Đề tài Thực trạng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện bình sơn, tỉnh quảng ngãi

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Sơn năm 2022............................53
Bảng 4.2. Biến động sử dụng đất huyện Bình Sơn giai đoạn 2018 - 2022.........55
Bảng 4.3. Kết quả thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân tại huyện Bình Sơn giai đoạn 2018 – 2022............................61
Bảng 4.4. Kết quả thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân tại huyện Bình Sơn giai đoạn 2018 – 2022................................64
Bảng 4.5: Tổng hợp ý kiến người dân về thực trạng chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi....66
Bảng 4.6: Tổng hợp ý kiến người dân về thực hiện chuyển nhượng, tặng cho,
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi....70
Bảng 4.7: Tổng hợp đánh giá của cán bộ, công chức, viên chức thực hiện thủ tục
hành chính về quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Sơn, tỉnh
Quảng Ngãi.........................................................................................73


DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH

Hình 4.1: Bản đồ hành chính huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi.......................33
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất của huyện Bình Sơn năm 2022...........................54
Hình 4.3. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất tại huyện Bình Sơn...............................................................59

2


DANH MỤC BẢNG CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT

ST
T

Từ viết tắt

Cụm từ được viết tắt

1

QSDĐ

2

GCNQSD
Đ

3

UBND

Uỷ ban nhân dân

4

HĐND

Hội đồng nhân dân

5

THCS

Trung học cơ sở

6

KKT

Khu kinh tế

7

NĐ

Nghị Định

8

CP

Chính Phủ

9

TT

Thơng tư

10

BTNMT

Quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất

Bộ Tài nguyên Môi trường


MỤC LỤC
PHẦN 1. MỞ ĐẦU..............................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài....................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu..........................................................................................2
2.1. Mục tiêu chung...............................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể...............................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn...........................................................................2
3.1.Ý nghĩa khoa học.............................................................................................2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn............................................................................................3
PHẦN 2. TỒNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................4
2.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu..............................................................4
2.1.1. Khái niệm về đất đai....................................................................................4
2.1.1.1. Khái niệm về đất đai.................................................................................4
2.1.1.2. Vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội.................................4
2.1.2. Các quyền về đất đai...................................................................................5
2.1.2.1. Quyền sở hữu đất đai................................................................................5
2.1.2.2. Quyền sử dụng đất....................................................................................7
2.1.2.3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất..........................................................9
2.1.2.4. Tặng cho quyền sử dụng đất...................................................................15
2.1.3. Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất...................................18
2.2. Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu..................................................19
2.2.1. Kết quả nghiên cứu công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
trên thế giới..........................................................................................................19

2.2.2. Tổng quan về tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở
Việt Nam.............................................................................................................23
2.2.2.1. Một số nhận xét về thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở Việt Nam hiện nay.............................................................................23
2.2.2.2. Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất tại Việt Nam..............................25
2.2.3. Một số cơng trình nghiên cứu liên quan đề tài..........................................28

4


PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU...................................................................................................30
3.1. Dối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................30
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................30
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu...................................................................................30
3.2. Nội dung nghiên cứu....................................................................................30
3.3. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................30
3.3.1. Phương pháp thu thập số liệu....................................................................30
3.3.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu........................................................32
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN...............................33
4.1. Khái quát về điều kiện Tự nhiên, Kinh tế - Xã hội huyện Bình Sơn, tỉnh
Quảng Ngãi..........................................................................................................33
4.1.1. Điều kiện tự nhiên.....................................................................................33
4.1.1.1. Vị trí địa lý.............................................................................................33
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo...................................................................................34
4.1.1.3. Khí hậu...................................................................................................35
4.1.1.4. Thuỷ Văn................................................................................................35
4.1.1.5. Các nguồn tài nguyên.............................................................................36
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội huyện Bình Sơn..................................................41
4.1.2.1. Lĩnh vực kinh tế.....................................................................................41

4.1.2.2. Dân số, lao động và việc làm.................................................................45
4.1.2.3. Lĩnh vực văn hóa, xã hội........................................................................45
4.1.2.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng........................................................46
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Bình
Sơn.......................................................................................................................50
4.1.3.1. Thuận lợi................................................................................................50
4.1.3.2. Khó khăn................................................................................................51
4.2. Tình hình sử dụng đất tại huyện Bình Sơn giai đoạn 2018-2022.................52
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Sơn................................52


4.2.2. Biến động sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Sơn giai đoạn 2018 –
2022.....................................................................................................................55
4.3. Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi giai đoạn 2018 - 2022......................58
4.3.1. Quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
theo quy định pháp luật tại huyện Bình Sơn.......................................................58
4.3.2. Kết quả hoạt động chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Bình Sơn giai đoạn 2018 – 2022..............................................................61
4.3.2.1. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo năm của huyện Bình
Sơn giai đoạn 2018 – 2022..................................................................................61
4.3.2.2. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất theo từng xã của huyện Bình Sơn
giai đoạn 2018 – 2022.........................................................................................63
4.3.2.3. Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về thực hiện quyền chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất...................................................................65
4.4.2. Ý kiến đánh giá của người dân về công tác chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi giai đoạn
2018 – 2022.........................................................................................................69
4.3.2.4. Tổng hợp ý kiến của cán bộ chuyên môn về thực hiện chuyển nhượng,
tặng cho quyền sử dụng đất.................................................................................72

4.4. Những thuận lợi, khó khăn đang tồn tại trong công tác chuyển nhượng, tặng
cho quyền sử dụng đất tại huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi............................74
4.4.1. Thuận lợi...................................................................................................74
4.4.2. Khó khăn...................................................................................................75
4.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Sơn........................................76
4.5.1. Cơ sở đề xuất giải pháp.............................................................................76
4.5.2. Nội dung cụ thể của các giải pháp.............................................................77
4.5.2.1. Giải pháp về chính sách, tuyên truyền phổ biến pháp luật cho người dân.
.............................................................................................................................77
4.5.3.2. Giải pháp đào tạo nhân lực và đầu tư cơ sở vật chất..............................77
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..........................................................79

6


5.1. Kết luận........................................................................................................79
5.2. Kiến nghị......................................................................................................80
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................81
PHỤC LỤC........................................................................................................83


PHẦN 1.
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên đặc biệt và vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư
liệu sản xuất cơ bản và quan trọng nhất của tất cả quá trình sản xuất, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Nó tham gia vào tất cả các hoạt
động của đời sống kinh tế - xã hội, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở hạ
tầng, văn hóa, kinh tế, xã hội, an ninh quốc phịng là yếu tố cấu thành nên lãnh

thổ của mỗi quốc gia. Vì vậy, bất kỳ nhà nước nào cũng phải thực hiện tốt các
công tác quản lý đất đai.
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 tại điều 54,
Khoản 2 quy định: ‘‘Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng
đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất
được pháp luật bảo hộ’’. Điều 4 của Luật Đất Đai 2013 khẳng định: ‘‘Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà
nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này’’.
Tại Điều 167 tiếp tục đảm bảo các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất,
trong đó hộ gia đình, cá nhân được thực hiện; Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất [9].
Trong giai đoạn hiện nay tình hình sử dụng đất đai rất phức tạp, nhu cầu sử
dụng đất đai ngày càng căng, đất đai càng trở nên khan hiếm và có giá trị hơn,
bên cạnh đó hàng loạt vụ tranh chấp đất đai diễn ra, ảnh hưởng đến phát triển
kinh tế - xã hội ở địa phương, do đó việc nâng cao công tác quản lý đất đai là hết
sức cần thiết, đặc biệt là công tác cấp giấy chứng nhận nói chung và các hoạt
động chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng nhằm đảm bảo sự
thống nhất về quản lý mà còn đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng
đất, giúp người dân an tâm đầu tư sản xuất kinh doanh, cũng là cơ sở pháp lý
trong việc thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước.
Huyện Bình Sơn là một huyện nằm ở cửa ngõ phía bắc tỉnh Quảng Ngãi
huyện có diện tích 426,78 km², dân số năm 2022 là 210.00 người, mật độ dân số
trung bình của huyện đạt 388 người/ km² [16]. Trong những năm gần đây cùng
với q trình cơng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước thì nền kinh tế - xã hội của
huyện Bình Sơn đang từng ngày pháp triển. Cùng với đó, nhu cầu thực hiện các
1


quyền sử dụng đất của người dân cũng ngày tăng, đặc biệt là nhu cầu chuyển

nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bên cạnh việc người sử dụng
đất thực hiện các quyền của mình đúng theo pháp Luật hiện hành thì cũng khơng
ít xảy ra trường hợp chưa thực hiện đúng các thủ tục đăng ký biến động và nghĩa
vụ tài chính theo quy định và bộc lộ ra những vấn đề bất cập cần được quan tâm
giải quyết. Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, để tìm ra những khó khăn và tồn
tại trong việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn Huyện
Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi cùng với sự hướng dẫn của cơ giáo TS. Nguyễn
Bích Ngọc, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: ‘‘Thực trạng chuyển nhượng,
tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Bình Sơn,
tỉnh Quảng Ngãi’’.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá được thực trạng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân tại huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi. Trên cơ sở đó, đề
xuất được các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về
đất đai tại địa bàn nghiên cứu.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi giai đoạn 2018 – 2022.
- Phân tích được những khó khăn và tồn tại trong quá trình chuyển nhượng,
tặng cho quyền sử dụng đất trên địa địa bàn huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi
giai đoạn 2018 – 2022.
- Đề xuất được các giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả cơng tác
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện
Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1.Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu đề tài góp phần làm rõ cơ sở lý luận về chuyển nhượng,
tặng cho quyền sử dụng đất, làm tài liệu tham khảo cho các cơng trình nghiên
cứu tiếp theo.

3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu của đề tài cung cấp các thơng tin về hình hình chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện
Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi. Từ đó làm cơ sở tiền đề và cách khắc phục những
khó khăn và hạn chế cịn tồn tại trong hoạt động này trên địa bàn.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đóng góp vào nguồn tài liệu tham khảo
cho các cơng trình nghiên cứu tiếp theo về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn nghiên cứu, cũng có thể áp dụng
với địa phương khác có điều kiện tương tự như huyện Bình Sơn.

3


PHẦN 2.
TỒNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
2.1.1. Khái niệm về đất đai
2.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Luật đất đai 2013 đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá,
là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơng trình kinh tế, văn hố xã
hội, an ninh quốc phịng”. Như vậy, đất đai là điều kiện chung nhất đối với mọi
quá trình sản xuất và hoạt động của con người. Nói cách khác, khơng có đất sẽ
khơng có sản xuất cũng như khơng có sự tồn tại của chính con người.
Khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai như sau: “Đất đai là
một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi
trường sinh thái này trên và dưới bề mặt đó như: Khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng,
dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và

khoáng sản trong lịng đất, tập đồn động thực vật, trạng thái định cư của con
người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại [12].
2.1.1.2. Vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội loài
người, là địa điểm phân bố các cơng trình cơng nghiệp, giao thơng, thuỷ lợi và
các cơng trình phúc lợi khác,...
Luật Đất đai năm 1993 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có
ghi: “Đất đai là tài ngun vơ cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua
nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập,
bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!”.
Tuy nhiên, vai trò của đất đai đối với từng nghành rất khác nhau :
Trong các ngành phi nông nghiệp: Đất đai giữ vai trị thụ động với chức
năng là cơ sở khơng gian và vị trí để hồn thiện q trình lao động, là kho tàng
dự trữ trong lòng đất (các ngành khai thác khống sản). Q trình sản xuất và
sản phẩm được tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất
lượng thảm thực vật và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất.


Trong các ngành nông - lâm nghiệp: Đất đai là yếu tố tích cực của q trình
sản xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng lao
động (luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, xới xáo,...) và
là công cụ hay phương tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn ni,…). Q
trình sản xuất nơng – lâm nghiệp ln liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu quá
trình sinh học tự nhiên của đất.
Thực tế cho thấy, trong q trình phát triển xã hội lồi người, sự hình thành
và phát triển của mọi nền văn minh vật chất – văn minh tinh thần, các thành tựu
kỹ thuật vật chất – văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản –
sử dụng đất.

Mục đích sử dụng đất nêu trên biểu lộ rõ nét trong các khu vực kinh tế xã
hội phát triển mạnh, cùng với sự gia tăng dân số nhanh đã làm cho mối quan hệ
giữa người và đất ngày càng căng thẳng, những sai lầm liên tục của con người
trong quá trình sử dụng đất đã dẫn đến hủy hoại môi trường đất, một số cơng
năng nào đó của đất đai bị yếu đi, vấn đề sử dụng đất đai càng trở nên quan
trọng và mang tính tồn cầu [8].
2.1.2. Các quyền về đất đai
2.1.2.1. Quyền sở hữu đất đai
Theo Điều 158 của Bộ Luật dân sự 2015 quy định: "Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của pháp luật..." [11].
Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một
chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra
và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản
cụ thể, chủ sở hữu là cả nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng
đồng dân cư,...) [8].
Quyền sở hữu được hiểu là quyền năng mà pháp luật cho phép chủ sở hữu
được thực hiện lên tài sản theo ý chí của mình và bao gồm 3 quyền năng: Quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
- Quyền chiếm hữu: là là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách
trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản. Chiếm hữu bao
gồm chiếm hữu của chủ sở hữu và chiếm hữu của người không phải là chủ sở
hữu. Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ,
chi phối tài sản của mình nhưng khơng được trái pháp luật, đạo đức xã hội.
5


- Quyền sử dụng: là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ
tài sản. Quyền sử dụng của chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo ý chí của mình
nhưng khơng được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân

tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Người không
phải là chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc
theo quy định của phát luật.
- Quyền định đoạt : là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền
sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu huỷ tài sản. Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng
cho, cho vay, để thửa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu huỷ hoặc thực hiện
các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản.
Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo uỷ
quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật [4].
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), cịn quyền sử dụng đất
là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê
đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất.
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ cịn quyền sử
dụng đất lại khơng trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì, thứ nhất, người sử dụng đất khơng có
đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Thứ hai,
không phải người nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có đủ 8 quyền của
người sử dụng đất. Luật đất đai 2013 có sự phân biệt giữa các chủ thể sử dụng
đất. Chẳng hạn, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả
tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không được thực hiện các quyền
chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê...
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng
đất lại là quyền phụ thuộc. Tỉnh phụ thuộc ở chỗ người sử dụng đất chỉ được sử
dụng đất trong phạm vi Nhà nước cho phép, định trước (không được tuỳ tiện
thay đổi mục đích sử dụng, chuyển đổi theo quy định của pháp luật, không được
huỷ hoại loại đất….). Theo quy định của Bộ luật dân sự thì “quyền sử dụng là
quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản’’. Người không phải
là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu
chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định.

2.1.2.2. Quyền sử dụng đất
a. Khái niệm quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn
dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai
theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở xây dựng những quy định của pháp luật.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân thơng qua hình thức công nhận
quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất. Như vậy, có thể hiểu quyền sử dụng
đất là quyền của người sử dụng đất có được do Nhà nước giao đất, cho thuê đất
hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Nói cách khác đây là quyền của người sử
dụng đất được khai thác các thuộc tính có ích của đất và được thực hiện các
quyển chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn quyền sử dụng đất với mảnh đất đang sử dụng hợp pháp theo quy
định của pháp luật
b. Phân loại quyền sử dụng đất.
- Quyền chung của người sử dụng đất:
Theo quy định tại điều 166 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có các
quyền chung như sau:
+ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
+ Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
+ Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải
tạo đất nông nghiệp.
+ Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo,bồi bổ đất nông
nghiệp.
+ Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp
pháp về đất đai của mình.
+ Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
+ Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

- Các quyền về chuyển dịch quyền sử dụng đất:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
theo quy định của Luật Đất đai 2013. Cụ thể:
7


+ Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong
các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi
đất (nơng nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản)
cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện
cư, giải tỏa xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai;
những người có đất ở trong cùng một địa phương có cùng nguyện vọng thay đổi
chỗ ở. Việc chuyển đổi Quyền sử dụng đất là khơng có mục đích thương mại.
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển quyền sử dụng đất,
trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề
khác, khơng có nhu cầu, khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng
đất mà pháp luật cho phép.... Trong trường hợp này, người nhận quyền sử dụng
đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với
mọi chi phí họ phái bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá
trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ đất đai
vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn
của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông
qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng
đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển quyền sử
dụng đất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến
động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
+ Cho, tặng, thừa kế quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng
đất trong tỉnh huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất khơng phải trả tiền
nhưng có thế phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế,

phân công lại lao động xã hội, việc chuyển quyền sử dụng đất không chỉ dừng
lại trong quan hệ dân sự má có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch
vụ; giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa
trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
+ Thế chấp quyền sử dụng đất : là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất
(không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai
làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng
làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử
dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ
không thể trả nợ được. Người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và
ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản
trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là
nằm trong giá trị quyền sử dụng đất. Trong trường hợp người vay tiền khơng có


quyền sử dụng đất để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy
động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dụng quyền sử dụng
đất của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.
+ Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: là hành vi mà người có quyền sử
dụng đất có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây
dựng xí nghiệp. Phương thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất là cách phát huy
tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các
trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nơng nghiệp,
phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và
thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường
hiện đại hóa và cơng nghiệp hố nông nghiệp và nông thôn.
c. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Theo điều 168, Luật đất đai 2013 thời điểm được thực hiện các quyền của
người sử dụng đất được quy định như sau :
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,

cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng
đất nơng nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết
định giao đất, cho thuê đất, trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì
người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều
kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
trước khi thực hiện các quyền.
- Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án
đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền
sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây
dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng
nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này [13].
2.1.2.3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
a. Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chuyển quyền sử dụng đất là khái niệm được xác định cụ thể trong văn bản
Luật đất đai 2013. Theo đó, chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao
9


quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thơng qua các hình thức
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn
bằng quyền sử dụng đất - Khoản 10, Điều 3, Luật đất đai 2013 [10].
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hành vi chuyển quyền sử dụng
đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm
nghề khác, khơng có nhu cầu, khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử
dụng đất mà pháp luật cho phép, ... Trong trường hợp này, người nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một

khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng
đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ
là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện
trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô
chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử
dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển
QSDĐ; mọi việc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai,
nếu không, sẽ bị xem là hành vi vi phạm pháp luật.
Trong các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là quyền cơ bản và chiếm vị trí quan trọng, được các chủ thể sử dụng
đất thực hiện thường xuyên và chiếm ưu thế trên thị trường. Xét về mặt lịch sử,
trước ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực từ 15/10/1993, đất đai hay quyền sử
dụng đất không phải là tài sản được phép chuyển giao trong giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, trên thực tế, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn diễn
ra, về nguyên tắc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời kỳ này
bị coi là vơ hiệu.
Cùng với q trình đổi mới, xóa bỏ cơ chế tập trung bao cấp, xây dựng nền
kinh tế thị trường, đất đai không chỉ là tài nguyên mà cịn là tài sản đặc biệt, có
giá trị lớn, khơng thể thiếu trong nền kinh tế. Chính vì vậy, Luật Đất đai 1993 đã
quy định người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất, trong đó có
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Điều 2, Khoản 3. Cũng từ đó mà
quyền của người sử dụng đất được mở rộng và hành lang pháp lý bảo về quyền
của người sử dụng đất cũng được xây dựng một cách chặt chẽ hơn. Đất đai có
giới hạn về diện tích, trong khi nhu cầu của mỗi con người, của các ngành, các
lĩnh vực và cao hơn là toàn xã hội ngày càng có xu hướng cần nhiều hơn, theo
đó nhu cầu trao đổi, dịch chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể
khác tất yếu sẽ ngày càng diễn ra sôi động.


Bản chất của chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự "mua đứt, bán đoạn"

quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác trên cơ sở các quy định Nhà
nước cho phép. Giao dịch này một mặt phản ánh tính chất của quan hệ thị
trường, do quy luật của thị trường điều chỉnh trên cơ sở ý chí và thỏa thuận của
các bên; song giao dịch này cũng chịu sự chi phối và kiểm soát của Nhà nước
nên tính chất thị trường bị hạn chế, sự thỏa thuận và tự do ý chí giữa các chủ thể
cũng bị ràng buộc chặt chẽ hơn. Điều đó nhận thấy rõ hơn qua các đặc điểm của
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
b. Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa
mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định.
- Về đối tượng trong quan hệ chuyển quyền sử dụng đất là quyền sử dụng
đất chứ không phải bản thân đất đai, một loại tài sản không thuộc quyền sở hữu
của bên chuyển quyền mà thuộc quyền sở hữu đại diện của Nhà nước
- Không chỉ quy định những điều kiện đối với chủ thể tham gia chuyển
nhượng cũng như từng loại đất, Nhà nước còn quy định người chuyển nhượng
và người nhận chuyển nhượng phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật.
- Không chỉ quy định chặt chẽ về đối tượng, về chủ thể chuyển nhượng,
pháp luật còn quy định chặt chẽ quy trình, thủ tục chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
- Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chịu ảnh hưởng bởi tính chất
của thị trường bất động sản.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chịu sự chi phối, tác động của đường
lối chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường gắn liền với việc mua bán các
tài sản khác trên đất
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chịu sự tác động, ảnh hưởng của xu
thế hội nhập kinh tế quốc tế.
c. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý quan trọng để

cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định cho việc chuyển QSDĐ
hợp pháp giữa các hộ gia đình, cá nhân. Nếu các điều kiện đặt ra không thỏa mãn
11


thì nhà nước khơng cho phép chuyển quyền và nếu cố tình vi phạm sẽ xử lý theo
pháp luật. Theo quy định hiện hành của Luật đất đai 2013, người sử dụng đất
được thực hiện, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản
3. Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1, Điều 168 của Luật
đất đai 2013.
- Đất khơng có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất
khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải đảm bảo các
điều kiện theo quy định tại Điều 192 và 194 của Luật đất đai 2013. Cụ thể:
- Đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
có điều kiện thì phải thỏa mãn thêm các điều kiện sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có
điều kiện chuyền ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phịng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống
trong khu vực rừng phịng hộ đó.
+ Hộ gia đình, có nhân là dân tộc thiểu số sử dụng chất do Nhà nước giao
đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất.

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho
thuê phải đảm bảo thêm các quy định sau.
+ Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây
dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính Phủ về điều kiện
loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lơ sau khi đã hồn thành
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.


Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần
dự án khi đã có giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
phải thực hiện dự án đầu tư theo đúng tiến độ đã được phê duyệt,
+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ
dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp
ứng thêm điều kiện là dự án phải xây dựng xong các cơng trình hạ tầng kỹ thuật
tương ủng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
d. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Điều 697. Bộ luật Dân sự 2005, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử
dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng,
còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của
Luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
Các bên giao kết hợp đồng hoặc xác lập văn bản về bất động sản có thể tự
soạn thảo hoặc yêu cầu Văn Phịng Cơng Chứng, Uỷ ban nhân dân xã, phường,
thị trấn, Ban quản lý soạn thảo hợp đồng, văn bản.
Về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được soạn
thảo theo đúng quy định của pháp luật trên cơ sở căn cứ vào các loại giấy tờ pháp

lý về quyền sử dụng đất, thơng tin chính xác về thửa đất chuyển nhượng, thông
tin cá nhân của các bên có liên quan và các điều khoản ràng buộc được các bên
thống nhất để thảo hợp đồng. Nội dung hợp đồng, văn bản về bất động sản phải
bảo đảm không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.
e. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
* Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
- Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
+ Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo
thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.
+ Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng
thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
+ Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại
do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra.
13