Đề tài Ảnh hưởng của biến động bề mặt địa hình đến giá đất nhà nước trong quá trình phát triển đô thị tại thành phố huế, tỉnh thừa thiên huế

DANH MỤC BẢN
Bảng 3.1. Dữ liệu thu thập..................................................................................26
Bảng 3.2. Bảng tính ma trận sai số phân loại theo Lê Văn Trung (2005)...........30
Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2021 phân theo phường..........................38
Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng một số loại đất nông nghiệp năm
2021...................................................................................................................39
Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng một số loại đất phi nông nghiệp
năm 2021.........................................................................................................41
Bảng 4.4 Hiện trạng sử dụng đất thành phố năm 2022 (tính
phần sáp nhập)..............................................................................................48
Bảng 4.5 Độ chính xác phân loại ảnh năm 2012.................................................51
Bảng 4.6 Diện tích bề mặt địa hình của thành phố Huế năm 2012.....................53
Bảng 4.7 Độ chính xác phân loại ảnh năm 2022.................................................54
Bảng 4.8 Diện tích bề mặt địa hình của thành phố Huế năm 2022.....................56
Bảng 4.9 Biến động diện tích biến động bề mặt địa hìnhthành phố Huế theo 2
thời điểm ảnh vệ tinh...........................................................................................59
Bảng 4.10 Ma trận biến động diện tích bề mặt địa hình giai đoạn 2012-2022...59
Bảng 4.11 Biến động bề mặt địa hình tại các khu vực có sự thay đổi................60
Bảng 4.12 Giá đất ở Nhà nước tại thành phố Huế năm 2012 theo quyết định số
50/2011/QĐ-UBND............................................................................................62
Bảng 4.13 Giá đất ở Nhà nước tại thành phố Huế giai đoạn 2020-2024 theo
quyết định số 80/2019/QĐ-UBND......................................................................63
Bảng 4.14 Giá đất tại thành phố Huế năm 2022 sau khi hiệu chỉnh theo quyết
định số 05/2022/QĐ-UBND................................................................................64
Bảng 4.15 Biến động giá đất ở Nhà nước thành phố Huế trong 10 năm (giai
đoạn 2012 –2022)................................................................................................65
Bảng 4.16 Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu theo một số thuộc tính...................68
Bảng 4.17. Tóm tắt mơ hình hồi quy...................................................................69
Bảng 4.18. Kiểm định sự phù hợp của mơ hình hồi quy.....................................69

Bảng 4.19. Kết quả mơ hình hồi quy về ảnh hưởng của biến động địa hình đến
sự thay đổi giá đất...............................................................................................70
Bảng 4.20. Mức độ ảnh hưởng của biến động bề mặt địa hình đến sự thay đổi
giá đất..................................................................................................................70
DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1 Quy trình xử lý dữ liệu bằng phần mềm GIS.......................................28
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí thành phố Thừa Thiên Huế...............................................32
Hình 4.2 Bản đồ bề măt địa hình thành phố Huế năm 2012...............................53
Hình 4.3 Cơ cấu diện tích bề mặt địa hình năm 2012.........................................53
Hình 4.4 Bản đồ bề mặt địa hình thành phố Huế năm 2022...............................56
Hình 4.5 Cơ cấu diện tích bề mặt địa hình năm 2022.........................................56
Hình 4.6 Bản đồ biến động diện tích lớp phủ giai đoạn 2012 – 2022.................58


MỤC LỤC
Phần 1. MỞ ĐẦU..................................................................................................1
1.1.Tính cấp thiết của đề tài..................................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu.......................................................................................2
1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu chung.........................................................................2
1.2.2. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể.........................................................................2
1.3. Yêu cầu của đề tài..........................................................................................2
1.3.1. Ý nghĩa khoa học.........................................................................................2
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn.........................................................................................2
PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU....................................3
2.1. Cơ sở lý luận các vấn đề nghiên cứu..............................................................3
2.1.1. Một số khái niệm có liên quan....................................................................3
2.1.2. Các vấn đề liên quan đến đất đô thị..........................................................4
2.1.3. Giá đất.........................................................................................................7
2.1.4. Biến động giá đất.......................................................................................10
2.1.5. Tổng quan về GIS......................................................................................10

2.1.6. Tổng quan về viễn thám............................................................................12
2.1.7. Xử lý số liệu thống kê...............................................................................15
2.2. Cơ sở thực tiễn.............................................................................................17
2.2.1. Tình hình biến động giá đất trên thế giới..................................................17
2.2.2. Tình hình biến động giá đất ở Việt Nam...................................................18
2.2.3. Thực trạng phát triển và biến động sử dụng đất đô thị trên thế giới.....20
2.2.4. Thực trạng phát triển đô thị và biến động sử dụng đất đai tại Việt Nam......21
2.2.5. Thực trạng phát triển và biến động sử dụng đất đai đô thị tại tỉnh Thừa
Thiên Huế...........................................................................................................23
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG,PHẠM VI,NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU....................................................................................................................25
3.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................25


3.2. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................25
3.3. Nội dung nghiên cứu....................................................................................25
3.4. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................25
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu....................................................................25
3.4.2. Phương pháp kế thừa số liệu.....................................................................27
3.4.3. Phương pháp xử lý và phân tích số liệu....................................................27
3.4.4. Phương pháp ứng dụng GIS & Viễn thám trong xây dựng các bản đồ.....28
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..................................................................31
4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội..................................................31
4.1.1. Điều kiện tự nhiên.....................................................................................31
4.1.2. Điều kiện kinh tế-xã hội thành phố Huế .................................................34
4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Huế..........................37
4.2. Đánh giá sự thay đổi bề mặt địa hình trong giai đoạn 2012-2022 trên địa bản
thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế..................................................................51
4.2.1. Xây dựng bản đồ bề mặt địa hình giai đoạn 2012-2022...........................51
4.3 Thành lập bản đồ biến động bề mặt địa hình. phân tích và đánh giá kết quả

biến động địa hình giai đoạn 2012-2022.............................................................57
4.4. Ảnh hưởng của sự thay đổi địa hình đến giá đất tại các khu vực có liên quan...62
4.4.1. Tình hình biến động giá đất ở trong giai đoạn 2012-2022 tại thành phố Huế. 62
4.4.2. Xây dựng mơ hình hồi quy đơn biến ảnh hưởng của biến động địa hình đến sự
thay đổi giá đất nhà nước trên địa bàn thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế..........67
4.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đưa ra bảng
giá đất trên cơ sở sử dụng mơ hình hồi quy giai đoạn 2012-2022......................71
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.............................................................72
5.1. Kết luận........................................................................................................72
5.2. Kiến nghị......................................................................................................73
PHẦN 6. TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................74


Phần 1. MỞ ĐẦU
1.1.Tính cấp thiết của đề tài
Q trình phát triển đô thị là một hiện tượng kinh tế, xã hội
phức tạp, song song với sự mở rộng không gian đơ thị. Q trình
này làm thay đổi đến mơi trường đô thị khi các bề mặt tự nhiên
chuyển đổi thành các bề mặt nhân tạo cùng với sự gia tăng dân
số đã dẫn tới sự thay đổi lớn trong hiện trạng sử dụng đất hầu
như tất cả các đô thị tại Việt Nam, đặc biệt là các thành phố lớn
và các đô thị mới như Thành phố Huế. Tốc độ đơ thị hố tại
Thành phố Huế đã và đang tạo ra áp lực lớn đối với môi trường,
sản xuất nơng nghiệp và đời sống dân sinh và từ đó tạo ra
thách thức lớn cho các nhà quản lý.
Hiện nay, với sự phát triển mạnh mẽ và không ngừng về
không gian đô thị theo nghị quyết số 1264/NQ- UBTVQH14 ngày
27/4/2021 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội là bước đi quan
trọng trong hành trình phấn đấu đưa cả tỉnh Thừa Thiên Huế trở
thành Thành phố trực thuộc Trung ương. Ngày 27-4-2021, Ủy

ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị quyết số 1264/NQUBTVQH14 (Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 01/07/2021) về việc
điều chỉnh địa giới các đơn vị hành chính cấp huyện và sắp xếp,
thành lập các phường thuộc thành phố Huế. Theo đó: hợp nhất
phường Phú Cát và phường Phú Hiệp thành phường Gia Hội; sáp
nhập phường Phú Bình vào phường Thuận Lộc; hợp nhất phường
Phú Hòa và phường Thuận Thành thành phường Đông Ba; giải
thể phường Phú Thuận, địa bàn nhập vào phường Tây Lộc và
phường Thuận Hòa; chuyển 2 xã: Thủy Bằng, Thủy Vân thuộc thị
xã Hương Thủy; 2 phường: Hương An, Hương Hồ và 4 xã: Hải
Dương, Hương Phong, Hương Thọ, Hương Vinh thuộc thị xã
Hương Trà; thị trấn Thuận An và 4 xã: Phú Dương, Phú Mậu, Phú
Thanh, Phú Thượng thuộc huyện Phú Vang về thành phố Huế
quản lý; chuyển thị trấn Thuận An và 3 xã: Hương Vinh, Phú
Thượng, Thủy Vân thành 4 phường có tên tương ứng. Đến nay,
thành phố Huế có 29 phường và 7 xã.
Việc thay đổi đơn vị hành chính cũng như sáp nhập các đơn
vị hành chính đã đặt ra thách thức lớn cho các nhà quản lý
1


trong thời điểm hiện tại là khó nắm bắt nhanh được địa bàn
mới, vấn đề quản lý hành chính của thành phố Huế sẽ gặp khó
khăn nếu các nhà quản lý khơng có quyết định đúng, nhanh
chóng phát triển và cập nhật các chính sách, luật và quy định
có liên quan.
Công nghệ viễn thám ngày càng được ứng dụng rộng rãi
trong nhiều ngành, nhiều lĩnh vực với khả năng giám sát biến
động bề mặt địa hình trên một phạm vi rộng lớn kết hợp với
chức năng phân tích khơng gian của Hệ thống thông tin địa lý
(GIS) đang là công cụ hiệu quả trong việc theo dõi biến động và

phân tích q trình đơ thị hố.
Giá đất trong q trình phát triển đô thị chịu ảnh hưởng
của các yếu tố như chính sách quy hoạch của địa phương, tính
pháp lý của đất, đặc điểm hình dạng của mảnh đất, địa hình của
đất, loại hình đất, thơng tin giá đất của nhà nước...Trong đó yếu
tố biến động địa hình là một yếu tố quan trọng và quyết định
đến bảng giá đất.
Với những lý do đó và được sự đồng ý của giáo viên hướng
dẫn – Th.S Hồ Nhật Linh, em tiến hành thực hiện đề tài: “Ảnh
hưởng của biến động bề mặt địa hình đến giá đất Nhà
nước trong quá trình phát triển đô thị tại thành phố Huế,
tỉnh Thừa Thiên Huế”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu chung.
Đánh giá biến động bề mặt địa hình tại thành phố Huế,
tỉnh Thừa Thiên Huế thông qua sử dụng các công cụ viễn thám
và GIS. Từ đó kết quả đó, tiến hành xây dựng mơ hình hồi quy
đơn biến và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả
công tác quản lý và ban hành giá đất.
1.2.2. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể.
Xây dựng được bản đồ biến động bề mặt địa hình thành phố
Huế qua các năm 2012 và 2022.
Đánh giá được biến động bề mặt địa hình khu vực thành phố
Huế - tỉnh Thừa Thiên Huế.


Đánh giá được ảnh hưởng của biến động bề mặt địa hình đến
sự thay đổi giá đất.
Đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả
công tác quản lý và ban hành giá đất.

1.3. Yêu cầu của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa khoa học
Nghiên cứu góp phần chỉ ra ứng dụng của viễn thám và
GIS nghiên cứu biến động bề mặt địa hình của sự phát triển đơ
thị hố thành phố Huế.
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ giúp cho công tác quy
hoạch và định hướng phát triển đơ thị thành phố Huế nói chung
và tỉnh Thừa Thiên Huế nói riêng trong giai đoạn tiếp theo.
PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận các vấn đề nghiên cứu
2.1.1. Một số khái niệm có liên quan
2.1.1.1. Khái niệm đất đai
Khái niệm về đất đai được xác định trong Thông tư 14/2012/
TT-BTNMT cụ thể là: Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí,
diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc
thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đốn được, có ảnh
hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các
yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa
hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và
hoạt động sản xuất của con người. Khoản 1, Điều 54, Hiến pháp
năm 2013 quy định: đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia,
là nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo
pháp luật.
Khái niệm sử dụng đất đô thị: Sử dụng đất đô thị là sự tác
động trực tiếp hoặc gián tiếp của con người lên tài nguyên đất ở
các đô thị thông qua các hoạt động KT – XH.
Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD có
xác định "Đất đơ thị là đất nội thành phố, đất nội thị xã và đất
3

thị trấn. Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch và được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị
được quản lý như đất đô thị".
Mặc dù Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 không tách
loại đất đô thị thành một loại đất riêng biệt nhưng trong Thông
tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ
hiện trạng sử dụng đất đã đưa yêu cầu thống kê đất đô thị, với
khái niệm phân loại: “Đất đô thị: Gồm các loại đất được xác
định thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn; các
khu đơ thị mới đã hình thành trên thực tế thuộc phạm vi quy
hoạch phát triển của các quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh đã
được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”.
Từ những phân tích trên, có thể khái qt được đất đơ thị là:
Vùng đất có vị trí và diện tích cụ thể được xác định thuộc phạm vi
địa giới hành chính các phường, thị trấn hoặc thuộc khu vực ngoại
thành, ngoại thị nhưng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị.
2.1.1.2. Khái niệm về biến động đất đai và biến động về
sử dụng đất
Biến động sử dụng đất là sự thay đổi trạng thái tự nhiên của
lớp phủ bề mặt đất gây ra bởi hành động của con người, là một
hiện tượng phổ biến liên quan đến tăng trưởng dân số, phát
triển thị trường, đổi mới công nghệ, kỹ thuật và sự thay đổi thể
chế, chính sách. Biến động sử dụng đất có thể gây ra hậu quả
khác nhau đối với tài nguyên thiên nhiên như sự thay đổi thảm
thực vật, biến đổi trong đặc tính vật lý của đất, trong quần thể
động, thực vật và tác động đến các yếu tố hình thành khí hậu.

2.1.2. Các vấn đề liên quan đến đất đô thị
2.1.2.1. Khái niệm đất đai và đô thị
Trong thực tế, đô thị là một khu vực cư trú của loài người.
Đối với mỗi quốc gia và vùng lãnh thổ, đơ thị có thể có quy mơ
diện tích nhỏ so với tồn vùng nhưng trình độ phát triển của đơ
thị mạnh về nhiều mặt và có vai trò quan trọng đối với các vùng


xung quanh.
Theo Từ điển Bách khoa Việt Nam (1995), đô thị là một
không gian cư trú của cộng đồng người sống tập trung và hoạt
động trong những khu vực kinh tế phi nông nghiệp.
Theo Luật Quy hoạch đô thị Việt Nam (2009), đô thị là khu
vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt
động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính
trị, hành chính, kinh tế, văn hóa hoặc chun ngành, có vai trị
thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của quốc gia hoặc một
vùng lãnh thổ, một địa phương bao gồm nội thành và ngoại
thành của thành phố, nội thị và ngoại thị của thị xã hoặc thị
trấn.
Theo Nghị định số 42 năm 2009 của Chính phủ về phân
loại đô thị, một đơn vị được gọi là đơ thị khi có các tiêu chuẩn cơ
bản bao gồm:
Thứ nhất, là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên
ngành cấp quốc gia, cấp vùng liên tỉnh, cấp tỉnh, cấp huyện
hoặc là một trung tâm của vùng trong tỉnh; có vai trò thúc đẩy
sự phát triển kinh tế xã hội của cả nước hoặc của một vùng
lãnh thổ nhất định.
Thứ hai, quy mơ dân số tồn đơ thị tối thiểu phải đạt 4000
người trở lên.

Thứ ba, mật độ dân số phải phù hợp với quy mơ, tính chất
và đặc điểm của từng loại đơ thị và được tính trong phạm vi nội
thành, nội thị và khu phố xây dựng tập trung của thị trấn, tối
thiểu là 2000 người/km2.
Thứ tư, tỷ lệ lao động phi nơng nghiệp được tính trong
phạm vi ranh giới nội thành, nội thị và khu phố xây dựng tập
trung phải đạt tối thiểu 65% so với tổng số lao động.
Thứ năm, hệ thống cơng trình hạ tầng đơ thị gồm hệ thống
cơng trình hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật phải đạt các yêu
cầu: Đối với khu vực nội thành, nội thị phải được đầu tư xây
dựng đồng bộ và có mức độ hồn chỉnh theo từng loại đô thị.
Đối với khu vực ngoại thành, ngoại thị phải được đầu tư xây
5


dựng đồng bộ mạng lưới hạ tầng, đảm bảo yêu cầu bảo vệ môi
trường và phát triển bền vững đô thị.
Thứ sáu, việc xây dựng và phát triển đô thị phải theo quy
chế quản lý kiến trúc đô thị đã được duyệt, có các đơ thị kiểu
mẫu, các tuyến phố văn minh đơ thị, có các khơng gian cơng
cộng phục vụ đời sống tinh thần của cư dân đô thị; có tổ hợp
kiến trúc hoặc cơng trình kiến trúc tiêu biểu và phù hợp với
môi trường, cảnh quan thiên nhiên.
Theo quy định của Chính phủ thì một khu vực muốn trở
thành đơ thị thì phải đáp ứng được 6 tiêu chuẩn trên. Tuy nhiên,
trong thực tế tại Việt Nam do nhiều vùng có điều kiện tự nhiên,
kinh tế xã hội khác nhau trong đó đặc biệt là các vùng ở vùng
cao, vùng sâu, vùng xa, biên giới và hải đảo đang gặp rất nhiều
khó khăn nên Chính phủ đã có quy định riêng đối với các đô thị
ở những vùng này. Cụ thể, những đô thị ở vùng cao, vùng sâu,

vùng xa, biên giới, hải đảo thì quy mơ dân số và mật độ dân
số có thể thấp hơn nhưng tối thiểu phải đạt 50% tiêu chuẩn
quy định, các tiêu chuẩn khác phải đảm bảo đạt tối thiểu
70% mức tiêu chuẩn quy định so với các loại đô thị tương
đương.
Như vậy, có thể thấy khái niệm đơ thị có thể hiểu tổng
quát như sau: Đô thị là điểm tập trung dân cư với mật độ cao,
chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nơng nghiệp, có hạ
tầng cơ sở thích hợp, là trung tâm tổng hợp hay trung tâm
chun ngành, có vai trị thúc đẩy sự nghiệp phát triển kinh tế
xã hội của cả nước, hoặc một vùng lãnh thổ bao gồm thị trấn,
thị xã, thành phố (thành phố trực thuộc tỉnh và thành phố trực
thuộc trung ương).
2.1.2.2. Sự mở rộng và biến đổi của đất đô thị
Theo cổng thông tin tư liệu của bộ Xây Dựng Việt Nam về
Quản lý sử dụng đất đô thị, được đăng trên trang chủ ngày
03/06/2010 có chia sẻ đơ thị Việt Nam đã và đang có vai trị là
trung tâm hành chính, kinh tế, xã hội, văn hóa của vùng miền,
địa phương trong phát triển. Các hoạt động sản xuất kinh
doanh, dịch vụ, sinh sống của dân cư đều gắn liền với đất đai
trong giới hạn của không gian đô thị. Đất đai đơ thị được hình


thành từ sự chuyển đổi mục đích sử dụng của các loại đất khác,
chủ yếu là đất nông nghiệp. Đất đai đô thị là nền tảng phát
triển đô thị. Quản lý sử dụng đất đơ thị mang tính đặc thù, được
tạo ra từ tính chất hoạt động của đơ thị. Sự biến đổi của đất đô
thị gồm những đặc điểm sau:
1.Đất đơ thị hình thành và phát triển trên nền tảng của đất
nông nghiệp là xu thế chung không thể cưỡng lại được.

2.Đất đô thị là một nguồn lực phát triển kinh tế, phát
triển đô thị.
3.Chuyển đổi từ quản lý tài nguyên sang kinh doanh tài sản
trong quản lý sử dụng đất đô thị là sự lựa chọn để phát triển phù
hợp với xu thế và yêu cầu thực tiễn.
4. Quản lý đất đô thị, thị trường đất đô thị là cơng việc vơ
cùng quan trọng của chính quyền đơ thị.
2.1.2.3. Ảnh hưởng của và nước về quản lý đất đô thị
Trong Báo cáo “Những chiến lược cải cách các quan hệ đất
đai” của tổ chức FAO (1994) đã nhận định: “Hệ thống đất đai ở
Việt Nam trên danh nghĩa là của Nhà nước nhưng trên thực tế là
sở hữu tư nhân, có thể coi đó là mơ hình tốt mà các nước đang
chuyển đổi sang kinh tế thị trường nên học tập và làm theo”. Có
cơ sở đề nghĩ rằng đó là một sự phát hiện đáng suy nghĩ từ thực
tiễn”.
Như vậy, trên đại thể toàn bộ đất đai (thuộc sở hữu toàn
dân) được chia ra 2 bộ phận chính: bộ phận đất cơng do Nhà
nước nắm giữ để sử dụng vào các mục đích chung (bao gồm:
sơng biển, rừng núi, cơng trình cơng cộng, cơng sở, cơ sở quốc
phòng – an ninh, đất chưa khai thác); bộ phận còn lại được giao
cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
Với vai trò thứ nhất, cơ quan chính quyền các cấp thực hiện
chức năng quản lý Nhà nước bằng chính sách và pháp luật
thống nhất để đảm bảo kỷ cương xã hội và lợi ích cơ bản lâu
dài. Đó là các việc: quy hoạch và kế hoạch, thu thuế hoặc tiền
sử dụng đất, giao và cho thuê đất, thu hồi hoặc tịch thu (do giải
tỏa cho mục đích chung, do vi phạm pháp luật), cấm sử dụng
7

sai mục đích, cấm xây dựng (một số loại cơng trình trên một số
loại đất), đăng ký và chứng nhận quyền sử dụng đất, xử lý các
tranh chấp về đất đai, quản lý thị trường đất đai… Đó chính là
quyền định đoạt (cao nhất) và hưởng lợi của Nhà nước. Cũng
cần nói thêm rằng khơng phải mọi trường hợp tranh chấp đều là
quan hệ dân sự; khi có hành vi chiếm đoạt và xử lý sai pháp luật
phải coi là quan hệ hình sự.
Ở vai trị thứ hai, các cơ quan và đơn vị thuộc Nhà nước
cũng là “người” sử đụng đất, là đối tượng điều chỉnh của Luật
(về quyền và nghĩa vụ của tổ chức và cá nhân sử dụng đất),
bình đẳng với các đối tượng khác trước pháp luật.

2.1.3. Giá đất
2.1.3.1. Khái niệm giá đất
Theo Khoản 19 Điều 3 Luật Đất Đai 2013 quy định:
“Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị
diện
tích
đất.”.
Khoản 3 Điều 3 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5
năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất: Giá đất phổ biến
trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong
các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá
quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các
thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một
khoảng thời gian nhất định.
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng hay sở hữu đất. Giá
đất được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất
hàng hóa: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh
tranh.

Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác,
Nhà nước sử dụng công cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng
đất tiếp cận với cơ chế thị trường. Song song đây cũng là
phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ


quyền sử dụng đất và là căn cứ tính tốn giá trị thu tiền khi giao
đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi
thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đất.
2.1.3.2. Giá tri của đất đai
Theo Karl Marx, “đất đai là cha, lao động là mẹ tạo ra mọi
của cải vật chất cho xã hội”. Đất đai ở trong bất kỳ chế độ xã
hội nào đều được phân định ranh giới đối với từng quốc gia, các
quốc gia quản lý sử dụng thu lại lợi ích cho mình. Đất đai khơng
những mang lại giá trị kinh tế mà cịn có ý nghĩa to lớn về mặt
chính trị, quốc phịng. Đất đai có ý nghĩa rất quan trọng đối với
đời sống con người và sự phát triển kinh tế - xã hội, là tư liệu
sản xuất để tạo ra của cải vật chất nuôi sống con người, đất
được sử dụng làm nơi cư trú, làm nơi sản xuất kinh doanh làm
giàu cho xã hội. Bên cạnh đó, cùng với những đặc tính vốn có
như cố định về vị trí, hạn chế về số lượng, giới hạn về không
gian, vô hạn về thời gian đã làm cho đất đai ngày càng trở nên
khan kiếm và quý giá hơn.
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất
vô cùng quan trọng để phát triển. Đồng thời cũng là nơi ở của
con người cũng như các loài sinh vật khác. Con người sử dụng
đất đai làm tư liệu sản xuất để tạo ra của cải vật chất, nuôi
sống và làm giàu cho xã hội. Vì vậy, đất đai là tài sản quý giá
không thể thay thể được. Đối với nông nghiệp, đất đai là tư liệu
sản xuất đặc biệt. Qua sử dụng đất, người nông dân đã tạo ra

các sản phẩm lương thực, thực phẩm cung cấp cho con người và
các ngành khác. Đời sống càng cao, yêu cầu sản phẩm nông
nghiệp càng nhiều, càng phong phú nên giá trị đất ngày càng
cao. Đối với ngành nghề kinh tế khác (công nghiệp, thương mại
dịch vụ...), đất đai - đặc biệt là vị trí đất đai, là cơng cụ quan
trọng để các ngành hoạt động mang lại lợi ích cho xã hội. Theo
Karl Marx, giá trị của đất đai bao gồm giá trị sử dụng thể hiện
bản chất bên trong và giá trị trao đổi thể hiện bên ngồi là giá
cả. Thơng thường, với quy mô về giá trị sử dụng càng lớn thì giá
trị trao đổi càng lớn. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử
dụng đất hiện tại và khả năng sử dụng trong tương lai.

9


2.1.3.3. Phân loại giá đất
a. Giá thị trường
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 Giá trị thị
trường làm cơ sở cho thẩm định giá (Ký hiệu: TĐGVN 02) Ban
hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10
năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính:
"Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời
điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn
sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một
giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thơng tin, các bên tham
gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và khơng bị ép
buộc."
b. Giá quy định của Nhà nước
Giá quy định của Nhà nước hay còn được gọi là giá chuẩn là
loại giá do Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá cả trong cơ

chế thị trường.
Trong quy định giá chuẩn có:
- Khung giá của Chính phủ: quy định mức giá tối thiểu, mức
giá tối đa của các loại đất và được quy định theo các vùng kinh tế,
loại đô thị. Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quy định bảng giá đất tại địa phương.
- Bảng giá đất của tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương:
Trên cơ sở khung giá đất của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh ban hành chi tiết bảng giá đất của địa phương mình trong
đó quy định giá đất của từng loại đất. Bảng giá đất được xây
dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01
tháng 01 của năm đầu kỳ. Bảng giá đất được xây dựng theo
từng vị trí đất. Đối với địa phương đã có bản đồ địa chính và có
điều kiện về nhân lực, kinh phí thì bảng giá đất được xây dựng
đến từng thửa đất. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ
trong các trường hợp sau đây:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước cơng nhận quyền sử
dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong


hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông
nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối
với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá
nhân.
+ Tính thuế sử dụng đất.
+ Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất
đai.
+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong
quản lý và sử dụng đất đai.

+ Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện
trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cơng nhận quyền sử
dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê.
- Giá đất cụ thể của tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan
quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình
thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có
chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ
thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra,
thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin
về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp
định giá đất phù hợp.
- Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các
trường hợp sau đây:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở
vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất
nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá
nhân.

11


+ Tính tiền th đất đối với đất nơng nghiệp vượt hạn mức
giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng
nghiệp của gia đình, cá nhân.

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng
đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất.
+ Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê
đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh
nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc
trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê
đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền
thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa
được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
+ Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đặc điểm
giá chuẩn là thường không sát với giá thị trường, nhưng nó vẫn
mang tính logic nếu như vị trí càng thuận lợi giá đất càng cao,
hạng đất càng cao giá đất càng thấp.
2.1.4. Biến động giá đất
2.1.4.1. Khái niệm biến động
Nó chính là việc tăng hoặc giảm một cách đột ngột tại một
thời điểm nhất định. Biến động được đo lường bởi độ lệch chuẩn
(giá lệch bao nhiêu so với giá trị trung bình).
Khi biến động tăng lên, chúng ta sẽ thấy giá di chuyển rất
mạnh theo một hướng, cùng với khối lượng tăng đột biến.
2.1.4.2. Các nhân tố làm biến động giá đất
- Đặc điểm hình dáng của mảnh đất.
- Địa hình của đất.
- Tính pháp lý của đất.
- Loại hình đất.

- Tình trạng mơi trường khu vực.
- Chính sách quy hoạch của địa phương.
- Thông tin giá đất của nhà nước.
- Các sự kiện kinh tế - xã hội.
- Tính hữu dụng của bất động sản.
- Đặc điểm cung/cầu của thị trường.
2.1.5. Tổng quan về GIS
2.1.5.1. Định nghĩa GIS
Hiện nay do sự đa dạng về phương pháp tiếp cận, các nhà
khoa học đưa ra những định nghĩa khác nhau về GIS:
Theo Nguyễn Kim Lợi nnk., (2009): GIS là hệ thống thơng
tin mà nó sử dụng dữ liệu đầu vào, các thao tác phân tích, cơ sở
dữ liệu đầu vào liên quan về mặt địa lý không gian, nhằm trợ
giúp việc thu nhận, lưu trữ, quản lý, xử lý, phân tích và hiển
thị… các thông tin không gian từ thế giới thực để giải quyết vấn
đề tổng hợp thông tin cho các mục đích của con người đặt ra.
Theo ESRI: GIS là một tập hợp có tổ chức, bao gồm hệ
thống phần cứng, phần mềm máy tính, dữ liệu địa lý và con
người, được thiết kế nhằm mục đích nắm bắt, lưu trữ, cập nhật,
điều khiển, phân tích và hiện thị tất cả các dạng thơng tin liên
quan đến vị trí địa lý.
Theo GS. Shunji Murai: GIS là một hệ thống thông tin được
sử dụng để nhập, lưu trữ, truy vấn, thao tác, phân tích và xuất
ra các dữ liệu có tham chiếu địa lý hoặc dữ liệu địa không gian;
hỗ trợ ra quyết định trong việc quy hoạch về sử dụng đất, quản
lý tài nguyên thiên nhiên, môi trường, giao thông, đô thị và
nhiều lĩnh vực quản lý khác.
2.1.5.2. Chức năng của GIS
GIS có 4 chức năng chính: nhập dữ liệu, quản lý, phân tích
và hiển thị dữ liệu địa lý (Nguyễn Kim Lợi, 2007).

- Nhập dữ liệu: là quá trình tạo cơ sở dữ liệu cho GIS, tức là
13


q trình mã hóa dữ liệu thành dạng có thể đọc và lưu trữ trong
máy tính.
- Quản lý dữ liệu: đối với dữ liệu thuộc tính quản lý bằng
mơ hình quan hệ, dữ liệu không gian quản lý bằng mô hình
vector và raster.
- Phân tích dữ liệu: GIS có thể phân tích kết hợp dữ liệu
khơng gian và thuộc tính cùng lúc, gồm có 4 nhóm chức năng
chính: duy trì và phân tích dữ liệu khơng gian, duy trì và phân
tích dữ liệu thuộc tính, phân tích tổng hợp dữ liệu khơng gian và
thuộc tính, định dạng xuất.
- Hiển thị dữ liệu: GIS có thể cho phép lưu trữ và hiển thị
dữ thơng tin hồn tồn tách biệt, ở các tỉ lệ khác nhau, mức độ
chi tiết của thông tin chỉ bị hạn chế bởi khả năng lưu trữ của
phần cứng và phương pháp mà phần mềm sử dụng để hiển thị
dữ liệu.
2.1.5.3. Vai trị của GIS
- Khí tượng thuỷ văn: GIS được dùng như là một hệ thống phục vụ
chống thiên tai như lũ quét ở vùng hạ lưu, xác định tâm bão, dự đoán các
luồng chảy, xác định mức độ ngập lụt, từ đó đưa ra các biện pháp phịng
chống kịp thời, ...
- Dịch vụ tài chính: GIS đã từng được áp dụng cho việc xác định vị trí
những chi nhánh mới của ngân hàng. GIS cịn là một cơng cụ đánh giá rủi ro
và mục đích bảo hiểm, xác định với độ chính xác cao hơn những khu vực có
độ rủi ro lớn nhất hay thấp nhất.
- Nông nghiệp: Giám sát thu hoạch, quản lý sử dụng đất, dự báo về
hàng hoá, nghiên cứu về đất trồng, kế hoạch tưới tiêu, kiểm tra nguồn nước.

- Y tế: GIS cũng có thể được sử dụng như là một cơng cụ nghiên cứu dịch
bệnh để phân tích ngun nhân bộc phát và lây lan bệnh tật trong cộng đồng.
- Giao thông: GIS được ứng dụng trong việc lập kế hoạch và duy trì cở sở
hạ tầng giao thơng, vận tải hàng hải, và hải đồ điện tử. Loại hình đặc trưng này
đòi hỏi sự hỗ trợ của GIS.
- Các ngành điện, nước, gas, điện thoại...GIS được dùng để xây dựng
những cơ sở dữ liệu là nhân tố của chiến lược công nghệ thông tin của các công


ty trong lĩnh vực này.
2.1.6. Tổng quan về viễn thám
2.1.6.1. Khái niệm
Viễn thám (Remote sensing - tiếng Anh) là một khoa học
thu thập thông tin về một đối tượng trên bề mặt trái đất thơng
qua việc phân tích tài liệu thu nhận được, hay hiểu đơn giản:
Viễn thám là thăm dò từ xa về một đối tượng hoặc một hiện
tượng mà khơng có sự tiếp xúc trực tiếp với đối tượng hoặc hiện
tượng đó.
Theo Schowengerdt, Robert A. (2007), Viễn thám được
định nghĩa như là phép đo lường các thuộc tính của ñối tượng
trên bề mặt trái đất sử dụng dữ liệu thu được từ máy bay và vệ
tinh.
Theo D. A. Land Grete, (1978).Viễn thám là một khoa học
về lấy thông tin từ một đối tượng, được đo từ một khoảng cách
cách xa vật khơng cần tiếp xúc với nó. Năng lượng được đo
trong các hệ viễn thám hiện nay là năng lượng điện từ phát ra
từ vật quan tâm...
Theo Lê Quang Trí (1999) cho rằng: Viễn thám được định
nghĩa là sự thu thập và phân tích thơng tin về các đối tượng, sự
thu thập và phân tích thơng tin này được thực hiện từ một

khoảng cách khơng gian khơng có sự tiếp xúc đến các vật thể.
2.1.6.2. Nguyên lý hoạt động của viễn thám
Viễn thám nghiên cứu đối tượng bằng giải đốn và tách lọc
thơng tin từ dữ liệu ảnh chụp hàng khơng, hoặc bằng việc giải
đốn ảnh vệ tinh dạng số. Kết quả của việc giải đốn các lớp
thơng tin phụ thuộc rất nhiều vào sự hiểu biết về mối tương
quan giữa đặc trưng phản xạ phổ với bản chất, trạng thái của
các đối tượng tự nhiên. Những thông tin về đặc trưng phản xạ
phổ của các đối tượng tự nhiên sẽ cho phép các nhà chuyên
môn chọn các kênh ảnh tối ưu, chứa nhiều thông tin nhất về đối
tượng nghiên cứu, đồng thời đây cũng là cơ sở để phân tích
nghiên cứu các tính chất của đối tượng, tiến tới phân loại chúng.
2.1.6.3. Ứng dụng GIS - Viễn thám trong phân tích biến

15


động sử dụng đất
a. Phân tích lớp phủ và sử dụng đất
GIS là một công nghệ được sử dụng rộng rãi để phân tích
sự thay đổi sử dụng đất. Cơng nghệ này có thể giúp giảm thời
gian và chi phí cho những người làm chính sách trong việc đưa
ra các quyết định một chính xác. Việc áp dụng kỹ thuật GIS tích
hợp với vị trí và đặc điểm khơng gian của các đối tượng sẽ cung
cấp những hiểu biết về các khía cạnh sử dụng đất và mang lại
kết quả không gian rõ ràng.
Hệ thống thông tin địa lý và viễn thám đã được áp dụng
rộng rãi và được công nhận như một bộ công cụ mạnh mẽ và
hiệu quả trong việc giải đốn và phân tích thay đổi sử dụng/lớp
phủ đất về mặt không gian và thời gian. Công nghệ viễn thám

có thể cung cấp dữ liệu đa thời gian để giám sát, theo dõi và
xây dựng các mô hình sử dụng đất, bên cạnh đó GIS có thể
thành lập bản đồ sử dụng đất/lớp thực phủ và phân tích biến
động về sử dụng đất/lớp thực phủ ở các thời điểm mong muốn.
Phương pháp tiếp cận này đã được sử dụng rộng rãi trong việc
phát hiện và phân tích sự thay đổi sử dụng đất/lớp thực phủ đất.
Viễn thám là tư liệu tiêu biểu được sử dụng trong việc tích
hợp với dữ liệu kinh tế - xã hội, đánh giá tác động của các yếu
tố đến sử dụng đất. Theo dõi lớp phủ bề mặt và sử dụng đất là
một trong những ứng dụng quan trọng của dữ liệu viễn thám.
Rất nhiều nghiên cứu đã cho thấy có thể xác định có thể xác
định được thơng tin sử dụng đất thông qua lớp phủ từ dữ liệu
ảnh vệ tinh
b. Các phương pháp phân loại và quy mô chiết tách thông tin sử
dụng đất từ tư liệu viễn thám
Các dữ liệu viễn thám như Landsat, SPOT, … với những lợi
thế về chu kỳ chụp lặp, chi phí thấp, tính khái quát đã trở thành
nguồn dữ liệu chính cho nghiên cứu các vấn đề liên quan đến
lớp phủ và sử dụng đất. Thông tin lớp phủ và sử dụng được chiết
tách từ tư liệu viễn thám thông qua phương pháp phân loại.
Mục đích của việc phân loại (chiết tách thơng tin) là nhận
dạng đối tượng, thết lập mối quan hệ giữa mẫu với lớp chú giải