Luận văn thạc sĩ Luật học: Hợp đồng môi giới bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (10.35 MB, 125 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯ PHÁP.

TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI.

HOÀNG DIỆU LINH

HOP DONG MOI GIỚI BÁT ĐỘNG SAN ‘THEO QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC (Định hướng nghiên cứu)

HÀ NỘI, NĂM 202L

</div>Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

BỘ GIÁO DỤC VADAO TẠO BỘ TƯPHÁP.

TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI.

HOÀNG DIỆU LINH

HOP DONG MOI GIỚI BAT ĐỘNG SAN THEO QUY DINH CUA PHAP LUAT VIET NAM

LUAN VAN THAC SI LUAT HOC

Chuyên ngành: Luật Dân sư và Tổ tung dân sựMã số: 8380103

Người hướng dẫn khoa hoc: PGS TS. BÙI ĐĂNG HIEU

HÀ NỘI, NĂM 202L

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

LỜI CAM BOAN

Tôi xin cam đoan đây 1a công trinh nghiên ctu khoa học độc lập của riếng

tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bổ trong bat kỳ cơng tình:

nào khác. Các số liệu trong ln văn Ja trung thực, có nguồn gốc rõ rang, được

trích dẫn đúng theo quy định.

Tơi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác vả trung thực của Luận văn này,

Tác giả luận văn.

Hoang Diệu Linh.

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

LỜI CẢM ON

ĐỂ hồn thảnh Ln văn nay, lời đầu tiên tơi xin gửi lời cảm ơn chân.

thành sâu sắc đến PGS.TS. Bui Đăng Hiểu, người đã giúp tôi lựa chon để tải vả

tân tinh hướng dẫn, chỉ bảo tối trong suốt quả trình thực hiện Luận văn.

Đồng thời, tơi cũng xin chân thành cảm ơn các thấy, cô trong Khoa Phápluật đến sự đã truyền đạt kiến thức, phương pháp nghiền cứu, giúp tơi và hồn.thiên để tài

Tác giả luận văn

Hoang Diệu Linh

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

DANH MỤC TU VIẾT TAT

BLDS Bộ luật dân sự

BĐS Bat động sản.

KDBĐS 'Kinh doanh bat động sản.

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

MỤC LỤC

LỜI MỞ DAU

1. Tinh cấp thấết của để tài

2, Tinh hình nghiên cứu đề

4. Dai tuợng và phạm vi nghiên cứu5. Phuong pháp nghiên cứu của đề tà

6.¥ nghia của đề tài 7.Két cầu cia hận văn

1.1. Khai niệm môi giới bắtLLL Khải tiệm môi giới

1.L2. Khaini mỗi giới bấtđộng câu

13. Phân loại hợp đồng mỗi giới bắt

1.3.1. Căm cứ vào tính chất cũa chủ thể và bat động sin được môi giới

1.82. Cin cứ vào loa giao dick bắt động sin được mỗi git 35

14. Những yếu tế ãnh hường đến quy định cia pháp hệt về hợp đồng môi giới

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

Chương 2 QUY ĐỊNH CUA PHAP LUAT VIET NAM HIỆN HANH VE HỢP ĐỒNG MOI GIỚI BAT BONG SAN 32 21. Các yếu tố pháp lý của hep đồng mỗi giới bắt động sin theo quy định cia

pháp hật Việt Nam hiện hành. 32

2LL. Chit thé cũa hợp đồng môi giới bắt động sản 3 2.1.2, Nội dung cha hop đồng mai giới bắt động sin “ 2.1.3. Hình thúc cđa hop đồng mơi giới bắt lộng sin 44 2.14, Thời di có hiệu lực của hợp đồng mơi giới bắt động sân 44 22. Đánh giá quy định pháp hật Việt Nam hiện hành về hợp đồng môi giới bất

giàn 35

2.2.1. Những diém dat được 3s 2.2.2, Mots ham chế cầu khắc phục 39 TIỂU KET CHƯƠNG 2 63 Chương 3. MOT SỐ TRANH CHAP VE HỢP ĐỒNG MOI GIỚI BAT BONG SAN VÀ MOT SỐ KIEN NGHỊ HOÀN THIEN PHÁP LUAT 64 at số tranh chấp về hợp đồng dong sản 64 4.14. Tranh chấp phát sink từ phía nhà mơi giới 64 4.1.2, Trak chấp phat sink từ phía khách hing 14 4.1.2, Tranh chấp phát suk giữa các nhà với giớ với than 78 nghị hoàn thiện pháp lật vé hep đồng môi giới bat động sin

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

LỜI MỞ BAU 1. Tính cấp thiết cửa đề tài.

'Từ xưa tới nay, dat đai luôn la một tai nguyên vô cùng quan trọng của mỗi quốc gia. Đặc biệt, đối với Việt Nam - một quốc gia gắn bó với nên nơng nghiệp lúa nước, thi đất đai lại cảng quý giá, được ví như “tác đất tae vàng”. Trong.

giai đoạn của nén kinh tế kế hoạch hóa tập trung trước đây, việc mua bán, trao

đổi nhả cửa, đất đai chỉ diễn ra trong phạm vi nhỏ lẻ, chủ yếu phục vụ nhu cầu.

lao đồng, ăn ở, sinh hoạt cia người dân. Bắt đồng sin ở thời kỳ này chưa thực sự

được xem như một loại “hing hóa” để kinh doanh thu lợi trên thí trường Thể nhưng sau này, chính sách thúc đẩy Việt Nam phát triển kinh tế thi trường đã tao ra một bước ngoặt lịch sử cho thị trường bat động sản. Từ thời điểm đó, thị

trường bất đơng sản nước ta từng bước được hình thanh và lớn mmanh nhanhchúng Đặc biết, hai thâp kỷ trở lại đây đã chứng khiển bước nhảy vot của thị

trường bất đồng sản, với liên tục những cơn "sót đất", những dự an đâu tư trải đài từ Nam ra Bac, khiến bat động sin trở thành hang hóa “nóng” va co giá trị

nhất trên thi trường,

Co cầu at sẽ có cùng Tuy nhiên, trước khi tiến hảnh các giao dịch liênquan tới bat đơng sản, các bén thường có sư cân nhắc ký lưỡng, Bởi bắt đơng sản.1a tat sin cóa trị lớn, có sức ảnh hưởng sâu sắc tới đời sống của người dân vàhoạt động sản xuất của doanh nghiệp. Khi giá tr tai sin cảng lớn, người mua lạicảng cẩn những thơng tin chính xác vẻ tinh trang, tinh minh bach va an toản củakhối tài sản mà ho đang giao dịch. Va lúc nay, môi giới bắt động sản ra đời nhưmột tất u khách quan, đóng vai trị là cầu nối góp phân gắn kết hat bên

cung-cầu. Hoạt động của các nhà môi giới bất động sản với chức năng cung ứng và

giới thiệu các hang hóa bất động sản, cung cấp những thông tin cân thiết và lờikhuyến mang tinh chất thời điểm đã tao điều kiến thuận lợi cho việc mua ban,giúp khách hàng đạt được lợi ích khi tham gia giao dich,

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

Dé có thể nhận được sự hỗ trợ trọn ven từ các nha môi giới, khách hang

và nhà môi giới tiền hành giao kết một hop đồng môi giới bat động sản. Bởi môigiới bắt đông sản được xem là một loại hình linh đoanh địch vụ bắt đơng sản, do

vây hop đồng môi giới bất động sản thường chứa đựng những théa thuận quan

trọng vé kết quả môi giới, phương thức môi giới và thủ lao, hoa hồng ma ngườimơi giới được nhận. Sự thỏa thuận này chính à tiên để, là căn cử để các bên tiếnhành các hoạt động cẩn thiết trong suốt thời gian diễn ra giao dịch Đứng trước

thực tế môi giới bất động sản dang dién ra ngày một sôi đông, đồi hỏi Nhà nước. phải đất ra những quy đình pháp luật để đầm bảo nha môi giới hoạt động hiệu

quả và chuyên nghiệp, Luật Kinh doanh bắt động sản 2006, Luật Kinh doanh batđộng sn 2014 va các văn bản hướng dẫn đã có những quy định về hợp đồng mối

giới bất động sản Những văn bản này đã giúp "định hình” một cách r6 ràng hơn về quyên vả nghĩa vụ của các bên, thủ lao, phương thức giải quyết tranh chap, khiến hoạt động môi giới dén đi vào ổn định Tuy nhiên, thực tế thực hiện hợp đồng môi giới bat động sản vẫn ghi nhận nhiều bất cập. Do sức hấp dẫn của.

những khoản thù lao vá phi hoa hồng, cũng như các khoản lợi nhuận khác thu

được tử quá trình méi giới,... nhiều cá nhân đã từ bỏ công việc hiện tại để chuyển.

sang hoạt đông trong lĩnh vực này. Việc tham gia vào lĩnh vực mơi giới bắt độngsản là hồn tồn tự phát, lại thiểu sự đảo tao bai bản, nến không phải lúc mao việcgiao kết hop đồng môi giới bat động sin cũng được các bên chú trọng, Trên thực

tế, hấu hết các dich vu mỗi giới mua bán hoặc cho thu nhà đất nhỏ 1é hiện nay trên thị trường bất động sản déu không ky hop đồng môi giới trước mà chỉ thỏa

thuân phí hoa hồng bằng miệng Bên cạnh đó, khi giao kết hợp đẳng, chủ sở hữu.bat động sản và nha môi giới théa thuận phản trăm hoa hồng ma nhà mơi giớiđược hưởng khí giao dịch với người mua/thné diễn ra thành công, Cac giao dich

chủ yếu lả mua ban, dự án lớn thường sẽ được chi trả mức hoa hồng từ 1% - 2% tổng giá tn. Tuy nhiên, ở nhiều dự án "hot", các sản mơi giới vẫn tùy ý quyết định mức phí méi giới khác nhau, dẫn đến khi có vấn dé phát sinh, cả chủ đầu tư

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

vvà khách hang đền phải chiu bat lợi. Do phạm vi hoạt đồng của mối giới kéo dài

từ các dự án mỡ bản đến những căn hồ, nhà đất chuyển nhượng lại trực tiếp từ chủ nhà, người mua sẽ phải chấp nhân hoặc chi trả để mua được căn hộ ở dự án. phù hợp hoặc phải trả phí chuyển nhương cao hơn thỏa thuận. Một thực tế nữa không thể không để cập tới là việc nha môi giới cũng cấp thông tin sai lệch về bat đồng sản, khiến khách bảng lựa chon nhằm bắt đồng sản không ưng ý hoặc.

phải trả giá cao hơn rất nhiễu so với giá ti bat động sản đó. Các nhà mơi giớicũng chu rồi ro rat lớn khi khách hàng cổ tỉnh đưa vào những théa thuận khơngmình bạch, khiến họ khơng nhân được khoản thanh toán sau khi thực hiện song

hop đồng,

Có thé thấy rằng, các quy đính về hop đồng môi giới bắt đông sản hiện éu chỉnh các trường hợp phát sinh trong hoạt động môi giới. Số lượng các tranh chấp liên quan đến hợp đổng môi giới bất đông sản ngảy một gia tăng. Để giải quyết thực trạng nay, việc phải tiếp tục nghién cứu, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng. nay vẫn chưa đủ sức bao quát để

môi giới bất đông sin là một yên cầu cấp thiết cả vé lý luân và thực tiễn. Vẻ mặt

khoa học pháp lý, đã có một sơ cuỗn sách chuyên khảo vé môi giới bắt đồng sản

được xuất bản, tuy nhiên chế định vẻ hợp đồng môi giới bắt động sản chỉ là một

phan nhỏ trong nội dung và chưa được chú trọng nghiên cứu sâu. Chưa có cơngtrình nao nghiên cứu hop đồng môi giới bat động sản được tiễn hành một cáchtiếng lễ va toàn điền

“Xuất phát từ vai t của hợp đồng môi giới bắt động sản cũng như các quyđịnh của pháp luật hiện hành còn nhiều điểm chưa phù hợp, thực tién áp dunghợp đẳng mơi giới bat đồng sin cịn nhiêu bat cập và các cơng trình nghiên cứuvề hợp đồng mơi giới bắt động sản còn han chế, học viên quyết định lựa chọn để

tài. “Hop đông môi giới bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam”

lâm để tải nghiền cứu luận văn thạc si luất học

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

2. Tình hình nghiên cứu đề

Cho đến thời điểm hiện tại, hợp đông môi giới bắt động sẵn không còn xa 1a đối với những chủ thể tham gia hoạt động mơi Tuy nhiên, van dé nay vẫn.

cịn rat mới mẽ trong khoa hoc pháp lý ở nước ta. Khi tiền hành nghiên cứu để

tải này, tác gid có tìm hiểu va nhận thấy trước đó đã có một số cơng tình nghiên

cứu vé hop đồng mỗi giới bất đồng sản ở cắp dé luận văn thac đ luất học như.- Luận văn thạc si luật hoc của tác giả Pham Thị Trang với dé tai "Pháp,uật về môi giới bắt động sản”, bảo vệ thành công tại Trường Đại học Luật HàNội năm 2013,

- Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Hoang Yên Thảo với để tài

‘Hop đồng môi giới mua bán bat động sản theo pháp luật Việt Nam - Qua thựctiễn tại Thành phố Ba Nẵng”, bảo vệ thành công tại Trường Đại học Luật - Đạihọc Huế năm 2020

'Ngồi ra, cịn mét số bai bảo, sich chuyên khảo, dé tải nghiên cứu vé thịtrường và pháp luật môi giới bắt động sản nói chung, trong đó có dé cập đến hop

đồng mơi giới bắt động sản, cụ thể như sau:

- Sách chuyên khảo "Pháp luật về kanh doanh bất đông sin” của TS. TranQuang Huy, TS. Nguyễn Quang Tuyển do NXB Tư phap xuất bản năm 2009,

- Sách chuyên khảo “Pháp luật vẻ tao dựng đẳng cấp va thương hiểu.

môigiới bat đông sản ở Việt Nam” của TS Doãn Héng Nhung, do NXB LaoĐông xuất bản năm 2010,

- Sách chuyên khảo “Pháp luất vẻ kinh doanh dịch vụ bat động sản" củaPGS.TS Nguyễn Quang Tuyển đo NXB Tư pháp xuất bản năm 2012

- Sich chuyên khảo “Thị trường bắt đồng sản - Lý luận va thực tiễn ở Viet

Nam của PGS. TS Thai Bá Cần và ThS. Trần Nguyên Nam do NXB. Tải chính

ấn hành tai bản lần 2 năm 2014,

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

- Sach chuyển khảo “Pháp luật về môi giới

PGS.TS Doãn Héng Nhung, do NXB Tư pháp xuất bản năm 2017.

động sản ở Việt Nam" của

Các cơng tình nghiên cứu trên đây là những tư liệu rất quý giá để tác giả luân van nghiên cứu và kế thừa có chọn lọc trong q tình triển Khai để ti. Tuy nhiên, các cơng trình đã cơng bé chua thể giải đáp thỏa đáng tất cả các khía cạnh

của hop đồng mơi giới bất đơng sản. Chưa có cơng trình nghiên cứu chuyên sâu.

(qua khảo sát cho thấy) vẻ pháp luật hop đồng môi giới mua bán bất động sản.

theo pháp luật Việt Nam trong mới quan hệ với hệ thống pháp luật kinh doanh.

‘vat động sản nói chung ở thời điểm hiện nay. Vì vay, để tai Luan văn vẻ cơ bản. Ja mới, chưa được nghiên cửu tổng thể, toan điện. Do đó, nghiên cửu van để hợp đồng môi giới bat động sản là cần thiết và chắc chấn khơng trùng lặp với bat Ia

cơng tình nghiên cửu nào đã thực hiện trước đó

Tác giả hy vọng để tài nghiên cửu này sẽ là một tà liêu bổ sung cần thiết vacó ý ngiĩa cho việc hồn thiện quy đính về pháp luật hợp đẳng mỗi giới bat đồngsản tại Việt Nam.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Khi nghiên cứu để tài nay, tác giả mong mn góp phan lam lam sáng tỏ

một cách có hệ thống vẻ mất lý luận một số nội dung cơ bản của hợp đẳng môigiới bất đồng sẵn Để tải được nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng pháp luật và

thực tiễn giao kết, thực hiện hop đẳng môi giới bắt đơng sản, tìm ra những bắt cập va han chế trong quy định của pháp luật, rút ra được những bai học kinh

nghiệm, từ đó để xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật vềhợp đẳng môi giới bắt đông sản Để đạt được mục đích này, luân văn cẩn giảiquyết các nhiệm vụ cụ thể nhữ sau:

- Lâm rõ một số vẫn để lý luận vẻ hop đồng méi giới bat đông sin,

~ Phân tích các quy định của pháp luật Việt Nam vé hợp đồng môi giới

‘vat đông sản,

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

~ Tìm hiểu thực

chỉ ra những bat cập, hạn chế trong quy định của pháp luật, tử đỏ đưa ra những,

kiến nghi nim hoàn thiện các quy định về hop đồng môi giới bắt động sản theo

pháp luật Việt Nam.

4. Đối trợng và phạm vi nghiên cứu.

Đôi tượng nghiên cứu của để tai lả những quan điểm khoa học, lý thuyết

áp dung pháp luật hop đồng môi giới bắt đồng sản,

về hợp đồng môi giới bắt động sản vả các quy định về hợp đồng môi giới bat

đồng sản theo pháp luật Việt Nam.

Dé tải về hợp đồng môi giới bat động sản theo pháp luật Việt Nam là một để tải khá rông, Trong nội dung nghiên cửu của luân văn, tác giả khơng có tham

vong nghiên cửa sâu sắc tất cả các vẫn để liên quan đến hợp đồng môi giới batđộng sin mà chi tập trung nghiên cứu một số vẫn để lý luận cơ bản về môi giới

‘vat đông sản và hợp đông môi giới bat động sản. Song song với việc tìm hiểu các. quy định pháp luật vẻ hop đẳng mỗi giới bắt đông sản, tác giả có chỉ ra những,

hiệu quả tích cực và những bat cập cơn tốn tạ trong chính sich và pháp luật về

vấn để này trong thực tiễn. Để tài khơng đi sâu nghiên cửu về trình tự giao kết

hợp đồng và các biến pháp bao dim thực hiện hop đồng, cũng như hậu quả củahop đồng vô hiệu

Pham vi nghiền cứu các văn bản pháp luật hiến hành: Cơ sở pháp lý nênting cho quan hệ hợp đẳng môi giới bắt động sản là B6 luật dân sự. Tuy nhiên,do tính đặc thù, hop đồng mơi giới bat động sin còn được điều chỉnh bởi nhữngvăn bản chuyển ngành. Do vậy, tác giả tiền hành nghiên cửu hợp đồng môi giới

‘vat động sản trong tổng thể các quy định của Bé luật dân sự, Luật đất đai vả Luật

Kinh doanh bất động sin.

5. Phương pháp nghiên cứu của đề

Để hoàn thành các muc tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu mà để tải đất ra, luận ‘van sử dụng các phương pháp nghiên cứu cu thể như phương pháp phân tích

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

-tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp liét kê. Phương pháp liệt kê được sử dụng trong Chương 1, nhằm trích dẫn các quan điểm, ý kién khoa học liên

quan đến hợp đồng môi giới bất động sản, nhằm lam rõ một sổ vẫn để lý luận

liên quan đến hợp đồng nay. Phương pháp phân tich - tổng hợp nhằm lam rổ sấu.

sắc, toàn điện đến từng khía cạnh chi tiết, tạo ra cái nhìn sấu sắc với từng nội

dung của vin dé Phương pháp so sánh được sử dụng để nêu bật lên sự thay đổi và phat triển trong quy định pháp luật vẻ hợp đồng môi giới bất đông sin qua các

thời kỳ và những điểm giống, khác nhau của những quy định đó.

Những phương pháp nghiên cứu cụ thể trên được thực hiện trên cơ sở

phương pháp luận chủ nghĩa duy vật biên chứng của chủ nghĩa Mac -Lénin.

6. Ý nghĩa của đề tài.

\Vé mặt lý luân, luân văn là cơng trình nghiên cứu chun khảo để cậptiếng vẻ hợp đồng môi giới bắt động sin trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Hyvong, luên văn sé làm sảng tô những vin dé lý luận cơ bản, gop phần làm phong,

phủ thêm hệ thống quan điểm hiện có vé van dé nay.

'V mặt thực tiễn, tác giả mong rằng kết quả nghiên cứu của luận văn sẽ

đóng góp một phan nhd cho hoạt động nghiền cứu pháp luật và lập pháp ở nước

ta, Ngoài ra, ở một mức độ nhất định, luận văn có thể được sử dụng làm tai liêu

tham khảo cho sinh viên trong qué trình học tập tai các Trường đại học.

Vi vay, việc nghiên cứu hợp đẳng môi giới bắt động sản trong pháp luật

Việt Nam, từ đó đưa ra những gidi pháp gop phân hồn thiện các quy định của

pháp luậttrở thành mốt yêu cầu cấp bách và có ý nghĩa thiết thực vẻ mat lý luân, mất lập pháp cũng như thực tiễn trong bối cảnh hiện nay.

1. Kết cấu của luận văn.

Ngoài các phân Mở đâu, Kết luận, Danh mục tải liệu tham khảo, luận văn.

‘bao gồm 3 chương với kết cầu như sau:

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

Chương 1 : Một số vấn đề | luận về hop đồng môi giới bắt động sản, Chương 2° Quy định của pháp luật Việt Neon hiện hành về hop đồng môi

giới bắt động sản

Chương 3: Một số tranh chấp về hop đồng môi giới bắt đồng sản và kiến

"nghĩ hoàn tiện pháp luật

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

MOT SO VAN BE LÝ LUẬN.

VE HỢP DONG MOI GIGIBAT ĐỘNG SAN. 11. Khai niệm môi giới bất động sản.

LLL Riái nig i

Cùng với sự phát triển của nên kinh tế thi trường, q trình trao đổi hang hóa diễn ra với quy mô ngày cảng lớn, chủng loại hang hóa ngày cảng phong. phú và phương thức trao đổi hang hóa ngày càng da dang hơn Đứng trước thực. tế này, những chủ thể tham gia vào thị trường gặp khơng ít khó khăn trong việc. đưa ra lựa chọn có lợi cho minh. Do vậy, đời hỏi cản có một dich vu để cung cấp cho người tham gia giao địch những thông tin cần thiết và chỉnh xác, những lời. khuyên mang tính thời điểm. Lúc nảy, mỗi giới ra đời như một khâu trung gian. thúc đẩy quả trình lưu thơng, trao đổi hang hoa, rút ngắn thời gian tìm kiểm giữa những người có nhu cầu giao dich với nhau. Có thể thấy rằng, môi giới ra đời và

gốn liên với sự tôn tại của nên kinh tế hang hóa

“Mơi giới” (RP) có nguồn gốc tử tiếng Hán (Trung Quác), được tạo thánh bằng cách ghép hai từ "mơi" (ƯÉ) và “giới” (Sr). Trong đó, “mơi

ta hai bén với nhat

thiểu là “giới thiệu”, "sắp xếp giúp việc còn “giới” tức lả “khoảng giữa"! Vậy có thể hiểu một cách đơn giản rằng, “mơi giới” là cái ở

giữa thực hiền vide giới thiệu, nhằm muc đích kết nối hai (hoặc nhiễu) vất vớinhau.

‘Theo Tir điển Bách khoa Việt Nam - bộ tử điển bach khoa đâu tiên được Nha nước chỉ dao biên soan, thì môi giới được dinh nghĩa là “Chui thd @một các nhâm, một nhóm, một 16 chức, một hãng...) làm trung gian cho hai hoặc nhiễu chit thé khác, tao được quan hộ trong giao tiếp, kinh doamii

</div>Trang 17<div class="page_container" data-page="17">

Luật thương mại 2005 đã định nghĩa mỗi giới thương mai la hoạt đơng,li) chocác bên mua bán hang hóa, cũng ting địch vu (gọi là bên được môi giới) trongViệc đảm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa, dịch vụ và được hưởng thùlao theo hop ding mơi giới (Điều 150).

thương mai, theo đó một thương nhân làm trung gian (got là bên môi

là hoạt động của bên thứ ba nhằm

các bên có thé thoa mẫu niu cầu của nhau. Lúc này, người mơiNhu vay, có thể hiển mơi

đích kết n

giới ding vai trị là chiếc cầu nói, giúp các bên “tim thấy" nhau, từ đó hợp tác giải quyết van để. Môi giới là hoạt động mang tính chất hỗ trợ, thúc day cho hoạt đơng hợp tác, kinh doanh của các bên được diễn ra nhanh chóng và thuận lợi

hơn Bản thân người mơi giới đóng vai rị một bén thứ ba riêng biệt, khơng phải

1 chủ thể rực tiếp tham gia vào hoạt đông sản xuất, kinh doanh. Trên thực tế, có

nhiễu dang mơi giới khác nhau như môi giới hôn nhân, môi giới việc lam, .. Sau.khi thực hiện hành vi làm trung gian, giới thiểu, người môi giới nhân được thùlao và hoa hồng môi giới từ khách bảng,

Hoat đông mỗi giới tuy đã xuất hiện từ rất sớm cùng nén kinh tế hàng hứa,

nhưng sự xuất hiện của nó khơng phải là ngẫu nhién mã phụ thuộc vào một số điêu kiện nhất định. Cụ thể như sau:

‘Thit nhất. có ít nhất hai chủ thể có cùng nhu câu thiết lập môi quan hệ hop tác, mua bán, trao đổi hang hóa, dich vụ trong một lĩnh vực nào đó

Thư hai, các chủ thé khơng thé tự tìm được đối tác của minh hoặc không, thé tư giải quyết công việc, nhu cau của mình hoặc giải quyết khơng hiệu quả.

Thứ ba, tơn tại người thứ ba (chính là người mơi giới), nắm rõ nhu cầu của các bên, từ đó đóng vai trị lả trung gian, là chiếc cầu nối giúp các bên gặp.

gỡ, iếp xúc với người giải quyết được van để của mình.1.12. Khái niệm mơi giới bit động sin

Môi giới BĐS lẫn đầu tiên được ghi nhân tại Khoản 3 Điển 4 Luật KDBĐS 2006, cụ thể như sau: “Kah doanh dich vụ bắt động sản là các hoạt

</div>Trang 18<div class="page_container" data-page="18">

dich vụ mbt giới bắt động sản, dah giá bắt động sản, săn giao dich bat động tro kenh doanh bắt động sẵn và thi trường bắt đông sản, bao

sản, tư vẫn bắt động sản, đắn giá bắt đông sản. quảng cáo bắt động sản. quản i

bắt động sản”. Từ tịnh nghĩa trên có thé thấy ring, mơi giới BĐS được xếp vàohình thức dich vụ te phân biệt với dich vu công do các cơ quan nhả nước có

thẩm quyển và các doanh nghiệp cơng ích thực hiện. Các tổ chức, cá nhân cũng

cấp dịch vụ môi giới BĐS cho người dân và hướng tới mục đích tìm kiếm lợinhuận từ q trình cũng ứng dich vụ đó. Trong các loại hình Kinh đoanh dich vụ

BĐS, thì mơi giới BĐS là hoạt động diễn ra sôi động và phổ biển nhất với số

lượng nhân sự, văn phịng mơi giới đơng dioVay, mơi giới BĐS là gi?

Theo quy định vẻ quản lý người môi giới bất động sản tại thành phốThương Hải, Trung Quốc, tại Điều 2, Chương I thì “hoat động mơi giới bắt đông

sản đồ cập trong quy đinh này là hoạt động kinh doanh dich vụ giới thiện, đại tư vấn... cỏ thit lao của người đương sự đốt với việc kinh doanh, chuy

é chuy

cầm cỗ cho thuê nhà đắt, trừ việc hoạt động môi giới dung đắt nhà nước

“Người môi giới bắt động sản đỒ cập trong guy định này là 16 chức và cá

Thường quỹ sit

nhân được hoạt động môi giới nhà đắt a điều kiện môi giới được cơ quan qn

ý hành chính cơng thương phê dht, đăng ks và được cấp giất pháp hành

Tai Việt Nam, tuy méi giới BĐS đã được thừa nhân trong Luật KDBDS

2006, nhưng trong Luật khơng có điểu khoản nào đưa ra định nghĩa vẻ dich vụ.

nay. Phải tới Luật KDBDS 2014, các nhà lam luật mới đưa ra khái niệm mỗi giớiBĐS như sau. “Môi giới bắt đồng sản là việc làm trung gian cho các bên trong

ma bản, chuyén nhượng, cho thê, cho thuê lai, cho thuê mua bắt động sản:

Có thể thấy rằng, với din nghĩa trên, các nhà làm luật đã nhân định môigiới BĐS là hoạt đông của một bên thứ ba, đóng vai trị câu nối cho các bên

</div>Trang 19<div class="page_container" data-page="19">

trong việc thực hiện các giao dich lién quan tới BĐS. Định nghĩa nay đã pháchọa được những đặc

thứ ba" vả “đóng vai trị cầu nói cho các bên”. Tuy nhiên, tác giả cho rằng định

ngiữa nay đã bỏ sót một đặc điểm rat quan trong của mơi giới BĐS, đó là người

mơi giới thực hiện những công việc nhằm nhân được thi lao và hoa hồng từ

khách hang, Bồi sét vé bản chất, những cá nhân, tổ chức thực hiện môi giới BĐS

cho khách hang chính là đang kinh doanh dich vụ. Bản thân môi giới BĐS làmốt nghé trong 2 hội, va muc dich của những nha mơi giới khí làm nghề này làtạo ra thu nhập và của cải. Do vậy, để có một cát nhìn đẩy đủ hơn về mỗi giới

BĐS, tác giả đưa ra định nghĩa như sau:

Méi giới BBS là hoạt động của bên thứ ba, làm trung gian kết nỗi các bén trong giao dich về BĐS với nme đích nhận được tut lao và hoa héng mơi

cơ ban của mơi giới BĐS, đó là “Ia hoạt động của bên.

+ Đặc điểm của môi giới BĐS

Thứ nhất môi giới BĐS là việc một cá nhân hay tổ chức đóng vai trị là

cầu nổi cho các bên tham gia giao dich BĐS. Trong một giao dich BĐS có mối

giới, có hai loại chủ thể hoan tồn khác biệt: (1) Người tham gia giao dich vả (2)

Người môi giới. Người tham gia giao dich là những người có quyền lợi và nghĩavụ liên quan trực tiép tới BBS. Họ théa thuận và giao kết hợp đồng với những

điều khoản liên quan tới mua bản, chuyển nhương, cho thuê,... BĐS. Gidng như

bat ki hoạt động mối giới nao khác, người môi giới giữ vai trỏ trùng gian bởi họ

không phải là chủ thể trực tiếp tham gia giao dịch BĐS ma chỉ la người kết nối các chủ thể đó. Trong quan hệ trung gian, ngồi mơi giới cịn có hoạt động khác

như đại điện theo ủy quyển để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt độngkinh doanh BĐS. Nêu như trong quan hệ đại diện theo ủy quyền, thi người được

tủy quyển có quyền trực tiếp tham gia vào giao dich ma minh được ủy quyển.

trong phạm vi được ủy quyên thi trong quan hệ môi giới, người mỗi giới chỉ làngười đứng giữa các bên trong giao dịch và không được tham gia vào giao dich

</div>Trang 20<div class="page_container" data-page="20">

đó. Ho nhân danh chính mình khi thực hiện môi giới vả chịu trách nhiệm giớithiệu kết nối các bên, cơn thực tế giao dich có thành cơng hay không lại phụ

thuộc vào hai bên được kết nỗi. Thông qua việc giới thiêu này, bên môi giới sẽ

nhận được một khoản tién nhất định được théa thuận từ trước, gọi lä thù lao vahhoa hồng môi giới do bền được mỗi giới ch trả

Thất hai, hoạt đồng môi giới BĐS được thực hiện trên cơ sỡ thỏa thuậngiữa bên môi giới và bên được môi giới. Các bên được tự do thỏa thuận nhữngnội dung liên quan đến q trình cùng ứng dich vụ mơi giới BĐS nhưng khôngđược vi pham đạo đức và điêu cấm của pháp luật. Khi có sự thơng nhất ý chí, các"bên giao kết với nhau một hợp đồng môi giới BĐS. Lúc này, hợp đồng trở thành.

căn cứ để xác lập quyền vả nghĩa vu của các bên trong quan hệ môi giới BĐS.

Thất ba, hoạt đơng mơi giới BĐS mang tính chun mơn ở tình độ cao và

lả loại hình kinh doanh có điểu kiện. Điểu nảy thể hiện ở hai đặc điểm sau: Một. là, để có thể thực hiện tốt công việc môi giới BĐS, đáp ứng được những nhu cầu.

cia khách hàng, đồi hdi người môi giới BBS phải có chun mơn cao và trang bi

đây đủ những kĩ năng cần thiết. Một thị trường BĐS đã phát triển ở mức cao hay đang phát triển đêu cân đến những loại hình dich vụ khác nhau phục vu cho thị

trường đó, Những dich vụ nảy cân bảo dim cho khách hang vé sự chuyênnghiệp, thích hợp với những lượng thông tin, kiến thức nhất định va phải hoạt

động dựa trên những tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp. Chính vì vậy khơng phải ai cũng hội đủ tiêu chuẩn để thực hiện dich vụ nay. Những thương vụ được thực. hiện trong thi trường BĐS thường thu hút những khoản tiên lớn, đối khi là rat lớn. Điều nay có ý nghĩa khơng chỉ khi đối tượng để mơi giới lả một cao ốc.

thương mại - văn phòng mả đơn giản chỉ là một căn hộ nbd. Người mua thườngđặt vào thương vụ toàn bộ tiên tiết kiệm của họ hoặc một phin là tiét kiệm vàphân còn lại là vay tín dụng, Vì vay một vấn để đặc biệt quan trong là người môigiới, từ vấn, định giá, hay bất kỳ một người nào khác hoạt đồng phục vụ khách.

</div>Trang 21<div class="page_container" data-page="21">

"hàng cia mình trong thị trường BĐS phải là những người ngay thẳng, chính trực

và có chuyển mơn cao

Hon thé nữa, sự phát triển của thi trường sẽ kéo theo ngày cảng nhiêu những yêu cầu, nhiệm vụ mới. Sự phát triển nay buộc các nhà dich vụ phải thực

hiến ngày cảng nhiễu hơn những dich vụ mới cho khách hang Nó địi hỏi cácnhà làm dich vụ phi từ học hdi và liên tục hồn thiện năng lực của mảnh Bên

canh đó, việc mua ban, chuyển nhượng BĐS không chỉ xuất phat từ nhu cầu, sở

thích ma cịn phụ thc rét nhiễu vào những yêu tổ tinh thân như phong thủy,têm linh, tập quản... Déi với các van để liên quan tới BĐS, thông thường Khách.

hàng déu cân nhắc kỹ lưỡng tắt c các yếu tổ trước khi đưa ra quyết định Mỗi một BĐS déu mang tính chất va đặc điểm riêng biệt, do vậy người môi giới phải trang bị những kiến thức cơ bản khác nhau như: Luật, marketing, kĩ năng đảm phan, kinh tế, kiến thức vé xây dựng,... dong thời am hiểu thực tế, phong thủy, têm linh... mới có thể đưa ra lời khuyên hop lý cho khách hàng, Hai i3. hoạt

động kinh doanh dich vụ môi giới BĐS là một loại hình kinh doanh dich vụ có

điểu kiên Để chứng minh trình độ chuyên mén của người hoạt đồng môi giới BĐS, pháp luật quy định cụ thể những điều kiện đối với chủ thé kinh đoanh dịch. vụ mơi giới BĐS và chỉ có những cá nhân, tổ chức đáp tmg những điều kiến này

mới được thực hiện môi giới BĐS

“Thứ tu, môi giới BĐS là hoạt động mang tính chất hỗ trợ, liên kết các bên.

trong hoạt động giao tiếp kinh doanh Với sự trợ giúp của nha môi giới, khách

‘hang rút ngắn thời gian tim kiếm đối tác, đồng thời được cung cấp những thông.

tin quan trọng liên quan đến BĐS, Khi bên được mỗi giới có nhu cầu, người mơigiới cịn trở thành bạn đồng hành của họ trong suốt thời gian thực hiện giao dich,

sẵn sảng tư vấn pháp lý vả hỗ trợ giải quyết những van để phát sinh. Chỉnh vì vây, mơi giới BĐS đóng vai trị vơ cùng quan trong, giúp các bên dễ dàng tiép

xúc, đảm phán và thiết lập giao dich BBS.

</div>Trang 22<div class="page_container" data-page="22">

Thứ năm, kết qua của hoạt động mỗi giới BĐS là được nhận thủ lao và

‘hoa hồng tử khách hang cho việc thực hiện hành vi trung.

Khoản thù lao và hoa héng dua trên sự théa thuận của các bên trong hợp đồng

mơi giới BĐS đã được sác lập trước đó

12. Nhận diện hợp đồng mồi

h hợp đẳng môi giới bắt động sin

Dưới góc độ là một quan hệ sã hơi được pháp luật điều chỉnh, hợp đồng

môi giới BĐS cũng được nghiên cứu trên cơ sở ba yêu tổ cơ bản câu thành quan

'hệ pháp luật là chủ thể, khách thé và nội dung, Cu thể như sau:

0) Chủ Đ

giới BĐS và bên sit đụng dich vụ môi giới BĐS

Bên cùng ứng là cá nhân, doanh nghiệp thành lập theo quy định của phap

luật vả đáp ứng điểu kiên về năng lực chủ thể môi giới BĐS. Để giao két, thực. để kết nổi các bên

¡bất động sản.

i của hợp đồng mơi giới BĐS gém có bên cung tng dịch vụ mơi

hiện hợp dong mơi giới BĐS, cả nhân can có năng lực hanh vi dân sự day đủ, nộp thuế vả được cấp chứng chỉ môi giới BĐS. Đối với doanh nghiệp, năng lực chủ thể thể hiện ở việc bat buộc phải có chứng chỉ mơi giới BĐS, có đủ điểu kiện tai chính để thực hiện hoạt động môi giới. Sự khác biệt ở năng lực chủ thé giao kết hợp đồng mỗi giới BS với các loại hợp đẳng dịch vụ khác được thé

hiến ở chứng chỉ méi giới BĐS. Chứng chỉ mỗi giới BĐS đóng vai trò chứng

nhận một chủ thể đã dap ứng đủ điều kiện để hảnh nghề môi giới BĐS Để đâm. bảo vai trở nay, việc thi, cấp chứng chỉ môi giới BĐS đã được quy định cu thé

trong các van bản pháp luật

Bên sử dụng dich vụ la các cả nhân, tổ chức có nhu cẩu sắc lập giao dich mua ban, cho thuê, chuyển nhượng,... BĐS ma không thể tự minh tìm kiểm được.

đối tác. Các bên thiết lập quan hệ cùng ứng, sử dụng dịch vụ méi giới BĐS dựa

trên sự trung thực, tư nguyện vả bình đẳng,

(tt) Khách thé của hợp đồng môi giới BĐS là các lợi ich mà mỗi bên Jueéng dén trong quá trình cung ứng dich vụ môi giới BĐS.

</div>Trang 23<div class="page_container" data-page="23">

Loi ích ma bên mối giới mang lại cho bên được mơi giới đó là cơ hội

được tiếp mic, gặp gỡ với các đối tác tiém năng để thực hiện các giao dịch liên.

quan tới BĐS (người muốn bản nhà gặp được những người mudn mua, người

muốn cho thuê văn phỏng gặp được tổ chức muốn thu,... ). Bên cạnh đó, thơng.

qua người mơi giới, người được mơi giới cịn nắm bắt được những thông tinquan trọng liên quan tới BĐS, một số thông tin “mất” quyết định trực tiếp giá trịcủa BĐS (vi trí, mơi trường xung quanh, có thuộc diện quy hoạch hay đang tranh

chấp khơng). Trong khi đó, bên mối giới chủ yêu hướng tới lợi ích kánh tế

Khoản thu nhập nay phát sinh từ viée thu tién dịch vụ môi giới BĐS và hưởng

hoa hồng từ những giao dich thành công, Tuy nhiên cũng tốn tại những hợp dingmơi giới BĐS khơng vì mục đích lợi nhuận, theo đó, bên mơi giới khơng hướng

đến lợi ích kinh tế ma hướng tới lợi ích về tinh thân, xã hội.

(uit) Nội dung của hợp đằng môi giới BĐS là sự thỏa thuận và quyền va ghia vụ của mỗi bên

Giống như các hợp đẳng dân sự khác, nôi dung của hợp đồng mỗi giới

BĐS là các điều khoản mà các chủ thể tham gia giao kết hợp đông đã thỏa thuận. ‘Vé cơ bản, nội dung của hợp đông môi giới BĐS bao gồm những van để cụ thé su

- Đối tượng của hợp đằng môi giới BĐS: Đôi tượng của hợp đông môi

giới BDS không phải là các quyên va lợi ích chứa đựng trong BĐS mà là dich vụmôi giới BĐS. Dịch vu nảy bao gm tim kiểm thông tin khách hang và BĐS, sắpxếp cuộc đảm phán giữa khách hing va đối tác, hỗ trợ khách hang thực hiện cácthủ tục pháp ly liên quan đến BĐS khí giao dịch thành cơng, Thơng qua việccung ứng và sử dung dich vu môi giới BĐS, các bên đạt được muc đích ma mình.

hướng tới, cụ thể là khách hàng xác lập được giao dịch vẻ BĐS, bên môi giới

nhận được thù lao và hoa hồng,

- Quyén và nghĩa vu của bên cung ứng dich vụ và bên sử đúng dich vu:

Các bên có quyển tự do thỏa thuận vé quyển và ngiãa vụ, tuy nhiên những điều.

</div>Trang 24<div class="page_container" data-page="24">

khoản liên quan đến quyển vả nghĩa vụ của mỗi bên nên được quy đình ré rang, Điều nảy giúp mỗi bên dé dang nắm bắt, thực hiện quyển, nghĩa vu của

‘minh va theo đối việc thực hiện hợp đồng của phía bên kia, đẳng thời hạn chế

tranh chấp cĩ thể xảy ra. Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên được xác định dựa trên. tính chat của dich vụ mơi giới, mong muốn va kỳ vọng của bên được mơi giới,

khả năng của bên được mối giới, những quy định của pháp luật và theo théathuân của các bên.

~ Trường hop chẩm ditt hop đồng mơi giới BBS: Tương tự các hợp đồng

dich vụ khác, hợp đồng mơi giới BĐS cĩ thể cham đứt khi xây ra một trong các

trường hợp sau: Hết thời hạn hop đồng, theo thỏa thuận của các bên, đơn

phương chim đứt hop dng hoặc hủy bỏ hop déng Trong đĩ, hủy bỏ hợp ding

1 trường hợp ít xây ra hơn cả, bồi hau quả pháp lý của việc hủy bơ hop đồng là

các bên sẽ phải trao trả cho nhau những gi đã nhận Khac với những hợp ding cĩ

đối tượng là hang hĩa, viếc hồn trả “dich vụ" tương đối khĩ thức hiện Bên mơi

giới đã thực hiêm một chuỗi các hoạt động như tim kiếm, nghiên cứu, giới thiệu,... để hồn thành cơng việc, do đĩ nếu xảy ra trường hợp hủy bỏ hợp đồng,

‘bén được mơi giới sẽ phải thanh tốn cho bên mơi giới một khoản tién tương

đương với gia ri cơng sức và chi phí khác mà bên mơi giới dé bỏ ra để thực tiện cơng việc tinh tới thời điểm hợp đồng bị hủy bơ

- Cơ chế giải quyết tranh chấp kiủ cĩ hop đồng xảy ra: Xuất phát từ

những nguyên nhân khách quan và chủ quan, bên mơi giới và bên được mơi giớicĩ thể phát sinh các tranh chấp liên quan tới việc thực hiện hợp đồng (thơng tincng cấp khơng chính xác, khơng kip thời hộc khơng thanh tốn thủ lao mơi

giới,....). Các bên cĩ thể thỏa thuận vẻ các phương thức khả thi để giải quyết

tranh chấp phát sinh trong tương lai. Thống thường, hịa giải 1a phương phápđược tra chuồng hơn cả bởi tính thiên chí, nhanh chĩng, tiết kiêm va hiệu quaNếu hịa giải khơng thành, các bên mới cân nhắc sử dụng các cơ chế tai phán.

</div>Trang 25<div class="page_container" data-page="25">

khác bao gồm khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyển hoặc khỏi kiện tại

trọng tai thương mại.

Luật KDBĐS 2014 không dé cập tới khải niệm hop đẳng môi giới BĐS,nhưng lại quy định hợp đồng môi giới BĐS là loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ

BĐS 2 Chính vi vay, hợp đồng mơi giới BĐS là một hợp đồng dịch vụ. BLDS

năm 2015 quy định như sau: “Hop ang dich vụ là sự thỏa thuận giữa các bên,theo đó bên cùng ứng dich vu thực hiện công vide cho bên sit dung dich vụ, bên

sử dhing dich vụ phải trả tn dich vu cho bên cung từng dich và °$

Từ những phân tích ở trên, có thể định nghĩa. Hợp đẳng mơi giới BĐS là

“sự théa thuận giữu bên môi giới và bên được mơi giới, theo đó bên mơi giới

cung cắp địch vụ môi giới BĐS cho bên được môi giới và được luởng thủ lao, ‘hoa hông môi giới do bên được môi giới củ trả.

1.2.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng môi giới bắt động san

Mỗi giới BĐS là một dịch vu BĐS và Luật KDBĐS quy định hợp đồng

mỗi giới là loại hop déng kinh doanh dịch vu BĐS. Chính vì vay, hợp đẳng mơi giới BĐS sẽ mang đặc điểm chung của hợp đồng dich vụ:

Thứ nhất hợp đồng mơi giới BĐS có tinh chất đền bù: Hợp đồng có đền ‘bén chủ thé sau khi đã thực hiện cho bên lúa

"bù là hợp đồng ma trong đó

một lợi ich sẽ nhận được từ bên kia một lợi ích tương ứng. Tính đến bù trong

hợp đồng môi giới BĐS được thể hiện ở việc bên mỗi giới thực hiện công việc

và được nhân một khoản tiễn (thủ lao, hoa hing môi giớ) từ bên được môi giớivà ngược lại, bên được môi giới sau khi giao kết được hop đồng với đối tác thìthanh tốn cho bên mỗi giới khoản tiên đã được thỏa thuần trước đó trong hopđồng

Thứ hai hợp đồng môi giới BĐS là hop đồng song vu: Mai bên trong hop

đồng môi giới BĐS déu có quyển và nghĩa vụ đổi với nhau trong qué trình giao‘Yom Khoản Đầu 61 LuậtEDBĐS 2014

` sam: Babu S13 BLDS 2015,

</div>Trang 26<div class="page_container" data-page="26">

kết va thực hiên hop đẳng. Trong trường hop này, bên mơi giới có quyền thực

hiện dịch vụ môi giới BĐS trong thời gian va theo yên cầu do hai bên đã quy

định cụ thể tại hợp đẳng va được nhận thủ lao, đồng thời nghĩa vụ của bên mối

giới là phải thực hiện đúng thỏa thuân, cùng cấp thống tin chính xác véBBS, ..Bén được mơi giới có quyền được thơng tin vẻ BĐS và cơ hội giao kết

hợp đồng, đồng thời có ngiĩa vụ thanh toán thù lao và hoa hồng cho bên mơi giới. Ngồi ra, tính song vụ của hợp đồng cịn thể hiện ở điểm néu một trong hai.

"bên có hành vi vi phạm ngiĩa vụ thi đó 1a cơ sỡ để bên kia hoấn hoặc chấm đứthợp đồng

Thứ ba, hop đẳng môi giỏi BBS là hợp đẳng veng thuận: Sau khi bai bên

thda thuận xong vé nội dung hợp đồng vả tiền hành giao kết hợp đồng, quyền va nghia vu của hai bên đã phát sinh từ thời điểm giao kết. Lúc nảy, bên mơi giới có quyển yêu cấu khách hing (bên được môi giới) cùng cấp hé sơ, thông tin về

BĐS, thực hiền công việc môi giới cịn khách hàng có quyển u cầu bên mơi

giới báo cáo tiền độ và kết quả công việc đã thực hiện.

Bên cạnh những đặc điểm chung của hợp đồng dịch vụ, hợp đẳng môi giới BĐS cũng mang những đặc điểm riêng biệt vẻ chủ thể và đối twong?, nhằm.

phân biết với các hợp đẳng dich vu khác. Bên canh đó, hợp đồng mơi giới BĐSkhơng bắt buộc phải làm thủ tuc công ching ching tu tat co quan cơng

chứng mới có hiệu lực pháp lý” Đơi với các hợp đồng mà pháp luật quy định

phải cơng chứng, thì thời điểm có hiệu lực của hợp đơng 1a thời điểm cơng

chứng Tuy nhiên, hợp đồng mơi giới BĐS có hiệu lực đối với các bên ngay tir

thời điểm giao kết chứ khơng phải đợi tới khí hốn thành thủ tục cơng chứng,

Các bên có thể lựa chon cơng chứng, chứng thực hợp đồng nếu thấy cần thiết,

trong trường hợp nay, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng lả thời điểm công.

chứng, chứng thực.

` Xem: Khon 2 Bau 61 Tu KDBD Si 2016

</div>Trang 27<div class="page_container" data-page="27">

13. Phân loại hợp đồng môi giới bất động sản.

"Việc xác lập hợp đẳng môi giới BĐS chiu tac đông của nhiều yêu tổ. Chủ thể, đối tượng, nội dung và hình thức. Do tính chất đa dạng của chủ thể, mục. đích môi giới và BĐS được môi giới, nên hợp đồng mơi giới BĐS được biểu

hiển đưới nhiều hình thức khác nhau, phù hop với từng loại quan hệ môi giớiBĐS

13.1. Căn cứ vào tinh chất của chit thé và bắt động sản được môi giới Dua trên căn cứ này, hop đồng mơi giới BĐS có thé được chia thành hop

đồng môi giới BĐS đơn lẻ và hợp đồng môi giới phân phối BĐS.13.1.1. Hop đông môi giới bắt động sản đơn lễ

Loại hợp đẳng nảy có các đặc điểm sau:

Về chủ thé: Trong hợp đồng môi giới BĐS đơn lẻ, bên được mơi giới có thể vừa là chủ thé có BĐS hoặc chủ thé đang tim kiếm BĐS. Trong trường hop ‘bén được môi giới la chủ thể có BĐS, thì các chủ thể nảy thường la tổ chức, cả nhân không đầu tư kinh doanh BĐS. Họ không phải là chủ thể đầu tư vin để mua, chuyển nhượng số lượng lớn đất dai hay xây dung các dự án nha ở, cơng.

trình xây dựng Việc xác lập giao dich BĐS nhằm phục vụ đời sống cá nhân

hoặc sản xuất, hoạt đông của doanh nghiệp chử không diễn ra thường xuyên,

chuyên nghiệp với vai trò 1a ngành nghề chính nhằm tạo ra lợi nhuận. Xuất pháttừ số lương BĐS Không lớn va giá trị không quá cao, pham vi nha môi giới được

Iva chon để giao kết hợp đông mới giới BĐS đơn lẻ cũng rat đa dạng, từ san giao

dịch hoặc các công ty môi giới có quy mơ lớn cho tới các văn phịng mồi giớinhỏ lẻ, thêm chi là cá nhân hoạt đông độc lập. Quy mô và sự chuyên nghiệp của

nhả môi giới không phải 1a van dé quan trong nhất khi lựa chon nha môi giới

trong trường hợp này. Thông thường, nhà môi giới được lựa chọn dựa trên sựquen biết hoặc thơng qua giới thiêu. Bên canh đó, khi thực hiện hop ding mối

giới dom lễ, nha môi giới cũng không nhất thiết phải có khả năng tai chính lớn mạnh để chi trả cho các chi phí cân thiết trong quá trinh môi giới.

</div>Trang 28<div class="page_container" data-page="28">

nay thể hiện rõ nét nhất ở đối tương của môi giới BĐS. Thông thường, một hop

đồng môi giới được kỷ kết nhẳm muc đích mỗi giới đối với một BĐS (một mảnh.đất, một căn nha, một cơng hình,...). Điều nay cũng xuất phat từ việc bên được.

i tượng của môi giới BDS don lẽ: Tinh “đơn 1é" của loại hợp đồng,

môi giới không đâu tư dự án BĐS nên số lượng BĐS họ sử hữu tương đổi hạnchế, đồng thời bên tìm kiểm BĐS thơng thường cũng chi cần tìm một hoặc haiBBS để phục vụ nhu cầu của minh.

Về nội dung của hợp đôn

trong hợp đồng môi giới BĐS đơn lẽ a tim kiểm khách hàng, cũng cấp thông tin

và hỗ trợ khách hàng ký kết giao dich BS. Nhà môi giới tìm kiểm khách hàng thơng qua chay quảng cáo hoặc tìm kiếm từ nguồn khách hang sẵn có. Bởi số

Nhìn chung, cơng việc của nha mơi giới

lượng BĐS trong hợp ding it, công việc của nha mỗi giới nhin chung đơn giãn.

hơn so với hợp déng môi giới phân phối BĐS, thời gian thực hiện hợp đẳng.

cũng ngắn hơn. Nhả môi giới tim kiếm đối tác cho khách hàng, sau đó sắp xếp

để khách hang và đối tác gấp mặt, trực tiếp đảm phán va giao kết hợp đẳng. Khoản tiến đất cocigiao dịch sẽ được đối tác chuyển trực tiếp cho khách hang

chứ không thông qua môi giới. Chính vì vậy, hop đồng mỗi giới BĐS thường lẻthường khơng có điều khoản khách hing ủy qun cho nhà mơi giới thay mặt

mình nhân tiên đặt cọc của đối tác. Một đặc điểm quan trong nữa của hợp ding

môi giới BĐS đơn lẽ là hợp đồng này thường không có tính độc quyển. Nhằm.

gia tăng khả năng tìm được đối tác, bên được mơi giới có thể ký hợp đẳng môi.

giới với nhiễu nhà môi giới khác nhau, kéo theo thời hạn thực hiền hop đẳng,thường kết thúc khí bén được méi giới giao dịch thanh công với đối tác nhữ sựgiúp đổ của một trong những nhá méi giới.

Về hoa hồng và phương thức thanh tốn: Đơi với hop đồng môi giới

BBS đơn lễ, hoa hồng do các bén thỏa thuận và thường được tính dựa trên % của

giao dich. Thông thường, khoản tiễn này được bên được môi giới chỉ trả một lẫn

cho nhà môi giới sau khi nhân được tiễn đặt cocttién giao dich của đối tác,

</div>Trang 29<div class="page_container" data-page="29">

13.1.2. Hop đồng môi giới phân phối bắt động sản

Về clui thé: Trong hợp đẳng môi giới phân phối BĐS, bên được môi giới Ja chủ thé có BĐS, đang tìm kiếm đối tac để bán, cho thuê, cho thuê mua những. BĐS nảy. Bên được môi giới BĐS trong hop đồng môi giới phân phối BĐS

thường là doanh nghiệp có quy mơ lớn, hoạt đồng chuyên nghiệp trong lĩnh vực.

kinh doanh BĐS (bao gém xây dựng, mua, nhân chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lai, cho thuê xây đưng, mua, nhân chuyển nhương để "bán, chuyển nhương, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS). Do tính chất

đặc thù của hoạt đông kinh doanh BĐS, nên những đoanh nghiệp muốn hoạtđông trong lĩnh vực này cần phải đáp ứng những diéu kiện chất chế vé trình 46

chun mơn và nguồn vin, Điều đấc biệt của chủ thể được môi giới trong hop dong mơi giới phân phối BĐS đó la chủ thể có nguồn vốn dai dao, sở hữu các dự án BĐS (các khu dat phân 16; dự an nha ở,...) với số lượng BĐS lớn. Để làm. được điều này, các doanh nghiệp ngoi khả năng tài chính, cịn cần phải chứng mình năng lực xây dựng và quản lý dự án BĐS trước cơ quan nha nước có thẩm.

quyển. Tuy nhiên trên thực tế, khơng phải lúc nao doanh nghiệp được giao dự án

cứng thực hiện được hét các quyền và nghia vụ với cơ quan vả nước va xây dung

dự án đúng tiên đồ. Điển nảy ảnh hưởng không nhỏ tới việc xác lập hợp đồng

môi giới phân phôi BĐS, bởi dự án BĐS phải được minh bach, công khai và đây, đủ giấy tử pháp lý mới có thể trở thành đổi tượng mơi giới BĐS

Khi chuyển nhượng số lượng lớn BĐS trong cing một dự án, bên được.

mơi giới bao giờ cũng địi hỏi nha mmối giới có năng lực chun mơn, nghiệp vụ

xuất sắc để giúp ho nhanh chóng tìm được đổi tác giao kết hợp đồng, Chính vì

vây mà nha mơi giới được lựa chon thường la các sàn giao địch, các cơng ty mơigiới lớn có uy tín và hoạt động lâu năm trong ngành mơi giới. Những cơng tynay có số lượng nhân viên lớn, có quy trình méi giới bai bản, chuyên nghiệp vàphương thức quảng cáo rông rãi, nguồn khách bảng déi déo. Trong một sốtrường hợp đắc biết, các sin giao dich, các công ty môi giới này cịn phải có

</div>Trang 30<div class="page_container" data-page="30">

năng lực tải chính đủ manh để chi trả các chỉ phi cén thiết trong qua tỉnh thực

hiến công việc môi giới (quảng cáo, in an tai liệu, phí trả cho nhân viên thực_...). Thâm chi một số hợp dng môi giới phân phối BĐS khi được

giao kết cịn u cầu nha mơi giới phải chuyển cho bên được môi giới một khoăn

tiên “dat cọc”, như một biện pháp bao đăm thực hiện hợp đồng, Do vay, thông

thường các cả nhân hoạt động môi giới độc lắp khống thể trở thành chủ thể của hop đông môi giới phân phôi BĐS.

Về đốt tượng của môi giới phân phối BĐS: Môi giới phân phối BĐS

thường được áp dụng với các đự án BĐS (đắt dai, nhà 6) với số lượng BĐS củadự án tương đối lớn Một hợp đồng môi giới phân phỏi BĐS được ký kết nhằmthực hiện môi giới cho các mảnh đất hoặc căn hộ thuộc dự án, chứ không chia

thánh các hợp đông môi giới riêng lẻ. Dự an BĐS có thể đưa vào kinh doanh,

mơi giới déu phải dap ứng các quy định chất chế vẻ điều kiện, thủ tục luật định(được UBND phê duyệt chủ trương, có quyết định giao đất, có giây phép xây,hiển cơng vi

dựng, đảm bao tiến độ zây dựng va bản giao,...)

Về nội dung của hop đông: Đôi với hợp đông mô: giới phân phối BĐS, nhả mơi giới đóng vai trị là nhà “phân phối”, tìm kiếm khách hang để chuyển.

giao một số lượng lớn các BĐS của chủ đầu tư. Chính vi vay, công việc của nhàmôi giới trong trường hop nay đa dạng và phức tạp hơn nhiêu so với hop đồngmôi giới BĐS đơn lẻ. Nhà môi giới cần đưa ra chiến dich quảng cáo rồng rãi in

tổ chức các buổi mở bán và giới thiệu sản phẩm. Nguồn khách hang

lớn cũng yêu cầu các sản giao dịch BĐS, công ty mỗi giới có quy trình chăm sóc

'khách hang tận tâm va chặt chế củng với nhân viên được đảo tao bai bản. Xuất phat từ số lượng BĐS và số khách hàng mua căn hộ nhiễu, chủ đầu tư không thể

trực tiếp sắp xếp nhân sự làm việc với khách hang Khác với hop đẳng môi giớiBĐS đơn lẻ, khách hing hau như chỉ tiếp xúc với nhà méi giới trong tồn bộ qtrình xem dự án, giới thiệu căn hộ va chính sách mua nhà, đắt. Rất nhiều hopđồng mơi giới phân phối BĐS cịn thỏa thuận cho pháp nhà môi giới thay mặt

</div>Trang 31<div class="page_container" data-page="31">

chủ đầu tư nhận tiễn đặt cọcigiao dich của khách mua nha, sau đỏ hồn trả lại

cho chủ đâu tu. Chính vì vay, khách bảng héu như ít tiếp xúc với chủ đâu tư màchỉ gấp g@ khi giao kết hợp đồng mua bán đấUcăn hộ. Do vậy, vai trỏ của nhà

môi giới trường hợp này là đặc biết quan trong. Chủ đâu tư cũng có trách nhiệm.

cung cấp đây đủ, chi tiết thơng tin liên quan đến tồn bộ dự án để thuận tiện chonhà môi giới thực hiện công viếc của minh. Hop đồng môi giới phân phối BĐS

thường cụ thể, chỉ tiết với những điêu khoản chặt chế nhằm dự liệu tối đa những. trường hợp có thé say ra trong quá trình thực hiện hợp đồng. Bén canh đó, loại hợp đồng này thường có tính độc quyên Một chủ đâu tư chỉ ký hop đồng với

một nhà mơi giới nhằm thực hiện việc phân phối tồn bô dự án BBS, tránhchẳng chéo va phức tạp khi các nhà môi giới cùng tién hành môi giới một dự ánMột nhả mơi giới thực hiện tồn bộ cơng việc và hưởng toán bộ thi lao, hoa

hồng từ việc mơi giới đó. Chính vi tính độc quyền này, nhiều chủ đâu tư yêu cầu nhà môi giới chuyển cho họ một khoản tiễn tương đối lớn (từ vai trăm triệu đến

vài tỷ đồng) như một biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng.

Về hoa hồng và phương thức thanh tốn: Hoa hơng trong hợp đơng

phân phổi cũng được tính theo phần tăm giá tri giao dich vả thường được thanhtốn theo đợt chứ khơng đợi tới khí hồn thành mơi giới tồn bộ dự án. Các đợt

thanh tốn có thé được quy định theo mốc thời gian hoặc tới khi nha môi giới

môi giới được một số lượng mảnh đả/căn hộ nhất đính. Xuất phát từ thời gianthực hiện hop đồng tương đối dài, chỉ phí mơi giới lớn, do vậy việc thanh toán.theo đợt tất thuận lợi cho nhà mỗi giới, giúp ho chỉ trả chi phí và tiếp tục thựchiện côngiệc. Trong nhiễu trường hop, nhằm tiết kiệm thời gian chuyển tiên

qua lại, các bén thỏa thuận cho phép nha môi giới khi nhận được tiễn đất cọc mua căn hộ của khách hang có quyển tự chiết khẩu hoa hỏng va chuyển phần.

còn lại cho chủ đầu tư.

</div>Trang 32<div class="page_container" data-page="32">

1.3.2. Căn cứ vào loại giao dich bắt động sản được m

Dua trên căn cử này, cỏ thể phân loại hop ding mỗi gới BĐS thành hop đồng méi giới mua bán BĐS, hợp đồng môi giới chuyển nhượng BĐS, hợp đồng

môi giới cho thuê BĐS, hợp đồng mỗi giới cho thuế lại BĐS, hợp đồng mơi giới

cho th mua BBS. Nhìn chung, những hợp đồng này có nhiên điểm tương đồng

lơi dụng va hình thức. Điểm khác biệt nỗ: bật nhất giữa những loạihợp đồng nay là điểu khoăn vé hoa hông, Néu như trong hop đồng môi giới mua

‘ban BĐS va hop đồng mơi giới chuyển nhượng BBS, hoa hồng thường được tính

theo mức phân trim của giá tri giao dich thì đổi với hợp đồng cho thuê, hop

đồng cho thuê lại và hợp đồng cho thuê mua BĐS, hoa hồng môi giới nhà đất thường tính theo khoản tiên mặt cổ định. Mức tiền nay có thể dao động tùy theo thỏa thuận cũng như thời hạn thuê ky kết được. Thông thường, phí hoa hong nếu. kỷ được hợp đồng 01 năm sẽ là 01 tháng tiễn thuế nhà, tăng dẫn lên với các hop đồng dai han hơn. Đặc biết, trong trường hep khách thuê chuyển đi sớm hơn so

với hợp đẳng, mite hoa hồng đã chỉ trả cho môi giới không ảnh hưởng và đượctrữ từ tiên đặt cọc của khách hàng,

14. Những yếu tố ảnh hưởng đến quy định của pháp luật về hợp đồng. môi giới bất động sản.

Pháp luật là công cu để nha nước thực hiện chức năng quản lý xã hội, do ‘vay, pháp luật vừa phải mang những đặc điểm tương ứng với nha nước, vừa phải

gắn bó mất thiết với sã hội trong từng thời kỳ. Cũng như những chế định pháp

uật khác, nội dung pháp luật vẻ hop đồng mỗi gới BĐS cũng bi chi phối bởi những yếu tố chính tn, kanh tế va xã hội tại thời điểm ra đời. Việc phân tích.

những yếu tổ nay giúp lý giải cơ sở hình thành những quy định của pháp luật vẻhop đồng mơi giới BĐS, từ đó nhin nhân những quy định này một cach sâu sắc,khách quan và toàn điên hơn.

14.1. Yếu tố chink trị

14.11 Đường lắt chính sách của Đảng Công sản Việt Nam

</div>Trang 33<div class="page_container" data-page="33">

6 Việt Nam, Đảng Công sản Việt Nam là Đảng cảm quyển, lả lực lượng, lãnh đạo nhà nước và sã hội. Do vậy. Bang có quyển quyết định đường lồi, nh hướng, chiến lược phát triển của đất nước kể cả trước mat va lâu đài. Đường lồi chính sách của Đảng gồm những quan điểm he trởng, định hướng chung nhất, có tính chiến lược đối với sw phát triển của đắt nước va sã hội trên tất cả các Hinh

‘vue quan trọng như kinh tế, văn hóa xã hội,...Do vậy, tất cả các quy định pháp

luất được ban hành déu la sự cụ thể hóa đường lỗi, chủ trương của Đăng Khi đường lối, chính sách của Đảng thay đổi thi nội dung pháp luật cũng thay đổi

Tại Đại hội đại biểu toàn quốc lân thứ IX của Dang, Dang đã xác định Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2001 - 2010 là “Coi phát triển

sinh tế là nhiêm vụ trung tâm, xdy dung đẳng bộ nén tảng cho một nước công

nghiệp là yên cầu cấp tết”. Riêng đổi với lĩnh vực dich vụ, Dang đặt ra phương hưởng “ Phát triển mạnh các dich vụ KF thuật. dịch vụ tư vẫn, dich vu _phúc vụ đồi sống, đáp ting như cầu da dang trong sẵn xuất, kanh doanh và đôi sống xã hội5 Nhằm thực hiện đường lồi của Đảng về phát triển kinh tế, nhà nước đã ban hành nhiéu văn bản pháp luật nhằm thúc đẩy các lĩnh vực, trong đó thi

trường BĐS nhận được sự quan tâm đặc biết bồi đang rơi vào giai đoạn “đóng

băng “ 2004 - 2006. Trong Luật KDBBS 2006 đã thể hiện rat rõ những chính

sách hỗ trợ của Nha nước đổi với thi trường này “Nhận thấy tm quan trọng của

môi giới BĐS trong việc vân hành thi trường BĐS, Nhà nước chính thức thửanhân môi giới BĐS lả mét dịch vụ cần chú trong và được xem là một ngành.nghé bình đẳng như những ngành nghề Khác. Hop đồng môi giới BĐS cũng theođó ma lẫn đâu tiền được quy định trong Luật KDBĐS 2006 với tư cách là hop

đồng dich vu BĐS va tiếp tục được kế thừa, phát triển bởi Luật KDBĐS 2014

+ To Bio Đnổ Ding Cộng ấn Vật Nem eps bowen samba

angiy 15782021

‘Yom: Đ 12 Luật KDEDS 2006

</div>Trang 34<div class="page_container" data-page="34">

14.12. Như cầu quản If tinh tá, xã hội của đắt nước

Tại thời điểm trước khí Luật KDBĐS 2006 ra đời, mơi giới BĐS đã có những bước phát triển đầu tiên, tuy nhiên vấn còn mang nặng tính tự phat, trơi nỗi và thiểu chun nghiệp, Rất nhiều nha môi giới không được dao tao bai bản. về thi trường bất động sản, kiến thức pháp luật còn hạn chế dẫn tới chất lượng

dich vụ tương đối thấp, gây ảnh hưởng rắt lớn tới khách bảng va phát sinh những,tranh chấp phúc tạp. Trước sự hap dẫn của thù lao va phí hoa hồng, nhiễu cá

nhân đã coi đây là “nghé tay trái” để gia tăng thu nhập, dẫn tới môi giới BĐS ‘mang tinh thời vụ và “chụp giật”. Hiện tượng địi hoa hồng mơi giới theo kiểu “luật rừng”, kiểu “xã hội đen” thường xây ra, tình trang cướp khách hang, hoạt động chồng chéo và tranh giảnh lẫn nhau giữa những nha môi giới hay nói đúng ‘hon la giữa những “cỏ nhà đất” không con là điều hiểm thay trên thực tếŠ Thực. trang nêu trên diễn ra trong suốt một thời gian dai đã gây ra những tác động tiêu cực đến thi trường BĐS nói riêng và sự ơn định của nén kinh tế - x hội nói chung

'Đứng trước thực tế đó, với vai tro là chủ thể quan lý đời sống kinh tế, xã

hội, nha nước nhân thay đã đến lúc edn phải ban hành những quy định cụ th

đưa môi giới BĐS vào môt trét tư chung, đặt dưới sự quân lý và kiểm soát của

nhà nước, Sư ra đồi của Luật KDBĐS 2006, Nghĩ định số 153/2007/NĐ-CP® và

Thơng tư số 13/2008/TT-BXD!? đã cụ thé hóa tiêu chuẩn, quy trình quản lý, đào.

tao và hành nghệ mơi giới BĐS. Lắn đâu tiên, các diéu kiện hành nghề môi giới

BĐS của tổ chức, cá nhân, các quyển va nghĩa vụ cụ thể của từng chủ thể nay trong qué trình hoạt động, cũng như tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp của nha môi

giới được quy định cụ thể va rõ rang. Điều này khiến cho hợp đồng môi giới

ˆ Nggẫn Quang Tn C012, Php bit vd hi doe đt bất động cấu, NOOR Tuyhúp, Bà Nội 74"Nig đnh số 153720077. CPngiy 15/10007 uy das chit vi hhồng đến dihiad Lait KDBBS.“thing mesb 132008/T7-B20 ngày 21/2209 của Bộ ay đụng ling din tue hộn mt nội omg ce‘guid sổ 15)2007/NĐ-CĐngủy 15/10/2007 cia Cl hỗ vì ning din hain Lnật EDEDS,

</div>Trang 35<div class="page_container" data-page="35">

BĐS là hop đồng có diéu kiện vé mặt chủ thé. Chỉ những nhà mối giới đáp ứng

đủ điểu kiện của pháp luật, có chứng chỉ bảnh nghề mối giới mới co thể trở thành chủ thể của hợp đẳng mô: giới BĐS. Tư duy quản lý nay vấn được duy trì và kế thừa cho tới nay, nhà môi giới BĐS - với tư cách là chủ thể của hop ding môi giới BĐS, van cân đáp ứng những điều kiện cụ thể được quy định trong Luật

KDBDS 2014 va các văn bản hướng dẫn thí hành.

14.2. Yếu tơ kinh tế

"Việt Nam ln xác định con người vừa lá mục tiêu, vừa là động lực của sự

nghiệp xây dưng đất nước. Việt Nam khẳng định con người 1a trung tâm của các. chính sách kinh tế - sã hội, thúc đẩy và bao vé quyển con người là nhân tổ quan

trong cho sự phát triển bén vững, bảo đầm thẳng lợi sự nghiệp công nghiệp hủa -hiên dat hỏa đất nước. Quyển tự do kinh doanh là quyền cơ bản của công dân,

của các chủ thể kinh doanh, được hau hết các nước trên thé giới tôn trong, bảo. vệ. Ở Việt Nam, Điều 57 của Hiển pháp 1992, Điều 33 Hiển pháp 2013 có ý. nghĩa khẳng đính quyền tự do kinh doanh lá một quyển hiển định va là quy đính

nền ting cơ sở cho các quyển pháp định khác về tự do kinh doanh được pháttriển trong BLDS các năm 1995, 2005, 2015, Luật Doanh nghiệp 1999, 2014,

Quyên tự do hợp đồng là một nôi dung của quyển từ do kinh doanh

Quyên tự do hợp đông là quyền của các chủ thể kinh doanh được thể hiện ở các khía cạnh sau đây: (i) Quyên được tự do bình đẳng, tự nguyên giao kết hợp đồng. (ii) quyển được tự do lựa chọn đối tac giao kết hợp dong; (ii) quyển được

tự do théa thuận nội dung giao kết hợp đẳng, (iv) quyển được tự do thỏa thuận.

thay đổi nôi dung hop đồng trong quá trình thực hiện; (v) quyền được tự do thỏa

thuận các điều kiện đảm bảo thực hiện hợp đồng, (vi) quyền được tu do thỏa thuân cơ quan tài phán và luật giãt quyết tranh chấp hợp ding.

‘Tir khi hoạt động quản lý kính tế của Nha nước được xác định chuyển sang cơ chế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa, để đảm bảo thực hiện các cam kết khi Việt Nam tham gia các tổ chức quốc tế, thực hiện các điều ước quốc.

</div>Trang 36<div class="page_container" data-page="36">

tế, thi Nha nước đã sửa đổi pháp luật vẻ hợp đẳng cho phù hop với các luất chơichung, nên pháp luật vẻ hợp đồng lanh doanh của Việt Nam đã có những thay

dai căn bản cả lối tượng và phương pháp điểu chỉnh. Trên cơ sở đó, quyển tự

do hợp đồng, mà quan trọng nhất là tự do hợp dong trong lĩnh vực kinh doanh,

từng bước được ghi nhân vả bảo đảm trên thực tế

Có thể dễ dàng nhận thấy sing, nha nước đã tôn trong quyển tư do hop

đông của các bên trong hợp đông môi giới BĐS trên tat cả các khía cạnh. Các

‘bén được thỏa thuận và thơng nhất ý chí với nhau về các vẫn dé trong hợp ding

môi giới BĐS trên cơ sở tự do, tự nguyên và bình đẳng. 14.3. Yếu tố xã hội

“Xuất phát từ sự gắn bó mat thiết với nén nồng nghiệp lúa nước, con người

'Việt Nam luôn trân quý đất dai và những giá trị do đất dai mang lại. BĐS là các. tải sin có giá tị lớn, là “gia dải” của mỗi cả nhân và “sẩn nghiệp "của doanh

nghiệp. Chính vì vay, các giao dịch vẻ BĐS nói chung va các giao dich về cung

vứng dich vụ BĐS nói riêng déu được pháp luất quy đính phải thực hiện bằng văn.

bên. Khoản 3 Điểu 67 Luật KDBĐS 2006 quy định. “Hop đồng kinh doanh địchvu bắ động sản phải được thiết lập bằng văn bản”. Quy định này được kế thừa

ở Luật KDBDS 2014, cụ thể tại Khoản 2 Điển 61: "Hop đồng kinh doanh dich vụ bắt động sẵn phải được lập thành văn bản”. Có thể khẳng định rằng, hop

đồng bang văn bản là công cu pháp lý ghỉ nhân một cách đây đủ và cơng khainhất các mục đích, u câu va trách nhiệm của các bên trong quả trình cung cấpvà sử dụng dich vu méi giới BĐS. Hợp ding bằng văn bản cũng là cơ sử giảiquyết khi các bên xây ra tranh chấp, bảo về quyền vả lợi ích hợp pháp của cácén. Đặc biết, đổi với các lính vực giao dịch nhạy cảm, thường xuyên xảy ra

biển đông và có tính ni ro cao như giao dich BĐS thì việc thiết lập các hop đồng, ‘bang văn bản lại cảng cần được chú trọng,

Bên cạnh đó, vào thời điểm thi trưởng BĐS bất đầu nóng lên sau năm. 2000, số lượng các giao dịch được kết nối thông qua môi giới BĐS ngày cảng.

</div>Trang 37<div class="page_container" data-page="37">

nhiên. Tuy nhiền, với tâm lý chưa coi trong môi giới BĐS của người dân, xem

nhả môi giới chỉ là “cỏ đất”, “cỏ nhả”, phần đông các thương vụ môi giới đều.

chỉ thỏa thuần miếng ma không ghi lai bằng văn bản. Một bơ phân các nha mốigiới đã có ý thức thiết lập hop đẳng bằng văn bản, tuy nhiên nội dung thỏa thuận.còn chưa bao quát hết van dé, chưa dự liệu được hết những nội dung phát sinh

trong qua trình mơi giới. Điều nảy dẫn tới khi có tranh chấp xảy ra, các bên rất

khó đưa ra những bằng chứng xác thực vẻ nội dung đã théa thuận, hoặc nêu có,thì chi là những thưa thuận tương đổi sơ sài, không đủ lâm căn cứ để bảo vềquyền lợi chính đáng của mình.

Chính từ những ngun nhân trên, pháp luật đã quy đính khi giao kết hopđồng mơi giới BĐS, các bên phải thể hiện những thôa thuân của mình đưới hìnhthức văn bản. Hình thức hợp đồng bằng văn bản giúp các bên nhận thức rổ rang

quyển va nghĩa vu của minh, đổng thời la cơ sở pháp lý vững chắc để bảo vệ

quyền va lợi ich hợp pháp của các bến khi xây ra tranh chấp.

</div>Trang 38<div class="page_container" data-page="38">

TIỂU KET CHUONG 1

Trong khoa học pháp lý nỏi chung, khoa học pháp lý dân sự nói riếng,Viếc nghiên cửu, phân tích va hồn thiện các vẫn để pháp lý luôn là vẫn để tiênquyết trong bất cứ cơng tình nghiên cứu nào. Nghiên cứu cơ sở lý luận giúp cho

tác giả có cái nhìn tổ ng quan vẻ lĩnh vực và lich sử nghiên cứu của để tài, cóđịnh hướng nghiên cứu đúng đẫn Đồng thời, thơng qua quả trình nghiên cứu lý

luận, tác giả được tiép cân với phương pháp, cách tiếp tiếp cận khác nhau đã

được áp dung cho vẫn dé nghiên cứu này, từ đó tìm ra phương pháp nghiên cứutơi wu nhất

Tai Chương 1 của Luân văn, tác giả đã nghiên cứu một sé vấn để lý luậncủa hợp đồng môi giới BĐS và đưa ra những nhận định cơ bản sau:

Thứ nhất, tác già đã phân tích, đánh giá các khái niệm co liên quan đến

môi giới BĐS va hợp ding mơi giới BĐS, tử đó xây dựng được khái niệm hồn

chỉnh hơn vẻ hợp đơng mơi giới BĐS.

Tht hai, tác già đã chỉ ra và phân tích được các đặc điểm của hợp ding môi giới BĐS, đồng théi chỉ ra điểm tương đẳng và khác biệt giữa hợp đồng mơi

giới BDS và hợp đồng dich vụ nói chung

Thất ba, tác gid đã tiên hành phân loại hợp đồng môi giới BĐS dựa trên

những căn cứ cu thé vả phân tích đặc điểm của từng loại hợp đồng,

Thứ, tác già đã lý giải những yêu tổ ảnh hưởng tới quy định pháp luật

vẻ hợp ding môi giới BĐS tir lúc sơ khai cho tới nay. Những yếu tổ chính trị, kinh tế và xã hội nay góp một phan quan trọng trong việc hình thành nội dung của chế định hợp đông mô: giới BĐS.

Tại Chương 2 của Luận văn, tác giả tién hành nghiên cứu cụ thé những

quy đính hiện hin của pháp luật Việt Nam vé hợp đồng môi giới BĐS

</div>Trang 39<div class="page_container" data-page="39">

Chương 2

QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VẺ HOP DONG MOI GIỚI BÁT ĐỘNG SAN

2.1. Các yếu tố pháp lý của hợp đồng môi giới bất động sản theo quy

định của pháp luật Việt Nam hiện hành

Nov đã phân tích dưới góc đồ lý luận, với bản chất là một hợp đồng dichvụ, hợp đồng môi giới BĐS vừa phải tuân thủ các quy đính chung về hợp đồngdân sự, vừa được điều chỉnh bởi các quy phạm pháp luật chuyên ngành. Trong

khuôn khổ luôn văn, tác giả tâp trung phân tích, làm rõ các u tơ pháp lý của hop đồng môi giới BĐS, đồng thời đưa ra nhân ét, đánh giá các quy pham pháp

uật chuyên ngành điều chỉnh hợp đồng mơi giới BĐS nhằm xây dựng góc nhìn

tồn diện đối với loại hợp đẳng dich vụ nảy.

So với Luật KDBDS 2006, Luật KBĐBS 2014 đã kế thừa gân như tồn bộ

tình thân về chủ thể và hình thức của hop đồng môi giới BĐS. Điều khác biệt lớn. nhất là việc thay đổi thuật ngữ “tổ chức, cá nhân môi giới bắt động sản” thành.

cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bắt động sản

3.1.1. Chủ thé của hop đằng mơi giới bất động sin

Dé có thể trở thành chủ thể của hợp dong môi giới BĐS, cá nhân, tổ chức

Năng lực chủ

thé của cá nhân, tổ chức khi tham gia quan hệ cung ứng dich vụ môi giới BĐS phải đáp ứng điều kiện quan trọng đâu tiên vé năng lực chủ th

bao gồm năng lực pháp luật và năng lực hành vi, Điểu 117 BLDS 2015 quy

định: “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự: năng lực hành vì dân sự phù hop

với giao dịch dân s được xác lập “Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân có từhi người đó sinh ra và chấm dứt khi người đó chết, gắn liễn với sự tổn tại của cánhân và không bị ảnh hưởng bởi các yếu tổ như sức khỏe, tinh thin, 46 tuổi

Năng lực pháp luật của tổ chức xuất hiện khi tổ chức có tư cách pháp nhân va chấm đứt khi pháp nhân đó khơng cịn tổn tai.

</div>Trang 40<div class="page_container" data-page="40">

Trên tinh than quy định tại Khoản 1 Điền 16 vá Khoản 1 Điều 86 BLDS 2015, có thể hiểu năng lực pháp luật dân sự của chủ thể trong hợp dong môi giới

BBS là khả năng của cá nhân, pháp nhân có quyén và nghĩa vụ dân sự trong qtrình cũng ứng va sử đụng dich vụ mơi giới BĐS

Kha năng được hưởng các quyên va nghĩa vụ din sư là diéu kiện cân để.

cá nhân, pháp nhân có năng lực chủ thể, Tuy nhiên, việc cá nhân, pháp nhân có

thể thực hiện được các quyền và ngiấa vụ dé hay không lại phụ thuộc vào khả

nding cla chính cá nhân, pháp nhân đó. Chính vi vay, năng lực hảnh vi được xem

là điêu kiện đủ để câu thành năng lực chủ thé Điều 19 BLDS 2005 quy định:

“Năng lực hành vi dân sự của cả nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi

của mình xác lập, thực hiện quyằn, nghĩa vu dân sự”. Khác với năng lực phâp luật, năng lực hành vi chịu tác động bởi các yếu tố như độ tuổi, thé chất hoặc. tình thân. Một ca nhân được coi 1a có hành vi năng lực dân sự day đủ khi cá nhân. đó đã thành niên va khơng thuộc các trường hợp bi mất hay han chế năng lực thành vi dan sự. Năng lực hảnh vi của chủ thể trong hợp déng mơi giới BĐS

chính là khả năng xác lập, thực hiện các quyển, nghĩa vụ trong hợp đồng môi

giới BĐS. Năng lực này được xác định bởi khả năng nhân thức và điều khiển hành vi của chủ thể đó và bởi tinh chất, yêu cầu của việc tham gia quan hệ pháp

luật hợp đồng môi giới BS. Néu một bên tham gia hợp đẳng môi giới BĐS làpháp nhân thì người tham gia giao kết hợp đồng phải là người đại điên theo phápuật hoặc theo ủy quyén của pháp nhân đó, Ca nhân trực tp tham gia giao kếthợp đẳng phải thöa min diéu kiên vé năng lực bảnh vi dân sự được quy định tạicác Điễu 16, 20, 21, 22, 23, 24 BLDS 2015.

3.1.1.1. Bồn nôi giới bắt động sản

“Xuất phát từ tinh chuyên môn cao của nghề méi giới BBS, phn lớn cácnước trên thé giới đất ra những điểu kiến đối với tổ chức, cả nhân muốn hoạt

động môi giới vả quy định cụ thé trong luật. Những điều kiện đó là cơ sở để bảo. đảm sự tin cậy cho bên được môi giới và sự an toản cho thi trưởng. Ở Việt Nam,

</div>