Đề tài Đánh giá sự chênh lệch giữa giá nhà nước và giá thị trường tại một số tuyến đường tại thành phố huế

DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Tổng hợp kết quả đo đạc, lập bản đồ địa chính của thành phố Huế...47
Bảng 4.2. Giá đất theo quy định của nhà nước tại phường An Đông.................54
giai đoạn 2020 – 2022.........................................................................................54
Bảng 4.3. Giá đất theo quy định của nhà nước tại phường Xuân Phú giai đoạn
2020 – 2022.........................................................................................................55
Bảng 4.4. Giá đất ở trên thị trường tại phường An Đông giai đoạn 2020 – 2022
.............................................................................................................................56
Bảng 4.5. Giá đất ở trên thị trường tại phường Xuân Phú giai đoạn 2020 – 2022
.............................................................................................................................57
Bảng 4.6. Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất thị trường của đường
Trường năm 2020-2022.......................................................................................58
Bảng 4.7. Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất thị trường tại đường Hoàng
Quốc Việt năm 2020-2022..................................................................................59
Bảng 4.8. Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất thị trường tại đường Hà
Huy Tập năm 2020-2022.....................................................................................60
Bảng 4.9. Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất thị trường tại đường Tố
Hữu năm 2020- 2022...........................................................................................61
Bảng 4.10. Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất thị trường tại đường Võ
Nguyên Giáp năm 2020-2022.............................................................................62


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu đất đai...................................................................17
Hình 4.1. Vị trí địa lý vùng nghiên cứu...............................................................40


BẢNG CHÚ GIẢI CỤM TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu viết tắt

Cụm từ được viết tắt

BĐS

Bất động sản

TP.Huế

Thành phố Huế

VND

Việt Nam đồng: Đơn vị tiền tệ chính thức của Việt Nam

DA

Dự Án

KĐT

Khu đô thị

 

MỤC LỤC


PHẦN 1.MỞ ĐẦU................................................................................................1
1.1.Tính cấp thiết của đề tài..................................................................................1
1.2.Mục tiêu của đề tài..........................................................................................2

1.2.1.Mục tiêu chung.............................................................................................2
1.2.2.Mục tiêu cụ thể.............................................................................................2
PHẦN 2.TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU..............................................4
2.1. Cơ sở lý luận và các vấn đề nghiên cứu.........................................................4
2.1.1. Khái niệm cơ bản về thị trường BĐS..........................................................4
2.1.2. Đặc điểm của thị trường BĐS.....................................................................7
2.1.3. Khái niệm giá đất......................................................................................13
2.1.4. Khái niệm giá đất nhà nước.......................................................................13
2.1.5. Khái niệm giá đất thị trường.....................................................................14
2.1.6. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất Nhà nước và giá đất thị
trường..................................................................................................................15
2.1.7. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.............................................................18
2.1.8. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam.......................................21
2.2 Cơ sở thực tiễn..............................................................................................23
2.2.1. Tình hình phát triển của thị trường bất động sản thế giới trong giai đoạn
2020 -2022...........................................................................................................23
2.2.2. Tình hình phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn
2020 -2022...........................................................................................................26
2.2.3. Tình hình phát triển của thị trường bất động sản tại Thành phố Huế giai
đoạn 2020-2022...................................................................................................33
PHẦN 3...............................................................................................................38
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38
3.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................38
3.2. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................38
3.3. Nội dung nghiên cứu....................................................................................38


3.4. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................38
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp.........................................38
3.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp...........................................39

3.4.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu.........................................................39
3.4.4. Phương pháp xử lý số liệu.........................................................................39
PHẦN 4.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN....................................40
4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thành phố Huế...............40
4.1.1. Điều kiện tự nhiên.....................................................................................40
4.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội...........................................................................42
4.1.3. Tình hình quản lý, sử dụng đất của thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên
Huế......................................................................................................................46
4.2. Khái quát 05 tuyến đường được chọn trong đề tài: Trường Chinh, Hoàng
Quốc Việt, Hà Huy Tập, Tố Hữu, Võ Nguyên Giáp...........................................52
4.3. So sánh sự chênh lệch giữa giá của giá Nhà nước và giá thị trường tại
Thành phố Huế 2020-2022..................................................................................53
4.3.5. So sánh giá đất ở do Nhà nước quy định với giá đất ở trên thị trường tại
thành phố Huế giai đoạn 2020 – 2022.................................................................58
4.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường bất động sản tại Thành phố Huế
giai đoạn 2020-2022............................................................................................63
4.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm kiểm soát giá đất ở trên địa bàn thành phố
Huế......................................................................................................................64
PHẦN 5.KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..............................................................66
5.1. Kết luận........................................................................................................66
5.2 Kiến nghị.......................................................................................................67
PHẦN 6.TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................68
PHẦN 7. PHỤ LỤC............................................................................................69


PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1.Tính cấp thiết của đề tài
Trong q trình phát triển của xã hội loài người, đất đai cho sinh hoạt và
sản xuất luôn được đặt lên hàng đầu vì mọi hoạt động của con người đều gắn với

đất. Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc
gia, là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá trình sản
xuất nào đặc biệt là sản xuất nơng nghiệp. Đất đai là tài sản có giá trị lớn nhưng
lại bị giới hạn về diện tích, con người có thể thay đổi tính chất đất, chuyển mục
đích sử dụng đất nhưng khơng thể mở rộng diện tích đất theo ý muốn, trong khi
đó dân số ngày càng tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn dẫn đến tình trạng
thiếu hụt về đất đai. Vì là tài sản đặc biệt và có giá trị lớn nên cần thiết phải xác
định giá đất. Việc xác định đúng giá trị đất đai giúp phân bố đất đai cũng như
một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả, tránh được các tranh chấp khiếu kiện
về đất đai.
Thành phố Huế là trung tâm văn hóa - chính trị của tỉnh Thừa Thiên Huế,
được thành lập ngày 29/09/1990, Hội đồng Bộ trưởng ra quyết định số
345/HĐBT về việc điều chỉnh lại các địa giới hành chính của tỉnh Thừa Thiên
Huế, theo đó thành phố Huế có 18 phường, 5 xã. Ngày 29 - 7 - 1992, Huế được
nâng cấp là thành phố loại 2. Ngày 22 - 11 - 1995, Chính phủ ban hành Nghị
định 80/CP. Theo đó Chia phường Vĩnh Lợi thành 2 phường là Phú Hội và Phú
Nhuận, chia phường Phú Hiệp thành 2 phường Phú Hiệp và Phú Hậu.
Đến đầu năm 2021, thành phố Huế có 27 phường là An Cựu, An Đơng, An
Hịa, An Tây, Hương Long, Hương Sơ, Kim Long, Phú Bình, Phú Cát, Phú Hậu,
Phú Hiệp, Phú Hòa, Phú Hội, Phú Nhuận, Phú Thuận, Phước Vĩnh, Phường
Đúc, Tây Lộc, Thuận Hòa, Thuận Lộc, Thuận Thành, Thủy Biều, Thủy Xuân,
Trường An, Vĩnh Ninh, Vỹ Dạ, Xuân Phú.
Ngày 27 - 4 - 2021, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị quyết số
1264/NQ - UBTVQH14 về việc điều chỉnh địa giới các đơn vị hành chính cấp
huyện và sắp xếp, thành lập các phường thuộc thành phố Huế. Theo đó hợp nhất
phường Phú Cát và phường Phú Hiệp thành phường Gia Hội, sáp nhập phường
Phú Bình vào phường Thuận Lộc, hợp nhất phường Phú Hòa và phường Thuận
Thành thành phường Đông Ba, giải thể phường Phú Thuận, địa bàn nhập vào

1

phường Tây Lộc và phường Thuận Hòa, chuyển 2 xã Thủy Bằng, Thủy Vân
thuộc thị xã Hương Thủy, 2 phường là Hương An, Hương Hồ và 4 xã là Hải
Dương, Hương Phong, Hương Thọ, Hương Vinh thuộc thị xã Hương Trà, thị
trấn Thuận An và 4 xã là Phú Dương, Phú Mậu, Phú Thanh, Phú Thượng thuộc
huyện Phú Vang về thành phố Huế quản lý, chuyển thị trấn Thuận An và 3 xã là
Hương Vinh, Phú Thượng, Thủy Vân thành 4 phường có tên tương ứng. Đến
nay, thành phố Huế có 29 phường và 7 xã[15].
Từ thực tế cho thấy cơng cụ chủ yếu trong việc thực hiện chính sách tài
chính đất đai và xác định các khoản thu ngân sách nhà nước là giá đất do nhà
nước quy định gồm: khung giá đất, bảng giá đất hay giá đất cụ thể. Bên cạnh
những mặt tích cực từ kết quả đạt được của những cơng cụ này thì vấn đề áp
dụng giá đất do nhà nước quy định vẫn tồn tại nhiều bất cập khi giá đất thị
trường có những biến động lớn. Nghiên cứu cho thấy khung giá đất của Chính
phủ ban hành chưa điều chỉnh kịp thời theo biến động của giá đất trên thị trường
(khung giá đất Chính phủ quy định thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị
trường, đến nay chỉ đạt 50%-60% giá thị trường, có vị trí khung giá tối đa chỉ
đạt 30% giá thực tế trên thị trường). Nhà nước vẫn chưa hệ thống theo dõi giá
đất trên thị trường, chính vì vậy, làm hạn chế tính linh hoạt, tính chủ động khi
thực hiện các chính sách.
Việc tìm hiểu, đánh giá sự chênh lệch về giá nhà nước và giá thị trường
giúp chúng ta có nhìn nhận khách quan về vai trò của thị trường bất động sản ở
Thành phố Huế nói riêng và cả nước nói chung đối với quá trình phát triển hệ
thống kinh tế thị trường.
Vì vậy, dựa vào những thực tiễn và qua q trình tìm tịi học hỏi và nghiên
cứu. Được sự cho phép của khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệpTrường Đại Học Nông Lâm- Đại Học Huế cùng sự hướng dẫn của thầy giáo
Ths. Dương Quốc Nõn, tôi tiến hành thực hiện đề tài:” Đánh giá sự chênh
lệch giữa giá nhà nước và giá thị trường tại một số tuyến
đường tại Thành phố Huế”

1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu chung
- Đánh giá được sự chênh lệch về giá nhà nước và giá thị trường tại một số
tuyến đường tại Thành phố Huế năm 2020- 2022, từ đó đề xuất một số giải pháp
nhằm tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn thành phố Huế.


1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu được giá đất thị trường tại một số tuyến đường trên địa bàn
Thành phố Huế trong giai đoạn 2020-2022.
- Đánh giá sự chênh lệch giữa giá nhà nước và giá thị trường tại một số
tuyến đường tại Thành phố Huế năm
- Nhận định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường bất động sản tại
Thành phố Huế trong giai đoạn 2020-2022.
- Đề xuất được một số giải pháp tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước về
giá đất ở trên địa bàn thành phố Huế giai đoạn 2020 - 2022.

3


PHẦN 2
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận và các vấn đề nghiên cứu
2.1.1. Khái niệm cơ bản về thị trường BĐS
2.1.1.1. Khái niệm thị trường.
Khái niệm cổ điển cho rằng: Thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao
đổi, mua bán hàng hóa. Theo khái niệm này người ta đã đồng nhất thị trường với
chợ và những địa điểm mua bán hàng hóa cụ thể. Trong kinh tế hiện đại ít dùng
khái niệm này.
Khái niệm hiện đại về thị trường rất nhiều. Theo sự tương tác của các chủ

thể trên thị trường người ta cho rằng: thị trường là quá trình người mua và người
bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hóa mua
bán. Theo quan niệm này tác động và hình thành thị trường là một q trình
khơng thể chỉ là thời điểm hay thời gian cụ thể.
Theo nội dung, chúng ta có thể quan niệm: Thị trường là tổng thể các quan
hệ về lưu thông hàng hóa và lưu thơng tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua và các
dịch vụ. Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực. Bản chất của
thị trường là giải quyết các quan hệ
Như vậy, có thể tổng hợp lại rằng, người bán và người mua là hai lực lượng
cơ bản trên thị trường. Đó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của hai yếu tố cung-cầu
của thị trường. Trong hệ thống thị trường, mọi thứ đều có giá cả, đó là giá trị của
hàng hóa và dịch vụ được tính bằng tiền.
Trong lịch sử phát triển các thuyết học kinh tế, vấn đề thị trường luôn được
đề cập đến như một phạm trù trung tâm. Tư tưởng thị trường đầu tiên của các
kinh tế gia tư sản là của những người theo chủ nghĩa trọng thương. Những người
theo chủ nghĩa trọng thương xây dựng một thị trường kinh tế mạnh. Họ cho rằng
hàng hóa chỉ là phương tiện là khâu trung gian để đạt được mục đích là tiền tệ.
Một đất nước có nhiều vàng tức là một đất nước hưng thịnh. Chủ nghĩa trọng
thương coi thường khâu sản xuất. Đó là bất hợp lí và phi kinh tế. Chủ nghĩa
trọng nơng lại thiên về khâu sản xuất và tuyệt đối hóa lĩnh vực sản xuất nông
nghiệp, cho rằng sự phát triển của kinh tế và thị trường là quá trình tự nhiên phụ
thuộc vào những quy luật nhất định, không phụ thuộc vào ý chí con người.


Người ghi dấu ấn đậm nét trong nghiên cứu về thị trường của trường phái
kinh tế học cổ điển là A. Smith. Trong các tác phẩm của mình ơng đã phân tích,
phân cơng lao động đã tạo ra thị trường. Mục đích của thị trường là để tạo ra lợi
nhuận. Thị trường chính là “Bàn tay vơ hình” điều khiển nền kinh tế thị trường
và A. Smith đã tuyệt đối hóa sự điều tiết của thị trường. Ơng cũng đã phân tích
các nhân tố của thị trường như người mua, người bán, cung cầu, giá cả, … và

mối quan hệ giữa cái nhân tố đó. Lần đầu tiên có một kinh tế gia đã phân chia
thị trường thành nhiều dạng khác nhau để nghiên cứu như thị trường hàng hóa,
thị trường lao động, thị trường đất đai, thị trường tư bản. Song chủ yếu là ơng
phân tích thị trường hàng hóa và lao động.
Lí thuyết về thị trường được phát triển trong học thuyết kinh tế của J.
Keynes. Để đảm bảo cho sự phát triển ổn định và phát triển thị trường J. Keynes
chủ trương đẩy mạnh mọi hình thức đầu tư, kể cả đầu tư sản xuất vũ khí,
phương tiện chiến tranh. Mục đích làm sao mở rộng đầu tư để tăng cầu tiêu
dùng, chống khủng hoảng và thất nghiệp, đồng thời qua đó tăng lợi nhuận cho tư
bản. Học thuyết J. Keynes mở ra giai đoạn mới cho sự can thiệp của nhà nước
vào thị trường thông qua các cơng cụ kinh tế vĩ mơ.
Lí luận của chủ nghĩa Mác-Lê nin về thị trường trên cơ sở kế thừa có phê
phán các lí thuyết cũ để xây dựng một học thuyết mới về thị trường. C.Mác đã
chỉ rõ: thị trường là lĩnh vực của trao đổi và cao hơn là lưu thơng hàng hóa.
C.Mác đã phân tích rất sâu sắc quan hệ giữa cung, cầu, giá cả thị trường và vai
trị của cạnh trai đối với việc hình thành giá thị trường. Lê nin là người kế thừa
và phát triển một cách toàn diện, sáng tạo chủ nghĩa Mác. Lí luận về thị trường
của Lê nin được trình bày chủ yếu trong tác phẩm “Bàn về cái gọi là vấn đề thị
trường”. Theo Lê nin: Khái niệm phân công xã hội được. Hễ ở đâu và khi nào có
phân cơng xã hội và sản xuất hàng hóa thì khi ấy có thị trường. Quy mơ của thị
trường gắng chặt với trình độ chun mơn hóa của lao động xã hội. Phân công
lao động xã hội sẽ phát triển vô cùng tận bởi vậy phát triển của thị trường cũng
là vô cùng tận.
2.1.1.2. Khái niệm BĐS.
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong lịng đất
mà cịn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh
đất. Bất động sản bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và
tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt
đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.

5


Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động
sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp
luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân
loại và tiêu chí phân loại.
Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên
quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của
đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản,
Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng
hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh
đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai
nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”
với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa
màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây
được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự
Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân
sự Thái Lan quy định: “bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai,
bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra
khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm
khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật
này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt
khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch
chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này cịn liệt kê
những vật khơng liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện
vũ trụ…” cũng là các bất động sản.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 107 quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng
trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng
trình xây dựng; Tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ
thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất động
sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản. Hơn nữa, các
quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho
đến nay chưa có các quy định cụ thể


2.1.1.3. Khái niệm thị trường BĐS.
Dựa trên các phân tích lí luận về thị trường, các chuyên gia kinh tế cũng
nhờ các nhà nghiên cứu về bất động sản trong nước và quốc tế đã đưa ra một số
khái niệm về thị trường bất động sản như sau:
- Khái niệm 1: Thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về
việc ai tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào
và vì mục đích gì.
- Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển
dịch giá trị của hàng hoá bất động sản.
- Khái niệm 3: Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động mua
bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như mơi
giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trị quản lý nhà nước
đối với thị trường bất động sản có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển
hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường bất động sản.
- Khái niệm 4: Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất
động sản gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi
giới, tư vấn bất động sản, ...
* Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động
sản, có thể khái quát chung về khái niệm về thị trường bất động sản như sau: Thị

trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên quan hệ
hàng hóa - tiền tệ diễn ra trong không gian và thời gian xác định.
2.1.2. Đặc điểm của thị trường BĐS.
* Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi
ích chứa đựng trong bất động sản.
Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có
được từ việc sở hữu bất động sản. Một tài sản muốn trở thành bất động sản phải
gắn liền với đất đai. Trong khi đó, đất đai khơng bao giờ hao mòn và mất đi trừ
những trường hợp đặc biệt do thiên nhiên tác động, người có quyền sử dụng đất
không sử dụng đất như các tài sản thơng thường khác, cái mà họ có thể sử dụng
chính là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Tính chất này của đất đai là
yếu tố cơ bản tác động đến tính đặc thù của các giao dịch trên thị trường bất
động sản. Chính vì vậy, giá đất khơng phản ánh giá trị của hàng hóa đất đai mà
giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư
vào đất.
7


* Thị trường bất động sản có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch.
Đối với các loại hàng hóa thơng thường, địa điểm giao dịch chính là nơi có
sự hiện diện của hàng hóa, ở đó người bán và người mua vừa xem hàng hóa vừa
đàm phán giao dịch. Thị trường bất động sản cũng hình thành các địa điểm giao
dịch nơi mà người mua, người bán, người mơi giới tham gia thị trường có thể
gặp gỡ trực tiếp nhau để thực hiện thương lượng, đàm phán và giao dịch liên
quan đến bất động sản. Tuy nhiên, do đặc tính cố định khơng thể di dời được
của bất động sản nên việc giao dịch hàng hóa bất động sản thường khơng phải là
nơi có sự hiện diện của bất động sản. Chính vì vậy, địa điểm giao dịch bất động
sản rất đa dạng như sàn giao dịch, phịng giao dịch, qn nước, nhà riêng hoặc
thậm chí khơng cần địa điểm cụ thể mà có thể tiến hành giao dịch qua điện thoại
hoặc internet…

* Thị trường bất động sản là thị trường không tập trung và mang tính vùng,
tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản là một loại hàng hóa cố định và khơng thể di dời về mặt vị trí
và chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý,
tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Người ta không thể di
chuyển bất động sản từ nơi này sang nơi khác, cũng như không thể di chuyển đặc
điểm tâm lý, thị hiếu từ khu vực này sang khu vực khác. Chính vì vậy, thị trường bất
động sản phụ thuộc nhiều vào đặc điểm của từng vùng, từng khu vực. Cùng một loại
bất động sản nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau.
Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính khơng tập trung và trải rộng ở
mọi vùng miền của đất nước, mà ở mỗi vùng đó trình độ phát triển kinh tế, văn
hóa, xã hội khác nhau, mật độ dân số lại khơng đồng đều. Do đó, nhu cầu về bất
động sản rất khác nhau về số lượng, mẫu mã, kiểu cách, chất lượng, dẫn đến sự
khác nhau về quy mơ và trình độ phát triển của thị trường bất động sản. Thực tế
cho thấy, thị trường bất động sản ở các đơ thị thường có quy mơ và trình độ phát
triển cao hơn ở khu vực nông thôn.
* Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao
dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã
hội. Do đó, Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến bất động sản và
thị trường bất động sản, ln điều chỉnh chính sách về bất động sản và thị
trường bất động sản nhằm huy động các nguồn lực về bất động sản phục vụ các


mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội. Xuất phát từ lý do này nên thị trường bất
động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy
phạm pháp luật nói chung và các quy phạm pháp luật nói riêng về bất động sản,
đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở.
* Thị trường bất động sản có nội dung phong phú nhưng là một dạng thị
trường khơng hồn hảo.

Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch về bất động sản nên là thị
trường có nội dung vơ cùng phong phú. Tuy nhiên, do bất động sản cố định về
vị trí trong khi đó mỗi vùng lại có những đặc trưng riêng về điều kiện tự nhiên
cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội… nên đã làm cho
ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch bất
động sản cũng không hồn hảo, người mua và người bán thường thiếu thơng tin
liên quan đến giao dịch trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính khơng hồn
hảo của thị trường bất động sản. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp
vào thị trường bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai
để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Bất động sản có tính dị biệt, tin tức
thị trường hạn chế, đất đai trên thị trƣờng sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của
Nhà nước nên thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo.
Mặt khác, thị trường bất động sản khơng hồn hảo cịn do tính chất khơng tái tạo
được của đất, nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều
hơn các thị trường hàng hố khác.
* Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn.
Việc đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn, một
phần lớn nguồn vốn này được huy động từ thị trường vốn. Khi bất động sản
tham gia lưu thông trên thị trường bất động sản, các giá trị cũng như các quyền
về bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh... đã giải quyết vấn
đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao
dịch. Điều này chứng tỏ thị trường bất động sản là đầu ra quan trọng của thị
trường vốn. Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy
động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thơng qua thế chấp và giải
ngân. Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua
thế chấp bằng bất động sản chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay.

9

* Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên
nghiệp, trình độ cao.
Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn. Mặt khác, giá cả của hàng hóa bất
động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Đồng thời, thông tin trên
thị trường bất động sản khá phức tạp và khơng đầy đủ. Chính vì vậy, khi mua
bán, giao dịch bất động sản địi hỏi phải có sự tính tốn kỹ lưỡng, địi hỏi phải
thơng qua tư vấn của các chun gia mơi giới, định giá bất động sản có chuyên
môn thuộc các tổ chức môi giới hoạt động trên thị trường. Tuy giá cả của
chuyên gia ước tính vẫn mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào
tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chun mơn, nắm được thông tin thị trường, am
hiểu pháp luật về bất động sản… nên có thể giúp các đối tượng có nhu cầu giao
dịch bất động sản có thể thỏa mãn nhu cầu đặt ra. Kinh nghiệm cho thấy, các tổ
chức mơi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém
hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao. Vì vậy, hoạt động của tổ chức mơi
giới có vai trị rất quan trọng, góp phần kích thích thị trường phát triển.
* Cung trong thị trường bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng
tương ứng với sự thay đổi của cầu.
Đối với các hàng hố thơng thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường
diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng
cung cân bằng với cầu và giá lại quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đó là đặc
điểm chung của các hàng hóa thơng thường, cịn riêng đối với bất động sản ở thì
khi lượng cầu tăng lên thì cung về bất động sản khơng thể phản ứng nhanh
chóng như các hàng hóa thơng thường khác. Ngun nhân dẫn đến điều này là
do việc tăng cung của một loại nhà đất với mục đích cụ thể nào đó thường mất
nhiều thời gian và khó khăn hơn các hành hố thơng thường. Trong khi đó, các
thủ tục pháp lý về bất động sản thường khá phức tạp, thêm vào đó là do giá trị
của bất động sản lớn nên việc chuẩn bị được một lượng vốn lớn để tham gia vào
thị trường cũng chính là nguyên nhân làm cho việc cung bất động sản trên thị
trường nhà đất diễn ra chậm. Những biến động xảy ra trong thị trường bất động

sản chậm hơn nhiều so với phần lớn các thị trờng khác.
2.1.2.1. Chu kỳ của thị trường BĐS.
Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS tại Thành Phố Huế, q
trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị
trường BĐS ở các tỉnh thành khác trong nước và ngoài nước.


Chu kỳ dao động của thị trường BĐS tại Thành Phố Huế gồm có 4 giai đoạn:
- Phồn vinh (sơi động)
- Suy thối (có dấu hiệu chững lại)
- Tiêu điều (đóng băng)
- Phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”)
Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (18701973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm;
Thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi
chu kỳ khoảng 10 năm;
Thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã
có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung
bình là 8-9 năm.
Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978
đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn
(1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất
nhanh trong năm 1994.
2.1.2.2. Tính địa phương và vùng miền của thị trường BĐS.
Thị trường BĐS mang tính vùng miền, tính khu vực sâu sắc và không tập
trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.
BĐS là một loại hàng hố cố định và khơng thể di dời về mặt vị trí và nó
chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý,
tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy,
hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính khơng tập trung và trải rộng ở mọi

vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này
cũng khơng thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang
tính chất địa phương với quy mơ và trình độ khác nhau do có sự phát triển
khơng đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển
kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mơ và trình độ phát triển của thị
trường BĐS khác nhau. Những yếu tố kể trên đã hình thành sự khác biệt về độ
phát triển, độ sôi động, giá cả và độ ưa chuộng giữa các loại hình BĐS ở trung
tâm Thành Phố, và các vùng ven của Tỉnh Thừa Huế.

11


2.1.2.3. Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về
BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các
vấn đề về BĐS tại bất cứ các vùng miền nào, các khu vực nào, dù là trung tâm
hay vùng ven đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản
quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm
pháp luật về đất đai và nhà ở.
Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị
trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định
của Nhà nước. Nhà nước Việt Nam và Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Thừa Thiên Huế
luôn quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, ln điều chỉnh chính sách về BĐS
và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu
phát triển kinh tế-xã hội
2.1.2.4. Thị trường BĐS là một dạng thị trường khơng hồn hảo.
Sở dĩ nói thị trường BĐS là thị trường khơng hồn hảo bởi thị trường này
từ chịu ảnh hưởng từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của
điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội
trong quá trình sử dụng BĐS.

Thậm chí, ngay trong bản thân thị trường BĐS tại tỉnh Thừa Thiên Huế ở
các thị trường địa phương khác nhau, sự hiểu biết về các giao dịch cũng khơng
hồn hảo bởi người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến
những giao dịch trước.
Sự tác động của Nhà nước Việt Nam là một trong các yếu tố tạo nên tính
khơng hồn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can
thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai
để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị
trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà
nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo.
Mặt khác, thị trường BĐS cả nước nói chung và Thành Phố Huế nói riêng
khơng hồn hảo cịn do tính chất khơng tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS
mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hố khác.
2.1.2.5. Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài
chính.
*Động thái phát triển của thị trường BĐS tác động tới nhiều loại thị trường


trong nền kinh tế.
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được
đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian
hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông
trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao
đổi, mua bán, kinh doanh … giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu
tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường
BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn
tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân.
Ngồi ra, thị trường BĐS cịn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng
và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị

trường lao động … dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát
triển ổn định của nền kinh tế quốc dân nói chung và tồn tỉnh Thừa Thiên Huế
nói riêng.
2.1.3. Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên. Con người khơng thể trực tiếp làm ra nó
và bản thân nó cũng khơng có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất
đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong q trình trao đổi mua bán.
Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi khả năng thu lợi từ đất
trong một khoảng thời gian nào đó.
Tại Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá trị của quyền
sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá
trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời
hạn sử dụng đất xác định”[13].
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy
định tại Mục 2 của Luật đất đai năm 2013.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
2.1.4. Khái niệm giá đất nhà nước
Theo khoản 1, điều 54, mục 6 luật đất đai năm 2003 nói rằng nguồn thu
ngân sách nhà nước từ đất đai bao gồm:
13


a) Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất,
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng
đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức
thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

b) Tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê;
c) Thuế sử dụng đất;
d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;
e) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng
đất đai;
g) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
Để thu được các khoản ngân sách trên thì nhà nước phải ban hành bảng giá
chuẩn để thuận lợi và đồng bộ cho công tác thu ngân sách nhà nước từ đất đai.
Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy
định và trên thực tế được ban hành theo NĐ 188/2004/ NĐ-CP và NĐ 123/2007/
NĐ-CP và các thông tư liên quan.
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ
thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết
định. Tại tỉnh Thừa Thiên Huế thì giá đất mới nhất được ban hành theo quyết
định số: 80/2019/QĐ-UBND
Trên thực tế thì giá đất thực tế thị trường cao hơn sao với giá đất do UBND
ban hành và kết quả khảo sát thực tế khi thực hiện chuyên đề này cũng cho thấy
sự khác nhau giữa hai loại giá trên.
2.1.5. Khái niệm giá đất thị trường
Giá đất thị trường Kể từ năm 1986, với chính sách “mở cửa”, kinh tế Việt
Nam bắt đầu chuyển đổi từ mơ hình quản lý “kinh tế kế hoạch hóa tập trung”
sang mơ hình “kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”. BĐS cũng là
một loại hàng hóa nên để tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển thì giá cả
BĐS phải được vận hành theo cơ chế thị trường, chính vì vậy những chính sách
quản lý đất đai cũng được điều chỉnh để phù hợp với sự vận hành của thể chế
kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Cụ thể là Nhà nước không quản
lý giá thực tế mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu
(quyền sử dụng) BĐS mà để cho cá nhân sử dụng đất thỏa thuận giá đất với

những người có liên quan.

 Sự chênh lệch về giá nhà nước và giá thị trường gây ảnh hưởng gì?
Xét về bản chất Nhà nước ta là Nhà nước do nhân dân lao động thiết lập
lên, đại diện cho ý chí, nguyện vọng và lợi ích của nhân dân; phục vụ và chăm
lo cho lợi ích, sự phồn vinh của người dân. Nên khi thu tiền từ đất đai của dân
cũng vậy, NN phải đảm bảo lợi ích của nhân dân là điều quan trọng. Theo thực
tế thì giá đất NN thấp hơn thị trường, điều này có lợi cho dân khi Nhà nước chỉ
thu các khoản tiền theo giá đất NN. Nhưng trên thực tế giá NN cùng thực hiện
cho nhiều mục đích khác nhau, có những mục đích gây thiệt hại lợi ích cho
người sử dụng đất như: thiệt hại về lợi ích của người sử dụng đất (SDĐ) là hậu
quả phát sinh trực tiếp từ hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra. Vì vậy, Nhà
nước phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho họ. Trước đây, trong thu hồi
đất, việc Nhà nước đền bù cho người dân theo giá Nhà nước đã gây nhiều vụ
tranh cãi, khiếu nại. Để giải quyết vấn đề này, NN đã xác định lại giá đất trong
một số trường hợp cụ thể theo điều 11, Mục 2, NĐ 69/2009/NĐ-CP nói rằng:
khi một số trường hợp cụ thể, khi mà giá NN quy định vào thời điểm giao đất,
cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị
doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ
vào giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho
phù hợp. Việc sử dụng giá đất thị trường trong nghị định này đã phần nào cân
bằng lợi ích cho người dân. Nhà nước cũng đã thực hiện một số biện pháp được
xem là tích cực để làm cho bảng giá Nhà nước tiếp cận được với giá thị trường,
đó là việc sử dụng hệ số K. Hệ số K là hệ số điều chỉnh quyền sử dụng đất, được
xác định bằng tỷ lệ giữa giá đất chuyển nhượng thực tế (mang tính phổ biến)
trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định với giá đất do
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và cơng bố hàng năm.
Chính sự mâu thuẫn giữa giá đất thị trường và giá NN trong cơ chế quản lý

đất đai đã gây ra bài tốn khó cho NN khi ban hành giá đất làm sao để cân bằng
lợi ích của Nhà nước và nhân dân.
2.1.6. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất Nhà nước và giá đất
thị trường
Cơ sở hình thành giá đất là một vấn đề có vai trị hết sức quan trọng trong
việc định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá
trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài
nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như
15