Đề tài Thực trạng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố đồng hới,

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Quy ước thang điểm đánh giá ý kiến theo thang đo Likert....................................................................25
Bảng 3.1: Phân bố dân cư năm 2021 theo đơn vị hành chính.................................................................................37
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 thành phố Đồng Hới.........................................................................53
Bảng 3.3: Biến động hiện trạng sử dụng đất thành phố Đồng Hới giai đoạn 2018 – 2022 theo đơn vị hành chính
.................................................................................................................................................................................59
Bảng 3.4: Biến động hiện trạng sử dụng đất thành phố Đồng Hới giai đoạn 2018 – 2022 theo diện tích.............60
Bảng 3.5: Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới giai đoạn
2018 – 2022.............................................................................................................................................................64
Bảng 3.6: Tình hình thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới giai đoạn 2018 –
2022.........................................................................................................................................................................70
Bảng 3.7: Tình hình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới giai đoạn 2018 –
2022.........................................................................................................................................................................75
Bảng 3.8: Kết quả điều tra về loại giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 03 điểm nghiên cứu.................79
Bảng 3.9: Kết quả điều tra về chuyển nhượng tại 03 điểm nghiên cứu..................................................................80
Bảng 3.10: Kết quả điều tra thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất tại 03 điểm nghiên cứu....................................83
Bảng 3.11: Kết quả điều tra thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất tại 03 điểm nghiên cứu..................................85
Bảng 3.12: Ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân tại 03 điểm nghiên cứu......................................................88
Bảng 3.13: Ý kiến đánh giá của hộ gia đình cá nhân về giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường........................89
Bảng 3.14: Ý kiến đánh giá của hộ gia đình cá nhân về các khoản phí, lệ phí chuyển quyền sử dụng đất............90
Bảng 3.15: Ý kiến đánh giá của hộ gia đình cá nhân về thủ tục thực hiện các quyền...........................................91
Bảng 3.16: Ý kiến đánh giá của cán bộ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.....................................................94
Bảng 3.17: Ý kiến của cán bộ quản lý đất đai về các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho của người sử dụng đất.................................................................................................................96

DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH V

Hình 1.1: Sơ đồ trình tự, thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động
sản ........................................................................................................................................................................14Y

Hình 3.1: Sơ đồ địa giới hành chính thành phố Đồng Hới............................................................26

Hình 3.2: Cơ cấu sử dụng đất thành phố Đồng Hới năm 2022.......................................................52

Hình 3.3: Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các xã, phường trên địa bàn thành phố Đồng

Hới giai đoạn 2018 - 2022...............................................................................................65

Hình 3.4: Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo từng năm.......................................67

Hình 3.5: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn thành phố Đồng Hới

theo từng loại đất.........................................................................................................69

Hình 3.6: Tình hình thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất tại các xã, phường trên địa bàn thành phố Đồng Hới

giai đoạn 2018 – 2022...................................................................................................71

Hình 3.7: Tình hình thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới theo từng năm.. . .72

Hình 3.8: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất theo loại đất giai đoạn 2018 - 2022...........73

Hình 3.9: Tình hình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất tại các xã, phường trên địa bàn thành phố Đồng Hới

giai đoạn 2018 – 2022...................................................................................................76

Hình 3.10: Tình hình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới theo từng năm..77

Hình 3.11: Tình hình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất theo loại đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới giai

đoạn 2018 - 2022.........................................................................................................78

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt
BĐS Bất động sản
ĐK Điều kiện
GCN Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QSDĐ Quyền sử dụng đất
SDĐ Sử dụng đất
SXNN Sản xuất nông nghiệp
UBND Uỷ ban nhân dân
VPDKDĐ Văn phòng Đăng ký đất đai

MỤC LỤ

MỞ ĐẦU..............................................................................................................1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.....................................................................1
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU..............................................................................2
2.1. Mục tiêu chung...............................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể...............................................................................................2
3. YÊU CẦU ĐỀ TÀI...........................................................................................2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU..........................4
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN..........................................................................................4
1.1.1. Khái niệm đất đai và người sử dụng đất......................................................4
1.1.2. Quyền sử dụng đất.......................................................................................6
1.1.3. Chuyển quyền sử dụng đất..........................................................................7
1.1.4. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất...........9
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN....................................................................................15

1.2.1. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên thế giới.....................15
1.2.2. Tình hình thực hiện cơng tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất tại Việt Nam.........................................................................................17
1.2.3. Tình hình thực hiện cơng tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình trong thời gian qua................................19
1.3. MỘT SỐ CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CĨ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI....20
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU...................................................................................................22
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU.............................................22
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................22
2.2.2. Phạm vi nghiên cứu...................................................................................22
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU........................................................................22
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU................................................................23
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp.........................................................23
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp.......................................................24
2.3.3. Phương pháp phân tích, thống kê, xử lý số liệu........................................24

2.3.4. Phương pháp sử dụng thang đo Likert......................................................24

CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN........................26

3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ ĐỒNG
HỚI, TỈNH QUẢNG BÌNH................................................................................26

3.1.1. Điều kiện tự nhiên.....................................................................................26

3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội........................................................32

3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.............................40

3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI VÀ HIỆN TRẠNG SỬ
DỤNG ĐẤT........................................................................................................42

3.2.1. Tình hình thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai.................42

3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới năm 2022........52

3.3. THỰC TRẠNG VỀ VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI GIAI
ĐOẠN 2018 – 2022............................................................................................64

3.3.1. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2018 – 2022.........64

3.3.2. Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2018 – 2022......................70

3.3.3. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2018 – 2022.....................74

3.4. Ý KIẾN CỦA CÁC BÊN LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG TÁC CHUYỂN
NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI GIAI ĐOẠN 2018 – 2022.............................78

3.4.1. Tình hình thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
của hộ gia đình cá nhân.......................................................................................78

3.4.2. Ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.....................................................87

3.4.3. Ý kiến của cán bộ chuyên môn về công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới...................................93

3.4.4. Đánh giá chung về công tác thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới..........................................97

3.6. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC
HIỆN CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN TẠI THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI
TRONG THỜI GIAN TỚI..................................................................................99
3.6.1. Giải pháp về chính sách.............................................................................99
3.6.2. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật....................................100
3.6.3. Nhóm giải pháp về thủ tục hành chính....................................................100
3.6.4. Giải pháp về cơ sở vật chất và nhân lực..................................................100
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.........................................................................101
1. KẾT LUẬN...................................................................................................101
2. KIẾN NGHỊ..................................................................................................102
TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................................................103

MỞ ĐẦU

1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài sản đặc biệt của quốc gia, là tư liệu sản xuất cơ bản, là tài
nguyên vô cùng quý giá, là nguồn sống của nhân dân và nguồn lực to lớn của
đất nước, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý [19]. Kể từ Hiến pháp năm 1980, đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn
dân và Nhà nước thống nhất quản lý. Đất đai tạo nên những giá trị xã hội, tạo
nên của cải vật chất, tạo ra nguồn lợi. Cũng từ nguồn lực đất đai hình thành lên
những giá trị lợi nhuận khổng lồ, đó là sự tồn tại của thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản được hình thành do sự tương tác giữa người mua

và người bán trong việc trao đổi quyền sở hữu bất động sản lấy các tài sản khác,
thường là tiền. Bất động sản, với tư cách là một dạng tài sản độc đáo, nên được
xem xét trong bối cảnh đời sống kinh tế tổng thể của một quốc gia. Nguồn lực
đó có giới hạn, muốn bảo tồn và khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên đặc biệt
đó phải có sự quản lý của Nhà nước [24].

Chuyển quyền sử dụng đất là một thiết chế pháp lý đặc thù ở Việt Nam,
phát sinh trong quá trình hình thành và phát triển nền kinh tế thị trường nói
chung và thị trường bất động sản nói riêng [1]. Trong thời điểm Luật Đất đai
1987 có hiệu lực thi hành, việc mua, bán đất đai là hành vi bị cấm. Bởi lẽ, đất
đai là sở hữu toàn dân, nhà nước sẽ giao cho nhân dân quản lý, sử dụng và
không được mua bán. Khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực, người sử dụng đất đã
có quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, được ghi nhận
trong Khoản 3 Điều 73 Luật Đất đai 1993. Trong quá trình thực hiện và qua
nhiều lần sửa đổi, cho đến Luật Đất đai năm 2013 đã phát triển và xác định
người sử dụng đất có 09 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trong đó, các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho là những quyền quan
trọng, được sử dụng phổ biến và có ý nghĩa vơ cùng quan trọng trong việc xây
dựng và hồn thiện pháp luật nói chung, cũng như pháp luật đất đai nói riêng.

Thành phố Đồng Hới là trung tâm kinh tế - văn hóa - xã hội của tỉnh Quảng
Bình. Do có tiềm năng về phát triển kinh tế, tại đây đang chịu ảnh hưởng của
q trình đơ thị hóa. Nhu cầu về quyền sử dụng đất cho việc phát triển kinh tế -
xã hội rất lớn nên hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, đặc biệt là hoạt động
chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế của các hộ gia đình, cá nhân trên thị trường
diễn ra hết sức sôi động. Việc chuyển quyền sử dụng đất là một đòi hỏi phát sinh

1

từ thực tế, nhưng đất đai không chỉ là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt mà còn
là thành phần quan trọng của mơi trường sống văn hố, xã hội và an ninh, nên
việc chuyển quyền sử dụng đất không thể tuỳ tiện mà phải tuân thủ những quy
định của pháp luật. Tuy nhiên, hiện nay việc thực hiện các quyền chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại địa
bàn thành phố vẫn còn bộc lộ những hạn chế, vướng mắc nhất định.

Xuất phát từ thực tiễn đó, đề tài “Thực trạng chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đồng
Hới, tỉnh Quảng Bình” được thực hiện nhằm đánh giá tình hình thực hiện cơng
tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn, từ đó đề xuất giải pháp để cải thiện, khắc phục những vướng
mắc, tồn tại trong thời gian tới.

2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

2.1. Mục tiêu chung

Đánh giá tình hình thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng
Bình giai đoạn 2018 - 2022, từ đó đưa ra giải pháp nhằm hồn thiện, giải quyết,
khắc phục các vấn đề cịn tồn tại trong thời gian tới.

2.2. Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá kết quả thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng
Bình giai đoạn 2018 – 2022.

- Xác định được những khó khăn, vướng mắc trong q trình thực hiện

chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình giai đoạn 2018 – 2022.

- Đề xuất giải pháp, hướng giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong
thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình giai đoạn 2018 –
2022.

3. YÊU CẦU ĐỀ TÀI

- Làm rõ cơ sở lý luận quản lý nhà nước về chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất.

- Số liệu thu thập điều tra và phỏng vấn phải rõ ràng, trung thực và khách
quan, đảm bảo độ tin cậy và phản ánh đúng thực trạng nghiên cứu của đề tài.

- Các phương pháp sử dụng trong đề tài được vận dụng hợp lý và đảm bảo
tính khoa học.

- Nắm được tình hình thực tế của cơng tác quản lý việc chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới giai đoạn
2018 – 2022.

- Các giải pháp, kiến nghị được đề xuất phải đảm có tính khả thi, các nhận
xét, đánh giá cần đảm bảo tính khoa học.

3

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1.1. Khái niệm đất đai và người sử dụng đất
1.1.1.1.Khái niệm đất đai

Theo Điều 4, Thông tư số 14/2014/TT-BTNMT ngày 26/12/2012 [4], đất
đai được định nghĩa như sau: “Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện
tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính
chu kỳ, có thể dự đốn được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và
tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa
hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất
của con người”.

Căn cứ vào Điều 10, Luật đất đai 2013 [13], đất đai được chia thành 03
nhóm chính sau:

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại
nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt khơng trực
tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động
vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản
cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống
và đất trồng hoa, cây cảnh;
2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh;

d) Đất xây dựng cơng trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức
sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục
thể thao, khoa học và cơng nghệ, ngoại giao và cơng trình sự nghiệp khác;

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi
nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây
dựng, làm đồ gốm;

e) Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng gồm đất giao thông (gồm cảng
hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường
sắt, hệ thống đường bộ và cơng trình giao thơng khác); thủy lợi; đất có di tích
lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi,
giải trí cơng cộng; đất cơng trình năng lượng; đất cơng trình bưu chính, viễn
thơng; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất cơng trình cơng cộng khác;

g) Đất cơ sở tơn giáo, tín ngưỡng;

h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao
động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo
vệ thực vật, phân bón, máy móc, cơng cụ phục vụ cho sản xuất nơng nghiệp và

đất xây dựng cơng trình khác của người sử dụng đất khơng nhằm mục đích kinh
doanh mà cơng trình đó khơng gắn liền với đất ở;

3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

1.1.1.2. Khái niệm người sử dụng đất

Để nói về thuật ngữ “người sử dụng đất”, Luật Đất đai 2013 [13] đã dành
Điều 5 để liệt kê về các đối tượng sử dụng đất. Theo Điều 5, Luật đất đai 2013
[13], người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao
gồm:

- Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ
chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội
- nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp

5

công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi
chung là tổ chức);

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng
địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương
tự có cùng phong tục, tập qn hoặc có chung dịng họ;

- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường,
niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức

tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

- Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc
Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ
chức liên chính phủ;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về
quốc tịch;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn
đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà
đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật
về đầu tư.

Khóa luận tốt nghiệp này sẽ tập trung nghiên cứu về đối tượng tổ chức, hộ
gia đình cá nhân.

1.1.2. Quyền sử dụng đất

1.1.2.1. Khái niệm quyền sử dụng đất

a.Theo phương diện chủ quan

Theo từ điển Luật học [22] do Viện Khoa học Pháp lý – Bộ Tư pháp:
Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được
chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho từ những chủ thể khác có quyền sử

dụng đất.

Người sử dụng đất có các quyền: 1. Quyền được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất; 2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; 3.

Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông
nghiệp; 4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp; 5. Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền
sử dụng đất hợp pháp của mình; 6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành
vi vi phạm pháp luật đất đai. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

b. Theo phương diện khách quan

Quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai bao
gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật đất đai do Nhà nước ban hành nhằm điều
chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất; quan hệ về thực
hiện các quyền năng của quyền sử dụng đất; quan hệ về bảo hộ quyền sử dụng
đất (giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất) [11].

Xét trên phương diện này, quyền sử dụng đất là một chế định pháp luật bao
gồm các quy định làm căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất; các quy định
về thực hiện quyền sử dụng đất và các quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo,
tranh chấp về quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 đã dành hẳn một
chương (Chương XI – Từ Điều 166 đến Điều 194) quy định về quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất; bao gồm các quyền và nghĩa vụ chung của người sử
dụng đất và các quyền và nghĩa vụ cụ thể của từng nhóm chủ thể sử dụng đất
[11].

1.1.3. Chuyển quyền sử dụng đất

1.1.3.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại Khoản 10, Điều 3, Luật Đất đai 2013 [13], quy
định về khái niệm chuyển quyền sử dụng đất cụ thể như sau: Chuyển quyền sử
dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác
thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Theo đó, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nếu không được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì vẫn có quyền sử dụng đất thông
qua việc nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác với nhiều hình thức khác
nhau.

7

1.1.3.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định của Khoản 10, Điều 3 Luật đất đai 2013 [13]:”Chuyển
quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang
người khác thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Trong khóa luận tốt
nghiệp này chỉ đề cập, làm rõ ba quyền: chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho
quyền sử dụng đất.

a.Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận ý chí giữa các bên
nhằm làm phát sinh một quan hệ pháp luật mà trong đó, một bên có nghĩa vụ

chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên kia với tư cách là chuyển giao quyền sở
hữu một tài sản, cịn bên kia có nghĩa vụ thanh tốn cho bên đã chuyển giao
quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất được
xác định theo thỏa thuận của các bên trên một cơ sở diện tích nhất định [10].

Trong các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì chuyển nhượng QSDĐ là
quyền cơ bản và chiếm vị trí quan trọng, được các chủ thể sử dụng đất thực hiện
thường xuyên và chiếm ưu thế trên thị trường. Xét về mặt lịch sử, trước ngày
Luật Đất đai 1993 có hiệu lực, đất đai hay quyền sử dụng đất không phải tài sản
được phép chuyển giao trong giao dịch dân sự. Tuy nhiên, trên thực tế, hoạt
động chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn diễn ra, về nguyên tác hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời kỳ này bị coi là vô hiệu [17].

Bản chất của chuyển nhượng QSDĐ là sự “mua đứt, bán đoạn” quyền sử
dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác trên cơ sở các quy định của nhà nước
cho phép. Giao dịch này một mặt phản ánh tính chất của quan hệ thị trường, do
quy luật của thị trường điều chỉnh trên cơ sở ý chí và thỏa thuận của các bên;
song giao dịch này cũng chịu sự chi phối và kiểm soát của Nhà nước nên tính
chất thị trường bị hạn chế, sự thỏa thuận và tự do ý chí giữa các chủ thể cũng bị
ràng buộc chặt chẽ hơn [17].

b. Nhận tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho QSDĐ là một dạng tặng cho tài sản được quy định trong Bộ luật
Dân sự 2015 [12]: “ Tặng cho QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên
tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà khơng u cầu đền
bù, cịn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của bộ luật này và pháp
luật về đất đai”.

Tặng cho QSDĐ có thể được khái quát như sau: Tặng cho QSDĐ là sự thỏa

thuận bằng văn bản hợp đồng giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó
bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà khơng u cầu
đền bù, cịn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của bộ luật này và
pháp luật về đất đai. Đồng thời nó cịn là một phương tiện pháp lý quan trọng
bảo đảm cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên nhận
tặng cho nhằm thỏa mãn các nhu cầu về sử dụng đất [11].
c. Nhận thừa kế quyền sử dụng đất

Là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất của người chết cho người còn sống.
Người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác
theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quyền thừa kế QSDĐ được quy định chủ yếu
trong Bộ luật Dân sự. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển
nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa
chính trị xã hội.
1.1.4. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất
1.1.4.1. Điều kiện thực hiện

Theo Điều 188, Điều 189, Điều 191, Điều 192, Điều 193, Điều 194, Luật
Đất đai 2013 [13] điều kiện thực hiện như sau:

- Có GCN (trừ trường hợp quy định tại Khoản 3, Điều 186; Khoản 1, Điều
168, Luật Đất đai 2013 [13]).

- Đất khơng có tranh chấp.
- QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng

được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp
luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa, đất
rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được
chuyển mục đích sử dụng đấ theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

9

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa.

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ ở, đất nơng nghiệp trong khu vực rừng phịng hộ, trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh
sống trong khu vực rừng phịng hộ, rừng đặc dụng đó.

- Điều kiện hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ:

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có
điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho
QSDĐ ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

+ Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nơng nghiệp
trong khu vực rừng phịng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở,
đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực
rừng phịng hộ đó.

+ Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do nhà nước giao đất
theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ
sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất.

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận
góp vốn, th QSDĐ nơng nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:

+ Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ
chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSDĐ nông nghiệp để
thực hiện dự án.

+ Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp
vốn, th QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi
nơng nghiệp từ đất chun trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để nhà nước
bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng
đất trồng lúa.

- Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng QSDĐ để tự xây dựng nhà ở
phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy
hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

1.1.4.2. Đối tượng và cơ quan thực hiện

Theo Khoản 2, Điều 60; Khoản 1, Khoản 4, Điều 37, Nghị định
43/2014/NĐ-CP [7]; Khoản 2, Điều 17; Khoản 1, Điều 19, Văn bản hợp nhất 01/
VBHN-BTNTM [5] và Quyết định 2555/2017/QĐ-BTNMT [3] quy định đối

tượng và cơ quan thực hiện như sau:

- Chi nhánh VPĐKĐĐ tiếp nhận hồ sơ, trực tiếp thực hiện và có thẩm
quyền xác nhận thay đổi trên GCN đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền
SDĐ ở tại Việt Nam. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại
UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

- VPĐKĐĐ tiếp nhận hồ sơ, trực tiếp thực hiện và có thẩm quyền xác nhận
thay đổi trên GCN đối với tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngồi, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực hiện dự án đầu tư.

- Sở Tài ngun và Mơi trường có thẩm quyền cấp GCN đối với trường
hợp cấp mới GCN. Hoặc VPĐKĐĐ có thẩm quyền cấp GCN đối với trường hợp
được Sở Tài nguyên và môi trường ủy quyền.

- Cơ quan phối hợp: UBND cấp xã, cơ quan thuế, kho bạc.

1.1.4.3. Thành phần hồ sơ

Theo Quyết định 2555/2017/QĐ-BTNMT [3] quy định thành phần hồ sơ
gồm có:

- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn
bằng QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp người thừa kế QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là
người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế QSDĐ, quyền sở

hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế.

- Bản gốc GCN đã cấp.

11

- Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức
kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSDĐ nông nghiệp để thực
hiện dự án đầu tư.

- Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối
với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn
liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người
SDĐ.

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo biểu mẫu.

- Trường hợp người đề nghị cấp GCN đã chết trước khi được trao GCN thì
người được thừa kế QSDĐ theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung
giấy tờ về thừa kế theo quy định.

- Văn bản của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý chuyển
quyền SDĐ của hộ gia đình đã được cơng chứng hoặc chứng thực theo quy định
của pháp luật.

- Văn bản xác nhận trực tiếp sản xuất nông nghiệp đối với trường hợp nhận
chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trồng lúa.

1.1.1.4. Trình tự thực hiện thủ tục

Theo Điều 79, Nghị định 43/2014/NĐ-CP [7] và Quyết định 2555/2017/
QĐ-BTNMT [3] quy định trình tự thực hiện như sau:

Bước 1: Nộp và nhận hồ sơ

- Người sử dụng đất nộp hồ sơ theo quy định. Trường hợp thực hiện quyền
của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị
Chi nhánh VPĐKĐĐ hoặc VPĐKĐĐ thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần
diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực
hiện quyền của người sử dụng đất. Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa
hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải
thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy
định.

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện:

+ Trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ: cán bộ tiếp nhận hồ sơ ghi thời điểm
nhận hồ sơ (ngày, tháng, năm) vào sổ tiếp nhận hồ sơ; ghi số thứ tự hồ sơ, ký và
ghi rõ họ, tên vào phần cán bộ tiếp nhận hồ sơ trên biểu mẫu quy định và lập

phiếu tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả; trao cho người nộp hồ sơ theo biểu
mẫu được quy định, thực hiện tiếp bước 2.

+ Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ: hướng dẫn người nộp
hồ sơ bổ sung, hoàn thiện hồ sơ và ghi rõ lý do.

+ Trường hợp từ chối tiếp nhận hồ sơ: lập phiếu từ chối tiếp nhận giải
quyết hồ sơ theo biểu mẫu.Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong
thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển

hồ sơ đến Chi nhánh VPĐKĐĐ hoặc VPĐKĐĐ.

Bước 2: Thẩm tra hồ sơ và thực hiện thủ tục
Chi nhánh VPĐKĐĐ hoặc VPĐKĐĐ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, điều
kiện thực hiện thủ tục và thực hiện các công việc sau đây:
- Thông báo cho bên chuyển QSDĐ và niêm yết tại UBND cấp xã về việc
làm thủ tục cấp GCN cho người nhận chuyển quyền đối với trường hợp bên
nhận chuyển quyền chỉ có GCN của bên chuyển quyền; gửi văn bản đề nghị xác
nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đến UBND cấp xã nơi đăng
ký hộ khẩu thường trú, UBND cấp xã nơi có đất đối với trường hợp nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình, cá nhân.
- Gửi thơng tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thơng báo thu
nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo biểu
mẫu được quy định.
- Xác nhận nội dung biến động vào GCN đã cấp.
- Trường hợp phải cấp GCN thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp
GCN cho người sử dụng đất.
- Cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
- Trao GCN cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với
trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

13

Ký GCN Sở Tài nguyên và
Môi trường

Xác nhận nội dung Đủ ĐK Đủ ĐK Cơ quan Xác định
biến động trên thuế nghĩa vụ
GCN Chi nhánh VPĐKĐĐ/ tài chính
VPĐKĐĐ

Xác nhận hộ gia UBND cấp Đủ
đình trực tiếp xã ĐK

SXNN Chưa đủ
ĐK

Người nộp hồ sơ

Hình 1.1: Sơ đồ trình tự, thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu bất động sản [15]

1.1.4.5. Thời gian thực hiện thủ tục
Theo Khoản 40, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP [8] và Quyết định

2555/2017/QĐ-BTNMT [3] quy định thời gian thực hiện như sau:
- UBND cấp tỉnh quy định thời gian thực hiện nhưng thời gian thực hiện thủ tục

chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
bất động sản là không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

- Thời gian thực hiện thủ tục cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, quyền sở hữu
bất động sản là không quá 03 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

- Thời gian này khơng tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định
của pháp luật; khơng tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện
nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; khơng tính thời gian xem xét xử lý đối
với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.