Bài tập định giá tài sản có lời giải

Bài 1.1- PP so sánh

Ước tính giá thị trường của biệt thự X với các thông tin sau:
- Biệt thự X có diện tích 500 m2, hợp pháp về các quyền đối với BĐS.
- Biệt thự C1 ở gần X có đủ giấy chứng nhận QSD đất nhưng kém về nội thất 300 trđ, tốt
hơn về lợi thế kinh doanh so với X là 3% vừa được bán với giá 10.500 trđ.
- Biệt thự C2 ở gần X và giống biệt thự X về nhiều mặt nhưng kém phần sân vườn trị giá
710 trđ, hợp pháp về quyền đối với BĐS, vừa được bán với điều kiện: trả làm 5 đợt, mỗi
đợt cách nhau 1 năm. Trong đó, trả ngay lần đầu 3000 trđ, đợt hai 2700 trđ, đợt ba 2.600
trđ, đợt bốn 2500 trđ, đợt năm 2400 trđ.
- Biệt thự C3 nằm bên cạnh biệt thự X, bị phát mãi với giá là 7600 trđ.
- Biệt thự C4, kém nội thất 250 trđ, khơng có giấy tờ hợp lệ về QSD đất, khơng có tranh
chấp, vừa được bán với giá 9100 trđ.
- Biệt thự C5 có đủ giấy chứng nhận QSD đất nhưng kém về cảnh quan so với biệt thự X

là 5%, vừa được bán với giá 10.100 trđ
- Theo quy định hiện hành:
+ Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 6 trđ/m2.
+ Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 300 m2.
+ Tiền sử dụng đất phải nộp tính bằng 50% giá đất do Nhà n ước quy định đối với

diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức.
+ Lãi suất tiền gửi NH kỳ hạn 1 năm 12%/năm; 2 năm 13%/năm; 3 năm là

13%/năm; 4 năm là 14%/ năm.
- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương đồng. Các biệt thự so sánh
đều có cùng diện tích 500m2.

Biệt thự C3: Bị phát mãi 🡪 Loại
Biệt thự C1:
Giá trị biệt thự C1 sau khi điều chỉnh về nội thất theo X:

10.500 + 300 = 10.800 trđ
Tỷ lệ điều chỉnh về lợi thế kinh doanh của biệt thự C1:
(100% – 103%) 103% = – 2,91%
Giá trị biệt thự C1 sau khi điều chỉnh về lợi thế kinh doanh theo X:
10.800 (1 – 2,91%) = 10.485,72 trđ
* Biệt thự C2:
Giá bán C2 quy về hiện tại (trả ngay):
3000 + 2700 (1+12%) –1 + 2600 (1+13%) –2 + 2500 (1+13%) –3 + 2400 (1+14%) –4
= 10.600,514 trđ
Giá trị biệt thự C2 sau khi điều chỉnh về sân vườn theo X:
10.600, 514 + 710 = 11.310,514 trđ
* Biệt thự C4:
Tiền sử dụng đất phải nộp của C4:
50% 300 m2 6 trđ + 200 m2 6 trđ = 2100 trđ
Giá trị biệt thự C4 sau khi có đầy đủ giấy tờ về QSD đất:
9100+2100 = 11.200 trđ
Giá trị biệt thự C4 sau khi điều chỉnh về nội thất theo X:
11.200 + 250 = 11.450 trđ
* Biệt thự C5:
Tỷ lệ điều chỉnh về cảnh quan của biệt thự C5:
(100% – 95%) 95% = 5,26%
Giá trị biệt thự C5 sau khi điều chỉnh về cảnh quan theo X:
10.100 (1 + 5,26%) = 10.631,26 trđ
* Giá trị thị trường ước tính của X:

Kết luận: Giá trị thị trường ước tính của biệt thự X là 10.969 trđ

Bình qn 1 m2 = 21,94 trđ/m2

Bài 1.2- PP so sánh

Ước tính giá thị trường của biệt thự Bình Minh với các thơng tin sau

- Biệt thự Bình Minh có diện tích 450m2, hợp pháp về các quyền đối với BĐS.

- Biệt thự A1 nằm bên cạnh biệt thự Bình Minh, bị phát mãi với giá là 6250 trđ.

- Biệt thự A2 ở gần Bình Minh, nhưng kém về nội thất 300 tr trđ, khụng có tranh chấp, sử
dụng ổn định, chưa cú giấy chứng nhận QSD đất, vừa được bán với giá 8.200 trđ. Cảnh quan
của biệt thự A2 kém hơn nên làm giá chuyển nhượng của biệt thự Bình Minh cao hơn giá
hiện tại của biệt thự A2 là 4%.

- Biệt thự A3 ở gần Bình Minh khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định, chưa có giấy chứng
nhận QSD đất, vừa được bán với giá 9500 trđ. Hạ tầng của biệt thự A3 tốt hơn nên làm
giá chuyển nhượng của biệt thự Bình Minh thấp hơn giá hiện tại của biệt thự A3 là 6%.

- Biệt thự A4 có đủ giấy chứng nhận QSD đất và hơn phần sân vườn 400 triệu, vừa được
bỏn với giá 11.300 trđ

- Theo quy định hiện hành:
+ Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 8 trđ/m2.
+ Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 300 m2.
+ Tiền sử dụng đất phải nộp tính bằng 50% giá đất do Nhà n ước quy định đối với

diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức.
- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương đồng. Các biệt thự so

sánh đều có cùng diện tích 450m2.

* Biệt thự A1: bị phát mãi Loại

* Biệt thự A2: 8 trđ = 2400 trđ
- Tiền sử dụng đất phải nộp của A2:

50% 300 m2 8 trđ + 150 m2

- Giá trị biệt thự A2 sau khi có đầy đủ giấy tờ về QSD đất:
8200 + 2400 = 10.600 trđ

- Giá trị biệt thự C2 sau khi điều chỉnh về nội thất theo BĐS mục tiêu:

10.600 + 300 = 10.900 trđ

- Giá trị biệt thự C2 sau khi điều chỉnh về nội thất theo BĐS mục tiêu:

10.900 (100% + 4%) = 10.900 1,04 = 11.336 trđ

* Biệt thự A3:

- Tiền sử dụng đất phải nộp của A3 bằng A2 là: 2400 trđ
- Giá trị biệt thự A3 sau khi có đầy đủ giấy tờ về QSD đất:

9500 + 2400 = 11.900 trđ

- Giá trị biệt thự A3 sau khi điều chỉnh về hạ tầng theo BĐS mục tiêu:

11.900 (100% – 6%) = 11.900 0,94 = 11.186 trđ

* Giá trị biệt thự A4 sau khi điều chỉnh về sân vườn theo BĐS mục tiêu:

11.300 – 400 = 10.900 trđ

* Giá trị thị trường ước tính của biệt thự Bình Minh:

Kết luận: Giá trị thị trường ước tính của biệt thự Bình Minh là 11.141 trđ
Bình quân 1 m2 = 24,75 trđ/m2

Bài 1.3 -PP so sánh

1. Thẩm định giá QSD đất một lô đất trống tại đường A, quận B, thành phố Hà Nội, đã được

cấp giấy chứng nhận QSD đất; mặt tiền 5m, chiều sâu 15m; hình dáng vng vức.

2. Qua khảo sát thực địa, thu thập được thông tin về các lô đất chứng cứ trên cùng đường A

để so sánh như sau:

STT ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ GIÁ TRỊ QSD ĐẤT

SS1 Đất trống, diện tích 4,5m x 15m, hình Đã có giấy Bị phát mãi với giá
80 trđ/m2
dáng vuông vức CNQSDĐ Giá thị trường
215 trđ/m2
SS2 Đất trống, diện tích 4m x 20m, hình dáng Đã có giấy Giá giao dịch có quan hệ phụ
thuộc 150 trđ/m2
vuông vức CNQSDĐ Giá thị trường
205 trđ/m2
SS3 Đất trống, diện tích 5m x 15m, hình dáng Đã có giấy

vng vức CNQSDĐ

SS4 Đất trống, diện tích 4m x 13m, hình dáng Đã có giấy

tóp hậu CNQSDĐ

3. Các thông số theo luật số lớn tại khu vực cho thấy:

- Chiều rộng mặt tiền: thửa đất có mặt tiền 4,5m-5m có giá như nhau và cao hơn 4% so với
mặt tiền 4m.
- Chiều sâu thửa đất: nhỏ hơn hoặc bằng 15m giá như nhau và cao hơn 3% so với thửa đất
có chiều sâu 20m.
- Hình dáng: thửa đất tóp hậu có giá thấp hơn 5% so với thửa đất vuông vức.
Các thông tin khác liên quan đến BĐS mục tiêu và BĐS so sánh coi như tương đồng.

* SS1 và SS3 bị loại, không đủ tiêu chuẩn so sánh:
* Lấy BĐS mục tiêu làm tiêu chuẩn bằng 100%. Tiến hành tính toán các tỷ lệ điều chỉnh theo

từng yếu tố so sánh của các BĐS so sánh, như sau:
- Chiều rộng mặt tiền:

Tỷ lệ điều chỉnh của SS2 và SS4:

(100% – 96%) 96% = 4,17%

- Chiều sâu thửa đất 97% = 3,09%
Tỷ lệ điều chỉnh của SS2:
(100% – 97%)

- Hình đáng:

Tỷ lệ điều chỉnh của SS4:

(100% – 95%) 95% = 5,26%

* Lập bảng điều chỉnh và so sánh sự khác biệt giữa BĐS mục tiêu và so sánh:

TT Tiêu chí Thửa đất cần Thửa đất SS2 Thửa đất SS4
định giá
Giá bán (trđ) 215 205
Chiều rộng mặt tiền Chưa biết 4 m 4 m
1 Tỷ lệ điều chỉnh 5 m + 4,17% + 4,17%
Chiều sâu thửa đất 20 m 13 m
2 Tỷ lệ điều chỉnh 15 m + 3,09% 0%
Vuông vức Tóp hậu
Hình đáng Vuông vức 0% + 5,26%
3 Tỷ lệ điều chỉnh 7,26% 9,43%
7,26% 9,43%
Tổng tỷ lệ điều chỉnh thuần 2
Tổng tỷ lệ điều chỉnh gộp 215 1,0726 = 2
4 Số lần điều chỉnh 230,609 205 1,0943 =

Mức giá sau điều chỉnh 224,331

- Mức giá: (230,609 + 224,331) / 2 = 227,47 trđ/m2
- Giá trị mảnh đất:

15 m 5 m 227,47 trđ = 17.060, 25 trđ

Kết luận: Giá trị của thửa đất cần thẩm định giá là 17.060 trđ

Bài 1.5: PP so sánh
Thẩm định giá căn hộ B tọa lạc tại tầng 6, diện tích 80m2 của chung cư HH1 dựa trên
thông tin sau:
- Căn hộ 1: ở tầng 20 của chung cư HH1, diện tích 76m2, nội thất tốt hơn căn hộ B

40 trđ, bán cách đây 5 tháng, giá 1500 trđ.
- Căn hộ 2: ở tầng 6 của chung cư HH2 cách HH1 40m, diện tích 85m2, nội thất tốt

hơn căn hộ B 20 trđ, bán cách đây 6 tháng, giá 2100 trđ.
- Căn hộ 3: ở tầng 20 của chung cư HH2, diện tích 70m2, nội thất tốt hơn căn hộ B

30 trđ, bán cách đây 3 tháng, giá 1600 trđ

- Căn hộ 4: ở tầng 6 của chung cư HH3 cách HH1 120m, diện tích 68m2, nội thất
tương tự căn hộ B, bán cách đây 7 tháng, giá 1800trđ

- Căn hộ 5: ở tầng 20 của chung cư HH3, diện tích 70m2, nội thất tương tự căn hộ B,
bán cách đây 8 tháng, giá 1680 trđ

- Căn hộ 6: ở tầng 20 của chung cư HH3, diện tích 72m2, nội thất tương tự căn hộ
bán cách đây 4 tháng, giá 1700 trđ.

* Điều chỉnh sự khác nhau về trang trí nội thất và quy giá ra đơn vị chuẩn là trđ/m2

- Ước tính giá bán căn hộ 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với căn hộ
thẩm định giá: 1500 – 40 = 1460 trđ
Giá bán 1 m2 là: 1460 / 76 = 19,21 trđ/m2

- Đơn giá căn hộ 2 là: (2100 – 20) / 85 = 24,47 trđ/m2
- Đơn giá căn hộ 3 là: (1600 – 30) / 70 = 22,43 trđ/m2

- Đơn giá căn hộ 4 là: 1800 / 68 = 26,47 trđ/m2
- Đơn giá căn hộ 5 là: 1680 / 70 = 24 trđ/m2
- Đơn giá căn hộ 6 là: 1700 / 72 = 23,61 trđ/m2
* Đối chiếu tìm ra các thơng số so sánh
- Căn hộ cần thẩm định giá, căn hộ 2, căn hộ 4 cùng nằm ở tầng 6
- Căn hộ 1, căn hộ 3, căn hộ 5, căn hộ 6 cùng nằm ở tầng 20
- Căn hộ cần thẩm định giá, căn hộ 1 cùng nằm ở 1 chung cư
- Căn hộ 2 và căn hộ 3 cùng nằm ở 1 chung cư
- Căn hộ 4, căn hộ 5, căn hộ 6 cùng nằm ở 1 chung cư
* So sánh đơn giá giữa các BĐS có cùng thơng số giống nhau

* Vậy có thể ước tính giá bán căn hộ chung cư ở tầng 6 bằng khoảng 110,145% đơn giá bán ở
tầng 20. Từ đó đơn giá căn hộ cần thẩm định bằng khoảng 110,145% đơn giá của căn hộ 1.
Vậy giá bất động sản cần tìm là:
19,21 110,145% 80 m2 = 1692,708 trđ

Kết luận: Giá trị bất động sản cần định giá là 1693 trđ
Bình quân 1 m2 = 21,16 trđ/m2

Bài 1.6: PP thu nhập: Có tài liệu về một thửa đất trồng lúa như sau: (10.000m2)
Tình hình sản xuất và tiêu thụ 3 năm gần đây:

Chỉ tiêu Đơn vị Năm N-2 Năm N-1 Năm N
Tổng sản lượng lúa/năm tính
Giá bán bình qn 20.000
Chi phí SX bình qn Kg 25.000 30.000 3.600
Thuế Đồng/kg 3.000 3.300 1.500
Đồng/kg 1.200 1.400 4.000.000
Đồng 1.000.000 3.000.000

- Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ ra để hoàn tất việc mua bán mảnh đất
trên theo kinh nghiệm thường vào khoảng 2% giá trị giao dịch.
- Trong 5 năm tới, mỗi năm thu nhập rịng tăng 5% so với thu nhập rịng trung bình của 3
năm gần đây.
- Đến cuối năm thứ 5 nhà đầu tư sẽ bán lại mảnh đất này với giá 300 triệu đồng.Nhà đầu
tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất mọi rủi ro là 10%.
Yêu cầu: Anh chị hãy tư vấn cho nhà đầu tư về giá mua mảnh đất trên?

Bài giải

- Tổng thu nhập trong 3 năm:
75 + 99 + 72 = 246 trđ/ha

- Tổng chi phí sản xuất trong 3 năm:
30 + 42 + 30 = 102 trđ/ha

- Tổng thuế trong 3 năm:
1 + 3 + 4 = 8 trđ/ha

- Thu nhập rịng bình qn một năm:

- Thu nhập rịng trong 5 năm tới:
+ Năm N+1: 45,333 (1 + 5%) = 47,6 trđ
+ Năm N+2: 45,333 (1 + 5%) 2 = 49,98 trđ
+ Năm N+3: 45,333 (1 + 5%) 3 = 52,48 trđ
+ Năm N+4: 45,333 (1 + 5%) 4 = 55,1 trđ
+ Năm N+5: 45,333 (1 + 5%) 5 = 57,86 trđ

- Giá trị tổng thể của BĐS mục tiêu (gồm cả chi phí giao dịch):
V = 47,6 (1+10%) –1 + 49,98 (1+10%) –2 + 52,48 (1+10%) –3 + 55,1 (1+10%) –4

+ 57,86 (1+10%) –5 + 300 (1+10%) –5 = 383,844 trđ
- Gọi giá trị giao dịch cần tìm là X Chi phí giao dịch là: 0,02X
- Ta có phương trình:
V = X + 0,02X = 1,02X

Kết luận: Nhà đầu tư nên mua mảnh đất với giá mua tối đa là 376, 318 trđ
Bình quân 1 m2 = 37.632 đ/m2

Bài 1.7: Phương pháp thu nhập

Thẩm định giá một chung cư biết rằng:

● Chung cư có 60 phịng, trong đó 30 phịng loại 1 cho th với giá 6 trđ/

tháng/phòng, 30 phòng loại 2 cho thuê với giá 4tr/tháng/phịng.

● Qua điều tra thị trường khu vực, thơng tin về cho thuê chung cư tương tự trung

bình 1 năm, như sau:

1. Tình hình cho thuê

Chung cư Tổng số phịng Số phịng có khách th
H1 66 57
H2 56 50
H3 62 55

2. Tình hình thu nhập và chi phí (triệu đồng)

Chung cư Chi phí vận hành, duy tu Tổng thu nhập thực tế

3500
bảo dưỡng

H1 1145

H2 1026 3300

H3 980 3100

- Tỷ lệ tổn thất do khách nợ dây dưa: 5%

- Tỷ suất sinh lời cho thuê nhà trung bình 18%

- Thuế suất thu nhập phải nộp 20%

1. Ước tính thu nhập hàng năm mà BĐS mang lại

- Tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê của chung cư mục tiêu: 12 tháng = 3600 trđ
30 phòng (I) 6 trđ 12 tháng + 30 phòng (II) 4 trđ

- Tỷ lệ phịng trống trung bình trên thị trường:

- Tỷ lệ tổn thất do khách nợ dây dưa: 5%

Tổng tỷ lệ thất thu: 11,88% + 5% = 16,88%
- Thu nhập thực tế:

3600 – (16,88% 3600) = 2992,32 trđ

2. Ước tính các khoản chi phí hàng năm

- Tỷ lệ chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng trên tổng thu nhập thực tế trung bình trên thị

trường là:

- Chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng của chung cư mục tiêu là:
2992,32 31,806% = 951,74 trđ

3. Xác định thu nhập ròng
- Thu nhập trước thuế TNDN của chung cư mục tiêu là:

2992,32 – 951,74 = 2040,58 trđ
- Thu nhập ròng sau thuế:

2040,58 (100% – 20%) = 1632,464 trđ
4. Xác định giá trị BĐS mục tiêu
- Giá trị ước tính của tịa chung cư là:

Kết luận: Giá trị ước tính của tịa chung cư là 9069,24 trđ


Bài 1.8- PP chi phí
Ước tính giá trị Trụ sở B dựa trên thông tin sau:

1. Tài liệu về trụ sở B:

- Diện tích đất 600m2, có đầy đủ pháp lý về QSD đất.

- Cơng trình xây dựng trên đất: nhà 3 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích xây dựng
400m / tầng.

- Hao mịn của các kết cấu chính: mái 70%, tường 50%, sàn 25%, móng 40%, cầu thang
80%, cửa 30%.

2. Các thơng tin có liên quan:

+ Một lơ đất trống bên cạnh diện tích 700m khơng có giấy tờ hợp lệ về QSD đất, khơng
có tranh chấp, không thuộc diện lấn chiếm đất công, sử dụng ổn định, vừa được bán với
giá 14.000 triệu đồng.

+ Tiền sử dụng đất phải nộp tính bằng 50% giá đất Nhà nước quy định đối với diện tích
đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vợt hạn mức.

+ Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị trí là 9 trđ/m2.
+ Hạn mức đất ở theo qui định là 400 m2.
+ Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị cơng trình: mái 4%; tường 16%; sàn
14%, móng 13%, cầu thang 9%, cửa 10%
+ Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự 4 trđ/m2
+ Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về hệ thống điều hoà là 120 triệu đồng.

Bài 1.9- PP thặng dư
Công ty KDBĐS ABC đang lên kế hoạch đấu giá một lô đất rộng 10.000m2. Lô

đất này được qui hoạch để XD nhà ở. Tỷ lệ đất được phép XD là 60 %. Nếu đấu giá
thành công, công ty dự định xây các ngôi nhà độc lập để bán. Diện tích đất và diện tích
xây dựng mỗi ngơi nhà tương ứng là 150m2 và 300m2.
Yêu cầu: Anh (chị) hãy tư vấn cho công ty về mức giá bỏ thầu. Biết rằng:
- Thời gian XD và bán nhà là 1 năm.
- Giá bán ước tính 4.000 trđ / căn nhà
- Chi phí bán BĐS :

+ CP pháp lý : 220
+ CP quảng cáo và môi giới : 170 trđ.
+ Thuế chuyển QSD BĐS : 400 trđ
- Chi phí phát triển BĐS:
+ CP XD hạ tầng kỹ thuật : 0,3 trđ / m2
+ CP khảo sát , thiết kế : 500 trở
+ CP xây dựng nhà : 5 trđ / m2 .

- Chi phí đất và các chi phí trong quá trình phát triển được vay NH với lãi suất 15 %/năm.
Trong đó chi phí xây dựng nhà được tài trợ thành 2 lần bằng nhau, lần 2 cách lần 1 là 6
tháng.

- Chi phí cho việc mua đất ước tính bằng 2% giá đất.

- Lợi nhuận yêu cầu đối với hoạt động XD là 130 trđ/nhà

- Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu 20% trên tổng vốn đầu tư cho việc mua và giữ lơ đất.

Bài 1.10: PP thặng dư
Có tài liệu về một mảnh đất trống như sau:

- Diện tích 3ha (30.000m2)
- Theo qui định của chính quyền địa phương, tỷ lệ đất được phép xây dựng công

trình là 60% diện tích của cả mảnh đất.
- Nhà đầu tư dự kiến sau khi đầu tư hạ tầng kỹ thuật sẽ chia mảnh đất thành các lô

đều nhau để bán.
- Chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất bình quân 0,6 trđ/m2. Chi phí

bán bằng 2% doanh thu bán QSD đất. Thuế phải nộp và lợi nhuận đòi hỏi là 4200
trđ và 13.000trđ.
- Giá chuyển quyền sử dụng đất sau khi hoàn chỉnh đầu tư hạ tầng kỹ thuật ở khu
vực này với những lơ đất có qui mô 100m2 là 35trđ/m2; 180m2 là 40trđ/m2;
360m2 là 30trđ/m2.
Yêu cầu:
Cho biết nhà đầu tư có thể mua mảnh đất với giá bao nhiêu nếu:
1. Dự án hoàn vốn dưới 1 năm
2. Dự án hoàn vốn trong 4 năm, biết rằng:
- Chi phí đầu tư hạ tầng được bỏ ra đầu năm thứ nhất
- Chi phí bán bỏ ra đầu năm thứ 2
- Các khoản thu chi khác được thực hiện cuối năm thứ 4
- Giá vốn trên thị trường năm N-2 là 14%, năm N-1 là 13%, năm hiện hành N là
12%.
Bài 1.11: PP thặng dư

Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc Phú Quý đang lên kế hoạch đấu giá một lô đất
rộng 1 ha với tỷ lệ được phép xây dựng là 70%. Nếu đấu giá thành công, DN dự định xây
trên tồn bộ diện tích được phép xây dựng 2 tòa nhà chung cư để bán, mỗi tầng có 30 căn
hộ và cao 28 tầng.

Yêu cầu: Với cương vị là thẩm định viên về giá, anh chị hãy tư vấn cho DN mức giá
cao nhất mà họ có thể trả cho lơ đất nói trên, biết:

- Thời gian phát triển dự tính 1 năm
- Chi phí quy hoạch dự án: 1600 trđ
- Chi phí dọn mặt bằng: 200 trđ
- Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình quân: 1,2 trđ/m2
- Chi phí xây dựng nhà chung cư bình qn 6 trđ/m2
- Phí đấu giá đất: 20 trđ

- Chi phí khác cho đất đai bằng 3% giá đất đấu giá

Các chi phí trên và giá đất đấu giá được trang trải bằng nguồn vốn vay ngân hàng
với lãi suất 15%/năm. Riêng chi phí xây dựng nhà được vay làm 2 lần, mỗi lần cách
nhau 6 tháng ( lãi suất 6 tháng được tính bằng lãi suất ½ năm).
- Lợi nhuận cho DN đòi hỏi đối với HĐ xây dựng là 12%/năm của tổng chi phí quy

hoạch, chi phí dọn mặt bằng, chi phí hạ tầng, chi phí xây dựng chung cư và đối với
tồn bộ lơ đất là 20% tổng chi phí cho việc mua và giữ lơ đất.
- Giá bán ước tính mỗi căn hộ chung cư: từ tầng 1 đến tầng 10 là 3800 trđ/căn, từ
tầng 11 đến tầng 28 là 4000 tr/căn.
- Chi phí quảng cáo và bán nhà là 1000 trđ.

Bài 5 SBT

● Điều chỉnh sự khác nhau về trang trí nội thất và quy giá ra đơn vị chuẩn là trđ/m2
- Ước tính giá bán BĐS 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BĐS
thẩm định giá: 692 – 20 = 672 trđ

Giá bán 1 m2 là : 672 / 84 = 8 trđ/m2
-Tương tự, đơn giá BĐS 2 là: 5 trđ/m2
-Đơn giá BĐS 3 là : 8,3 trđ/m2
-Đơn giá BĐS 4 là : 4,5 trđ/m2
-Đơn giá BĐS 5 là : 7,5 trđ/m2

● Đối chiếu tìm ra các thông số so sánh :
-BĐS cần thẩm định giá, BĐS 2, BĐS 4 cùng nằm ở tầng 3
-BĐS 1, BĐS 3, BĐS 5 cùng nằm ở tầng trệt
-BĐS cần thẩm định giá, BĐS 1 cùng nằm ở 1 chung cư
-BĐS 2 và BĐS 3 cùng nằm ở 1 chung cư

-BĐS 4 và BĐS 5 cùng nằm ở 1 chung cư

● So sánh đơn giá giữa các BĐS có cùng thơng số giống nhau:

Vậy có thể ước tính giá bán căn hộ chung cư ở tầng 3 bằng khoảng 60,12% đơn giá bán ở
tầng trệt. Từ đó đơn giá BĐS cần thẩm định bằng khoảng 60,12% đơn giá của BĐS 1.

Vậy giá bất động sản cần tìm là: 8 60,12% 56 m2 = 269,34trđ

Kết luận: Giá trị bất động sản cần định giá là 269 trđ

Bình quân 1 m2 = 4,8 trđ/m2

Bài 9 SBT Thửa đất Thửa đất Thửa đất Thửa đất
SS1 SS2 SS3
TT Tiêu chí cần định
1.400 1.375 1.275
A Giá bán (trđ) giá 50 m2 55 m2 50 m2
B Tổng diện tích Chưa biết 25,5
C Giá bán 1m2 (trđ/m2) 28 25
D Điều chỉnh yếu tố SS 55 m2
D1 Thanh toán Tỷ lệ điều chỉnh Chưa biết
D2 Tình trạng pháp lý Tỷ lệ điều chỉnh
Trả ngay Trả ngay Trả ngay Trả ngay
Lợi thế kinh doanh Tốt Không đ/c Không đ/c Không đ/c

D3 Tỷ lệ Mặt ngõ Tốt Tốt Tốt
Tỷ lệ điều chỉnh 5m Không đ/c Không đ/c Không đ/c
Mức độ điều chỉnh 2 mặt ngõ
Hạ tầng kỹ thuật 100% Mặt ngõ 5m Mặt ngõ 4m

4m
D4 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Tốt 100% 95% 105%
Mức độ điều chỉnh 100% Không đ/c + 5,26% – 4,76%
Hướng + 1,32 trđ/m2 – 1,21 trđ/m2
Tây Kém Kém
D5 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh 100% 93% Kém 93%
Mức độ điều chỉnh + 7,53% 93% + 7,53%
Cảnh quan Dân cư + 2,11 trđ/m2 + 7,53% + 1,92 trđ/m2
100% Đông + 1,88 trđ/m2 Bắc
D6 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh 106% Đông Nam 97%
Mức độ điều chỉnh – 5,66% 109% + 3,09%
– 1,58 trđ/m2 – 8,26% + 0,79 trđ/m2
E Giá chỉ dẫn/m2 Công viên – 2,07 trđ/m2 Dân cư
G Thống nhất mức giá chỉ 110% Dân cư 100%
– 9,09% 100% Không đ/c
dẫn – 2,55 trđ/m2 Không đ/c
25,98 trđ/m2 27 trđ/m2
26,13 trđ/m2

Số lần điều chỉnh 3 3 3
Số điều chỉnh thuần (trđ)
Số đ/c tuyệt đối (đ/c gộp) 2,02 1,13 1,5

6,24 5,27 3,92

So sánh 1, 2 và 3 có số lần điều chỉnh là (3), số điều chỉnh gộp (điều chỉnh tuyệt đối) của
bất động sản 3 là 3,92 triệu đồng thấp hơn so sánh 1 và 2 nên thẩm định viên chọn so
sánh 3 làm mức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm định.
- Đơn giá đất/m2 ước tính cho lô đất thẩm định là 27 trđ/m2
- Giá thị trường của thửa đất cần thẩm định giá:

27 trđ 55 m2 = 1.485 trđ

Kết luận: Giá trị của thửa đất cần thẩm định giá là 1485 trđ
Bình quân 1 m2 = 27 trđ/m2