Đề tài Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng và tái định cư của một số dự án trên địa bàn thành phố tam kỳ, tỉnh quảng nam

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Tam Kỳ năm 2019....................36
Bảng 2: Biến động sử dụng đất của thành phố Tam Kỳ từ năm 2016 đến năm
2020.....................................................................................................................41
Bảng 3: Tổng hợp đối tượng được bồi thường và không được bồi thường cuả dự
án khu dân cư – tái định cư đường Điện Biên Phủ..............................................52
Bảng 4: Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án khu dân cư –
tái định cư dọc hai bên đường Điện Biên Phủ.....................................................53
Bảng 5: Tổng hợp đối tượng được bồi thường và không được bồi thường cuả dự
án khu dân cư – tái định cư Thuận Trà................................................................62
Bảng 6: Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án khu dân cư –
tái định cư Thuận Trà..........................................................................................62
Bảng 7: Kết quả bồi thường, thiệt hại về đất tại khu dân cư và tái định cư Thuận
Trà.......................................................................................................................63
Bảng 8: Kết quả khảo sát thu thập ý kiến của người dân tại khu dân cư và tái
định cư dọc hai bên đường Điện Biên Phủ và khu dân cư – tái định cư Thuận
Trà với đơn giá bồi thường về đất.......................................................................68
Bảng 9: Kết quả khảo sát thu thập ý kiến của người dân tại khu dân cư - tái định
cư dọc hai bên đường Điện Biên Phủ và khu dân cư – tái định cư Thuận Trà đối
với đơn giá bồi thường về tài sản, hỗ trợ và tái định cư......................................69

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 1. Sơ đồ phân bố các đơn vị hành chính thành phố Tam Kỳ, tỉnh Quảng
Nam.....................................................................................................................20
Hình 2: Bản đồ độ cao của Thành Phố Tam Kỳ..................................................21
Hình 3: Sơ đồ phân bố thủy hệ Thành Phố Tam Kỳ...........................................23
Hình 4. Cơ cấu sử dụng đất của thành phố Tam Kỳ năm 2020..........................39
Hình 5: Hình ảnh dọc đường Điện Biên Phủ, thành phố Tam Kỳ......................50
Hình 6: Mơ hình dự án khu dân cư và tái định cư Thuận Trà phường Hòa Thuận. 60

BẢNG CHÚ GIẢI NHỮNG CỤM TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Viết đầy đủ

KT-XH Kinh tế - Xã hội

BTHT & TĐC Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

UBND Uỷ ban nhân dân

GPMB Giải phóng mặt bằng

QSDĐ Quyền sử dụng đất

CNH – HĐH Cơng nghệ hóa – hiện đại hóa

CP Chính phủ

NĐ-CP Nghị định – Chính phủ

TT-BTC Hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ

CNQSDĐ Chứng nhận quyền sử dụng đất

TT-BTNMT Thông tư – Bộ tài nguyên môi trường

THCS Trường trung học cơ sở

THPT Trường trung học phổ thông

TP Thành phố

QĐ Quyết định

HĐND Hội đồng nhân dân

NXB Nhà xuất bản

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC BẢNG...................................................................................i
DANH MỤC HÌNH ẢNH...................................................................................ii
BẢNG CHÚ GIẢI NHỮNG CỤM TỪ VIẾT TẮT.........................................iii
MỤC LỤC...........................................................................................................iv
PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ......................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài..................................................................................1
1.2. Mục đích và yêu cầu của đề tài....................................................................2
1.2.1. Mục đích......................................................................................................2
1.2.2. Yêu cầu........................................................................................................2
1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn.....................................................................3
1.3.1. Ý nghĩa khoa học.........................................................................................3
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn.........................................................................................3
PHẦN 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU...........................................................4
2.1. Cơ sở lý luận của đề tài................................................................................4
2.1.1. Các khái niệm..............................................................................................4
2.1.2. Bản chất của cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư...........................................................................................................................6
2.1.3. Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư...........................................................................................................................7

2.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài.............................................................................8
2.2.1. Chính sách giải phóng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư...........................8
2.2.2. Tình hình thực hiện cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư............................................................................................................12
2.2.3. Ảnh hưởng của cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư đến với kinh tế- xã hội............................................................................14
2.2.4. Thực trạng cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư tại địa bàn thành phố Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam............................................14

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU...................................................................................................17
3.1. Đối tượng nghiên cứu.................................................................................17
3.2. Phạm vi nghiên cứu....................................................................................17
3.3. Nội dung nghiên cứu..................................................................................17
3.4. Phương pháp nghiên cứu...........................................................................17
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu.......................................................17
3.4.2. Phương pháp phân tích tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu......................18
3.4.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn hộ dân.................................................18
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN...............................19
4.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội thành phố Tam Kỳ.....19
4.1.1. Điều kiện tự nhiên.....................................................................................19
4.1.2. Điều kiện kinh tế-xã hội............................................................................25
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Tam
Kỳ........................................................................................................................30
4.2. Đánh giá công tác quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tam
Kỳ, tỉnh Quảng Nam.........................................................................................31
4.2.1. Công tác quản lý nhà nước về đất đai.......................................................31
4.2.2. Tình hình biến động đất trên địa bàn thành phố Tam Kỳ..........................36
4.2.3. Thực trạng của công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ tái định
cư ở thành phố Tam Kỳ.......................................................................................45

4.3. Qúa trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dọc
bên đường Điện Biên Phủ và khu dân cư- tái định cư Thuận Trà...............47
4.3.1. Dự án khu dân cư – Tái định cư dọc hai bên đường Điện Biên Phủ. Địa
điểm: Phường An Mỹ, phường An Xuân, TP Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam...........47
4.3.2. Dự án khu dân cư - tái định cư Thuận Trà. Địa điểm: Phường Hòa Thuận,
thành phố Tam Kỳ...............................................................................................58
4.3.3 Tổng hợp ý kiến của người dân có đất bị thu hồi và mức bồi thường, hỗ trợ
tái tại dọc bên đường Điện Biên Phủ và khu dân cư - tái định cư Thuận Trà.....67

4.4. Đề xuất một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư tại, tại dọc bên đường Điện Biên Phủ và khu dân cư- tái định cư
Thuận Trà..........................................................................................................70
4.4.1. Giải pháp về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư........................70
4.4.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện..................................................................71
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..........................................................73
5.1. Kết luận.......................................................................................................73
5.2. Kiến nghị.....................................................................................................74
PHẦN 6: TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................76

PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ

1. Tính cấp thiết của đề tài

Trong thời gian qua, việc giải phóng mặt bằng, thu hồi đất đã gặp khơng ít
khó khăn làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện của nhiều dự án trên địa bàn
thành phố Tam Kỳ tỉnh Quảng Nam. Để đánh giá thực hiện, tìm hiểu ngun
nhân, từ đó đề xuất một giải pháp nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ của cơng
tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, đáp ứng được yêu cầu cải cách hành chính
của nhà nước trên địa bàn.

Với phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu liên quan đến công tác
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số dự án trên địa bàn thành phố Tam
Kỳ đồng thời tiến hành thu thập thông tin của các tổ chức, hộ gia đình và cá
nhân trong diện giải tỏa bồi thường và bố trí tái định cư thơng qua phiếu điều
tra hoặc phỏng vấn trực tiếp của các đối tượng có liên quan như: Các cấp chính
quyền, ban quản lý dự án, các cơ quan tổ chức có liên quan khác và cán bộ địa
phương…để thu thập các thơng tin sơ cấp nhằm đạt được mục đích nghiên cứu.

Qua các năm nhìn chung công tác quản lý đất đai tại thành phố Tam Kỳ
tỉnh Quảng Nam có tổ chức và dần dần đi vào nề nếp, ổn định hơn nhờ các văn
bản hướng dẫn thực hiện công tác quản lý đất đai của thành phố của tỉnh. Tuy
nhiên hệ thống lưu trữ hồ sơ, dự liệu địa phương còn thiếu khoa học nên khi thu
hồi, xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ mất rất nhiều thời gian và công sức.

Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, giá đất ngày càng cao, nhịp độ
phát triển ngày càng lớn thì nhu cầu giải phóng mặt bằng càng trở nên cấp thiết
và trở thành một thách thức lớn đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực
kinh tế mà cịn cả trong lĩnh vực chính trị - xã hội trên phạm vi quốc gia. Vấn đề
bồi thường giá đất, giải phóng mặt bằng trở thành điều kiện tiên quyết để thực
hiện dự án phát triển, nếu khơng được xử lý tốt thì sẽ trở thành vật cản của sự
phát triển kinh tế - xã hội, địi hỏi phải có sự quan tâm đúng mức và giải quyết
triệt để.

Chính vì vậy mà vấn đề thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng
gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp. Trong nhiều trường hợp, người dân do khơng
đồng tình với phương án bồi thường của Nhà nước đã không chịu bàn giao đất
dẫn đến việc làm chậm tiến độ thi cơng cơng trình, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi
ích của chủ đầu tư và gây tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư. Hơn nữa do
không đồng thuận với phương án bồi thường, người bị thu hồi đất tiến hành

khiếu kiện kéo dài, khiếu kiện đông người và khiếu kiện vượt cấp gây mất ổn
định về chính trị, trật tự an toàn xã hội,...

Để khắc phục tình trạng này, Nhà nước đã thường xuyên rà soát, sửa đổi và
bổ sung các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Tuy nhiên, hiệu quả của
những giải pháp này chưa được như mong muốn; nhiều quy định mới được ban
hành dường như chưa phù hợp với thực tiễn (đặc biệt là các quy định về giá đất
bồi thường; các quy định về tái định cư cho người dân bị thu hồi đất ở; giải
quyết vấn đề việc làm cho người bị mất đất sản xuất v.v...). Các tranh chấp,
khiếu kiện liên quan đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất có xu hướng gia
tăng cả về số lượng và mức độ gay gắt, phức tạp về nội dung. Điều này cho thấy
chúng ta cần tiếp tục nghiên cứu, tìm hiểu về cơ chế, chính sách bồi thường nói
chung và các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất nói riêng nhằm đem lại sự tin cậy của người dân đối với nhà nước nói chung
và với cán bộ nói riêng.

Từ lí do đó và sự hướng dẫn của thầy giáo Th.S Lê Đình Huy, em tiến hành
thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng
và tái định cư của một số dự án trên địa bàn TP Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam”

1.2. Mục đích và yêu cầu của đề tài

1.2.1. Mục đích

- Tìm hiểu cơng tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng và bố trí tái
định cư trên địa bàn thành phố Tam Kỳ.

- Đánh giá việc thực hiện cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và bố
trí tái định cư của một số dự án trên địa bàn thành phố Tam Kỳ.

- Đề xuất một số giải pháp cụ thể góp phần đẩy nhanh cơng tác bồi thường,
hỗ trợ, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư đạt hiệu quả cao, phù hợp với
chiến lược phát triển kinh tế - xã hội thành phố Tam Kỳ nói riêng và của tỉnh
Quảng Nam nói chung.

1.2.2. Yêu cầu

- Tìm hiểu thực trạng và đánh giá công tác bồi thường trên địa bàn thành
phố Tam Kỳ

- Phân tích được tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường khi nhà
nước thu hồi đất đến thu nhập và đời sống của người dân có đất bị thu hồi tại dịa
bàn thành phố Tam Kỳ

- Đánh giá được tình hình giải phóng mặt bằng, bồi thường và tái định cư
tại một số dự án ở thành phố Tam Kỳ

- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giải phóng, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư tại địa bàn thành phố Tam Kỳ.

1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

1.3.1. Ý nghĩa khoa học

- Luận văn và cơng trình khoa học có ý nghĩa lý luận góp phần bổ sung
những cơ sở lý luận về giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn

- Phân tích và đánh giá tình hình thực hiện cơng tác giải phóng mặt bằng,

bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án tại thành phố Tam Kỳ. Chỉ rõ
những kết quả đạt được và những tồn tại hạn chế trong cơng tác giải phóng mặt
bằng và hỗ trợ tái định cư tại địa bàn thành phố Tam Kỳ.

 

PHẦN 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở lý luận của đề tài

2.1.1. Các khái niệm

2.1.1.1. Bất động sản

Bất động sản là tài sản không thể di dời được, bao gồm:

+ Đất đai

+ Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền đất đai kể cả các tài sản gắn liền nhà
ở, cơng trình xây dựng đó.

+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai

+ Các tài sản khác do pháp luật quy định

Bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, tuy nó khơng thể di chuyển được
nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Do đó, bất động sản có tầm quan
trọng đối với hoạt động KT-XH. Vì thế, việc định giá bất động sản để áp giá bồi
thường cần quy định rõ ràng, cụ thể để công tác BTHT & TĐC được đẩy nhanh
tiến độ.

2.1.1.2. Giá đất

Giá cả được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền và chính sự khơng
ổn định của đồng tiền dẫn đến giá cả không ổn định nên thường định giá theo
thời gian và giá cũng có giá trị theo thời gian[10].

Giá đất được xác định là cầu nối các mối quan hệ về đất đai - thị trường -
sự quản lý của Nhà nước. Hay nói cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người
quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là
căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai để người sử dụng thực
hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo
quy hoạch sử dụng đất và pháp luật.

Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ quyền
sử dụng đất và là căn cứ tính tốn giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất,
tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính
thuế đất.

Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời
điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố vào ngày 01 tháng 01

hằng năm theo quy định của Chính phủ; khơng bồi thường theo giá đất sẽ được
chuyển sang mục đích sử dụng.

Trong thực tế thì luôn luôn tồn tại hai loại giá: Giá đất do Nhà nước quy
định và giá thị trường. Giá thị trường thì ln cao hơn giá Nhà nước, mức độ
chênh lệch giữa hai loại giá này xa hơn nếu đó là ở khu vực đô thị - nơi mà thị
trường bất động sản phát triển. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định để tính
giá đất bồi thường càng sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thực tế

địa phương thì cơng tác GPMB, bồi thường và bố trí TĐC càng nhanh gọn và
hiệu quả[5].

2.1.1.3. Định giá đất

Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất đã được xác định tại một thời
điểm xác định.

Định giá đất giúp cho nhà nước có điều kiện nắm chắc để quản lý và điều
tiết thị trường bất động sản, hướng thị trường bất động sản hoạt động tích cực
lành mạnh. Ngồi ra cịn tăng thu ngân sách cho Nhà nước, có điều kiện để thực
hiện cơng bằng, hợp lý về quyền và nghĩa vụ đối với mọi người sử dụng đất. Vì
vậy, việc xây dựng một hệ thống giá đất thống nhất, đồng bộ và sát với giá thực
tế hơn là rất cần thiết để GPMB, bồi thường và bố trí TĐC[5].

2.1.1.4. Giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng là q trình tổ chức thực hiện việc di dời tài sản gắn
liền với đất trên diện tích đất bị thu hồi để bàn giao lại mặt bằng cho chủ đầu tư
thực hiện dự án[9].

Tiến độ thực hiện GPMB nhanh hay chậm phụ thuộc vào chính sách bồi
thường, hỗ trợ và bố trí TĐC, cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai của địa
phương, kinh phí đầu tư dự án, thời tiết và sự đồng tình ủng hộ của người bị thu
hồi đất. GPMB cũng đồng nghĩa với việc ảnh hưởng trực tiếp và có tính quyết
định tới sự thành công hay thất bại của dự án.

2.1.1.5. Bồi thường thiệt hại

Bồi thường thiệt hại là việc bên vi phạm bồi thường những tổn thất do hành
vi vi phạm hợp đồng gây ra cho bên bị vi phạm. Giá trị bồi thường thiệt hại bao
gồm giá trị tổn thất thực tế, trực tiếp mà bên bị vi phạm phải chịu do bên vi
phạm gây ra và khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm đáng lẽ được hưởng nếu
khơng có hành vi vi phạm.

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Vì vậy, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
QSDĐ đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.

Có 2 loại bồi thường: Bồi thường về đất và bồi thường về tài sản[2].

- Bồi thường về đất là bồi thường đối với tồn bộ diện tích đất Nhà nước
thu hồi theo ngun tắc diện tích đất bị thu hồi bao nhiêu thì bồi thường bấy
nhiêu. Diện tích đất bồi thường là diện tích đất hợp pháp được xác định lại trên
thực địa - thực tế đo đạc diện tích thu hồi của từng chủ sử dụng đất.

- Bồi thường về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào
đất bị Nhà nước thu hồi gồm: Nhà, các cơng trình, vật kiến trúc, cây cối hoa
màu, mồ mã, cơng trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai bị thu hồi.

2.1.1.6. Tái định cư

Tái định cư là quá trình thiết lập lại cuộc sống cho người bị thu hồi đất phải
di chuyển chỗ ở đến nơi ở mới ổn định cả về mặt vật chất lẫn tinh thần. Khu
TĐC là địa bàn được quy hoạch để bố trí các điểm TĐC, hệ thống cơ sở hạ tầng,
cơng trình cơng cộng và khu vực sản xuất. Trong khu TĐC có ít nhất một điểm
TĐC[7].

Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật

mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:

+ Bồi thường bằng nhà ở

+ Bồi thường bằng giao đất ở mới

+ Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới[7].

2.1.2. Bản chất của cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư

Việt Nam đang ở trong thời kỳ CNH - HĐH đất nước thì cơng tác GPMB,
bồi thường, hỗ trợ và bố trí TĐC là một phần khơng thể xem nhẹ của nội dung
phát triển bởi vì nó là điều kiện tiên quyết để triển khai các dự án trong tiến trình
chỉnh trang đơ thị xây dựng đất nước. Tuy nhiên, để thực hiện tốt cơng việc này
địi hỏi phải tổ chức cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường một cách chặt
chẽ, hợp lý, khoa học nhằm đảm bảo được tính cơng bằng, hợp lý, hài hồ giữa
lợi ích của Nhà nước và người bị thu hồi đất, tạo mọi điều kiện cho người bị thu
hồi đất sớm ổn định đời sống sinh hoạt và sản xuất tại nơi ở mới. Với quan điểm
chung và về đạo lý thì cần phải xây dựng khu TĐC có điều kiện sống ít nhất là

bằng hoặc cao hơn so với điều kiện sống trước khi di dời. Ngồi ra cịn phải
quan tâm đến tập quán sản xuất, phong tục xã hội từng nhóm người, quan hệ họ
hàng, cộng đồng... Chỉ khi ấy mới hạn chế được khiếu kiện của nhân dân đặc
biệt là khiếu kiện kéo dài giúp cho công tác GPMB được dễ dàng hơn, đẩy
nhanh tiến độ thực hiện dự án.

2.1.3. Đặc điểm của cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư

Cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư mang tính
nhạy cảm, đa dạng và phức tạp.

2.1.3.1. Tính nhạy cảm

Khi các quy luật sản xuất hàng hoá thay đổi (đất đai, vật liệu xây dựng, các
hàng hố khác...) thì đòi hỏi các văn bản pháp luật về đất đai có liên quan đến
cơng tác giải toả bồi thường phải thay đổi theo để phù hợp. Công tác GPMB,
BT,HT&TĐC ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên liên quan: Nhà
nước, người dân, nhà đầu tư. Trong đó quyền lợi của người bị thu hồi đất phải
được đặt lên hàng đầu. Người bị thu hồi đất phải chịu nhiều thiệt thòi, họ phải
chấp nhận đến nơi ở mới làm cho cuộc sống, cơng việc bị ảnh hưởng nghiêm
trọng, địi hỏi phải có thời gian để thích nghi với nơi ở mới. Bên cạnh đó họ phải
chấp nhận nhiều thiệt thịi để cơng tác GPMB được tiến hành một cách nhanh
hơn, thuận lợi hơn vì mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương nói
riêng và đất nước nói chung. Vì vậy, nếu cơng tác GPMB, BT,HT&TĐC thực
hiện khơng tốt, cơng bằng khơng có, kiểm định áp giá sai sẽ dẫn đến việc khiếu
nại, kiến nghị kéo dài. Vấn đề nhạy cảm là làm sao đó cơ quan nhà nước phải
quan tâm, xử lý linh hoạt và khéo léo thông qua việc ban hành các văn bản pháp
luật hướng dẫn thật đầy đủ, cụ thể để cơ quan chuyên môn dễ dàng trong việc tổ
chức thực hiện, hạn chế những sai sót xảy ra. Có như vậy mới tạo được niềm tin
trong nhân dân, công tác GPMB, BT,HT&TĐC diễn ra thuận lợi đẩy nhanh tiến
độ các dự án góp phần phát triển chung của đất nước.

2.1.3.2. Tính đa dạng

Mỗi một dự án được tiến hành trên nhiều vùng lãnh thổ khác nhau với điều
kiện tự nhiên, KT - XH nhất định. Tuỳ theo từng vùng, từng địa phương mà
khung giá do Nhà nước ban hành phục vụ cho công tác GPMB, BTHT & TĐC
là khác nhau và tuỳ theo từng dự án mà chính sách hỗ trợ trong cơng tác GPMB,

BTHT & TĐC cũng rất khác nhau. Tất cả các đặc điểm trên làm cho công tác
GPMB, BTHT & TĐC mang tính đa dạng.

2.1.3.3. Tính phức tạp

Cơng tác GPMB, BTHT & TĐC mang tính phức tạp do các đặc điểm sau:

Thứ nhất, trong q trình thực hiện cơng tác GPMB, BTHT & TĐC phải áp
dụng nhiều văn bản pháp luật, phải thông qua nhiều cấp, ban ngành để kiểm tra,
thẩm định, phê duyệt.

Thứ hai, khó khăn phức tạp trong việc xác định đối tượng, điều kiện được
bồi thường vì do nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau, giấy tờ về nguồn gốc
sử dụng còn thiếu, chưa chính xác.

Thứ ba, quá trình phát triển của nền kinh tế làm cho giá đất ngày càng tăng,
giá cả trên thị trường không ngừng biến động và giá bồi thường ở mỗi thời điểm
là khác nhau. Điều này làm cho công tác GPMB, BTHT & TĐC gặp nhiều khó
khăn.

Thứ tư, dân số ngày càng tăng nên nhu cầu đất cần cho sự phát triển cơ sở
hạ tầng KT - XH, đường sá tăng lên, buộc Nhà nước phải thu hồi đất để thực
hiện các dự án phát triển đó. Trong khi đó, trình độ dân trí của người dân ở một
số vùng còn thấp nên quá trình GPMB ở những vùng đó rất phức tạp. Mặt khác,
cây trồng và vật nuôi cũng đa dạng, không tập trung thống nhất một loại cây
trồng, vật nuôi nhất định nên rất khó khăn cho cơng tác định giá bồi thường cho
người dân.

Thứ năm, đối với các hộ dân dọc theo các trục đường chính, các khu vực
đơng dân cư, họ sống chủ yếu bằng việc buôn bán nhỏ và các nghề phụ khác,

nếu chuyển đến các khu vực mới thì điều kiện sống bị thay đổi nên họ không
muốn di chuyển đi.

2.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài

2.2.1. Chính sách giải phóng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

2.2.2.1. Trước khi có luật đất đai 2003

Trước khi có luật đất đai 2003, Nhà nước ta từng ban hành các luật như
Luật Cải cách ruộng đất năm 1953; ngày 14 tháng 4 năm 1959 Thủ tướng chính
phủ ban hành nghị định 151-TTg quy định về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng
đất. Đây là văn bản pháp luật đầu tiên liên quan đến bồi thường và bố trí TĐC ở
nước ta. Luật đất đai đầu tiên của Việt Nam được ban hành vào năm 1987.
Chính sách đất đai được vận hành trên nguyên tắc Nhà Nước bao cấp về đất đai,
đất đai khơng có giá, khơng được giao dịch trên thị trường việc chuyển QSDĐ

đều phải có quyết định hành chính của cơ quan Nhà Nước. Lúc này, giá trị của
đất chưa được người dân coi trọng. Sau đó Luật đất đai 1988 được ban hành,
luật đất đai năm 1988 không nêu cụ thể việc bồi thường khi Nhà Nước thu hồi,
mà chỉ nêu nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều 48): “Bồi thường thiệt hại thực
tế cho người sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hồn tồn thành quả
lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị đất đó theo quy định của pháp
luật”. Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 1988 không hướng
dẫn nội dung về bồi thường khi Nhà Nước thu hồi đất mà chỉ tập trung vào việc
bồi thường đất nơng nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang mục đích khác.

Để phục vụ cho mục đích CNH - HĐH, phát triển KT - XH, Nhà nước ta đã
tiến hành thu hồi có bồi thường một số tài sản của cá nhân, tổ chức, trong đó có
đất đai. Việc thu hồi này dựa trên cơ sở pháp lý cao nhất là quy định tại Điều 23

của Hiến pháp năm 1992 về trưng mua, trưng dụng tài sản hợp pháp của cá
nhân, tổ chức.

Từ đây, công tác BTHT & TĐC được quan tâm nhiều hơn trước. Do đó,
việc hồn thiện chính sách đất đai cho phù hợp ln ln được đặt lên hàng
đầu. Sau đó Luật đất đai 1993 được ban hành. Luật đất đai 1993 sau những
lần sửa đổi, bổ sung năm 1988, đã thay thế cho Luật đất đai 1988.

Luật đất đai 1993 quy định các loại đất, các nguyên tắc sử dụng đối với
từng loại đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Sau khi có luật đất đai năm 1993, Nhà Nước đã ban hành các văn bản dưới
luật như Nghị định, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý đất đai
nhằm cụ thể hóa các điều luật, bao gồm:

- Nghị định 90/CP ngày 17/09/1994 về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất sử dụng vào các mục đích an ninh, quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi
ích cơng cộng.

- Nghị định 87/CP ngày 17/08/1994 về ban hành khung giá các loại đất.

- Thông tư liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 về hướng dẫn thi hành
nghị định 87/CP.

- Nghị định 22/1998/NĐ-CP để thay thế cho nghị định 90/1994/NĐ-CP về
bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng. Và nghị định này cịn quy
định rõ phạm vi áp dụng, đối tượng phải bồi thường, đối tượng được bồi thường,
phạm vi bồi thường, đặc biệt người có đất bị thu hồi có quyền được lựa chọn

một trong ba phương án bồi thường, đó là bằng đất, bằng tiền hoặc bằng đất và
bằng tiền. Nhằm đáp ứng yêu cầu bức thiết của xã hội trong thời kì thực hiện
chính sách mở cửa, đất nước đang trong thời kỳ CNH - HĐH.

2.2.2.2. Sau khi có luật đất đai 2003

Trên cơ sở tổng kết 10 năm thực hiện Luật đất đai và xuất phát từ yêu cầu
của giai đoạn mới, Hội nghị lần thứ bảy Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá
IX đã ra nghị quyết về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong
thời kì đẩy mạnh CNH-HĐH đất nước nhằm định hướng rất quan trọng để Quốc
hội khố XI, kì họp thứ 4, thơng qua luật đất đai mới vào ngày 26/11/2003.

Điều 39 và 42 của Luật đất đai 2003 quy định về vấn đề thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích an ninh, quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và
việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người sử dụng đất bị thu hồi.

Tuy nhiên, do chưa có thể thức về thu hồi đất rõ ràng, rành mạch nên cách
thức, thủ tục tiến hành thu hồi đất và họp dân vẫn còn chưa thống nhất tại các
tỉnh, thành. Ở một số nơi, chính sách bồi thường, giải tỏa được thiết lập tốt và
tạo sự nhất trí, đồng tình trong nhân dân. Trái lại, ở nhiều nơi khác, thủ tục địa
phương còn phức tạp, phiền hà, việc áp dụng chính sách bồi thường thiệt hại
chưa đồng bộ, tình trạng các dự án phải “giậm chân tại chỗ” vì khơng “giải
quyết được vấn đề GPMB” cịn phổ biến, quy hoạch “treo” còn nhiều.

Quan tâm tới lợi ích của những người bị thu hồi đất, sau khi Luật Đất đai
năm 2003 ra đời, các Nghị định, Thông tư được ban hành nhằm cụ thể hoá các
điều luật về BTHT & TĐC như:

+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng
dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003.

+ Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

+ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

+ Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về thu tiền sử
dụng đất.

+ Thông tư 116/2004/TT-BTC của Bộ Tài Chính thay thế thơng tư số
145/1998/TT-BTC ngày 04 tháng 11 năm 1998 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thi
hành nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ về

việc bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng.

+ Nghị định 17/2006/NÐ-CP ngày 27 tháng 1 năm 2006 của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất
đai.

+ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ
quy định bổ sung về việc cấp Giấy CNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục BTHT & TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.

+ Nghị định số 25/2008/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2008 của Chính phủ
quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên
và Môi trường

+ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư.

+ Thông tư số14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và
trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.

+ Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.

Điều đó đã thể hiện được tính khả thi và vai trị tích cực của các văn bản
pháp luật. Nhờ những cải thiện về quy định pháp luật, về phương pháp tổ chức,
về năng lực cán bộ thực thi GPMB, tiến độ GPMB trong các dự án đầu tư gần
đây đã được rút ngắn hơn so với các dự án cũ, góp phần giảm bớt tác động tiêu
cực đối với người dân cũng như đối với dự án. Việc thực hiện chính sách BTHT
& TĐC đã giúp cho đất nước ta xây dựng cơ sở vật chất, phát triển kết cấu hạ
tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án
trọng điểm của Nhà nước, cũng như góp phần chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, ổn
định đời sống sản xuất cho người có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, giá đất do UBND
cấp tỉnh quy định mới chỉ đạt từ 70% đến 80% giá thị trường. Dù Nghị định số
17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 bổ sung, sửa đổi đã cho phép UBND cấp tỉnh
có thể linh hoạt điều chỉnh mức giá để phù hợp với giá thực tế trên thị trường,
nhưng nó vẫn thực sự khơng phát huy được hiệu quả như mong muốn. Những

khiếm khuyết đó đã gây ra sự khó khăn trong GPMB và bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất.

2.2.2.3. Khi có luật đất đai 2013

Luật đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực ngày
29/11/2013. Để hướng dẫn việc bồi thường, Giải phóng mặt bằng (GPMB) theo
quy định của Luật đất đai năm 2013, một số văn bản đã được ban hành hướng
dẫn thi hành Luật đất đai 2013 như sau:

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014;

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất, có hiệu lực kể từ ngày 05/7/2014;

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
Môi trường Quy định về hồ sơ địa chính, có hiệu lực kể từ ngày 05/7/2014;

- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2015 của Bộ Tài nguyên
Môi trường Quy định về bản đồ địa chính, có hiệu lực kể từ ngày 05/7/2014;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về
giá đất, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về
thu tiền sử dụng đất, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014;

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, có hiệu lực kể từ ngày

01/7/2014;

Về cơ bản, chính sách bồi thường, GPMB theo Luật đất đai 2013 đã kế
thừa những ưu điểm của chính sách trong thời kỳ trước, đồng thời có những đổi
mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường, GPMB hiện
nay nên vấn đề về BT, GPMB của UBND tỉnh ngày càng được cải thiện rõ rệt
thông qua các Thông Tư, Nghị Định được hướng dẫn cụ thể về chính sách bồi
thường.

2.2.2. Tình hình thực hiện cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư

Ở nước ta, các quy định của pháp luật về công tác bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu
của các quy luật kinh tế. Vì thế cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong
thời gian qua đã đạt được các kết quả khả quan, thể hiện trên một số khía cạnh
chủ yếu sau đây:

- Đối tượng được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ngày càng được xác
định đầy đủ và chính xác, phù hợp với tình hình thực tế, giúp cho công tác quản
lý đất đai của Nhà nước được nâng cao, người được bồi thường cũng thấy thỏa
đáng.

- Mức bồi thường hỗ trợ ngày càng cao tạo điều kiện cho người dân bị thu
hồi đất có thể khơi phục lại tài sản bị mất. Một số biện pháp hỗ trợ đã được bổ
sung và quy định rất rõ ràng, thể hiện được tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà
nước nhằm giúp người dân ổn định về đời sống và vật chất.

- Việc bổ sung quy định về quyền tự thỏa thuận của các nhà đầu tư với
người sử dụng đất đã góp phần giảm sức ép cho các cơ quan hành chính trong

việc thu hồi đất.

- Các địa phương bên cạnh việc thực hiện các quy định của Luật đất đai
năm 2003, các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật, đã dựa trên sự định hướng
chính sách của Đảng và Nhà nước, tình hình thực tế tại địa phương để ban hành
các văn bản pháp luật áp dụng cho địa phương mình, làm cho cơng tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện hợp lý và đạt hiệu quả cao hơn.

- Nhận thức về tầm quan trọng, ý nhĩa nhân văn cũng như tính chất phức
tạp của vấn đề thu hồi đất, tái định cư của các nhà quản lý, hoạch định chính
sách của chính quyền địa phương được nâng lên. Chính phủ đã có nhiều nỗ lực
để tạo điều kiện vật chất và kỹ thuật trong việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

- Đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC có năng lực và có
nhiều kinh nghiệm ngày càng đông đảo, sự chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn của
công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư giữa các bộ ban ngành ngày càng
được mở rộng và có hiệu quả.

- Nhờ những cải thiện về quy định pháp luật về phương pháp tổ chức, về
năng lực của cán bộ làm công tác GPMB, tiến độ GPMB trong các dự án gần
đây đã được rút ngắn hơn so với các dự án cũ. Việc thực hiện chính sách bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư đã giúp xây dựng cơ sở vật chất, phát triển kết cấu
hạ tầng, xây dựng các khu chế xuất, khu công nghiệp, khu cơng nghệ cao, các
dự án trọng điểm. Từ đó góp phần chuyển đổi cơ cấu kinh tế, làm cho đất nước
ngày càng phát triển.

2.2.3. Ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư đến với kinh tế- xã hội

Bên cạnh những thành cơng đó chúng ta vẫn còn gặp phải những tồn tại và
vướng mắc khi tiến hành công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

- Trong quá trình thực hiện nghị quyết, nghị định của các cấp, các ngành,
cơ quan, đồn thể có lúc cịn chưa triển khai sâu rộng và triệt để. Nguyên tắc dân
chủ, công khai, cơng bằng, đúng pháp luật đơi khi thực hiện cịn thiếu nghiêm
túc, mang tính hình thức tạo nên bức xúc đối với người bị thu hồi đất.

- Các cơ chế chính sách sau khi thực hiện công tác GPMB được triển khai
vẫn chưa đồng bộ, thiếu tính khả thi, chưa đáp ứng được yêu cầu của người dân
sau khi bị thu hồi đất. Bên cạnh đó vẫn có một số dự án đã thực hiện công tác
GPMB, và đã bàn giao lại cho chủ đầu tư nhưng chậm trễ vốn đầu tư nên dự án
đó vẫn chưa đi vào hoạt động, dẫn đến hậu quả là đó để đất hoang háo kéo dài
gây lãng phí và bức xúc trong người dân.

- Việc kê khai tài sản trên đất để đền bù cho người bị thu hồi đất chưa
chính xác, chưa đầy đủ so với thực tế, một số nơi giá đền bù còn thấp, chênh
lệch nhiều so với giá thị trường dẫn đến người dân khơng đồng tình, không chấp
nhận với giá được bồi thường.

- Công tác quản lý đất đai của một số địa phương cịn chưa chặt chẽ, gây
khó khăn trong việc xác định nguồn gốc đất, chủ sở hữu hợp pháp làm cơ sở cho
việc lập phương án bồi thường hỗ trợ GPMB và chi trả tiền bồi thường cho các
hộ dân. Tại một số địa phương, mặc dù đã nhận được thông báo về chủ trương
thu hồi đất và đã được yêu cầu giữ nguyên hiện trạng đất nằm trong chi giới
GPMB, nhưng một số hộ dân vẫn tự ý trồng thêm cây cối, và các cơng trình
khác khiến việc kiểm kê, phục vụ công tác bồi thường GPMB gặp khơng ít khó
khăn.