Nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện tiên du, tỉnh bắc ninh giai đoạn 2015 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––

LÊ MINH TUẤN

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU
TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA
BÀN HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH
GIAI ĐOẠN 2015 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––

LÊ MINH TUẤN

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU
TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA
BÀN HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH
GIAI ĐOẠN 2015 2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thủy

THÁI NGUYÊN - 2018


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan:
Sô liệu va kết qua nghiên cứu trong luận văn nay la hoàn toàn trung
thực va chưa từng được sư dụng để bao vệ trong một công trình khoa học nào.
Các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đa được chi ro nguồn gốc va
đúng sư thật.
Tác giả luận văn

Lê Minh Tuấn


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tâp, nghiên cứu va hoan thành luận văn này, tôi đa
nhân được sư quan tâm giúp đơ tân tình của nhiều tập thể cá nhân. Nhân dịp
nay tôi xin bay to lời cam ơn sâu sắc đến:
Tâp thể các thây, cô giáo Khoa Quản ly Tai nguyên, Phòng Đao tạo Trương Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đa tận tình giúp đơ tôi trong quá
trình học tâp, nghiên cứu va hoan thanh luân văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn cô giáo TS. Vũ Thị Thanh Thủy người đa
tân tình hướng dẫn, chi bảo tôi trong suốt quá trình nghiên cứu va hoan thành
luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Phòng Tai nguyên va Môi trường, Văn
phòng Đăng ki đất đai huyện Tiên Du va các hô dân trên địa ban huyện Tiên
Du đa giúp đơ va tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình thu nhập
thông tin thực hiện đề tai.

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tiên Du, ngày tháng năm 2018
Tác giả luận văn

Lê Minh Tuấn


3

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ..............................................................................viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tinh cấp thiết của đề tai ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tai ........................................................................................ 2
3. Ý nghĩa khoa học va thực tiễn....................................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất .............................................................
4
1.1.1. Khái niệm về giá đất ............................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất va giá đất ở........................ 5
1.2. Cơ sở pháp ly xác định giá đất ................................................................... 8
1.3. Các nguyên tắc cơ bản va các phương pháp định giá đất ..........................
9
1.3.1. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất (ĐGĐ) ..................................... 9

1.3.2. Các phương pháp định giá đất................................................................. 9
1.4. Các yếu tô ảnh hưởng đến giá đất ............................................................ 12
1.4.1. Yếu tô tư nhiên ...................................................................................... 12
1.4.2. Yếu tô kinh tế ........................................................................................ 13
1.4.3. Yếu tô xa hội ......................................................................................... 14
1.4.4. Yếu tô pháp ly ....................................................................................... 15
1.5. Công tác quản ly va định giá đất giá đất của một nước trên thế giới ...... 16
1.5.1. Định giá đất ở Thụy Điển...................................................................... 16
1.5.2. Định giá đất ở Malaysia ........................................................................ 17


4

1.5.3. Định giá đất tại Đai Loan ...................................................................... 17
1.6. Công tác quản ly va định giá đất giá đất ở Việt Nam .............................. 18
1.7. Công tác quản ly va định giá đất giá ở tỉnh Bắc Ninh ............................. 19
1.8. Một sô nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài .............................. 20
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 22
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................... 22
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 22
2.1.2. Phạm vi phạm nghiên cứu ..................................................................... 22
2.2. Địa điểm va thời gian nghiên cứu ............................................................ 22
2.2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 22
2.2.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 22
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 22
2.3.1. Điều kiện tư nhiên, kinh tế xa hội huyện Tiên Du................................ 22
2.3.2. Tình hình quan ly va sư dụng đất tác động tới công tác quản ly đất
đai va định giá đất huyện Tiên Du. ................................................................. 22
2.3.3. Đánh giá các yếu tô anh hưởng đến giá đất ở trên địa ban huyện
Tiên Du giai đoạn 2015-2017. ........................................................................ 22

2.3.4. Đánh giá y kiến của người dân về nguyên nhân biến động giá đất trên
địa ban huyện Tiên Du va đề xuất giải pháp........................................................
23
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 23
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................... 23
2.4.2. Phương pháp thu thâp tai liệu, sô liệu thứ cấp ...................................... 25
2.4.3. Phương pháp xư ly thông tin, sô liệu .................................................... 26
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 27
3.1. Điều kiện tư nhiên, kinh tế xa hội huyện Tiên Du ................................... 27
3.1.1. Điều kiện tư nhiên ................................................................................. 27
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xa hội ...................................................................... 29


5

3.1.3. Tình hình quan ly va sư dụng đất tác động tới công tác quản ly đất
đai va định giá đất huyện Tiên Du .................................................................. 31
3.2. Thực trạng giá đất tại địa ban huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh, giai
đoạn 2015 - 2017............................................................................................. 36
3.2.1. Nhóm đường, phô trong khu vực đô thị ................................................ 36
3.2.2. Nhóm đường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lô ngoài đô thi .............. 37
3.2.3. Nhóm đất ở các xa Nội Duệ, Liên Bao ................................................. 38
3.3. Đánh giá các yếu tô anh hưởng đến giá đất trên địa ban huyện Tiên
Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017 ....................................................... 40
3.3.1. Ảnh hưởng yếu tô vi tri đến giá đất tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc
Ninh giai đoạn 2015 - 2017............................................................................. 40
3.3.2. Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất tại huyện Tiên Du,
giai đoạn 2015-2017........................................................................................ 45
3.3.3. Các yếu tô khác anh hưởng đến giá đất trên địa ban huyện Tiên Du,
tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017 .............................................................. 47

3.4. Đánh giá y kiến của người dân về nguyên nhân biến động giá đất trên địa
ban huyện Tiên Du va đề xuất giải pháp. ............................................................
53
3.4.1. Đánh giá y kiến của người dân về nguyên nhân biến động giá đất trên
địa ban huyện Tiên Du.......................................................................................
53
3.4.2. Đề xuất giai pháp quản ly giá đất trên địa ban huyện Tiên Du ............ 55
3.4.3. Giai pháp kỹ thuât ................................................................................. 57
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 58
1. Kết luận ....................................................................................................... 58
2. Đề nghi ........................................................................................................ 59
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 60
PHỤ LỤC


6

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Tên viết tắt

Tên đầy đủ

BĐS

: Bất động san

ĐG

: Đa giác

ĐTH

: Đô thi hóa

CN

: Chữ nhật

CNQSDĐ

: Chứng nhân quyền sư dụng đất

HT

: Hình thang

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

L

: Chữ L

LG

: Lục giác

QLĐĐ

: Quản ly đất đai

THPT

: Trung học phổ thông

UBND

: Ủy ban nhân dân

VT

: Vi tri


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bang 3.1. Biến động đất đai của huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2016 .......... 34
Bang 3.2: Giá đất theo vi tri của các đương phô trong khu vực đô thi ........... 36
Bang 3.3: Giá đất theo VT các đường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lô
ngoài đô thi ...................................................................................... 37
Bang 3.4: Giá đất ở các xa Nội Duệ, Liên Bao............................................... 38
Bang 3.5: Giá đất theo vi tri trong khu vực khác ............................................ 39
Bang 3.6: Giá đất ở nhóm đương phô trong khu vực đô thi ........................... 41
Bang 3.7: Giá đất ở nhóm đương ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lô ngoai
đô thi ................................................................................................ 42
Bang 3.8: Giá đất ở nhóm đất ở các xa Nội Duệ, Liên Bao ........................... 43
Bang 3.9: Giá đất ở nhóm đất ở các khu vực còn lại ...................................... 44
Bang 3.10: Các yếu tô đặc điểm thửa đất ảnh hưởng đến giá đất................... 45

Bang 3.11: Đặc điểm của một sô khu dân cư.................................................. 49
Bang 3.12: Giá đất ở của các khu dân cư trước va sau khi thực hiện dư án ... 49
Bang 3.13: Giá đất của vi tri tuyến đường phô Trung tâm thi trấn Lim giai
đoạn 2015-2017 ............................................................................... 51
Bảng 3.14: Mức đô ảnh hưởng của các yếu tô tới giá đất tại huyện Tiên Du.......
52
Bang 3.15: Nguyên nhân biến động giá đất trên địa ban huyện Tiên Du
giai đoạn 2015-2017 qua y kiến của người dân............................... 53


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Đô thi cung va cầu với một thi trương đất đai điển hình .................. 7
Hình 3.1: Giá đất theo quyết định va giá đất trên thi trường năm 2017 tại
các mẫu điều tra tại quốc lô 38 ....................................................... 46
Hình 3.2: Giá đất trên thi trường theo VT của bốn lô đất thuộc khu vực xa
trung tâm (tỉnh lô 276) .................................................................... 47
Hình 3.3: Giá đất ở trung bình của 2 khu dân cư trước va sau khi thực
hiện xong dư án quy hoạch ............................................................. 50
Hình 3.4: Mức đô ảnh hưởng của các yếu tô tới giá đất tại huyện Tiên Du
theo y kiến đánh giá của các hô điều tra ......................................... 52


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai la tài nguyên vô cùng quy giá của mỗi quốc gia, la tư liệu sản
xuất đặc biệt không thể thay thế được, la thành phần hàng đầu của môi trương
sống, la địa bàn phân bô dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xa hội,

an ninh, quốc phòng. Tư ngan xưa con ngươi đa biết dưa vào đất đai để tồn tại
va phát triển. Đất đai có một vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành
nghề va hoạt động của con ngươi.
Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đa xuất hiện tư rất sớm.
Khi Hiến pháp năm 1980 ra đơi, lân đâu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân va nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên giao dịch
mua bán vẫn diễn ra ngâm chu yếu la hình thức mua bán trao tay tư cam kết
giữa ngươi mua va ngươi bán. Hiến pháp 1992 ra đơi la sư cởi trói về mặt
pháp ly với quy định “tổ chức, hô gia đình, cá nhân được Nha nước giao đất
có quyền chuyển nhượng quyền sư dụng đất theo quy định của pháp luật”.
Lân đầu tiên giá đất được sư dụng “Nha nước xác định giá các loại đất để tính
thuế đất, tính giá tri tai sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu
hồi”. Đây la mốc đánh dấu sư bùng nổ va phát triển công khai của thi trường
bất động san gắn với nó la các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai
ngay cang diễn ra mạnh mẽ. Để đáp ứng nhu cầu ngay cang cao Luât Đất đai
1993 ra đời, tiếp theo nó la lần lượt Luât Đất đai chỉnh sưa. Luât Đất đai 2003
ra đơi thể hiện cách tiếp cận mới của Nha nước ta về vi tri va vai trò của đất
đai trong nền kinh tế thi trường, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Cho
nên đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá.
Giá đất la câu nối giữa quan hệ đất đai - thi trương - sư quản ly của Nha
nước. Nha nước điều tiết quản ly đất đai thông qua giá, hay nói một cách
khác, giá đất la một công cu kinh tế để ngươi quan ly va ngươi sư dụng tiếp
cân với cơ chế thi trương đồng thơi cũng la căn cứ để đánh giá sư công bằng


trong phân phối đất đai, để ngươi sư dụng đất thực hiện theo quyền của mình
va Nha nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế va pháp
luật. Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thi trường “giá đất” được
hình thanh va vận động theo các quy luât san xuất hang hóa, quy luât giá tri
(trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh [16].

Trong sư nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quan ly
Nha nước về đất đai la rất quan trọng. Tỉnh Bắc Ninh nói chung va huyện
Tiên Du nói riêng với diện tích tư nhiên rất nho nhưng đang từng bước thay
đổi với nhiều dư án đầu tư. Trước thực trạng đó, để lam tốt công tác quản ly
Nha nước về đất đai nói chung va công tác định giá đất nói riêng thì đất đai
cân phải được định giá. Do vây, việc nghiên cứu xác định giá đất va các yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất la vấn đề rất quan trong.
Xuất phát tư những vấn đề trên tôi tiến hanh lựa chọn đề tai: “Nghiên
cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện
Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015-2017”.
2. Mục tiêu của đề tài
Nghiên cứu một sô yếu tô ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa ban huyện
Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh với mong muốn tìm giai pháp nhằm góp phần giam
thiểu tối đa sư chênh lệch của giá đất Nha nước quy định va giá thi trường,
đồng thơi ổn định giá đất, góp phân tich cực hơn nữa trong công tác quản ly
nha nước về đất đai trên địa ban huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Sư dụng kiến thức đa học áp dụng vao thực tế nâng cao tinh thực tiễn
cho bản thân.
- La cơ hội cho ban thân tích lũy kiến thức đồng thời tiếp cân va thấy
được những thuận lợi va khó khăn của công tác định giá đất trong thực tế.


3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Giúp nắm vững những quy định của pháp luật đất đai 2013; hệ thống
các văn ban dưới luật về đất đai của Trung ương va địa phương về công tác
định giá đất tại địa phương.
- Trên cơ sở nghiên cứu giá đất ở va một sô yếu anh hưởng đến giá đất
ở tư đó đề xuất ra một sô giải pháp thich hợp phù hợp với điều kiện thực tế

của địa phương.


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học hình thành gia đất
1.1.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai được coi la nguồn tai sản quy giá, nguồn lực quan trọng nhất
của đất nước. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toan dân, giá ca đất đai la dựa
trên giá chuyển nhượng quyền sư dụng đất, la tổng hoa giá tri hiện hanh của
địa tô nhiều năm được chi tra một lần, la hình thức thực hiện quyền sở hữu đất
đai trong kinh tế. Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá trị quyền sử
dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất
xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.”(Luật đất đai,2013) [12]. Tại
khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 cũng từng quy định: “Giá quyền sử dụng
đất (gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”(Luật
đất đai, 2003) [11]. Như vây, so với Luật đất đai năm 2003 thì Luât đất đai
năm 2013 đa khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước để phù hợp với sư
phát triển đa dạng của giá đất hiện nay.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nha nước quy định va giá đất thi
trường. Giá nha nước quy định ở trạng thái tĩnh va thấp, trong khi đó giá thi
trường thường ở trạng thái động va cao hơn giá nha nước (Lê Tấn Lợi,2009)
[6].
Giá đất ở nước ta được hình thanh trong những trương hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thanh phô trực thuộc trung ương qui định giá theo
quy đinh tại Điều 55 của Luât đất đai năm 2013.
2. Do đấu giá quyền sư dung đất hoặc đấu thầu dư án có sư dụng đất.
3. Do người sư dụng đất thoa thuân về giá đất với những ngươi có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sư

dụng đất, góp vốn bằng quyền sư dụng đất.


Giá đất có những đặc trưng cơ bản sau: (1) Giá đất không giống nhau
về cơ sở giá cả; (2) Giá đất không giống nhau về thơi gian hình thanh; (3) Giá
đất đai không phai la biểu hiện tiền tệ của giá tri đất đai; (4) Giá đất chu yếu
la do nhu cầu về đất đai quyết định; (5) Giá đất có tinh khu vưc va tính cá biệt
ro rệt; (6) Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao; (7) Giá đất có
xu thế tăng cao ro ràng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân,2005) [16].
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sư dụng đất hoặc đấu thầu dư án
có sư dụng đất. Giá đất nay phan ánh chinh xác giá tri thực của đất đai, khắc
phục việc đâu cơ đất đai để kiếm lơi va các tiêu cực trong hoạt động giao đất,
cho thuê đất. Giá đất do người sư dụng đất thoa thuân với những ngươi có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sư dụng đất; góp vốn bằng quyền sư dụng đất (Trịnh Hữu Liên và
ctv,2014) [7].
Hiện nay, giá đất va định giá đất la vấn đề được quan tâm va chú trọng
của nhiều ngành, vì vây việc xác định cơ sở hình thành giá đất la một yếu tô
cực kỳ quan trọng để định giá đất cu thể va chính xác. Sư hình thành giá tri
của đất la do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cai vật chất của con
người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất la do
các yếu tô chính như: Địa tô, lai suất ngân hàng va quan hệ cung câu.
1.1.2.1. Địa tô
Địa tô chênh lệch la phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuân bình
quân, thu được trên những ruộng đất tốt va trung bình; la cơ sở chênh lệch
giữa giá ca sản xuất chung của nông phẩm (được quyết định bởi điều kiện sản
xuất) va giá ca sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt va trung bình. Có hai loại
địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I va địa tô chênh lệch II (Bộ Giáo
dục và đào tạo,2008) [1].

Trong chế đô chiếm hữu nô lệ, địa tô la do lao động của nô lệ va những
người chiếm hữu ruộng đất nho tư do tạo ra.


Trong chế đô phong kiến, địa tô la phân san phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra va bi chúa phong kiến chiếm đoạt (Vũ Thị Tùng Hoa,2010) [5].
Trong chu nghĩa tư ban, do còn chế đô tư hữu về ruộng đất trong nông
nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư ban chu nghĩa chính la
phân giá tri thặng dư thừa ra ngoai lợi nhuân bình quân va do nha tư ban kinh
doanh nông nghiệp tra cho địa chu (Vũ Thị Tùng Hoa,2010) [5].
Trong chu nghĩa xa hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toan dân, không
còn la tư hữu của địa chu hay nha tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình
thành địa tô tuyệt đối va địa tô độc quyền bi xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô
chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nha nước va khác về bản chất với địa tô
chênh lệch dưới Chu nghĩa Tư ban.
Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I va địa tô chênh
lệch II.
- Địa tô chênh lệch I la lợi nhuận thu được khi sư dụng hai lượng tư bản
va lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết qua thu được
khác nhau.
- Địa tô chênh lệch II la lợi nhuân thu được do kha năng đầu tư thâm
canh đem lại. Sư xuất hiện của loại địa tô nay chính la sư đầu tư của nha tư
bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết qua thu được khác
nhau. Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng
đất có hai yếu tô tư nhiên va thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính
theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Gia cả sản xuất xã hội - Gia cả sản xuất ca biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đôi, đó la phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá ca sản xuất chung, tức la phần chênh lệch do giá ca sản phẩm
cao hơn giá ca san xuất.

1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lai suất ngân hàng la một trong những yếu tô quan trọng lam cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tô vân động độc lâp với giá đất cho nên có thể tách


sư anh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hang cao thì sô tiền mua đất
giam đi va ngược lại nếu lai suất ngân hàng giam thì sô tiền mua đất tăng lên.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xa hội thì lai suất có xu hướng giam, do
đó giá đất ngay cang tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Ngươi bán đất
căn cứ vào lai suất ngân hàng lam cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi
nền kinh tế quốc dân có thể nói lai suất của mỗi ngân hàng la như nhau,
không phân biệt ở nông thôn hay thành thị. Như vây lãi xuất ngân hàng chi
quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thi cao hơn
giá đất nông nghiệp(Trần Minh Đăng và cs,2010) [3].
Lai suất ngân hàng la một trong những yếu tô quan trọng lam cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lâp tới giá đất cho nên có
thể tách sư ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đấ t chịu ảnh hưởng
của yếu tô nào(Choum Sinnara,2005) [13].
1.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Trong thi trương tư do hoan toan, giá ca của hàng hóa thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung câu. Cầu vượt cung thì
giá ca tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá ca tất phải hạ xuống, đó la
nguyên tắc cân bằng cung cầu.
Gia đất
Cung về đất
G1E
G
Câu về đất
L1 LL2
Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình

Hình 1.1 la sơ đô cung va câu trên một thi trường điển hình, minh hoạ
sư tương tác giữa cung va cầu trong thi trương điển hình. Giá đất đai được xác
định ở điểm ma đô thi cung va đô thi cầu giao nhau (điểm E). Điểm E được
gọi la điểm cân bằng giữa giá đất (G) va sô lượng đất đai (L). Nếu giá được
cô định ở (G1), thì sô lượng cầu sẽ giam xuống (L1) nhưng những người cung
cấp cũng sẽ đồng y bán với sô lượng (L2) ở giá đó. Tình huống nay sẽ không
ổn định [1].
Trên thi trương xay ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức va ngươi
cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khi giá G được thiết lâp. Nếu
như theo yêu câu của Nha nước phai đặt giá cao hơn, thì Nha nước có thể phải
ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cô định, hoặc sẽ xuất hiện
một thi trường bất hợp pháp ma giá thấp hơn so với giá Nha nước quy định.
Một sư mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cô định ở mức
thấp hơn giá G, nhưng hiện thơi sô lượng câu sẽ lớn hơn sô lượng được cung,
va giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sư cân bằng (Vũ Thị Tùng Hoa,2010) [5].
1.2. Cơ sở pháp lý xác định gia đất
Các văn bản pháp quy, khung giá đất của Chinh phu va UBND tinh Bắc
Ninh tư năm 2015 đến nay. Các thông tin thu được đều liên quan đến việc
định giá đất, QLĐĐ va thực hiện áp dụng các loại giá đất vao thực tế.
+ Luât đất đai 2013;
+ Nghi định số: 43/2014/NĐ-CP, ngay 15/5/2014 của Chinh phu Quy
định chi tiết thi hanh một sô nganh của Luât đất đai;
+ Nghi định số: 44/2014/NĐ-CP, ngay 15/5/2014 của Chinh phu Quy
định về giá đất;
+ Nghi định số: 104/2014/NĐ-CP, ngay 14/11/2014 của Chinh phu
Quy định về khung giá đất;
+ Thông tư số: 36/2014/TT-BTNMT của Bô tài nguyên va môi trương
ngay 30/6/2014 Về việc Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây

dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cu thể va tư vấn xác định giá đất.


+ Quyết định sô 552/2014 ngay 29/12/2014 của UBND tỉnh Bắc Ninh
về
việc ban hanh Bảng giá đất các loại đất trên địa ban tỉnh 05 năm (2015-2019);
+ Quyết định sô 08/2015 ngay 18/3/2015 của UBND tỉnh Bắc Ninh về
việc quy định hệ sô điều chỉnh giá đất năm 2015 trên địa ban tỉnh Bắc Ninh.
1.3. Cac nguyên tắc cơ bản và các phương pháp định gia đất
1.3.1. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất (ĐGĐ)
Theo Luật đất đai 2013, điều 112, khoan 1, quy định việc Định giá đất
phai đam bao các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đich sư dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sư dụng đất
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thi trường của loại đất có cùng mục
đích sư dụng đa chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sư dụng đất đới với
những nơi có đấu giá quyền sư dụng đất hoặc thu nhập tư quyền sư dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sư
dụng, kha năng sinh lợi, thu nhâp tư việc sư dụng đất tương tư nhau thì có
mức giá như nhau (Luật đất đai, 2013) [12].
1.3.2. Các phương pháp định giá đất
Các phương pháp định giá được quy định theo thông tư 36/2014 TTBTNMT về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất, định giá đất cu thể va tư vấn định giá đất.
1.3.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
1. Khảo sát, thu thâp thông tin
2. Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tô khác biệt của
các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
3. Ước tính giá đất của thửa đất cân định giá
Giá đất ước tinh của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách
điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tô khác biệt của các

thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:


Giá đất ước tinh của
thửa đất cân định giá
theo từng thưa đất

Mức điều chỉnh về giá

Giá đất của
=

từng thửa đất

so sánh



so sánh

do các yếu tô khác
biệt của từng thửa đất
so sánh với thửa đất

4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
1.3.2.2. Phương pháp thặng dư
1. Khao sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông
tin về quy hoạch sư dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục
đích sư dụng đất va các quy định về xây dựng đa được cơ quan nha nước có
thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu qua sư dụng đất cao nhất va tốt nhất.

2. Ước tinh tổng doanh thu phát triển gia định của bất động sản
3. Ước tinh tổng chi phi phát triển gia định của bất động sản
4. Trương hợp dư án đầu tư phát triển bất động sản kéo dai trong nhiều
năm, nhiều giai đoạn thì ước tinh các khoản doanh thu, chi phi thực hiện theo
từng năm va phải chiết khấu về giá tri hiện tại tại thơi điểm định giá đất. Việc
ước tinh tổng doanh thu phát triển, tổng chi phi phát triển của bất động sản
thực hiện theo công thức sau:
Tổng doanh thu phát triển =
n

Tổng chi phi phát triển =

i 1



n

TRi
i
i 1 (1  r )
Ci

 (1  r)

i

5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá tri của thửa đất cân định giá được xác định theo công thức sau:
Giá tri của thửa

Tổng doanh thu
Tổng chi phi phát
=
đất cân định giá
phát triển
triển
Giá đất của thửa đất cân định giá được xác định theo công thức sau:
Giá đất của thửa
Giá tri của thửa đất cân định giá
=
đất cân định giá
Diện tich thửa đất cần định giá


1.3.2.3. Phương pháp chiết trừ
1. Khảo sát, thu thâp thông tin
2. Xác định giá tri hiện tại của tai sản gắn liền với đất của các bất động
san so sánh.
Giá tri hiện tại của tai san gắn liền với đất của bất động san so sánh
được xác định theo công thức sau:
Giá tri hiện tại của
tai sản gắn liền với
đất của bất động

Giá tri xây dựng
=

mới tại thơi điểm

-

Giá tri hao mòn

định giá đất

san so sánh

3. Ước tính giá đất của bất động san so sánh
Giá tri đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
Giá tri đất của
Giá tri bất
Giá tri hiện tại của tai san
bất động sản

=

động sản so

so sánh

sánh

- gắn liền với đất của bất động
san so sánh

Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công
thức sau:
Giá đất của bất
động sản so sánh

=

Giá tri của bất động san so sánh
Diện tich thửa đất của bất động san so sánh

4. Xác định giá đất của bất động sản cần định giá
1.3.2.4. Phương pháp thu nhập
1. Khảo sát, thu thâp thông tin về thu nhâp của thửa đất cân định giá
2. Khao sát, thu thập thông tin về chi phi để hình thanh thu nhập của
thửa đất cân định giá
3. Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:
Thu nhập ròng bình
Thu nhập bình
Chi phi bình quân
=
quân một năm
quân một năm
một năm


4. Xác định giá tri của thửa đất cân định giá theo công thức sau:
Giá tri của thửa
Thu nhập ròng bình quân một năm
=
đất cân định giá
Lai suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm
5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất của thửa
Giá tri của thửa đất cân định giá
=

đất cân định giá
Diện tich thửa đất cần định giá
1.3.2.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
1. Khảo sát, thu thâp thông tin
2. Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xa hội tại địa phương.
3. Xác định giá đất phổ biến trên thi trường của từng vi tri đất
4. Xác định hệ sô điều chỉnh giá đất
5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá tri của thửa
Giá đất trong
Hệ sô điều
=
x
chỉnh giá đất
đất cân định giá
bảng giá đất
1.4. Cac yếu tố ảnh hưởng đến gia đất
1.4.1. Yếu tố tự nhiên
* Yếu tố vị trí: Nhân tô nay ảnh hưởng đến giá đất chu yếu về vi tri kinh
tế, la nói về vi tri cu thể từng đối tượng định giá trong thanh phố, bao gồm đất
được xếp hạng, cư ly đến trung tâm thanh phố, trung tâm thương nghiệp hoặc
đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm ca mức đô ảnh hưởng của
các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thanh phô hoặc các loại đất.
Đất đai luôn cô định, không thể di chuyển vi tri đất sang chỗ khác. Do
đặc tính nay, vi tri đất đai thuận lợi hay không sẽ tạo ra sư khác nhau về địa
tô, giá đất va kha năng thu lợi của đất. Con người chi có thể can thiệp lam
thay đổi lợi ích thu được tư đất thông qua việc đâu tư công sức va tiền vốn
của mình ma thôi. Vi dụ, hai thửa đất đô thi cùng một đương phố, nhưng ở vi
tri khác nhau (góc phố, mặt đương v.v.) thì ưu thế của 2 vi tri nay khác nhau.
Cu thể, vi tri góc phô sẽ có ưu thế nhất vì ở vi tri nay thửa đất có những thuân

lợi về giao thông (lợi thế tiếp cận tại manh đất), môi trường (sáng sủa, thoáng
đãng v.v.), có thể kiến trúc công trình theo y muốn, đam bao thẩm mỹ của
công trình; do đó, thửa đất ở vi tri nay có giá tri cao va giá đất cao hơn các vi
tri khác trong cùng một đương phô (Nguyễn Thanh Trà và cs, 2005) [15].
*Yếu tố hình thể, diện tích:
- Diện tích: Diện tich thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sư
dụng đất, lớn quá hay nho quá đều không dễ dang trong quá trình sư dụng va
kha năng tai chinh của người sư dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá ca của thửa
đất.
- Hình dáng: Hình dáng thửa đất đẹp nhất la vuông hoặc hình chữ nhật,
còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều
không thuận lợi cho việc sư dụng vao mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá
đất.
* Yếu tố độ rộng mặt tiền của thửa đất:
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến
hiệu qua trưng bày va thu lợi của người sư dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục
đích kinh doanh, thương mại va ngay ca đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá
đất.
- Chiều sâu: Trong mọi trương hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so
với mặt đương đều không thuận lợi cho người sư dụng đất với bất cứ mục
đích sư dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
* Yếu tố địa hình:
Địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng
lân cận có tác động đến giá tri BĐS. Ở những khu vực thấp, thương hay bi
ngâp nước vao mùa mưa hay bi hiện tượng triều cương thì giá của BĐS sẽ
thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
1.4.2. Yếu tố kinh tế
Sư diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc

tế dân sinh va ảnh hưởng đến địa vi quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình
Chính phu tích cực theo đuổi sư tăng trưởng kinh tế va ổn định kinh tế, tất ca
vât tư dân dung đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế ma đi đến ổn
định (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân,2005) [16].


Một sô yếu tô kinh tế vĩ mô anh hưởng đến giá đất bao gồm:
- Tổng sản phẩm quốc gia;
- Quy luât cung cầu;
- Thu nhập bình quân hang năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm
cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác;
- Kha năng đáp ứng nhu câu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;
- Tiết kiệm cá nhân;
- Sư phát triển kinh tế trong vùng: giá tri đầu tư cơ sở hạ tầng; mức đô
tăng trưởng GDP hàng năm; tỷ lệ lạm phát…
Đối với Việt Nam, quy luât cung cầu la nhân tô tác động nhiều nhất va
anh hưởng mạnh mẽ, trực tiếp đến giá đất, làm cho giá đất biến động.
1.4.3. Yếu tố xã hội
Xa hội phát triển va ổn định có anh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân
tô xa hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chu yếu la trạng thái ổn định
chính trị, an ninh xa hôi, đầu cơ vào nha đất va đô thi hóa.
Các yếu tô xa hội cũng tác động lớn đến giá tri đất. Một khu vực ma
mât đô dân sô đột nhiên tăng cao do tốc đô tăng của dân sô cơ học thì giá tri
đất nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - câu bi phá vơ. Mặt khác các yếu tô
khác trong vùng như: Chất lượng dịch vu y tế, giáo dục, trình đô dân trí, vấn
đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có anh hưởng đến giá tri của
đất. Tình trạng những người sống trong đất, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp
va tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cam gia đình, xa hội của những
người đang chung sống... Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.
Các yếu tô xa hội anh hưởng đến giá đất bao gồm:

- Mật đô dân số; Trạng thái nhân khẩu la nhân tô chu yếu nhất của kinh
tế, xa hội. Ảnh hưởng của nhân tô nhân khẩu đến giá đất có liên quan mật thiết
với mật đô nhân khẩu, tô chất nhân khẩu va cấu thanh nhân khẩu gia đình.


- Mât đô dân sô tác động đến mọi mặt của đời sống xa hội va tác động
trực tiếp đến quan hệ cung - cầu về đất đai.
- Yếu tô tâm ly tác động đến giá đất theo từng khoảng thời gian va
địa điểm.
- Tình trạng môi trương: Môi trường, tập quán của con người cũng được
xem la yếu tô tác động đến giá đất; Mặt khác, môi trường, cảnh quan của thửa
đất cũng tác động đến giá đất. Những yếu tô này tạo nên sư hấp dẫn của thửa
đất va làm cho nó có giá tri sư dụng cao cũng như có giá đất cao hơn.
- Ngoài ra, giá đất còn phu thuộc vào kha năng mua của xa hội va bản
thân người mua cùng với lòng ham muốn, sư khan hiếm cua đất đai.
1.4.4. Yếu tố pháp lý
- Tình trạng pháp lý: Sư thay đổi về đương lối chính sách của Nha
nước va chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của
thi trương đất nói chung va sư đầu tư vao lĩnh vực đất nói riêng. Tình trạng
pháp ly của thưa đất được thể hiện qua các giấy tơ chứng thư pháp ly về
quyền sư dụng đất, sở hữu nha, giấy phép xây dựng..., hiện có.
- Các hạn chế về quyền sử dụng đất: Tình trạng cho thuê, thế chấp
BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sư dụng đất, sở hữu nha, sư hạn chế quyền
sở hữu.
- Đường lối, chính sách của Nhà nước: Sư thay đổi về đương lối chinh
sách của Nha nước va chinh quyền địa phương có thể có những tác động đến
hoạt động của thi trương BĐS nói chung va sư đâu tư vào lĩnh vực BĐS nói
riêng. Cu thể la:
* Các chính sách có tác động gián tiếp như: Sư khuyến khích đầu tư
bên ngoài vao địa phương có thể lam tăng nhu câu về BĐS qua đó có thể lam

cho giá BĐS gia tăng.
* Các chính sách tác động trực tiếp như:
• Các chính sách thuế của Nha nước đối với BĐS.