............62
tại phường Phú Nhuận năm 2019........................................................................62
Bảng 4.16. Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường............63
tại phường Phú Nhuận năm 2020........................................................................63
Bảng 4.17. Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường............64
tại phường Phú Nhuận năm 2021........................................................................64

Bảng 4.18. So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá đất trên thị
trường tại phường Phú Nhuận, giai đoạn 2017 – 2021.......................................65
Bảng 4.19. Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại
phường Phú Hội năm 2017..................................................................................67
Bảng 4.20. Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại
phường Phú Hội năm 2018..................................................................................68
Bảng 4.21. Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại
phường Phú Hội năm 2019..................................................................................69
Bảng 4.22. Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại
phường Phú Hội năm 2020..................................................................................70
Bảng 4.23. Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại
phường Phú Hội năm 2021..................................................................................71
Bảng 4.24. So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá đất trên thị
trường tại phường Phú Hội, giai đoạn 2017 - 2021.............................................72
Bảng 4.25. Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại
phường An Cựu năm 2017..................................................................................74
Bảng 4.26. Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại
phường An Cựu năm 2018..................................................................................75
Bảng 4.27. Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại
phường An Cựu năm 2019..................................................................................76
Bảng 4.28. Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại
phường An Cựu năm 2020..................................................................................77
Bảng 4.29. Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại
phường An Cựu năm 2021..................................................................................78
Bảng 4.30. So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá đất trên thị
trường tại phường An Cựu, giai đoạn 2017 - 2021.............................................79
Bảng 4.31. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí..................................................81
Bảng 4.32. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố pháp lý, chính sách nhà nước...........82
Bảng 4.33. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng....................................83

Bảng 4.34. Mức độ ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm thửa đất.............................85


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu đất đai.....................................................................6
Hình 4.1. Sơ đồ thành phố Huế...........................................................................25


PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình phát triển của xã hội lồi người, đất đai cho sinh hoạt và
sản xuất luôn được đặt lên hàng đầu vì mọi hoạt động của con người đều gắn với
đất. Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc
gia, là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá trình sản
xuất nào đặc biệt là sản xuất nơng nghiệp. Đất đai là tài sản có giá trị lớn nhưng
lại bị giới hạn về diện tích, con người có thể thay đổi tính chất đất, chuyển mục
đích sử dụng đất nhưng khơng thể mở rộng diện tích đất theo ý muốn, trong khi
đó dân số ngày càng tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn dẫn đến tình trạng
thiếu hụt về đất đai. Vì là tài sản đặc biệt và có giá trị lớn nên cần thiết phải xác
định giá đất. Việc xác định đúng giá trị đất đai giúp phân bố đất đai cũng như
một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả, tránh được các tranh chấp khiếu kiện
về đất đai.
Thành phố Huế là trung tâm văn hóa - chính trị của tỉnh Thừa Thiên Huế,
được thành lập ngày 29/09/1990, Hội đồng Bộ trưởng ra quyết định số
345/HĐBT về việc điều chỉnh lại các địa giới hành chính của tỉnh Thừa Thiên
Huế, theo đó thành phố Huế có 18 phường, 5 xã. Ngày 29 - 7 - 1992, Huế được
nâng cấp là thành phố loại 2. Ngày 22 - 11 - 1995, Chính phủ ban hành Nghị
định 80/CP. Theo đó Chia phường Vĩnh Lợi thành 2 phường là Phú Hội và Phú
Nhuận, chia phường Phú Hiệp thành 2 phường Phú Hiệp và Phú Hậu.

Đến đầu năm 2021, thành phố Huế có 27 phường là An Cựu, An Đơng, An
Hịa, An Tây, Hương Long, Hương Sơ, Kim Long, Phú Bình, Phú Cát, Phú Hậu,
Phú Hiệp, Phú Hòa, Phú Hội, Phú Nhuận, Phú Thuận, Phước Vĩnh, Phường
Đúc, Tây Lộc, Thuận Hòa, Thuận Lộc, Thuận Thành, Thủy Biều, Thủy Xuân,
Trường An, Vĩnh Ninh, Vỹ Dạ, Xuân Phú.
Ngày 27 - 4 - 2021, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị quyết số
1264/NQ - UBTVQH14 về việc điều chỉnh địa giới các đơn vị hành chính cấp
huyện và sắp xếp, thành lập các phường thuộc thành phố Huế. Theo đó hợp nhất
phường Phú Cát và phường Phú Hiệp thành phường Gia Hội, sáp nhập phường
Phú Bình vào phường Thuận Lộc, hợp nhất phường Phú Hòa và phường Thuận
Thành thành phường Đông Ba, giải thể phường Phú Thuận, địa bàn nhập vào
phường Tây Lộc và phường Thuận Hòa, chuyển 2 xã Thủy Bằng, Thủy Vân

1


thuộc thị xã Hương Thủy, 2 phường là Hương An, Hương Hồ và 4 xã là Hải
Dương, Hương Phong, Hương Thọ, Hương Vinh thuộc thị xã Hương Trà, thị
trấn Thuận An và 4 xã là Phú Dương, Phú Mậu, Phú Thanh, Phú Thượng thuộc
huyện Phú Vang về thành phố Huế quản lý, chuyển thị trấn Thuận An và 3 xã là
Hương Vinh, Phú Thượng, Thủy Vân thành 4 phường có tên tương ứng. Đến
nay, thành phố Huế có 29 phường và 7 xã[15].
Trên đà phát triển đó là sự gia tăng nhanh chóng về nhu cầu sử dụng đất
phục vụ cho mục đích cư trú, hoạt động sản xuất và kinh doanh, thương mại và
du lịch dẫn đến nhiều sự biến động về giá đất. Trước thực trạng đó, để làm tốt
công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và cơng tác định giá đất nói
riêng thì vấn đề nghiên cứu xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
là rất cấp thiết. Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi tiến hành lựa chọn đề tài:
“Nghiên cứu biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
trên địa bàn thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế giai đoạn 2017 - 2021”.

1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu chung
- Đánh giá được biến động giá đất và xác định được một số yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Huế trong giai đoạn 2017 - 2021, từ đó
đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất
trên địa bàn thành phố Huế.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Khái quát được điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Huế giai đoạn
2017 - 2021.
- Đánh giá được biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất ở thực tế trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn
thành phố Huế.
- Xác định được một số yếu tố ảnh hưởng đên giá đất ở trên địa bàn thành
phố Huế gian đoạn 2017 - 2021.
- Đề xuất được một số giải pháp tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước về
giá đất ở trên địa bàn thành phố Huế giai đoạn 2017 - 2021.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa khoa học
+ Sử dụng kiến thức đã học và kiến thức thực tế trong quá trình thực tập để
biết thêm về giá đất cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn
thành phố Huế.
2


+ Nâng cao khả năng tiếp cận, thu thập số liệu và xử lý thơng tin trong q
trình làm báo cáo để áp dụng vào thực tiễn.
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật các yếu tố trong công
tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng trong quản lí đất đai cũng
như ban hành bảng giá đất nhà nước phù hợp với giá đất trên thị trường.

3


PHẦN 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
2.1.1. Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên. Con người khơng thể trực tiếp làm ra nó
và bản thân nó cũng khơng có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất
đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong q trình trao đổi mua bán.
Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi khả năng thu lợi từ đất
trong một khoảng thời gian nào đó.
Tại Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá trị của quyền
sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá
trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời
hạn sử dụng đất xác định”[13].
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy
định tại Mục 2 của Luật đất đai năm 2013.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
2.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
Cơ sở hình thành giá đất là một vấn đề có vai trị hết sức quan trọng trong
việc định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá
trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài
nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như
địa tơ, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.

2.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu
nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ
tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ
tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản

4


có các loại địa tơ đó là địa tơ chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân, khơng cịn là tư
hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tơ
tuyệt đối và địa tơ độc quyền bị xố bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tơ chênh lệch, nó
thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ
nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như đất màu mỡ hơn, gần nơi
tiêu thụ hơn… làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tơ
chênh lệch đó là địa tơ chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và
lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác
nhau.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh
đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tơ này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không
bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất
có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tơ chênh lệch có thể tính theo
công thức sau:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất các biệt
Bên cạnh địa tơ chênh lệch cịn có địa tơ tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dơi
ra ngồi giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao
hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất
của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tơ này là yếu tố vị trí có ảnh
hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên
mà cịn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên[9].
2.1.2.2. Lãi xuất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi, vì địa tơ vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh
hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi
và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Trong quá
trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất
ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai ln có lãi. Người bán đất căn cứ vào

5


lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế
quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở
thành thị hay nông thôn. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai
nói chung, chứ khơng quyết định giá đất đơ thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Dựa trên kết quả của những cơng trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với
mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng
kết và đưa ra công thức xác định giá đất như sau:
Địa tô
Giá đất =
Lãi suất ngân hàng

2.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu ln có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất
và làm cho giá đất luôn biến động.

Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu đất đai
Qua hình 2.1, đồ thị đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm
cân bằng. Khi các nếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung
và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay
mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng
dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung khơng đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống
P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến
có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hố thơng thường.
Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất
đai trên thị trường ln cố định về khơng gian, vì đất đai không thể di chuyển
được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng khơng đều giữa
các địa phương do các yếu tố như điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm
lý, sức thu hút đầu tư v.v.
6


2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
2.1.3.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá đất
Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến,
cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm yếu
tố kinh tế, nhân khẩu, xã hội, quốc tế.
- Yếu tố nhân khẩu: trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã
hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với:
+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng,
vì thế giá đất tăng lên.

- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với
giá đất. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong
cả nước.
+ An ninh xã hội: yếu tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có
trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến
động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không đủ cầu,
do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người
đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá.
+ Tiến trình đơ thị hố: ảnh hưởng của tiến trình đơ thị hố đối với giá đất
biểu hiện ở hai mặt, một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đơng đúc
thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đơ thị hố có
tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
- Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hồn thiện của thị trường nhà đất là khơng
thể tách rời ảnh hưởng của hồn cảnh quốc tế.
+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên
quan đến sự phát triển hay suy thối của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường,
đất đai cũng khơng ngoại lệ.
+ Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc
gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, mơi trường ngoại giao cởi mở, hồ hỗn
thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng.
- Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng
đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia.
Trong q trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định

7


kinh tế, vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi

đến ổn định. Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố
như tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ, trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân
cư, biến động vật giá, tình trạng phát triển kinh tế, mức độ dự trữ và đầu tư, mức
lãi suất[10].
2.1.3.2. Yếu tố khu vực
Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tác động
tổng hợp tới giá đất bao gồm vị trí, điều kiện giao thơng, điều kiện thiết bị hạ
tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đơ thị… Trong đó vị trí là
yếu tố quyết định đến giá đơ thị.
Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về
vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS luôn đồng thời
tồn tại 2 loại vị trí đó là vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện
tổng qt, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập
giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó
sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm.
Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 trên các trục lộ giao thông quan
trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác. Qua đó có thể thấy
khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn.
Vì vậy xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định
giá đất.
2.1.3.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố các biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của thửa
đất. Bao gồm diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, điều kiện cơ sở hạ
tầng, hạn chế của quy hoạch đơ thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất… Ảnh
hưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất.
Trong đó yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là yếu tố cá biệt,
bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây
dựng, loại hình sử dụng…
Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên cịn có các yếu tố khác như
yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất…

2.1.3.4. Các yếu tố chung bên ngồi
* Các yếu tố chính trị pháp lý
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa
phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường đất nói chung và
8


sự đầu tư vào lĩnh vực đất nói riêng. Cụ thể là các chính sách có tác động gián
tiếp như sự khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương có thể làm tăng nhu
cầu về đất đai, qua đó làm cho giá đất gia tăng. Các chính sách tác động trực tiếp
như chính sách cho phép Việt kiều mua đất tại Việt nam, chính sách tín dụng đối
với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực đất, các chính sách thuế của nhà nước đối với
đất.
* Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mơ
Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như Tình hình cung - cầu đất trong khu vực,
đặc điểm của những người tham gia thị trường đất trong khu vực, các điều kiện
của thị trường đất trong khu vực.
- Hiện trạng vùng lân cận như cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát
nước, cấp điện, thông tin liên lạc...
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng.
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng, thuộc nhóm
cao, trung bình hay thấp, so với các vùng khác.
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng.
- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng.
- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng.
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất.
- Mức độ lạm phát chung.
- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khốn, thị trường tín dụng
trong vùng.
* Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị đất. Một khu vực mà mật độ
dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị đất nơi đó
sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong
vùng như chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập
quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của đất. Tình trạng
những người sống trong đất, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc
làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung
sống... Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ[10].
2.1.4. Cơ sở pháp lý
Để đảm bảo cho công tác quản lý nhà nước về đất đai theo đúng xu thế phát
triển của Việt Nam và phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị

9


trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai đã được chế
định lại. Luật Đất đai năm 2013 đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ về vấn đề tài
chính đất đai theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý
của Nhà nước, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi
của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội, phù hợp với q trình thực
hiện sự nghiệp cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Từ năm 2013 đến nay
Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy định về phương pháp xác định giá đất,
quy định khung giá các loại đất, điển hình là:
- Nghị định 72/2001/NĐ - CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân
loại đơ thị và cấp quản lý đô thị.
- Căn cứ Nghị định 188/2004/NĐ - CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 114/2004/TT - BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 188/2004/NĐ - CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

- Nghị định số 101/2005/NĐ - CP ngày 03/8/2005 về thẩm định giá mà nội
dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất.
- Thơng tư số 80/2005/TT - BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức mạng
lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo
quy định tại Nghị định 188/2004/NĐ - CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ - CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ - CP.
- Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT - BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài
chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ - CP.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT - BTNMT - BTC ngày 08 tháng 01
năm 2010 của Bộ Tài ngun và Mơi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây
dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương.
- Nghị định số 44/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

10


- Thông tư số số 36/2014/TT - BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy
định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định
giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Cùng với các văn bản quy định chung của Chính Phủ, các Bộ ban ngành
liên quan như Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài chính… Giai đoạn 2017 2021, tỉnh Thừa Thiên Huế cũng đã ban hành các quy định về giá các loại đất
trên địa bàn tỉnh như:
+ Quyết định số 58/2013/QĐ - UBND về giá các loại đất năm 2014 trên địa
bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.

+ Quyết định số 75/2014/QĐ - UBND ban hành Bảng giá đất trên địa bàn
tỉnh Thừa Thiên Huế áp dụng trong thời hạn 5 năm (2015 - 2019).
+ Quyết định số 20/2019/QĐ - UBND điều chỉnh, sửa đổi và bổ sung một
số nội dung tại bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế áp dụng trong thời
hạn 5 năm (2015 - 2019).
+ Quyết định số 10/2017/QĐ - UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất
năm 2017 trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.
+ Quyết định số 16/2018/QĐ - UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất
năm 2018 trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.
+ Quyết định số 21/2019/QĐ - UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất
năm 2019 áp dụng trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.
+ Quyết định số 80/2019/QĐ - UBND ban hành Bảng giá đất trên địa bàn
tỉnh Thừa Thiên Huế áp dụng trong thời gian 5 Năm (2020 - 2024).
+ Quyết định số 04/2020/QĐ - UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất
năm 2020 áp dụng trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.
+ Quyết định số 67/2020/QĐ - UBND quy định về hiệu số điều chỉnh giá
đất năm 2021 áp dụng trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.
2.1.5. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam
Tại Việt Nam phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và công
tác định giá đất được quy định cụ thể tại các văn bản quy phạm pháp luật. Trong
đó cụ thể quy định có bốn phương pháp xác đinh giá đất được áp dụng tại Việt
Nam bao gồm:
* Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các
mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại

11