Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn hùng sơn, huyện đại từ, tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM THỊ HẢI YẾN
Tên đề tài:
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH
HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THI TRẤN HÙNG SƠN,HUYỆN ĐẠI TỪ,
TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2011 – 2015

Giảng viên hướng dẫn

: Th.S Nguyễn Ngọc Anh

Thái Nguyên, năm 2015


i

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn
tới thầy giáo – Th.S Nguyễn Ngọc Anh đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian
tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản lí
Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện
thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND thị trấn Hùng Sơn, phòng TN & MT
huyện Đại Từ đã giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình thu thập
thông tin để thực hiện Khóa luận.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2015

Sinh viên

Phạm Thị Hải Yến


ii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
CHXHCN

: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

BĐS

: Bất động sản

UBND

:Uỷ ban nhân dân

VT

:Vị trí

KH

: Kế hoạch

PCLB-GNTT

: Phòng chống lụt bão- giảm nhẹ thiên tai

VP

: Văn phòng

GCNQSD

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng

TTCN

: Tiểu thủ công nghiệp

CN

: Công nghiệp

NN và PTNT

: Nông nghiệp và phát triển nông thôn

CSXH

: Chính sách xã hội

CSSKSS/KHHGĐ : Chăm sóc sức khỏe sinh sản/kế hoạch hóa gia đình
VSATTP

: Vệ sinh an toàn thực phẩm

VHTT

: Văn hóa thông tin

BHYT

:Bảo hiểm y tế

QL

: Quốc lộ

DT

:Dọc tuyến

CN

: Chữ nhật

TBĐ

: Tờ bản đồ

Gqđ

: Giá quy định

Gtt

: Giá thị trường


iii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Diện tích, cơ cấu các loại đất chính của thị trấn Hùng Sơn năm 2013.....37
Bảng 4.2 Bảng giá đất ở thị trấn hùng sơn năm 2014 (Ban hành kèm theo Quyết
định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2013 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Thái Nguyên) ............................................................................................................40
Bảng 4.3: Số liệu điều tra theo vị trí của Nhóm I .....................................................42
Bảng 4.4: Số liệu điều tra đất theo vị trí của Nhóm II. .............................................44
Bảng 4.5: Số liệu điều tra giá đất theo vị trí của Nhóm III .......................................45
Bảng 4.6: Thông tin điều tra thửa đất. ......................................................................51


iv

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai...........................................................................7
Hình 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai trong thời gian ngắn .........................................8
Hình 4.1: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 03 tuyến đường, phố ( QL
37 (I1), DT 261 (II2), QL 37-Nhà máy nước (III2)) .................................................48
Hình 4.2: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình trên thị trường theo cơ sở hạ tầng của
03 đường: QL37 - Mầm non tt Đại Từ (II1), DT 261 (II2) và Khôi Kỳ - Mỹ Yên (II3) .......49
Hình 4.3: Biểu đồ so sánh giá đất trên thị trường của đường trục phụ 261 theo đặc
điểm của thửa đất ......................................................................................................51
Hình 4.4: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình trên thị trường của tuyến đường từ
Nhóm I đến Nhóm III của các vị trí ..........................................................................53


v

MỤC LỤC
PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1

1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài ...................................................................... 2
1.2.1. Mục đích.................................................................................................. 2
1.2.2. Mục tiêu................................................................................................... 2
1.2.3. Yêu cầu .................................................................................................... 2
PHẦN 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU................................ 4
2.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất ............................................................. 4
2.1.1. Khái niệm về giá đất ............................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở ........................ 4
2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ............................................................ 9
2.2.1. Nhân tố thông thường ............................................................................. 9
2.2.2. Nhân tố khu vực .................................................................................... 10
2.2.3. Nhân tố cá biệt ...................................................................................... 11
2.3. Phương pháp xác định giá đất .................................................................. 12
2.3.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam .................................. 12
2.3.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất .......................... 16
2.3.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị.................................................. 17
2.4. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta ..................................... 19
2.4.1. Giai đoạn trước năm 1946 ..................................................................... 19
2.4.2. Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 .................................................. 19
2.4.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993 .......................................................... 19
2.4.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến nay ............................................................ 20
2.5. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất ..................................................... 20
2.5.1. Quản lý về giá đất ở Việt Nam.............................................................. 20
2.5.2. Quản lý giá đất và giá đất ở một số nước trên thế giới ......................... 22


vi

PHẦN 3: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................... 24
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 24

3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 24
3.2.2 Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại
Từ năm 2014 ................................................................................................... 25
3.2.3 Giá đất quy định và kết quả điều tra ...................................................... 25
3.2.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn,
huyện Đại Từ. .................................................................................................. 25
3.2.5 Đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở của thị
trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ năm 2014. ....................................................... 25
3.2.6 Đề xuất một số giải pháp cho công tác định giá và quản lý đất đai....... 26
3.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 26
3.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

- Chọn 04 tuyến đường, phố nằm

trên địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ. 26
3.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ...................................... 26
3.3.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn. ........................................................ 26
3.3.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu. ................................................... 27
3.3.5. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 27
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................. 28
4.1 Điều tra cơ bản .......................................................................................... 28
4.1.1 Điều kiện tự nhiên ảnh hưởng tới công tác quản lý đất đai và định giá
đất .................................................................................................................... 28
4.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội ảnh hưởng tới công tác quản lý đất
đai và định giá đất thành phố Thái Nguyên năm 2013 ................................... 29
4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại Thị trấn Hùng Sơn, tỉnh Thái
Nguyên năm 2014 ........................................................................................... 35
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai ...................................................................... 35
4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai....................................................................... 36

vii
4.3 Giá đất quy định và kết quả điều tra ......................................................... 37
4.3.1 Giá đất quy định trên địa bàn Thị trấn Hùng Sơn năm 2014 ................. 37
4.5. Kết quả điều tra giá đất trên một số đoạn đường của Thị trấn Hùng Sơn,
huyện Đại Từ. .................................................................................................. 40
4.5.1. Các tuyến đường chọn để điều tra......................................................... 40
4.5.2. Số liệu điều tra giá đất thực tế của các tuyến đường điều tra ............... 41
4.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn ........................................ 47
4.6.1. Yếu tố vị trí ........................................................................................... 47
4.6.2. Cơ sở hạ tầng ......................................................................................... 49
4.6.3. Đặc điểm của thửa đất ........................................................................... 50
4.6.4. Khả năng sinh lợi .................................................................................. 52
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................... 55


1

PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất
đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc
phòng (Luật đất đai, 1993). Từ ngàn xưa, con người đã biết dựa vào đất đai để tồn
tại và phát triển. Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và
hoạt động của con người.
Ở Việt Nam, các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Khi
Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Tuy nhiên, giao dịch mua bán vẫn

diễn ra ngầm, chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và
người bán. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam,
1992). Lần đầu tiên, giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để
tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu
hồi” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992). Đây là mốc đánh dấu sự bùng
nổ và phát triển công khai của thị trường bất động sản (BĐS) gắn với nó là các hình
thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Để đáp ứng nhu
cầu ngày càng cao Luật Đất đai 1993 đã ra đời, tiếp theo nó là lần lượt các Luật Đất
đai chỉnh sửa. Luật Đất đai 2003 ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta
về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng
nhất của đất nước. Từ đó, đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá.
Việc xác đinh giá đất có ý nghĩa quan trọng nhằm xử lý tốt các quan hệ đất
đai như: Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất, tính thuế sử dụng đất.


2

Giá đất là một phạm trù kinh tế tồn tại khách quan trong hoạt động kinh tế xã hội, giá đất cũng là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp
cận với cơ chế thị trường. Đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong
sự phân phối ,đất để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều
chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật.
Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay, công tác quản lý Nhà nước
về đất đai có vai trò rất quan trọng. Huyện Đại Từ nói chung và thị trấn Hùng Sơn
nói riêng đang có những chuyển biến mạnh mẽ về mọi mặt, đi kèm với sự phát triển
về kinh tế - xã hội là sự tăng nhanh về nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho hoạt
động sản xuất, kinh doanh. Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý nhà
nước về đất đai và công tác định giá đất thì đất đai cần phải được định giá cụ thể.

Do vậy, việc nghiên cứu xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là vấn
đề rất cấp thiết. Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi tiến hành lựa chọn đề tài:
“Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại
thi trấn Hùng Sơn,huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên năm 2014”.
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích
Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và xác định một số yếu tố tác động đến giá
đất ở tại địa bàn nghiên cứu.
1.2.2. Mục tiêu
- Đánh giá hiện trạng biến động giá đất tại các khu vực đặc trưng tại thị trấn
Hùng Sơn,huyện Đại Từ.
- Xác định và phân tích một số yếu tố chính ảnh hưởng tới công tác định giá
đất và giá đất.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại thị trấn
Hùng Sơn,huyện Đại Từ.
1.2.3. Yêu cầu
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng tới giá đất tại khu
vực thị trấn Hùng Sơn,huyện Đại Từ.


3

- Tìm hiểu công tác định giá đất tại khu vực huyện Đại Từ.
- Khái quát được thực trạng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại khu vực
thị trấn Hùng Sơn,huyện Đại Từ.
- Thu thập và tổng hợp các thông tin có liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất.
- Đánh giá đúng thực trạng biến động giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá
đất tại thị trấn Hùng Sơn,huyện Đại Từ.
- Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu điều tra, tiến hành phân

tích và thống kê số liệu.
- Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
2.1.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai
phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá
trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay
thấp quyết định bởi khả năng thu lợi từ đất trong một khoảng thời gian nào đó.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá
cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện
hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu
đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4, Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử
dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích
đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Giá đất ở nước ta được hình
thành trong những trường hợp sau đây (Điều 55, Luật Đất đai, 2003):
1. Do Uỷ ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui
định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
2.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm,

trú trọng của nhiều ngành. Vì vậy, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một
nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị
của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào
nguồn tài nguyên thiên nhiên. Cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính
như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.


5

2.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất (Hội đồng Lý luận Trung
ương, 2004). Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô do lao động của nô lệ và những
người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Ở chế độ phong kiến, địa tô là sản
phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ
nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại
địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa
tô độc quyền (Hội đồng Lý luận Trung ương, 2004). Trong chủ nghĩa xã hội, khi
ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì
những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ.
Tuy vậy, địa tô chênh lệch vẫn tồn tại nhưng nó thuộc sở hữu của Nhà nước và về
bản chất khác với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ
hơn, v.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch,
gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là những địa tô thu được trên những ruộng đất có độ
màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, gần thị trường tiêu thụ. Nó thuộc về người có
quyền sở hữu đất đai và được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm.
- Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên

thửa đất đó. Nó thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có
hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công
thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi
ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn
giá cả sản xuất.


6

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của
địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất
lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự
phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.
2.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất nên có thể tách sự ảnh hưởng của
địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại
nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Trong quá trình phát triển
kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc
kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ
sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của
mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Như vậy,
lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá
đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất với
mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và

đưa ra công thức xác định giá đất:

Địa tô
Giá đất =
Lãi suất ngân hàng
2.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất
và làm cho giá đất luôn biến đổi.


ii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
CHXHCN

: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

BĐS

: Bất động sản

UBND

:Uỷ ban nhân dân

VT

:Vị trí

KH

: Kế hoạch

PCLB-GNTT

: Phòng chống lụt bão- giảm nhẹ thiên tai

VP

: Văn phòng

GCNQSD

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng

TTCN

: Tiểu thủ công nghiệp

CN

: Công nghiệp

NN và PTNT

: Nông nghiệp và phát triển nông thôn

CSXH

: Chính sách xã hội

CSSKSS/KHHGĐ : Chăm sóc sức khỏe sinh sản/kế hoạch hóa gia đình
VSATTP

: Vệ sinh an toàn thực phẩm

VHTT

: Văn hóa thông tin

BHYT

:Bảo hiểm y tế

QL

: Quốc lộ

DT

:Dọc tuyến

CN

: Chữ nhật

TBĐ

: Tờ bản đồ

Gqđ

: Giá quy định

Gtt

: Giá thị trường


8

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử
dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có
thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem
như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá đất
được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là giá do Nhà nước qui định và giá thị
trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải
bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất,
cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất.
Giá

S
D1
G1
D

G
Số lượng đất đai

Hình 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai trong thời gian ngắn

Hình 2.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá đất trong thời
gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định,
bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của nó thay đổi theo
nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng
từ điểm G lên G1 (Nguyễn Thị Yến và Hoàng Văn Hùng, 2013).
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất
cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông
qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.


9

2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
2.2.1. Nhân tố thông thường
Nhân tố thông thường là những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến,
cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế - xã hội thông thường bao gồm: nhân
tố kinh tế, nhân tố nhân khẩu, nhân tố xã hội, nhân tố quốc tế (Hồ Thị Lam Trà và
Nguyễn Văn Quân, 2005).
- Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh
tế - xã hội. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với:
+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất cũng
tăng, vì thế giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất
văn hoá của nhân khẩu.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền
thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ.
- Nhân tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với
giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong
cả nước.

+ An ninh xã hội: nhân tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có
trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến
động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không đủ cầu, do
người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ
bán tháo làm đất rớt giá.
+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất
biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông
đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá
có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.


10

- Nhân tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không
thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.
+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên
quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất
đai cũng không ngoại lệ.
+ Nhân tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc
gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hảo thì
có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng.
- Nhân tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng
đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia. Trong
quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, vật
tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.
Ảnh hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:
+ Tình trạng phát triển kinh tế.
+ Mức độ dự trữ và đầu tư.
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ.

+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư.
+ Biến động vật giá.
+ Mức lãi suất.
2.2.2. Nhân tố khu vực
Là điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của khu vực có đất, tác động tổng hợp
tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị hạ tầng, chất
lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị v.v. trong đó vị trí là yếu tố quan
trọng nhất quyết định đến giá đô thị (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005).
- Vị trí: nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là
nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS luôn đồng
thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng
quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của
đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị


11

lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối).
Những khu đất nằm tại các ngã tư hoặc ngã ba, trên các trục lộ giao thông quan
trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó
có thể thấy, khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất
càng lớn. Vì vậy, xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc
xác định giá đất.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: yếu tố này chủ yếu bao gồm: điện, nước, điện
thoại, nhà trẻ, công viên, bệnh viện v.v. Ngoài ra, còn xem xét đến cấp hạng, kết
cấu, hệ số đảm bảo, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần v.v. Điều kiện cơ sở hạ
tầng có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu, gồm: loại đường giao thông của địa phương,
độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới
giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật
độ lưới giao thông.

- Chất lượng môi trường: chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ
yếu là môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên. Các điều kiện môi trường tự
nhiên, gồm có: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn
v.v. Các điều kiện nhân văn có: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ văn hóa
và mức thu nhập.
- Nhân tố quy hoạch: nhân tố quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có:
tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử
dụng đất v.v. Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp tới
tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất khác nhau trong đô thị.
2.2.3. Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa
đất, bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, hạn chế của quy
hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất v.v. (Hồ Thị Lam Trà và
Nguyễn Văn Quân, 2005). Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh
hưởng đến giá cả của từng thửa đất.


iii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Diện tích, cơ cấu các loại đất chính của thị trấn Hùng Sơn năm 2013.....37
Bảng 4.2 Bảng giá đất ở thị trấn hùng sơn năm 2014 (Ban hành kèm theo Quyết
định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2013 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Thái Nguyên) ............................................................................................................40
Bảng 4.3: Số liệu điều tra theo vị trí của Nhóm I .....................................................42
Bảng 4.4: Số liệu điều tra đất theo vị trí của Nhóm II. .............................................44
Bảng 4.5: Số liệu điều tra giá đất theo vị trí của Nhóm III .......................................45
Bảng 4.6: Thông tin điều tra thửa đất. ......................................................................51

13

- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về
kết cấu hạ tầng, môi trường, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyển nhượng,
mức giá chuyển nhượng, thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết
quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường qui định tại Khoản 2, Điều 1 của Nghị định số
123/2007/NĐ-CP.
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin.
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hành tổng
hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa
các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác
định các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa
đất, khu đất cần định giá.
Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất,
khu đất so sánh với thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Mức tiền điều chỉnh về giá hình
Giá trị ước tính
của thửa đất
cần định giá

Giá chuyển nhượng
=

của từng thửa đất,
khu đất so sánh

thành những yếu tố khác biệt
±

của từng thửa đất, khu đất so
sánh với thửa đất, khu đất cần
định giá

Bước 4: Xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của
các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt
về giá ở bước 3 (Nguyễn Thế Huấn, 2009).
2.3.1.2. Phương pháp xác định mức giá bằng thương số.
Phương pháp này xác định giá đất bằng thương số giữa mức thu nhập thuần
tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm
bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi Việt Nam
đồng (VNĐ) kỳ hạn 01 năm tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất


14

tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn (Nghị định 188/2004/NĐ-CP, 2004). Trình
tự tiến hành như sau:
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá.
- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc để cho thuê thì
tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc thuê BĐS thu
được hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê BĐS trên thị trường tại thời điểm định
giá đất.
- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì
tổng thu nhập được tính như sau:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản thì tổng thu nhập
của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của
thửa đất thu được hàng năm.
+ Đối với đất trồng cây lâu năm thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh

thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tuỳ đặc điểm của từng
loại cây.
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập.
Tổng chi phí bao gồm: thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản
xuất. Các khoản chi phí này tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước, khoản
chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị
trường địa phương mà cơ sở sản xuất kinh doanh đã chi trả.
Bước 3: Xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức:
Thu nhập thuần
tuý hàng năm

=

Tổng thu nhập hàng
năm đã tính ở bước 1

-

Tổng chi phí đã
tính ở bước 2

Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính

=

(Nguyễn Thế Huấn, 2009).

Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từ thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền VNĐ hạn 12 tháng

15

2.3.1.3. Phương pháp chiết trừ.
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng
cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (Nghị định
188/2004/NĐ-CP, 2004). Trình tự tiến hành như sau:
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 03 BĐS đã
chuyển nhượng thành công mà thửa đất của các BĐS đó có những đặc điểm tương
tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm
pháp lý, giá cả v.v.).
Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất
(nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các BĐS nói trên.
Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất:
Giá trị hiện tại của

=

các tài sản trên đất

Giá trị xây dựng mới tại
thời điểm định giá

-

Phần giá trị hao
mòn

Trong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm giá được tính bằng chi phí thay thế để
đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện có
trên đất hoặc chi phí tái tạo các tài sản trên đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm
các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư
xây dựng.
- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm các hao mòn hữu hình và
hao mòn vô hình.
Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các BĐS đã lựa chọn ở bước 1.
Giá trị của thửa đất

=

Giá chuyển nhượng

Đơn giá của thửa đất

BĐS

=

-

Giá hiện tại của các
tài sản trên đất

Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất

Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá.

16

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa
đất của các BĐS nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các BĐS.
Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo giá bình quân của các
đơn giá đất đã điều chỉnh của các BĐS đó.
2.3.1.4. Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển
theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất
bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị
phát triển giả định của BĐS (Nghị định 188/2004/NĐ-CP, 2004). Trình tự tiến hành
như sau:
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất
dựa vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất.
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch và các quy định về xây dựng,
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS.
Tổng giá trị phát triển của BĐS bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô
v.v. dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất.
Giá trị ước tính
của thửa đất

=

Tổng giá trị
phát triển

-

Tổng chi phí
phát triển

(Nguyễn Thế Huấn, 2009).
2.3.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất
- Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cần
thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường
trong điều kiện bình thường, đồng thời phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu
chính xác và có độ tin cậy cao.


iv

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai...........................................................................7
Hình 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai trong thời gian ngắn .........................................8
Hình 4.1: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 03 tuyến đường, phố ( QL
37 (I1), DT 261 (II2), QL 37-Nhà máy nước (III2)) .................................................48
Hình 4.2: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình trên thị trường theo cơ sở hạ tầng của
03 đường: QL37 - Mầm non tt Đại Từ (II1), DT 261 (II2) và Khôi Kỳ - Mỹ Yên (II3) .......49
Hình 4.3: Biểu đồ so sánh giá đất trên thị trường của đường trục phụ 261 theo đặc
điểm của thửa đất ......................................................................................................51
Hình 4.4: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình trên thị trường của tuyến đường từ
Nhóm I đến Nhóm III của các vị trí ..........................................................................53