Đề tài Nghiên cứu thực trạng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố hà tĩnh, tỉnh hà tĩnh

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU..............................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài....................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài............................................................................................2
2.1. Mục tiêu chung...............................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể...............................................................................................2
3. Yêu cầu của đề tài.............................................................................................2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU..........................3
1.1. Cơ sở lý luận...................................................................................................3
1.1.1. Quyền sở hữu..............................................................................................3
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai...............................................................3
1.1.3. Quyền sử dụng đất.......................................................................................3
1.1.4. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.............................................................4
1.1.5. Thừa kế quyền sử dụng đất.........................................................................7
1.1.6. Tặng cho quyền sử dụng đất........................................................................8
1.2. Cơ sở thực tiễn.............................................................................................12
1.2.1. Kết quả nghiên cứu công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất trên thế giới...........................................................................................12
1.2.2. Kết quả nghiên cứu công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất tại Việt Nam.........................................................................................14
1.3. Các cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài......................................15
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU...................................................................................................17
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................17
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................17
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu...................................................................................17
2.2. Nội dung nghiên cứu....................................................................................17
2.3. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................18

2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp..........................................18

2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp............................................18

2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu.........................................................................19

CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN........................20

3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và biến động sử dụng đất
thành phố Hà Tĩnh...............................................................................................20

3.1.1. Điều kiện tự nhiên.....................................................................................20

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội..........................................................................24

3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội.........................26

3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh
giai đoạn 2016 – 2021.........................................................................................28

3.2. Thực trạng về việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2016 – 2021................33

3.2.1. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2016–2021...........33

3.2.2. Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện chuyển
nhượng quyền sử dụng đất..................................................................................36

3.2.3. Tổng hợp ý kiến của các cán bộ chuyên môn về việc thực hiện chuyển
nhượng quyền sử dụng đất..................................................................................38

3.3. Thực trạng về việc thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2016 – 2021.............................39

3.3.1. Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2016–2021........................39

3.3.2. Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện thừa kế quyền
sử dụng đất..........................................................................................................40

3.3.3. Tổng hợp ý kiến của cán bộ chuyên môn về việc thực hiện thừa kế quyền
sử dụng đất..........................................................................................................43

3.4. Thực trạng về việc thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2016 – 2021.............................44

3.4.1. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2016–2021.......................44

3.4.2. Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện tặng cho
quyền sử dụng đất................................................................................................46

3.4.3. Tổng hợp ý kiến của các cán bộ chuyên môn về việc thực hiện tặng cho
quyền sử dụng đất................................................................................................49

3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Hà
Tĩnh trong thời gian tới.......................................................................................51

3.5.1. Giải pháp tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật về thực hiện
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ...........................................................51

3.5.2. Giải pháp về xây dựng đội ngũ cán bộ và đầu tư cơ sở vật chất...............52

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...........................................................................53

KẾT LUẬN.........................................................................................................53

KIẾN NGHỊ........................................................................................................54

TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................55

PHỤ LỤC...........................................................................................................57

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Cụm từ được viết tắt
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCNQSDĐ : Quyền sử dụng đất
Ủy ban nhân dân
QSDĐ :

UBND :

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh năm 2021........................28
Bảng 3.2: Biến động sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2016 – 2021....30
Bảng 3.3. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân tại thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2016 – 2021...............................34
Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại địa bàn nghiên cứu...........................................................................36
Bảng 3.5. Ý kiến của các hộ gia đình cá nhân đối với quy định, chính sách thực

hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất..............................................................37
Bảng 3.6. Tổng hợp ý kiến của cán bộ chuyên môn về việc thực hiện tặng cho
quyền sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu...........................................................38
Bảng 3.7. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân tại thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2016 – 2021........................................40
Bảng 3.8. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất
tại địa bàn nghiên cứu.........................................................................................41
Bảng 3.9. Ý kiến của các hộ gia đình cá nhân đối với quy định, chính sách thực
hiện thừa kế quyền sử dụng đất...........................................................................42
Bảng 3.10. Tổng hợp ý kiến của cán bộ chuyên môn về việc thực hiện thừa kế
quyền sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu...........................................................43
Bảng 3.11. Kết quả thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân tại thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2016 – 2021............................................45
Bảng 3.12. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất
tại các điểm điều tra.............................................................................................46
Bảng 3.13. Ý kiến của các hộ gia đình cá nhân đối với quy định, chính sách thực
hiện tặng cho quyền sử dụng đất.........................................................................47

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thành phố Hà Tĩnh..................................................20

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vơ cùng q giá. Đất là giá đỡ cho tồn bộ sự sống
của con người và là tư liệu sản xuất khơng thể thay thế. Vai trị của đất đai càng
lớn khi dân số ngày càng đông, nhu cầu dùng đất làm nơi cư trú, làm tư liệu sản
xuất, ngày càng tăng. Đặc biệt đối với nước ta là một nước nơng nghiệp thì vị trí
của đất đai lại càng quan trọng và có ý nghĩa to lớn. Sự tăng nhanh của dân số

và phát triển của nền kinh tế đã gây áp lực rất lớn đối với đất đai, trong khi đó
diện tích đất lại khơng hề được tăng lên, đòi hỏi con người phải biết cách sử
dụng một cách hợp lý nguồn tài nguyên có hạn đó.

Trong những năm qua công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Hà
Tĩnh đạt được những kết quả đáng khen ngợi, song còn gặp khơng ít khó khăn,
thực trạng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, diễn biến phức
tạp, tình trạng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho không đúng pháp luật vẫn diễn
ra phổ biến, gây khơng ít khó khăn trong công tác quản lý về đất đai. Điều này
làm ảnh hưởng rất lớn đến đời sống và việc sử dụng đất. Chính vì vậy cơng tác
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng, cần
được sự quan tâm của tất cả những người dân và các cơ quan ban ngành.

Việc nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, nhìn nhận và đánh giá những ưu
điểm, thuận lợi của việc chuyển quyền sử dụng đất nhằm khắc phục những diễn
biến phức tạp trong lĩnh vực này, tìm ra những nguyên nhân vi phạm điều kiện
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và trên cơ sở những quy định của pháp luật
giải quyết những vi phạm đó một cách đúng đắn. Từ đó, đề xuất một số kiến
nghị để đưa hoạt động chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất vào
khuôn khổ của pháp luật, thống nhất cách giải quyết chung của các loại vi phạm,
tìm ra những giải pháp quản lý để phục vụ nhu cầu chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho của người dân được thuận lợi và tốt nhất. Xuất phát từ những vấn đề
đó, được sự phân cơng của trường Đại học Nông Lâm Huế; Khoa Tài nguyên
đất và Môi trường nông nghiệp và sự hướng dẫn của Thầy giáo PGS.TS.
Nguyễn Hữu Ngữ, tôi quyết định chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà
Tĩnh” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp.

2. Mục tiêu của đề tài

2.1. Mục tiêu chung

Đánh giá được tình hình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2016 – 2021, từ đó chỉ ra những
khó khăn, tồn tại, nguyên nhân và đề xuất các giải pháp khắc phục để hoàn thiện
công tác này cho địa bàn nghiên cứu.

2.2. Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2016 – 2021;

- Tìm ra được những khó khăn và tồn tại trong việc thực hiện chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu;

- Đề xuất được các giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất để phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất
đai của thành phố Hà Tĩnh trong thời gian tới.

3. Yêu cầu của đề tài

- Xác định được tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất.

- Nắm được quy định quy trình và phương pháp nghiên cứu, phương pháp
phỏng vấn cán bộ, người dân và những ngươi am hiểu về chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất.

- Số liệu điều tra được phải phản ánh khách quan, trung thực, chính xác về
thực trạng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.

- Những đề xuất có tính khả thi và phù hợp với thực tế của thành phố Hà Tĩnh,
tỉnh Hà Tĩnh.

CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận

1.1.1. Quyền sở hữu

Các nhà sáng lập chủ nghĩa Mác-Lênin đã chỉ rõ vấn đề sở hữu đóng vai trị
vơ cùng quan trọng trong bất cứ cuộc cách mạng xã hội nào. C.Mác khẳng định:
“Tất cả những cuộc cách mạng gọi là những cuộc cách mạng chính trị, từ cuộc
cách mạng đầu tiên đến cuộc cách mạng cuối cùng, đều được tiến hành để bảo
hộ sở hữu thuộc một loại nào đó...”

Trong lĩnh vực đất đai, vấn đề sở hữu cũng đóng vai trị trung tâm, giữ vị
trí hạt nhân chi phối tồn bộ q trình quản lí và sử dụng đất đai ở nước ta. Chế
định sở hữu đất đai là một chế định cơ bản không thể thiếu được trong hệ thống
pháp luật đất đai. Chính vì vậy việc nghiên cứu, tìm hiểu về chế định sở hữu đất
đai là hết sức cần thiết.

Tất cả các quốc gia trên thế giới dù xác lập đất đai theo hình thức sở hữu tư
nhân, hình thức sở hữu tập thể hay hình thức sở hữu nhà nước hoặc hình thức sở
hữu toàn dân... cũng đều dựa trên những cơ sở lí luận và thực tiễn nhất định phù
hợp với điều kiện kinh tế-xã hội mang tính đặc thù của mỗi nước. Việc hình
thành chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam cũng khơng nằm ngồi quy luật này
[20].

1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều
4), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong
phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như người sử dụng.
Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt (Quốc hội, 2013) [13].

1.1.3. Quyền sử dụng đất

Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ
có giá và quyền tài sản”. Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 tiếp tục quy định:
“Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với

quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Như vậy,
dưới góc độ này, quyền sử dụng đất được coi là một loại quyền tài sản. Loại tài
sản này đặc biệt ở chỗ, nó là tài sản được xác lập trên một tài sản, và tài sản này
luôn luôn gắn với một tài sản khác đó là đất đai. Chính vì coi quyền sử dụng đất
là một loại tài sản nên Hiến pháp, Luật Đất đai ghi nhận chủ sử dụng đất được
thực hiện các giao dịch đối với tài sản này [12].

1.1.4. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.4.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là khái niệm được xác định cụ thể trong văn bản
Luật đất đai 2013. Theo đó, chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao

quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn
bằng quyền sử dụng đất - Khoản 10, Điều 3, Luật đất đai 2013[13].

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hành vi chuyển quyền sử dụng
đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm
nghề khác, khơng có nhu cầu, khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử
dụng đất mà pháp luật cho phép, ... Trong trường hợp này, người nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng
đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ
là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện
trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô
chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử
dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển
QSDĐ; mọi việc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai,
nếu không, sẽ bị xem là hành vi vi phạm pháp luật.

Trong các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là quyền cơ bản và chiếm vị trí quan trọng, được các chủ thể sử dụng
đất thực hiện thường xuyên và chiếm ưu thế trên thị trường. Xét về mặt lịch sử,
trước ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực từ 15/10/1993, đất đai hay quyền sử
dụng đất không phải là tài sản được phép chuyển giao trong giao dịch dân sự. Tuy
nhiên, trên thực tế, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn diễn ra, về
nguyên tắc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời kỳ này bị coi
là vô hiệu.

Cùng với quá trình đổi mới, xóa bỏ cơ chế tập trung bao cấp, xây dựng nền

kinh tế thị trường, đất đai không chỉ là tài ngun mà cịn là tài sản đặc biệt, có

giá trị lớn, khơng thể thiếu trong nền kinh tế. Chính vì vậy, Luật Đất đai 1993 đã
quy định người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất, trong đó có
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Điều 2, Khoản 3. Cũng từ đó mà
quyền của người sử dụng đất được mở rộng và hành lang pháp lý bảo về quyền
của người sử dụng đất cũng được xây dựng một cách chặt chẽ hơn. Đất đai có
giới hạn về diện tích, trong khi nhu cầu của mỗi con người, của các ngành, các
lĩnh vực và cao hơn là toàn xã hội ngày càng có xu hướng cần nhiều hơn, theo
đó nhu cầu trao đổi, dịch chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể
khác tất yếu sẽ ngày càng diễn ra sôi động.

Bản chất của chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự "mua đứt, bán đoạn"
quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác trên cơ sở các quy định Nhà
nước cho phép. Giao dịch này một mặt phản ánh tính chất của quan hệ thị
trường, do quy luật của thị trường điều chỉnh trên cơ sở ý chí và thỏa thuận của
các bên; song giao dịch này cũng chịu sự chi phối và kiểm soát của Nhà nước
nên tính chất thị trường bị hạn chế, sự thỏa thuận và tự do ý chí giữa các chủ thể
cũng bị ràng buộc chặt chẽ hơn. Điều đó nhận thấy rõ hơn qua các đặc điểm của
chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

* Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa
mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định.

- Về đối tượng trong quan hệ chuyển quyền sử dụng đất là quyền sử dụng
đất chứ không phải bản thân đất đai, một loại tài sản không thuộc quyền sở hữu
của bên chuyển quyền mà thuộc quyền sở hữu đại diện của Nhà nước

- Không chỉ quy định những điều kiện đối với chủ thể tham gia chuyển
nhượng cũng như từng loại đất, Nhà nước còn quy định người chuyển nhượng

và người nhận chuyển nhượng phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật.

- Không chỉ quy định chặt chẽ về đối tượng, về chủ thể chuyển nhượng,
pháp luật cịn quy định chặt chẽ quy trình, thủ tục chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.

- Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang tính vùng, miền, khu
vực.

- Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chịu ảnh hưởng bởi tính chất
của thị trường bất động sản.

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chịu sự chi phối, tác động của đường
lối chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước.

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường gắn liền với việc mua bán các
tài sản khác trên đất

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chịu sự tác động, ảnh hưởng của xu
thế hội nhập kinh tế quốc tế.

* Vai trò của chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đời sống kinh tế, xã
hội

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phương thức dịch chuyển linh hoạt
về quyền sử dụng đất trên thị trường, tuân thủ các quy luật của thị trường như:
cung- cầu, giá cả, cạnh tranh, tơn trọng tối đa quyền tự do ý chí, thỏa thuận của
các chủ thể giao dịch. Đồng thời, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cịn là hình
thức góp phần thúc đẩy q trình tích tụ và tập trung đất vào những người,

những doanh nghiệp có nhu cầu và khả năng sử dụng đất, biết làm giàu trên đất;
qua đó nâng cao tính hiệu quả của việc khai thác, sử dụng đất, góp phần thúc
đẩy phát triển kinh tế, xã hội. Vì vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có vai
trò hết sức quan trọng đối với đời sống kinh tế, xã hội, cụ thể:

- Thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nguồn tài nguyên đất đai
sẽ được phân bổ và sử dụng một cách hợp lý, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của
các chủ thể trong xã hội, trên cơ sở đó tạo điều kiện cho việc khai thác, sử dụng
đất đai một cách hiệu quả nhất

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạo ra nguồn vốn và động lực để thúc
đẩy phát triển các ngành kinh tế khác.

- Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nơi thực hiện tái sản xuất
các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đem lại nguồn thu lớn cho Ngân sách
Nhà nước, qua đó nâng cao cơng tác quản lý, kiểm tra giám sát việc thực hiện sử
dụng đất trên phạm vi toàn quốc.

- Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để phát
triển lành mạnh thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua đó bảo đảm
quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.

Như vậy, vai trò của chuyển nhượng quyền sử dụng đất là rất quan trọng
đối với đời sống kinh tế, xã hội. Tuy nhiên, vai trị này chỉ có thể phát huy một

cách có hiệu quả khi thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất được điều
chỉnh bởi các quy định pháp luật mang tính ổn định, thống nhất, phù hợp với

thực tế khách quan, đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng và bình quyền giữa các bên
tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất[3].

1.1.5. Thừa kế quyền sử dụng đất

Căn cứ theo pháp lý của Bộ Luật Dân sự 2015 về thừa kế và Quy định của
Luật Đất đai. Có thể hiểu thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử
dụng đất của người chết cho người được thừa kế theo di chúc để lại hoặc theo
pháp luật.

Thừa kế theo pháp luật là việc dịch chuyển tài sản của người đã chết cho
những người còn sống theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp
luật quy định.

Thừa kế theo pháp luật đối với toàn bộ di sản được thực hiện trong các
trường hợp: khơng có di chúc, di chúc không hợp pháp, những người thừa kế
theo di chúc đều đã chết hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; những
người thừa kế theo di chúc đều không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền
hưởng di sản. Thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với phần di sản
không được định đoạt trong di chúc, phần di sản liên quan đến di chúc không
hợp pháp; phần di sản liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ
chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; phần di sản có liên
quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc nhưng không tồn tại
vào thời điểm mở thừa kế, phần di sản của người từ chối hưởng di sản, bị tước
quyền hưởng di sản. Những người được hưởng thừa kế theo pháp luật được xác
định trên cơ sở quan hệ huyết thống, hôn nhân và nuôi dưỡng. Những người
trong diện thừa kế được xếp thành ba hàng thừa kế. Thừa kế chỉ chia cho một
hàng theo thứ tự ưu tiên 1,2,3; mỗi người trong cùng hàng thừa kế được hưởng
suất bằng nhau.

Thừa kế quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất của người
chết cho người còn sống.

Ở Việt Nam, với đặc thù đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu, Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân.
Quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình hoặc quyển tài sản riêng của
cá nhân. Bởi vậy, khi cá nhân hoặc thành viên trong hộ gia đình có người chết
thì quyền sử dụng đất của họ được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai thì người để lại thừa
kế quyền sử dụng đất bao gồm:

- Cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm,
nuôi trồng thủy sản;

- Cá nhân, thành viên hộ gia đình được Nhà nước giao đất nơng nghiệp để
trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở;

- Cá nhân có quyền sử dụng đất do được người khác chuyển nhượng quyền
sử dụng đất hợp pháp.

Người thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm, nuôi
trồng thủy sản phải là người nằm trong diện thừa kế và phải có thêm các điều
kiện:

- Có nhu cầu sử dụng đất, có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích

- Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp
luật về đất đai[12].

1.1.6. Tặng cho quyền sử dụng đất

1.1.6.1. Khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền được ghi nhận trong Luật đất đai
2013: “Tặng cho quyền sử dụng đất thực chất cũng chỉ là một dạng đặc biệt của
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng việc chuyển nhượng này có giá trị
thanh tốn bằng khơng”. Tặng cho quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử
dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác mà không có sự đền bù về mặt vật
chất.

Khái niệm về tặng cho quyền sử dụng đất phải được xem xét ở nhiều
phương diện khác nhau. Theo phương diện khách quan thì tặng cho quyền sử
dụng đất là các quy phạm pháp luật của Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh
quan hệ tặng cho phát sinh trong quá trình dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa
các chủ thể vối nhau. Đó là các quy định về điều kiện, nội dung, hình thức của
hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bên tặng cho và bên được tặng cho.
Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất,
trên cơ sở quy định quyền tặng cho quyền sử dụng đất của Luật đất đai hiện
hành.

Theo phương diện chủ quan thì tặng cho quyền sử dụng đất là một giao
dịch dân sự, trong đó các bên tự trao đổi, thoả thuận với nhau về việc tặng cho
quyển sử dụng đất để làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định
nhằm thoả mãn các nhu cầu sử dụng đất. Sự thoả thuận về việc tặng cho quyền
sử dụng đất này là sự thơng nhất ý chí giữa bên tặng cho và bên được tặng cho.
Theo đó, bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên được
tặng cho mà khơng u cầu bên được tặng cho trả cho mình bất kỳ lợi ích vật

chất nào; còn bên được tặng cho đồng ý nhận quyền sử dụng đất mà bên kia cho

tặng. Khi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực sẽ làm phát sinh
quyển và nghĩa vụ của các bên trong việc tặng cho. Như vậy, hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất không chỉ là sự thoả thuận để dịch chuyển quyền sử dụng đất
từ bên tặng cho sang bên được tặng cho mà nó cịn là sự thoả thuận để làm phát
sinh hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Do đó, trên phương diện
chủ quan có thể nêu một cách khái quát về khái niệm tặng cho quyền sử dụng
đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó, bên tặng cho giao quyền sử dụng đất
cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý
nhận.

Nếu tặng cho quyền sử dụng đất theo nghĩa chủ quan là một quan hệ tặng
cho được hình thành từ sự thoả thuận giữa các bên để thoả mãn nhu cầu sử dụng
đất, thì pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất theo nghĩa khách quan là sự quy
định và yêu cầu của Nhà nước đối với các bên trong việc thoả thuận về tặng cho
quyền sử dụng đất. Khi các bên thoả thuận tặng cho nhau quyển sử dụng đất
theo đúng quy định của pháp luật thì được Nhà nước thừa nhận sự thoả thuận đó
và hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất có hiệu lực; quyển và nghĩa vụ của các
bên trong hợp đồng được pháp luật công nhận và bảo vệ.

Tặng cho quyền sử dụng đất là một dạng của tặng cho tài sản được quy
định như sau: “tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo
đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà khơng u
cầu đền bù, cịn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này
và pháp luật về đất đai”. Như vậy, tặng cho quyền sử dụng đất được các nhà làm
luật thừa nhận là sự thoả thuận về việc chuyển quyền sử dụng đất giữa bên tặng
cho và bên được tặng cho, theo đó, bên tặng cho giao quyền sử dụng đất của
mình cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho
đồng ý nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của Bộ luật dân sự và pháp
luật về đất đai.

*) Đặc điểm của tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là một loại tặng cho tài sản, do vậy nó cũng có
đầy đủ các đặc điểm của tặng cho tài sản. Song, tặng cho quyền sử dụng đất có
các điểm đặc trưng như sau:

- Tặng cho quyền sử dụng đất vừa là hợp đồng thực tế, vừa là hợp đồng
ưng thuận:

Đối với hợp đồng tặng cho tài sản thông thường, khi bên được tặng cho
nhận tài sản thì hợp đồng có hiệu lực ngay. Còn đối với hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất, thì trên thực tế, nhiều khi bên tặng cho mặc dù đã lập văn
bản tặng cho quyền sử dụng đất và đã giao đất đó cho bên được tặng cho khai
thác, sử dụng nhưng chưa đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất này vẫn chưa có hiệu lực. Trong trường hợp
này, tuy bên được tặng cho đã nhận đất, đã khai thác sử dụng đất, nhưng theo
quy định của pháp luật thì việc tặng cho này chưa hồn thành về mặt thủ tục,
nên chưa làm phát sinh quyển của bên được tặng cho và chưa được Nhà nước
công nhận quyền sử dụng đất đối với bên được tặng cho, nên bên tặng cho vẫn
có quyền địi lại quyền sử dụng đất đã giao. Có thể nói tặng, cho quyền sử dụng
đất mang tính chất hợp đồng thực tế tương đối, mà khơng mang tính chất thực tế
tuyệt đối như hợp đồng tặng cho tài sản thông thường và mang tính chất hợp
đồng ưng thuận.

- Tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng đơn vụ:

Đặc điểm này của tặng cho quyền sử dụng đất giống như tặng cho tài sản
thơng thường. Tính chất đơn vụ trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thể
hiện bên được tặng cho quyền sử dụng đất không phải thực hiện một nghĩa vụ gì
đối với bên tặng cho quyền sử dụng đất. Trên thực tế, vì quyền sử dụng đất có

giá trị kinh tế cao, nên tặng cho quyền sử dụng đất luôn gắn vối các điều kiện là
“thực hiện nghĩa vụ” như quan hệ tặng cho quyển sử dụng đất giữa cha mẹ với
con gắn với nghĩa vụ chăm sóc, ni dưỡng; tặng cho quyền sử dụng đất giữa cá
nhân, gia đình với gia tộc gắn với nghĩa vụ thờ cúng, hương hỏa. Việc thực hiện
nghĩa vụ ở đây mang tính chất tình cảm là chủ yếu. Do đó, tặng cho quyền sử
dụng đất có điều kiện là phổ biến.

- Tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng khơng có đền bù:

Đốì với tặng cho quyền sử dụng đất thì bản chất của nó là các mối quan hệ
tình cảm sẵn có giữa các chủ thể. Trên cơ sở của mối quan hệ tình cảm ấy, các
chủ thế thiết lập với nhau hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nhằm giúp đỡ
lẫn nhau thoả mãn nhu cầu vể sử dụng đất. Vì vậy, tặng cho quyền sử dụng đất
là hợp đồng khơng có đền bù, được giao kết trên cơ sở tình cảm và tinh thần
tương thân, tương ái giữa những người có quan hệ họ hàng thân thuộc hoặc quen
biết nhau. Điều này được thể hiện ở chỗ, bên tặng cho chuyển giao quyền sử
dụng đất của mình cho bên được tặng cho, cịn bên được tặng cho khơng có
nghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho bất kỳ một lợi ích nào. Đặc điểm này của tặng

cho quyền sử dụng đất giống như các hợp đồng tặng cho tài sản thơng thường
khác; nhưng đây chính là đặc điểm để phân biệt giữa tặng cho quyền sử dụng
đất vởi các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khác, cũng như các hợp đồng
dân sự, kinh tế khác như hợp đồng vay tài sản, hợp đồng mua bán tài sản.

- Tặng cho quyền sử dụng đất chịu sự giám sát và bảo đảm thực hiện bằng
Nhà nước:

Nhà nước thừa nhận ngựời sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng cho người
khác quyền sử dụng đất của mình, nhưng phải tuân theo đúng các quy định của
Bộ luật dân sự năm 2015 và Luật đất đai hiện hành; nếu các bên đã lập hợp đồng

và hoàn tất các thủ tục về tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của
pháp luật, thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực, bên được tặng
cho có quyền sử dụng đất. Ngược lại, nếu các bên chưa tiến hành hoàn tất thủ
tục hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thì quyền
sử dụng đất đó chưa được chuyển giao cho bên được tặng cho, nên bên được
tặng cho chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

Đồng thời, sự chuyển quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng tặng cho
quyển sử dụng đất được pháp luật quy định tương đôi chặt chẽ về điều kiện, nội
dung và hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; thơng qua đó, Nhà
nước giám sát được sự chuyển quyền sử dụng đất của các chủ thể tặng cho; sự
giám sát này thể hiện ở chỗ việc tặng cho quyển sử dụng đất giữa các chủ thể
phải được lập thành văn bản, có cơng chứng hoặc chứng thực và phải được đăng
ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyển; cũng thơng qua sự giám sát này, Nhà
nước theo dõi, kiểm soát được các biến động về việc sử dụng đất, từ đó có các
biện pháp quản lý đất đai một cách chặt chẽ, hiệu quả hơn.

*) Vai trò của tặng cho quyền sử dụng đất đối với đời sống kinh tế - xã hội

Thực tế cho thấy, tặng cho quyền sử dụng đất thường được hình thành trên
cơ sở quan hệ tình cảm của con người, nó là phương tiện pháp lý quan trọng để
dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, nhằm thoả mãn
nhu cầu sử dụng đất vì là hợp đồng khơng có đền bù. Nếu như đa số các giao
dịch dân sự đều mang tính chất trao đổi, nên yếu tố đền bù (bằng tiền hoặc tài
sản ngang giá) là một đặc trưng quan trọng và phơ biến, thì tặng cho quyền sử
dụng đất khơng nhằm mục đích trao đổi giá trị, nên nó khơng có tính chất đặc
trưng như các hợp đồng dân sự khác, điều này chính là điểm đặc biệt của tặng
cho quyền sử dụng đất nói riêng và hợp đồng tặng cho tài sản nói chung. Do đó,
tặng cho quyền sử dụng đất có vai trị như sau:

- Tặng cho quyền sử dụng đất nâng cao tình đồn kết và phát huy tinh thần
tương thân, tương ái trong nhân dân. Tặng cho quyền sử dụng đất giữa con
người với con người thường được phát xuất từ các mối quan hệ tình cảm nhất
định, có thể đó là mối quan hệ họ hàng, ruột thịt như ông bà, cha mẹ tặng cho
con cháu quyển sử dụng đất để ở, để sản xuất kinh doanh, cũng có thể đó là mốì
quan hệ quen biết như bạn bè hoặc những người trong cùng làng, xã tặng cho
quyền sử dụng đất cho nhau. Việc tặng cho quyền sử dụng đất này dù được hình
thành từ bất kỳ mối quan hệ nào thì nó cũng nhằm giúp đỡ nhau trong sản xuất,
kinh doanh và trong sinh hoạt của con người, nó thể hiện tình cảm, tình đồn kết
gắn bó và giúp đỡ lẫn nhau giữa người với người trong cuộc sơng. Chính vì lẽ
đó mà nó có ý nghĩa nhân văn và tính xã hội sâu sắc, nó nâng cao tình đồn kết
và phát huy tinh thần tương thân, tương ái trong nhân dân.

- Tặng cho quyền sử dụng đất cịn góp phần thúc đẩy sự phát triển sản xuất,
kinh doanh. Xuất phát từ thực tế đời sống xã hội, chế định tặng cho quyển sử
dụng đất là một trong những bước tiến mới có ý nghĩa vơ cùng quan trọng trong
việc xây dựng và hồn thiện pháp luật nói chung, cũng như pháp luật đất đai nói
riêng; đồng thời, nó cịn có ý nghĩa thiết thực trong thực tế cuộc sống. Tặng cho
quyền sử dụng đất được Nhà nước thừa nhận còn là một phương tiện pháp lý
quan trọng, bảo đảm cho việc dịch chuyển quyển sử dụng đất từ người này sang
người khác nhằm đáp ứng các nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh, tạo điều kiện
cho người khơng có nhu cầu sử dụng tặng cho người khác quyền sử dụng đất để
người có nhu cầu có thể khai thác, sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả.
Mặt khác, khi Nhà nước cơng nhận tặng cho quyển sử dụng đất có hiệu lực,
nghĩa là, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của bên được tặng
cho, điều đó sẽ thúc đẩy bên được tặng cho gắn bó hơn với đất đai mà họ được
sử dụng. Họ sẽ tích cực đầu tư cơng sức để cải tạo đất đai, ra sức tăng gia sản
xuất hoặc đẩy mạnh kinh doanh trên phần đất của mình. Đồng thời, tặng cho
quyền sử dụng đất còn điều phối và thúc đẩy việc sử dụng đất một cách hợp lý
và có hiệu quả, góp phần làm cho sản xuất, kinh doanh ngày càng phát triển [2].

1.2. Cơ sở thực tiễn

1.2.1. Kết quả nghiên cứu công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất trên thế giới

a. Tại Cộng hòa Liên Bang Đức

Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam

kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khn khổ
pháp lý bảo đảm cho q trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà ở của cơng dân
được quy định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất
được mua, bán theo nguyên tắc của thị trường.

Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất
và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có
nghĩa vụ sử dụng khơng đi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở
hữu đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa kế xây
dựng - với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây
dựng và sử dụng cơng trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế
xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm.
Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6
- 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn
hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong
trường hợp một người mua căn hộ trong một tồ nhà thì được quyền sở hữu căn
hộ và một phần đất trong khn viên tồ nhà. Phần đất này được quy định theo
tỷ lệ phần trăm của tồn bộ diện tích đất, mặc dù khơng chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào.

Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí khơng gian của căn hộ trong toà
nhà[14].

b. Tại Trung Quốc

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người
sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó
từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70
năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện
thơng qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá . Khi đã có được quyền sử dụng đất
người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai. Hiện nay QSDĐ ở Trung
Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và QSDĐ được “giao”. QSDĐ
được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà
nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu
rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể
chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.

Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên
chính quyền chỉ đóng vai trị giám sát mà khơng can thiệp bằng biện pháp hành
chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện cơ