TRIỆU PHÚ BẤT ĐỘNG SẢN TỰ THÂN

<span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

M ụ c l ụ c

<small>9 Lời nói đầu 12 Lời giới thiệu</small>

<small>33 Chương 1: Gặp gỡ triệu phú bất động sản tự thân56 Chương 2: Vì sao chủ sở hữu bâ</small><b><small>́t động sản </small></b>

<small> khơn ngoan ngày càng giàu có</small>

<small>175 Chương 6: Làm sao để đạt được thỏa thuận tốt nhất cho khoản vay của bạn </small>

<small>198 Chương 7: Chọn nhà khôn ngoan</small>

<small>236 Chương 8: Tìm kiếm cố vấn bất động sản tài giỏi255 Chương 9: Biến khoản vay trở thành khoản tiết kiệm mua nhà </small>

<small>267 Chương 10: Từ chủ sở hữu bất động sản bình thường trở thành triệu phú bất động sản292 Chương 11: Làm thế nào để tránh </small>

<small> “bong bóng bất động sản” - và sống sót trong thời kỳ suy thối</small>

<small>307 Chương 12: Tạo nên khác biệt - hỗ trợ người khác trở thành nhà đầu tư bất động sản</small>

<small>320 Lời nhắn gửi</small>

<small> HÃY BẮT ĐẦU HÀNH TRÌNH ĐẦU TƯ CỦA BẠN NGAY HÔM NAY! </small>

<small>323 Khơi nguồn cảm hứngbài học thành công của các triệu phú bất động sản tự thân347 Lời cảm ơn</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

L

ucy Martin quả thật khơng ngoa khi nói rằng yếu tố quan trọng nhất để trở thành một triệu phú bất động sản tự thân chính là có tư duy đúng đắn. Hầu hết mọi người đều nghĩ rằng làm giàu là do may mắn hoặc số phận hay rằng đó là điều xảy ra với rất nhiều người, trừ họ ra và việc tốt nhất họ có thể làm là khơng ngừng nỗ lực và cố gắng vật lộn với đủ loại chi phí. Như Lucy đã nói, họ nghĩ bản thân là người nghèo.

Nhưng bài học rút ra từ câu chuyện của ông bà Martin là bất cứ ai cũng có thể trở nên giàu có. Điều này thậm chí khơng khó như hầu hết mọi người vẫn lầm tưởng. Thực tế, có những chiến lược đơn giản khơng yêu cầu bạn phải có số tiền vốn khổng lồ hoặc phải đảo lộn cuộc sống thì mới có cơ hội giàu có. Và một trong những chiến lược đơn giản nhất nhưng hiệu quả nhất, chính là trở thành chủ sở hữu nhà đất.

Vậy, chúng ta nên bắt đầu từ đâu?

Có lẽ khơng phải từ nơi mà bạn ln mơ ước. Bạn có thể nghĩ, hẳn là chúng ta nên bắt đầu từ một căn nhà với mức giá đủ khả năng chi trả. Đó hầu hết là điểm bắt đầu của gần như mọi cuốn sách về bất động sản. Nhưng đây là điều tôi rút ra kinh nghiệm: Việc bạn có thể chi bao nhiêu cho căn nhà hoặc tài sản cho th đó đều vơ nghĩa, nếu bạn khơng có sự tự tin cần thiết để thực hiện mua bán. Quyết định mua căn nhà đầu tiên (hoặc căn thứ hai khi vẫn chưa trả xong

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

tiền cho căn thứ nhất) có thể là một việc to lớn, đáng lo ngại - lý giải tại sao nhiều người vẫn tiếp tục thuê nhà mặc dù biết không nên tiếp tục. Thật không may, không phải lúc nào chúng ta cũng có thể dễ dàng vượt qua nỗi sợ đó.

Chương này sẽ đem lại cho bạn dũng khí để thực hiện. Một khi có dũng khí, bạn sẽ sẵn sàng hành động. Và chính hành động - chứ không phải các chủ ý – sẽ làm thay đổi cuộc sống của bạn.

Chương này chỉ dài khoảng 30 trang. Bạn có thể đọc nó trong chưa đầy 20 phút. Không tốn quá nhiều thời gian, nhưng tại đây, tôi sẽ chia sẻ với bạn mọi thứ cần biết về bất động sản và tại sao không hề muộn để bạn quyết định mua nhà và làm giàu.

<b>KHƠNG CĨ CON ĐƯỜNG LÀM GIÀU NÀO TỐT HƠN SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN</b>

<i>Trong tất cả những bí quyết để bảo đảm tài chính mà tơi chia sẻ với các bạn, khơng có bí quyết nào vượt trội hơn việc sở hữu bất động sản. Hồn tồn khơng có. Nếu làm đúng - và </i>

thực tế điều đó cũng khơng khó để thực hiện - sau cùng, bạn sẽ kiếm lời lớn nhờ căn nhà của mình hơn tất thảy những khoản đầu tư khác. Và, như tơi đã nói, nếu bạn mua vài căn nhà trong suốt cuộc đời mình và cho người khác thuê, bạn không chỉ đảm bảo an tồn về mặt tài chính, mà cịn trở nên giàu có - thậm chí là cực kỳ giàu có!

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

Đây chính xác là những gì đã đến với gia đình Martin. Đến với tơi. Và có thể đến với bạn.

Khi nhiều phương pháp làm giàu xuất hiện, sở hữu nhà đất trở thành một “lối mòn nhàm chán” - nhưng vơ cùng hiệu quả. Và nó cho phép bạn không cần trăn trở mỗi khi đêm xuống.

<b>LẮNG NGHE HỒI NGHI, HIỂU RÕ SỰ THẬT</b>

Khi tơi viết điều này, những kẻ hoài nghi về bất động sản vẫn ln đầy rẫy ngồi kia. Họ nhai đi nhai lại suốt bao nhiêu năm nay rằng sự bùng nổ bất động sản chỉ là một quả bong bóng sắp vỡ mà thơi. Và để lời nhận xét trở nên khách quan, họ có thể trích dẫn hàng loạt xu hướng đáng lo ngại. Đầu tiên, số lượng người đầu cơ khổng lồ hiện có trên các thị trường “xa hoa” như Florida, San Diego và Las Vegas, nơi ngày càng nhiều người mua những căn hộ có sẵn khơng phải để ở mà với mục đích “nâng giá” (flipping) nhằm thu lời nhanh. Một xu hướng khác là sự phổ biến của hình thức cho vay chỉ trả tiền lãi (interest-only) và cho vay với lãi suất có thể điều chỉnh (adjustable-rate), cả hai hình thức này đều có thể dẫn dụ những người mua bất động sản thiếu cảnh giác sa vào vay nợ quá đà.

Với mức giá tăng ấn tượng, khơng có gì đáng ngạc nhiên khi các nhà đầu cơ liên tục đổ dồn vào thị trường nhà đất.

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

Ai cũng muốn kiếm nhiều tiền trong thời gian thật ngắn. Nhưng nếu đó là mục tiêu của bạn, bạn tìm sai địa điểm rồi. Những gì chúng ta đang bàn ở đây không phải về việc đầu cơ ngắn hạn mà là cam kết lâu dài. Đây là cuốn sách viết về cách đưa ra những quyết định đúng đắn trong bất động sản - loại hình đầu tư sẽ giúp bạn giàu có suốt đời.

Tơi khơng quảng cáo cho kế hoạch “làm giàu nhanh” mà nói đến một phương pháp đơn giản, không chịu ảnh hưởng về thời gian và ngày càng giàu có thơng qua đầu tư nhà đất.

Làm sao tơi có lịng tin vào con đường làm giàu nhờ bất động sản lớn đến vậy? Chà, thực tế là giá địa ốc của Mỹ đã tăng liên tục suốt bốn thập kỷ qua - trung bình 6.5%/ năm, kể từ năm 1968, khi Hiệp hội các nhà đầu tư bất động sản quốc gia bắt đầu giám sát thị trường. Theo Freddie Mac (một Cơ quan của Chính phủ Mỹ phụ trách cấp phép liên kết thị trường vốn với người cho vay thế chấp), kể từ năm 1950, giá <small>n</small>hà ở Mỹ chưa bao giờ hạ nhiệt trên toàn quốc. So với chỉ số S&P 5001 trong cùng thời kỳ, chỉ số này của thị trường chứng khốn tăng cịn ít hơn số giảm, hoặc thị trường trái phiếu kho bạc Mỹ, đã giảm xuống mức 17, thấp nhất trong 55 năm qua.

<small>1 - S&P 500 (viết đầy đủ trong tiếng Anh là Standard & Poor”s 500 Stock Index - Chỉ số cổ phiếu 500 của Standard&Poor) là một chỉ số cổ phiếu dựa trên cổ phiếu phổ thơng của 500 cơng ty có vốn hóa thị trường lớn nhất niêm yết trên NYSE hoặc NASDAQ. </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

Nếu vẫn cịn hồi nghi về việc trở thành nhà kinh doanh bất động sản dễ hay không, đây là những điều bạn cần suy ngẫm: Năm yếu tố khiến việc sở hữu nhà đất trở thành con đường làm giàu đáng tin cậy và bốn lý do giải thích tại sao bất động sản là ván cược dài hạn có lợi. Dành 10 phút tiếp theo để đọc và nghiền ngẫm chúng. Sau khi đọc xong, bạn sẽ hiểu tại sao mình cần đầu tư bất động sản. Và sau đó, chúng ta sẽ xem xét các công tác cần chuẩn bị khi mua bất động sản.

<b>TẠI SAO SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN CÓ THỂ GIÚP BẠN GIÀU CÓ.</b>

<b>Yếu tố 1: Làm chủ rẻ hơn đi thuê</b>

Những người cho rằng thuê nhà thì rẻ hơn mua nhà là hoàn toàn sai. Trong một số trường hợp nhất định (nơi giá nhà đất quá cao trong khi giá thuê lại thấp), thuê nhà có thể mang lại một số lợi thế ngắn hạn. Nhưng trong thời gian dài, thuê nhà không phải là một biện pháp hay (trừ việc chủ nhà là người đang cho bạn vay thế chấp).

Nếu khơng có nhà riêng, bạn có thể dễ dàng chi hơn nửa triệu đô la tiền thuê trong suốt cuộc đời - thậm chí cịn nhiều hơn thế. Chúng ta hãy làm một phép tính. Giả sử tiền thuê của bạn là 1.500 đô la một tháng. Hơn 30 năm, chúng sẽ cộng dồn thành 540.000 đô la trên tổng các khoản thanh

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

tốn hàng tháng! Đó chỉ là nếu tiền th nhà không bao giờ tăng lên - nhưng ai lại cho thuê nhà mà không tăng giá suốt 30 năm chứ? Ngay cả khi kiểm soát được tiền th nhà, bạn khơng thể kiểm sốt được các sinh hoạt phí khác. Và nếu bạn phải dọn đi - tốt thơi, hãy qn chuyện đó đi!

<b>TH NHÀ VÀ SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN - NHÌN TỪ CÁC CON SỐ </b>

Chúng ta hãy thực tế một chút. Giả sử bạn đang thuê nhà với giá 1.500 đô la một tháng. Bây giờ, tiếp tục giả sử bạn ở lại đó 30 năm, trong thời gian đó, chủ nhà tăng tiền thuê

<b>lên 5% một năm (con số này có thể thấp hơn so với thực </b>

<b>tế). Suốt 30 năm đó, bạn sẽ bàn giao cho chủ nhà tổng cộng </b>

khoảng 1.2 triệu đô la tiền thuê nhà - và cuối cùng, bạn sẽ chẳng cịn gì ngoại trừ một đống séc bị hủy bỏ. Tệ hơn nữa, hiện tại bạn sẽ phải trả 6.174 đơ la mỗi tháng! Áp lực tài chính thật nặng nề!

Giờ thay vì tiếp tục thuê nhà, bạn sẽ sử dụng các phương pháp trong cuốn sách này để mua một căn nhà với giá 200.000 đơ la. Ban đầu, các khoản chi phí hàng tháng của bạn, khi là chủ sở hữu, bao gồm tiền thanh toán cho khoản vay, thuế và phí bảo dưỡng, có thể tổng cộng khoảng 1.500 đơ la một tháng - bằng với tiền thuê bạn phải trả. Nhưng những chi phí này sẽ khơng phát sinh trong những năm tiếp theo như khi

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

thuê nhà. Đó là do tiền trả cho khoản vay của bạn - khoản chi tiêu được xem là phần chủ yếu nhất trong chi phi hàng tháng, là cố định (hoặc ít nhất được giới hạn, nếu bạn vay với lãi suất có thể điều chỉnh).

Còn thứ sẽ được thổi phồng lên qua từng năm chính là giá nhà của bạn. Giả sử giá nhà tăng 6% một năm - con số này thực tế còn thấp hơn một chút so với mức trung bình của cả nước. Sau 30 năm, bạn sẽ sở hữu một căn nhà trị giá không dưới 1.1 triệu đô la. Không phải tuyệt vời lắm sao? Yếu tố 2:

Chủ sở hữu bất động sản có được lợi thế địn bẩy

Những người giàu thực sự giàu có chính là nhờ địn bẩy tài chính (leverage). Địn bẩy là những gì bạn nhận được khi sử dụng “OPM”, viết tắt của cụm từ “tiền của người khác” (other people” s money). Mua bất động sản bằng OPM mang đến cho bạn những lợi ích tài chính khổng lồ, thu về khoản lợi nhuận gấp nhiều lần. Trong bất động sản, “người khác” ở đây là các ngân hàng hoặc người cho vay thế chấp.

Giả dụ bạn tìm thấy căn nhà phù hợp trong khả năng chi trả với giá 200.000 đô la. Cứ cho là căn nhà thực sự đáng giá như vậy, bạn sẽ khơng gặp q nhiều khó khăn để tìm một ngân hàng cho vay ít nhất 80% - hay 160.000 đô la - của giá mua. (Trong Chương 5, bạn thậm chí có thể được ngân hàng

</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">

cho vay 100% hoặc nhiều hơn giá mua. Nhưng chúng ta nên thận trọng với hình thức này).

Bạn phải trả 40.000 đơ la tiền cọc. Bạn đưa tiền mặt, đi vay tiền và căn nhà đã thành tài sản của bạn.

Bây giờ, giả sử giá nhà tăng lên 10%. Vậy giá hiện tại là 220.000 đô la, nhiều hơn 20.000 đô la so với lúc bạn mua.

Nếu bạn dự định bán nhà vào thời điểm này với giá 220.000 đơ la, bạn nghĩ mình sẽ thu lại được bao nhiêu? Nếu câu trả lời là 10%, bạn đã nhầm.

Hãy nhớ rằng, bạn đặt cọc chỉ 40.000 đơ la tiền mặt. Ngân hàng trả phần cịn lại. Nhưng ngân hàng không chia tiền lời bán nhà với bạn. Toàn bộ lợi nhuận thuộc về bạn. Thứ duy nhất bạn nợ ngân hàng là khoản hồn trả 160.000 đơ la bạn đã vay.

Tức là bạn lấy số tiền 220.000 đô la nhận được từ căn nhà và trả cho ngân hàng 160.000 đô la (trừ hết các khoản bạn cần thanh tốn). Bạn cịn lại hơn 60.000 đơ la - lãi khoảng 20.000 đô la so với 40.000 đô la lúc đầu khi bạn đặt cọc. Nói cách khác, bạn lời được 20.000 đô la trên khoản đầu tư 40.000

<i>đơ la, tính ra bạn lãi đến 50%. </i>

Nhưng hãy nhớ, chúng ta đang phải dè dặt. Khi tôi viết điều này, các thị trường “sốt dẻo” như Miami, Las Vegas và Phoenix, nơi giá địa ốc đã tăng hơn 100% trong 5 năm qua,

</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">

người mua nhà đang đúng nghĩa là tận dụng vận may của

Một ví dụ tuyệt vời cho việc này là trường hợp của gia đình bạn tôi, Rick và vợ anh ấy, Molly. Năm năm trước, họ mua một căn nhà ở Las Vegas với giá 200.000 đơ la. Vào thời điểm đó, chủ đầu tư đã liên kết với ngân hàng để đưa ra chương trình trả góp đặc biệt khi chỉ yêu cầu họ đặt cọc 5%. Vậy là Rick và

</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">

Molly chỉ phải cọc 10.000 đơ la. Trên thực tế, họ khơng có 10.000 đô la tiền mặt. Họ vay 5.000 đô la từ Kế hoạch 401 (k)<small>1</small> tại chỗ làm, cùng với 5.000 đơ la trong thẻ tín dụng. Bạn bè cả hai cho rằng họ bị cái lợi ban đầu làm mờ mắt.

Cách đây không lâu, họ đã bán nhà của mình. Bạn sẵn sàng nghe chứ? Giá bán của căn nhà đó là 600.000 đơ la!

Sau khi trả các khoản vay theo Kế hoạch 401 (k) và thẻ tín dụng, họ bỏ túi gần 400.000 đô la. Căn cứ vào khoản đầu tư 10.000 đô la ban đầu, chỉ trong 5 năm, họ đã kiếm số tiền lời tới 4.000%!

Tôi cũng thích đầu tư cổ phiếu, trái phiếu và quỹ tương hỗ<small>2</small>, nhưng hiếm khi chúng sinh lời nhiều đến vậy. Và bạn làm gì có cơ hội được ai đó cho vay 80% hoặc 90% hay thậm chí 100% để mua cổ phiếu, trái phiếu hoặc tham gia quỹ tương hỗ. Tương tự đối với vàng, kim cương, tác phẩm nghệ thuật, tem, góp vốn cổ đông - hay bất cứ khoản đầu tư “chắc

<small>1 - Kế hoạch 401 (k) (tiếng Anh: Plan 401 (k)) là một kế hoạch nghỉ hưu phổ biến tại Mỹ. Kế hoạch này cung cấp một tài khoản đặc biệt, gọi là tài khoản 401 (k), được nhà tuyển dụng chi trả trước. Nhân viên có thể tiết kiệm hoặc sử dụng một phần lương tháng trước thuế để đầu tư. Khoản tiền này không bị đánh thuế vào bất kỳ khoản lợi tức, cổ tức hoặc lãi suất nào cho đến khi chúng được thu hồi trở lại tài khoản. (BTV)</small>

<small>2- Quỹ tương hỗ (tiếng Anh: mutual funds) là một hình thức đầu tư gồm nhiều khoản tiền từ nhiều nhà đầu tư lập thành một quỹ, nhằm mục đích đại diện đầu tư vào chứng khốn như cổ phiếu, trái phiếu, các công cụ thị trường tiền tệ và các tài sản khác. (BTV)</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14">

chắn” mà bạn có thể nghĩ đến, khơng bao giờ có khoản vay nào nhiều đến vậy. Các cơng ty tài chính khơng muốn cho người dân vay tiền để thực hiện các loại đầu tư này. Tuy nhiên, bất động sản lại là một câu chuyện khác. Lý do rất đơn giản - hầu hết những người mua nhà sẽ làm mọi thứ để giữ nó. Trong thực tế, mỗi năm, các ngân hàng đều tiến hành tịch thu nhà ít hơn 1.5% số mà họ đã cho vay thế chấp. Vay thế chấp nhà là khoản đầu tư tốt tới mức nhiều ngân hàng thường xem xét cho bạn vay %100 số tiền cần mua nhà - và một số nơi thậm chí cho vay đến %125 (cao hơn %25 giá mua) nếu bạn có tình trạng tín dụng tốt. Xin lưu ý là tơi KHƠNG đề xuất rằng bạn phải cố gắng để có được một trong những khoản vay này. Chúng ta sẽ đề cập đến ưu và nhược điểm của các khoản vay “không cần đặt cọc” và

<b>tất cả các biến thể sau này của chúng. Quan điểm của tôi là mua nhà bằng tiền của người khác dễ dàng hơn bạn nghĩ rất nhiều - sau đó hãy tận hưởng những lợi ích mà địn bẩy này đem lại. </b>

<b>Yếu tố 3: </b>

<b>Chủ nhà được giảm thuế thu nhập - th nhà thì khơng</b>

Phương pháp hồn hảo nhất để tiếp tục rơi vào cảnh nghèo khó là chi trả nhiều hơn mức thuế phải đóng. Với tư cách là người th nhà, đó là những gì bạn gặp phải. Khi là

</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15">

người th, bạn hồn tồn khơng được giảm bất kỳ loại thuế phí nhà ở nào. Khi là chủ sở hữu hoặc nhà đầu tư bất động sản, bạn bị áp rất nhiều các loại thuế.

Cho đến nay, mức thuế tốt nhất - và phổ biến nhất mà chủ sở hữu nhà đất được hưởng là khoản khấu trừ lãi suất vay thế chấp. Rất đơn giản, khi bạn có một căn nhà, Sở Thuế vụ (STV)cho phép bạn trừ tiền lãi của 1 triệu đô la đầu tiên vào khoản thu nhập chịu thuế của bạn- nghĩa là nếu bạn vay

<i>1 triệu đơ la hoặc ít hơn, bạn sẽ được khấu trừ toàn bộ tiền </i>

lãi. (Hạn mức tăng lên 1.1 triệu đô la nếu bạn vay 100.000 đô la từ cùng một dòng vốn sở hữu tài sản - home equity line). Thế là trong 10 năm đầu tiên của khoản vay thời hạn 30 năm, gần 80% tiền phải trả hàng tháng là dành cho lãi suất (interests) (trái ngược với việc trả nợ gốc (principal)), tối thiểu trong những năm đầu, bạn có thể xóa nợ hơn 75% số tiền vay. (Nếu bạn có một khoản vay chỉ lãi suất - mà sau này chúng ta sẽ bàn đến - bạn phải thanh tốn 100% tiền lãi hàng tháng của mình).

Lấy ví dụ bạn vay 200.000 đơ la, lấy lãi suất vay tầm khoảng 6%, nghĩa là tiền lãi hàng tháng cho khoản vay tiêu chuẩn 30 năm sẽ vào khoảng 1.200 đô la. Kể từ năm đầu tiên 83% của 1.200 đô la đại diện cho lãi suất đó, bạn chỉ cần trả tầm 1.000 đơ la - có nghĩa là trong năm đầu tiên sở hữu nhà, bạn có thể được khấu trừ thuế gần 12.000 đô la.

</div>