Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Trường: Pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn dự án bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (91.48 MB, 386 trang )

<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHAP LUAT VE CHUYEN NHUONG, GOP VON DU AN BAT DONG SAN CUA DOANH NGHIEP KINH DOANH

BAT DONG SAN

MA SO: DTCB.13/2021-DHLHN

Chủ nhiệm đề tài: PGS. TS Nguyễn Thị Nga Thư ký đề tài: TS. Đỗ Xuân Trọng

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

<small>BAO CAO TONG HỢP DE TAL ...2- ° 5£ 552 sES£ sES£Es£EsEseEsESeEsessesersessee 1MỞ ĐẦUU...<-25-s<SS4EEE.HE.E.A7.4073971897447734 7047794794 07447241291errxee 11. Tinh cấp thiết của đề tai.cccscscscssssessssessssescessssesssssssessssssssssssssssessssssessssessesssseess 12. Tổng quan tình hình nghiên €ỨU...---- 5° 2£ s2 s2 se s£s2£sess£sesesz=sesses 4</small>

<small>2.1. Cac cơng trình nghiên cứu trong TƯỚCC... s0 <5 55 1 999 5593 55994955694 96 42.2. Các cơng trình nghiên cứu của nước ØOàÌ... o5 5 55s 9 59 559995556 9</small>

<small>3. Đối tượng và phạm Vi nghiên cứu ...--- 5s s- 2s ss2sess£sessess£sessesessese 163.1. Đối tượng nghiên cứu của đề tài ...----s- scscsscsscsstsersersessessessrssrsee 163.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài...---- 5 < 5° s©s< s£ss£sexsessEsessesersesersessese 17</small>

<small>4. Mực đích va nhiệm 90. nghiỀn ỨU eeeeseeeenseseoononrenonniuirsdiotnntnbgigtiBAEEA00000000594304691000166 18</small>

<small>4.1. Mục đích nghiên cứu của đề tài...---5-< 5< se s£se sessesesseseesessesessese 184.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của dé tài ...--- 5s << s2 se se sessessessessesseserse 185. Cách tiếp cận, phương pháp nghiên €ứu...---- 5-2 5c s se sess=sessess=sesses 195.1. Cách EP CON sssrssserssressessscesssssscesssssssesssccsssssssessssssssssessscessssussesssasesssssseesssesesaseees 19</small>

<small>5.2: PRGORG PRAP HGHIÊH CHW ccavascssarsevasseenaanvassinaavsenasmenemsnnasensieess 20</small>

<small>6. Danh mục các chuyên Ge...csccscessssessessssessssessessssessssessessssecssssssesssssesssssesessesessseees 21))8)0)0001602775... 22I. NHUNG VAN DE LY LUAN PHAP LUAT CHUYEN NHUONG, GOP VONDU AN BAT DONG SAN CUA DOANH NGHIEP KINH DOANH BAT DONG</small>

<small>1.1. Lý luận về chuyển nhượng, góp vốn dự án bất động sản của doanh nghiệpkinh doanh bất động sản... 2 -< 5-2 s° s22 2s se EsEEsEseEsESsEseEseserseserserssse 221.1.1. Bat động sản và dự án bắt động SAN ...cscsssscessssessessssessssessessssesssseseessssesssessees 221.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản eececescescessscsseesstessesssesseseseeesseeees 221.1.1.2. Khái niệm và đặc điểm dự án bất XU VIEDT | re 241.1.1.3. Phân loại dự án bắt ;/0/15121PEREEREREEE..-... II. 281.1.1.4. Dự án bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản... 291.1.2. Chuyển nhượng, góp vốn dự án bat động sản và vai trị của hoạt độngchuyển nhượng, góp vốn dự án bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

<small>1.1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của chuyển nhượng dự an bất động sản của doanhnghiệp kinh doanh bất động sảH...--- + 2-52 +SE+EEEEEEESEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEErreei 311.1.2.2. Khái niệm, đặc điểm của góp vốn các dự án bất động SAN ... .. 351.1.2.3. Vai trị của chuyển nhượng, góp vốn các dự án bat động sản...-- 371.2. Lý luận pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn các dự án bat động sản củadoanh nghiệp kinh doanh bất động sản... 2-2 5° 5 2s se sess£se=sess=sesses 401.2.1. Sự cần thiết điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động chuyển nhượng,góp vốn các dự án bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bắt động sản... 401.2.2. Khái niệm và các đặc trưng của pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn dựán bat động sản của doanh nghiệp kinh doanh bat động sản ...--- 421.2.3. Các yếu tố tác động, chỉ phối tới điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng,góp vốn các dự án bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bắt động sản... 461.2.3.1. Chủ trương, chính sách và pháp luật của Đảng và Nhà nước về phát triểnthị trường bắt Ất TH hố rất: FICE DY CEI cuunnarowestusih:gil.tiETEU8000011305,181,10NNHSGDBVSDTBH.SRN.10010S108E0703%.800.003000N3010 46Z0» T111. in... ... 481.2.3.3. Diéu kiện kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn ...-- 2-5 5e+ccesceresred 491.2.3.4. Quá trình hội nhập qHỐC ẨẾ...--- + c+S2+ESEE+E2EEEEEEEEEEEE21511211121121 1E cxe. 491.2.4. Yêu cầu đặt ra đối với điều chỉnh pháp luật đối về chuyển nhượng, góp vốncác dự án bat động sản của doanh nghiệp kinh doanh bat động sản ... 501.3. Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới và những bài học kinh nghiệmcho Việt Nam trong việc hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn các dựán bat động sản của doanh nghiệp kinh doanh bat động sản ...--- 511.3.1. Kinh nghiệm quốc tế về quan lý hoạt động chuyển nhượng, góp von các dựán bat động sản của doanh nghiệp kinh doanh bat động sản ...--- 511.3.1.1. Kinh nghiệm Trung QQUỐC...- - 5-55 E‡E+EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEErkrrrkee 51</small>

<small>1.3L 2. RGR BI ON TIỂU BRT INTD soni ioiscisassssniasieissacsnuthiainssinaiinscikiedladeiaadlaksinaasetbhainhana 53</small>

<small>1.3.1.3. Kinh nghiệm của Ấn DO vesceccscescsscessssssessessesessessssessescsessessssssessesssesueseeseeseees 53</small>

<small>1.3.1.4. Kinh nghiệm của Estonia, DUC ... - c SE v3 Vkivekseeeeeeeeevee 55Í....1..).. KH HE HH ME TAT SẴNGITNNHG. sass sn asians i eth kg đua Add dư in iu g3 uökinà hà 56</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

<small>1.3.2. Những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam và đề xuất, hồn thiện pháp luậtvề chuyển nhượng, góp vốn các dự án bat động sản của doanh nghiệp kinh doanhDAt CONG SAM 0001021277... ... 57Il. THUC TRANG PHAP LUẬT VÀ THỰC TIEN THUC THI PHAP LUAT VECHUYEN NHƯỢNG, GOP VON DU AN BAT DONG SAN CUA DOANHNGHIEP KINH DOANH BAT ĐỘNG SAN ...cssssssssssesssssssessssesesssssessssesessssseessenees 602.1. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật về chuyển nhượng dựán BĐS của doanh nghiệp kinh doanh bat động sản ...--.---5--5-s s2 602.1.1. Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án bat động sản của doanhnghiệp kinh doanh bất động sản ...---- 2 ° 5£ 2 5£ s£s£ se s£s££s£ssEsexsesrsesses 602.1.1.1. Về nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động SGN ...--.---- 5-55: 602.1.1.2. Diéu kiện chủ thể là các bên trong giao dịch chuyển nhượng du án bat độngsản của các doanh nghiệp kinh doanh bắt động sản ...-- 252 2555s+cscescssea 612.1.1.3. Đối tượng chuyển nhượng các dự án bat động sản của các doanh nghiệpkinh doanh bất động sảH... - c5 SE SE ‡EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEE1E1111111111111111 1111 Le. 622.1.1.4. Quyên và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng các dự án bất độngsản của các doanh nghiệp kinh doanh bắt động SGN ...----+52-525c+cs+cscescszea 632.1.1.5. Hình thức và hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng dự an bat dong san ..642.1.1.6. Trinh tự, thủ tục, thấm quyền thực hiện chuyển nhượng các dự án bắt độngsản của các doanh nghiệp kinh doanh bắt động SGN ...--- 25252 ©ccs+cscescscea 642.1.2. Thực tiễn thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản củadoanh nghiệp kinh doanh bất động sản...---° 2° 5-2 5£ s52 s£ss se sess=sesses 652.1.2.1. Những kết quả đạt đlưỢC... St SE SE 1E11211212112111121111111011 11 e0 652.1.2.2. Những hạn chế, bất cập và VƯỚING IHẮC...- + - 2-52 St+E2£E+E+ESEEeEzEererreei 662.2. Thực trạng pháp luật va thực tiễn thực thi về góp vốn dự án bat động san củadoanh nghiệp kinh doanh bất động sản...--.- 2-2-2 5£ s52 s£s2£sesseszesesses 682.2.1. Thực trạng pháp luật vé góp vốn dự án bat động sản của doanh nghiệp kinhdoanh bất động SảI...-- - + SE E‡SE‡EEEEEEESEEEEEEEEEEEE111111111111111211111111 1101111 0 682.2.1.1. Nguyên tắc góp vốn các dự án bat động sản của các doanh nghiệp kinhdoanh bất động SảI...- - + SE EEEEEEEEEEEEE11E11111111111111111011111111111211 1111 10 68</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

<small>2.2.1.2. Diéu kiện góp vốn các dự án bat động sản của các doanh nghiệp kinhCoannh Dat AON SGN RE... 692.2.1.3. Chủ thể góp vốn các dự án bat động sản của các doanh nghiệp kinh doanhbất động SẲIH... <5: SE SE E1 1E11112112121121121.1121111.11111.111.111.1111.n re. 702.2.1.4. Pham vi và tiễn độ góp vốn trong các dự án bat động sản...---: 71</small>

<small>2.2.1.5. Quyên va nghĩa vu cua các bên trong gop von các dự an bát động san cua</small>

<small>các doanh nghiệp kinh doanh bat động SGN .c.cecececescssescescessessstesessesessesesesseseseeseeees 712.2.1.6. Hình thức và hiệu lực của hop dong góp vốn trong các dự án dau tr bat</small>

<small>z/1/5121/PEREEERREEEE... 73</small>

<small>2.2.1.7. Trình tự, thủ tục góp vốn các dự án bất động sản của các doanh nghiệpkinh doanh bất động SẲI...-- 52-55 SSE‡EEEEEEEEEEEEEEE111511211111111111111111 1110 732.2.2. Thực tiễn thực thi pháp luật về góp vốn dự án bất động sản của doanhnghiệp kinh doanh bất động sản ...---- 2° 5£ 2 ©s£ s2 se s£s£Es£Ss£sexsesesesses 752.2.2.1. Những kết quả đạt đÌưỢC... - :- St St EEEEE1E1121121211211112111111111111 1x0 752.2.2.2. Những hạn chế, bat cập, vướng mắc và sai phạm phát sinh trong thực tếgóp vốn các du án bat động sản và nguyên nhÂh...- 2-52 St+E‡+E‡E+EereEerkered 76III. ĐỊNH HUONG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIEN PHAP LUAT, NÂNG CAOHIỆU QUA THUC THỊ PHÁP LUAT VE CHUYEN NHƯỢNG, GOP VON DỰAN BAT DONG SAN CUA DOANH NGHIEP KINH DOANH BAT DONG SAN48453559465 655016555505098101511015540510561955661500151805/610550015011558586E10114041551543WNETEIEAEIWGE28889K/01978155085I8 793.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng và góp vốn các dự ánbat động sản của doanh nghiệp kinh doanh bắt động sản...---5--- 793.1.1. Phải phù hợp với chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ... 793.1.2. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn dự án đầu tư bất độngsản phải tạo điều kiện thúc day sự phát triển của thị trường bat động sản ... 803.1.3. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn dự án bat động sản phảibảo đảm quyền tự do kinh doanh, thúc day chuyển hóa đất đai thành nguồn lựcCho phat trién Kinh 8.0001... ... 813.1.4. Việc hồn thiện pháp luật về chuyển nhượng, góp von dự án bat động sảnphải bảo đảm tính phù hợp và thống nhất giữa pháp luật đầu tư, pháp luật kinhdoanh bắt động sản và các lĩnh vực pháp luật khác có liên quan... 81</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

<small>3.1.5. Pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn dự án bat động sản phải tạo sức cạnhtranh cho thị trường Việt Nam trước làn sóng hội nhập quốc tế ...- 813.2. Hồn thiện pháp luật về chuyển nhượng và góp vốn dự án bat động sản củacác doanh nghiệp kinh doanh bat động sản ...---° 5-2 5° s52 se sesz=sesses 823.2.1. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bat động sản của các doanhnghiệp kinh doanh bất động SAM ...---- 2-2 5° s2 se s£s£ s£ss£sessesssessesessese 823.2.2. Hoàn thiện pháp luật về góp vốn dự án bat động sản của các doanh nghiệpkinh doanh bất động sản... 2 <5 <5 s2 ©s£SsEs£ 9S EsEESEseEsEssEseEsesersessrserssse 903.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng, góp vốncác dự án bat động sản của doanh nghiệp kinh doanh bat động sản ... 969000.907575 ... 103Chuyên đề 1 Những vấn đề lý luận pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn các dựán bat động sản của doanh nghiệp kinh doanh bat động sản ...- 110Chuyên đề 2 Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới về chuyển nhượng,góp von dự án bat động sản của doanh nghiệp kinh doanh bắt động sản và những</small>

<small>bài học kinh nghiệm cho Viét ÏNalm... 5< << 5< s s9 9 9.1. 0000009. 08996 176</small>

<small>Chuyên đề 3 Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật về chuyểnnhượng dự án bất động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bắt động sản...202Chuyên đề 4 Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật về góp vốn dựán bat động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bắt động sản... 260Chuyên đề 5 Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quảthực thi pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn dự án bat động sản của doanhnghiệp kinh doanh bất động SAN ...---- s- << s<£ss©seEseEsexsesseserserssrsee 307</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

DANH MỤC TU VIET TAT

BDS : Bat động san

<small>XHCN : Xã hội chu nghĩa</small>

QSDD : Quyén sử dụng dat

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

DANH SÁCH THAM GIA THỰC HIEN DE TÀI

PGS. TS Nguyễn Thị Nga <sup>Trường Đại</sup>

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

BAO CÁO TÓM TAT 1. Lý do chọn đề tài

Chuyển nhượng, góp vốn các dự án BĐS của các doanh nghiệp đầu tư kinh BĐS là 2 hình thức kinh doanh phổ biến và chiếm ưu thé trong thị trường BĐS

nham chuyén dịch các dự án BĐS một cach linh hoạt, kích thích hoạt động đầu tư

<small>và làm phong phú, đa dạng các hàng hoá BĐS cung ứng trên thị trường. Đây cũng</small>

là phương thức nhằm thanh lọc có hiệu quả thị trường, loại ra khỏi thị trường những doanh nghiệp yếu kém và nhường chỗ cho những doanh nghiệp có khả năng

Pháp luật điều chỉnh đối với hoạt động chuyển nhượng, góp vốn dự án BĐS của doanh nghiệp kinh doanh BĐS được điều chỉnh bởi một hệ thống các văn bản

pháp luật mang tính liên ngành: Bộ luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư,

Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và một số luật khác có liên quan. Về cơ bản, các doanh nghiệp đã có hành lang pháp lý để thực hiện các hoạt động chuyền nhượng, góp vốn dự án BĐS.

Tuy nhiên, thực tế triển khai cho thấy, pháp luật điều chỉnh đối với hoạt động này còn nhiều nội dung chưa cụ thé, rõ ràng, gây nên cách hiểu và cách vận dụng khác nhau. Nhiều quy định đã có lại chưa thực sự phù hợp, tỏ ra khiên cưỡng,

gị bó và khiến cho các doanh nghiệp không thể linh hoạt trong hoạt động đầu tư nên bỏ qua các điều kiện ràng buộc hoặc tìm những hình thức kinh doanh khác được noi lỏng hơn dé thực hiện. Điều đáng lưu ý hơn là, sự không phù hợp của

pháp luật thực định là nguyên nhân gây nên tình trạng vi phạm pháp luật của nhiều

doanh nghiệp trong hoạt động chuyển nhượng và góp vốn các dự án BĐS nhằm mục đích trén thuế và đầu cơ. Một số doanh nghiệp khác thì tìm cách “lách luật” sang các dạng chuyền dịch dự án ở hình thức khác như: chuyển nhượng vốn, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp ... làm Nhà nước thất thu. Ở một khía cạnh khác cho

thấy, các dự án được chuyển nhượng, góp vốn trong thời gian qua phản ánh rõ sự

thâu tóm của một số các doanh nghiệp mạnh trên thương trường và diễn ra trong giai đoạn đại dịch Covid — 19 khiến nhiều doanh nghiệp yếu thế lao đao, đã khó

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

khăn lại còn bị ép giá trong các thương vụ chuyên nhượng. Cùng với đó, một số

doanh nghiệp lừa đảo, bán non dự án cho các nhà đầu tư thứ cấp. Một số tranh chấp

về chuyên nhượng, góp von dự án đầu tư phát sinh và việc giải quyết kéo dai trong nhiều năm.

Từ thực tế nêu trên, nhóm thực hiện đề tài muốn nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật về chuyền nhượng, góp von dự án BĐS nhằm tìm ra những hạn chế, bất cập

của hệ thống pháp luật hiện hành, những vướng mắc phat sinh trên thực tế dé dé xuất những giải pháp hợp lý cho việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn dự án BĐS của doanh nghiệp kinh

doanh BĐS với mong muốn thị trường BĐS nói chung và thị trường về chuyên nhượng, góp vốn dự án BĐS của doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong thời gian tới

phát triển lành mạnh, hiệu quả, chính quy và cơng khai hố. Tăng cường pháp chế

trong lĩnh vực BĐS và hướng tới bảo vệ quyên và lợi ích hợp pháp, phòng ngừa rủi

ro cho các chủ thê tham gia giao dịch BĐS trên thị trường. 2. Mục đích và mục tiêu nghiên cứu của đề tài

2.1. Mục đích nghiên cứu của dé tài

Chỉ rõ những hạn chế, bat cập và những khoảng trống của pháp luật hiện hành trong tông thé pháp luật doanh nghiệp, pháp luật đầu tư, pháp luật đất dai,

<small>pháp luật kinh doanh BĐS, pháp luật nhà ở và pháp luật khác có liên quan đã và</small>

đang là rào cản cho quá trình thực thi pháp luật về chuyên nhượng, góp vốn dự án BĐS của doanh nghiệp kinh doanh BĐS dé từ đó đưa ra những giải pháp phù hợp nhăm năng cao hiệu quả của chuyên nhượng, góp vốn dự án BĐS của doanh

<small>nghiệp kinh doanh BĐS trong thời gian tới.</small>

2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

- Thứ nhất, làm rõ khái niệm, đặc điểm của BĐS, chuyển nhượng, góp vốn dự án BĐS và vai trị của chuyển nhượng, góp vốn dự án BĐS của các chủ

thé dau tư kinh doanh BĐS. Nghiên cứu sự cần thiết khách quan điều chỉnh bằng

pháp luật đối với hoạt động chuyển nhượng, góp vốn dự án BĐS trong dau tư kinh doanh, các yếu té tác động, chi phối tới pháp luật về chuyển nhượng, góp

</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">

vốn dự án BĐS. Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thé giới về điều chỉnh pháp luật đối với hoạt động này.

- Thứ hai, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn dự án BĐS trên thị trường BĐS ở Việt Nam thơng qua các nhóm quy phạm điều chỉnh chủ yếu như: nguyên tắc, điều kiện, chủ thể, đối tượng, quyền và

<small>nghĩa vụ của các bên, trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch trên cơ sở nghiên cứu</small>

các quy pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh BĐS, pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về đầu tư và pháp luật khác liên quan trực tiếp tới hoạt động chuyển nhượng và góp vốn dự án BĐS của doanh nghiệp kinh doanh

Đánh giá về thực trạng pháp luật chuyển nhượng, góp vốn dự án BĐS được nhận diện sâu sắc qua sự ghi nhận bởi những kết quả đạt được trên thực té

của các giao dịch chuyển nhượng, góp vốn các dự án BĐS thời gian qua. Đồng

thời, những hạn chế, vướng mắc và những vấn đề phức tạp phát sinh trong thực

tế chuyển nhượng, góp vốn dự án BĐS được minh chứng rõ nét thông qua sự

lồng ghép giữa nghiên cứu van đề pháp luật thực định với các vụ việc, các tranh chấp, những sai phạm phát sinh hay các vướng mắc trong thực tiễn thi hành.

<small>Qua đó, chỉ rõ những căn nguyên của những thực trạng đó.</small>

- Thứ ba, trên cơ sở nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về chuyền nhượng, góp vốn dự án BĐS của các doanh nghiệp BĐS, kinh nghiệm của một số nước trên thế giới, đề tài xác định rõ định hướng, đề xuất giải pháp để xây dựng và hoàn thiện pháp luật về chuyên nhượng, góp

vốn dự án BĐS trong đầu tư kinh doanh và những đề xuất nhăm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về van dé này trong thời gian tới.

3. Tong quan tình hình nghiên cứu và đề án thuộc lĩnh vực của đề tài

Đã có nhiều các cơng trình nghiên cứu cả trong nước và nước ngồi ở

nhiều cấp độ khác nhau đối với thị trường BĐS nói chung và thị trường về

chuyên nhượng, góp vốn dự án BĐS của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nói

<small>riêng. Có thê kê đên các cơng trình tiêu biêu như:</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">

- Các nghiên cứu về thị trường BĐS nói chung có các cơng trình tiêu biểu như: Cuốn sách “Pháp luật về kinh doanh bat động sản” của tác giả Đặng Hoang Mai

(chủ biên), Nguyễn Việt Hương, Đào Thuỳ Ninh, Đinh Văn Trường, NXB. Xây dựng, 2016; Cuốn sách: “Thị trường bất động sản” của tác giả TS. Bùi Mạnh Hùng, NXB. Xây dựng, năm 2012; Cuốn sách “Chính sách phát triển thị trường

bất động sản ở Việt Nam” của tác giả TS. Đinh Văn Ân (chủ biên), NXB. Chính trị Quốc gia, năm 2011; Bài viết “Pháp luật kinh doanh BĐS trong nên kinh tế

thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhâp quốc tế” (2019) của tác giả Nguyễn Thị Nga và Hoàng Việt Trung trong Sách chuyên khảo: “Pháp luật kinh

tế Việt Nam trong thời kỳ đơi mới”...

- Các cơng trình nghiên cứu liên quan đến chuyển nhượng các dự án đầu tư kinh

doanh BĐS tiêu biểu như: Luận án tiến sĩ luật học: “Pháp luật về chuyển

nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản” của Nguyễn Thị

Hồng Nhung (2013); Bài viết “Một số van đề pháp lý về chuyển nhượng dự án

bất động sản” của tác giả Nguyễn Thị Kiều Oanh/ Tạp chí Khoa học pháp lý.

Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Số 2/2014; Bài viết “Nóng" thị trường chuyển nhượng dự án” của tác giả Minh Nhật, Tạp chí Đầu tư Chứng khốn - Số 59 (1467)— năm 2014 - tr. 28; Bài viết “Một số bat cập trong quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư” của tác giả Trương Thế Cơn/ Tạp chí Nghề Luật. Học viện Tư pháp, Số 2/2012, tr. 41 - 45, 47...

- Các công trình nghiên cứu liên quan đến góp vốn các dự án đầu tư trong kinh doanh BĐS tiêu biểu như: “Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam” của tác giả Trần Thị Minh Châu của Nhà

xuất bản Chính trị Quốc gia năm 2013; Luận án “Huy động nguồn lực tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam”do NCS. Nguyễn Hồ Phi

Hà thực hiện, Học viện Tài chính; Bài viết “Lối thốt nào cho thị trường bất

động sản Việt Nam?” của tác giả Vũ Thị Thuỳ Linh, Tạp chí Thương mại, Số 22, năm 2009, tr. 7-9; Bài viết “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Hoang

mang vì thiếu vốn” của tác giả Quang Trung, Tạp chí Thương mại, năm 2008, số

</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">

12, Tr.34-35; Bài viết “Khởi động nhiều dự án bị ngưng trệ. Các ngân hàng tái rót vốn vào bất động sản” của tác giả Ngọc Sơn, Tạp chí Đầu tư chứng khốn

năm 2004, số 235, tr.23.

Ngồi ra cịn một số bài nghiên cứu khác có thé kế đến: luận văn “Hợp đồng hợp tác kinh doanh theo pháp luật Việt Nam”, của tác giả Đặng Thị Hồng năm 2014; luận văn “Hợp đồng liên doanh theo pháp luật nước ngoài và pháp luật Việt

Nam” của tác giả Nguyễn Thị Ngọc Bích năm 2012; luận văn “Quy định của Pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt

Nam” của tác giả Lê Lưu Hương năm 2012. Các bài viết đăng trên Tạp chí có các bài liên quan trực tiếp tới đề tài nghiên cứu như: “Rủi ro từ hợp đồng hợp tác đầu tư bất động sản” của tác giả Ninh Việt năm 2018; Bài viết “Hà Nội: Liên

danh "què" làm xiếc ở dự án nghìn tỷ?” của tác giả Phong Trần năm 2019; Bài

viết “Rủi ro lớn đến từ liên danh đầu tư” của Phong Trần năm 2017, đều được

đăng trên Tạp chí điện tử Bất động sản của Hiệp hội bất động sản Việt Nam. Bài viết “Khoảng trong pháp lý khi liên danh đầu tư bất động sản” của Luật sư Trần

Duc Phuong - Đoàn Luật sư thành phố Hồ Chí Minh (www.bds.tinnhanhchungkhoan.vn); “Góp vốn bằng giá trị QSDĐ — Sự không thống nhất trong các quy định của pháp luật” của đồng tác giả Ls. Phạm Minh

<small>Hồng, Lê Thị Khánh Trang, Văn phịng luật sư Trí & cộng sự; truy cập ngày</small>

8/5/2013 tại trang điện tử: www.trilawoffice.com.vn. Bài phát biểu của Ông Đặng Quyết Tiến - Cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp (Bộ Tài chính) trả

lời phỏng vấn Báo Kiểm tốn về việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để

hợp tác sản xuất, kinh doanh, 30/09/2019; Ong Ngô Vinh Bạch Dương, Trưởng

phòng Luật Kinh tế, Viện Nhà nước và Pháp luật (3.2019) - Cơ sở pháp lý để

góp von bang quyên sử dụng dat.

- Các cơng trình nghiên cứu của nước ngồi về chun nhượng, góp vốn dự án BĐS tiêu biểu: Cuốn sách “Sự bí ân của vốn” (The Mystery of Capital), tác giả Hernando de Soto; Cuốn sách: “Modern Real Estate and Land Transfer” (Mua ban dat dai va bat động sản hiện dai) của các tác giả Steven W. Bender,Celeste M.

</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14">

Hammond, Michael T. Madison, Robert M. Zinman, xuất bản năm 2012; Cuốn sách “Real Estate Investment in Spain - The Legal Perspective” (Đầu tư BĐS tại

<small>Tây Ban Nha - Góc nhìn pháp lý) (2015) cua DLA Piper (Công ty Luật của Anh</small>

với hơn 30 chi nhánh tại châu Mỹ, châu Á - Thái Bình Dương, châu Âu, châu

Phi và Trung Đông); Tài liệu “International Real Estate Briefing” (Bản chỉ dẫn

về BĐS quốc tế) với nội dung nghiên cứu thị trường Trung Quốc do Công ty Luật Jones Day của Mỹ thực hiện vào tháng 9 năm 2004; Cuốn sách: “Land

<small>Markets and Transfer of development rights: some examples in France, Italy and</small>

United States” (Thị trường đất dai và chuyên nhượng quyên phat triển: Một số van đề ở Pháp, Ý va Mỹ) của tác giả Vincent Renard, năm 2000; Cuốn sách “Guide to Investing in Real Estate in the PRC” (Hướng dẫn dau tư bat động sản

tai Trung Quốc) của Mayer Brown SJC năm 2014 đã dé cập nhiều van đề liên

quan đến quản lý và đầu tư kinh doanh bat động sản, trong đó có van dé liên quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản cũng được đề cập như điều kiện đối với chủ đầu tư, chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở

hữu cơng trình và các nghĩa vụ tài chính; Cuốn sách “India’s Real Estate Market

— Outlook of structured high yield debt” (Thị trường bat động sản An Độ - Cái nhìn về cấu trúc các khoản nợ có lãi suất cao), Báo cáo tổng kết tháng 3 năm

2015 của Cushman & Wakefield — Đại ly tư van bat động sản thương mại toàn cầu; Trong tập “Real Estate Survey — Central and Eastern Europe” (Khảo sát Thị

trường bất động sản — Trung và Đông Âu) do BNT Attorneys-at-law thực hiện năm 2013; Cuốn sách “Real Estate Investment in Spain — The Legal Perspective” (Đầu tư bat động sản tại Tây Ban Nha — Triển vọng pháp lý) của

DLA Piper’, năm 2015...

Một cách tổng quan các cơng trình nghiên cứu trong nước và nước ngồi

giúp cho nhóm tác giả thực hiện đề tài nghiên cứu được nhiều khía cạnh pháp lý

<small>và định hướng van đê nghiên cứu của dé tài chuyên nhượng, góp von dự án BĐS</small>

<small>Công ty Luật của Anh với hơn 30 chi nhánh tại châu Mỹ, châu Á - Thái Bình Dương, châu Âu, châu Phi và</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15">

ở phạm vi và mức độ sâu rộng hơn. Theo đó, nhóm tác giả đều có chung nhận định: ở các nước với thé chế kinh tế, chính trị, xã hội, sở hữu đất đai khác nhau

thì khung pháp lý điều chỉnh đối với thị trường BĐS sẽ khác nhau; với những

yêu cầu về điều kiện, quy trình và thủ tục xác lập BĐS, dự án BĐS, kinh doanh BĐS sẽ khác nhau; thuế khoá áp dụng đối với các giao dịch BĐS cũng sẽ khác nhau. Có những quốc gia quy định theo xu hướng mở, tôn trọng tối da các nguyên tắc của thị trường, tạo quyền chủ động và linh hoạt, tự chủ, tự chịu trách

nhiệm đối với hoạt động kinh doanh BĐS của mình; Nhà nước chỉ quản lý và

kiểm soát dé thu thuế và buộc các doanh nghiệp phải tuân thủ các điều kiện rang buộc khác như vẫn đề môi trường, an sinh xã hội, phát triển bền vững. Có quốc gia lại quy định và kiểm sốt chặt chẽ đối với chun nhượng, góp vốn dự án

BĐS ở một số phân khúc thị trường như: thị trường BĐS về nhà ở, thị trường

BĐS đối với nhà đầu tư nước ngồi. Cịn lại các mảng thị trường khác thì thể

<small>theo các quy luật của thi trường, nâng cao năng lực tự chủ, tự chịu trách nhiệm</small>

đối với các doanh nghiệp. Cùng với đó, đi kèm với yêu cầu về việc thực hiện dự án đầu tư hiệu quả thì van dé ln song hành là bảo vệ môi trường và phát triển bền vững được đặc biệt quan tâm, chú trọng. Pháp luật Việt Nam về chuyên

nhượng, góp vốn dự án BĐS hiện nay cũng đã và đang dan tiếp cận với xu <small>hướng này.</small>

4. Nội dung nghiên cứu cụ thể của đề tài

Nội dung 1: Tông quan chung các tiền dé lý luận pháp luật về chuyển nhượng, góp von dự án BĐS của doanh nghiệp kinh doanh BĐS

Chuyên dé 1. Những vấn dé lý luận pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn dự án bat động sản của doanh nghiệp kinh doanh bat động sản.

Chuyên dé 2. Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thé giới về chuyển nhượng, góp vốn dự án BĐS của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và

<small>những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam</small>

Nội dung 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật về chuyên nhượng, góp vốn dự án BĐS của doanh nghiệp kinh doanh BĐS

</div><span class="text_page_counter">Trang 16</span><div class="page_container" data-page="16">

Chuyên dé 3. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật vé chuyển nhượng dự án BĐS của doanh nghiệp kinh doanh BĐS

Chuyên dé 4. Thực trạng pháp luật và thực tiên thực thi pháp luật về góp vốn dự án BĐS của doanh nghiệp kinh doanh BĐS

Nội dung 3: Dé xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn dự án bất động sản của doanh nghiệp

kinh doanh bat động sản

Chuyên đề 5. Định hướng và các giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn dự án bat động sản của doanh nghiệp kinh doanh bat động sản

5. Cách tiếp cận, phương pháp nghiên cứu 5.1. Cách tiếp cận

Đề tai sử dụng các tiếp cận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử dé làm

rõ các tiền dé lý luận pháp luật về chuyên nhượng, góp vốn dự án BĐS của

<small>doanh nghiệp kinh doanh BĐS.</small>

Các lý thuyết về vật quyền, lý thuyết về công băng, lý thuyết về quyền tự do kinh doanh, lý thuyết về hợp đồng được áp dụng xuyên suốt trong quá trình nghiên cứu các tiền đề lý luận pháp luật cũng như thực tiễn thực thi pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn dự án BĐS của các doanh nghiệp trong dau tư kinh

<small>doanh BĐS.</small>

<small>5.2. Phương pháp nghiên cứu</small>

Đề tài sẽ được nghiên cứu dưới sự kết hợp của nhiều phương pháp, trong đó các phương pháp chủ yếu bao gồm: Phương pháp mơ tả, phân tích, đánh giá,

giải thích pháp luật, bình luận, so sánh, tơng hợp, diễn dịch, quy nạp. Mục dich

của việc sử dụng các phương pháp này là nhằm nhận diện rõ những thành tựu đã đạt được của pháp luật hiện hành về chuyên nhượng, góp vốn các dự án BĐS;

đồng thời nhận diện những hạn chế, bat cập, những nút thắt pháp lý về chuyển

nhượng góp vốn các dự án BĐS khiến cho việc triển khai trên thực tế gặp nhiều khó khăn, vướng mắc cho các doanh nghiệp. Thơng qua đó có định hướng để

</div><span class="text_page_counter">Trang 17</span><div class="page_container" data-page="17">

hoàn thiện pháp luật về vẫn đề này, cùng với những biện pháp khả thi trong việc

triển khai trong thời gian tới.

7. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài

Đề tài cung cấp cơ sở lý luận và khoa học cho việc xây dựng hồn thiện pháp luật về chun nhượng, góp vốn dự án BĐS của doanh nghiệp kinh doanh

BĐS, nhận diện được xu hướng phát triển của thị trường BĐS nói chung và thị

trường của các giao dịch chuyên nhượng, góp vốn các dự án BĐS của một số quốc gia trên thế giới và dự báo xu thế phát triển ở Việt Nam trong tương lai.

Kết quả nghiên cứu Đề tài được ứng dụng vào thực tiễn, nhằm phục vụ trực tiếp cho việc hoàn thiện khung pháp luật kinh tế trong nền kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng, đặc biệt hướng tới góp

ý trực tiếp cho việc sửa đổi Luật Dat đai 2013, Luật Kinh doanh BĐS 2014 va

8. Phương thức chuyển giao kết quả nghiên cứu

Phương thức chuyên giao, địa chỉ ứng dụng: Chuyên giao trực tiếp cho

<small>Trường Dai học Luật Hà Nội làm tài liệu giảng dạy, dao tạo và nghiên cứu ở bậc</small>

đại học và sau đại học, phục vụ trực tiếp cho môn học Luật Đất đai Việt Nam,

pháp luật kinh doanh BĐS, Kỹ năng tư vấn trong lĩnh vực đất đai. Tác động và lợi ích mang lại của kết quả nghiên cứu:

- Đối với lĩnh vực giáo dục và đào tạo: Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là

nguồn tài liệu tham khảo giá trị cho sinh viên, học viên, người có nhu cầu

<small>nghiên cứu tại trường Đại học Luật Hà Nội và các cơ sở đào tạo Luật khác.</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 18</span><div class="page_container" data-page="18">

- Đối với phát triển kinh tế - xã hội: Góp phần phát triển hoạt động kinh doanh bat động sản sơi động, có hiệu quả, chính quy, lành mạnh, cơng khai hóa. Qua đó, góp phần thúc đây thị trường bất động sản hoạt động có trật tự, kỷ cương, phịng ngừa các rủi ro pháp lý cho các nhà đầu tư; thu hút có hiệu quả đầu tư nước ngồi và thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng hội nhập sâu rộng với thị trường bat động sản trên thé giới

- Đối với tơ chức chủ trì và các cơ sở ứng dụng kết quả nghiên cứu: Dựa

trên nghiên cứu góp ý hoàn thiện hệ thống pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn

dự án bất động sản trong bối cảnh nhiều dự án luật đang triển khai sửa đôi, bố

1. NHUNG VAN DE LÝ LUẬN PHÁP LUẬT CHUYEN NHƯỢNG, GOP VON DỰ ÁN BAT DONG SAN CUA DOANH NGHIỆP KINH DOANH

BAT ĐỘNG SAN

Nghiên cứu các tiền đề lý luận pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn dự án BĐS trước hết được nghiên cứu các cơ sở lý luận tiền đề về dự án BĐS, về chuyển nhượng, góp vốn các dự án BĐS của doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Theo đó, một

số van dé lý luận nền tảng được nghiên cứu như: các tiền đề lý luận về dự án BĐS

của doanh nghiệp kinh doanh BĐS; các tiền dé lý luận về chuyên nhượng, góp von

dự án BĐS của doanh nghiệp kinh doanh BĐS và vai trò của chuyên nhượng, góp

vốn dự án BĐS của doanh nghiệp kinh doanh BĐS dưới khía cạnh quản lý nhà nước, quyền và lợi ích của nhà đầu tư và dưới khía cạnh thị trường. Nghiên cứu các

tiền dé lý luận điều chỉnh thị trường BĐS thông qua việc làm rõ khái niệm, đặc

điểm, các yếu tô tác động và ảnh hưởng tới pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS và các yêu cầu đặt ra cho việc hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn dự án

<small>BĐS của doanh nghiệp kinh doanh BĐS.</small>

1.1. Lý luận về chuyển nhượng, góp vốn dự án bat động sản của doanh nghiệp

kinh doanh bắt động sản

Thủ: nhát, nghiên cứu khái niệm, đặc điểm của BĐS: Phần này mặc dù đã

<small>được nhiêu cơng trình nghiên cứu, nhưng nhóm tác giả vân nghiên cứu nhăm nhận</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 19</span><div class="page_container" data-page="19">

diện rõ BĐS bao gồm những tài sản nào; từ đó làm tiền đề để xác định Dự án BĐS gồm những giá trị gì. Đây là cơ sở quan trong cho việc xác định giá trị khi các doanh nghiệp chuyên nhượng, góp vốn dự án BĐS.

Thir hai, nghiên cứu khái niệm, đặc điểm của dự án BĐS: Nghiên cứu van đề

này cho thấy hiện pháp luật Đầu tư, pháp luật kinh doanh BĐS chưa có sự thống

nhất nội hàm của dự án, dự án đầu tư, dự án BĐS, dự án đầu tư BĐS. Từ đó, lúng túng trong việc xác định cơ sở và điều kiện dé dự án BĐS được thực hiện giao dich chuyền nhượng, góp vốn trên thi trường. Đây cũng là nguyên nhân cho những sai

phạm phát sinh trên thực tế khi thực hiện giao dich.

<small>Thứ ba, nghiên cứu sự phân loại của các dự án BĐS của doanh nghiệp kinh</small>

doanh BĐS nhằm nhận diện rõ nét các dự án BĐS phục vụ cho mục đích kinh

doanh và dự án BĐS khác khơng nhằm mục đích kinh doanh. Đồng thời, nghiên

cứu này cũng nhăm xác định rõ tư cách chủ thể trong nước, nước ngoài, nhà đầu tư sơ cấp, nhà đầu tư thứ chấp, điều kiện chủ thé là các bên trong quan hệ chuyền nhượng, góp vốn dự án BĐS.

Thr tu, nghiên cứu khái niệm, đặc điểm và vai trò của chuyền nhượng, góp vốn dự án BĐS. Các nghiên cứu này nhằm làm rõ: đây là những phương thức cơ

bản, phổ biến và chiếm ưu thé nhất trong thị trường BĐS; tôn trọng tối đa các quy

luật của thị trường nhằm đảm bảo quyền chủ động, linh hoạt trong hoạt động đầu tư của doanh nghiệp, giúp thanh lọc tốt thị trường và nhằm nâng cao hiệu quả của các

dự án đầu tư, hạn chế tình trạng dự án treo.

1.2. Lý luận pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn dự án bất động sản của

doanh nghiệp kinh doanh bắt động sản

Thứ nhất, nghiên cứu về tinh tất yêu khách quan của chuyên nhượng, góp vốn dự án BĐS dưới khía cạnh thị trường, về nhu câu tiếp cận đất đai để thực hiện

dự án đầu tư BĐS và vì quyên, lợi ích của các chủ thé đầu tư kinh doanh BĐS. Theo đó, pháp luật với các ưu thế nổi trội là tính quy phạm, tinh bắt buộc chung và

có độ phủ rộng sẽ điều chỉnh đối với các giao dịch chuyên nhượng, góp vốn dự án BĐS một cách tối ưu, tạo hành lang pháp lý chung, thống nhất cho các chủ thể

</div><span class="text_page_counter">Trang 20</span><div class="page_container" data-page="20">

tham gia giao dịch tuân thủ; đảm bảo tính pháp chế trong hoạt động đầu tư và hướng tới sự công bằng, bình dang giữa các chủ thé trong quan hệ chuyển nhượng, góp vốn dự án BĐS.

Thứ hai, nghiên cứu sự phát triển của pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn dự án BĐS của doanh nghiệp kinh doanh BĐS cho thấy, ở mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ khác nhau, với mục tiêu, định hướng phát triển kinh tế, xã hội khác nhau thì pháp luật cũng có sự thay đổi và điều chỉnh cho phù hợp. Điều này cho thấy, pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn dự án BĐS bi chi phối, tác động bởi các chủ trương, chính sách của Đảng về phát triển kinh tế, xã hội nói chung trong mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ, đặc biệt là chính sách riêng về phát triển đối với thị trường BĐS. Cùng với đó, khơng thê phủ nhận chi phối và tác động của chế độ sở hữu toàn dân

về đất đai mà Nhà nước với vai trò là chủ sở hữu đại diện. Sự tác động đó được

biểu hiện ở các yếu tố như: quy hoạch sử dụng đất; chính sách tài chính về đất

đai; sự nới lỏng hay thắt chặt các điều kiện thamg gia thị trường đối với các chủ

thể trong quan hệ chuyển nhượng, góp vốn dự án BĐS. Bên cạnh đó, hội nhập quốc cũng tác động tích cực và đồng thời cũng đặt ra những thách thức đối với

pháp luật về kinh doanh bất động sản nói chung, pháp luật về chuyên nhượng,

góp vốn dự án BĐS nói riêng.

Thứ ba, thị trường BĐS nói chung và thị trường về chuyển nhượng, góp vốn các dự án bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh BĐS nói riêng chỉ có thể phát triển lành mạnh, chính quy, an tồn và hiệu quả nếu pháp luật điều chỉnh nó hướng tới sự an tồn pháp lý, phịng ngừa và chia sẻ rủi ro đối với các

chủ thé tham gia thị trường; quan tâm, chú trọng tới tính cơng khai, minh bạch dé các chủ thé tham gia thị trường dễ tiếp cận. Bên cạnh đó, tính linh hoạt cũng

là một trong những yếu tổ dé đảm bảo cho hệ thống pháp luật về chun

nhượng, góp vốn dự án BĐS có tính thích nghi tốt, không bị lạc hậu trước sự

phát triển và biến động không ngừng của thực tại xã hội.

Thi tw, nghiên cứu pháp luật của một số quốc gia trên thé giới như Trung Quốc, Singapore, Tây Ban Nha, Đức, Ấn Độ cho thấy, ở cả quốc gia khác nhau về

</div><span class="text_page_counter">Trang 21</span><div class="page_container" data-page="21">

sở hữu đối với BĐS và cả quốc gia có chế độ sở hữu BĐS tương đồng với Việt

Nam thì quản lý đối với thị trường BĐS nói chung và kiểm sốt đối với các giao

dịch BĐS như mua bán, chuyên nhượng, góp vốn dự án BĐS đều quan tâm chú trọng tới các van đề trọng tâm như: Quy hoạch sử dụng đất, chính sách thuế đối với các giao dịch BĐS, về quản lý và kiểm soát một số dự án đặc biệt như: dự án khu đô thị, dự án nhà ở, dự án khu cơng nghiệp, các chính sách nhằm thu hút các doanh nghiệp đầu tư ở một số phân khúc thị trường: tôn trọng quyền của doanh nghiệp

trong hoạt động kinh doanh, về hình thức pháp lý của giao dịch.

2. THUC TRẠNG PHAP LUẬT VÀ THỰC TIEN THỰC THỊ PHÁP LUẬT VE CHUYEN NHƯỢNG, GÓP VON DỰ ÁN BAT DONG SAN CUA

DOANH NGHIỆP KINH DOANH BAT ĐỘNG SAN

Nghiên cứu pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn các dự án BĐS của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS hiện hành cho thấy, pháp luật về vẫn đề này hiện <small>được quy định cụ trong cả pháp luật chung và pháp luật chuyên ngành, trong đó,</small> pháp luật kinh doanh BĐS, pháp luật đất đai, pháp luật về doanh nghiệp, về đầu tư là những mảng pháp luật trọng tâm, cơ bản điều chỉnh. Một cách tổng quan có thể nhìn nhận một số vấn đề trọng tâm, cơ bản sau đây:

2.1. Về chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bat động sản

Thứ nhất, về những kết quả đạt được

Nếu so với pháp luật về góp vốn dự án BĐS thì pháp luật về chuyển nhượng

dự án có hệ thống pháp luật quy định cụ thé hơn, rõ ràng hơn từ điều kiện đối với

các chủ thé tham gia giao dịch, tới các nguyên tắc khi thực hiện quyền; các điều kiện về dự án đầu tư khi chuyển nhượng, về quyền và nghĩa vụ của các bên cũng

như quy trình, thủ tục, hình thức và hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng. Có thể

khẳng định rằng, với hệ thống pháp luật này đã tạo khung khổ pháp lý toàn diện, đầy đủ để điều chỉnh đối với thị trường BĐS nói chung và thị trường chuyên

<small>nhượng dự án BĐS của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nói riêng. Đây là cơ</small>

sở pháp ly mau chốt, trọng tâm dé thị trường chuyên nhượng dự án BĐS được

</div><span class="text_page_counter">Trang 22</span><div class="page_container" data-page="22">

vận hành và phát triển trong hành lang pháp lý an toàn và hiệu quả trong suốt

<small>những năm qua.</small>

Dưới khía cạnh thực tiễn triển khai hoạt động chuyên nhượng dự án BĐS

trên thị trường, các dự án được chuyên nhượng khi thị trường phát triển BĐS sôi động và ngay cả khi thị trường BĐS suy yếu dưới tác động của đại dịch Covid — 19. Hoạt động này không chi là giải pháp hữu hiệu dé giải quyết bài tốn vốn, tháo gỡ những khó khăn đối với các dự án đang bị “đắp chiếu” mà còn là một cơ hội kinh doanh của các chủ thê thực hiện các dự án đầu tư. Một số dự án BĐS được chuyên nhượng đã mang lại nhiều lợi ích về kinh tế cho chủ đầu tư. Bên cạnh đó, nhiều thương vụ chun nhượng tồn bộ hoặc một phần dự án giúp cho chủ đầu tư khắc phục được những khó khăn về kinh tế cũng như đảm bảo dự án sẽ

được triển khai bởi các chủ đầu tư có năng lực.

Tht hai, về những hạn chế, bất cập của pháp luật và những vướng mắc

phát sinh trong thực tế

Dưới khía cạnh pháp luật: Quy định pháp luật điều chỉnh chuyên nhượng

dự án BĐS tản mạn ở nhiều văn bản khác nhau như: Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Doanh nghiệp 2020, Luật Thương mại 2005, Luật Đầu tư

<small>2020, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014... Giữa các quy định này</small>

còn thiếu tinh thống nhất, đồng bộ và điều đáng nói là chúng cịn thé hiện sự gị

bó, khiên cưỡng. Cụ thể, quy trình, thủ tục cịn mang nặng tính hành chính, điều

kiện chuyển nhượng ngặt nghèo và chưa có tính phân loại các trường hợp

chuyên nhượng dự án dé quy dinh cac diéu kién phù hợp; chính sách thuế đối với doanh nghiệp chun nhượng cịn cao và tính bao mật thơng tin thấp. Đó là

lý do vì sao nhiều doanh nghiệp không mặn mà với sự lựa chọn phương thức kinh doanh dự án BĐS thông qua giao dich chuyền nhượng dự án mà và lựa

chọn các hình thức tiếp cận dự án bằng con đường khác, mà phổ biến là thông qua phương thức sáp nhập hoặc mua lại doanh nghiệp (M&A). Nhà nước thất thu lớn về điều tiết thu nhập.

2.2. Về góp von dự án bat động sản của doanh nghiệp kinh doanh bat động sản

</div><span class="text_page_counter">Trang 23</span><div class="page_container" data-page="23">

Thứ nhất, về những kết quả đạt được

So với quy định về điều kiện, nguyên tắc, chủ thé, đối tượng, quy trình và thủ tục thì góp von dự án BĐS đơn giản và thuận lợi hơn so với chuyền nhượng dự án BĐS bởi các quy định được xây dựng trên cơ sở tôn trọng tối đa quyền

<small>chủ động, linh hoạt và tự chịu trách nhiệm của các doanh nghiệp trên thị trường,</small>

sự can thiệp của Nhà nước không chặt chẽ như trong giao dịch chuyển nhượng dự án BĐS. Vi vậy, trên thực tế, hoạt động góp von thực hiện khá sơi động và

mang lại nhiều kết quả đáng ghi nhận.

Thơng qua góp vốn dự án BĐS đã làm đa dạng thành phần kinh tế tham gia, sự cạnh tranh trong các phân khúc rất khốc liệt sẽ là động lực khiến các nhà đầu tư phải tập trung đầu tư, đưa ra thị trường các sản phẩm BĐS chất lượng và

với mức giá cạnh tranh. Thơng qua hình thức này góp phần nâng cao năng lực

cho các chủ thé đầu tư. Nhiều dự án góp vốn được triển khai trên thị trường đã

huy động một lượng lớn vốn nhàn rỗi từ các tổ chức, doanh nghiệp trong và

ngồi nước. Do đó, giúp cho các dự án đầu tư kinh doanh BĐS có tính khả thi cao trên thực tế.

Tứ hai, những hạn chế, bat cập từ khía cạnh pháp luật và những vướng

mắc và sai phạm phát sinh trong thực tế góp vốn các dự án BĐS.

Hiện nay, pháp luật doanh nghiệp, pháp luật đầu tư, pháp luật đất đai đã

quy định về ngun tắc, điều kiện, các hình thức góp vốn, qun và nghĩa vụ của các chủ thé trong quan hệ góp vốn và quy trình, thủ tục góp vốn các dự án BĐS của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Tuy nhiên qua thực tiễn triển khai cho

thấy, các doanh nghiệp vẫn gặp nhiều rào cản trong việc thực hiện hoạt động này mà nguyên nhân chủ yếu từ những quy định chưa thực sự phù hợp và thiếu rõ ràng. Cụ thê: pháp luật hiện hành thiếu các quy định về tài sản góp vốn là dự

án BĐS nên lung túng trong việc xác định giá trị vỗn góp; chưa có có quy định cụ thể về việc sử dụng tài sản là Dự án đầu tu dé gop von thanh lap tô chức kinh tế, gop vốn vào doanh nghiệp; chưa có quy định về việc sử dụng tài sản là quyền tài sản phát sinh từ Dự án đầu tư dé góp vốn thành lập tơ chức kinh tế, góp vốn

</div><span class="text_page_counter">Trang 24</span><div class="page_container" data-page="24">

vào doanh nghiệp; về điều kiện góp vốn các dự án BĐS chưa rõ ràng và chưa phân tách được riêng điều kiện về dự án đầu tư, điều kiện về tài sản là QSDĐ trong dự án đầu tư và các điều kiện khác trong góp vốn; Luật doanh nghiệp 2020 khơng có quy định cụ thể về hình thức của hợp đồng góp vốn. Luật chuyên ngành chưa có quy định rõ dự án BĐS gắn liền với chuyên dịch QSDĐ hay gắn với tài sản là nhà ở, có cần phải tuân thủ theo quy định trong Luật nhà ở và Luật đất đai hay không? về nghĩa vụ thuế khi góp vốn các dự án bất động sản hiện chưa có hướng dan cu thé nào về cách tính thuế khi chuyên nhượng vốn góp băng giá trị QSDĐ hoặc định nghĩa về “chuyển nhượng vốn có gan với bat động sản”; về trách nhiệm của các bên và bên thứ ba khi một bên giao kết hợp đồng

Từ khía cạnh thực thi: Nhiều sai phạm và biến tướng trong quá trình góp

von dự án BĐS của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS phát sinh trên thực tế. Cụ

thể, nhiều tranh chấp về hoạt động góp vốn dự án BĐS phát sinh trên thực tế do

hợp đồng góp vốn thiếu chặt chẽ, các điều khoản trong hợp đồng không rõ ràng về giới hạn quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong hợp đồng góp vốn và trách

nhiệm, quyền và nghĩa vụ trong việc một bên xác lập quan hệ giao dịch với chủ

thê thứ 3 trong quá trình thực hiện việc góp von. Bắt đầu xuất hiện những kiểu biến tướng của hình thức hợp tác kinh doanh.

3. ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG

CAO HIỆU QUA THỰC THI PHAP LUẬT VE CHUYEN NHƯỢNG, GOP

VON DU AN BAT DONG SAN CUA DOANH NGHIEP KINH DOANH BAT DONG SAN

3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng và góp vốn các dự án bat động sản của doanh nghiệp kinh doanh bat động sản

Để phù hợp với định hướng xây dựng kinh tế thị trường định hướng xã

hội chủ nghĩa ở nước ta, pháp luật về chuyên nhượng, góp vốn dự án BĐS can

<small>bảo đảm các định hướng sau:</small>

Tht nhát, phải phù hợp với chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.

</div><span class="text_page_counter">Trang 25</span><div class="page_container" data-page="25">

Đề triển khai dự án thì van dé đầu tiên được đặt biệt quan tâm chú trọng là mặt bằng, cụ thé chính là đất đai. Trong quan hệ dat đai giữa Nha nước với chủ thể thực hiện dự án đầu tư thi Nhà nước vừa là đại diện chủ sở hữu vừa là cơ quan quản lý đất đai, vì thế bất kỳ quan hệ, giao dịch đất đai nào được xác lập và

thực hiện không thể thiếu vai trò của Nhà nước.

Thứ hai, phải tạo điều kiện thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS Pháp luật về chuyên nhượng, góp vốn dự án BĐS phải được hoàn thiện với mục tiêu thúc đây thị trường BĐS phát triển lành mạnh, phù hợp với quy luật cung — cầu; thúc day nén kinh tế phát triển, đồng thời đảm bảo công bang xã

hội theo định hướng xã hội chủ nghĩa, hạn chế tình trạng thị trường ngầm trong giao dịch về kinh doanh BĐS

Tht ba, phải bao đảm quyên tự do kinh doanh, thúc day chuyên hóa đất

đai thành nguồn lực cho phát triển kinh tế.

Một trong những chủ trương, yêu cầu của Dang trong Dai hội lần thứ XIII trong phát triển kinh tế - xã hội là phải huy động, quản lý và sử dụng có hiệu quả mọi nguồn lực, đặc biệt là nguồn lực đất đai. Theo đó, để thực hiện được yêu cầu này, hệ thống luật pháp, cơ chế, chính sách phải hướng tới tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi, lành mạnh, công bằng, thúc đây đôi mới

Tht tư, phải bảo đảm tính phù hop và thống nhất giữa pháp luật dau tư,

<small>pháp luật kinh doanh BĐS và các lĩnh vực pháp luật khác có liên quan</small>

Theo ước tính hiện nay, “số lượng văn bản pháp luật liên quan đến thị

trường bat động sản vào khoảng 300””. Tuy nhiên, hệ thống văn bản pháp lý còn

nhiều bat cập, thiếu tính ổn định và vẫn cịn thiếu một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật đồng bộ và thông nhất về phát triển thị trường BĐS. Tính thống

nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật nói chung thé hiện ở cấp độ chung và cấp độ cu thé. Ở cấp độ chung là sự đồng bộ giữa các ngành luật. Ở cấp độ cụ thê đó

<small>Ý Nguyễn Thị Hải Anh, Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS và thực tiễn thi hành tại</small>

<small>Thành phô Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2017, trang 68</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 26</span><div class="page_container" data-page="26">

là thể hiện sự thống nhất, không mâu thuẫn, chồng chéo trong mỗi ngành luật,

mỗi chế định pháp luật.

<small>Thứ năm, phải tạo sức cạnh tranh cho thị trường Việt Nam trước làn sóng</small>

hội nhập quốc tế

Việc xây dựng, hồn thiện pháp luật về chuyển nhượng góp vốn dự án

đầu tư BĐS khi đáp ứng yêu cầu của hội nhập kinh tế quốc tế sẽ mang lại nhiều

lợi ích to lớn cho nền kinh tế-xã hội. Bởi, xét về tơng thể, việc phát triển kinh

doanh BĐS góp phan khai thác tốt nguồn lực to lớn, nâng cao năng lực cạnh

tranh của nước ta trên “sân chơi” quốc tế cùng với luật lệ thương mại bình đăng. 3.2. Giải pháp hồn thiện pháp luật về chuyển nhượng và góp vốn các dự án

bat động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bat động sản

3.2.1. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS là hoạt động kinh doanh BĐS,

không phải là hoạt động đầu tư. Do vậy, đề xuất sửa đối dé thống nhất việc chuyển nhượng dự án BĐS theo quy định của pháp luật kinh doanh BĐS; sau

khi các bên ký hợp đồng và thực hiện chuyên nhượng dự án, việc điều chỉnh chủ

trương đầu tư, đăng ký đầu tư sẽ được thực hiện theo pháp luật về đầu tư. Các quy định về điều kiện, thủ tục chuyển nhượng dự án BĐS sẽ được Bộ Xây dựng

nghiên cứu, sửa đổi trong dự án Luật dé đảm bảo thống nhất, không chồng chéo

với quy định của pháp luật về đầu tư, theo hướng:

Thứ nhất, sửa đối, b6 sung quy định về nguyên tắc chuyên nhượng dự án BĐS theo hướng: đối với dự án BĐS thì quy định việc chuyển nhượng dự án

thong nhất thực hiện theo pháp luật kinh doanh BĐS. Đối với dự án khác (không phải là dự án bất động sản) thì thầm quyền, trình tự, thủ tục chuyền nhượng dự

án đầu tư khác (không phải là dự án BĐS) thực hiện theo pháp luật về dau tư. Thứ hai, sửa đôi, b6 sung các quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục, thâm quyền cho phép chuyển nhượng dự án BĐS để quy định riêng đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án và chuyên nhượng một phan dự án.

</div><span class="text_page_counter">Trang 27</span><div class="page_container" data-page="27">

Theo đó, sửa đổi các quy định cụ thé về điều kiện, trình tự, thủ tục, thâm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án; bổ sung quy định cụ thể về điều kiện, trình tự, thủ tục, thâm quyền cho phép đối với trường hợp chuyển nhượng một phần dự án.

Đối với điều kiện chuyển nhượng dự án: pháp luật nên quy định theo

hướng chủ đầu tư có thể chuyển nhượng dự án BĐS khi có giấy tờ hợp lệ đối với phần đất thực hiện dự án. Giấy tờ hợp lệ có thể là quyết định giao đất, quyết định chuyển đổi sử dung đất hoặc hợp đồng thuê dat.

Thứ ba, cụ thé hóa các quy định về giá đất trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng dat trong các dự án kinh doanh nhà ở thương mai.

Thứ tw, bỗ sung các quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

chuyên nhượng dự án BĐS.

Tht năm, sửa đôi quy định về đất đai khi chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dé thực hiện dự án nhà ở thương mai.

Tht sáu, sửa đối các quy định trong pháp luật để bao đảm quyên bình đăng trong đầu tư kinh doanh và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các nhà đầu tư nước ngoài va nhà dau tư trong nước. Cụ thể như Luật kinh doanh bat

động sản không quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được quyền chuyên nhượng QSDĐ dưới dang phân lô bán nền sau khi đã hoàn thành dau tư xây dựng kết câu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Tủ bay, hoàn thiện về hệ thống thuế đặc biệt là thuế điều tiết thu nhập từ hoạt động chuyên nhượng dự án BĐS. Nên quy định phí trước bạ chỉ thu theo một mức cơ định thay vì tỷ lệ phần trăm trên giá trị BĐS như hiện nay và cần có

mức ưu đãi, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp khi chuyển nhượng dự án BĐS đối với những doanh nghiệp thực sự khó khăn cần chuyên nhượng dự án dé thu

hồi vốn, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế cũng như thu hút các doanh nghiệp lựa

chọn hình thức chuyển nhượng dự án BĐS thay vi lựa chọn hình thức khác như:

Mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, mua cổ phần của các doanh nghiệp kinh

</div><span class="text_page_counter">Trang 28</span><div class="page_container" data-page="28">

doanh BĐS như đã phân tích ở chuyên đề 3 về những hạn chế, bất cập của chuyền nhượng dự án BĐS.

Thứ tám, quy định cụ thé hơn về nghĩa vụ của bên nhận chuyên nhượng dự án, trong đó: có quy định rõ về mức kí quỹ đối với chủ đầu tư nhận chuyên

nhượng dự án, trách nhiệm của chủ thể này đối với việc kê khai mức vốn đầu

không đúng thực tế, đảm bảo mức vốn kê khai là vốn thực có.

Tht chín, cần thơng nhất giữa các quy định của Luật KDBDS với Luật Đầu tư về hồ sơ chuyên nhượng dự án theo hướng đơn giản hố giữa hai luật này, đảm bảo tính đồng bộ tránh hiện tượng gây khó khăn, sách nhiễu từ phía cơ quan nhà nước có thâm qun trong van đề chuyển nhượng dự án nhà ở.

Tủ mười, xây dung cơ ché giao dịch chuyển quyên sử dụng đất trong các

dự án BĐS thông qua sàn giao dịch công khai thong nhất. Đối với các giao dịch

có giá tri lớn như chuyền nhượng dự án BĐS thì việc thực hiện giao dịch càng

cần địi hỏi phải có sự quản lý, theo dõi, giám sát chặt chẽ từ phía cơ quan nhà

nước. Vì vậy, cần có những quy định về việc thành lập những tổ chức trung gian dé thực hiện hoạt động này một cách chuyên nghiệp, thuận tiện quản lý.

3.2.2. Hồn thiện pháp luật về góp vốn dự án bat động sản của các doanh

nghiệp kinh doanh bất động sản

Thứ nhất, cần thỗng nhất các khái niệm liên quan đến góp vốn dự án BĐS trong các luật hiện hành. Cần có sự thống nhất và phân định cụ thê giữa

<small>các khái niệm có liên quan đang được sử dụng trong các văn bản pháp luật khác</small>

nhau như: Bộ Luật dân sự, Luật kinh doanh BĐS, Luật Đất dai và Luật Đầu tư.

Theo đó, hiện nay đang có 03 khái niệm khá tương đồng nhau là góp vốn bằng

QSDĐ, góp vốn bằng giá trị QSDĐ và góp vốn bằng dự án BĐS. Điều này dẫn

đến cách hiểu khác nhau về góp vốn bằng QSDĐ

Thứ hai, cần hồn thiện các quy định chung dé dam bảo tính thống nhất

giữa Luật Doanh nghiệp, Luật Dau tu và Luật Dat đai về việc sử dụng tai sản là

Dự án dau tư dé góp vốn thành lập tổ chức kinh tế, góp vốn vào doanh nghiệp.

<small>Thứ ba, Luật Dau tư cân bô sung nhiêu quy định về việc sử dung tai sản là</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 29</span><div class="page_container" data-page="29">

Dự án dau tư dé góp vốn thành lập tổ chức kinh tế, góp vốn vào doanh nghiệp

- Một là, sửa đôi quy định tại Khoản 1 Điều 41 Luật Dau tư 2020, theo đó, ghi nhận một cách rõ ràng “Nhà dau tu duoc sử dụng quyển sử dụng... một

phan hoặc toàn bộ Dự án dau tư, tài sản, quyên tài sản phát sinh từ Dự án dau tu dé góp vốn thành lập tổ chức kinh tế, góp vốn vào doanh nghiệp theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật doanh nghiệp và pháp luật có liên quan ”.

- Hai là, cần bổ sung các quy định cụ thể về hồ sơ, thủ tục thực hiện góp vốn bằng tài sản là Dự án đầu tư như: (ï) Hồ sơ đề xuất (tương ứng với từng trường hợp góp vốn bằng một phần hoặc toàn bộ Dự án đầu tư hay (các) tài sản phát sinh từ Dự án dau tư); (ii) Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt dé xuất, Cơ quan Nhà nước có thầm quyền thực hiện thâm định trình duyệt đề

xuất...; (11) Các bước thực hiện, bao gồm các khâu từ nộp hồ sơ, tiếp nhận,

thâm định hồ sơ, phê duyệt hồ sơ và thời hạn thực hiện đối với từng bước.

- Ba là, cần phải bổ sung quy định chủ đầu tư dự án có trách nhiệm thực

hiện thủ tục xin phê duyệt của Cơ quan nha nước có thâm quyên về việc sử dụng

tài sản là Dự án đầu tư để góp vốn thành lập tổ chức kinh tế, góp vốn vào doanh

nghiệp trước khi thực hiện các thủ tục có liên quan đến đăng ký doanh nghiệp,

các thủ tục liên quan đến ghi nhận QSDĐ theo quy định của Luật Đất đai chỉ là

- Bốn là, cần phải có quy định cụ thé về việc bên góp vốn và bên nhận

góp von phải phân chia và thỏa thuận rõ ràng về phạm vi trách nhiệm tiếp tục

triển khai Dự án đầu tư. Phạm vi trách nhiệm tiếp tục triển khai Dự án đầu tư

được Cơ quan nhà nước có thâm quyền về đầu tư phê duyệt và được ghi nhận tại

Văn bản phê duyệt cho phép góp vốn.

Thứ tw, thong nhất giữa pháp luật dau tư, pháp luật kinh doanh BĐS và

pháp luật đất đai về điều kiện góp vốn bằng tài sản là quyền sử dụng đất

Thứ năm, bỗ sung quy định ràng buộc trách nhiệm cụ thé đối với hoạt động góp vốn để bảo đảm việc khai thác và sử dụng đất vẫn được bảo đảm theo

</div><span class="text_page_counter">Trang 30</span><div class="page_container" data-page="30">

đúng kế hoạch và phương án mà Nhà nước đã phê duyệt, cụ thể như quy định rõ về thời hạn góp vốn...

Thứ sáu, xây dựng mẫu hợp đồng góp vốn đảm bảo lợi ích của các bên.

thức chi tiết về hợp đồng góp vốn trong khi đây là hợp đồng được sử dụng kha phổ biến trong thực tế.

Tim bay, cần bỗ sung thêm những quy định cụ thé chế độ trách nhiệm của bên thứ ba với các bên trong Hợp đồng hợp tác kinh doanh và các nhà đầu tư tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh.

3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng, gop vốn dự án bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bắt động sản

Tủ nhất, xây dựng bảng giá đất theo giá thị trường. Theo đó, nên thành lập một tổ thâm định giá chuyên nghiệp thuộc Phịng Tài ngun mơi trường của

mỗi quận, huyện có nhiệm vụ là khảo sát giá thị trường cho mỗi địa bàn mình đảm trách và xây dựng hệ số chênh lệch về giá đất cho mỗi loại đường phó, vị trí cũng như các yêu tố khác tác động đến giá đất. Đồng thời xây dựng hệ thống

ngân hàng dữ liệu về giá đất cho mỗi địa phương và cập nhật thường xuyên các

thông tin về sự biến động giá đất của mỗi khu vực.

Tứ hai, hoàn thiện hệ thống thông tin, co sở dữ liệu về bất động sản. Xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở đữ liệu về BĐS là cơ sở tạo ra sự minh bạch,

<small>rõ ràng trong thị trường BĐS.</small>

Thứ ba, cải cách thủ tục hành chính. Can ban hành các Quy chế giải quyết thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai, BĐS trong đó cải tiễn mạnh mẽ về trình tự thực hiện theo cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thơng, hợp lý hố quy trình, giảm cơng đoạn không cần thiết. Bồ sung quy định giao dịch điện tử;

Tht tw, các giải pháp đỗi với doanh nghiệp tham gia chuyên nhượng, góp

vốn dự án BĐS. Đối với doanh nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn dự

án BĐS thì cần phải có chiến lược kinh doanh phù hợp, phải nhắm đến yếu tố dài hạn, có định hướng rõ ràng từng khu vực phát triển dự án cùng với từng

</div><span class="text_page_counter">Trang 31</span><div class="page_container" data-page="31">

phân khúc thị trường BĐS dé luôn đáp ứng được nhu cầu thị trường, từ đó lựa chọn các dự án nhà ở thương mại cho phù hợp dé nhận chuyền nhượng bao gồm vị trí dự án, thiết kế kiến trúc dự án, giá đất, khả năng đất có thể đưa vào khai thác nhanh... Ngoài ra, cần chủ động huy động vốn từ nhiều kênh khác nhau

Thứ năm, đối với các chủ thé tham gia giao dịch chuyển nhượng, góp vốn dự án BĐS, cần nâng cao kiến thức pháp luật. Từ đó, góp phần nâng cao

tính khả thi của pháp luật, giảm thiểu rủi ro cho chủ thể nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn dự án BĐS.

</div><span class="text_page_counter">Trang 32</span><div class="page_container" data-page="32">

BAO CAO TONG HOP ĐÈ TÀI

MO DAU 1. Tinh cấp thiết của dé tai

Kinh doanh bat động sản (BĐS) là loại hình kinh doanh không thé thiếu trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay. Ké từ khi thực hiện đường lối đổi mới do Dang ta khởi xướng năm 1986, chuyên đổi nền kinh tế sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN), xuất hiện nhiều loại hình kinh doanh

mới phát triển mạnh mẽ, trong đó có kinh doanh BĐS. Loại hình kinh doanh này có

sức hấp dẫn do ty suất lợi nhuận trên một đồng vốn đầu tư cao. Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường BĐS trên thế giới và ở Việt Nam thời gian qua là minh chứng cho thấy, chúng đã và đang là thị trường trung tâm, là cầu nối có tính liên kết bền

chặt với thị trường vốn, thị trường hàng hóa sức lao động, thị trường nguyên vật

liệu và các loại hình thị trường dịch vụ khác trong nên kinh tế; chúng có sức hút lớn và có vai trị quan trọng trong việc kích thích, tạo đà cho thị trường khác trong nền kinh tế thị trường phát triển, góp phần duy trì sự ôn định của kinh tế vĩ mô và thúc đây sự tăng trưởng của nền kinh tế trong những năm qua.

Trong sự phát triển sơi động và nhanh chóng của thị trường BĐS trong thời

gian qua, không thé không kê đến các giao dịch chuyền nhượng, góp vốn các dự án BĐS của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản. Đây là những hình

thức kinh doanh phơ biến và chiếm ưu thé trong thị trường BĐS nhằm chuyên dịch

các dự án BĐS một cách linh hoạt, hướng tới cân băng và hiệu quả trong hoạt động đầu tư; cùng với đó là sự luân chuyển vốn một cách năng động, tăng cường và kích thích hoạt động đầu tư có hiệu quả đối với dự án BĐS.

Đối với hình thức chuyển nhượng các dự án BĐS: đây là phương thức

chuyên dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) gắn với dự án đầu tư đã được phê duyệt linh hoạt trên thị trường, tuân thủ đầy đủ các quy luật của thị trường như

cung — cau, cạnh tranh, giá cả, tơn trọng quyền tự do ý chí, thỏa thuận của các

chủ thé giao dịch. Từ tính chất linh hoạt này, chuyên nhượng dự án BĐS cũng là hình thức góp phần thúc đây tích tụ và tập trung đất đai vào tay những người

</div><span class="text_page_counter">Trang 33</span><div class="page_container" data-page="33">

có nhu cầu và khả năng sử dụng đất, khả năng vận hành dự án đầu tư hiệu quả, đưa các dự án BĐS được đến với những doanh nghiệp có tiềm năng và thế

mạnh trên thị trường. Qua đó, giải phóng và khai thác hàng vạn hecta đất bị

hoang hóa, khơng được sử dụng do khơng có khả năng, khơng biết cách khai thác. Đây cũng là một trong những yếu tổ góp phan giải quyết được thực trang quy hoạch treo, dự án treo xảy ra trong thực tế.

Đối với giao dịch góp vốn dự án đầu tư BĐS được ghi nhận là một chế

định pháp lý quan trọng tạo ra một hướng đi mới trong việc sử dụng nguồn tài

nguyên đất đai và các dự án BĐS. Thực tế thi hành các quy định này đã đem lại

<small>lợi ích không nhỏ cho người dân, doanh nghiệp, Nhà nước và cả xã hội, giải</small>

quyết có hiệu quả “bài ốn” về vốn cho nhu cầu sản xuất kinh doanh, nâng cao

năng lực của các chủ thê kinh doanh trong việc thu hút các nguồn vốn đầu tư

nước ngoài vào Việt Nam. Cùng với đó, tạo thêm một kênh huy động von mới cho cho các nhà đầu tư trong hoạt động kinh doanh, nhất là các dự án đầu tư

kinh doanh BĐS, mảng thị trường mà nhu cầu lớn về tài chính trong đầu tư.

Từ khía cạnh pháp luật, nhận thức được tầm quan trọng của thị trường

BĐS đối với sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước nói chung và tính chất linh hoạt, sơi động và hiệu quả của các giao dịch chuyên nhượng, góp vốn các

<small>dự án BĐS trên thị trường nói riêng, pháp luật kinh doanh BĐS và pháp luật</small>

khác có liên quan qua các thời kỳ được xây dựng, sửa đôi, bổ sung và hoàn thiện

theo hướng ngày càng hợp lý hơn, toàn diện và đầy đủ hơn. Đặc biệt, với hàng loạt các văn bản được ban hành trong thời gian gần đây như: Luật đất đai năm

<small>2013, Luật kinh doanh BĐS năm 2014, Bộ luật dân sự năm 2015, Luật doanh</small>

nghiệp năm 2020, Luật nhà ở 2014, Luật đầu tư 2014, 2020... đã tạo ra hành lang pháp lý tương đối đầy đủ cho các chủ thể tham gia giao dịch chuyển

nhượng, góp vốn dự án BĐS trên thị trường.

Tuy nhiên quan sát một cách khách quan cũng không thé phủ nhận rang,

hoạt động chuyển nhượng, góp vốn dự án BĐS của các doanh nghiệp đầu tư

<small>kinh doanh vân còn nhiêu diên biên phức tạp dién ra trong thời gian qua; các</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 34</span><div class="page_container" data-page="34">

giao dịch diễn ra trên thị trường được "biến tướng" với nhiều sai phạm tinh vi

hơn, khó phát hiện hơn như: giao dịch chuyển nhượng dự án BĐS trái pháp luật

được thực hiện trên cơ sở có sự thỏa thuận, "thông đồng ý kiến" của các bên trong giao dịch nhằm đối phó với pháp luật, tron lậu thuế với giá tri lớn, trục lợi bất chính từ các hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư mà trong đó giá trị chủ yếu là QSDĐ. Nhiều hợp đồng chuyên nhượng dự án diễn ra ngầm hoặc "an

nap" dưới hình thức như: hop đồng ủy quyên, hop đơng góp vốn, hợp dong

chuyển nhượng vốn và quyền thực hiện dự án đầu tu, giao dịch dân sự có diéu kiện... gây hỗn loạn thi trường, tron lậu thuế, tao ra những cơn sốt đất đai, nhà ở giả tạo, cục bộ dé trục lợi...

Đối với giao dịch góp vốn dự án BĐS, các quy định về điều kiện góp vốn

cịn lỏng lẻo, thiếu các chế định cụ thé, rõ ràng và những yêu cầu đặc thù đối với

<small>các dự án BĐS... là nguyên nhân nảy sinh những giao dịch trá hình, giao dịch</small>

được thực hiện ngay cả khi dự án còn đang trên sơ dé, bản vẽ. Hợp đồng góp vốn vơ hiệu diễn ra trên thực tế và việc giải quyết hậu quả về trách nhiệm pháp lý của các bên, nhất là liên qua đến lợi ích của bên thứ ba vơ cùng khó khăn,

phức tạp, kéo dài khiến các dự án BĐS bị đình trệ, đất đai bị bỏ hoang hóa.

hành và điều chỉnh ở nhiều khía cạnh khác nhau về giao dịch chuyên nhượng,

góp vốn các dự án BĐS song xét trong mối quan hệ tổng thé của sự thơng nhất

pháp luật hiện hành cho thấy, vẫn cịn nhiều quy định chưa thực sự đồng bộ, thậm chí cịn mâu thuẫn và loại trừ lẫn nhau; nhiều quy định xét về mục đích, ý

nghĩa là sự cần thiết, song lại xa rời với thực tiễn thực thi và khó hiện thực hóa

được trên thực tế; nhiều quy định tỏ ra lỏng lẻo và thiếu cơ chế bảo đảm dé thực thi có hiệu quả trên thực tế và chúng là hệ lụy cho những động thái "lách luật",

vi phạm khi ký kết và thực hiện hợp đồng. Không chỉ dừng lại ở đó, đặt trong

điều kiện của nên kinh tế thị trường và xu thé kinh tế hội nhập cũng cho thấy,

vẫn còn nhiều rào cản cho việc tiếp cận đất đai thơng qua cơ chế chuyển

<small>nhượng, góp vơn dự án BĐS đê đâu tư đôi với nhà đâu tư nước ngoài, sự vận</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 35</span><div class="page_container" data-page="35">

hành giao dịch chuyên nhượng dự án BĐS trên thực tế còn nhiều vướng mắc về quy trình, thủ tục và cịn nhiều rào cản bởi các quy định về cơ chế "xin - cho". Các quy định hiện hành về góp vốn bằng dự án BĐS vẫn còn thiếu những quy định hướng dẫn cụ thé, đồng bộ, phạm vi góp vốn bằng QSDD còn hạn chế, quy định về chế tài xử lý vi phạm quy định về góp vốn dự án BĐS chưa đủ sức răn đe. Vì vậy, hiệu quả điều chỉnh của pháp luật trên thực tế chưa cao, quản lý nhà nước về thị trường BĐS nói chung và giao dịch chuyển nhượng, góp vốn dự án BĐS trên thực tế chưa đạt được mục đích đề ra, QSDD chưa thực sự là hàng hóa lưu thông rộng mở trên thị trường, đất đai chưa thực sự trở thành tư bản dịch

chuyên linh hoạt trong một nên kinh tế thị trường day năng động.

Thực tế nêu trên cho thấy, sự cần thiết khách quan ở cả hiện tại và tương lai vẫn đang và sẽ rất cần phải có các cơng trình tiếp tục được nghiên cứu vừa

mang tính tơng thể, tồn diện, vừa mang tính chuyên sâu ở cả khía cạnh lý luận, pháp luật thực định, cũng như thực tiễn thực thi về chuyển nhượng, góp vốn dự án BĐS. Đặc biệt, sự nghiên cứu cần phải đặt trong mối quan hệ gắn bó mật

thiết và phù hợp với nền kinh tế thị trường, với hội nhập kinh tế quốc tế. 2. Tổng quan tình hình nghiên cứu

<small>2.1. Các cơng trình nghién cứu trong nước</small>

* Các cơng trình nghiên cứu liên quan đến thị trường BĐS nói chung - Cuốn sách “Pháp luật về kinh doanh bất động sản” của tác giả Đặng Hoàng Mai (chủ biên) Nguyễn Việt Hương, Đào Thuỳ Ninh, Đỉnh Văn

Trường, NXB. Xây dựng, 2016: Tập thê tác giả đã có những trình bày khái qt chung về kinh doanh bất động sản và pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh

doanh bất động sản, đầu tư tạo lập bất động sản; chế độ pháp lý về kinh doanh QSDĐ, nhà, cơng trình xây dựng và kinh doanh dịch vụ BĐS; pháp luật về hợp

đồng trong kinh BĐS; vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh BĐS và

<small>trách nhiệm pháp lý.</small>

- Cuốn sách: “Thi trường bat động san” của tác giả TS. Bùi Mạnh Hùng, NXB. Xây dựng, năm 2012: Tác giả đã trình bày phần lớn nội dung về quan lý

</div><span class="text_page_counter">Trang 36</span><div class="page_container" data-page="36">

thị trường BĐS thông qua pháp luật, đăng ký, quản lý thông tin và tổ chức quản

lý của Nhà nước. Thực tiễn thị trường BĐS Việt Nam cũng được khái lược từ

lịch sử đến hiện tại, tác giả có những dự báo cho tương lai đến năm 2020 và đề xuất giải pháp thúc đây sự phát triển của thị trường.

- Cuốn sách “Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” của tác giả TS. Dinh Văn An (chủ biên), NXB. Chính trị Quốc gia, năm 2011: Tác giả đã cung cấp cho người những Cơ sở lý luận về thị trường BĐS, Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam về chính sách phát triển thị trường

BĐS. Thực trạng thị trường BĐS và chính sách phát triển thị trường BĐS của

Việt Nam cùng những đánh giá chỉ tiết, cuối cùng là quan điểm, định hướng và giải pháp tiếp tục hồn thiện chính sách phát triển thị trường BĐS đến năm

- Bài viết “Pháp luật kinh doanh BĐS trong nên kinh tế thị trường định

hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhâp quốc tế” (2019) của tác giả Nguyễn Thị

Nga và Hoàng Việt Trung trong Sách chuyên khảo: “Pháp luật kinh tế Việt Nam trong thời kỳ doi mới” đã điểm lại quá trình phát triển của pháp luật kinh doanh

BĐS Việt Nam trong thời kỳ đổi mới và hội nhập quốc tế từ khi pháp luật kinh doanh BĐS ở thời kỳ điều chỉnh riêng lẻ các mảng thị trường BĐS (từ năm 1986 đến trước khi có Luật Đất đai năm 2003) đến pháp luật kinh doanh BĐS ở thời kỳ điều chỉnh trong khung khổ pháp luật thống nhất đói với tat cả các loại hình kinh doanh BĐS trên thị trường (từ năm 2003 đến nay). Bài viết có giá trị để tập thể tác giả tham khảo, kế thừa khi đánh giá các quy định pháp luật về kinh

doanh BĐS nói chung và chuyên nhượng, góp vốn dự án BĐS nói riêng trong dòng chảy chung của pháp luật về kinh doanh BĐS ở nước ta.

* Các cơng trình nghiên cứu liên quan đến chuyển nhượng các dự án đầu

<small>tư kinh doanh BĐS</small>

- Trong Luận án tiễn sĩ luật học: “Pháp luật về chuyển nhượng quyên

sử dụng dat trong kinh doanh bắt động sản” của Nguyễn Thị Hồng Nhung (2013) đã đề đề cập tới nhiều khía cạnh lý luận và thực tiễn của hoạt động

</div><span class="text_page_counter">Trang 37</span><div class="page_container" data-page="37">

chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS, theo đó, điểm chú trong liên

quan tới đề tài này là luận án nhận định pháp luật quy định về vấn đề này

đang còn nhiều lỗ hồng, gây can trở tới quyền của doanh nghiệp trong quá trình chuyển nhượng và địi hỏi khách quan phải hồn thiện các chế định pháp luật quy định về vấn đề này.

- Trong bài viết “Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án bắt động san” của tác giả Nguyễn Thị Kiều Oanh/ Tap chí Khoa học pháp lý. Trường Dai học Luật Thành phố Ho Chí Minh, Số 2/2014: Tác giả nhận định rang, đây là nhu cầu tất yếu khách quan của các doanh nghiệp và nhà nước cần phải hoàn

thiện khung pháp ly vốn đang rất nhiều khuyết thiếu nhăm tạo điều kiện cho các

doanh nghiệp thực hiện quyền này một cách an toàn, hiệu quả, phòng ngừa được

<small>Các rủi ro trong giao dịch.</small>

- Bài viết “Nong” thị trường chuyển nhượng dự án” của tác giả Minh

Nhật, Tạp chí Dau tư Chứng khốn - Số 59 (1467)— năm 2014 - tr. 28: Tác giả

đánh giá do hạn chế cấp phép dự án mới nên xu hướng chuyển nhượng dự án

đang nổi lên. Trong khi nhiều nhà đầu tư bỏ chạy khỏi thị trường BĐS thì một làn sóng các nhà đầu tư cả nội lẫn ngoại có tiềm lực đang mạnh tay “gom hàng”.

Nguyên nhân khiến cho số lượng các dự án BĐS chào bán ngày càng tăng là do

rất nhiều doanh nghiệp BĐS lâm vảo tình trạng khó khăn và buộc phải tính đến

<small>phương án bán dự án. Thị trường BĐS đang có sự sang lọc mạnh mẽ. Việc</small>

chuyên nhượng dự án giữa các doanh nghiệp trong nước với nhau thường diễn

ra nhanh chóng và dễ dàng hơn so với chuyển nhượng hoặc hợp tác với đối tác

nước ngoài. Xu hướng là trước đây nhà đầu tư nước ngoài chờ nhà đầu tư nội

xin dự án trước rồi mua lại, nhưng gần đây các nhà đầu tư nước ngoại đã chủ động xin dự án từ đầu. Điều này xuất phát từ hệ thơng pháp luật của Việt Nam

cịn nhiều điểm chưa hồn thiện.

- Trong bài viết “Một số bat cập trong quy định của pháp luật vê chuyển

nhượng dự án dau tư” của tác giả Trương Thế Côn”, Tạp chi Nghề Luật, Hoc viện Từ pháp, số 2/2012, tr. 41 - 45, 47: Tác giả đã làm rõ những bat cập pháp

</div><span class="text_page_counter">Trang 38</span><div class="page_container" data-page="38">

luật trong việc áp dụng các quy định của Luật Đầu tư 2005 về chuyển nhượng dự án đầu tư như bản chất của hoạt động này là chuyên nhượng dự án đầu tư hay chuyên nhượng vốn, sự mâu thuẫn giữa các văn bản pháp luật, giữa quy định của pháp luật đầu tư với quy định của luật đất đai, luật kinh doanh BĐS. Bài viết nghiêng về trình bày bất cập thực tiễn của hoạt động chuyên nhượng dự án, là tài liệu tham khảo quan trọng đối với tập thể tác giả khi nghiên cứu đề tài này.

* Các cơng trình nghiên cứu liên quan đến góp vốn các dự án đầu tư trong

<small>kinh doanh BĐS</small>

- Cơng trình nghiên cứu “Vốn hóa đất dai trong nên kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam” của tác giả Trần Thị Minh Châu của Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia năm 2013 đã xác định: Dé tăng cường vốn hóa

QSDĐ thì giao dịch giữa các cơ quan được giao quyền quản lý đất đai nên

chuyên sang giao dich mang tính trao đổi hàng hóa càng nhiều càng tốt và thị trường sơ cấp chính là thị trường bán độc quyền của nhà nước. Tác giả chỉ ra thực trạng nhiều cán bộ quản lý về đất đai chưa quan tâm tới đất như là tài sản quốc gia, chưa am hiểu các phương thức giao dịch về tài san QSDĐ, về xác định

giá giao dịch thị trường đối với QSDĐ.

- Luận án “Huy động nguồn lực tài chính nhằm phát triển thị trường bat

động sản ở Việt Nam ”do NCS. Nguyễn Hồ Phi Hà thực hiện, Học viện Tai chính; Tác giả đã chi ra 8 hình thức huy động ngn lực tài chính để phát triển

thị trường bat động sản bao gồm: Vốn chủ sở hữu; Vay ngân hàng, tơ chức tin dụng; Chứng khốn hóa các dự án đầu tư kinh doanh BĐS; Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS; Huy động từ góp vốn mua nhà của

khách hang; Huy động từ liên doanh liên kết trong và ngoài nước; Huy động từ

các quỹ dau tư; Huy động nguồn lực tài chính thơng qua các hình thức dau tư đặc thù (BOT, BTO, BT, PPP, đôi dat lay co so ha tang. Trong 8 hình thức đó,

thu hút nguồn vốn từ hình thức góp vốn mua nhà ở khách hàng, từ liên doanh

liên kết trong và ngoài nước là những kênh huy động vốn được nhắc đến đóng vai trị chủ lực, được các chủ thé đầu tư kinh doanh BĐS thực hiện thường

</div><span class="text_page_counter">Trang 39</span><div class="page_container" data-page="39">

xuyên và chiếm ưu thế. Đây là tài liệu có giá trị tham khảo giúp cho các tác giả dé tài có nhận thức sâu rộng hơn về các yếu tô tác động tới q trình huy động

vốn nói chung và hình thức góp vốn hợp tác đầu tư nói riêng. Các điều kiện đặt

ra và những quy trình, thủ tục tuân thủ trong q trình góp vốn để đảm bảo sự quản lý và kiểm soát của nhà nước, song tao điều kiện mở cho các doanh nghiệp có cơ hội tốt trong việc huy động vốn cho việc phát triển thị trường BĐS.

- Trong bài viết “Lối thoát nào cho thị trường bat động sản Việt Nam?” của tác giả Vũ Thị Thuỳ Linh, Tạp chí Thương mại, số 22, năm 2009, tr. 7-9: tác giả đã đưa ra rất nhiều giải pháp đề xuất từ phía Nhà nước trong việc định hướng, tạo hành lang pháp lý, tạo đòn bẩy về vốn, chứng khốn hóa bất động sản. Đồng thời có giải pháp đối với doanh nghiệp mà trọng tâm là giải pháp về

nguồn tài chính, về lựa chọn hàng hóa cung ứng cho thị trường, thay đổi phương

- Trong bài viết “Doanh nghiệp kinh doanh bat động sản: Hoang mang vì

thiếu von” của tác giả Quang Trung, Tap chí Thương mại, năm 2008, số 12, tr.34-35: Tác giả đánh giá quyết định siết chặt tín dụng cho vay của Ngân hàng

Nhà nước nhằm chống lạm phát cao ngay ảnh hưởng tới thị trường bất động sản... Nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS cho rằng, thị trường đang có dấu hiệu đóng băng là do vai trị quản lý của Nhà nước quá kém. Việc siết chặt thị

trường bất động sản sẽ tạo ra thời cơ vàng cho các nhà đầu tư nước ngồi khi

doanh nghiệp trong nước khơng đủ tiềm lực sẽ chuyển nhượng dự án.

- Trong bài viết “Khởi động nhiều dự án bị ngưng trệ. Các ngân hàng tải

rót vốn vào bat động sản” của tác giả Ngọc Sơn, Tạp chí Dau tư chứng khốn năm 2004, số 235, tr.23: Tác giả cho thay thực tiễn thời gian này các chủ dau tư

chỉ trông chờ từ khoản vay từ các ngân hàng dé thực hiện dự án, trong khi ngân hàng rất thận trọng trong việc cho vay các dự án bất động sản mới được thành lập vì đây một lĩnh vực có tính rủi ro cao. Nếu nhà đầu tư khơng vay được thì

đành phải chấp nhận ôm những dự án do dang đợi đến khi nguồn vốn vay được

<small>khơi thông trở lại mà khơng có giải pháp kha thi.</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 40</span><div class="page_container" data-page="40">

Ngồi ra cịn một số bài nghiên cứu khác có thé ké đến: luận văn “Hop đồng hợp tác kinh doanh theo pháp luật Việt Nam”, của tác giả Đặng Thị Hồng

năm 2014; luận văn “Hợp đông liên doanh theo pháp luật nước ngoài và pháp luật Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Ngọc Bích năm 2012; luận văn “Quy định của Pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với các nhà đầu tư nước

ngoài tại Việt Nam” của tác giả Lê Lưu Hương năm 2012. Các bài viết đăng trên Tạp chí có các bài liên quan trực tiếp tới dé tài nghiên cứu như: “Rui ro tir hợp đồng hợp tác dau tư bất động sản” của tác giả Ninh Việt năm 2018; Bài viết “Hà Nội: Liên danh "què" làm xiếc ở dự án nghìn ty?” của tác giả Phong Trần năm 2019; Bài viết “Rui ro lớn đến từ liên danh đâu tr” của Phong Trần năm

2017, đều được đăng trên Tạp chí điện tử Bất động sản của Hiệp hội bất động sản Việt Nam. Bài viết “Khoảng trồng pháp by khi liên danh dau tư bat động

sản” của Luật sư Trần Đức Phượng - Đồn Luật sư thành phố Hồ Chí Minh (www.bds.tinnhanhchungkhoan.vn); “Góp vốn bằng gid trị OSDD — Sự khơng thong nhất trong các quy định của pháp luật” của đồng tác giả Ls. Phạm Minh

<small>Hoàng, Lê Thị Khánh Trang, Văn phịng luật sư Trí & cộng sự; truy cập ngày</small>

8/5/2013 tại trang điện tử: www.trilawoffice.com.vn. Bài phát biểu của Ông

Đặng Quyết Tiến - Cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp (Bộ Tài chính) trả

lời phỏng van Báo Kiểm tốn về việc góp vốn bang giá trị quyền sử dụng dat dé hợp tác sản xuất, kinh doanh, 30/09/2019; Ông Ngơ Vĩnh Bạch Dương, Trưởng phịng Luật Kinh tế, Viện Nhà nước và Pháp luật (3.2019) - Cơ sở pháp lý để

góp von bang qun sử dụng dat.

<small>2.2. Các cơng trình nghién cứu của nước ngồi</small>

- Khang định vai trị của đất dai, một loại BĐS đặc biệt, cơng trình nghiên

cứu “Sự bí ẩn của vốn ” (The Mystery of Capital), tác giả Hernando de Soto đã xác định vai trò quan trọng của nguồn vốn đất đai ở các quốc gia và phân tích

phương thức biến đất đai thành tài sản. Thơng qua phân tích các phương thức

biến đất đai thành tài sản, tác giả nhẫn mạnh sự minh bạch trong quyền sở hữu đất đai khi xác định cu thé chủ thé sở hữu, đối tượng sở hữu và cách thức

</div>