Đề tài Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện gio linh, tỉnh quảng trị

DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Gio Linh năm 2020.............................37
Bảng 4.2. Kết quả công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn huyện Gio Linh năm
2020.....................................................................................................................45
Bảng 4.3. Kết quả công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn huyện.....................47
Gio Linh năm 2021..............................................................................................47
Bảng 4.4. Kết quả công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn huyện.....................50
Gio Linh năm 2022..............................................................................................50
Bảng 4.5. Kết quả công tác cấp GCNQSD đất của giai đoạn 2020 – 2022........52
Bảng 4.6. Kết quả lấy ý kiến của người dân về công tác đăng ký và cấp
GCNQSD đất của huyện Gio Linh giai đoạn 2020-2022....................................54


DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí của huyện Gio Linh..........................................................23
Biểu đồ 4.1. Cơ cấu đất đai 2020........................................................................39


DANH MỤC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT

TT

Chữ viết tắt

1

UBND

Ủy ban Nhân dân

2

GCN

Giấy chứng nhận

3

GCNQSD

4

QH

5

NQ - UBTVQH

6

NĐ-CP

7

TT-BTNMT

8

TT-BTC

9

UBND-NN

10

HĐND

11

TB - UBND

12

KCN

MỤC LỤ

Viết đầy đủ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Quốc Hội
Nghị quyết Ủy ban Thường vụ Quốc hội
Nghị định Chính phủ
Thơng tư - Bộ Tài ngun Mơi trường
Thơng tư - Bộ Tài chính
Ủy ban Nhân dân – Nông nghiệp
Hội đồng Nhân dân
Thông báo - Ủy ban Nhân dân
Khu công nghiệp

PHẦN 1.MỞ ĐẦU................................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài.................................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu.......................................................................................2
1.2.1. Mục tiêu chung............................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể............................................................................................2
1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................................................2
1.3.1. Ý nghĩa khoa học.........................................................................................2
PHẦN 2.TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU.............................................3
2.1. Cơ sở khoa học trong công tác cấp GCNQSD đất.........................................3
2.1.1. Một số khái niệm.........................................................................................3
2.1.2. Vai trị của cơng tác cấp Giấy chứng nhận..................................................3
2.1.3. Cơ sở pháp lý...............................................................................................5
2.1.4. Trình tự, thủ tục cơng tác cấp GCNQSD đất............................................12
2.1.55. Nhiệm vụ các cấp trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..........14
2.2. Cơ sở thực tiễn liên quan đến đề tài.............................................................16
2.2.1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở một số nước...........................16
2.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam...............................18
2.3. Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài........................................................19
PHẦN 3.ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU....21
3.1. Đối tượng......................................................................................................21
3.2. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................21
3.3. Nội dung nghiên cứu....................................................................................21
3.4. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................21
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập thông tin, số liệu......................................21
3.4.2. Phương pháp phân tích và tổng hợp số liệu, tài liệu thu thập được..........22
3.4.3. Phương pháp so sánh và đánh giá kết quả đạt được..................................22
PHẦN 4.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN....................................23

4.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu huyện Gio Linh, tỉnh Quảng Trị...................23
4.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và môi trường........................23
4.1.2. Điều kiện kinh tế - Xã hội.........................................................................28
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Gio Linh,
tỉnh Quảng Trị.....................................................................................................34
4.2. Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất................................................36
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai...........................................................................36
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Gio Linh năm 2020...................................37
4.3. Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn huyện Gio Linh, tỉnh
Quảng Trị giai đoạn 2020 – 2022.......................................................................45
4.3.1. Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất theo năm........................................45
4.4 Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất của huyện Gio Linh, tỉnh Quảng Trị
giai đoạn 2020 – 2022 thông qua lấy ý kiến của cán bộ quản lý đất đai và người
dân.......................................................................................................................53
4.4.1. Đánh giá của cán bộ về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...53
4.4.2 Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất của huyện Gio Linh, tỉnh Quảng Trị
giai đoạn 2020 – 2022 thông qua lấy ý kiến của người dân...............................54
4.5. Những thuận lợi, khó khăn và giải pháp khắc phục nhằm nâng cao công tác
cấp GCNQSD đất trên địa bàn huyện Gio Linh, tỉnh Quảng Trị trong thời gian
tới.........................................................................................................................55
4.5.1. Thuận lợi...................................................................................................55
4.5.2. Khó khăn...................................................................................................56
4.5.3 Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ công tác đăng ký, cấp GCNQSD đất
trên địa bàn huyện Gio Linh, tỉnh Quảng Trị......................................................56
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.............................................................58
5.1. Kết luận........................................................................................................58
5.2. Kiến Nghị.....................................................................................................59
TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................60

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là
nguồn lực quan trọng của đất nước. Việc sử dụng đất liên quan chặt chẽ đến mọi
hoạt động của từng ngành và từng lĩnh vực, quyết định đến hiệu quả sản xuất và
sự phát triển của mỗi quốc gia.
Đất đai là tài nguyên có sự cố định về vị trí và giới hạn về diện tích. Với
các đặc điểm này đất đai ngày càng phải chịu áp lực rất lớn từ quá trình phát
triển của nền kinh tế xã hội và sự gia tăng của dân số. Điều này đòi hỏi việc
phân bổ, khoanh vùng đất đai theo khơng gian sử dụng cho các mục đích phát
triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ mơi trường và có kế hoạch sử
dụng đất một cách hợp lý.
Điều 22 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai trong đó có cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ
sơ địa chính. Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ
thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất,
là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt tồn bộ diện tích đất đai và người sử
dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ
quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và
khoa học.
Nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng do dân số tăng, kinh tế phát triển
đặc biệt là q trình cơng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước đang diễn ra mạnh
mẽ mà đất đai thì có hạn chế về diện tích. Chính những điều này làm cho việc
phân bổ đất đai vào các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khó khăn, các
mối quan hệ đất đai càng ngày càng phức tạp.
Công tác cấp GCNQSD đất ở nước ta vẫn còn chậm và thiếu sự đồng đều

ở các vùng khác nhau và những tiến trình thực hiện cũng khác nhau do những
nguyên nhân chủ quan và khách quan của từng địa phương.
Xuất phát từ thực tiễn cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng
của vấn đề, đồng thời với thời gian thực tiễn tại địa bàn huyện Gio Linh, tôi đã
1


dành thời gian tìm hiểu, nghiên cứu về cơng tác quản lý nhà nước về cấp mới,
cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhận thấy, thời gian qua
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Gio Linh đã ln tích cực tiếp
nhận, thẩm định hồ sơ về đất đai theo đúng trình tự thủ tục của Pháp luật. Mặc
dù vậy, công tác quản lý đất đai cịn phức tạp, hồ sơ địa chính các xã trên địa
bàn huyện còn nhiều hạn chế, bất cập, gây khó khăn trong quản lý và giải quyết
cơng việc. Xuất phát từ những thực tiễn trên tôi chọn đề tài “Đánh giá tình
hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Gio Linh, tỉnh
Quảng Trị ”, để có cái nhìn đúng đắn về cơng tác cấp GCNQSD đất, phát huy
điểm mạnh và khắc phục những tồn tại trong công tác quản lý nhà nước về đất
đai trên địa bàn huyện Gio Linh trong thời gian tới.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Gio Linh giai đoạn 2020 - 2022.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá sự hiểu biết của người dân trên địa bàn thành phố về công tác
cấp GCNQSD đất.
- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải pháp nhằm nâng
cao hiệu quả công tác cấp GCNQSD đất cho huyện Gio Linh, tỉnh Quảng Trị.
1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
1.3.1. Ý nghĩa khoa học
- Có cơ hội học hỏi và rút ra được nhiều kiến thức thực tế nhất là trong

công tác cấp GCNQSD đất, từ đó đưa ra được những đánh giá và nhận định
riêng và công tác này trong giai đoạn hiện nay.
- Nắm vững những quy định của Luật đất đai 2013 và những văn bản dưới
luật về đất đai của trung ương và ở địa phương trong công tác cấp GCNQSD
đất.
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Đưa ra các kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền để đề ra
những giải pháp phù hợp để công tác cấp GCNQSD đất nói riêng và cơng tác
quản lí nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn


3


PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học trong công tác cấp GCNQSD đất
2.1.1. Một số khái niệm
a. Khái niệm về quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền khai thác cơng dụng tính năng của đất và
hưởng những lợi ích từ việc khai thác đó. Đất đai là tài sản đặc biệt. Nhà nước
giao đất, cho thuê một phần đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng
thực chất Nhà nước giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất
có nghĩa vụ đối với Nhà nước và tuân thủ những quy định của Nhà nước về
quản lý sử dụng đất (Luật đất đai năm 2003) [2].
Theo Luật đất đai năm 2003 có quy định về quyền sử dụng đất như sau:
“Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất đối với người đang
sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho th đất, cơng nhận quyền sử
dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất” [2].

b. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo khoản 16 Điều 4, Luật đất đai 2013 số 45/2013/QH13: “ Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” (Luật đất đai
2013) [4].
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất do Bộ Tài nguyên và môi trường phát hành theo một mẫu thống
nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
2.1.2. Vai trò của cơng tác cấp Giấy chứng nhận
a. Vai trị trong quản lý nhà nước về đất đai
GCN có vai trị rất quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai.
GCN là chứng thư pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Cần phân biệt giữa quyết định giao


đất và GCN. Quyết định giao đất là cơ sở phát sinh quyền sử dụng đất, còn
GCN là cơ sở của mọi quan hệ pháp lý giữa nhà nước và người sử dụng đất
trong quá trình quản lý và sử dụng đất.
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp GCN với
đầy đủ thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất. Hệ thống thơng
tin đó là sản phẩm từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về
đất đai. Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao, đáp
ứng yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và cấp GCN địi hỏi phải triển
khai thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản
pháp luật về chính sách đất đai. Mặt khác hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất
đai khơng chỉ tạo tiền đề mà cịn là cơ sở nhất thiết cho triển khai thực hiện tốt
các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.

GCN còn là cơ sở để nhà nước quản lý đất đai. Việc sử dụng đất do tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân cụ thể thực hiện. Nhà nước giao đất cho dân để dân
sử dụng và trong quá trình sử dụng ln có sự biến đổi về chủ sử dụng, về diện
tích cũng như loại đất. Thơng qua việc cấp GCN cơ quan nhà nước có thể nắm
được tỷ lệ chiếm hữu và sử dụng đất của các thành phần kinh tế. Phát hiện được
những việc sử dụng trái phép, kịp thời sửa chữa, phân phối đất đai cho phù hợp.
Việc cấp GCN là quyền lợi và cũng là nghĩa vụ trách nhiệm của chủ sử dụng đất
và của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.
Sau khi đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và cấp GCN.
Khi đó mọi giao dịch về quyền sử dụng đất đai nhà nước có thể nắm chắc được
và thu thuế cho ngân sách nhà nước.
b. Đối với người sử dụng đất
- Là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai
nhằm sử dụng đất đai tiết kiệm hiệu quả.
- Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền lợi hợp pháp như:
tặng, cho, thừa kế, chuyển nhượng, góp vốn... bằng quyền sử dụng đất khơng
gặp bất cứ trở ngại nào về phía luật pháp.
- Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước đặc
biệt là nghĩa vụ tài chính: nộp thuế trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất, các
loại thuế có liên quan...
- Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Là công cụ để người sử dụng đất tham gia vào thị
trường bất động sản để có thể bán, cho thuê quyền sử dụng đất có hiệu quả cao
5


nhất khơng gặp bất cứ trở ngại nào về phía luật pháp.
c. Đối với nhà nước
- Là công cụ giúp việc quản lý đất đai có khoa học và hiệu quả.
- Là công cụ để Nhà nước thực hiện các kế hoạch sử dụng đất nhằm

hướng việc sử dụng đất một cách tiết kiệm có hiệu quả theo quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất nhà nước đặt ra.
- Là cơ sở để Nhà nước nắm và kiểm soát sự phát triển của thị trường bất
động sản.
d. Các đối tượng liên quan khác
- Đối với ngân hàng, các tổ chức tín dụng thì GCN là căn cứ để các ngân
hàng, tổ chức tín dụng đồng ý cho vay vốn kinh doanh, sản xuất.
- Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì GCN là căn cứ để xác
nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay khơng nhằm đảm bảo
việc kinh doanh có hiệu quả.
- Đối với người đầu tư vào đất đai (nhưng không sử dụng trực tiếp) thì
GCN là căn cứ pháp lý để người đầu tư an tâm về khoản đầu tư của mình.
- Đối với các cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản thì
GCN là cơ sở để họ nắm các thông tin cần thiết khi quyết định mua, thuê...
quyền sử dụng đất của mảnh đất đó.
2.1.3. Cơ sở pháp lý
2.1.3.1. Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến cơng tác cấp
GCNQSD đất
- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013[11]:
- Nghị quyết số 755/2003/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 04 năm 2005
của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trường hợp
cụ thể về nhà đất trong q trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và
chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 07 năm 1991 làm cơ sở
xác định điều kiện cấp GCN đối với trường hợp đang sử dụng nhà, đất thuộc
diện thực hiện các chính sách quy định tại Điều 2 của Nghị quyết số
23/2003/QH11.
- Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27 tháng 07 năm
2006 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác

lập trước ngày 01 tháng 07 năm 1991 có người Việt Nam định cư ở nước
ngoài tham gia làm cơ sở xác định đối tượng được cấp GCN trong những
trường hợp có tranh chấp.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai [5]
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ quy định về giá đất.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi,
bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng
nhận) [2]
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính [3]
- Thơng tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về bản đồ địa chính [1]
- Thơng tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng
Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5
năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày

06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết
thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư
hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
7


2.1.3.2. Nguyên tắc và thẩm quyền cấp GCNQSD đất
Theo điều 98 của Luật đất đai 2013, nguyên tắc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy
định như sau [11] :
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc
thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện
tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại
Điều 99 của Luật đất đai 2013 [11] như sau:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng
đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn
mà có u cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người chung
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của
những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các
chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao
cho người đại diện.
3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất sau khi đã hồn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp
luật. Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được
ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì
được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên
chồng vào 9 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một
người. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu


nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi
họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên
vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
5. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên
chồng vào 9 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một
người. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi
họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên
vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.

6. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với
số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng
nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp với
những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất diện tích đất
được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp
tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. Trường hợp
đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời
điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện
tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều
hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật
2013.[11].
* Điều kiện được cấp GCNQSD đất
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân đang sử dụng đất
có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại điều 100 Luật Đất đai 2013:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các

9


loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai
của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời
Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ
cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác đuợc xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ
quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên nguời khác, kèm theo
giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan,
nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó khơng có tranh
chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công
nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo


quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đuợc Nhà nuớc giao đất, cho
thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành
mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì đuợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền 12 sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp
chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có cơng trình là đình, đền, miếu,
am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của
Luật này và đất đó khơng có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có
đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.[11].
+ Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà khơng có
giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực
thi hành mà khơng có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ
khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn,
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân
cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp
thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng có các giấy tờ quy định
tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01
tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân
dân cấp xã xác nhận là đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông
thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy
hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.[11]
+ Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được quy

11


định tại Điều 102 Luật Đất đai 2013:
1. Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích
đất sử dụng đúng mục đích.
2. Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được giải quyết như sau:
a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất khơng sử dụng, sử dụng khơng
đúng mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị
chiếm;
b) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban
nhân dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng
đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất
mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất
ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất
ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước
khi bàn giao cho địa phương quản lý.
3. Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê
đất quy định tại Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm
thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều
kiện sau đây:
a) Được Nhà nước cho phép hoạt động;
b) Không có tranh chấp;
c) Khơng phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01
tháng 7 năm 2004.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.[11]
* Thẩm quyền cấp GCNQSD đất Theo điều 105 của Luật đất đai 2013,


thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất được quy định như sau [11] :
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tơn giáo;
người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
Thẩm quyền cấp GCN còn được quy định cụ thể hơn tại điều 37 Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013
như sau (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) [5]:
- Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Sở Tài
ngun và Mơi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng, trong các trường
hợp sau:

+ Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của
người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất;
- Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác
nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
2.1.4. Trình tự, thủ tục công tác cấp GCNQSD đất
* Theo điều 70 của nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 hướng
dẫn thi hành luật đất đai 2013 thì trình tự, thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất đối với hộ gia đình, cá nhân
quy định như sau [5] :
- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai,
13


tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm
kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
+ Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với
nội dung kê khai đăng ký; trường hợp khơng có giấy tờ quy định tại Điều 100
của Luật Đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì xác nhận
nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù
hợp với quy hoạch.
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản
gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp khơng có giấy tờ
quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì xác

nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, cơng trình xây
dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp
phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ
nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách
pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa
có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử
dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử
dụng đất nộp (nếu có);
+ Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức
trong nước, cơ sở tơn giáo, tổ chức nước ngồi, cá nhân nước ngồi, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có
xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt
động đo đạc bản đồ;
* Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân được quy định cụ
thể hơn tại Điều 8 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 quy
định về hồ sơ địa chính như sau [3] :
- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:
+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và


Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;
+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn

liền với đất.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc cơng trình xây dựng thì
phải có sơ đồ nhà ở, cơng trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền
sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở,
cơng trình đã xây dựng);

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mẫu số 04a/ĐK theo thông tư số 24/2014/
TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP;
+ Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);
+ Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất;
+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn,
giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có).
- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với
trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý gồm có:
+ Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK theo thông tư số
24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Mơi trường.
+ Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất để quản lý.
+ Sơ đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất, khu đất được giao quản lý (nếu có).
- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, cơng trình xây dựng của tổ chức
15